| Organisatie | Epe |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw. November 2023 (vierde uitwerking) |
| Citeertitel | Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw. November 2023 (vierde uitwerking) |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw. November 2023 (vierde uitwerking) |
Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur
artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht
n.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-12-2023 | geactualiseerde regeling woningbouwprogrammering | 21-11-2023 | 889959 |
In 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 2019-2023 vastgesteld. Burgemeester en wethouders hebben in aanvulling daarop besloten welke prijsklassen gehanteerd worden bij de verschillende woningbouwcategorieën (huur en koop)[1]. Beiden vormen de basis voor de realisatie van nieuwbouwwoningen in de gemeente Epe. Het koop- en prijsklassenbeleid wordt jaarlijks herijkt en aangepast naar de huidige marktomstandigheden. Voor het overige blijft het kader zoals dat in de Woonagenda 2019-2023 staat ongewijzigd.
Om ook inwoners met een modaal/anderhalf modaal inkomen in de gemeente Epe te kunnen blijven huisvesten en voor hen nieuwbouwwoningen te realiseren, is het wenselijk daar vanuit het gemeentelijk
1 De motivering van de vraag om nieuwbouw
In de kaders voor woningbouwinitiatieven zijn de kwalitatieve criteria opgenomen waaraan een vraag om een nieuwbouw moet voldoen:
In lijn van het gestelde in artikel 4.4 van de Algemene wet bestuursrecht moet een vraag om woningbouw – in welk stadium dan ook – voorzien worden van een motivering, zoals bedoeld in de onderdelen 1A en 1B van de kaders woningbouwinitiatieven 2019. Met behulp van onderstaande link is de Woonagenda en zijn de kaders te raadplegen:
2 De motivering van de vraag om nieuwbouw
In de kaders voor woningbouwinitiatieven is vastgelegd dat het college van burgemeester en wethouders de prijsklassen voor huur- en koopwoningen vaststelt. Als het gaat om de uitwerking van de kwalitatieve criteria (zie de Woonagenda), betreft dit de nadere concretisering daarvan.
2.1 Waar wordt het programma gerealiseerd?
Bij transformatie en inbreiding ligt in en rondom de centra de nadruk op het realiseren van appartementen. De aanleiding hiervoor is gelegen in de toenemende vergrijzing en de wens senioren dicht bij de voorzieningen te huisvesten. Dergelijke appartementen zijn ook voor starters/jongeren geschikt en ook deze doelgroep wordt bediend bij transformatie.
Binnen het kernwinkelgebied – die afgeleid is van de actuele bestemmingsplannen voor de centra van Epe en Vaassen. In bijlage 1a en 1b zijn de betreffende kaarten opgenomen. Binnen de daar aangegeven grenzen bevindt zich het kernwinkelgebied. In de centra van Epe en Vaassen draagt de transformatie van een pand bij aan de vitaliteit van de centra en de economische impact daarvan, zoals het behoud en versterken van de detailhandelsfunctie. Het accent van de transformatie is daarop gericht. Buiten het kernwinkelgebied is transformatie gericht op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en vormt wonen het zwaartepunt. Daar ligt het accent op het voorkomen/tegengaan van leegstand/verpaupering
De doelstellingen van het volkshuisvestelijk beleid uit de Woonagenda wordt vooral via in- en uitbreidingslocaties gehaald. Daar ligt de nadruk op grondgebonden woningen en de betaal- en beschikbaarheid daarvan. Bij transformatie ligt de nadruk op vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit. Doorstroming is daarbij een belangrijk motief, waardoor een verhuisketen ontstaat.
Er zijn ook extra sociale huurwoningen nodig (Woonagenda/prestatieafspraken). Met de corporaties leveren we maatwerk per locatie.
2.2 Welke woningbouwcategorieën gelden bij transformatie, in- en uitbreiding?
A. Bij transformatie is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt:
1. Vanaf 5 tot en met 9 woningen
a. Goedkope koop en/of middeldure koop: tenminste 50% van het aantal te realiseren woningen
b. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen
Kernwinkelgebied (zie kaart bijlage ….):
a. Goedkope en/of middeldure koop: tenminste 50%
b. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen
a. Goedkope koop: tenminste 25%
b. Middeldure koop: tenminste 25%
c. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen
b. Middeldure huur: tenminste 75%
c. Als sociale huurwoningen worden toegevoegd wordt dit meegenomen in het percentage van 75%
4. Tussen de 1 en 4 woningen geldt dit prijsklassenbeleid niet en wordt maatwerk geleverd
B Bij inbreiding is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt:
1. Vanaf 5 tot en met 9 woningen:
a. Goedkope koop: tenminste 20%
b. Middeldure koop: tenminste 20%
a. Goedkope koop: tenminste 20%
b. Middeldure koop: tenminste 20%
d. Sociale huur: tenminste 35%, waarbij een substantieel deel tot de eerste- en tweede aftoppingsgrens behoort.
e. Als om moverende redenen en na overleg met de corporatiesector blijkt dat het percentage sociale huur niet haalbaar is dan wordt het resterende deel van het te realiseren percentage van 35% benut voor goedkope koop.
b. Middeldure huur: tenminste 75%
c. Als sociale huurwoningen worden toegevoegd wordt dit meegenomen in het percentage van 75%
4. Tussen de 1 en 4 woningen geldt dit prijsklassenbeleid niet en wordt maatwerk geleverd.
C Bij uitbreiding is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt:
1. Ongeacht het aantal woningen:
a. Goedkope koop: tenminste 20%
b. Middeldure koop: tenminste 20%
d. Sociale huur: tenminste 35%, waarbij een substantieel deel tot de eerste- en tweede aftoppingsgrens behoort.
e. Als om moverende redenen en na overleg met de corporatiesector blijkt dat het percentage sociale huur niet haalbaar is dan wordt het resterende deel van het te realiseren percentage van 35% benut voor goedkope koop.
b. Middeldure huur: tenminste 75%
c. Als sociale huurwoningen worden toegevoegd wordt dit meegenomen in het percentage van 75%
Op grond van artikel 4.84 van de Algemene wet bestuursrecht behoudt het college zich het recht voor af te wijken van voornoemde uitgangspunten als het handelen daarnaar onevenredig zou zijn in verhouding tot te na te streven doelen. Dit is het geval als sprake is van stedenbouwkundige uitgangspunten die van gemeentewege gesteld worden.
Toelichting bij bovenstaande tabel:
Bij transformatie binnen het kernwinkelgebied geldt prijscategorie 2, bij alle overige woningbouwontwikkelingen geldt altijd prijscategorie 1.
Bij transformatie geldt een verhoging van € 7.500, - per woning als sprake is van de realisatie van een ondergrondse parkeerkelder, waarbij als voorwaarde de verplichting geldt dat de verkoop van de woning, inclusief de parkeerplek in de parkeerkelder betreft (eeuwigdurend en via een kettingbeding gekoppeld).
Bij transformatielocaties in het kernwinkelgebied van Epe en Vaassen dienen woningen altijd inclusief parkeerplaatsen verkocht te worden. Voor deze categorie geldt daarom dat bovengenoemde prijzen worden verhoogd met € 7.500,-- vanwege de ondergrondse parkeerplaats. In bovenstaande tabel staan de koopprijzen exclusief parkeerplaatsen genoemd. De parkeerplaatsen worden eeuwigdurend gekoppeld aan de woning.
Voor Nul op de Meter Woningen geldt een verhoging van € 12.750,- bij koop en € 40,- bij middeldure- en dure huur.
NB: Hogere hypotheeklasten worden gecompenseerd door een lagere energiekosten en de mogelijkheid van een groene hypotheek
In de huidige vastgoedmarkt is het voor veel woningzoekenden niet gemakkelijk om aan een betaalbare woning te komen. Deze krapte doet zich momenteel vooral voor in het goedkopere en middeldure segment van de markt. Door het grote aantal ‘starters’ dat op zoek is naar woonruimte stijgen de prijzen snel en de verwachting is dat dit nog aanhoudt. De stijgende prijzen en het tekort aan woonruimte maakt ook dat er in deze markt winst te behalen is voor (particuliere) beleggers.
Ter voorkoming van speculatie van woningen door met name beleggers geldt een zelfbewoningsplicht voor de goedkope en middeldure koopwoningen de duur van 5 jaar. Deze plicht wordt privaatrechtelijk via de (anterieure) overeenkomst opgelegd met een kettingbeding. De koper van een dergelijke woning legt zich vast om binnen 1 maand na oplevering van de woning zichzelf op het desbetreffende adres in te schrijven voor een vastgestelde termijn. Indien toch blijkt dat het gekochte niet door de eigenaar wordt bewoond is de eigenaar de gemeente een boete verschuldigd.
Er gelden uitzondering bij echtscheiding, overlijden partner, verandering van werkkring, faillissement en medische redenen.
Deze verplichting wordt opgenomen en uitgewerkt in de (anterieure) overeenkomst.