| Organisatie | Gorinchem |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop van de gemeente Gorinchem 2023 |
| Citeertitel | Verordening doelgroepen woningbouw Gorinchem 2023 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 19-12-2023 | nieuwe regeling | 30-11-2023 |
De aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen bedraagt ten minste het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste € 1.050,- (prijspeil 2023). De maximale aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de CPI van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Met de datum van inwerkingtreding van de Wet Betaalbare huur wordt voor de bepaling van de maximale aanvangshuurprijs aangesloten bij de definitie in die wet.
Artikel 4 Instandhoudingstermijnen
Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar na eerste ingebruikname als sociale koopwoning beschikbaar te blijven. De verkoopprijs is gedurende deze instandhoudingstermijn gelijk aan de oorspronkeljke aankoopprijs inclusief de jaarlijkse indexatie, te beginnen vanaf 1 januari 2025, met de Consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De verplichting blijft ook in stand voor eventuele rechtsopvolgers van het eigendom van de betreffende woningen. Dit wordt door de eerste eigenaar mede geregeld door de verplichting om bij het Kadaster (o.g.v. artikel 3:17 lid 1 onder a BW) in te laten schrijven dat de woning louter verhuurd of verkocht mag worden volgens de voorwaarden uit deze verordening.
Het college kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan ten gunste van de aanvrager afwijken, voor zover toepassing naar hun oordeel tot een klaarblijkelijke hardheid van bijzondere aard leidt.
In 2020 is de Woon- en tranfsormatievisie Gorinchem vastgesteld. Een van de doelen van de visie is dat je een woning kan vinden die je kan betalen, zodat je je geen zorgen hoeft te maken om in je levensonderhoud te voorzien. Voor lage en middeninkomens gaat dit niet altijd vanzelf. Vooral door de schaarste aan woningen zijn zowel koop- als huurprijzen gestegen. Inmiddels zijn de huizenprijzen wat gedaald door een stijgende hypotheekrente, maar de verwachting is dat het aanbod voorlopig nog laag blijft, zeker in het goedkopere segment. Daarom willen we de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens beter borgen.
Het doel van de doelgroepenverordening is om in het bestemmingsplan (straks omgevingsplan) te kunnen vastleggen dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuurwoningen worden gerealiseerd en eventueel voor een bepaalde periode in dit segment blijven.
Er komen wijzigingen in de terminologie en definities van sociale en middenhuur op basis van de Wet betaalbare huur, waarvan de consultatie eind maart 2023 is afgelopen. Bij inwerkingtreding van de wet wordt in deze verordening van de terminologie en definities van deze wet uitgegaan.
In het Besluit ruimtelijke ordening wordt als koopprijsgrens voor sociale koopwoningen een bedrag van € 200.000 aangehouden. In de huidige markt is dit een onrealistische grens geworden. Om die reden is BZK om toestemming gevraagd deze grens te mogen stellen op maximaal de NHG-grens. .
Er worden twee grenzen gehanteerd. Bij het bepalen van de grenzen voor de prijzen van sociale koopwoningen is aansluiting gezocht bij de prijscategorieën die de gemeente in haar beleid hanteert en toepast, onder andere in het schaarste-onderzoek (Companen, 1 september 2022). Om te zorgen dat de prijzen met de markt meebewegen, is een relatie gelegd met de NHG-grens.
Artikel 4 Instandhoudingstermijnen
De grondslag van de instandhoudingstermijnen en het vastleggen hiervan in een doelgroepenverordening is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin worden minimale en maximale aantallen jaren aangegeven, te weten:
De gemeente heeft beleidsvrijheid om zelf instandhoudingstermijnen, passend binnen het Bro, vast te stellen. Gezien de druk op de woningmarkt in de gemeente Gorinchem stelt de gemeenteraad de volgende instandhoudingstermijnen vast:
Als woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de doelgroepenverordening. De gemeente treedt in die gevallen handhavend op door het opleggen van een last onder dwangsom.
Artikel 5 Doelgroep sociale koopwoningen
Bij het bepalen van de doelgroep voor de verschillende categorieën sociale koopwoningen is aangesloten bij de hoogte van het inkomen dat nodig is om een lening af te kunnen sluiten voor een woning in de betreffende categorie.
Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing in een bijzonder geval naar hun oordeel tot een klaarblijkelijke hardheid van overwegende aard leidt. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk nadelig gevolg zou leiden voor betreffende verhuurder of verkoper waarop de verordening van toepassing is.
Het gaat slechts om uitzonderlijke gevallen. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het kan gaan. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan uitvallen voor een verhuurder of verkoper, is geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.