| Organisatie | Nijmegen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024 |
| Citeertitel | Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Deze verordening heeft een tijdelijke werking tot 1 januari 2028.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-01-2024 | nieuwe regeling | 29-11-2023 |
Gemeenten en corporaties in de Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen onderschrijven het belang van een rechtvaardige en transparante systematiek van verdeling van de beschikbare sociale huurwoningen. Door een eenvormige wijze van aanbieden van corporatiewoningen hebben woningzoekenden een makkelijke toegang tot het regionale woningaanbod. Het woonruimteverdeelsysteem is erop gericht de huurder van zelfstandige woonruimte, gelijk aan de koper, zoveel mogelijk in staat te stellen zelf te bepalen hoe en waar hij of zij wil wonen. Keuzevrijheid is een belangrijke bouwsteen van de woonruimteverdeling. Daarnaast is het van belang dat bijzondere doelgroepen voldoende aan bod komen, en dat mensen in een noodsituatie met een urgentie met voorrang worden gehuisvest.
Dat willen we borgen in regels. De Huisvestingswet stelt dat dat slechts is toegestaan indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Die schaarste is in onze woningmarktregio niet moeilijk aan te tonen. Die is alleen maar groter geworden in de afgelopen jaren, getuige de stijging van het aantal reacties op een woning, en het dalen van slaagkansen. Daarnaast blijkt dat de wijze waarop de huidige huisvestingsverordening deze schaarste verdeelt, niet leidt tot een onevenwichtige en onrechtvaardige verdeling. Dat pleit voor een continuering van de hoofdlijnen van de huidige systematiek. Deze regionaal afgestemde huisvestingsverordening voorziet, met een aantal wijzigingen, in deze continuering. De gemeenten in de regio hebben hun samenwerking verder uitgewerkt in een bestuursovereenkomst en reglement over de uitvoering van de urgentieregeling.
De raad van de gemeente Nijmegen, bijeen in zijn vergadering van 29 november 2023;
Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 september 2023
Gelet op de artikelen 4, eerste lid, 5, 6, 9, 11, 11a, 11b, 13,tweede lid, 20, 21, 28 en 35 van de Huisvestingswet 2014;
Besluit vast te stellen de volgende verordening: Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Aanbodmodel: Toewijzingssystematiek voor woonruimten die aan woningzoekenden worden aangeboden op basis van het meettijdcriterium.
Bemiddeling: Het buiten het aanbodmodel en loting om bemiddelen van woningzoekenden naar een woning door een corporatie.
CIZ-indicatie: CIZ staat voor Centrum Indicatiestelling Zorg. Het CIZ verleent indicaties voor zorg die vanuit de Wlz (Wet Langdurige Zorg) wordt geleverd.
Corporatie: Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Woningwet die feitelijk werkzaam is in een of meer gemeenten in de woningmarktregio, met uitzondering van de Stichting SSHN ("SSH&").
Doorstromer: Woningzoekende die bij verhuizing binnen of naar de woningmarkt regio een zelfstandige woonruimte (huur of koop) in Nederland leeg achterlaat.
Herstarter: Woningzoekende die een zelfstandige woonruimte verlaat zonder dat deze woonruimte beschikbaar komt; dit vanwege echtscheiding, beëindiging partnerregistratie of samenwoning (minimaal gedurende twee jaar, zoals bedoeld in art. 267 derde lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek).
Huishouden: Een alleenstaande, of twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.
Huishoudinkomen: Het gezamenlijke verzamelinkomen zoals bedoeld in artikel 1, onder b van de wet.
Huisvestingsvergunning: Een vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet.
Huurtoeslaggrens: De huurprijs als bedoeld in artikel 13, eerste lid, sub a, van de Wet op de huurtoeslag. De huurtoeslaggrens geeft de maximale huur van sociale huurwoningen aan en tevens de maximale huur waarbij een huurder nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.
Inkomensverklaring: Een officiële verklaring van de Belastingdienst betreffende de inkomensgegevens over een bepaald belastingjaar.
Levensloopgeschikte woonruimte: Woonruimte die geschikt is voor een bewoner met een fysieke woningbeperking, als bedoeld in bijlage 2 van de verordening.
Labeling: Aanduiding van een woonruimte voor een door een corporatie aangemerkte doelgroep.
Lotingmodel: Toewijzingssystematiek voor woonruimten aan reguliere woningzoekenden op basis van loting zonder dat de meettijd hierbij van invloed is.
Mantelzorg: Hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015.
Meettijd: Tijd tussen de datum waarop een woningzoekende geregistreerd staat (de Registratiedatum) in een register van corporaties in de Woningmarktregio en de datum waarop deze woningzoekende reageert op een woonruimte.
Registratiedatum: Voor een starter de datum van inschrijving (inschrijfdatum) in het register van de in de woningmarktregio werkzame corporaties. Voor een doorstromer en herstarter de datum waarop deze persoon in de Basisregistratie personen (BRP) staat geregistreerd op het zelfstandig woonadres op het moment van inschrijven in het register van een in de woningmarktregio werkzame corporatie.
Rolstoelgeschikte woonruimte: Woonruimte die geschikt is voor een bewoner die is aangewezen op een rolstoel, als bedoeld in bijlage 2.
Standplaats: Kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.
Starter: Woningzoekende die bij verhuizing geen zelfstandige woonruimte achterlaat.
Student: Degene die staat ingeschreven aan een universiteit, hogeschool of MBO instelling.
Verhuisindicatie Wmo: Een door burgemeester en wethouders aan woningzoekenden afgegeven indicatie, die vanwege de aard van hun fysieke beperking zijn aangewezen op een levensloopgeschikte of rolstoelgeschikte woonruimte, zoals aangegeven in bijlage 2.
Vergunninghouder: Vergunninghouder als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder j van de wet.
Verhuurdersverklaring: Verklaring van de (laatste) verhuurder omtrent het woon- en betalingsgedrag van een woningzoekende.
Woningmarktregio: De regio waarin de volgende gemeenten zijn gelegen: Arnhem, Berg en Dal, Beuningen, Duiven, Doesburg, Druten, Heumen, Lingewaard, Montferland, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Westervoort, Wijchen, Zevenaar.
Woningzoekende: Een meerderjarig persoon die in het bezit is van de Nederlandse nationaliteit of van een geldige verblijfstitel en is ingeschreven in het registratiesysteem als bedoeld in artikel 3 van de wet, en het huishouden, waarvan hij deel uitmaakt.
Woonduur: De periode dat een huishouden aaneengesloten de huidige zelfstandige woonruimte in Nederland bewoont, conform de gegevens van de Basisregistratie Personen (BRP).
Zelfstandige Woonruimte: Woonruimte, met een eigen toegang, die door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van één of meer wezenlijke voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte, dan wel een standplaats voor een woonwagen.
Zorgwoning: Woonruimte die is aangewezen voor woningzoekenden met een CIZ-indicatie, die minder goed in staat zijn om geheel zelfstandig te opereren op de woningmarkt en allerlei vormen van ondersteuning nodig hebben die alleen in en rond de woonruimte op een passende manier gegeven kan worden. Voor het leveren van deze benodigde zorg- en/of dienstverlening is sprake van een samenwerkingscontract tussen corporatie en zorgleverancier. De zorgaanbieder beheert bij voorkeur zelf de wachtlijst van klanten en bepaalt de voorrangsregels van toewijzing.
Hoofdstuk 2 De huisvestingsvergunning
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag dan wel standplaatsen in eigendom van de gemeente of een corporatie mogen niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het bepaalde in het eerste lid geldt niet voor zorgwoningen.
Het toewijzen van standplaatsen met of zonder een woonwagen wordt beschouwd als bemiddeling ten behoeve van een bijzondere doelgroep. Voor toewijzing hiervan kunnen het college van burgemeester en wethouders nadere regels stellen. Toewijzing van standplaatsen valt niet onder de 15% als bedoeld in lid 6.
Beleids- en toewijzingsexperimenten in het belang van de volkshuisvesting, zijn tijdelijk toegestaan onder de voorwaarde dat de corporatie en het college van burgemeester en wethouders hierover in overleg treden en nadere afspraken maken. Het is toegestaan om in het kader van deze beleids- en toewijzingsexperimenten af te wijken van hetgeen bepaald in deze verordening.
Artikel 7 Weigering en acceptatie van woonruimten
De woningzoekende die volgens het lotingmodel een uitnodiging voor het bezichtigen van een zelfstandige woonruimte krijgt en hierop niet reageert binnen de reactietermijn die door de corporaties wordt gesteld, dan wel de woonruimte accepteert en er alsnog vanaf ziet, wordt gedurende twee maanden uitgesloten van het lotingmodel. Gedurende deze periode kan de woningzoekende wel blijven reageren op woonruimten die volgens het aanbodmodel worden aangeboden.
De woningzoekende die volgens het aanbodmodel een uitnodiging voor het bezichtigen van een zelfstandige woonruimte krijgt en hierop niet reageert binnen de reactietermijn die door de corporaties wordt gesteld ontvangt bij de eerste keer een waarschuwing. De tweede keer wordt de woningzoekende gedurende twee maanden uitgesloten van het aanbodmodel. Gedurende deze periode kan de woningzoekende wel blijven reageren op woonruimten die volgens het lotingmodel worden aangeboden.
Artikel 8 Voorrang bij woonruimte van bepaalde aard (passendheidscriteria)
Het college van burgemeester en wethouders verleent een verhuisindicatie, als bedoeld in het derde lid, onder e en f, indien de fysieke beperkingen van de woningzoekende noodzaken tot verhuizing naar een levensloop- of rolstoelgeschikte woning, en de woningzoekende niet op eigen kracht en/of met hulp van andere personen uit zijn sociale netwerk in staat is om in adequate woonruimte te voorzien. Voor toewijzing van deze woningen kunnen het college van burgemeester en wethouders en corporaties nadere afspraken maken.
Artikel 9 Voorrang bij urgentie
Als meerdere woningzoekenden zoals omschreven in artikel 9 tweede lid onder b, c en d, in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning wordt de toewijzing bepaald op basis van de datum waarop de urgentie is afgegeven, waarbij de oudste datum voorgaat op de andere. Wanneer meerdere van deze woningzoekenden met een urgentieverklaring die op dezelfde datum is toegekend reageren op dezelfde woning, dan heeft degene met de langste meettijd voorrang.
Artikel 10 Urgentieverklaringen
Een corporatie kan een herstructureringsurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woonruimte moet verlaten en daar niet terugkeert. Deze woningzoekenden hebben de keuze om zelf te zoeken naar een woonruimte of door een corporatie te worden bemiddeld naar een woonruimte .
Artikel 11 Voorwaarden bij noodurgentieverklaring
Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden verbonden worden. Een urgentieverklaring onder voorwaarden kan worden verstrekt aan personen in bijzondere omstandigheden of aan personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is.
Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
De vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder b, kan ook worden geweigerd in de volgende gevallen:
Van een onaanvaardbare negatieve inbreuk zoals bedoeld in het eerste lid, onder c, is in ieder geval sprake als dit redelijkerwijs volgt uit de informatie die is opgehaald in het kader van een uitgevoerd leefbaarheidsonderzoek. Deze informatie wordt beoordeeld door een ambtelijke adviesgroep. Burgemeester en wethouders bepalen de taken en werkzaamheden van deze adviesgroep.
In dit hoofdstuk wordt verstaan onder:
Beschermde woonruimte: In artikel 19, tweede lid, aangewezen goedkope of middeldure woonruimte;
Datum van inschrijving: Datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar;
Artikel 20 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming
Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op de website van de gemeente. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt.
Artikel 21 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend
In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de wet, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft.
Artikel 22 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.
Artikel 23 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming
Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.
Hoofdstuk 5 Overige bepalingen
Artikel 26 Onvoorziene gevallen
In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslist het college van burgemeester en wethouders, waarbij het zich uitsluitend zal laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar haar oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van bepalingen in deze verordening.
Artikel 29 Inwerkingtreding verordening en citeertitel
Deze verordening treedt in werking per 1 januari 2024 en heeft een tijdelijke werking tot 1 januari 2028.
Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024.
De verordening heeft de volgende bijlagen:
Bijlage 2: Richtlijnen voor levensloopgeschikte en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8, tweede en derde lid)
Bijlage 3: Limitatieve lijst bemiddeling doelgroepen
Bijlage 4: Monitorgegevens (artikel 24)
Bijlage 5: Bestuurlijke boete (artikel 25)
Bijlage 6: Horeca-accentgebied in het centrum van de gemeente Nijmegen (artikel 15, derde lid)
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van: 29 november 2023
De raadsgriffier,
Drs. S.J. Ruta
De voorzitter,
Drs. H.M.F. Bruls
Deze toelichting maakt deel uit van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2024 waarin de uitvoering van de woonruimteverdeling wordt geregeld. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014.
Dit artikel bevat in alfabetische volgorde een aanduiding van de in deze verordening gebruikte definities.
Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Uit de notitie ‘Schaarste sociale huurwoningen op de woningmarkt Arnhem-Nijmegen, volgt dat in de woningmarktregio schaarste bestaat aan goedkope woonruimte. De Huisvestingswet 2014 bepaalt in artikel 7, eerste lid, dat de huisvestingsverordening categorieën goedkopere woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Gelet op de schaarste in de woningmarktregio, wordt van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
In de Huisvestingsverordening wordt nu bepaald dat deze vergunningsplicht geldt voor zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Het bedrag wordt door het Rijk vastgesteld.
De vergunningsplicht geldt niet voor zorgwoningen.
Op grond van artikel 18 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning intrekken indien:
Artikel 3. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
Zodra een woning door een corporatie wordt aangeboden aan een woningzoekende, kan deze bij de betrokken corporatie een aanvraag om een huisvestingsvergunning indienen, volgens een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier (artikel 3). De corporaties zijn gemandateerd om een huisvestingsvergunning te verlenen.
De gegevens waarmee een woningzoekende geregistreerd staat worden door de betreffende corporatie gecontroleerd op het moment van toewijzing van een woning. De woningzoekende is verantwoordelijk voor het actueel houden van zijn inschrijfgegevens.
In het geval van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet deze aangetoond worden door middel van:
Het verbreken van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet aangetoond worden door middel van:
Artikel 4. Registratie van woningzoekenden
De corporaties zorgen voor het aanleggen en bijhouden van een uniform registratiesysteem van woningzoekenden. Voor iedere ingeschreven woningzoekende is de registratiedatum de basis voor de meettijd. Bij de eerste inschrijving wordt bepaald of een woningzoekende starter, doorstromer of herstarter is. Voor een starter wordt de registratiedatum gevormd door het moment dat deze zich inschrijft als woningzoekende. Voor een doorstromer of herstarter wordt de registratiedatum bepaald door de datum waarop de woningzoekende woont in de huidige woning volgens de gegevens van de Basisregistratie Personen (BRP) van de betreffende gemeente.
Wanneer sprake is van twee herstarters uit eenzelfde huishouden (bijvoorbeeld echtscheiding waarbij beide ex partners een koopwoning achterlaten en willen verhuizen naar een sociale huurwoning) krijgen zij beide de woonduurdatum die op hen van toepassing is.
Voor doorstromers die willen gaan samenwonen en daarbij beiden een afzonderlijke zelfstandige sociale huurwoonruimte in Nederland leeg achterlaten, geldt als meettijd de som van de meettijd van deze twee afzonderlijke doorstromers. Deze optelling geldt eenmalig, in die zin dat bij eventuele volgende verhuizingen deze optelling niet meer plaatsvindt.
Woningzoekenden kunnen zich niet beroepen op een inschrijving van voor 1 januari 2013 indien zij geen, of niet tijdig, gebruik hebben gemaakt van de toen geldende overgangsregeling, die gold tot 30 juni 2013.
Artikel 5. Overzicht van woonruimte
Elke woonruimte die verhuurd wordt, zal door de corporatie verantwoord worden via voor het publiek toegankelijke media. Dit gebeurt binnen twee weken na afgifte van de huisvestingsvergunning en het tekenen van het huurcontract. Er wordt minimaal verantwoord:
Volgens artikel 6 bieden corporaties zelfstandige woonruimte aan volgens het aanbodmodel, dan wel het lotingmodel. In beide gevallen wordt de woning geadverteerd. De andere mogelijkheid is het bemiddelen van een woningzoekende naar een woning. Volgens art 6 , vijfde lid van de verordening dient van het totale vrijkomende woningaanbod jaarlijks tussen de 15% en 30% volgens het lotingmodel te worden aangeboden. De corporatie kan binnen deze verdeling zelf kiezen welke woningen volgens het aanbodmodel worden aangeboden en welke volgens het lotingmodel. In de laatste categorie zal het met name gaan om woningen voor woningzoekenden die snel een woning nodig hebben en niet in aanmerking komen voor een urgentie. Het gaat in het lotingmodel dus niet om het aanbieden van de minst courante woningen, maar om woningen die de beste match hebben met de beoogde categorie woningzoekenden. Uiteraard kunnen de corporaties via monitoring het aanbod via het lotingmodel optimaliseren.
De bandbreedte in de percentages (tussen de 15% en 30%) biedt mogelijkheden voor variatie naar gelang de omstandigheden. De bandbreedte in percentages geldt per woningcorporatie en per gemeente. Jaarlijks wordt per gemeente en per woningcorporatie gemonitord hoeveel woningen (absoluut en percentueel) via het lotingmodel worden aangeboden, wat voor woningen het zijn en aan welke doel groepen ze worden verhuurd.
Bemiddelen van woningzoekenden naar een woning
Daarnaast mag een corporatie maximaal 15% van de vrijgekomen woningen via bemiddeling toewijzen aan een aantal doelgroepen die limitatief zijn omschreven in bijlage 3, onder kolom 3. Het huisvesten van statushouders en woningruil vindt wel plaats via bemiddeling maar telt niet mee in deze 15%. Ook de toewijzing van standplaatsen valt niet onder deze 15%. Voor het aantal te huisvesten statushouders geldt de wettelijke taakstelling die gemeenten krijgen van het Rijk.
Voor het toewijzen van standplaatsen al dan niet met een woonwagen kunnen burgemeester en wethouders nadere regels vaststellen.
Mocht verhuring binnen het gekozen systeem niet tot verhuur leiden, dan is de corporatie vrij in het kiezen van de methode om tot verhuring van de woning te komen.
Volgorde van aanbieden van de woning
De woning wordt aangeboden op volgorde van de kandidatenlijst, zoals die ontstaat na toepassing van de gekozen rangordebepaler (aanbodmodel, lotingmodel), dan wel via bemiddeling van de woningzoekende. Binnen het aanbodmodel wordt zowel voor starters als doorstromers en herstarters de meettijd bepaald door de registratiedatum. Op dit begrip is al bij artikel 4 ingegaan. Als het gaat om de meettijd van starters, kan de registratiedatum nauwkeurig worden bepaald (niet alleen door de dag, maar ook door het tijdstip). In het geval van doorstromers is het denkbaar dat twee kandidaten voor dezelfde woning een gelijke registratie datum hebben. In dat geval wordt de rangorde bepaald door loting. Als een woningzoekende in aanmerking komt voor meer dan één woning, start in principe voor alle betreffende woonruimten een aanbiedingsproces. Dit is ongeacht het model dat gekozen is. Voorwaarde voor toewijzing is een positieve verhuurdersverklaring en een inkomensverklaring (voor zover van toepassing) en correcte inschrijfgegevens. Een inkomensverklaring kan bij de Belastingdienst worden aangevraagd. De corporatie verstrekt na acceptatie van de woningtoewijzing namens burgemeester en wethouders de huisvestingvergunning aan de nieuwe huurder. Burgemeester en wethouders verstrekken daartoe een formulier aan de corporatie.
De woningcorporatie kan besluiten een kandidaat geen huurcontract aan te bieden. Redenen zijn onder andere huurschuld bij de huidige of een vorige verhuurder of het veroorzaken van ernstige overlast. Tevens zal de aanbieding ingetrokken worden indien blijkt dat de relevante gegevens van de woningzoekende in het woningzoekendenregister niet juist zijn of als de woningzoekende weigert medewerking te verlenen aan het controleren van die gegevens. De weigering gebeurt schriftelijk aan de betreffende kandidaat met opgaaf van reden(en) en met verwijzing naar de mogelijkheid daartegen een klacht in te dienen.
Woningruil valt volgens bijlage 3 onder bemiddeling, maar telt niet mee als vrijkomend huuraanbod. Het betreft wel een mutatie en moet daarom door de corporaties meegenomen worden in de verantwoording aan burgemeester en wethouders.
Artikel 7. Weigering en acceptatie van woonruimte
In dit artikel zijn de situaties en sancties omschreven bij no show van woningzoekenden die zijn uitgenodigd voor een bezichtiging van een woning waarop ze hebben gereageerd. Deze sancties zijn nodig omdat no show het aanbiedingsproces vertraagt, en serieuze woningzoekenden langer moeten wachten. Dit is ongewenst in een zeer krappe woningmarkt. Lid 3 van dit artikel bevat de regel dat bij acceptatie van een woning de opgebouwde meettijd behouden blijft. Dit helpt een snellere acceptatie van een aangeboden woning, en zodoende ook de doorstroming.
Artikel 8. Voorrang bij toewijzing van woonruimte
Dit artikel regelt aan welke doelgroepen, en op welke wijze deze doelgroepen met voorrang kunnen worden gehuisvest. In de eerste plaats kunnen corporaties jaarlijks de helft van alle opgeleverde sociale nieuwbouwwoningen in een gemeente met voorrang toewijzen aan inwoners van die gemeente. Deze regel is bedoeld om de leefbaarheid op peil te houden, en/of om gerichte doorstroming op gang te brengen.
Daarnaast kunnen vrijkomende woningen worden gelabeld voor een aantal doelgroepen die zo met voorrang kunnen worden gehuisvest. Deze staan opgesomd in lid 3 van artikel 8, waarbij tevens wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze verordening. Het gaat om woningzoekenden in een bepaalde leeftijdscategorie, grote huishoudens, doorstromers in het kader van het project van groot naar beter, en woningzoekenden voor een bijzonder project of in het kader van leefbaarheid.
Hieronder vallen ook de verhuisindicaties voor een levensloopgeschikte woning of een rolstoelgeschikte woning. De afgifte hiervan vindt op lokaal niveau plaats binnen de regels van artikel 8 lid 3 sub e en f en lid 4.
De verhuisindicatie wordt in de hele woningmarktregio geaccepteerd. Dat geldt ook voor indicaties die buiten de woningmarktregio zijn afgegeven.
Het verlenen van een verhuisindicatie is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Het college van burgemeester en wethouders dat de verhuisindicatie afgeeft neemt zelf de bezwaar- en beroepschriften in behandeling. De verhuisindicatie is niet gekoppeld aan een financiële vergoeding op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning.
Voor de richtlijnen waaraan de betreffende woningen moeten voldoen, wordt verwezen naar bijlage 2.
Op lokaal niveau kunnen burgemeester en wethouders en de in de gemeente werkzame corporaties afspraken maken over de toewijzing van deze woningen.
In artikel 8 lid 4 is door rekening te houden met eigen mogelijkheden van de woningzoekende, meer aansluiting gezocht bij de opdracht die voortvloeit uit de Wmo 2015. Soms zijn mensen in staat om met eigen mogelijkheden en/of met hulp van andere personen uit zijn sociale netwerk het woonprobleem te verminderen of te verhelpen.
Rolstoelgeschikte woningen die via het aanbodmodel worden geadverteerd, worden in eerste instantie uitsluitend aangeboden aan woningzoekenden met een verhuisindicatie voor een levensloopgeschikte c.q. rolstoelgeschikte woning. Indien deze woningen de eerste keer vruchteloos worden aangeboden, wordt de tweede keer bij voorrang geadverteerd voor woningzoekenden met de betreffende indicatiestelling. Indien er dan weer geen kandidaten zijn voor deze woning, dan wordt de woning bij de tweede keer adverteren op basis van de normale volgordebepaling aan een andere woningzoekende toegewezen.
Artikel 9, 10 en 11 Voorrang bij urgentie
De deelnemende gemeenten en corporaties in de woningmarktregio hanteren hetzelfde urgentiebeleid. Er wordt overal met dezelfde urgentiecriteria gewerkt.
Daartoe is er in de woningmarktregio één regionale urgentiecommissie werkzaam. De urgentiecommissie woonruimteverdeling is namens burgemeester en wethouders van de contactgemeente Arnhem belast met het behandelen van alle aanvragen om noodurgentie. Daarnaast handelt de regionale urgentiecommissie ook de aanvragen om een mantelzorgurgentie af.
De benoeming van de leden van deze commissie valt onder verantwoordelijkheid van het college van de contactgemeente. De werkzaamheden van de commissie zijn vastgelegd in het Reglement aanvragen noodurgentie en mantelzorgurgentie woonruimteverdeling, dat deel uitmaakt van de bestuursovereenkomst die gemeenten in de woningmarktregio hebben gesloten.
Een urgent woningzoekende gaat voor een regulier woningzoekende, tenzij voor de betreffende woning de voorrang voor urgent woningzoekenden is uitgesloten. Dit laatste is in de presentatie van de woning (bijvoorbeeld in de advertentie) duidelijk kenbaar gemaakt.
Er zijn vier categorieën urgent woningzoekenden: herstructureringsurgenten, urgent woningzoekenden vanwege verblijf in een tijdelijke opvang in verband met problemen van relationele aard en/of geweld, mantelzorgurgenties en noodurgenties. Binnen deze vier categorieën gaan woningzoekenden met een herstructureringsurgentie voor op de andere woningzoekenden, om zo de noodzakelijke vernieuwing van de woningvoorraad te faciliteren door herhuisvesting van mensen die vanwege sloop of ingrijpende verbouwing hun huis uit moeten. Binnen de overige drie categorieën wordt de rangorde van de urgent woningzoekenden bepaald op de wijze zoals bepaald in artikel 9 lid 4.
Voorziening voor tijdelijke opvang
Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten zijn op grond van de Wet reeds urgent woningzoekend. Deze woningzoekenden moeten dat aantonen met een daartoe door deze voorziening afgegeven verklaring. Deze verklaring moet afkomstig zijn van een voorziening die zich professioneel richt op het bieden van tijdelijke opvang en hulp, zoals een blijf-van-mijn-lijfhuis.
Ontvangers of verleners van mantelzorg zijn ook op grond van de Wet urgent woningzoekende. Zij moeten voldoen aan de volgende voorwaarden om voor urgentie via een mantelzorgurgentie als bedoeld in artikel 10 lid 3 in aanmerking te komen:
Burgemeester en wethouders kunnen beleidsregels vaststellen met betrekking tot het verlenen van mantelzorgurgenties. Zo kan daarin worden opgenomen op welke wijze de afstand of reistijd tussen de ontvanger en verlener van mantelzorg, of andere relevante factoren bij de beoordeling van een aanvraag om mantelzorgurgentie worden betrokken.
De mantelzorgurgentieverklaring is alleen geldig in de gemeente waarvoor deze verklaring is afgegeven. Dit is de gemeente waar de mantelzorg wordt verleend of ontvangen.
Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen worden niet bemiddeld naar een woning, maar zoeken zelf een woonruimte.
Het begrip noodsituatie staat centraal bij de aanvraag voor een noodurgentie. Dit begrip wordt als volgt toegelicht:
Voor het aanvragen van een aanvragen van een noodurgentieverklaring zijn leges verschuldigd. Dit wordt regionaal uniform geregeld in de leges- c.q. belastingverordeningen van de gemeenten in de woningmarktregio. Het verstrekken van een noodurgentieverklaring of een mantelzorgurgentieverklaring is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend.
Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden worden verbonden (artikel 11 verordening). De voorwaarden kunnen gelden voor personen in bijzondere omstandigheden of voor personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is. De voorwaarden die opgelegd kunnen worden, zijn:
Aan woningzoekenden waarbij begeleiding als voorwaarde is gesteld, kan de woningcorporatie bij woningtoewijzing de eis stellen dat zij deze begeleiding daadwerkelijk accepteren. Weigering van begeleiding kan er toe leiden dat de woningzoekende niet in aanmerking komt voor de woning.
Bij de toewijzing van een specifiek geschikte woning wordt de urgente bemiddeld en gaat dus niet zelf op zoek naar een woning.
Artikel 12 tot en met 17 Onttrekking en omzetting
In Nijmegen is sprake van schaarste aan woonruimte met onrechtvaardige en onevenwichtige effecten. Voor een onderbouwing van deze conclusie verwijzen wij naar de notitie ‘Onderbouwing omzettingsvergunning kamerverhuur huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024’. De goedkope en middeldure woonruimte die op dit moment aanwezig is, willen we beschermen. Deze moet beschikbaar blijven voor huishoudens die weinig andere mogelijkheden hebben. Het onttrekken of omzetten (verkameren) van woonruimte willen we dan ook reguleren. Alle woonruimte met een WOZ-waarde tot en met € 396.000, heeft een omzettings- of onttrekkingsvergunning nodig.
Zelfstandige en onzelfstandige woningen
Voor de toepassing van het omzettingsvergunningenstelsel is het van belang of er sprake is van onzelfstandige woonruimte, en het al dan niet voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
Onzelfstandige woonruimte kenmerkt zich doordat de individuele bewoners, die geen duurzame gezamenlijke huishouding voeren, wel een eigen kamer hebben maar wezenlijke voorzieningen zoals een toiletruimte, badruimte of keuken, met elkaar delen.
Zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen toegang welke door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van een of meer wezenlijke voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte. Dit kunnen zowel eengezinswoningen als appartementen zijn, die door één huishouden worden bewoond.
Verhuurde onzelfstandige woonruimte in eigendom van corporaties is niet vergunningplichtig (artikel 12 lid 2). Gezien hun wettelijk vastgelegde maatschappelijke doelstelling is het niet gewenst om daar extra drempels voor op te werpen. In die gevallen waarin corporaties panden onzelfstandig verhuren, doen ze dat in het kader van hun sociaalmaatschappelijke doelstelling.
Gemeenschappelijke huishouding of niet
Voor de omzettingsvergunning is van belang of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit criterium is mede bepalend voor het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Eén huishouden is gedefinieerd als ‘een alleenstaande, of twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren’.
In beginsel is bij het samenwonen door studenten of jongeren, in een pand met onzelfstandige woonruimten géén sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De wens om zo te wonen, en dezelfde voorzieningen (douche, keuken etc.) te gebruiken wordt primair gevormd door het oogmerk om tijdens de studietijd, per definitie tijdelijk, in een bepaalde levensfase, goedkoop te kunnen wonen. Het oogmerk om bestendig, voor onbepaalde tijd een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband aan te gaan, waarbij bijvoorbeeld alle kosten samen worden opgebracht en gedeeld, is niet aanwezig dan wel van secundaire orde. In de praktijk worden creatieve constructies opgetuigd teneinde aan te tonen dat studenten als één huishouden moeten worden beschouwd. In de regel is daarvan dus géén sprake.
In de praktijk komen we ook andere bijzondere woonvormen tegen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een woonvereniging en friends-contracten. Aan het college wordt overgelaten om te bepalen in welke gevallen er sprake is van een bijzondere woonvorm die beschouwd kan worden als één huishouden danwel dat geen sprake is van onzelfstandige woningen.
Inwoning bij een hospes/hospita is niet vergunningplichtig mits sprake is van maximaal twee onzelfstandige woonruimten. Hierbij dient de eigenaar van de woning (de hospes/hospita) het hoofdverblijf te hebben in de woning en voor 100% economisch en juridisch eigenaar te zijn. Hij/zij dient de woning voor meer dan 50% te gebruiken voor zijn/haar eigen huishouden. Zij maken gebruik van de voorzieningen zoals badgelegenheid, keuken en/of toilet van de hospes/hospita. Zo niet, dan is er sprake van drie onzelfstandige woonruimten.
In de verordening is een definitie van het begrip woonvereniging opgenomen. Hiermee wordt beoogd om aanvragers duidelijkheid te bieden over deze woonvorm. Belangrijk verschil met kamerverhuur is dat een woonvereniging een hechtere samenlevingsvorm heeft die een zekere bestendigheid van de leden kent. Woonverenigingen zijn eigenaar van het pand. De leden-bewoners hebben het economisch eigendom, met een aansprakelijkheid voor beheer en onderhoud.
Dit moet zijn geformaliseerd middels een formele rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid, opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel. De vereniging heeft daarnaast een fonds of gezamenlijke rekening voor betaling van de vaste lasten, zoals de hypotheeklasten, kosten van verzekeringen, belastingen, heffingen, onderhoud nutslasten e.d.. Hiermee onderscheiden zij zich van gewone kamerverhuur.
Aan het college wordt overgelaten om te bepalen in welke gevallen er sprake is van een woonvereniging.
Een woonvereniging, waarbij het pand eigendom is van een woningcorporatie en de bewoners huren, veelal met een daarop toegesneden huurcontract, zijn vergunningsvrij (art. 12 lid 2).
Uit de Huisvestingswet volgt dat de raad regels stelt omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning kunnen leiden. In artikel 15 geeft de raad hieraan uitvoering.
Een belangrijk argument om een vergunningenstelsel in het leven te roepen voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte is de noodzaak om de zelfstandige woonruimte in het goedkope segment te beschermen. Zoals hierboven geconcludeerd is er een schaarste aan deze woonruimte. De woonruimte die op dit moment aanwezig is, willen we behouden.
Gelet hierop is in het tweede lid bepaald dat woningen tot en met een WOZ-waarde van € 278.000,- sowieso niet mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimte of mogen worden onttrokken aan de woonbestemming. We willen deze woonruimten behouden voor huishoudens met een kleine beurs (bijvoorbeeld ook starters).
De vergunning mag niet leiden tot een negatieve en/of een verdere inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat. De weigeringsgronden genoemd in het tweede lid, onder b en het vierde lid, worden opgenomen met het oog op de bescherming van een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het pand.
Daarnaast beoordeelt een adviescommissie of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat. Met deze toets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart gebracht. Onderzocht wordt of het woonmilieu van de wijk, buurt of straat al onder druk staat, en/of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid op ontoelaatbare wijze toeneemt. De adviescommissie wordt door burgemeester en wethouders ingesteld. Burgemeester en wethouders bepalen ook de taken en werkzaamheden van deze adviescommissie.
In het derde lid zijn enkele bijzondere weigeringsgronden opgenomen voor de onttrekkingsvergunning. Deze vergunning wordt geweigerd als het gaat om sloop. Hierop is een aantal uitzonderingen. In de gevallen wanneer een woonruimte wordt gesloopt ten behoeve van een volkshuisvestelijk belang, belang van herstructurering, stedelijke vernieuwing of in het kader van het algemeen belang, dan wordt een onttrekkingsvergunning wel verleend.
Ook vinden onttrekkingen plaats ten behoeve van een andere bestemming. Wanneer een onttrekking plaatsvindt ten behoeve van een andere economische functie dan bestaat daartegen in beginsel geen bezwaar. Dit geldt niet voor de onttrekking van goedkope woonruimte (artikel 15, tweede lid, derde onderdeel). Ook geldt dit niet wanneer een woonruimte wordt onttrokken ten behoeve van een middelzware of zware horecagelegenheid in het centrum.
Hierbij wordt onder middelzware of zware horeca verstaan bedrijven in de categorie 2a of 3 zoals een bar, bierhuis, biljartcentrum, café, proeflokaal, shoarma/grillroom, zalenverhuur, dancing, discotheek, nachtclub, partycentrum. Onder “centrum” wordt in dit verband verstaan: de beide zijden van de Smetiusstraat, Bloemerstraat, Augustijnenstraat, Burchtstraat, Kelfkensbos, Gerard Noodtstraat, van Broeckhuijsenstraat, van Welderenstraat, en In de Betouwstraat, alsmede de daartussen gelegen straten, en de beide zijden van de Lange Hezelstraat, de Stikke Hezelstraat en Houtstraat.
Bij beoordeling van een aanvraag voor onttrekking ten behoeve van een middelzware of zware horecagelegenheid in het centrum is bescherming van de huidige woonfunctie uitgangspunt. In geval van een dergelijke aanvraag wordt gekeken of de te onttrekken woning gelegen is in een horeca-accentgebied.
Buiten de horeca-accentgebieden geldt dat een onttrekking alleen wordt toegestaan indien het een aanvraag betreft ten behoeve van toilet, kantoor of opslag direct grenzend aan en ter ondersteuning en uitbreiding van een bestaande (middel)zware horecagelegenheid.
In de horeca-accentgebieden dient de aanvrager aan te tonen dat de onttrekking geen hinder oplevert voor bestaande woonfuncties in de directe omgeving. Bij beoordeling van de aanvraag wordt getoetst of er sprake is van aangrenzende (naast- of bovengelegen) woningen waar in het afgelopen jaar ook werkelijk gewoond is. Als hier sprake van is dan wordt een onttrekkingsvergunning niet verleend. In andere gevallen wordt een onttrekkingsvergunning in principe wel verleend.
Wanneer in het verleden een omzettingsvergunning is verleend voor drie kamers en de situatie wordt gewijzigd in die zin dat 5 onzelfstandige woonruimte wordt gerealiseerd, dan dient hiervoor opnieuw een vergunning te worden aangevraagd.
Aan een vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften worden verbonden. In artikel 16 is aangegeven waarop deze voorschriften betrekking kunnen hebben, zoals goed verhuurderschap en het waarborgen van een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van de woonruimte. Wanneer deze voorschriften niet worden nageleefd kan een vergunning op grond van artikel 26 van de Huisvestingswet worden ingetrokken. Daarom vinden wij het belangrijk dat ook aan in het verleden verleende vergunningen, alsnog voorschriften kunnen worden verbonden.
Artikel 18 tot en met 23 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte
Op 1 januari 2022 is hoofdstuk 7, Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, van de wet in werking getreden. Hierdoor is het mogelijk geworden een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Daarvan is gebruikgemaakt in deze verordening. Door deze omzetting gaan immers de woningen verloren voor de meeste starters en andere niet zeer bemiddelden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen geldt een vergunningstelsel, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een verhuurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is.
Burgemeester en wethouders hebben geconstateerd dat in de gehele gemeente sprake is van een omzettingspraktijk waarbij teveel woningen worden onttrokken aan de schaarse markt van betaalbare koopwoningen. Daarom is voor die gebieden een stelsel van opkoopbescherming ingevoerd door een nieuw hoofdstuk (3A) in de Huisvestingsverordening op te nemen. Wij verwijzen naar de onderbouwing: ‘Onderbouwing opkoopbescherming huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024’. Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. Deze dringende reden volgt uit de genoemde onderbouwing.
Duur van het stelsel en aanpassingen
Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de wet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter mogelijk. Dat geldt ook voor het hoofdstuk over opkoopbescherming. Onze huidige Huisvestingsverordening is geldig tot en met 31 december 2027 en zal daarna van rechtswege vervallen. De verhuurvergunning opkoopbescherming zal worden meegenomen in de voorbereiding van de nieuwe Huisvestingsverordening. Voor dit hoofdstuk geldt echter nog een specifieke bijzonderheid. Het betreffende hoofdstuk van de wet heet ‘7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’. Die tijdelijkheid is uitgewerkt in artikel 51 van de wet, vijfde tot en met achtste lid. Uiterlijk elke vijf jaar moet de praktijk van hoofdstuk 7 door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden geëvalueerd. Die evaluatie kan leiden tot het vervallen van hoofdstuk 7. Dan geldende bepalingen over opkoopbescherming in gemeentelijke verordeningen blijven vervolgens nog twee jaren van kracht.
Uitzonderingen (artikel 19, tweede lid)
De aanhef en onderdeel a uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen b en c zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel d). Omdat de ‘opkooppraktijk’ zich vrijwel alleen voordoet bij bestaande woningen, is door onderdeel e verzekerd dat het stelsel niet geldt voor nieuwbouwwoningen.
In het derde lid is opgenomen dat de vergunningplicht niet geldt voor een situatie met een hospes/hospita. Inwoning bij een hospes/hospita is niet vergunningplichtig mits sprake is van maximaal twee onzelfstandige woonruimten. Hierbij dient de eigenaar van de woning (de hospes/hospita) het hoofdverblijf te hebben in de woning en voor 100% economisch en juridisch eigenaar te zijn. Hij/zij dient de woning voor meer dan 50% te gebruiken voor zijn/haar eigen huishouden. Zij maken gebruik van de voorzieningen zoals badgelegenheid, keuken en/of toilet van de hospes/hospita. Zo niet, dan is er sprake van drie onzelfstandige woonruimten. Analoog aan artikel 13 van deze verordening.
Beslistermijn en ‘silencio positivo’ (artikel 20)
De beslistermijn voor aanvragen voor een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen.
Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb).
Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend (artikel 21)
De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld.
De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen.
De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid).
Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend (artikel 22)
Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd.
Drie typen gevallen waarin verlening van een verhuurvergunning aan de orde kan zijn (artikelen 17d en 17e).
De artikelen 17d en 17e maken samen dat er drie typen gevallen zijn waarin verlening van een verhuurvergunning opkoopbescherming aan de orde kan zijn:
de vergunning kan soms worden verleend in bijzondere gevallen, waarin het belang om te kunnen verhuren bijzonder zwaar weegt. Bijvoorbeeld bij verhuur aan een kunstenaarscollectief of als de vergunning niet meer geldt doordat de vergunde situatie is gewijzigd maar van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de verhuur beëindigt.
Afgezien van de ‘verplichte’ gevallen van artikel 17d en de bibob-weigeringen, gaat het om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in het eerste en het tweede lid van dit artikel bedoelde gevallen.
Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming (artikel 23)
Hier is volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. Het niet meer verhuren aan een ‘geprivilegieerde huurder’ als genoemd bij de moet-worden-verleend-gevallen van artikel 17d, eerste lid, hoeft niet te leiden tot intrekking van de vergunning: dan vervalt de vergunning automatisch (tweede lid van dat artikel). Daarom kan die situatie hier buiten beschouwing blijven.
De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend.
In artikel 2 is bepaald dat zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het handelen zonder huisvestingsvergunning is een overtreding waartegen een bestuurlijke boete kan worden opgelegd.
Ook tegen het onttrekken en omzetten een woonruimte zonder vergunning kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. Dit geldt tot slot ook voor het zonder verhuurvergunning opkoopbescherming verhuren van een beschermde woonruimte. In de tabel in bijlage 4 is de hoogte van de boetes, gespecificeerd per overtreding, aangegeven.
Artikel 24. Monitoring en verantwoording
Deze verordening is gericht op het rechtvaardig verdelen van schaarse woonruimte en het bestrijden van ongewenste en onevenwichtige effecten van die schaarste. Het is om die reden van belang om de effecten goed te volgen. Daarom is de woonruimteverdeling onderwerp van een systeem van monitoring en verantwoording. In artikel 18 is opgenomen welke regels daarvoor gelden. De corporaties die belast zijn met de uitvoering van de woonruimteverdeling, leveren de informatie aan het college van burgemeester en wethouders.
Daarnaast is opgenomen dat de verordening 1 jaar voor het einde van de wettelijke termijn van 4 jaar geldigheidsduur, integraal wordt geëvalueerd.
Artikel 25. Bestuurlijke boete
In artikel 2 is bepaald dat zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het handelen zonder huisvestingsvergunning is een overtreding waartegen een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. In de tabel in bijlage 4 is de hoogte van de boetes, gespecificeerd per overtreding, aangegeven.
Bijlage 2 Richtlijnen voor levensloopgeschikte woonruimten en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8)
Levensloopgeschikte woonruimten
Alle primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) dienen op één bouwlaag te liggen. Als er verblijfsruimten op meer dan één bouwlaag liggen, zijn ze onderling verbonden door een veilige trap. Als de primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) op meer dan één bouwlaag liggen, moet tevens de mogelijkheid aanwezig zijn om een traplift aan te brengen.
Naast de hierboven voorschriften voor levensloopgeschikte woningen gelden voor rolstoelgeschikte woonruimten de volgende aanvullende voorschriften:
Bijlage 4 Monitorgegevens (artikel 24)
De inhoud van de monitorrapportage bevat in ieder geval:
Een en ander bij voorkeur volgens het vanaf 2018 door Entree gehanteerde model.
Bijlage 5 Bestuurlijke boetes (artikel 25)