| Organisatie | Doetinchem |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 06-12-2023 | nieuwe regeling | 30-11-2023 |
De raad van de gemeente Doetinchem;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023;
ter ondersteuning van het uitvoeren van het vigerende woonbeleid en daarbinnen specifiek het realiseren en in stand houden van voldoende sociale en betaalbare huur- en koopwoningen een juridisch instrument nodig is;
Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023
In deze verordening wordt verstaan onder:
Artikel 4 Koopprijsgrens goedkope koopwoning en betaalbare koopwoning (1e en 2e categorie)
De goedkope en betaalbare koopwoning (beide categorieën) dient, gerekend vanaf de datum van eerste verkoop gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 8, derde lid van deze verordening, voor de doelgroep als goedkope of betaalbare koopwoning (beide categorieën) beschikbaar te blijven.
Artikel 5 Doelgroep sociale huurwoningen
De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een huishoudinkomen niet hoger dan de DAEB-inkomensnorm.
Artikel 7 doelgroep goedkope en betaalbare koopwoning (1e en 2e categorie)
Op de zelfbewoningsplicht als bedoeld in lid 5 zijn de volgende uitzonderingen van toepassing:
De eigenaar na oplevering van de woning (sleuteloverdracht) ten minste 12 maanden zijn woonadres in de woonruimte heeft (ingeschreven in de Basisregistratie Personen) en die eigenaar met de woningzoekende schriftelijk overeenkomst dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden in gebruik neemt.
Artikel 8 Instandhoudingstermijn
Goedkope en betaalbare koopwoningen (categorie 1 en 2) die gerealiseerd zijn onder deze verordening dienen gedurende een termijn van 10 jaar na het passeren van de akte van de eerste verkoop voor de doelgroep als goedkope of betaalbare koopwoningen (categorie 1 of 2) beschikbaar te blijven, gebaseerd op de op het moment van (door)verkoop vastgestelde maximale aanvangskoopprijs.
Artikel 9 Meldingsplicht huurwoningen
De eigenaar/verhuurder van huurwoningen als bedoeld in artikel 1, lid 7 en artikel 1, lid 9 van deze verordening, met uitzondering van de plaatselijk werkzame corporaties, dient gedurende de betreffende instandhoudingstermijn jaarlijks een overzicht te overleggen aan het college van burgemeester en wethouders om aan te tonen dat de huurprijzen nog in lijn zijn met deze verordening;
De in lid 1 van dit artikel genoemde eigenaar/verhuurder dient een mutatie gedurende de termijn van instandhouding binnen vier weken na de ingangsdatum van het huurcontract te melden aan het college van burgemeester en wethouders en aan te tonen dat de woning verhuurd is met een inkomen zoals aangegeven in artikel 5 en artikel 6 van deze verordening.
Artikel 10 Meldingsplicht koopwoningen
Bij eerste verkoop van goedkope en betaalbare koopwoningen (categorie 1 en 2) dient de verkoper van goedkope koopwoningen, als bedoeld in artikel 1, lid 6 van deze verordening, of van betaalbare koopwoningen (categorie 1 en 2) als bedoeld in artikel 1, lid 11 van deze verordening per (deel)project een overzicht van potentiële kopers ter toetsing voor te leggen aan het college van burgemeester en wethouders. Na een positieve toetsing waaruit blijkt dat de potentiële kopers voldoen aan de inkomensnorm, als bedoeld in artikel 7 van deze verordening, kan de verkoper de woningen aan deze personen verkopen;
Bij volgende verkoop van een goedkope of betaalbare koopwoningen (categorie 1 en 2) gedurende de in artikel 8 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn, dient de verkoper uiterlijk binnen 4 weken na het tekenen van de koopovereenkomst de verkoop, de verkoopprijs en het inkomen van de koper te melden aan het college van burgemeester en wethouders.
Het college van burgemeester en wethouders kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te beschermen, zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Overtreding van de artikelen 2 tot en met 10 van deze verordening wordt gestraft met een geldboete van de tweede categorie per geval.
Met het toezicht op de naleving van het bepaalde bij of krachtens deze verordening zijn belast de opsporingsambtenaren van de politie zoals genoemd in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordening en de buitengewoon opsporingsambtenaren zoals bedoeld in artikel 142 van het Wetboek van Strafvordering en het Besluit buitengewone opsporingsambtenaren en de door het college of de burgemeester aangewezen toezichthouders;
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van de gemeente Doetinchem op 30 november 2023,
voorzitter
griffier
Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kunnen gemeenten in bestemmings-plannen expliciet sturen op de gewenste woningbouwcategorieën. In artikel 3.1 Wro is bepaald dat gemeenten in het bestemmingsplan, ten behoeve van de uitvoerbaarheid van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen, percentages van woningbouwcategorieën kunnen opnemen. Artikel 3.1.2. van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat dit kan voor ‘sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap’. Voor toepassing van dit artikel is het noodzakelijk om een gemeentelijke verordening op te stellen die regels bevat over de maximale aanvangshuur- en koopprijzen, de minimale instandhoudingstermijn als sociale en middenhuurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen en de doelgroep voor wie deze woningen bedoeld zijn.
De Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 vormt daarmee de basis voor het doorvoeren van het gemeentelijke beleid voor sociale en middenhuurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen in bestemmingsplannen.
Met de vaststelling van deze verordening ontstaat een wettelijke basis om, indien nodig, uitvoering van het gemeentelijke woonbeleid in nieuwe bestemmingsplannen af te dwingen.
Waarbij in het gemeentelijke woonbeleid rekening wordt gehouden met de regionale afspraken in de Regionale Woondeal 2022-2030 Achterhoek.
Op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet maken de bestaande ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, van rechtswege onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet moet, waar in deze verordening ‘bestemmingsplan’ staat, dat worden gelezen als ‘omgevingsplan’. De Doelgroepenverordening blijft gedurende de overgangsperiode gelden. De overgangsperiode is nu bepaald tot eind 2032. Na de overgangsperiode komt de doelgroepenverordening wel te vervallen en worden de doelgroepen in het omgevingsplan geregeld.
Omwille van de leesbaarheid en herkenbaarheid wordt in deze verordening het begrip ‘middenhuurwoning’ gebruikt voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in de Bro. Vanwege de eenduidigheid in het woonbeleid wordt overeenkomstig de woonvisie het begrip ‘sociale koopwoning’ uit de Bro in deze verordening opgesplitst in de begrippen goedkope koopwoning en betaalbare koopwoning categorie 1 en categorie 2.
Artikel 2 en 3 huurprijsgrenzen sociale en middenhuurwoningen
Met artikel 2 wordt aangesloten bij de geldende regelgeving voor de sociale huursector.
Met artikel 3 wordt voor de ondergrens aangesloten bij de maximale huur voor de sociale huursector. Hierdoor ontstaat er geen ‘gat’ tussen deze twee sectoren. Voor de maximale aanvangshuur is aangesloten op de huurprijsgrens in de Regionale Woondeal 2022-2030 Achterhoek. Dit is dezelfde grens als genoemd in de gemeentelijk Woonvisie. Wel wordt deze grens elk jaar geïndexeerd. Dat is een wettelijk vereiste.
Verder wordt in artikel 3 alleen de aanvangshuur geregeld. Wordt de huur, na huurverhoging, hoger dan de maximale aanvangshuur, zal deze bij nieuwe verhuur in de instandhoudingstermijn weer teruggebracht moeten worden binnen de grenzen van artikel 3.
Artikel 4 koopprijsgrenzen goedkope koopwoning en betaalbare koopwoningen (categorie 1 en 2)
Voor de sociale koop volgens de Bro is in deze verordening een splitsing gemaakt in goedkope koopwoning en betaalbare koop categorie 1 en categorie 2. Hiermee is aansluiting gevonden bij de opdeling van de betaalbare koop in de Woonvisie en bij de grenzen uit de Regionale Woondeal 2022-2030 Achterhoek.
In de november’23-tranche van de Crisis- en herstelwet wordt/is de maximale koopprijsgrens uit de Bro voor de gemeente Doetinchem verhoogd naar € 355.000. Conform de prijsgrens in de Regionale Woondeal Achterhoek en de Woonvisie.
In dit artikel is ook aangegeven dat een betaalbare koopwoning een complete en gebruiksklare woning moet zijn. Daarmee is bedoeld dat de woning, zonder meerwerk, na oplevering bewoond moet kunnen worden door de kopers uit de beoogde doelgroep. Het casco opleveren van een sociale of betaalbare koopwoning kan alleen als er voldoende budget, binnen de grenzen van artikel 4 overblijft om de woning af te bouwen.
Hier worden de doelgroepen benoemd voor de verschillende categorieën woningen. Dit gebeurt op basis van inkomen.
Voor de sociale huur zijn de inkomensgrenzen wettelijk geregeld en zijn een afgeleide van de maximale inkomensgrens uit de Woningwet (de DAEB-norm). Deze norm wordt jaarlijks geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid, van de Woningwet.
In 2023 bedraagt de DAEB-norm € 48.625 (meerpersoonshuishoudens).
Voor de middenhuur bedraagt de inkomensgrens 1,5 x de DAEB-norm (2023: € 72.938).
Voor de goedkope koopwoning bedraagt de inkomensgrens 1,25 x de DAEB-norm
Voor de betaalbare koopwoning (categorie 1) bedraagt de inkomensgrens 1,4 x de DAEB-norm (2023: € 68.075).
Voor de betaalbare koopwoning (categorie 2) is de grens vastgesteld op 1,65 x de DAEB-inkomensnorm (2023: € 80.000).
Hiermee is het mogelijk om een woning tot de betreffende grens te financieren.
Bij de koopwoningen is verder opgenomen dat de kopers de woning zelf moeten bewonen (zelfbewoningsplicht), waarmee aankoop en vervolgens verhuren wordt verhinderd.
Artikel 8 Instandhoudingstermijn
De doelgroepenverordening heeft niet alleen tot doel te regelen welke doelgroepen in aanmerking komen voor verschillende woningbouwcategorieën, maar ook om deze woningen langdurig voor de doelgroep beschikbaar te houden. Met dit artikel wordt een gelijk speelveld gecreëerd voor alle woningbouwprojecten waarbij sociale huur, middenhuur, goedkope en betaalbare koop wordt gerealiseerd. Dit geldt zowel voor ontwikkelingen van gemeente, corporaties, beleggers als andere marktpartijen.
Als woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan waarin deze regeling is opgenomen.
Zodra bekend is waar woningen zoals bedoeld in deze verordening worden gerealiseerd, registreert de gemeente deze woningen in een openbaar register, zodat duidelijk is en blijft welke woningen vallen onder het regime van deze verordening en tot hoelang de instandhoudingstermijn van toepassing is op de betreffende woning en welke categorie.
Artikel 9 en 10 meldingsplicht
Voor de sociale huurwoningen die niet worden verhuurd worden door corporaties en voor de middenhuurwoningen gelden geen regels over passend toewijzen, zoals die wel gelden voor toegelaten instellingen (corporaties). Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in de verordening is een meldingsplicht bij het aangaan van een nieuwe verhuurovereenkomst van een woning gedurende de instandhoudingstermijn opgenomen.
Ook dient de verkoper van een goedkope of betaalbare koopwoning te melden/aan te tonen dat deze koopwoningen worden verkocht aan huishoudens met een inkomen als bedoeld in deze verordening. Bij de koopwoningen wordt de meldingsplicht opgenomen in de akte van levering of de anterieure overeenkomst als zakelijk recht of kettingbeding met boetebeding. Hierin wordt vermeld dat de overdracht van de woning niet mag plaatsvinden zonder toestemming van de gemeente. Bij verkoop van de woning zal de makelaar deze bepaling nog eens moeten benadrukken bij de verkoper/koper en de notaris zal deze bepaling dan moeten toetsen voor de overdracht.
We zorgen ervoor dat de melding op een voor alle partijen laagdrempelige en effectieve wijze kan worden uitgevoerd om daardoor het gebruik en effect van de doelgroepenverordening inzichtelijk te maken.
Heet college kan van deze verordening afwijken als de toepassing leidt tot bijzondere hardheid in een bepaald geval. Dit betekent dat sprake moet zijn van een uitzonderlijk geval. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan uitvallen voor een ontwikkelende partij of verhuurder is geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.
Dit artikel spreekt voor zich.
(Ter toelichting: boete van de 2e categorie € 4.500 (prijspeil 2022))