| Organisatie | Westland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nadere regels van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westland houdende regels voor Onttrekking, Omzetting en Woningvorming 2023 |
| Citeertitel | Nadere regels van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westland houdende regels voor Onttrekking, Omzetting en Woningvorming 2023 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Huisvestingsverordening 21 juni 2023
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 24-11-2023 | 06-07-2023 | nieuwe regeling | 09-10-2023 |
Woonoppervlakte: het totaal van de oppervlakten van de vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer of doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes zoals een kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte of schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde een vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld;
Artikel 2 Nadere regels voor uitwerking verlening vergunning artikel 5.6 onder lid 1 van de verordening
Artikel 2.1 Uitzonderingen voor bepaalde woonvormen
De volgende situaties zijn uitgesloten van de noodzaak tot het aanvragen van een omzettingsvergunning:
Artikel 2.2 Schaarse woningen op basis van een volkshuisvestelijke toets.
Lid 2 De omzettingsvergunning wordt niet verleend als er sprake is van onttrekking van deze schaarse woningen aan de Westlandse woningvoorraad.
Lid 3 Indien de vergunning op basis van de volkshuisvestelijke toets niet wordt verleend, hoeven de stappen voor de leefbaarheidstoets niet meer te worden uitgevoerd.
Artikel 2.3 Leefbaarheid in en rondom het object
Lid 1 Bij het beoordelen van de leefbaarheid rondom het object worden de navolgende aspecten in beeld gebracht:
Lid 2 Fysieke leefbaarheidstoets.
Na omzetting heeft de woning een gebruiksoppervlakte van minimaal 20 m² per bewoner, waarbij de om te zetten woonruimte moet voldoen aan de eisen en bepalingen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw voor luchtgeluidsisolatie. De aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt afgewezen indien niet aan deze eisen wordt voldaan.
Lid 3 Indien de vergunning op basis van de fysieke leefbaarheidstoets niet wordt verleend hoeven de stappen voor de algemene leefbaarheidstoets conform lid 1, niet meer te worden uitgevoerd.
Artikel 2.4 Goed verhuurderschap
Als de aanvraag tot omzetting voldoet aan de criteria van de volkshuisvestelijke en leefbaarheidstoets, wordt aan het verlenen van de omzettingsvergunning de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na vergunningverlening te bevorderen.
De volgende voorwaarden en voorschriften gelden voor goed verhuurderschap:
Intrekking van de vergunning is mogelijk wanneer men zich niet aan de voorwaarden houdt en er voortdurende en herhalende overlast is. Voortdurende en herhalende overlast moet blijken uit de meldingen die zijn geregistreerd bij het Registratiepunt Woonoverlast.
Lid 1 Panden waar voor de inwerkingtreding van deze nadere regels, verkamering heeft plaatsgevonden en voldoen aan de toen geldende regels, dus geen illegaliteit, behoeven geen omzettingsvergunning aan te vragen.
Lid 2 Indien er sprake is van het omzetten van een illegale situatie wegens strijd met wet- en regelgeving, dan zal de aanvraag getoetst worden aan de nadere regels.
Aldus vastgesteld door burgemeester en wethouders van de gemeente Westland op 9 oktober 2023
De secretaris,
M.L.M. Weerts
De burgemeester,
B.R. Arends
Met de omzettingsvergunning reguleert de gemeente Westland het ombouwen van zelfstandige woningen in kamers (verkamering).
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om te sturen op de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook gedacht worden aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van een vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.
De gemeenteraad maakt op basis van de Huisvestingswet 2014 het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte vergunningsplichtig door middel van een omzettingsvergunning in de Huisvestingsverordening Westland 1 juli 2023. Een vergunning is vereist wanneer een zelfstandige woning wordt omgezet in 3 of meer onzelfstandige woonruimten. Utiliteitsgebouwen (bijvoorbeeld kantoren), nieuwbouw, de sociale huurwoningvoorraad en gereguleerde studentenhuisvestingspanden in beheer bij toegelaten instellingen vallen hier niet onder.
Een omzettingsvergunning wordt alleen verleend als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kleiner is dan het met het omzetten gediende belang, en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend. Indien de huizenmarktsituatie veranderd kan het college eenvoudig door het wijzigen van deze nadere regels bijsturen.
De Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om betreffende de wijzigingen van de woonruimte voorraad zowel te toetsen op de volkshuisvestelijke - als op de leefbaarheid aspecten.
De volkshuisvestelijke toets reguleert een evenwichtige samenstelling van de woonruimtevoorraad met als doel het beperken van het onttrekken van schaarse woningen. Dit kunnen bepaalde type woningen zijn maar ook woningen in bepaalde prijsklassen.
Met de leefbaarheidstoets wordt beoordeeld of het verlenen van de vergunning al dan niet een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu heeft. De leefbaarheidstoets bestaat uit twee onderdelen: (A) de fysieke leefbaarheidstoets en (B) de algemene leefbaarheidstoets. De fysieke leefbaarheidstoets wordt eerst uitgevoerd, indien deze negatief uitvalt, hoeft geen algemene leefbaarheidstoets te worden uitgevoerd.
Met de algemene leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Bekeken wordt of de wijk, buurt of straat al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid al dan niet te veel toeneemt. De fysieke leefbaarheidstoets richt zich veel meer op de criteria van de beoogde woonruimte, dus minimale oppervlakte e.d.
De omschrijving van het begrip goed verhuurderschap heeft betrekking om in de dagelijkse praktijk mogelijke overlast te signaleren en te voorkomen.
Voor al verkamerde panden kan juridisch gezien niet met terugwerkende kracht een omzettingsvergunning worden verleend. Deze behouden hun oude rechten en mogen dus verkamerd blijven zonder vergunningsplicht. Wel is het zo dat een groot deel van de voorschriften die we in de omzettingsvergunning ook voortvloeien uit andere wettelijke bepalingen, en deze bepalingen ook gelden voor al verkamerde panden. Dat een woonruimte in goede staat moet verkeren, dat de verhuurder/eigenaar moet zorgen dat gebreken worden hersteld en de veiligheid van de woning in orde is, vloeit al voort uit het Burgerlijk Wetboek en het Bouwbesluit. Het Burgerlijk Wetboek regelt de relatie tussen huurder en verhuurder en in beginsel staat de overheid daar buiten. Het college zal daarnaast ook de APV inzetten om mogelijke overlast aan te pakken.