Organisatie | Kampen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beeldregieplan Oosterholt Noord |
Citeertitel | Beeldregieplan Oosterhold Noord |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp | |
Externe bijlage | Beeldregieplan Oosterholt Noord |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
15-11-2023 | nieuwe regeling | 02-11-2023 | 63743-2023 |
Let op: aan de afbeeldingen in dit document kan geen enkel recht ontleend worden.
Het ontwikkelingsgebied – Oosterholt Noord
1.INLEIDING - LIGGING OOSTERHOLT NOORD IN GROTER VERBAND
IJsselmuiden kent een rijke ontwikkelingsgeschiedenis, waarin de wijk Oosterholt vanaf de 11e eeuw een belangrijke rol speelt. Vroeger deed de Kamperwetering van Oosterholt dienst als trekvaart voor aan- en afvoer van goederen tussen Kampen en Zwolle.
Met de Trekvaart tussenin vormt dit ontwikkelingsgebied de overgang van de woonwijk naar het landelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit in samenhang met de sociaal maatschappelijke opgaven is hierbij het uitgangspunt.
Het plangebied ligt in de wijk Oosterholt Noord, tussen de Veilingweg, de Karthuizerlaan en de Kamperwetering. Aan de ene kant kent deze locatie diverse historische boerenerven en aan de andere kant de nieuwbouwwoningen van Oosterholt.
Binnen Oosterholt is dit ontwikkelingsgebied een belangrijke locatie om woningbouw toe te voegen. Daarnaast biedt het gebied ruimte voor de maatschappelijke voorziening voor een concrete doelgroep uit de gemeente Kampen en openbare ruimte voor de buurt.
plangebied met zicht op woningen Karthuizerlaan
1.3 - OPDRACHT EN DE HOOFDOPZET VAN HET PLAN
Het bouwprogramma binnen het plangebied van circa 7300m² bestaat uit:
Boerenerven Oosterholt aan overzijde Trekvaart
2.RICHTLIJNEN - STEDENBOUWKUNDIG & LANDSCHAPPELIJK CONCEPT
De zandrug waar Oosterholt op ligt is de basis voor het ontstaan van IJsselmuiden. Door de hoge ligging waren de woningen beschermd tegen het hoge water uit de IJssel en de Zuiderzee. Op de zandrug staat de karakteristieke agrarische bebouwing loodrecht op de dijk, waardoor doorzichten naar het achterliggende landschap mogelijk zijn.
De Trekvaart is een van de landschappelijke dragers van dit gebied. Het landschap van de Trekvaart is wisselend. In het verleden lager er meerdere Twiegweerden (wilgengrienden) langs de Trekvaart. Veder was het landschap vooral open met hier en daar opslag van els en wilg. In de zone tussen de Trekvaart en het Meer is goed te zien wat die karakteristieken waren.
Historische kaart met voormalige loop IJssel en zandrug
Historische kaart met voormalige loop IJssel en zandrug
De zandrug met de bebouwing is zowel in het dorp als in het landschap goed zichtbaar. Komend over de Veiligweg valt op dat er veel achterzijden naar het landschap zijn gekeerd. De onderhavige locatie ligt op het knooppunt van zandrug, Trekvaart en dorp. Dit vraagt om een ontwerp dat afwijkt van de reguliere bebouwing in Oosterholt Noord. Het is de nieuwe entree van de wijk en kan landschap en dorp verweven.
Het Meer: pad langs Trekvaart enTwiegweerd aan overzijde van het water.
Het Meer, Trekvaartzone:open grasland tussenbebouwing en Trekvaart
2.1. 2- UITGANGSPUNTEN LANDSCHAP
landschap verweven met nieuwe bebouwing
zichtlijnen naar het landschap
Wandelroute langs Trekvaart met verbindingen
2.2 STEDENBOUWKUNDIGE INPASSING
Naar aanleiding van de genoemde overleggen is het stedenbouwkundige ontwerp op enkele onderdelen aangescherpt.
De hoofdambitie op deze belangrijke locatie is om een spannende combinatie van de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten en een eigentijds ontwerp te creëren. De juiste inpassing van het programma met oog voor de eigenheid en de karakteristieken van het landschap en het milieu, zoals archeologie, ecologie, luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid speelt hierbij een grote rol. Hier gaan wonen en natuur naadloos in elkaar over.
De volgende voor het beeldkwaliteitsplan relevante uitgangspunten hebben ten grondslag gelegen aan het stedenbouwkundigplan:
Historisch gezien is de locatie onderdeel van de boerenerven aan de Oosterholtseweg. Daarom spiegelt de inrichting van het perceel de agrarische open structuur tegenover Kamperwetering.
In plaats van de klassieke verkaveling aan de Karthuizerlaan vormen vier ‘Schuurachtige’ volumes met maximaal 10m nokhoogte, de bebouwing op het perceel.
Door verschillende posities van de vier volumes ten opzichte van elkaar ontstaat een wisselend straatbeeld. De groene assen tussen de bebouwing leveren een open karakteristieke opzet. Dit geeft ruimte voor zicht op de trekvaart en de achtergelegen boerenerven.
2.2.2 - WEGENSTRUCTUUR EN PARKEREN
De ontsluiting voor het plangebied vindt plaats vanaf de Karthuizerlaan. Het parkeren voor de woningen wordt tussen de vier volumes in de groene assen gerealiseerd. De parkeernorm is op basis van de nota parkeernormen gemeente Kampen.
Via de ontsluitingsweg en de parkeerkoffers op het plangebied zijn alle woningen en percelen bereikbaar. Deze parkeerkoffers worden op een tweetal plaatsen aangesloten op de Karthuizerlaan.
In het plangebied zijn enkele langzaam-verkeer routes opgenomen. De mogelijkheid moet aanwezig zijn om rond het plangebied te kunnen wandelen of fietsen.
Het water aan de oost- en zuidkant van het plangebied vormt een natuurlijke begrenzing voor deze locatie. Vanwege het belang van de Trekvaart is een groenstrook van 25 meter van de natuurlijke oeverlijn bepaald als ‘respect zone’. Dat wil zeggen: binnen 25 meter van de waterlijn komt geen bebouwing.
De ruimte is openbaar toegankelijk en biedt zo aan toekomstige bewoners en omwonenden een aantrekkelijk landschap met voetpaden, groenstroken en andere recreatieve voorzieningen.
De tuinen van de woningen die gericht zijn naar het landschap dienen ‘zacht’ te zijn, dat wil zeggen groen in de vorm van laag soortige beplanting en een lage haag. Schuttingen zijn ongewenst en past niet bij het open karakter van het landelijk gebied.
Voorbeeld groene erfafscheidingen in de buurt
Aangezien Oosterholt-noord gelegen is in een landschappelijk waardevol gebied dient nader aandacht te worden besteed aan de verschijningsvorm van de woningbouw en de aansluiting van de tuinen op het landschap. Naast de stedenbouwkundige inrichtingseisen, dient ook aan de architectuur van de woningen voorwaarden te worden gesteld. De planuitbreiding moet passen binnen de ruimtelijke omgevingskarakteristiek.
2.2.5 - BEBOUWING EN ARCHITECTUUR
In het plangebied moet een goede overgang gaat ontstaan tussen stedelijk en landelijk gebied. De toekomstige bebouwing moet er zo uitzien dat er geen harde grens tussen de beide gebieden gaat ontstaan. Hierin spelen de bouw en kap vorm, de hoogte als de gekozen kleuren een belangrijke rol.
Door het aangeven van de nokinrichting haaks op het landelijke gebied ontstaat er een minder groot dakvlak in het zicht dan wanneer de kaprichting andersom is. Om een saai en herhaald uitzicht te voorkomen, is de verwachting om de bouwvolumes haaks, maar met subtiele hoekjes te situeren. De situering van de vier volumes op het plangebied levert op deze manier een speelse, organische openbare ruimte tussen de blokjes.
De ruimte tussen de woningen is openbaar. De woningen hebben een terras aan de openbare zijde. Er moet een duidelijke scheiding tussen prive en openbaar komen in de vorm van een haag. Deze moet in stand blijven.
2.2.5.C - MATERIALISATIE EN KLEUR
Rustige kleurtonen in de gevel. Dat geldt zowel voor het dak, de gevelsteen als het houtwerk. De houten details in de gevel krijgen donkere gedekte tinten. Wit wordt alleen voor de kozijnen toegepast en is ondergeschikt aan het geheel. Wanneer hout in de gevel wordt gebruikt is dit ook een donkere gedekte kleur.