| Organisatie | Soest |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 13-12-2023 | Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023 | 26-10-2023 |
De Raad van de gemeente Soest,
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 mei 2023,
vast te stellen de Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023
Deze verordening verstaat onder:
7. Huishouden: een huishouden, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de te huren of aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen conform artikel 4 Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.
Artikel 2 Huurprijsgrens sociale huurwoningen
Artikel 3 Huurprijsgrens middenhuur woningen
Artikel 4 Koopprijsgrens sociale en betaalbare koopwoningen
Artikel 5 Doelgroep sociale huurwoningen
De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een huishoudinkomen niet hoger dan de inkomensgrens. De sociale huurwoningen worden aangeboden aan de doelgroep voor sociale
huurwoningen conform de Woningwet alsmede aan aandachtsgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders. In beginsel worden de woningen aangeboden via WoningNet regio Eemvallei.
Artikel 6 Doelgroep middenhuur woningen
Artikel 7 Doelgroep sociale koopwoningen
De eigenaar/verhuurder van huurwoningen als bedoeld in artikel 1 onder 1 en 3 van deze verordening, met uitzondering van de plaatselijk werkzame corporaties, dient gedurende de betreffende instandhoudingstermijn jaarlijks een overzicht te overleggen aan het college van burgemeester en wethouders om aan te tonen dat de huurprijzen nog voldoen aan deze verordening.
De in lid 1 genoemde eigenaar/verhuurder dient een mutatie gedurende de termijn van instandhouding binnen vier weken na de ingangsdatum van het huurcontract te melden aan het college van burgemeester en wethouders en aan te tonen dat de woning verhuurd is met een inkomen zoals aangegeven in artikel 5 en 6 van deze verordening.
De verkoper van sociale koopwoningen als bedoeld in artikel 1 onder 2 van deze verordening dient per (deel)project een overzicht van potentiële kopers ter toetsing voor te leggen aan het college van burgemeester en wethouders. Na een positieve toetsing waaruit blijkt dat de potentiële kopers voldoen aan de inkomensnorm, als bedoeld in artikel 7 van deze verordening., kan de verkoper de woningen aan deze personen verkopen.
Artikel 10 Differentiatie woningbouw
1. Het betaalbare programma voor woningbouwontwikkelingen vanaf 15 woningen moet minimaal bestaan uit 30% sociale huur, 5% middenhuur, 15% sociale koop en 15% betaalbare koop. Het overige deel van de ontwikkeling is vrij in te vullen. Voor woningcorporaties geldt dat zij tot 100% sociale huur kunnen realiseren.
Artikel 11 Prijs-/kwaliteitsverhouding
Het college van burgemeester en wethouders kan van deze oppervlaktematen voor een specifieke ontwikkeling gemotiveerd afwijken.
Het college van burgemeester en wethouders kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te beschermen, zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Deze verordening treedt in werking 6 weken na de dag van bekendmaking. Nadat de doelgroepenverordening gemeente Soest 2023 in werking is getreden is de doelgroepenverordening gemeente Soest 2021 niet meer van toepassing en ingetrokken door de gemeenteraad van Soest.
Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023’.
Aldus vastgesteld te Soest op 26 oktober 2023
drs. M.A.C. van Esterik R.T. Metz
Toelichting Doelgroepenverordening gemeente Soest 2023
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage sociale huur- en/of goedkope koopwoningen gerealiseerd moet worden.
Het gemeentelijk woonbeleid voorziet onder meer in sturing op aard en aantal van nieuw te bouwen sociale huurwoningen alsook goedkope koopwoningen. In het verlengde van het bovenstaande treft u daarom bijgaand de doelgroepenverordening gemeente Soest aan. De verordening geeft de wettelijk vereiste basis om het gemeentelijk woonbeleid over nieuw te bouwen sociale en middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen toe te kunnen passen in nieuwe bestemmingsplannen, (anterieure) overeenkomsten en exploitatieplannen.
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder sociale en middenhuur- en koopwoningen. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen, (anterieure) overeenkomsten en exploitatieplannen. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroepen voor sociale en middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen door middel van inkomensgrenzen. Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingtermijn voor deze woningen worden bepaald, binnen de in het Bro gestelde grenzen.
Uit de Nationale Bouwagenda van het Rijk volgt dat bij alle nieuwe projecten het streven is minimaal twee derde betaalbaar te realiseren, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. Inmiddels wordt dit streven omgezet in een verplichting. In de Wet versterking regie volkshuisvesting die momenteel in de consultatiefase zit, wordt de twee derde betaalbaarheid in elk nieuw project een verplichting in elke gemeente.
In de doelgroepenverordening 2021 zit er nog een verschil in de differentiatie woningbouw voor Soest en Soesterberg. Nu het percentage sociale- en betaalbare woningen in Soest en Soesterberg nagenoeg gelijk is, geldt in deze nieuwe verordening één norm voor beide kernen. Bovendien komt dit overeen met de verplichting van twee derde betaalbaarheid die in de nieuwe wet wordt opgenomen.
De inhoud spreekt in grote lijn voor zich. Waar mogelijk is in deze verordening eenzelfde begripsomschrijving gehanteerd als in de Huisvestingsverordening.
Bij 9. (aanvangshuurprijs) heeft de huurprijs betrekken op het enkele gebruik van een woning zonder servicekosten, voorschot nutsvoorzieningen e.d.
Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt onder 3. (middenhuur woning) het begrip ‘middenhuur woning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Bro.
Bij 11. (woningcorporaties) is ook Cocon Wonen inbegrepen. Gelet op de functie van deze verhuurder voor Soest en de samenwerking die de gemeente heeft met Cocon Wonen.
Artikel 2 en 3 Huurprijsgrenzen
Met artikel 2 wordt aangesloten bij de geldende regelgeving voor de sociale huursector.
Met artikel 3 wordt aangesloten bij de maximale huur voor de sociale huursector als ondergrens. Hierdoor ontstaat er geen ‘gat’ tussen deze twee sectoren.
De middenhuur geldt tot 187 punten en is maximaal € 1.021,02 (prijspeil januari 2023). Het woningwaarderingsstelsel wordt jaarlijks geïndexeerd.
Verder wordt in artikel 3 alleen de aanvangshuur geregeld. Wordt de huur, na huurverhoging, hoger dan de maximale aanvangshuur, zal deze bij nieuwe verhuur in de instandhoudingstermijn weer terug gebracht moeten worden binnen de grenzen in artikel 3.
In de Bro heeft de wetgever aangegeven voor welke woningen regels gesteld mogen worden. In artikel 1.1.1 lid 1 onder e. definieert de Bro een sociale koopwoning als een woning met een vrij op naam prijs van ten hoogste € 200.000. De wetgever maakt het mogelijk de grens van de Bro op basis van de Crisis- en herstelwet te verhogen naar maximaal de NHG grens. Deze ligt momenteel ruim boven de vier ton. Dit is te hoog voor de doelgroep waarvoor in Soest en Soesterberg sociale en betaalbare koopwoningen bedoeld zijn. Vanuit de regionale afspraken is een betaalbare woning vastgesteld op € 355.000,-. Omdat ook dit voor een groot deel van de doelgroep niet bereikbaar is, bouwen wij een extra categorie in van € 275.000,- met een daarbij behorend passend maximaal inkomen. Door te kiezen voor twee categorieën bieden we passende woningen voor de doelgroep sociaal, maar komen we ook tegemoet aan de ontwikkelaars die met woningen tot € 355.000,- een haalbare exploitatie kunnen realiseren.
De koopprijsgrens wordt niet geïndexeerd. Het is de bedoeling dat de woning bereikbaar blijft voor de betreffende doelgroep. Door de koopprijs te indexeren stijgt deze en is deze is dus niet meer bereikbaar voor de doelgroep met bijbehorend inkomen waar deze verordening voor bedoeld is. De eerste koper kan deze woning kopen omdat de koper onder de doelgroep valt en accepteert daarbij dat bij verkoop binnen 10 jaar de woning voor aanvangskoopprijs verkocht moet worden aan een koper binnen dezelfde doelgroep.
Hier worden de doelgroepen benoemd voor de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale- en betaalbare koop. Voor de sociale huur zijn de inkomensgrenzen wettelijk geregeld.
Voor de categorie sociale en betaalbare koop is het norminkomen zodanig bepaald dat het mogelijk is om de woning te financieren. Omdat de financiering onderhevig is aan marktomstandigheden, zoals de rentestand, kan het college het norminkomen jaarlijks aanpassen zodat het altijd mogelijk blijft met het norminkomen de woning te financieren.
Voor de categorie middenhuur is de inkomensgrens gelijk aan de inkomensgrens voor de sociale koop. Het betreft hierbij dezelfde groep mensen. Wel is het zo dat middenhuur bereikbaar is voor inkomens die hoger zijn dan de sociale norm en dus niet voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, maar niet genoeg inkomen hebben voor een sociale koopwoning (inkomens tussen € 48.625,- en € 60.000,-)
In artikel 7, doelgroep sociale- en betaalbare koop, is verder opgenomen dat de kopers de woning zelf moet bewonen. Deze bepaling zal worden opgenomen in de onderliggende anterieure overeenkomsten en van daaruit in het koopcontract van de woning.
De doelgroepenverordening heeft niet alleen tot doel woningen te realiseren in het betaalbare segment, maar ook deze woningen langjarig voor de doelgroep beschikbaar te houden. Met dit artikel wordt een gelijk speelveld gecreëerd voor alle woningbouwprojecten waarbij sociale huur, middenhuur en sociale- en betaalbare koop wordt gerealiseerd.
Indien woningen binnen de instandhoudingstermijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan (omgevingsplan na inwerkingtreding Omgevingswet) waarin deze regeling is opgenomen. Als een woning bijvoorbeeld wordt verkocht dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingstermijn, kan de gemeente handhavend optreden op grond van de toezichthoudende bevoegdheden in de Algemene Wet Bestuursrecht. Bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom. Daarnaast wordt de instandhoudingstermijn ook in de anterieure overeenkomst vastgelegd met de ontwikkelaar en via een kettingbeding doorgelegd aan opvolgende kopers.
Afspraken met betrekking tot de instandhoudingstermijn van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen door de woningcorporaties worden opgenomen in de Prestatieafspraken.
Voor de sociale huurwoningen die verhuurd worden door een niet-corporatie en de middenhuurwoningen geldt geen vergunningsplicht, zoals wel voor de sociale huurwoningen van de corporatie is opgelegd (in de Huisvestingsverordening). Om toezicht te kunnen houden op de naleving van het bepaalde in deze verordening is een meldingsplicht bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van een woning gedurende de instandhoudingstermijn opgenomen.
Ook dient de verkoper van een sociale- en betaalbare koopwoning te melden/aan te tonen dat de sociale- en betaalbare koopwoningen worden verkocht aan huishoudens met een inkomen als bedoeld in deze verordening. We zorgen ervoor dat de melding op een voor alle partijen laagdrempelige en effectieve wijze kan worden uitgevoerd om daardoor het gebruik en effect van de doelgroepenverordening inzichtelijk te maken.
Artikel 10 Differentiatie woningbouw
Bij nieuwe projecten wordt in het bestemmingsplan (omgevingsplan) de gewenste programmering aangegeven. Zoals in de inleiding is aangegeven vloeit dit voort uit de Nationale Bouw- en Woonagenda, de Woondeal en de Wet regie op de volkshuisvesting die momenteel ter consultatie is voorgelegd waarin er sprake moet zijn van twee derde betaalbare woningen waarvan 30% sociale huur bij nieuwe projecten. Dit is het minimale programma. De marktpartijen kunnen er voor kiezen een hoger percentage sociale- en betaalbare woningen te realiseren.
In bijlage 1 is het te realiseren programma bij 6 t/m 14 woningen uitgeschreven, omdat hierin de 30% sociaal niet van toepassing is. De grens van 15 woningen is in afstemming met de woningcorporaties die aangeven dat een lager aantal woningen voor hen niet in het beheer passen. Bij projecten vanaf 15 woningen zal de marktpartij in overleg treden met de woningcorporaties om te komen tot 30% sociale woningbouw in het project.
Bij projecten van 6 t/m 14 woningen heeft de marktpartij, naast de optie voor de realisatie van huur- en koopwoningen ook de keuze om een project geheel in de verhuur of in de verkoop te realiseren. Ook voor 6 t/m 14 woningen geldt dat marktpartijen er voor kunnen kiezen een hoger percentage sociale- en betaalbare woningen te realiseren.
Voor het toevoegen van 1 t/m 5 woningen dient er een bijdrage te worden gedaan door de ontwikkelaar ten behoeve van de realisatie van sociale woningen. Deze verplichting wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst. Hiervoor zal een compensatieregeling worden opgesteld na vaststelling van de doelgroepenverordening.
Bij een koppeling tussen ontwikkellocaties, zoals aangegeven in lid 3, geldt wel de voorwaarde dat de ontwikkelingen tegelijk oplopen en het wijzigen van het bestemmingsplan en het sluiten van de anterieure overeenkomst gelijktijdig plaatsvindt, zodat er garantie is dat de sociale- en betaalbare woningen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden.
Omdat er reeds bestaande afspraken zijn over de woningdifferentiatie voor de uitvoering van de Gebiedsvisie Soesterberg Noord (kamer II en III) 31 maart 2023 is deze verordening niet van toepassing op deze twee locaties.
Dit is een nieuw artikel die in de vorige verordening niet was opgenomen. Kwaliteit van de te realiseren woningen is van belang. Het is niet wenselijk te kleine woningen te realiseren die alsnog niet geschikt zijn voor de doelgroep uit het oogpunt om kosten te besparen. Om dit te voorkomen is er per categorie woning een minimaal aantal te realiseren vierkante meters opgenomen.
Wel kan het college van burgemeesters en wethouders hiervan afwijken als de ontwikkeling hier om vraagt. Bijvoorbeeld bij nieuwe woonconcepten als tiny houses of binnenstedelijke transformaties, waarbij aangetoond wordt dat ook met een kleinere oppervlakte woonkwaliteit geborgd is.
Dit artikel spreekt voor zich.
De doelgroepenverordening is na inwerkingtreding van toepassing op alle nieuwe plannen waarover het college van burgemeester en wethouders nog geen positief principebesluit heeft genomen en die zich dus nog in het stadium van vooroverleg bevinden.
De doelgroepenverordening gemeente Soest 2021 is ingetrokken door de gemeenteraad en niet meer van toepassing na inwerkingtreding van de doelgroepenverordening gemeente Soest 2023.
Dit artikel spreekt voor zich.