| Organisatie | Houten |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Doelgroepenverordening voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop van de gemeente Houten 2023 |
| Citeertitel | Doelgroepenverordening voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop gemeente Houten 2023 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 03-11-2023 | nieuwe regeling | 28-09-2023 | 599225 |
Betaalbare koopwoning: een volledig geoutilleerde woning inclusief grond waarvan de koopprijs maximaal € 355.000 bedraagt, met dien verstande dat op het moment dat vanuit de rijksoverheid definiëring en indexering voor de betaalbare koop wordt doorgevoerd, deze maatregel in deze verordening wordt toegepast op de genoemde bedragen en deze met ingang van de inwerkingtredingsdatum van die indexering dienovereenkomstig worden bijgesteld.
Middenhuurwoning: een huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder d van het Besluit ruimtelijke ordening: een vrije sectorhuurwoning boven de liberalisatiegrens tot € 1.000, met dien verstande dat deze bovengrens tot een maximum van € 1.200 jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de CPI en deze index met ingang van de inwerkingtredingsdatum daarvan op het genoemde bedrag wordt toegepast.
Artikel 2 Instandhoudingstermijn
Betaalbare koopwoningen dienen gedurende een termijn van 10 jaar na eerste ingebruikname als betaalbare koopwoning beschikbaar te blijven. De verkoopprijs is gedurende deze instandhoudingstermijn gelijk aan de oorspronkeljke aankoopprijs inclusief de jaarlijkse indexatie, te beginnen vanaf 1 januari 2025, met de Consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De verplichting blijft ook in stand voor eventuele rechtsopvolgers van het eigendom van de betreffende woningen. Dit wordt door de eerste eigenaar mede geregeld door de verplichting om bij het Kadaster (o.g.v. artikel 3:17 lid 1 onder a BW) in te laten schrijven dat de woning louter verhuurd of verkocht mag worden volgens de voorwaarden uit deze verordening.
Het college kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan ten gunste van de aanvrager afwijken, voor zover toepassing naar hun oordeel tot een klaarblijkelijke hardheid van bijzondere aard leidt.
Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 26/28 september 2023,
de griffier,
C.M.S. Visser
de voorzitter,
G.P. Isabella
De gemeenteraad heeft op 14 december 2021 de Woonvisie 2021-2030 vastgesteld. In de Woonvisie is het gewenste woningbouwprogramma opgenomen om te voldoen aan de geconstateerde woningbehoefte. In de Woonvisie is tevens een uitvoeringsprogramma opgenomen. Een van de acties uit het uitvoeringsprogramma is het invoeren van de doelgroepenverordening.
De doelgroepenverordening zorgt ervoor dat ambitie 1” de juiste woningen” ook voor de (middel)lange termijn de juiste blijven. De doelgroepenverordening is de wettelijke basis om het doorvoeren van het gemeentelijke woonbeleid in bestemmingsplannen en exploitatieplannen af te dwingen. Dit wijzigt bij de invoering van de Omgevingswet. In bestemmingsplannen worden dan percentages voor bepaalde woningbouwcategorieën opgenomen. Het gaat om de volgende vier woningbouwcategorieën: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, geliberaliseerde huurwoningen voor de middenhuur en particulier opdrachtgeverschap. In de Woonvisie is particulier opdrachtgeverschap niet opgenomen om uit te werken in de doelgroepenverordening.
Na vaststelling van de Woonvisie heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft de Nationale Bouw– en Woonagenda met daaraan gerelateerd diverse programma’s gepubliceerd. De definitie van het betaalbare segment hierin is sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tezamen.
Dit artikel spreekt bijna voor zich. Bij lid b wordt onder volledig geoutilleerde woning verstaan een woning met bruikbare keuken, badkamer en toilet.
Er komen wijzigingen in de terminologie en definities van sociale en middenhuur zoals hieronder in de tabel wordt weergegeven op basis van de Wet betaalbare huur, waarvan de consultatie eind maart 2023 is afgelopen.
Artikel 2 Instandhoudingstermijn
De grondslag van de instandhoudingstermijnen en het vastleggen hiervan in een doelgroepenver-ordening is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin worden minimale en maximale aantallen jaren aangegeven, te weten:
De gemeente heeft beleidsvrijheid om zelf instandhoudingstermijnen, passend binnen het Bro, vast te stellen. Gezien de (over)verhitte woningmarkt in de gemeente Houten stelt de gemeenteraad de volgende instandhoudingstermijnen vast.
Als woningen binnen de instandhoudingstermijn van 10, 15 of 25 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de doelgroepenverordening. De gemeente treedt in die gevallen handhavend op door het opleggen van een last onder dwangsom.
Artikel 3 Differentiatie woningbouw
Op lokaal, regionaal/provinciaal en landelijk niveau ligt de nadruk op het realiseren van betaalbare woningen. De doelgroepenverordening helpt om dat te realiseren. Deze doelgroepenverordening wordt toegepast op alle nieuwbouwprojecten vanaf twintig woningen, tenzij er dringende redenen zijn om dat niet te doen. Dit moet de ontwikkelende partij aantonen. Woningbouwcorporaties kunnen niet gedwongen worden om sociale huurwoningen af te nemen. Het is niet gebruikelijk om bij kleine projecten de doelgroepenverordening toe te passen. Vergaande differentiatie is vaak lastig te realiseren en maakt de businesscase lastiger.
Het college kan van deze verordening afwijken als de toepassing in een bijzonder geval naar hun oordeel tot een klaarblijkelijke hardheid van overwegende aard leidt. Dat wil zeggen dat de toepassing van de verordening tot een onvoorzien en onredelijk nadelig gevolg zou leiden voor betreffende verhuurder of verkoper waarop de verordening van toepassing is.
Het gaat slechts om uitzonderlijke gevallen. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het kan gaan. Dat de verordening op zich genomen nadelig kan uitvallen voor een verhuurder of verkoper, is geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.