| Organisatie | Nieuwegein |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nadere regels vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023 |
| Citeertitel | Nadere regels Vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 02-11-2023 | nieuwe regeling | 24-10-2023 |
Het college van de gemeente Nieuwegein;
gelet op de artikel 8, artikel 9, artikel 11, artikel 13, tweede lid, onder d en artikel 15, tweede lid van de Vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023.
Nadere regels vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023 vast te stellen
Artikel 2 Hoogte van de afdracht aan de vereveningsreserve
Hoofdstuk 3 subsidieverstrekking
Een subsidieaanvraag dient voor de eerste van iedere maand ingediend te worden voor de volgende beoordelingsronde van subsidieaanvragen.
Wanneer er meerdere subsidieaanvragen in dezelfde beoordelingsronde vallen, conform artikel 5, en deze niet allemaal kunnen worden verleend omdat er onvoldoende middelen beschikbaar zijn in de vereveningsreserve, wordt het resterende bedrag uit de vereveningsreserve naar rato van het gevraagde subsidiebedrag verdeeld over deze subsidieaanvragen.
Aldus vastgesteld in de collegevergadering van 24 oktober 2023
Ellie Liebregts
secretaris
Marijke van Beukering-Huibregts
burgemeester
Toelichting op de nadere regels vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023
De vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023 verwijst voor een aantal zaken naar nadere regels. Dit zijn die nadere regels. De nadere regels gaan in op de berekening van de hoogte van de afdracht en de berekening van de hoogte van de subsidie. Eveneens gaan deze nadere regels in op het proces van het doen van een afdracht en het proces van het krijgen van een subsidie. Als laatste wordt ingegaan op monitoring en evaluatie en overgangsregels. Hierna volgt waar relevant een artikelsgewijze toelichting.
De hoogte van de afdracht wordt berekend door eerst te bepalen hoeveel sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen er minder gerealiseerd worden dan de doelstelling van 30% sociale huur en 12% lage middenhuur. Dit is beschreven in lid 1.
Lid 2 gaat vervolgens in op de precieze berekening van de hoogte van de afdracht. Hierbij wordt de woningwaarde vermenigvuldigd met de grondquote om de grondwaarde te bepalen. De grondwaarde van de vrije sector woning min de grondwaarde van de sociale huurwoning, is de afdracht per woning. Hieronder is een voorbeeld weergegeven voor de berekening van de grondwaarde van een sociale huurwoning.
In lid 2 sub d is ervoor gekozen de initiatiefnemer zelf een reële marktwaarde te laten bepalen. De initiatiefnemer geeft inzicht aan de gemeente hoe hij of zij komt bij deze marktwaarde. Op deze wijze kan de gemeente de marktwaarde controleren. Dit doet zij door een vergelijking te maken met referentieprojecten, openbare gegevens te raadplegen en indien nodig een externe partij te consulteren. De gedachte hierachter is dat de gemeente geen andere marktwaarde hanteert dan de initiatiefnemer zelf, maar ook dat de initiatiefnemer gedwongen wordt een reële marktwaarde te hanteren. De marktwaarde is namelijk essentieel voor het berekenen van de afdracht.
In lid 2 sub e is bepaald dat de gemeente met een marktwaarde mag komen. Deze wordt dan ook gebaseerd op referentieprojecten, openbare gegevens en indien nodig gegevens van een externe partij. Dit is ter voorkoming van tijdelijke lage huren met als doel om een lage afdracht te betalen.
In lid 2 sub g is bepaald dat de gemeente jaarlijks de grondwaarde voor sociale huur en lage middenhuur vaststeld. Dit betekent dat er voor deze woningen geen berekening plaatsvindt op basis van de marktwaarde voor een eventuele afdracht, maar dat hiervoor de betreffende grondwaarden worden gehanteerd. Omdat de grondwaarde voor sociale huurwoningen lager ligt dan de grondwaarde voor lage middenhuurwoningen, zal er over sociale huurwoningen nooit een afdracht betaald hoeven te worden. Over lage middenhuur kan dit wel het geval zijn, het gaat dan om het verschil tussen de grondwaarde onder sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen. Zie het rekenvoorbeeld voor verdere duiding.
Artikel 3 termijn voor het doen van een afdracht
In principe worden er afspraken gemaakt in een anterieure overeenkomst of koopovereenkomst over wanneer de afdracht gedaan wordt. In Nieuwegein wordt er bij kleine projecten (minder dan 10 woningen) niet altijd gebruik gemaakt van een anterieure overeenkomst of koopovereenkomst. In deze situatie is de initiatiefnemer nog altijd verplicht een afdracht te doen wanneer er onvoldoende sociale huur dan wel lage middenhuurwoningen worden gebouwd. De gemeente zal dit in de gesprekken met de initiatiefnemer aangeven.
Wanneer er geen anterieure overeenkomst of koopovereenkomst is, dan dient de afdracht binnen 30 dagen na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning gedaan te worden. Anders mogen de bouwwerkzaamheden niet aanvangen.
Voor een subsidieaanvraag heeft de gemeente Nieuwegein een aanvraagformulier online staan.
Een subsidieaanvraag kan gedaan worden voor sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen. Onder sociale huurwoningen verstaat de gemeente Nieuwgein woningen die:
Deze aspecten zijn uitgewerkt in de Beleidsregel sociale huur Gemeente Nieuwegein 2023.
Onder lage middenhuurwoningen verstaat de gemeente Nieuwegein woningen die:
Deze aspecten zijn uitgewerkt in de Beleidsregel middenhuur Gemeente Nieuwegein 2023.
De subsidieaanvraag geeft zicht op de woningen die gebouwd zullen worden en wie uiteindelijk de verhuurders zullen zijn van de sociale en lage middenhuurwoningen.
In de subsidieaanvraag neemt de aanvrager verder de termijnen op waarbinnen de omgevingsvergunning aangevraagd zal worden en de termijn waarbinnen de woningen gerealiseerd zullen worden. Deze termijnen dienen overeen te komen met de afspraken in de anterieure overeenkomst. Wanneer een initiatief niet binnen de benoemde termijnen de omgevingsvergunning aanvraagt en gerealiseerd wordt, dan vervalt de subsidie.
Het reguliere subsidieproces van de gemeente Nieuwegein is van toepassing, tenzij anders beschreven in de verordening en deze nadere regels.
De vereveningsreserve is een reserve die door de tijd heen kan toenemen en afnemen. Subsidies zijn beschikbaar zolang er geld in de vereveningsreserve zit. Om verschillende projecten gelijke kansen te geven voor een subsidiebijdrage is de peildatum voor iedere ronde aan subsidies de eerste dag van de maand. Alle volledige subsidieaanvragen die in de voorafgaande maand zijn gedaan worden meegenomen in de betreffende beoordelingsronde. Na controle op inhoud en volledigheid worden de subsidieaanvragen ter besluitvorming aan het college voorgelegd. In principe gebeurt dit gelijktijdig met de anterieure overeenkomst.
Deze gelijktijdige besluitvorming is bedoeld om enerzijds de subsidieaanvrager zekerheid te geven dat hij of zij subsidie zal krijgen wanneer er positief besloten wordt over de anterieure overeenkomst of koopovereenkomst en anderzijds de gemeente zekerheid te geven dat er afspraken zijn gemaakt over de termijnen tot vergunningaanvraag en realisatie.
Zoals in voorgaande artikeltoelichting vermeld vindt de besluitvorming over een subsidieaanvraag in principe plaats gelijktijdig met de anterieure overeenkomst. Dit betekent dat over het algemeen er ruimschoots voor de maximale beslistermijn van 13 weken een besluit is genomen over een subsidieaanvraag. Om de initiatiefnemer zekerheid te geven over een subsidieaanvraag is aanvullend hierop deze uiterlijke beslistermijn opgenomen.
Artikel 7 Verplichtingen bij subsidie
Wanneer een partij subsidie krijgt over sociale huurwoningen dan wel lage middenhuurwoningen dan dienen deze voor de in dit artikel aangegeven termijn in dat segment verhuurd te worden. De normen hiervoor zijn verder uitgewerkt in de beleidsregels sociale huur Nieuwegein 2023 en middenhuur Nieuwegein 2023.
Subsidies kunnen verstrekt worden zolang er een positief saldo is in de vereveningsreserve. De daadwerkelijke besluitvorming doet het college. Dan wordt de hoogte van de subsidie vastgesteld. Wanneer er meerdere aanvragen in dezelfde maand zijn binnengekomen (zie artikel 5) dan wordt de subsidie naar rato verdeeld.
Artikel 9 Bepalen hoogte van de subsidie
De hoogte van het subsidiebedrag per woning wordt door het college vastgesteld. De eerste maal gelijktijdig met het vaststellen van deze nadere regels (in een apart collegebesluit), vervolgens met de nota grondprijzen.
Een voorbeeldberekening voor het vaststellen van de subsidie is hieronder weergegeven. De subsidie wordt afgerond op 1000-tallen. De berekening voor de sociale huur ziet er als volgt uit:
De berekening voor lage middenhuur ziet er als volgt uit:
Wanneer de woningen zijn opgeleverd dient de initiatiefnemer de verantwoording in.
Na controle van de gemeente en eventuele herberekening – mochten bijvoorbeeld de aantallen woningen afwijken van wat eerder is afgesproken – wordt de subsidie (lager) vastgesteld en uitbetaald.
Artikel 11 monitoring en evaluatie
Om inzicht te krijgen in de effecten van de vereveningsverordening wordt de verordening jaarlijks gemonitord. Daarnaast zal er na drie jaar een uitgebreide evaluatie gedaan worden.
Projecten die na inwerkingtreding van de verordening een omgevingsvergunning hebben aangevraagd of een anterieure overeenkomst of koopovereenkomst hebben gesloten met de gemeente vallen onder de vereveningsverordening. Dit betekent dat zij ofwel een afdracht moeten doen, ofwel een subsidie krijgen wanneer ze niet precies 30% sociale huurwoningen en 12% lage middenhuurwoningen realiseren.
In de situatie dat er externe factoren meespelen, die niet bij de gemeente of initiatiefnemer liggen, waardoor een initiatiefnemer niet voor het ingaan van de verordening een anterieure overeenkomst of omgevingsvergunning kon aanvragen, of een omgevingsvergunning verleend is, waardoor de initiatiefnemer een afdracht zou moeten betalen. Wordt dit als criterium meegenomen in de afweging voor het eventueel toepassen van de hardheidsclausule.
Een initiatief wil 35 vrije sectorwoningen bouwen waarvan 25 huur appartementen > 65 m² (á €450.000), 5 huur grondgebonden (á €500.000) en 5 koop grondgebonden ≤ 120 m² (á €550.000). Er zou 30% sociale huur en 12% lage middenhuur gerealiseerd moeten worden. Dit betekent 10,5 sociale huurwoningen en 4,2 lage middenhuur.
Voor berekening van de afdracht worden deze als volgt verdeeld:
De berekening van de afdracht is dan, bij een grondquote van 15% en 20%, als volgt:
Afdracht sociale huur: € 568.500
Afdracht lage middenhuur: € 198.900
De totale afdracht is dan € 767.400, oftewel €21.926 per woning (€ 767.400 / 35).
Wanneer een initiatiefnemer 25 lage middenhuurappartementen (woningwaarde €440.000) wil realiseren, dan krijgt hij subsidie over het aantal woningen meer dan 12% lage middenhuur. In de voorbeeldberekening is uitgegaan van een subsidie van € 25.000 per woning. Omdat een initiatiefnemer geen sociale huurwoningen realiseert, moet hij of zij hierover een afdracht betalen. Het saldo tussen subsidie en afdracht wordt uitgekeerd of moet betaald worden. Het rekenvoorbeeld ziet er als volgt uit:
Afdracht over niet gerealiseerde sociale huurwoningen (30% van 25 woningen):
De subsidie is €550.000 - €51.750 = €498.250, oftewel €19.930 per woning.