WOONZORGVISIE STEIN 2023-2028 Dat maakt Stein voor mij … “een goed thuis (voor iedereen)”

Bijlage I: Woningbouwprogrammering

Bijlage II: Financieel overzicht

Aandachtspunten:

• *

  Er zijn momenteel veel subsidieregelingen. Met de Woondeal is de verwachting dat dit meer zal worden. Belangrijk is daarom om voldoende uitvoeringskracht te hebben voor het aanvragen van subsidies en het gaandeweg verantwoorden van de besteding. Met gemeentelijk geld (o.a. inhuur capaciteit) wordt meer geld gemaakt. Hierbij wordt opgemerkt dat er wel vaak sprake dient te zijn van cofinanciering. Voor het aanvragen van subsidies is extra inzet nodig. In de kadernota 2024 is daarom aanvullend € 25.000,-- hiervoor opgenomen.

• *

  De woningbouwprojecten tot en met 2030 zijn nu inzichtelijk. Veel woningbouwprojecten zijn of komen binnenkort in uitvoering. Verwachting is dat interne projectleiderscapaciteit vanaf 2027 e.v. ingezet kan worden voor de plusambities (o.a. herstructureringsopgaven in Elsloo en Urmond-Oost en later Stein) .

• *

  De recente verhoging van de drempelbedragen voor meervoudige onderhandse aanbesteding (€ 25.000 voor diensten en leveringen) reduceert het werk dat voorheen gestoken diende te worden in aanbestedingstrajecten. Voorheen was het drempelbedrag € 5.000 voor diensten en leveringen.

• *

  De kosten m.b.t. noodzakelijke monitoring van het volkshuisvestelijk beleid is vooralsnog niet opgenomen. Voorstel is een gemeentebrede monitoring van meerdere beleidsthema's (als afzonderlijk gemeenteproject).

• *

  In de begroting is ieder jaar nog een bedrag van 25.000 euro opgenomen als bijdrage aan de functie regiocoordinator wonen Westelijke Mijnstreek. Deze kosten zijn niet in bovenstaande tabel opgenomen.

Bijlage III: Woningbehoefteonderzoek

Woningbehoefteonderzoek Stein

Stec Groep aan gemeente Stein

Esther Geuting & Job Wevers

14 juli 2023

Inhoudsopgave

1 Inleiding 4

1.1 Aanleiding ...................................................................................................... 4

1.2 Onze aanpak .................................................................................................. 4

1.3 Leeswijzer ...................................................................................................... 5

2 Conclusies en aanbevelingen 6

2.1 Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen tot en met 2030, maar vooral transformatieopgave ............................... 6

2.2 Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan huishoudensontwikkeling ........................................................................... 6

2.3 Conclusie: behoefte aan nultredenwoningen en overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift .................................................................. 6

2.4 Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt voor programmering ................................................................................... 6

2.5 Advies: Overweeg nieuwbouw primair te concentreren in grotere kernen en in de kleinere kernen vooral het aanpassen van bestaande woningen te faciliteren ............................................................ 7

2.6 Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo doorstroming op gang................................................................................. 7

2.7 Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met zorgpartij(en) ................................................................................................. 8

2.8 Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met bestaande voorraad én bestaande plancapaciteit ....... 8

2.9 Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op te vangen ....................................................................................................... 9

3 Gemeente Stein 10

3.1 Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename alleenstaanden houdt aantal huishoudens nog stabiel ....................... 10

3.2 Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Stein ........ 12

3.3 Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -175 tot +160 huishoudens t/m 2030 en -815 tot -410 huishoudens tot 2040 ........... 13

3.4 Theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen ................................... 13

3.5 Nieuwbouwplannen sluiten voor groot deel aan op behoefte, transformatieopgave blijft groot .............................................................. 16

3.6 Vergrijzing en extramuralisering leiden tot toename thuiswonende zorgbehoevenden ............................................................ 17

4 Hoofdkern Elsloo 19

4.1 Hoofdkern Elsloo: behoefte aan -95 tot +20 woningen t/m 2030 ....... 19

4.2 Catsop: theoretisch overschot aan circa 10 tot 0 woningen t/m 2030 ............................................................................................................... 24

4.3 Elsloo: Behoefte aan -60 tot +30 woningen t/m 2030 ........................... 26

4.4 Maasband en Meers: theoretisch overschot aan circa 5 tot 25 woningen t/m 2030 ..................................................................................... 28

5 Hoofdkern Stein 31

5.1 Hoofdkern Stein: behoefte aan -70 tot +75 woningen t/m 2030 ......... 31

6 Hoofdkern Urmond 37

6.1 Hoofdkern Urmond: behoefte aan circa -10 tot +65 woningen t/m 2030 ............................................................................................................... 37

6.2 Berg aan de Maas en Nattenhoven: behoefte aan circa -20 tot +5 woningen t/m 2030 ..................................................................................... 42

6.3 Oud-Urmond: behoefte aan circa 5 tot 15 woningen t/m 2030 .......... 44

6.4 Urmond-Oost: behoefte aan circa 5 tot 40 woningen t/m 2030.......... 46

Bijlage A: Potentieel effect groei Chemelot 49

A1. Uitgangspunt: Brightlands Campus zorgt voor 9.000 extra banen tot 2040 ............................................................................................................... 49

A2. Woningbehoefte: meer vraag naar reguliere huur- en koopwoningen ... 51

Bijlage B: Indicatieve behoefte aan tijdelijke woningen 54

B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep ................................. 54

B2. Potentieel vraag naar 245 tijdelijke woningen ............................................. 55

Bijlage C: Stec-Doelgroepenindeling 58

C1. Huidige en gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein ...... 58

C2. Doelgroepenprofielen suburbane/dorpse doelgroepen ............................. 60

C3. Doelgroepenprofielen landelijke doelgroepen ............................................. 64

Bijlage D: Plancapaciteit Stein 68

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Als Gemeente Stein wilt u een actueel woningbehoefteonderzoek dat beleidsneutraal de woningbehoefte tot en met 2030 laat zien en een doorkijk geeft tot 2040. We brengen de behoefte in beeld op niveau van de gemeente, als ook op kernniveau. Zo kunt u hier in uw gemeentelijk beleid op inspelen. Aanvullend leven er voor u nog specifieke aandachtspunten:

• •

  Inzicht in inkomensklassen in samenhang met leeftijdsklassen op hoofdkern en kernniveau.

• •

  De behoefte aan middenhuur en dure huur op hoofdkern en kernniveau.

• •

  De verhouding tussen de kwalitatieve woningbehoefte en de actuele woningbouwplannen.

• •

  Een scenarioschets op hoofdkern en kernniveau uitgaande van een voortzetting van het hoge migratiesaldo in de afgelopen jaren.

• •

  Een scenarioschets waarin we de verwachte toename van de werkgelegenheid op de Brightland Campus doorrekenen naar een huishoudenstoename in de gemeente Stein. Dit brengen we op hoofdlijn in beeld in bijlage A.

• •

  Een verdieping op de behoefte naar tijdelijke woningen. Dit brengen we op hoofdlijnen in beeld in bijlage B.

1.2 Onze aanpak

Onderzoek op meerdere schaalniveaus voor het beste inzicht in de toekomstige woningbehoefte

Eerdere rapporten van ons zijn bij u bekend en we zijn daarom in lijn met deze rapporten te werk gegaan. Wel gaf u aandachtspunten mee die we elk een eigen plek geven in dit onderzoek. We geven resultaten van het woningbehoefteonderzoek weer op de schaal van de hele gemeente en zoomen daarnaast in op hoofdkern en kernniveau. Dit is onze werkwijze:

• •

  Gemeente: op het niveau van de gemeente Stein voeren we onze basisanalyse uit. Hierin geven we aandacht aan demografische ontwikkelingen uit het verleden, de huidige woningvoorraad en verwachte huishoudensontwikkeling. Verschillende landelijke (CBS en LMW) en provinciale (Progneff) datasets liggen hieraan ten grondslag. Deze analyses vormen de basis voor ons Stec-Doorstroommodel (voor toelichting, zie volgende pagina) waarin we demografische- en woningvoorraadkenmerken vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030, 2035 en 2040. Vervolgens verdiepen we deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen uw nieuwbouwplannen.

• •

  Hoofdkern/wijk: vervolgens verdiepen we ons in het niveau van de hoofdkernen. In Stein zijn dit er drie: Elsloo, Stein en Urmond (CBS-wijkenindeling). Ook op dit niveau geven we beknopt informatie over de huishoudenssamenstellingen en de bestaande voorraad en laten we de verdeling van inkomensgroepen over verschillende leeftijds- en huishoudenssamenstellingen zien. De Progneff-prognose geeft daarnaast een verwachte huishoudensontwikkeling op buurtniveau. Dit maakt het voor ons mogelijk ook op het schaalniveau van de hoofdkern huidige en verwachte ontwikkelingen op de Steinse woningmarkt te vertalen naar een kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. Ten slotte verdiepen we ook op hoofdkernniveau deze uitkomsten naar prijssegmenten- en de grootte van woningen en zetten we de woningbehoefte af tegen de nieuwbouwplannen.

• •

  Kern/buurt: ook op het niveau van kernen/buurten brengen we de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in beeld en zetten we deze vraag af tegen de plannen per kern. Dit doen we aan de hand van beschikbare cijfers op hoofdkernniveau, de Progneff-huishoudensprognose op buurtniveau en de door u geleverde planlijsten. Dit is nadrukkelijk een beleidsneutraal onderzoek. Gemeentelijke beleidskeuzes kunnen de woningbehoefte op buurtniveau significant beïnvloeden.

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL

Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag (op basis van leeftijd, samenstelling en inkomen van huishoudens in uw gemeente en de kernen daarbinnen), betaalbaarheid van de huidige woningvoorraad en demografische ontwikkelingen (op basis van de nieuwste Progneff 2021 prognose) liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON2015, WoOn2018 en WoON2021 ¹ ). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk soms ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruitkijken (2030-2040).

Migratie onzekere factor: twee scenario’s op basis van historische cijfers

Huishoudensprognoses zijn omgeven met enige mate van onzekerheid. Natuurlijke groei of krimp (geboorte minus sterfte) is goed te voorspellen aan de hand van de leeftijdsopbouw. Migratie is daarentegen een onzekere factor. Economische ontwikkelingen en (boven)gemeentelijk beleid spelen hierin een belangrijke rol. Om een zo robuust mogelijk beeld te geven van de huishoudensontwikkeling tot 2040, en de invloed van migratietrends daarop, houden we in onze analyse rekening met twee scenario’s. Samen vormen deze scenario’s de bandbreedte voor de verwachte huishoudensontwikkeling:

• •

  Scenario ‘migratie normaal’: in dit scenario sluiten we aan bij de migratieverwachting in de Progneff 2021 prognose. In deze prognose wordt gebruik gemaakt van migratiecijfers uit de periode 2008-2020 om het toekomstige migratiesaldo te kunnen voorspellen. Recentere jaren kennen hierin een zwaarder gewicht dan eerdere jaren. Het migratiesaldo uit 2020 telt dus meer mee in de migratieverwachting dan het saldo van bijvoorbeeld 2008.

• •

  Scenario ‘migratie hoog’: we zien dat in de laatste jaren een omslag plaatsvond betreffende met name binnenlandse verhuizingen. Waar dit saldo in het verleden vaak negatief was, zien we de laatste jaren een positiever beeld. In ons tweede scenario onderzoeken we wat de invloed is op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte als deze huidige migratietrend zich de komende tien jaar doorzet. In de basis gaan we daarvoor uit van de migratiecijfers uit de periode 2018-2022. Dit betekent dat de meest recente jaren met een hoog positief migratiesaldo zwaarder meetellen in de migratieverwachting. Het verschil in het gemiddelde migratiesaldo van de perioden 2008-2020 en 2018-2022 wordt bovenop het basisscenario gelegd. Hierdoor ontstaat elk jaar een ‘plus’ op de verwachte huishoudensontwikkeling.

Mogelijk zal de huidige hoge migratietrend niet tot 2040 aanhouden en mogelijk zelfs niet tot en met 2030. Om een realistisch beeld te schetsen zetten we de ‘plus’ op de huishoudensontwikkeling daarom enkel in voor de komende tien jaar (tot 2033). Hierna volgen we de migratietrend verder zoals deze is opgenomen in de Progneff 2021 prognose. Hierdoor ontstaat een reële bandbreedte die ruimte biedt om als gemeente adaptief te programmeren. Een toenemende werkgelegenheid op de Brightland Campus kan een verdere positieve migratietrend op gang brengen. De mogelijke invloed hiervan behandelen we op hoofdlijn in een bijlage A.

1.3 Leeswijzer

Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 in enkele conclusies en aanbevelingen voor de gemeente Stein. Vervolgens werken we in de verdere hoofdstukken onze analyses uit. We starten in hoofdstuk 3 met de woningbehoefte van de gemeente Stein. In de drie daaropvolgende hoofdstukken leest u over de drie hoofdkernen van de gemeente Stein.

2 Conclusies en aanbevelingen

2.1 Conclusie: mogelijk lichte huishoudensgroei in meeste kernen tot en met 2030, maar vooral transformatieopgave

Dit woningbehoefteonderzoek toont aan dat er in plaats van een nieuwbouwopgave vooral een transformatieopgave ligt van de bestaande woningvoorraad. Op basis van de twee scenario’s verwachten we een licht dalende tot stijgende huishoudensontwikkeling voor de gemeente Stein tot en met 2030 (-175 tot +160 huishoudens). In de daaropvolgende jaren verwachten we dat huishoudensdaling zich in zet, mogelijk in relatief hoge aantallen (-815 tot -410). De verschillen tussen de kernen zijn relatief klein. In geen enkele kern is de huishoudensdaling hoger dan -5% tot en met 2030, met de kern Maasband en Meers als verwachte negatieve uitschieter (-4 tot -1%). Daarentegen is de groei nergens hoger dan +5%, met de kern Oud-Urmond als verwachte positieve uitschieter (+1 tot +4%). In de periode 2031-2040 zien we dat in geen enkele kern een groei verwacht wordt en dat de huishoudensontwikkeling in beide scenario’s voor bijna elke kern, met uitzondering van Oud-Urmond, in de periode 2023-2040 negatief is.

2.2 Conclusie: ontgroening en vergrijzing onderliggend aan huishoudensontwikkeling

De verwachte huishoudensontwikkeling hebben we uitgesplitst naar doelgroepen. Het valt op dat in alle kernen sprake is van een sterke ontgroening (minder huishoudens in de jongere doelgroepen) en een sterke vergrijzing (meer huishoudens in de oudere doelgroepen). De afname van het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar is in de meeste kernen op lange termijn groter dan de toename van het aantal ouderen. Dit heeft een afname van het aantal huishoudens als gevolg. Alleen in Oud-Urmond verwachten we nog een stijging van het aantal gezinnen tot en met 2030 (circa +5 huishoudens).

2.3 Conclusie: behoefte aan nultredenwoningen en overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift

Ondanks de relatief kleine kwantitatieve opgave zien we door de sterke vergrijzing wel in alle kernen een kwalitatieve behoefte aan meer nultredenwoningen. Tegelijkertijd zien we dat er een theoretisch overschot ontstaat aan reguliere grondgebonden koopwoningen in alle kernen en in de (veelal) grotere kernen ook aan sociale huurappartementen zonder lift. Er is in gemeente Stein dus veel meer een kwalitatieve woningmarktopgave dan een kwantitatieve woningmarktopgave. Een deel van de bestaande voorraad kan worden aangepast. Bijvoorbeeld door het installeren van een traplift en het verwijderen van drempels uit huis. Hierdoor kunnen overschotten in het reguliere segment worden teruggedrongen en kan tegelijkertijd worden voorzien in de behoefte aan nultredenwoningen. Logischerwijs zal een deel van de behoefte echter opgevangen moeten worden door nieuwbouw en sloop. Waar en hoe in te spelen op deze veranderende huishoudensontwikkeling en woningeisen worden nader besproken in onze adviezen hieronder. Uitgangspunt is echter wel dat in de programmering ruimte gemaakt moet worden voor toevoeging van gewenste plannen (levensloopgeschikte woningen op daarvoor passende locaties) ten koste van de ontwikkeling van woningbouwplannen die zich niet lenen voor deze kwalitatieve behoefte.

2.4 Advies: Vorm gemeentebrede visie op kernen als vertrekpunt voor programmering

De cijfers in deze rapportage moeten nadrukkelijk als richtinggevend worden beschouwd, ze zijn geen blauwdruk. Enerzijds heeft dit te maken met de (methodologisch) afnemende betrouwbaarheid wanneer bij prognoses wordt ingezoomd op een steeds lager schaalniveau, zoals het niveau van een kleine kern. Anderzijds versterken prognoses op dit lage schaalniveau zichzelf deels wanneer ze letterlijk worden aangehouden: de locaties van toekomstige nieuwbouwontwikkelingen binnen de gemeente zijn immers van invloed op de ontwikkeling van het aantal huishoudens per kern. Ontwikkel daarom een sterke visie op de toekomst van de verschillende kernen binnen de gemeente Stein. De inzichten uit deze rapportage kunnen daarbij als basis dienen.

2.5 Advies: Overweeg nieuwbouw primair te concentreren in grotere kernen en in de kleinere kernen vooral het aanpassen van bestaande woningen te faciliteren

In lijn met het voorgaande advies: gezien de kwalitatieve behoefte aan levensloopgeschikte woningen raden we aan in de woningmarktprogrammering primair in te zetten op plannen die ook voor wat betreft locatiekenmerken geschikt zijn voor het realiseren van levensloopgeschikte woningen. In de volgende hoofdstukken gaan we hier per kern dieper op in. Op basis van de geconstateerde verschillen tussen de kernen vinden we nieuwbouw primair passend in grotere kernen met een groter voorzieningenaanbod. Overweeg daarom voor nieuwbouw primair in te zetten op Stein en Elsloo en in mindere mate Oud-Urmond en Urmond-Oost.

Dit betekent niet dat nieuwbouw in de overige kernen volledig is uitgesloten, maar we adviseren om het daar vooral als aanvulling (en dus in kleinere aantallen) te zien op het aanpassen van bestaande woningen van huishoudens die heel graag in hun huidige woonkern willen blijven wonen.

Valt de keuze in de kleinere kernen uiteindelijk toch ook op (kleinschalige) nieuwbouw, zet dan primair in op sterke inbreidingslocaties. Zo sluit u optimaal aan bij de Structuurvisie Wonen Zuid Limburg (SVWZL), de beleidsregel ‘Bouwen naar behoefte’ en het gedachtegoed van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Kies daarbij dan voor woonproducten die de kwetsbaarheid van de bestaande voorraad niet onnodig vergroten.

2.6 Advies: Ga bij nieuwbouw voor ‘no-regret’ invulling en breng zo doorstroming op gang

Indien wordt gekozen voor nieuwbouw in de kernen (en zeker in de kleinere kernen met een beperkt voorzieningenniveau), adviseren we om hier invulling aan te geven met ‘no-regret’ oplossingen. In gemeente Stein raden we kortweg het adagium ‘bouwen voor oud, is nooit fout’ aan ². De toevoeging van nultredenwoningen kan daarnaast doorstroming op gang brengen waarmee jonge huishoudens in de bestaande woningvoorraad bediend kunnen worden. Zo heeft het toevoegen van nieuwbouw een minder nadelige invloed op de minst courante delen van de woningvoorraad. De levensloopgeschikte woningen die worden toegevoegd kunnen later ook door andere doelgroepen worden bewoond (terwijl ouderen meestal niet in niet-levensloopgeschikte woningen kunnen wonen). Zo bouwt u complementair en toekomstbestendig.

Het realiseren van voldoende woningen waar huishoudens in Stein zo zelfstandig mogelijk oud kunnen worden is hard nodig. Dit is essentieel voor het functioneren van uw woningmarkt. Het vergroot de doorstroomkansen voor (toekomstige) ouderen en draagt direct bij aan de beschikbaarheid van woningen voor jonge huishoudens die nu geen plek kunnen vinden op de woningmarkt. Dit zijn twee zijden van dezelfde medaille.

Doorstroming heeft grote invloed op het kunnen realiseren van woonwensen. Doorstroming zorgt er namelijk voor dat bestaande woningen in Stein vaker beschikbaar komen en de dat woningvoorraad efficiënter wordt benut. Meer huishoudens kunnen daardoor – wanneer slim wordt bijgebouwd – in kwalitatief gewenste en voor hen geschikte woningen wonen.

LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN EN DOORSTROMING IN STEIN

Ter illustratie: nieuwbouwwoningen voor ouderen kunnen tot wel vijf verhuizingen leiden. Een starterswoning in de regel tot maximaal één. Bij een gemiddelde verhuisketen van circa 2,5 verhuisbeweging die op gang komt als gevolg van het toevoegen van één nieuwbouwwoning, is de impuls die het bijbouwen van levensloopgeschikte woningen in de woningmarkt geeft dubbel keer zo groot als wanneer een rijwoning wordt toegevoegd. Bovendien zit aan het einde van iedere verhuisketen weer een starterswoning. De impuls van levensloopgeschikte woningen toevoegen is dan ook kwantitatief en kwalitatief het meest gewenst.

2.7 Advies: Ga voor het vormen van visie op kernen in gesprek met zorgpartij(en)

De extramurale zorgbehoefte neemt naar verwachting toe de komende jaren. Daarom is het voor passend zelfstandig wonen met zorg op afroep van groot belang dat die zorg ook geleverd kan worden, zowel in benodigde kwaliteit als frequentie. Met name de kwalitatieve opgave vraagt aandacht. Met andere woorden: is sprake van passende spreiding van woningen in combinatie met (zorg) voorzieningen? Dit dient op kernniveau verder worden onderzocht met corporaties en zorgaanbieders.. We zien in gebieden met verspreide kernen en sterke vergrijzing de trend dat zorgpartijen inzetten op clustering om de gewenste kwaliteit te kunnen blijven bieden en de zorg betaalbaar te houden. Blijf in gesprek met zorgpartijen om te komen tot optimale afstemming over welke producten op welke locaties passend zijn.

2.8 Advies: Leg bij eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met bestaande voorraad én bestaande plancapaciteit

Leg bij het ontwikkelen van eventuele nieuwe plannen nadrukkelijk de koppeling met al liggende plancapaciteit. Op gemeenteniveau liggen er al veel woningbouwplannen, meer dan waar in de toekomst kwantitatief behoefte aan is. In de periode tot en met 2030 lijkt de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens in balans met het aantal woningen. Onderliggend is echter behoefte aan circa 510 tot 560 levensloopbestendige woningen in (sociale en vrije sector) huur en koop, en een behoefte aan grondgebonden huurwoningen in het sociale en vrije sector segment, maar tegelijkertijd ook een overschot van grondgebonden koopwoningen van 565 tot 775 woningen.

Richting 2040 verwachten we echter ook kwantitatieve overschotten (-815 tot -410 huishoudens in Stein als geheel), met onderliggend overschotten in het grondgebonden koopsegment en tekorten aan levensloopgeschikte woningen. Zie ook onze confrontatie tussen de woningbehoefte en nieuwbouwplannen op gemeente- en hoofdkernniveau in paragraven 3.3 en 3.4. Gebruik daarom voorliggende rapportage enerzijds om te kijken of al bestaande plannen wel optimaal zijn of dat er optimalisatie-kansen bestaan. Anderzijds kan de rapportage aanleiding zijn om te kijken of er nog kansrijkere locaties of woningtypen zijn die beter aansluiten bij de behoefte dan (woningtypen in) de huidige plannen.

Minstens zo belangrijk: leg zoveel mogelijk de koppeling met de bestaande woningvoorraad. We benadrukken dat nieuwbouw leidt tot vergroting van de risico’s in de bestaande voorraad. De nieuwbouw-woningen zijn vanwege hun bouwkwaliteit aantrekkelijk en worden in veel gevallen dus goed afgezet. De kwetsbaarheden ontstaan echter in de minder aantrekkelijke delen in de bestaande voorraad. Deze woningen worden relatief minder aantrekkelijk als gevolg van nieuwbouw en een woningmarkt die door demografische krimp ruimer wordt. Hierdoor ontstaan zonder ingrijpen op termijn risico’s op waardedaling en mogelijk verloedering. De opgave in uw woningmarkt is dus meer transformatie van de bestaande woningvoorraad dan enkel focus op nieuwbouw ³.

2.9 Advies: Zet flexibele woonvormen in om tijdelijke schaarste op te vangen

Op het moment is de woningmarkt zeer gespannen. Dit heeft nadelige gevolgen voor de betaalbaarheid van de woningvoorraad en daarmee voor de kansen van huishoudens met minder bestedingskracht, waaronder starters. Flexibele woonvormen kunnen helpen om huishoudens die moeilijk hun plek kunnen vinden op de woningmarkt toch te bedienen, zonder dat hiermee de risico’s voor de kwetsbare bestaande voorraad vergroot worden. We zien een behoefte van in potentie circa 245 flexibele woningen in Stein als geheel, die zowel voor starters, woonurgenten als arbeidsmigranten benut kan worden. De relatieve snelheid, betaalbaarheid en het tijdelijke karakter van deze woonvormen dragen hieraan bij. We raden aan binnen de gemeente deze woningen op ruimtelijk passende plekken te realiseren (en daarin niet persé een kerngerichte strategie te volgen).

• •

  Voor starters (met een indicatieve behoefte aan circa 80 woningen van nu tot en met 2030) gaat het in eerste aanleg om compacte zeer betaalbare huurwoningen. Een voorbeeld hiervan zijn de Uuthuuskes ⁴. Dit zijn flexibele huurwoningen met een huur rond de kwaliteitskortingsgrens bestemd voor jongeren die geen huis kunnen vinden in de huidige gespannen woningmarkt. Doordat de woningen daarnaast verplaatsbaar zijn, zijn ze goed in te zetten op tijdelijk beschikbare locaties.

• •

  Voor woonurgenten (met een indicatieve behoefte aan circa 65 woningen en arbeidsmigranten (circa 100 woningen) gaat wat om een mix van compacte en grotere woningen.

3 Gemeente Stein

In dit hoofdstuk bespreken we de verwachte woningbehoefte van de gehele gemeente Stein. Ter ondersteuning van deze behoefte brengen we eerst de demografische ontwikkelingen in Stein van de afgelopen tien jaar in beeld en zoomen we in op de huidige woningvoorraad. Hierna kijken we vooruit. Eerst tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling aan de hand van onze Stec-Doelgroepenindeling. Vervolgens zetten we ons Stec-Doorstroommodel in om de demografische inzichten en huidige woningvoorraad te vertalen naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2030, tot 2035 en tot 2040. We zetten deze kwalitatieve opgave ook af tegen de actuele nieuwbouwplannen. Zo is op hoofdlijnen inzichtelijk in welke mate de plannen al voorzien in de woningbehoefte. Ten slotte zoomen we in op de woon-zorgbehoefte, zowel intra- als extramuraal.

3.1 Vergrijzing leidt tot afname aantal inwoners, toename alleenstaanden houdt aantal huishoudens nog stabiel

De gemeente Stein telt circa 24.805 inwoners, verdeeld over 11.570 huishoudens (CBS, 2022). Aan de hand van onderstaande figuur zien we dat dit inwonertal al over langere tijd afneemt. In totaal zien we een afname van ongeveer -2,5% over de afgelopen tien jaar. Het aantal huishoudens steeg in dezelfde periode juist, dit duidt op huishoudensverdunning. Ook wat betreft huishoudens zien we echter een stabilisatie tussen 2020 en 2022.

Figuur 1: Inwoners- en huishoudensontwikkeling gemeente Stein, 2013-2022

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Vergrijzing en huishoudensverdunning duidelijk zichtbaar in bevolkings- en huishoudensontwikkeling

Wanneer we de bevolkings- en huishoudensontwikkeling uitsplitsen naar leeftijdsklassen en samenstelling is de vergrijzing en huishoudensverdunning van de gemeente Stein duidelijk zichtbaar. Inwoners in de leeftijdsklassen van 60 jaar en ouder nemen sterk in aantal toe, terwijl jongere leeftijdsklassen juist in aantal afnemen. Op dit moment zijn er daardoor inmiddels meer inwoners ouder dan 75 jaar in Stein dan inwoners jonger dan 15 jaar. Ook de huishoudenssamenstelling is sterk veranderd. Het aantal stellen blijft redelijk stabiel, daarentegen zien we een sterke afname van het aantal gezinnen en een sterke toename van het aantal alleenstaanden. Hierdoor heeft er de afgelopen tien jaar ondanks een bevolkingsdaling wel een huishoudensgroei plaatsgevonden.

Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de gemeente Stein, 2013-2022

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Binnenlandse migratie biedt tegenwicht voor natuurlijke bevolkingsdaling

De afname van het aantal inwoners in Stein wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een natuurlijke bevolkingsdaling. Per jaar overlijden er meer mensen dan er worden geboren. De vergrijzing van de gemeente ligt hieraan ten grondslag. We zien echter dat wat betreft migratie de afgelopen jaren een kantelpunt heeft plaatsgevonden. Waar tussen 2011 en 2014 het binnenlands migratiesaldo telkens negatief was, is deze in de daaropvolgende jaren juist positief. Hierdoor kon de inwonersdaling enigszins geremd worden en was de bevolkingsontwikkeling in 2019 zelfs positief. Of deze trend zich ook de komende jaren doorzet is onzeker en onder andere afhankelijk van het woonbeleid en de economische ontwikkeling in de eigen en omliggende gemeenten.

Figuur 3: Demografiemodel gemeente Stein, 2013-2022*

Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023). *Tot en met november 2022.

3.2 Relatief veel koopwoningen en weinig vrijesectorhuur in Stein

De woningvoorraad van Stein bestaat in totaal uit circa 11.810 woningen (CBS, 2022). Het merendeel hiervan is een eengezinskoopwoning (70%). Dit is ruim meer dan het aandeel in de regio Zuid-Limburg (52%). Daarentegen staan er in Stein juist relatief weinig meergezinswoningen (appartementen). Ook het aandeel huurwoningen is relatief laag, zowel in corporatie- als particulier bezit.

Figuur 4: Woningvoorraad gemeente Stein (buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste ring)

Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Relatief weinig koopwoningen in goedkoopste en duurste segment, duidelijk overwicht sociale huur

Wanneer we de woningvoorraad vervolgens uitsplitsen naar prijsklassen valt op dat zowel de koop- als huurwoningvoorraad met name uit relatief goedkope woningen bestaan ⁵. Dit is vergelijkbaar met het regiobeeld. Met name woningen met een WOZ-waarde lager dan € 240.000 komen vaak voor in Stein, maar wel minder vaak dan in de regio Zuid-Limburg. Het segment tussen de € 240.000 en € 325.000 komt daarentegen juist relatief veel voor in de gemeente Stein. In de huursector zien we dat huurwoningen in Stein met name een huurprijs hebben tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens (59%). Daarentegen staan er in Stein relatief weinig vrijesectorhuurwoningen. Slechts 13% van de huurwoningen heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Figuur 5: Koopwoningen (links) en huurwoningen (rechts) naar prijsklassen in de gemeente Stein (buitenste ring) vergeleken met Zuid-Limburg (binnenste ring)

Bron: LMW (31 december 2020). Bewerking Stec Groep (2023).

3.3 Aantal huishoudens ontwikkelt met circa -175 tot +160 huishoudens t/m 2030 en -815 tot -410 huishoudens tot 2040

Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van de gemeente Stein te kunnen bepalen, wordt gebruik gemaakt van de verwachte huishoudensontwikkeling (Progneff, 2021). In ons Stec-Doorstroommodel (zie onderstaand tekstkader voor verdere toelichting) maken we gebruik van 25 doelgroepen, de huidige woonsituatie en woonwensen per doelgroep zijn in te zien in bijlage C. De doelgroepen zijn verdeeld over drie woonmilieus: stedelijk, suburbaan/dorps en landelijk ⁶ . Aangezien in de gemeente Stein geen stedelijk woonmilieu voorkomt, richten we ons in de analyse enkel op de 16 dorpse en landelijke doelgroepen ⁷ .

Uitgesplitst naar deze doelgroepen zien we dat de grootste doelgroep in de gemeente Stein op het moment ‘Suburbane Senioren’ zijn. Dit zijn alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar met een laag inkomen wonend in een dorps woonmilieu. Deze doelgroep neemt tot en met 2030 het sterkst in omvang toe (+375 tot +470 huishoudens). De enige andere doelgroepen die in aantal toenemen zijn de overige 65-plus doelgroepen. Daarentegen zien we juist een daling van de jongere doelgroepen. Dit leidt er toe dat het aantal huishoudens tot en met 2030 naar verwachting met -175 tot +160 huishoudens verandert en tot 2040 met -815 tot -410 huishoudens daalt. Opvallend is dat in de periode 2035-2040 zelfs een lichte terugloop van het aantal oudere huishoudens verwacht wordt.

Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in gemeente Stein, 2023-2040

⁸

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

3.4 Theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

We vertalen de demografische ontwikkelingen en huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende acht tot zeventien jaar (zie onderstaande figuren). Aan de hand hiervan zien we dat in de gemeente Stein tot en met 2030 mogelijk een groot theoretisch overschot ontstaat naar reguliere grondgebonden koopwoningen, het type woning waar nu nog een groot deel van de woningvoorraad uit bestaat. Dit mogelijke overschot hangt samen met de vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening (minder jongeren) die optreden. Tot nu toe werd deze dalende natuurlijke aanwas opgevangen door migratie. Ongeacht de mate waarin migratie zich ontwikkeld signaleren we op termijn risico’s in met name het grondgebonden koopsegment. Daarnaast zien we een licht overschot aan sociale huurappartementen zonder lift. Deze woningen voldoen ook niet aan de woonwensen van de toenemendegroep ouderen. Daarentegen zien we in beide scenario’s juist een behoefte aan de andere type woningen.

Met name naar nultredenwoningen is de vraag groot. Wanneer we verder doorkijken tot 2040 zien we dat deze trend zich op gelijke wijze doorzet. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Denk hierbij aan de installatie van een traplift of andere hulpmiddelen of het toevoegen van een slaapkamer en/of badkamer op de begane grond. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE: COMBINATIE VAN WOONVOORKEUREN EN BETAALBAARHEID

Aan de hand van de huishoudensprognose en de bestaande woningvoorraad (per gemeente of hoofdkern) bepalen we de kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we ons Stec-Doorstroommodel. In dit model baseren we ons ten eerste op de primaire woonvoorkeuren van de 25 Stec-doelgroepen (zie ook Bijlage C voor een toelichting op deze doelgroepen). Deze doelgroepen verschillen van elkaar op basis van woonmilieu, inkomen en huishoudenssamenstelling. Vervolgens voeren we een betaalbaarheidscheck uit. Hierin corrigeren we de woonvoorkeur van huishoudens naar hun inkomen. Dit doen we op basis van de betaalbaarheid van de bestaande koopwoningvoorraad.

Slechts een klein deel van de koopwoningvoorraad is bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen, zeker in de huidige woningmarkt. Door een correctie toe te passen weten we een mismatch tussen woonvoorkeuren en onbetaalbare koopwoningen te voorkomen en sluit de woningbehoefte van lage inkomens beter aan op voor hen bereikbare woningtypen.

TWEE SCENARIO’S VORMEN BANDBREEDTE KWALITIATIEVE WONINGBEHOEFTE

Net als bij het bepalen van de huishoudensontwikkeling van de gemeente Stein werken we ook de kwalitatieve woningbehoefte uit in twee scenario’s. Tezamen vormen deze scenario’s een bandbreedte die kansen biedt voor adaptief programmeren.

Figuur 6: Kwalitatieve vraag gemeente Stein: t/m 2030 (boven), 2035 (midden) en 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur

We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties.

Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:

• •

  Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de gemeente Stein uit bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt.

• •

  De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de ouder wordende huishoudens in Stein, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.

• •

  Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

Figuur 7: Kwalitatieve vraag gemeente Stein naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

3.5 Nieuwbouwplannen sluiten voor groot deel aan op behoefte, transformatieopgave blijft groot

Aansluitend op het in kaart brengen van de kwalitatieve woningbehoefte voeren we een confrontatie uit tussen de woningbehoefte en de actuele plancapaciteit. In onderstaande tabel zetten we de plancapaciteit af tegen de kwalitatieve woningbehoefte tot en met 2031 voor de gemeente Stein. We houden hierbij, waar mogelijk rekening met het woningtype en de eigendomsvorm. De planlijst van de gemeente Stein met een uitsplitsing naar woningtypen is opgenomen in bijlage D.

Tabel 2: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in gemeente Stein, 2023 t/m 2030

⁹

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023). APP/NULT. is zowel appartementen zonder lift als nultredenwoningen. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt in de planlijst.

In onze confrontatie valt op dat er wordt ingezet op een divers nieuwbouwaanbod dat voor een deel ook al goed aansluit op de toekomstige woningbehoefte. Wel valt op dat de plancapaciteit aan grondgebonden koopwoningen relatief groot is gezien het verwachte overschot aan dit type. Om goed aansluiting te vinden op de toekomstige woonwensen van de huishoudens van Stein lijkt het verstandig minimaal een deel van deze grondgebonden woningen levensloopgeschikt te bouwen. Ook dan lijkt er echter nog een overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen te bestaan. Sloop en nieuwbouw of het aanpassen van dit type woning biedt mogelijk kansen.

Op dit moment liggen er ook plannen om naast reguliere woningbouw ook 245 flexibele woningen op twee locaties toe te voegen, ruimte te geven aan een CPO en het aantal locaties voor woonwagenbewoners met vijf standplaatsen uit te breiden. Hiermee kunnen de woonwensen van doelgroepen voorzien worden, die minder snel in een reguliere woning in Stein (willen) wonen.

3.6 Vergrijzing en extramuralisering leiden tot toename thuiswonende zorgbehoevenden

De gemeente Stein vergrijst naar verwachting de komende jaren sterk. Dit heeft gevolgen voor het aantal zorgbehoevenden in de gemeente. Een deel hiervan woont intramuraal. Dit betekent dat een cliënt zorg krijgt in de zorginstelling waar diegene verblijft. Ondanks de verdere vergrijzing van de gemeente Stein blijkt uit een inventarisatie van de gemeente Stein naar BAT-categorieën dat het aantal intramurale cliënten slechts beperkt oploopt. Een verwachte verdere extramuralisering van de zorg ligt hieraan ten grondslag.

Dit zien we terug in het andere deel van de zorgbehoevenden dat de nodige zorg thuis ontvangt. Het merendeel hiervan ontvangt zorg op basis van de Wmo2015. Hierin staat dat gemeenten ondersteuning moeten bieden aan inwoners die hulp nodig hebben bij het leiden van een zelfredzaam leven en het deelnemen aan de samenleving. Dit kan in de vorm van algemene voorzieningen (zoals een maaltijdservice of een ontmoetingscentrum) of in de vorm van maatwerkvoorzieningen (zoals hulpmiddelen of woningaanpassingen).

We zien in onderstaande tabel dat het aantal huishoudens met minimaal één Wmo-cliënt sterk toeneemt tot en met 2030 (+205). Met name in de leeftijdsgroepen 75-84 jaar en 85 jaar en ouder verwachten we een sterke toename. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door de vergrijzing in Stein en de verdere extramuralisering van de zorg. We zien dat de gemeente Stein hier voor een deel al op inspeelt door circa 90 sociale huur- en middenhuurwoningen te realiseren waar ook zorg geleverd wordt.

Een verdere verdieping op de kwalitatieve zorg-woonbehoefte, wat betreft de spreiding van de zorgwoningen en het voorzieningenaanbod in de omgeving van deze woningen, zal worden gemaakt in de gemeentelijke woonzorgvisie per kern in 2023.

Tabel 3: ontwikkleing huishoudens met minimaal één Wmo2015-cliënt in de gemeente Stein, 2023 t/m 2030

Bron: Primos2021, CBS (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

4 Hoofdkern Elsloo

In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Elsloo (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie de kaart rechts). Op hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 16 Stec-Doelgroepen die voorkomen in de hoofkern Elsloo. Daarna vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen. De verwachte huishoudensontwikkeling en daaruit voortvloeiende woningbehoefte werken we ten slotte ook op kernniveau uit. In de hoofdkern Elsloo zoomen we in op de kernen Catsop, Elsloo en Maasband en Meers ¹⁰ .

4.1 Hoofdkern Elsloo: behoefte aan -95 tot +20 woningen t/m 2030

Relatief veel huishoudens met een hoog inkomen en minder oudere huishoudens

De hoofdkern Elsloo (inclusief de buurten Maasband, Kleine Meers en Veldschuur) telt circa 8.725 inwoners verspreid over 3.920 huishoudens (CBS, 2022). De meeste huishoudens in Elsloo wonen in een verstedelijkte kern. Enkel de kernen Maasband, Kleine Meers en Veldschuur worden als een landelijk woonmilieu (dorpslint) gekenmerkt. Verder valt op dat er in Elsloo relatief iets meer gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar wonen dan in de gemeente als geheel. Ten slotte zien we dat er in Elsloo relatief veel mensen met een hoog inkomen wonen (57%) ten opzichte van het gemeentelijk aandeel (53%).

Figuur 8: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in hoofdkern Elsloo (buitenste ring) en gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen

Om de verdeling naar inkomensgroepen ¹¹ verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen huishoudens van verschillende samenstellingen. Hierin komt naar voren dat met name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij alleenstaande ouderen. Aangezien Elsloo de komende jaren naar verwachting verder verouderd en de huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hierbij merken we wel op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen kan worden verwacht.

Tabel 4: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Elsloo

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Relatief veel reguliere grondgebonden koopwoningen en weinig sociale huurwoningen

De woningvoorraad van de hoofdkern Elsloo bestaat uit circa 4.025 woningen (CBS, 2022). Hiervan is ongeveer 77% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit is beduidend meer dan in de gehele gemeente Stein (70%). Daarentegen staan er in Elsloo juist minder sociale huurwoningen (18%) dan in de gemeente als geheel (23%).

Figuur 9: Woningvoorraad hoofdkern Elsloo (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte afname van -95 tot +20 huishoudens t/m 2030 en -335 tot -195 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Elsloo tot en met 2030 licht afnemen tot licht toenemen. Hierna zal naar verwachting tot 2040 een afname van het aantal huishoudens plaatsvinden.

Uitgesplitst naar de Stec-Doelgroepen zien we dat enkel alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar tot en met 2030 in omvang toenemen. De meesten van hen zullen in een dorps/verstedelijkt woonmilieu wonen met een laag inkomen. Ten opzichte van het gemeentelijk beeld is de toename van het aantal oudere huishoudens met een hoog inkomen relatief groot in Elsloo. Tot 2040 zet deze trend zich door. Wel verwachten we dat het aantal oudere huishoudens in de periode 2031-2040 nog maar licht stijgt. Overige huishoudens nemen naar verwachting verder in aantal af.

Tabel 5: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in hoofdkern Elsloo, 2023-2040

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Elsloo in de komende acht tot zeventien jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook aan sociale huurappartementen zonder lift ontstaat een licht theoretisch overschot. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de daling van het aantal huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen blijft door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 10: Kwalitatieve vraag hoofdkern Elsloo: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur

We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties.

Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:

• •

  Overschotten bevinden zich enkel met name verdeeld over de verschillende reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment.

  Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Elsloo uit bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt.

• •

  De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de ouder wordende huishoudens in Elsloo, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.

• •

  Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

Figuur 11: Kwalitatieve vraag hoofdkern Elsloo naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huidige plannen sluiten aan op vraag, wel meer plannen benodigd om in totale behoefte te voorzien

Wanneer we de kwalitatieve woningbehoefte afzetten tegen de actuele nieuwbouwplannen valt op dat in de plannen al wordt ingezet op nultredenwoningen bouwen. Met name op de toenemende vraag naar nultredenwoningen in het koopsegment wordt in Elsloo al ingespeeld. Wel zien we dat de behoefte aan extra woningen in de sociale huur nog groot is, met name nultreden.

De totale woningbehoefte afgezet tegen de huidige plannen is echter negatief. Dit wordt veroorzaakt door een fors theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Wanneer hier in de komende jaren onvoldoende transformatieplannen voor worden gemaakt, kan dit bij ontspanning van de koopwoningmarkt leiden tot kwetsbaarheden in de minder courante reguliere koopwoningvoorraad.

Tabel 6: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in de hoofdkern Elsloo, 2023 t/m 2030

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

4.2 Catsop: theoretisch overschot aan circa 10 tot 0 woningen t/m 2030

Verwachte afname van circa -10 tot -0 huishoudens t/m 2030 en -25 tot -20 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Catsop de komende jaren gaan afnemen. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+10 tot +14%). Deze doelgroep neemt in de daaropvolgende jaren echter ook licht in aantal af. De grootste afname verwachten we tot en met 2030 in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar (-13 tot - 12 huishoudens). In totaal daalt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -10 tot 0 huishoudens tot en met 2030 en -25 tot -20 huishoudens tot 2040.

Tabel 7: Doelgroepenontwikkeling Catsop*, 2023-2040

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). *Het aantal huishoudens in Catsop is relatief laag. Daarom is gekozen voor onafgeronde getallen. Wees echter voorzichtig met het interpreteren van deze cijfers, de onzekerheid op dit schaalniveau is groter.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Catsop in de komende jaren een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 12: Kwalitatieve vraag Catsop: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Geen plannen in Catsop om in verwachte woningbehoefte tot en met 2030 te voorzien

Op basis van de plancapaciteit van de gemeente Stein concluderen we dat er nog geen plannen zijn om op korte termijn te kunnen voorzien in de verwachte woningbehoefte tot en met 2030 in Catsop. Wanneer deze worden benut is inzet op nultredenwoningen echter gewenst. Mogelijk kan een deel van de woningbehoefte in Catsop worden opgevangen in de overige kernen van de gemeente Stein. Houdt er echter rekening mee dat dit leefbaarheidsrisico’s voor Catsop kan veroorzaken.

4.3 Elsloo: Behoefte aan -60 tot +30 woningen t/m 2030

Verwachte ontwikkeling van -60 tot +30 huishoudens t/m 2030 en -245 tot -135 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Elsloo tot en met 2030 redelijk stabiel blijven, hierna verwachten we een afname. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+15 tot +18%). Deze doelgroep neemt in de daaropvolgende tien jaar echter nog maar licht toe. De grootste afname tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen 35 en 65 jaar (-135 tot -115 huishoudens). In totaal ontwikkelt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -60 tot +30 huishoudens tot en met 2030 en -245 tot -135 huishoudens tot 2040.

Tabel 8: Doelgroepenontwikkeling Elsloo, 2023-2040

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Elsloo in de komende jaren met name een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 13: Kwalitatieve vraag Elsloo: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Nieuwbouwplannen sluiten aan op deel van behoefte, transformatieopgave is groot

In de nieuwbouwplannen van de kern Elsloo wordt al veelvuldig ingezet op nultredenwoningen. Dit sluit goed aan op de behoefte in Elsloo tot en met 2030. Wel is het merendeel van deze plannen gericht op het koopsegment. De opgave in het nultreden-huursegment blijft groot.

We zien hiernaast dat het theoretisch overschot aan koopwoningen in de huidige plannen nog onvoldoende wordt aangepakt. Hierdoor zien we een blijvende transformatieopgave van de bestaande koopwoningvoorraad. De totale plancapaciteit overstijgt daarmee ook de woningbehoefte in Elsloo.

4.4 Maasband en Meers: theoretisch overschot aan circa 5 tot 25 woningen t/m 2030

Verwachte afname van -25 tot -5 huishoudens t/m 2030 en -65 tot -45 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Maasband en Meers de komende jaren gaan afnemen. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+7 tot +10%). Deze doelgroep blijft in de daaropvolgende tien jaar echter redelijk stabiel. De grootste afname tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen 35 en 65 jaar (-20 huishoudens). In totaal daalt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -25 tot -10 huishoudens tot en met 2030 en -65 tot -45 huishoudens tot 2040.

Tabel 9: Doelgroepenontwikkeling Maasband en Meers, 2023-2040

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Maasband en Meers in de komende tien tot twintig jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Daarentegen zien we juist een vraag ontstaan naar nultredenwoningen. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 14: Kwalitatieve vraag Maasband en Meers: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Plannen voor woningbouw in Maasband en Meers, kwalitatieve invulling nog niet gemaakt

Voor Maasband en Meers zijn al enkele plannen opgenomen voor in totaal 12 woningen. Op dit moment is de invulling van deze plannen wat betreft woningtype (regulier grondgebonden of nultreden) en prijs nog onbekend.

5 Hoofdkern Stein

In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Stein ¹² (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie onderstaande kaart). Op hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 8 dorpse/verstedelijkte Stec-doelgroepen, die in de hoofdkern Stein woonachtig zijn. Daarna vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen.

5.1 Hoofdkern Stein: behoefte aan -70 tot +75 woningen t/m 2030

Relatief veel ouderen en huishoudens met een laag inkomen in Stein

De hoofdkern Stein (exclusief Maasband, Kleine Meers en Veldschuur) bestaat uit circa 10.400 inwoners verdeeld over 5.015 huishoudens (CBS, 2022). Deze huishoudens wonen enkel in een dorps woonmilieu. Wanneer we verder inzoomen op de huishoudenssamenstelling van de hoofdkern Stein valt op er relatief veel oudere huishoudens wonen (40%) ten opzichte van de gehele gemeente (37%). Het aandeel gezinnen (29%) is daarentegen juist relatief laag. Ten slotte zien we dat in vergelijking met de overige hoofdkernen in de gemeente Stein relatief veel huishoudens met een laag inkomen (51%) in de hoofdkern Stein wonen.

Figuur 15: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in de hoofdkern Stein (buitenste ring) en gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen

Om de verdeling naar inkomensgroepen ¹³ verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen huishoudens van verschillende samenstellingen. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen is, zoals hierboven al benoemd, relatief hoog in de hoofdkern Stein vergeleken met de overige hoofdkernen in de gemeente. Dit zien we terug in alle leeftijds- en huishoudenssamenstellingen. Verder komt naar voren dat met name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij alleenstaande ouderen. Aangezien Stein de komende jaren naar verwachting verder verouderd en de huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hierbij merken we wel op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen kan worden verwacht.

Tabel 10: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Stein

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Relatief veel sociale huurappartementen en weinig koopwoningen

De woningvoorraad van de hoofdkern Stein bestaat uit circa 5.110 woningen (CBS, 2022). Hiervan is ongeveer 64% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit aandeel is beduidend lager dan in de overige hoofdkernen van de gemeente. Daarentegen staan er in Stein juist relatief veel sociale huurappartementen (17%).

Figuur 16: Woningvoorraad hoofdkern Stein (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte ontwikkeling van -70 tot +75 huishoudens t/m 2030 en -325 tot -150 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Stein tot en met 2030 licht afnemen tot licht stijgen. Enkel de doelgroepen alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar nemen tot en met 2030 in omvang toe. In de periode 2035-2040 zullen de ontwikkelingen van deze doelgroepen echter ook stabiel worden. Met name het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar neemt naar verwachting sterk af. Tot en met 2030 gaat het om een afname van 150 tot 180 huishoudens. De verwachte huishoudensontwikkeling zal leiden tot een hoge mate van ontgroening en vergrijzing in de hoofdkern Stein.

Tabel 11: Doelgroepenontwikkeling hoofdkern Stein, 2023-2040

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Stein de komende jaren een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook naar sociale huurappartementen zonder lift zien we een relatief groot overschot. Dit woningtype staat relatief veel in Stein in vergelijking met de overige kernen in de gemeente. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de afname van het aantal huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door een deel van deze woningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 17: Kwalitatieve vraag hoofdkern Stein: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur

We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties.

Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:

• •

  Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. In de sociale huur zien we een overschot in het appartementensegment zonder lift tot de aftoppingsgrens. Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Stein uit bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt.

• •

  De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de ouder wordende huishoudens in Stein, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.

• •

  De behoefte aan sociale huurappartementen in het goedkoopste segment is relatief klein. Dit komt door een licht overschot aan sociale huurappartementen zonder lift. Naar nultredenwoningen in het sociale huursegment is daarentegen wel een ruime behoefte.

• •

  Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

Figuur 18: Kwalitatieve vraag hoofdkern Stein naar product-marktcombinaties, 2023 t/m 2030

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huidige nieuwbouwplannen in Stein in lijn met woningbehoefte, opgave blijft groot

Wanneer we de kwalitatieve woningbehoefte afzetten tegen de actuele nieuwbouwplannen valt op dat de plancapaciteit kwalitatief in lijn is met de verwachte woningbehoefte. Zo voorzien de huidige plannen al in de woningbehoefte aan nultredenwoningen in verschillende prijssegmenten. Ook zijn er door middel van het WijkActieProgramma Nieuwdorp al reguliere minder courante grondgebonden woningen aan de woningmarkt onttrokken. Het inponden van particuliere woningen en het herstructureren van de sociale woningvoorraad vormen een belangrijke schakel in de transformatieopgave voor de kern Stein.

Ondanks dat zien we dat er in Stein nog een grote opgave blijft bestaan. Zo is Stein de enige hoofdkern waarin de plancapaciteit de woningbehoefte niet overstijgt. Met name naar grondgebonden huurwoningen en een verscheidenheid aan nultredensegmenten bestaat er nog een duidelijke aanvullende behoefte. Aan reguliere grondgebonden koopwoningen zal naar verwachting een theoretisch overschot ontstaan. Dit kan de minder courante delen van de bestaande koopwoningvoorraad extra kwetsbaar maken. Ook naar sociale huurappartementen zien we bij realisatie van alle plannen een overschot ontstaan. Dit komt echter met name door een overschot aan sociale huurappartementen zonder lift. Daarnaast kunnen grondgebonden nultredenwoningen ook een invulling geven aan de woonwens naar reguliere grondgebonden sociale huurwoningen.

Tabel 12: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in de hoofdkern Stein, 2023 t/m 2030

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

6 Hoofdkern Urmond

In dit hoofdstuk zoomen we in op de hoofdkern Urmond (op basis van de CBS-wijkenindeling, zie onderstaande kaart). Op hoofdkernniveau geven we informatie over het woonmilieu, inkomen en de samenstelling van de huishoudens, waarna we vervolgens de samenhang tussen leeftijds- en inkomensgroepen inzichtelijk maken. Verder tonen we de huidige woningvoorraad van de hoofdkern. In deze analyses maken we telkens de vergelijking met de situatie op gemeenteniveau. Vervolgens kijken we vooruit. Eerst schetsen we de verwachte huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar de 16 Stec-doelgroepen die voorkomen in Urmond. Daarna vertalen we dit aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de hoofdkern en zetten we dit af tegen de actuele nieuwbouwplannen. De verwachte huishoudensontwikkeling en daaruit voortvloeiende woningbehoefte werken we tenslotte ook op kernniveau uit. In de hoofdkern Urmond zoomen we in op de kernen Berg aan de Maas en Nattenhoven, Oud-Urmond en Urmond-Oost.

6.1 Hoofdkern Urmond: behoefte aan circa -10 tot +65 woningen t/m 2030

Relatief veel jongeren en huishoudens met een hoog inkomen

De hoofdkern Urmond bestaat uit circa 5.670 inwoners verdeeld over 2.635 huishoudens (CBS, 2022). Deze huishoudens wonen verdeeld over een dorps (Berg aan de Maas, Oud-Urmond en Urmond-Oost) en landelijk (Nattenhoven) woonmilieu. Wanneer we verder inzoomen op de huishoudenssamenstelling van de hoofdkern Urmond valt op er relatief veel jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar wonen (9%) ten opzichte van het aandeel in de gehele gemeente (7%). Daarentegen is het aandeel 65-plussers juist relatief laag (35%). Het aantal huishoudens met een hoog inkomen is in de hoofdkern Urmond hoger dan het gemeentelijk aandeel en vergelijkbaar met de hoofdkern Elsloo.

Figuur 19: Huishoudens naar woonmilieu, samenstelling en inkomen in de hoofdkern Urmond (buitenste ring) en gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: ABF (2021), LMW (2020), Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023).

Ouderen en eenpersoonshuishoudens hebben relatief vaak een laag inkomen

Om de verdeling naar inkomensgroepen ¹⁴ verder inzichtelijk te maken zetten we deze af tegen huishoudens van verschillende samenstellingen. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen is, zoals hierboven al benoemd, relatief laag in de hoofdkern Urmond, met name in vergelijking met de hoofdkern Stein. Dit zien we terug in alle leeftijds- en huishoudenssamenstellingen. Verder komt naar voren dat met name oudere huishoudens relatief vaak een lager inkomen bezitten. Dit zien we vooral terug bij alleenstaande ouderen. Aangezien Urmond de komende jaren naar verwachting verder veroudert en de huishoudens verder verdunnen kan dit leiden tot een groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hierbij merken we op dat een deel van deze oudere huishoudens een eigen vermogen bezit en daardoor meer bestedingskracht heeft dan op basis van hun inkomen kan worden verwacht.

Tabel 13: Inkomensgroepen naar leeftijd en samenstelling in de hoofdkern Urmond

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Woningvoorraad vergelijkbaar met de totale voorraad van de gemeente Stein

De woningvoorraad van Urmond bestaat uit circa 2.675 woningen (CBS, 2022). Hiervan is ongeveer 70% een reguliere grondgebonden koopwoning. Dit is een even groot aandeel als in de gehele gemeente Stein. Dit betekent dat er in de hoofdkern Elsloo relatief meer koopwoningen staan en in de hoofdkern Steinrelatief minder. De rest van de voorraad is ook op vergelijkbare wijze verdeeld over de woningtypen als de gemeentelijke voorraad.

Figuur 20: Woningvoorraad hoofdkern Urmond (buitenste ring) vergeleken met gemeente Stein (binnenste ring)

Bron: LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023).

Verwachte toenamen van -10 tot +65 huishoudens t/m 2030 en -155 tot -65 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de hoofdkern Urmond tot en met 2030 stabiel blijven tot licht stijgen, waarna vervolgens een lichte huishoudensafname verwacht wordt. De verwachte ontwikkeling is tot en met 2030 relatief positief ten opzichte van de overige hoofdkernen. Dit komt met name door een relatief sterke toename van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar, met name de ‘Suburbane senioren’. Dit zijn ouderen met een relatief laag inkomen en daardoor vaker op zoek naar een woning in het huursegment. Verder zien we dat de komende acht jaar met name alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar met een hoog inkomen het sterkst afnemen in absolute aantallen. Zij zijn relatief vaak op zoek naar een grondgebonden koopwoning. Wanneer we verder doorkijken tot 2040 zien we dat het aantal ouderen nog groeit, maar in mindere mate dan tot en met 2030. Verder zien we een voortzetting van de huishoudensafname van de overige doelgroepen.

Tabel 14: Verwachte huishoudensontwikkeling naar 16 Stec-Doelgroepen in hoofdkern Urmond, 2023-2040

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *Inclusief ontwikkeling 2022.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in de hoofdkern Urmond in de komende acht tot twintig jaar een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de afname van het aantal huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 21: Kwalitatieve vraag Urmond: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Behoefte aan nultredenwoningen landt in alle segmenten, zowel betaalbaar als duur

We maken vervolgens een verdeling van de toekomstige woningbehoefte tot en met 2030 naar productmarktcombinaties.

Hierin zijn soort en type woning gecombineerd met prijsklassen. Het volgende valt op:

• •

  Overschotten bevinden zich met name in reguliere grondgebonden koopwoningsegmenten. Dit overschot bevindt zich zowel in het goedkopere als het duurdere segment. Dit zijn de typen woningen waar een groot deel van de woningvoorraad van de hoofdkern Urmond uit bestaat. De verouderende huishoudenssamenstelling zorgt echter voor een veranderende woningbehoefte. Wanneer de huidige migratie doorzet, zien we wel dat het overschot aan dit type woning duidelijk lager uitvalt.

• •

  De woningvraag zien we in alle nultredenwoningtypen terug. Deze vraag komt met name voort uit de ouder wordende huishoudens in Urmond, die behoefte hebben aan een woning die beter aansluit op hun woonwensen. Hieruit blijkt dat de woningvraag vanuit deze doelgroep sterk uiteenloopt. Hier zal dus ook in het nieuwbouwaanbod aandacht aan besteed moeten worden.

• •

  Naar verwachting zal ook aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen nog een behoefte bestaan. Dit komt met name doordat voor veel huishoudens een koopwoning onbetaalbaar is geworden. We zien nog wel een overschot aan het goedkoopste koopwoningtype terug. Mogelijk kan dit overschot ingevuld worden door doelgroepen die nu bijvoorbeeld nog in de middenhuur zouden landen. Een woning van circa € 200.000 is echter voor veel huishoudens met een laag inkomen ook nog onbetaalbaar.

Figuur 22: Kwalitatieve vraag hoofdkern Urmond naar product-marktcombinaties, 2023-2030

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Huidige nieuwbouwplannen in Urmond vereisen grotendeels nog verdere kwalitatieve invulling

Wanneer we de actuele nieuwbouwplannen in Urmond afzetten tegen de verwachte woningbehoefte valt op dat van het merendeel van de geplande woningen het woningtype en/of prijssegment nog onbekend is. Kwantitatief voorzien de plannen al wel in de woningbehoefte die we op basis van het hoge migratiescenario verwachten. Voor wat betreft de invulling van de plannen adviseren we op basis van de woningbehoefte met name in te zetten op extra nultredenwoningen in een divers prijssegment.

Gezien de gunstige ligging ten opzichte van de Chemelot Campus kunnen woningbouwplannen in Urmond-Oost echter mogelijk ook voorzien in een vraag vanuit een potentiële werkgelegenheidstoename op deze campus (zie bijlage B). In het geval deze ontwikkelingen ruimte bieden voor extra woningen adviseren we ook in dat geval in te zetten op woningtypen waar op langere termijn behoefte aan zal blijven bestaan. Dit zijn met name nultredenwoningen in zowel het huur- als koopsegment.

Tabel 15: Confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit in Urmond, 2023 tot en met 2030

Bron: Progneff (2021). Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

6.2 Berg aan de Maas en Nattenhoven: behoefte aan circa -20 tot +5 woningen t/m 2030

Verwachte ontwikkeling van -20 tot +5 huishoudens t/m 2030 en -80 tot -50 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Berg aan de Maas en Nattenhoven tot en met 2030 licht krimpen tot licht stijgen. Enkel de doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt tot en met 2030 in omvang toe (+14 tot +17%). Deze doelgroep stabiliseert echter naar verwachting in de daaropvolgende jaren. De grootste afname tot en met 2030 verwachten we in de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar (-35 tot -40 huishoudens). Deze afname zet in de jaren daarna naar verwachting door. In totaal ontwikkelt het aantal huishoudens naar verwachting met circa -20 tot +5 huishoudens tot en met 2030 en -80 tot -50 huishoudens tot 2040.

Tabel 16: Doelgroepenontwikkeling Berg aan de Maas en Nattenhoven, 2023-2040

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Berg aan de Maas en Nattenhoven de komende jaren een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en (in mindere mate) sociale huurappartementen zonder lift. Naar de andere woningtypen zien we ondanks de afname van het aantal huishoudens wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels wordenopgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 23: Kwalitatieve vraag Berg en Nattenhoven: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Invulling nieuwbouwplan Berg en Nattenhoven is nultreden, maar prijs nog onbekend

Op dit moment is er één nieuwbouwplan voor de kern Berg en Nattenhoven. De invulling hiervan is wat betreft prijs nog onbekend. Wel is bekend dat het plan ruimte moet bieden voor nultredenwoningen. Dit sluit goed aan op de kwalitatieve woningbehoefte in de kern.

6.3 Oud-Urmond: behoefte aan circa 5 tot 15 woningen t/m 2030

Verwachte ontwikkeling van circa +5 tot +15 huishoudens t/m 2030 en -10 tot +5 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Oud-Urmond met circa +5 tot +15 huishoudens toenemen tot en met 2030. Hiermee onderscheidt de kern zich van veel andere kernen in de gemeente waar volgens het basiscenario de komende jaren al een afname verwacht wordt. Dit komt met name doordat de komende jaren nog een groei van het aantal gezinnen verwacht wordt (circa +5 huishoudens). Wel zien we dat in de daaropvolgende jaren tot 2040 de groei omslaat in een stabilisatie van het totaal aantal huishoudens. Wat betreft het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar verwachten we tot 2040 periode echter geen daling.

Tabel 17: Doelgroepenontwikkeling Oud-Urmond*, 2023-2040

Bron: Progneff (2021). Bewerking Stec Groep (2023). *Het aantal huishoudens in Catsop is relatief laag. Daarom is gekozen voor onafgeronde getallen. Wees echter voorzichtig met het interpreteren van deze cijfers, de onzekerheid op dit schaalniveau is groter.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Oud-Urmond de komende jaren een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen zonder lift. Naar de andere woningtypen zien we wel een stabilisatie of vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 24: Kwalitatieve vraag Oud-Urmond: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Divers nieuwbouwplan voor Berg en Nattenhoven, maar meer nultredenwoningen gewenst

Op dit moment is er één nieuwbouwplan voor de kern Berg en Nattenhoven. Deze voorziet deels in reguliere grondgebonden woningen en deels in nultredenwoningen. Gezien de kwalitatieve woningbehoefte is met name extra inzet op het nultredensegment gewenst. Ook zien we in deze kern kansen om bijvoorbeeld reguliere grondgebonden woningen aan te passen aan de woonwensen vanouderen. Zodat wie dat wil in de eigen kern kan blijven wonen.

6.4 Urmond-Oost: behoefte aan circa 5 tot 40 woningen t/m 2030

Verwachte ontwikkeling van +5 tot +40 huishoudens t/m 2030 en -60 tot -15 huishoudens tot 2040

Naar verwachting zal het aantal huishoudens in Urmond-Oost met circa +5 tot +40 toenemen tot en met 2030. Hiermee onderscheidt de kern zich van veel andere kernen in de gemeente waar de komende jaren volgens het basisscenario al huishoudensdaling verwacht wordt. Dit komt met name door een relatief sterke groei van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar (+17 tot +20%). Wel zien we dat in de daaropvolgende periode tot 2040 de groei omslaat in een afname en dat de totale huishoudensontwikkeling voor de komende twintig jaar ook negatief uitvalt.

Tabel 18: Doelgroepenontwikkeling Urmond-Oost, 2023-2040

Bron: Progneff (2021), LMW (2020), ABF (2021). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen, vraag naar nultredenwoningen

Op basis van het Stec-Doorstroommodel ontstaat in Urmond-Oost in de komende jaren met name een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Ook aan sociale huurappartementen zonder lift wordt een licht theoretisch overschot verwacht. Naar de andere woningtypen zien we wel een vraag ontstaan. Met name de vraag naar nultredenwoningen is door de verdere vergrijzing groot. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het aanpassen van deze woningen aan de wensen van ouderen. Hierdoor wordt tegelijkertijd in een deel vande vraag naar nultredenwoningen voorzien.

Figuur 25: Kwalitatieve vraag Urmond-Oost: t/m 2030 (boven), tot 2035 (midden) en tot 2040 (onder)

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Nieuwbouwplan is in potentie nultreden, verdeling in prijssegmenten nog grotendeels onbekend

Ook in de kern Urmond-Oost is één nieuwbouwplan. De geplande woningen hebben een optie om een slaapkamer en badkamer op de begane grond te realiseren. Daarmee zijn deze woningen in potentie nultreden. Dit geeft goed invulling aan de verwachte kwalitatieve woningbehoefte van de kern Urmond-Oost. Wat betreft prijssegment is de verdeling nog grotendeels onbekend. We zien op basis van de woningbehoefte dat een differentiatie in prijs het meest gewenst is.

Bijlage A: Potentieel effect groei Chemelot

A1. Uitgangspunt: Brightlands Campus zorgt voor 9.000 extra banen tot 2040

De gemeenten Sittard-Geleen en Stein, de Provincie Limburg, Chemelot, Brightlands Campus en DSM hebben gezamenlijk een toekomstbeeld geschetst voor de Brightlands Campus en omgeving. Een van de uitgesproken verwachtingen is dat Brightlands Campus uitbreidt met 5.000 arbeidsplaatsen in de komende 8 jaar (t/m 2030) en 9.000 banen in de komende 17 jaar (tot 2040). In de ‘Strategische Gebiedsvisie Omgeving Chemelot’ wordt gesproken over ‘8.000 tot 16.000 banen binnen de regio’ in de komende 10 jaar, rekening houdend met directe en indirecte werkgelegenheid. Rondom de Brightlands Campus worden mede hiervoor verschillende groene wijken uitgebreid/gerealiseerd. Om het potentiële effect van de groei van de Brightlands Campus op de huishoudensontwikkeling in de regio Westelijke Mijnstreek in beeld te brengen hebben we een scenarioschets opgesteld. Hierin baseren we ons zo veel mogelijk op bestaand onderzoek en kengetallen. Ook doen we enkele (zo goed mogelijk gemotiveerde) aannames. Op basis daarvan brengen we een potentiële extra huishoudensgroei tot en met 2030 en tot 2040 in beeld.

DISCLAIMER

We benadrukken dat de inschatting van de groei van het aantal huishoudens in de regio Westelijke Mijnstreek, als gevolg van de uitbreiding van de Brightlands Campus een scenarioverkenning op hoofdlijn betreft, op basis van informatie die op dit moment (februari 2023) beschikbaar is. Het is echter een dermate relevante ontwikkeling voor de woningmarkt in Stein, dat het ondanks het indicatieve karakter van het scenario in de toekomstige afwegingen over de woningmarkt betrokken dient te worden.

We raden u aan de baanontwikkeling van de Brightlands Campus en de instroom van huishoudens gekoppeld aan de Campus goed te monitoren, zodat u hier in uw woonbeleid naar de toekomst toe beter op kunt inspelen. Op dit moment geven de resultaten van de scenario-verkenning een goede doorkijk van de mogelijke consequenties voor uw woningmarkt.

Circa 37% van werkgelegenheid in Westelijke Mijnstreek wordt ingevuld door eigen inwoners

Op basis van werk- en pendelstromen (zie tabel C1) blijkt dat de gemeenten in de regio Westelijke Mijnstreek een sterke binding met elkaar hebben. Zo werkt 37% van de werknemers binnen de eigen regio en zien we ook dat er relatief veel pendelstromen plaatsvinden tussen de drie gemeenten.

Indicatief 1.850 banen voor (toekomstige) inwoners van de Westelijke Mijnstreek verwacht t/m 2030

Op basis van deze verdeling in huidige pendelstromen zullen van de 9.000 extra banen die Brightlands Campus met zich meebrengt, theoretisch zo’n 1.850 (t/m 2030) tot 3.330 (tot 2040) en daarmee huishoudens in de regio terecht komen. Daarbij verwachten we dat een deel van deze werkgelegenheid wordt ingevuld door inwoners die momenteel al in deze regio wonen. Momenteel is de werkloosheid in de regio circa 3,7%. Het gaat hierbij in totaal om circa 2.585 personen die onlangs naar werk hebben gezocht. Als we ervan uit gaan dat circa een kwart (t/m 2030) tot de helft (tot 2040) van deze mensen in de komende jaren een baan vindt op de Brightlands Campus dan resteren er circa 1.200 banen (t/m 2030) tot 2.030 banen (tot 2040) die nog door ‘nieuwe inwoners’ van de Westelijke Mijnstreek kunnen worden ingevuld.

Tabel C1: Inkomende werkpendelstromen Westelijke Mijnstreek

Bron: CBS (2022, cijfers 2020). LISA (2020). *Inclusief werknemers waarvan onbekend is waar ze wonen. Afgerond op honderdtallen.

Internationale werknemers vormen aanzienlijk deel van extra huishoudens in Stein

Chemelot zet in het ‘Masterplan Chemelot 2030’ in op een uitbreiding van goed opgeleid personeel. Dit is een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven. De Nederlandse arbeidsmarkt is echter zeer krap, zeker voor hoger opgeleiden. Om die reden zal de extra werkgelegenheid voor een groot deel moeten worden ingevuld door internationale werknemers. Onderzoek van Decisio (2022) laat zien dat in de periode 2010-2020 het aantal internationale werknemers in de Westelijke Mijnstreek met 6% per jaar is toegenomen. Dit komt neer op meer dan een verdubbeling van deze populatie in de gehele periode. We schatten voor deze verkenning op grond van deze gegevens in dat circa 50% van de huishoudensgroei door de ontwikkelingen op de Brightlands Campus ingevuld zal worden door internationale werknemers. Dit kan in werkelijkheid afwijken, onder meer afhankelijk van economische ontwikkelingen en het type werkgelegenheid dat daadwerkelijk wordt toegevoegd op de Campus.

Tijdelijke huisvesting voorziet deels in wensen internationale werknemers

Internationale werknemers kunnen zowel op tijdelijke als niet-tijdelijke basis naar Nederland verhuizen. Uit onderzoek van Decisio blijkt dat 42% van de internationale kenniswerknemers (de groep internationale werknemers die waarschijnlijk op de campus komt te werken) die in 2015 gestart waren in de Westelijke Mijnstreek na 3 jaar nog in de regio actief waren. We schatten in dat een vergelijkbaar percentage internationale kenniswerkers bij de uitbreiding van de Brightlands Campus op zoek zal zijn naar een permanente woning (circa 42%). Dit is circa 21% van het totaal aantal extra huishoudens. We adviseren om voor de overige werknemers in te zetten op specifiek voor hen bedoelde tijdelijke huisvesting. Op deze manier concurreren zij niet met huishoudens op de reguliere woningmarkt en doen verdringingseffecten in met name de betaalbare sector zich minder voor. We nemen deze groep (29% van de totale huishoudenstoename) dan ook niet mee in onze uitwerking van de reguliere woningbehoefte.

Naar verwachting behoefte aan 125 reguliere woningen t/m 2030 en 265 woningen tot 2040

Op basis van bovenstaande aannames verwachten we dat de groei van 5.000 banen op de Brightlands Campus tot en met 2030 en de groei van 9.000 banen tot 2040 een totale reguliere woningbehoefte van +1.530 reguliere woningen tot 2040 in de gehele regio op zal leveren. We nemen aan dat in 2022 reeds een deel van deze behoefte is ingevuld. Ervan uitgaande dat de werknemers zich gelijk aan de pendelstromen over de regio verdelen, betekent dit een resterende huishoudenstoename van +125 huishoudens in Stein tot en met 2030 en +265 huishoudens tot 2040. We schatten dat 30% wordt ingevuld door internationale kenniswerkers. Dit betekent dat de reguliere woningbehoefte bestaat uit 80 internationale werknemers en 185 ‘reguliere’ Nederlandse huishoudens.

A2. Woningbehoefte: meer vraag naar reguliere huur- en koopwoningen

We nemen aan dat er op basis van voorgaande aannamen 125 extra woningen tot en met 2030 en 265 woningen tot 2040 toegevoegd dienen te worden in de gemeente Stein. Deze huishoudens zijn nog niet zijn meegenomen in de verwachte huishoudensontwikkeling zoals beschreven in het woningbehoefte-onderzoek. Dit betekent dat deze huishoudens bovenop de eerder benoemde bandbreedte (zowel basis als migratie) worden toegevoegd ¹⁵ .

Behoefte vergelijkbaar met al in Stein wonende doelgroepen

In onze inschatting van de woningbehoefte vanuit reguliere huishoudens doen we enkele aannames. Zo gaan we ervan uit dat deze huishoudens enkel bestaan uit 65-min huishoudens, oftewel huishoudens die nog actief zijn op de arbeidsmarkt. Vervolgens verdelen we de extra huishoudens over de Stec-doelgroepen. Aangezien het op grond van de beschikbare gegevens onzeker is welk type huishouden naar Stein zal verhuizen, rekenen we de extra huishoudens naar rato door over de verschillende 65-min doelgroepen. We houden hierbij vast aan de huidige doelgroepenverdeling en woningwensen van de huishoudens in de gemeente Stein.

In vergelijking tot reguliere huishoudens zijn de woonwensen van internationale werknemers minder zeker. Dit hangt onder meer samen met afkomst, opleiding, arbeidsduur en huishoudenstype. Om toch meer gevoel voor de gevolgen voor de woningmarkt van de gemeente Stein te kunnen krijgen, doen we de aanname dat de huisvestingswensen van de internationale huishoudens op hoofdlijn vergelijkbaar zijn met de huisvestingswensen van andere 65-min huishoudens in Stein. Zie onderstaand tekstvak voor een verdere toelichting.

PERMANENT WONENDE INTERNATIONALS VERGELIJKBAAR MET NEDERLANDSE HUISHOUDENS

Uit onderzoek van Decisio (2020) blijkt dat internationale werknemers bovengemiddeld vaak in een huurwoning (wensen te) wonen. 75% van de internationale werknemers woont in een huurwoning. Dit is een verschil met de wensen van Nederlandse huishoudens in uw gemeente.

Een deel van de internationale huishoudens woont echter in tijdelijke huisvesting. Deze zijn hoofdzakelijk als huurwoning beschikbaar. Internationale werknemers die een permante woning zoeken, landen dus vaker in een koopwoning. Wanneer we tijdelijk wonenden niet meetellen, ervan uitgaande dat zij een huurwoning prefereren, is de vraag naar een koopwoning vanuit internationale werknemers circa 57%.

Verder zien we dat kenniswerkers vaker in een koopwoning wensen te wonen dan arbeidsmigranten. Dit zorgt mogelijk voor een verdere voorkeur voor een koopwoning. Hiermee zouden de wensen van internationale werknemers die permanent een woning zoeken niet veel afwijken van reguliere Nederlandse huishoudens. Eigen onderzoek (2020 en 2021) bevestigt deze aanname voor twee andere regio’s. Op basis van twee enquêtes onder internationals (in verschillende regio’s) constateerden we dat zij een redelijk vergelijkbare woonwens hebben als reguliere huishoudens in Nederland. Zowel wat betreft de eigendomssituatie (koop/huur) als het woningtype (appartement/grondgebonden).

Meer vraag naar reguliere grondgebonden koopwoning, theoretisch overschot blijft bestaan

We verdelen de huishoudens evenredig over de periode tot en met 2030, tot 2035 en tot 2040. Aan de hand van ons Stec-Doorstroommodel komen we tot een kwalitatieve woningbehoefte. In onderstaande figuren is te zien dat de extra huishoudens met name effect hebben op de vraag naar reguliere grondgebonden koopwoningen. Waar in het basis en standaard-migratiescenario van Stein wordt uitgegaan van een theoretisch overschot aan 565 tot 770 grondgebonden koopwoningen tot en met 2030 is dit bij de uitwerking van dit extra scenario verminderd naar 480 tot 685 woningen. Tot 2040 is het verschil nog groter. Waar in het basis en standaard-migratiescenario van Stein wordt uitgegaan van een theoretisch overschot aan 1.500 tot 1.730, is dit in het extra scenario verminderd naar 1.295 tot 1.530 woningen.

Ondanks de remming van de afnemende behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen zien we dat ook in het extra scenario met name een vraag zal bestaan naar nultredenwoningen/appartementen. Wel is het zo dat de vraag naar dit type woning vanuit de extra huishoudens gekoppeld aan de Brightlands Campus relatief klein is.

Figuur A1: Indicatieve woningbehoefte gemeente Stein t/m 2030 inclusief extra scenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Figuur A2: Indicatieve woningbehoefte gemeente Stein tot 2040 inclusief extra scenario

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Bijlage B: Indicatieve behoefte aan tijdelijke woningen

In het woningbehoefteonderzoek richten we ons op de behoefte aan reguliere woningen. Deze vraag komt voort uit de woonwensen van reguliere huishoudens op de woningmarkt. In deze bijlage verdiepen we ons op hoofdlijn op de behoefte aan tijdelijke woningen in de gemeente Stein. De nood aan dit type woning lijkt hoog, zo blijkt ook uit de ambitie van het Rijk om tot en met 2024 37.500 flexwoningen te bouwen.

In deze analyse schetsen we enkele kansrijke doelgroepen, maken een indicatie van de vraag per doelgroep en berekenen vervolgens een maximaal potentieel waarin de gemeente Stein kan voorzien. De analyse is nadrukkelijk een quick-scan op hoofdlijnen. We gaan hierbij uit van het migratiescenario en het optimaal voorzien in de woonwensen van de doelgroepen.

We houden er rekening mee dat de woningen gemiddeld gezien voor korte duur worden bewoond (2 jaar) om de tijdelijkheid te waarborgen en deze woningen weer aan te kunnen bieden aan nieuwe woningzoekers. Daarnaast zorgt dit voor de nodige flexibiliteit in het woningaanbod. Mocht de woningmarkt afkoelen en de huishoudensontwikkeling teruglopen kunnen mogelijk veel van deze huishoudens weer een woning vinden op de reguliere woningmarkt. Door de korte contractduur kunnen deze tijdelijke woningen dan snel weer aan het woningaanbod worden onttrokken, of als wisselwoning worden ingezet voor bijvoorbeeld de energietransitie (dit is een benadering die in andere regio’s in Nederland ook wordt gehanteerd).

QUICKSCAN BEHOEFTE TIJDELIJKE WONINGEN OP BASIS VAN AANPAK PROVINCIAAL WBO

Harde cijfers over de vraag naar flexibele woonvormen ontbreken. We brengen daarom beargumenteerd onze uitgangspunten in beeld voor de gemeente Stein. We benoemen bondig de vraag per doelgroep en de hieruit voortvloeiende totale vraag naar tijdelijke woningen. We houden hierbij geen rekening met het huidige aanbod. We hanteren dezelfde uitgangspunten en aanpak als in ons provinciaal woningbehoefteonderzoek. Zo sluit deze quickscan goed aan op wat op een hoger schaalniveau al beschikbaar is.

B1. Tijdelijke woningen inzetbaar voor brede doelgroep

Tijdelijke woningen kunnen voor meerdere doeleinden en doelgroepen gebruikt worden. We lichten deze doelgroepen kort toe en benoemen hun kenmerken:

• •

  Starters/thuiswonende kinderen: deze doelgroep woont nu hoofdzakelijk nog thuis bij zijn of haar ouders. Ze zijn wel op zoek naar een woning, maar hun budget is beperkt. Zeker gezien het geringe aanbod in een passend prijssegment kunnen ze moeilijk een woning vinden. Tijdelijke woningen kunnen voor hen door de flexibiliteit en betaalbaarheid een eerste stap op de woningmarkt zijn.

• •

  Woonurgenten zonder voorrang: deze doelgroep is om zeer uiteenlopende redenen dringend en snel op zoek naar een woonruimte. Zij bevinden zich vaak in een lastige situatie. Hun woonwens komt voort uit noodzaak en is daarmee extrinsiek gemotiveerd. Ondanks hun noodzaak hebben ze geen voorrang bij bijvoorbeeld een sociale huurwoning. Voorbeelden hiervan zijn studenten en scheidingsgevallen.

• •

  Woonurgenten met voorrang: net als overige woonurgenten is deze doelgroep vaak niet op zoek naar een tijdelijke woning. Ook voor hen geldt dat een tijdelijke woning uit noodzaak uitkomst kan bieden. In tegenstelling tot andere woonurgenten hebben zij wel voorrang op een sociale huurwoning. Voorbeelden hiervan zijn statushouders en mantelzorg- of sociaal-medische urgenten.

• •

  Internationale werknemers: uit onderzoek van Decisio (2022) blijkt dat het aantal internationale werknemers de laatste jaren fors is opgelopen. Deze doelgroep is snel op zoek naar een woning en werkt voor een groot deel slechts een beperkte tijd in Nederland. Een tijdelijke woning ligt dan het meest voor de hand.

B2. Potentieel vraag naar 245 tijdelijke woningen

Behoefte vanuit starters afhankelijk van bediening woonwensen, potentieel vraag naar 80 woningen

Het bepalen van de behoefte aan tijdelijke woningen vanuit starters is lastig. Deze doelgroep heeft immers een woning (bij de ouders) en is daardoor kritischer in de woningkeuze dan overige doelgroepen. Tijdelijke woningen dienen daarom niet alleen goedkoop te zijn, maar ook aan te sluiten op de woonwensen vanuit deze jongere doelgroep. Om de potentiële doelgroep in kaart te brengen maken we gebruik van cijfers over thuiswonende kinderen die verhuisgeneigd zijn. Eind 2020 waren dit er 1.185 (LMW, 2022).

De toekomstige vraag vanuit deze doelgroep is afhankelijk van enkele factoren:

• •

  Voorkeur voor tijdelijke woning: een groot deel van de verhuisgeneigde thuiswonende kinderen zal het betrekken van een tijdelijke woning uitsluiten en enkel bij een permanente (studenten)woning het ouderlijk huis verlaten. We schatten het aandeel starters dat mogelijk in een tijdelijke woning wil wonen op circa 10%, dit sluit aan bij recent woonwensenonderzoek van ons bureau.

• •

  Huishoudensvorming: een deel van de starters zal er voor kiezen om samen te gaan wonen, wanneer zij de woningmarkt betreden. We houden daarom rekening met de gemiddelde huishoudensgrootte van startende huishoudens op 1,3, in lijn met de gemiddelde huishoudensgrootte van jonge huishoudens in de gemeente Stein.

• •

  Huishoudensontwikkeling: de vraag vanuit starters is ook afhankelijk van de verwachte huishoudensontwikkeling van deze doelgroep. We nemen aan dat de omvang van de groep starters zich hetzelfde ontwikkelt als de categorie huishoudens ‘alleenstaanden en stellen tot 35 jaar’ tot en met 2030. Deze doelgroep neemt in de gemeente Stein naar verwachting met circa 4% af. Een zelfde ontwikkeling passen we toe op de potentiële vraag vanuit starters.

• •

  Verhuisgeneigd naar andere provincie: een groot deel van de thuiswonende kinderen zal niet op zoek zijn naar een woning in de eigen gemeente of regio. Mogelijk studeren of werken zij in een andere plaats. We gebruiken de verhuisgegevens van jongeren in Stein om hiervan een inschatting te kunnen maken. We zien dat er in de afgelopen 5 jaar (2017-2021) iets meer jongeren uit Stein vertrokken dan dat er zich vestigden. Rekening houdend met starters uit andere provincies rekenen we met een aandeel starters dat in Stein een woning zoekt van 90%.

Rekening houdend met de genoemde uitgangspunten gaan we ervan uit dat er in de gemeente Stein een maximale potentiële vraag vanuit starters/thuiswonende kinderen naar circa 80 tijdelijke woningen bestaat in de periode tot en met 2030. Veel is echter afhankelijk van de ruimte op de reguliere woningmarkt. Starters zouden immers vaak het liefst een reguliere woning betrekken. Wanneer ontspanning op de reguliere woningmarkt optreedt, zal de behoefte vanuit deze doelgroep naar waarschijnlijkheid ook lager uitvallen.

Potentieel vraag naar 30 tijdelijke woningen vanuit woonurgenten zonder voorrang

Ter bepaling van de potentiële vraag naar tijdelijke woningen vanuit woonurgenten maken we gebruik van de ontwikkeling van het aantal echtscheidingen in de gemeente Stein. Studenten zijn in de gemeente Stein naar waarschijnlijkheid geen doelgroep die een behoefte aan tijdelijke woningen met zich meebrengt.

Uit cijfers van het CBS (2021) blijkt dat in de periode 2016-2020 jaarlijks zo’n 35 huishoudens scheiden in de gemeente Stein. We gaan ervan uit dat elke echtscheiding één herstarter met zich meebrengt. Verder houden we er rekening mee dat circa 60% van de herstarters binnen het eigen netwerk tot een oplossing komt. Zo’n 15 herstarters zullen daarom jaarlijks op zoek zijn naar een tijdelijke woning. We nemen aan dat deze herstarters gemiddeld gezien twee jaar in een tijdelijke woning wonen voor ze kunnen doorstromen naar de reguliere woningmarkt. Dit zorgt voor een potentiële behoefte aan circa 30 woningen vanuit deze doelgroep.

In totaal is er daarmee vanuit woonurgenten zonder voorrang een potentiële vraag naar 30 woningen.

Potentieel vraag naar minimaal 35 tijdelijke woningen vanuit woonurgenten met voorrang

Op grond van de Huisvestingswet zijn gemeenten verantwoordelijk voor de huisvesting van vergunninghouders. Dit dient met het oog op integratie in principe in reguliere woningen te gebeuren. Door de huidige woningnood kunnen zij nu vaak echter niet direct in een woning terecht. Om die reden is vanuit het Rijk de oproep gekomen om ook voor deze doelgroep aan de slag te gaan met tijdelijke woningen. Hierdoor wordt namelijk ook de druk op de asielzoekerscentra (waar vergunninghouders nu vaak nog verblijven) verlicht. In totaal gaat het op de korte termijn om minimaal 7.500 tijdelijke woningen in heel Nederland. Dit aantal zal de komende jaren nog verder verhoogd moeten worden. Op basis van gegevens van de taakstelling vergunninghouders blijkt dat in de periode 2020-2022 gemiddeld 30 vergunninghouders per jaar zijn toegewezen aan de gemeente Stein.

De taakstelling voor de eerste helft van 2023 komt voor de gemeente Stein neer op 30 te huisvesten personen. Om snel woningen beschikbaar te maken voor deze urgente doelgroep en de druk op de sociale huurmarkt voor de korte termijn te verlichten adviseren wij om een deel van deze doelgroep in eerste instantie via tijdelijke woningen op te vangen. Wel is het vanuit het oogpunt van integratie van belang dat vergunninghouders samen met andere autochtone doelgroepen gehuisvest worden. Dat geldt ook voor tijdelijke bewoning, waarbij in het geval van vergunninghouders een maximale verblijfstermijn zou moet worden gehanteerd van maximaal twee jaar voordat mensen een reguliere woning betrekken. Dat geldt zeker voor gezinnen met kinderen, waarbij voor deze subgroep tijdelijke woningen over het algemeen minder geschikt zijn dan reguliere woningen. Het Rijk heeft reeds gesteld dat van de tijdelijke woningen die de komende jaren gerealiseerd worden, 1/3 beschikbaar moet zijn voor vergunninghouders. We zien daarom een grote potentiële vraag vanuit deze doelgroep, die met name de komende jaren zeer urgent is. Het Rijk heeft dit jaar nog geen prognose gegeven voor de taakstelling voor de tweede helft van 2023. De taakstelling in de periode 2020-2022 viel mede door beperkte instroom als gevolg van corona laag uit. Wij zien geen redenen om aan te nemen dat de taakstelling in de komende jaren lager zal uitvallen. Om die reden houden wij voor de doorrekening vast aan de cijfers van de eerste helft van 2023. Ervan uitgaande dat een deel wel in de reguliere woningvoorraad kan landen, zien we een potentiele vraag naar 35 tijdelijke woningen voor vergunninghouders.

Door de hoge druk op korte termijn adviseren we prioriteit te geven aan het waarmaken van deze behoefte. Aansluitend op het advies van het Rijk komt dit er op neer dat bij de ontwikkeling van tijdelijke woningen in de komende paar jaar 1/3de bestemd wordt voor vergunninghouders. Gezien de grote conjunctuur-schommelingen betreffende deze doelgroep is het echter van groot belang dit goed te monitoren.

Er bestaan naast vergunninghouders nog andere woonurgenten met voorrang op een sociale huurwoning die niet binnen deze doelgroep vallen. Denk met name aan mantelzorg- of sociaal-medische urgenten. Harde cijfers hierover ontbreken, maar het totale aantal woonurgenten met voorrang ligt dus in elk geval hoger.

Potentieel vraag naar 100 tijdelijke woningen vanuit internationale werknemers

Om de behoefte aan tijdelijke woningen vanuit internationale werknemers te bepalen maken we gebruik van enkele uitgangspunten:

• •

  Uit onderzoek van Decisio (2022) blijkt dat er in 2020 130 internationale werknemers in de gemeente Stein geregistreerd woonden. Dit is ruim meer dan in 2010. Toen woonden er nog slechts 75 internationale werknemers in de regio. Dit betekent dat het aantal internationale werknemers met circa 5 werknemers per jaar is toegenomen in de periode 2010-2020.

• •

  Daarnaast schat Decisio dat een groot deel van de internationale werknemers niet geregistreerd zijn. Voor heel Limburg schat Decisio dat circa 40% geregistreerd in Limburg woont. Wanneer we een zelfde percentage aanhouden voor de gemeente Stein, betekent dit dat in totaal 320 internationale werknemers in de gemeente wonen.

• •

  Rekening houdend met conjunctuurschommelingen houden we in de behoeftebepaling vast aan de huidige standcijfers. Hiervoor rekenen we de cijfers van 2020 door met de jaarlijkse absolute groei in de periode 2010-2020. In 2022 komen we dan in totaal op 330 internationale werknemers die in de gemeente Stein wonen.

• •

  Een deel van hen is op zoek naar een permanente woning. Dit zijn internationale werknemers die voor langere tijd economisch actief zijn in Nederland. In totaal is circa 32% van de internationale werknemers nog actief na 2 jaar. Voor deze quick-scan gaan we ervanuit dat driekwart van hen dan op zoek is naar permanente bewoning. Circa 25 internationale werknemers die langer dan 2 jaar in Nederland wonen willen dan alsnog in een tijdelijke woning wonen.

• •

  68% is dus korter in Nederland en rekenen we daarom onder de zoekenden naar een tijdelijke woning. Dit zijn circa 225 internationale werknemers in de gemeente Stein.

• •

  Ten slotte zien we dat internationale werknemers relatief vaak met meerderen een woning bewonen. We houden in deze quick-scan rekening met gemiddeld 2,5 werknemers in een woning.

• •

  Een deel van de internationale werknemers is (veel) korter dan 2 jaar actief in Nederland. We nemen in deze quick-scan aan dat deze groep gemiddeld elk jaar kan ‘doorwisselen’.

Aan de hand van deze uitgangspunten komen we tot een potentiële behoefte aan 100 tijdelijke woningen vanuit deze doelgroep. Of deze behoefte ook door reguliere tijdelijke woningen kan worden ingevuld is afhankelijk van een aantal factoren waar wij nog onvoldoende inzicht in hebben. De dynamische woonwensen van de internationale werknemer zelf spelen hierin een belangrijke rol. Maar ook in hoeverre er wordt gehandhaafd op ongewenste woonsituaties op bijvoorbeeld vakantieparken. Daarnaast spelen ook ruimtelijke (on)mogelijkheden een rol. Om tot een gegronde schatting te komen zal verdiepend onderzoek nodig zijn.

Bijlage C: Stec-Doelgroepenindeling

C1. Huidige en gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein

Tabel C1: Huidige woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Tabel C2: Gewenste woonsituatie doelgroepen in gemeente Stein, gecorrigeerd voor betaalbaarheid

Bron: Progneff (2021), WoON2015, WoON2018 & WoOn2021, LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

C2. Doelgroepenprofielen suburbane/dorpse doelgroepen

C3. Doelgroepenprofielen landelijke doelgroepen

Bijlage D: Plancapaciteit Stein

Tabel D1: Openbare plannen gemeente Stein

Bron: Plancapaciteit gemeente Stein (2023).

Tabel D2: Woningtypen per openbaar plan gemeente Stein

Bron: Plancapaciteit gemeente Stein (2023). Bewerking Stec Groep (2023).

Bijlage IV: Begrippenlijst