| Organisatie | Zutphen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zutphen houdende bepalingen over het transformeren naar wooneenheden in de binnenstad Zutphen en historische kern Warnsveld (Beleidsregel transformatie naar wooneenheid gemeente Zutphen 2023) |
| Citeertitel | Beleidsregel transformatie naar wooneenheid gemeente Zutphen 2023 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen.
titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 19-10-2023 | Nieuwe regeling | 09-10-2023 | 540207 |
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zutphen,
gelet op titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht;
Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zutphen houdende bepalingen over de het transformeren naar wooneenheden in de binnenstad Zutphen en historische kern Warnsveld (Beleidsregel transformatie naar wooneenheid gemeente Zutphen 2023)
Artikel 1 Begripsomschrijvingen
Deze beleidsregel verstaat onder:
beschermde stads- en dorpsgezicht: een gebied in Zutphen of Warnsveld met een bijzonder cultuurhistorisch karakter, de aanwijzing ingevolge de Monumentenwet van de binnenstad van Zutphen tot beschermd stadsgezicht van 9 januari 1986, 15 september 2011 en dorpsgezicht van Warnsveld van 7 september 2015;
Er wordt voldoende (woon-)kwaliteit toegevoegd als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
de transformatie van een pand binnen het bestaande beschermde stads- en dorpsgezicht mag geen onevenredige aantasting van aanwezige architectonische en/ of cultuurhistorische waarden van het pand of de omgeving opleveren. De initiatiefnemer moet een rapportage aanleveren, opgesteld door een ter zake deskundige, waarmee onderbouwd wordt dat er geen sprake is van onevenredige aantasting;
de transformatie beperkt zich tot het realiseren van één of meer wooneenheden binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw, waarbij de historische vorm en basisindeling van het hoofdgebouw vertrekpunt is en zoveel mogelijk in stand blijft. De initiatiefnemer moet een schetsontwerp indienen om dit inzichtelijk te maken. Het realiseren van een wooneenheid op het achtererfgebied is niet toegestaan;
Initiatieven worden naast de in artikel 3 vermelde randvoorwaarden ook getoetst aan:
Artikel 6 Opnieuw indienen verzoek
Een initiatief dat eerder negatief is beoordeeld of afgewezen, maar waarvan de initiatiefnemer verwacht dat deze voldoet aan de criteria, zoals opgenomen in deze beleidsregel, kan opnieuw worden ingediend.
Aldus besloten op 9 oktober 2023.
Het college van burgemeester en wethouders,
De burgemeester, de secretaris
Regelmatig ontvangt het gemeentebestuur van Zutphen verzoeken van particulieren en ontwikkelaars om in een pand in de binnenstad van Zutphen of de historische kern Warnsveld woonruimte toe te voegen. Het toevoegen van meer (kleine) woningen in bestaande gebouwen hebben wij in voorliggende regeling benoemd als “Beleidsregel transformatie naar wooneenheid gemeente Zutphen 2023”. Voorheen werd het toevoegen van extra woningen onder andere via het project ‘Wonen boven winkels’ op kwantiteit beoordeeld. De laatste jaren worden transformaties in de binnenstad en historische kern, specifiek op hun kwalitatieve aspecten getoetst. Er wordt gekeken naar de historie van een pand en daarmee het behoud van cultuurhistorische waarden. In de praktijk is gebleken dat er behoefte is aan een vastgesteld kader met kwalitatieve eisen voor deze specifieke initiatieven. Zo kan de initiatiefnemer ook zelf achterhalen en inzien, voordat er een vooradvies ingediend wordt, of een initiatief kansrijk is.
Voorliggende beleidsregel is geschreven met als doel om een duidelijk kader met randvoorwaarden te hebben voor het toevoegen van wooneenheden in het beschermde dorps- en stadsgezicht van Zutphen en Warnsveld. Er is een regeling gemaakt die maximale flexibiliteit biedt om kwalitatief hoogwaardige wooneenheden toe te kunnen voegen. Als initiatieven worden ingediend waarbij niet volledig voldaan kan worden aan de genoemde randvoorwaarden in de beleidsregels dan is in voorkomende gevallen maatwerk mogelijk. Niet op alle locaties in het beschermde dorps- en stadsgezicht kan immers worden voldaan aan de genoemde randvoorwaarden, maar is wel sprake van een aantoonbare grote kwalitatieve bijdrage aan het pand of de omgeving. In deze gevallen kan maatwerk worden geleverd. Hierbij valt te denken aan alternatieve vormen van parkeren en initiatieven waarbij een buitenruimte of opties voor een berging/opslagruimte ontbreekt.
Tevens blijft het mogelijk om maatwerk toe te passen wanneer het bouwvolume van het bestaande pand vergroot of verkleind wordt.
Deze beleidsregel is een aanvulling op het beleidsstuk ‘Regie woningbouw 2013 - 2019’. Het beleidsstuk ‘Regie woningbouw 2013-2019’ is op meerdere punten verouderd. Een aanvulling op dit beleid wordt in deze beleidsregels vastgelegd.
Vertrekpunt voor het opstellen van beleid voor transformatie van panden is de in 2019 vastgestelde Woonvisie ‘Zutphen: daar wil ik wonen 2019-2024’. In deze visie staan de volgende ambities vermeld:
Met inachtneming van deze ambities zijn aanvullende voorwaarden opgesteld voor transformatie van panden binnen de gemeente Zutphen. Het gaat hierbij alleen om panden die binnen de rijksbeschermde stadsgezichten van Zutphen en het gemeentelijk beschermde dorpsgezicht van Warnsveld vallen. Dit betekent dat het pand zich moet bevinden binnen de grenzen van de historische kern Warnsveld en de binnenstad Zutphen. Zie bijlage 1 en 2 voor de begrenzing.
Naast de geldende bestemmingsplannen, omgevingsplannen en Woonvisie ‘Zutphen: daar wil ik wonen 2019-2024’ wordt ook altijd getoetst aan de ‘Binnenstadsvisie Zutphen’ en ‘Structuurvisie Binnenstad Zutphen’ van de gemeente Zutphen. Daarnaast wordt ook getoetst aan de omgevingsvisie, het welstandsbeleid en de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties.
Ten aanzien van het onderwerp parkeren wordt in het kader van transformatie van wooneenheden binnen het beschermde stads- en dorpsgezicht van de gemeente Zutphen, standaard gebruik gemaakt van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in het paraplubestemmingplan Standplaatsen Parkeren en Terrassen (STEP). Het gaat dan om de artikelen 4.3 en 7.3 uit de regels van het paraplubestemmingsplan. Dit houdt in dat bij de transformatie naar wooneenheden geen parkeerplaatsen op eigen terrein worden toegevoegd.
Een initiatiefnemer kan een plan ten behoeve van vooroverleg indienen bij het college. Na indiening wordt het vooroverleg behandeld aan de intake- en omgevingstafel. Er wordt niet (meer) gewerkt met een regietafel wonen. Deze toetsing via de intake- en omgevingstafel vindt plaats voordat een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend. De initiatiefnemer voorkomt hiermee verrassingen tijdens de aanvraagprocedure van een vergunning. Met de intake- en omgevingstafel is invulling gegeven aan het informele voortraject in de geest van de Omgevingswet. Hiermee wordt aan de wenselijkheid en haalbaarheid van een initiatief invulling gegeven, zodat het formele vergunningenproces binnen de wettelijke termijnen doorlopen kan worden.
Tijdens de intaketafel wordt beoordeeld of een initiatief gewenst is, waarmee sprake is van een kwalitatief hoogwaardige wooneenheid. Daarbij wordt gekeken naar het geldende beleid, de omvang, de impact en het (maatschappelijke) draagvlak van een initiatief. Deze toetsing is op hoofdlijnen en gaat enkel over wenselijkheid. Als het initiatief wenselijk wordt geacht gaat het plan door naar de omgevingstafel. Aan de omgevingstafel bespreken verschillende vakdisciplines in hoeverre het plan haalbaar is. Daarbij wordt specifieker ingegaan op de concrete bouwplannen en de verschillende omgevingsfactoren, zoals geluid, geur, externe veiligheid, groen en verkeer en parkeren. Deze toetsing is gedetailleerd en gaat enkel over haalbaarheid op basis van een integrale afweging.
Bij transformatie van een pand binnen het beschermd stads- en dorpsgezicht is het wenselijk, nog voordat een initiatief naar de intaketafel gaat, al aan de initiatiefnemer een vastgesteld kader mee te geven. Zo wordt in grote lijnen duidelijk binnen welke kaders mogelijkheden gezocht kunnen worden om een transformatie mogelijk te maken. De vermelde voorwaarden kunnen als leidraad dienen voor bouwplannen.
Binnen de gemeente Zutphen bestaat behoefte aan extra woonruimte. Dit tekort richt zich vooral op betaalbare woningen. In de binnenstad van Zutphen waar de hoofdfuncties horeca en detailhandel zijn, zal de woonfunctie zich vooral richten op jongeren, kleine huishoudens en tijdelijke bewoning. Voorliggend beleidskader ziet niet toe op kamerbewoning.
Vanuit de ambitie ‘Strategisch woningbouwprogramma’ staat het toevoegen van kwaliteit voorop. In dit aanvullende beleid wordt gedefinieerd wat wij onder ‘kwaliteit’ verstaan. Het gaat daarbij om een goede woonkwaliteit in samenhang met de geldende woonbehoefte. We houden ons lokale woningbouwprogramma altijd kritisch tegen het licht van de woningbehoefte op korte en (middel) lange termijn. Daarbij is er samenhang met regionale woonafspraken en de prestatieafspraken met woningbouwcorporaties.
Criteria transformatie naar wooneenheid
Het doel van deze beleidsregel is om enerzijds kaders te bieden aan initiatiefnemers als er sprake is van het transformeren van een pand binnen het beschermde stads- of dorpsgezicht. Anderzijds zijn er toetsbare criteria nodig om een gezond woon- en leefklimaat voor eventuele toekomstige bewoners te waarborgen. En om in het algemeen belang te zorgen voor een goede toedeling van functies aan het gebied.
Aangezien elke woning meetelt in de woningbouwproductie is er behoefte aan verduidelijkte criteria voor de transformatie naar een wooneenheid. Deze beleidsregel geldt alleen voor panden binnen het aangewezen beschermde stads- en dorpsgezichten van de gemeente Zutphen, meer concreet de binnenstad Zutphen en de dorpskern Warnsveld.
Artikel 1 Begripsomschrijvingen
In dit artikel worden de in deze beleidsregel gehanteerde begrippen omschreven.
Bij enkele begrippen wordt het volgende opgemerkt:
Onder e. beschermde stads- en dorpsgezicht: deze bescherming is bedoeld om de cultuurhistorische identiteit van het betreffende gebied te behouden en in te zetten bij ontwikkelingen.
Onder g. buitenruimte: een buitenruimte ligt buiten de thermische schil. Voorbeelden van buitenruimten zijn een tuin, een buitenplaats, een balkon, een loggia of een gemeenschappelijk (dak)terras.
Onder h. evidente privaatrechtelijke belemmering: belemmering die ziet op privaatrechtelijk recht zoals het burenrecht. Evident houdt in dat een belemmering zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld. Voorbeelden: buitenunits van warmtepompen en airco’s, afvoerpijpen, uitblaas- of rookgasafvoeren en zonweringen van derden.
Onder m. kamerbewoning: bij kamerbewoning heeft de kamer geen eigen toegang. Wezenlijke voorzieningen zoals toilet, badkamer en/ of keuken zijn gezamenlijk.
Onder p. stallingsruimte: een stallingsruimte kan inpandig in het hoofdgebouw worden uitgevoerd, maar ook als een apart gebouw, overkapping of (stuk) terrein. Een stuk privéterrein, zijnde een buitenruimte, kan ook als stallingsruimte voor fietsen worden aangemerkt.
Onder q. studio: een studio is bestemd voor bewoning door één persoon.
Een pand dat met inachtneming van deze beleidsregel wordt getransformeerd naar wooneenheid moet zich bevinden binnen de grenzen van de beschermde stads- en dorpsgezichten van Zutphen en Warnsveld. Zie bijlage 1 en 2 voor de begrenzing.
Randvoorwaarden zijn eisen waaraan een initiatief moet voldoen om voldoende (woon-)kwaliteit toe te voegen. Hieronder worden enkele onderdelen van deze randvoorwaarden, waar nodig, toegelicht.
Onder a.: er is sprake van onevenredige aantasting als er monumentale en/ of cultuurhistorische waarden worden geschaad of verloren gaan.
Onder c.: om een transformatie mogelijk te maken in een pand met cultuurhistorische waarden kan het nodig zijn om af te wijken van de regels (door middel van het gebruik van vrijstellingsbevoegdheden) van het Bouwbesluit of het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Initiatiefnemer moet hiervoor de onderbouwing aanleveren.
Onder g.: er mag geen sprake zijn van één of meer evidente privaatrechtelijke belemmeringen.
Onder j.: samen met het gemeentebestuur kan naar een ontwerp- en bouwtechnische oplossing gezocht worden om dit te realiseren/ creëren.
Bij het eerste lid: het is mogelijk maatwerk toe te passen en daarbij af te wijken van de gestelde randvoorwaarde uit artikel 3, onder b., erin bestaande dat wooneenheden binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw gerealiseerd moeten worden. In sommige gevallen is gezien de cultuurhistorische/ architectonische waarde van het pand het benodigd dat bouwvolume vergroot of verkleind wordt.
Bij het tweede lid: het is mogelijk maatwerk toe te passen en af te wijken van de gestelde randvoorwaarden uit artikel 3, onder f., h., i., j. en k., mits voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 3, onder a. tot en met e..
Dit artikel behoeft geen nadere toelichting.
Artikel 6 Opnieuw indienen verzoek
Dit artikel behoeft geen nadere toelichting.