| Organisatie | Overbetuwe |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Programma kostenverhaal en financiële bijdragen |
| Citeertitel | Programma kostenverhaal en financiële bijdrage |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Nota Bovenwijks 2018 zoals vastgesteld op 6 februari 2018.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 11-10-2023 | nieuwe regeling | 12-09-2023 | 2023-039251 |
De raad van de gemeente Overbetuwe;
gelezen het raadsvoorstel van burgemeester en wethouders van 4 juli 2023;
gehoord het advies van de voorbereidende vergadering van 29 augustus 2023;
gelet op van toepassing zijnde artikel(en) uit de Wet ruimtelijke ordening;
De gemeente Overbetuwe is gelegen in het gebied tussen de Waal en de Nederrijn. De gemeente bestaat uit verschillende kernen en buurtschappen. De grote kernen binnen de gemeente zijn Elst, Heteren en Zetten.
De gemeente heeft in het coalitieprogramma 2022-2026 “Samen aan zet!” de ambitie geformuleerd om haar inwoners in een geschikte woning te laten wonen in een groene, gezonde en (verkeers-)veilige leefomgeving. In de periode van 2019 tot 2030 is daarbij de ambitie om 2.000 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen om aan de woningbehoefte te voldoen1. De gemeente wil bovendien tot 2040 nog eens 3.000 extra woningen bouwen in het middengebied van de gemeenten Overbetuwe en Lingewaard. Daarmee levert de gemeente de bijdrage aan de regionale groeiopgave die is vastgelegd in de regionale Woondeal. De huidige planvoorraad bedraagt 1221 woningen. Dit betreft zowel harde- als zachte plancapaciteit.
De groeiopgave van de gemeente beslaat een substantiële toevoeging aan de bestaande woningvoorraad. Deze groei vraagt om investeringen om aan de ambitie van een groene, gezonde en (verkeers-)veilige leefomgeving te kunnen (blijven) voldoen.
Investeren om een fijne leefomgeving te behouden
Investeringen zijn nodig om de groei van Overbetuwe mogelijk te maken, zonder dat de kwaliteit van de leefomgeving achteruitgaat. Investeringen om de mobiliteit op peil te houden, denk hierbij aan de optimalisatie van fietsnetwerk Overbetuwe en de verbetering van Knoop 38 (afslag 38/A15). Daarnaast is ook aandacht voor investeringen in het landschap om een aantrekkelijke groene gemeente te blijven en zijn. Denk hierbij onder meer aan de uitvoering van de landschapvisies “De Danenberg” en “Knoop 38”.
De totale investeringsopgave om de leefomgeving op peil te houden en te verbeteren bedraagt ruim € 97 miljoen. De investeringen die in aanmerking komen voor het kostenverhaal bedragen € 35 mln. Dit investeringsbedrag zijn de netto-investeringen na aftrek van de bijdragen die de gemeente uit verschillende subsidies en andere bijdragen heeft verkregen. De investeringsopgave betreft een prognose voor de komende 10 jaar.
Kostenverhaal en financiële bijdragen
De groei van Overbetuwe gebeurt grotendeels samen met ontwikkelende partijen. De inzet van de gemeente is nodig om deze ontwikkelingen voor elkaar te krijgen. De gemeente faciliteert door onder meer het meewerken aan wijziging van het bestemmingsplan en het inrichten en verbeteren van de openbare ruimte en sluit hiervoor anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen.
Voor deze inzet zijn gemeenten verplicht om kosten te verhalen op initiatiefnemers2. Daarnaast biedt de wet mogelijkheden om aan initiatiefnemers een bijdrage te vragen voor de benodigde investeringen in de bestaande openbare ruimte die samenhangen met de groei van de gemeente.
Onder de Omgevingswet wordt het kostenverhaal ondergebracht in een programma. Een nieuw begrip dat onder de Wet ruimtelijke ordening nog niet bekend is. Voor de leesbaarheid wordt in de tekst van dit Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen nog zoveel mogelijk gesproken over een “nota”.
Deze nota geeft het kader voor het verhalen van kosten voor de ontwikkeling van een initiatief en financiële bijdragen voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: financiële bijdragen). Zo is het voor initiatiefnemers helder welke kosten de gemeente aan hen gaat doorberekenen en hoe de gemeente de hoogte van de bijdrage bepaalt.
Deze nota schetst de investeringsopgave, die nodig is voor de opgave en ambities van de gemeente Overbetuwe voor het behoud en versterken van een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving. Zowel kwalitatief (welke investeringen?) als kwantitatief (wat kost het?). Vervolgens geeft deze nota een helder beleidskader voor de financiering van deze investeringen (wie draagt bij en hoe hoog is de bijdrage?).
Het vaststellen van een nota kostenverhaal is wettelijk niet verplicht als een gemeente enkel kosten verhaalt. Een nota kostenverhaal is wel wettelijk verplicht3 als de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om de financiële bijdragen aan initiatiefnemers te vragen en te verhalen. De nota geeft een duidelijk kader om de bijdragen te bepalen. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid over de wijze van kostenverhaal en de te betalen financiële bijdragen. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit4 binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van deze nota verhaalt de gemeente op uniforme en transparante wijze een bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied op initiatiefnemers.
Het uitgangspunt is dat de gemeente Overbetuwe met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.
Op 6 februari 2018 is de Nota Bovenwijks 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota is de kostendekking en kostenverhaal van de bovenwijkse voorzieningen vastgelegd. Met het oog op de invoering van de Omgevingswet en de noodzaak om de investeringsopgave en groeiopgave te actualiseren is gekozen voor een actualisatie.
Met deze actualisatie is gekozen voor een integraal Programma kostenverhaal en financiële Bijdragen. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om naast het kostenverhaal ook financiële bijdragen aan initiatiefnemers te vragen en verhalen.
Deze nota is compact en beschrijft in hoofdstuk 2 wat de wettelijke verplichtingen en bevoegdheden zijn. Hoofdstuk 3 geeft weer hoe de gemeente Overbetuwe invulling aan het kostenverhaal geeft. In hoofdstuk 4 worden de financiële bijdragen bepaald. hoofdstuk 5 gaat dieper in op de actualisatie en verantwoording. Tot slot staan in hoofdstuk 6 de bevoegdheden van de raad en het college. De bijlagen gaan dieper in op de materie.
Hoofdstuk 2 Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden Uitleg over het verplichte kostenverhaal en de bevoegdheid om financiële bijdragen te vragen. |
Hoofdstuk 3 Kostenverhaal: toepassing in de gemeente Overbetuwe Hoe verhaalt de gemeente Overbetuwe het verplichte kostenverhaal. |
Hoofdstuk 5 Actualisatie en Verantwoorden Hoe gaat de gemeente om de verantwoording bestemmingsreserve, actualisatie, bestemmingsreserve en afwijkingen |
Hoe is de rol van het College en Raad geregeld en wanneer treedt het Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen in werking |
Het Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen is geschreven vanuit de nieuwe Omgevingswet (Ow), het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or). Tot 1 januari 2024 geldt nog de huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarom is in bijlage IV een compact schema over het kostenverhaal onder de Wro opgenomen.
2. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden
Als de gemeente meewerkt aan een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een planologische maatregel nodig is (een bestemmingswijziging) verhaalt de gemeente de kosten die zij heeft om de planologische maatregel mogelijk te maken (in juridische en fysieke zin). Daarnaast biedt de wet mogelijkheden om aan initiatiefnemers een financiële bijdrage te vragen voor de benodigde investeringen in de openbare ruimte en het landschap die samenhangen met de groei van de gemeente en het behoud van de kwaliteit van het buitengebied. De regels van het kostenverhaal worden hieronder uitgelegd.
Als op 1 januari 2024 de Omgevingswet (Ow), het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or) in werking treden dan is dit het wettelijk kader voor gemeenten om kosten te verhalen en financiële bijdragen te verhalen of vragen. Tot die tijd vormen de Wro, Bro en Regeling plankosten exploitatieplan het wettelijk kader.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bouw van één of meer nieuwbouwwoningen, het transformeren van bestaand vastgoed naar tenminste 10 woningen of het uitbreiden van een gebouw met meer dan 1.000 m2 bvo. |
Kostenverhaalsplicht en verbod5
Gemeenten zijn verplicht om bij aangewezen activiteiten6kosten7 te verhalen. Hierbij geldt dat de kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied hiervan heeft. Het kostenverhaalsgebied is het gebied van de aangewezen activiteit (ruimtelijke ontwikkeling) waarop de gemeente haar verhaalbare kostensoorten (zie kader) kan verhalen.
Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van een aangewezen activiteit in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.
Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de aangewezen activiteit te verrichten; een bouwverbod. In een anterieure overeenkomst kunnen een gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Denk hierbij aan een bankgarantie.
Afzien van kostenverhaal8
De wettelijke plicht om kosten te verhalen vervalt als:
In de bovenstaande gevallen is de gemeente dus bevoegd om kosten niet te verhalen.
Financiële bijdragen9
Naast het kostenverhaal heeft de gemeente de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke beleidskeuze. Gemeenten mogen een financiële bijdragen vragen en verhalen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Denk hierbij aan landschappelijke verbetering, de aanleg en bescherming van natuur, de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en stedelijke herstructurering.
Het is verplicht om in de omgevingsvisie en/of een omgevingsprogramma de financiële bijdragen te verankeren en hierbij de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de aangewezen activiteit (zoals een woningbouwontwikkeling) te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie.
De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af aan de gemeenteraad over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.
Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen onder de Ow
Hoe verhaalt een gemeente kosten?
Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.
Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)
Het privaatrechtelijke spoor, ook wel het anterieure spoor genoemd, heeft voor de gemeente de voorkeur. Dit houdt in dat de gemeente met de initiatiefnemer privaatrechtelijke afspraken maakt over de aangewezen activiteit. De afspraken betreffen de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en eventueel de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen, voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vormvrij en vrijwillig voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de initiatiefnemer maatwerk kunnen toepassen. De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. De financiële bijdragen kunnen op vrijwillige basis overeengekomen worden voor verruimde activiteiten10. Hierbij gelden wel grenzen. In de eerste plaats kunnen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet doorberekend worden. Vervolgens moeten gemeenten altijd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur volgen en moet het kostenverhaal redelijk en billijk zijn. Als een gemeente een programma kostenverhaal en financiële bijdragen vaststelt, dan geeft dit transparant de kaders voor het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen weer. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen. Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.
Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een aangewezen activiteit in procedure dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de Ow, Ob en Or. Bijvoorbeeld de onderbouwing dat de verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor aangewezen activiteiten11.
3.1 Samenvatting kostenverhaal
Het kostenverhaal in de gemeente Overbetuwe ziet er schematisch als volgt uit:
maatwerk, met als basis de plankostenscan 12 | ||
Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer
3.2 Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente voor complexe projecten met de plankostenscan13. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer.
Bij kleine projecten verhaalt de gemeente de plankosten door een eigen inschatting te maken van de uren en capaciteit. Deze methodiek wordt toegepast als vaststaat dat de uitkomst van de plankostenscan leidt tot een onevenredige uitkomst.
De plankosten worden vastgelegd in de intentieovereenkomst en anterieure overeenkomst. De gemeente vraagt een voorschot op de plankosten, dat uiteindelijk wordt verrekend op het moment dat een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Indien geen anterieure overeenkomst tot stand komt, betaalt de gemeente het voorschot niet terug aan de initiatiefnemer. Het voorschot op de plankosten is bedoeld om het financieel risico van de gemeente in de haalbaarheidsfase te verkleinen: zij wil zeker zijn dat de ingezette capaciteit van de gemeente om de haalbaarheid van het plan te toetsen, ook door de initiatiefnemer wordt vergoed.
3.3 Bouw- en woonrijp maken14
Het is maatwerk of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken 15 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag op basis van kengetallen of een besteksraming. Het kan hierbij ook gaan om voorzieningen waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt hebben, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen.
Onderzoeken16
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.
3.4 Nadeelcompensatie17
De vergoeding voor de tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer conform de dan vigerende procedureregeling.
3.5 Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan slopen en bodemsanering.
4.1 Samenvatting financiële bijdragen woningbouw
De financiële bijdragen in de gemeente Overbetuwe zijn samengevat in onderstaande tabel opgenomen. Deze bedragen zijn de uitkomst van het doorlopen van een aantal stappen. Aan de hand van de investeringen in de verbetering van de leefomgeving wordt vastgesteld welk deel van deze investeringen aan de nieuwe ontwikkelingen kunnen worden toegerekend. Dit wordt vervolgens gekoppeld aan de woningbouwopgave per gebied. Dit leidt tot een bedrag per nieuw te bouwen woning.
4.2 Stappen om te komen tot een financiële bijdrage voor woningbouw
De gemeente vraagt voor aangewezen activiteiten18 een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het betreffen investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente.
Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente een aantal stappen. Hierna volgt een stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen.
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en het leefklimaat op niveau te houden, investeert de gemeente Overbetuwe in de verbetering van de fysieke leefomgeving.
Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage II verschilt, hebben we deze opgedeeld in twee groepen, namelijk:
De afgelopen vijf jaar investeerde en de komende tien jaar investeert de gemeente Overbetuwe naar verwachting € 35 mln in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen. Dit is de netto-investering die voor het kostenverhaal in aanmerking komt.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op een kostenraming. De ramingen variëren van een globale raming tot een definitieve raming als het werk aanbesteed of uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, eventuele sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen en dit betekent dat eventuele subsidies, bijdragen van derden en bijdragen uit een onderhoudsfonds in mindering zijn of worden gebracht op het bruto-investeringsbedrag. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. Daarnaast geeft bijlage II de totale investeringsopgave weer met een nadere omschrijving van de projecten.
Stap 2 Toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied
De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald. Hieruit volgt een netto- investeringsopgave dat voor de verhaalsmogelijkheden van de financiële bijdragen in aanmerking kan komen. Dit netto-investeringsbedrag kan vervolgens worden toegerekend naar het bestaand gebied en het nieuw gebied. Het nieuwe gebied zijn alle nieuwe ontwikkelingen die aan het bestaande kernen/gebied worden toegevoegd. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Het bestaande gebied profiteert immers ook van de investeringen van de gemeente om de fysieke leefomgeving van Overbetuwe te verbeteren.
De toerekening van het totaal van de netto-investeringen aan de bestaande kern en nieuwe kern bedraagt 100%. Hiervan draagt het bestaande gebied 80% bij en het nieuwe gebied draagt 20% bij.
Het nieuwe gebied wordt ingedeeld in verschillende gebieden. De gemeente maakt voor het nieuwe gebied onderscheid tussen de gebieden Noord, West en Oost. Deze gebiedsindeling sluit goed aan op de gebiedsindeling van de Woonagenda.
De harde en zachte investeringen van de netto-investeringsopgave worden aan de verschillende gebieden toebedeeld. Dit zorgt dat elk gebied zijn eigen investeringsopgave heeft en krijgt. De meeste investeringen hebben een ruimtelijke en functionele samenhang met deelgebied Oost.
De gemeente beschikt al over een bestemmingsreserve bovenwijks. In de bestemmingsreserve zitten gelden die de gemeente al in het kader van kostenverhaal heeft ontvangen van initiatiefnemers en eigen grondexploitaties voor de investeringsopgave die zij nog moet uitvoeren. Deze bestemmingsreserve van bijna € 3,4 mln rekent de gemeente volledig toe aan de nieuwe stad. Deze bestemmingsreserve wordt verdeeld over de deelgebieden Noord, West en Oost. De wijze van verdeling is gekoppeld aan de hoogte van de investeringsopgave in het deelgebied. Het onderverdeelde bedrag van de bestemmingsreserve wordt in mindering gebracht op de aan de nieuwe stad en per deelgebied toe te rekenen netto-investeringsopgave.
Stap 3 Bepalen van de woonequivalenten
Voor de verdeling van de functies in het nieuwe gebied gaat de gemeente voor de evenwichtige verdeling van de investeringsopgave per deelgebied alleen uit van woningbouw. De gemeente neemt hiervoor het voorziene actuele woningbouwprogramma tot 2027 als uitgangspunt om de omvang van het nieuwe gebied te bepalen. Dit betreffen alle nieuw aan de woningvoorraad toe te voegen woningen, zowel in de harde als zachte plancapaciteit. In totaal verwacht de gemeente dat er 1.221 nieuwe woningen worden gerealiseerd. In bijlage III is hiervan een overzicht opgenomen.
Binnen dit programma onderscheidt de gemeente twee categorieën: vrije sector wonen en betaalbaar wonen. Vrije sector wonen krijgt een wegingsfactor van 1,0. De betaalbare woningen krijgen een wegingsfactor van 0,25. De toevoeging van betaalbare woningen zorgen ook dat de gemeente moet investeren in de fysieke leefomgeving. Echter, met een volle toerekening van de financiële bijdrage (dus een wegingsfactor van 1) komt de betaalbaarheid van deze woningen onevenredig onder druk te staan. Daarom is gekozen voor een wegingsfactor van 0,25.
Hierdoor ontstaat een gewogen woonequivalent per deelgebied. Het woonequivalent is de verdeelsleutel om het totaal van de investeringen toe te rekenen aan de ruimtelijke opgave in het nieuwe gebied. De toerekening geschiedt op woningniveau.
Stap 4 Berekening financiële bijdragen
In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave voor het nieuwe gebied is en welke onderverdeling van deze investeringsopgave aan de gebiedsindeling van de deelgebieden wordt toegekend. In stap 3 zijn woonequivalenten per deelgebied vastgesteld. Met deze twee stappen kan de financiële bijdragen per woonequivalent worden toegekend. De netto-investeringsopgave van het deelgebied-verminderd met het toegerekende deel van de bestemmingsreserve- wordt gedeeld door het aantal woonequivalenten van het deelgebied. Dit leidt tot een bedrag per equivalent. Het uitgangspunt is dat hierdoor elke nieuwe woning bijdraagt aan de investeringsopgave van de gemeente.
Het bedrag per woonequivalent vormt per deelgebied de basis voor de financiële bijdrage per woning. Dit wordt berekend door het bedrag per woonequivalent te vermenigvuldigen met de wegingsfactor. Hierbij is de wegingsfactor van 1 voor de vrije sector leidend.
Uit de onderstaande vergelijking kan worden opgemaakt dat de nieuwe tarieven afwijken ten opzichte van de huidige tarieven uit de Nota Bovenwijks 2018. Dit kan worden verklaard door de grotere investeringsopgave in de fysieke leefomgeving ten opzichte van 2018. Om toch de financiële bijdragen voor de betaalbare woningen op een acceptabele hoogte te houden is de wegingsfactor (in de nota kostenverhaal van 2018 equivalent genoemd) voor de betaalbare woningen verlaagd van 0,5 naar 0,25.
4.3 Financiële bijdrage voor de overige vastgoedfuncties
Indien er ontwikkelingen zijn op het gebied van bedrijven(terreinen), kantoren, winkels of agrarische bouwblokken hanteert de gemeente de onderstaande uitgangspunten voor de financiële bijdragen voor deze functies:
4.4 Financiële bijdragen voor zonne- en windprojecten
Als binnen de gemeentegrenzen zonne- en windprojecten worden gerealiseerd, dienen deze projecten een financiële bijdragen leveren aan een hiervoor opgericht gebiedsfonds. Deze projecten hebben een impact op de kwaliteit van het landschap. De financiële bijdragen is dan ook bedoeld als compensatiemaatregel vanwege het verlies van landschappelijke kwaliteit in het buitengebied. De bijdragen die het project aan het gebiedsfonds moet leveren, wordt bepaald aan de hand van de navolgende formule:
30 jaar x elektriciteitsproductie per jaar in MWh x € 0,50 per MWh
De financiële bijdragen wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst alvorens de gemeente meewerkt aan een planologische maatregel voor het project.
Voor een zonne-project bestaat de mogelijkheid om direct te investeren in de kwaliteitsverbetering van de omgeving. Zonneprojecten kunnen namelijk onderdeel zijn van een groter exploitatiegebied waardoor er ruimte ontstaat om het project te combineren met bijvoorbeeld extensieve recreatie, en natuurcompensatie. Hiervoor dient de initiatiefnemer een landschapsplan ter beoordeling bij de gemeente indienen. De landschappelijke maatregelen die uit het landschapsplan voortvloeien, worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.
5. Verantwoorden en actualisatie
5.1 Indexering en actualisatie
De financiële bijdragen hebben een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief voor de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere twee jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan het woonequivalent van stap 3 worden doorgevoerd.
5.2 Bestemmingsreserve financiële bijdragen
De financiële bijdragen van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen. De bijdrage vanuit de actieve grondexploitaties met een positief saldo wordt ook gestort in de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen.
De bestemmingsreserve financiële bijdragen kan ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Overbetuwe, zoals omschreven in deze nota kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob. Zolang de investeringen voldoen aan de uitgangspunten van artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob kan een bijdragen uit de bestemmingsreserve worden verantwoord. Dit hoeft niet beperkt te zijn tot de investeringsopgave uit bijlage II. Ook nieuwe of kleine investeringen kunnen gebruikmaken van de bestemmingsreserve.
De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De bijdrage vanuit positieve gemeentelijke grondexploitaties vindt plaats bij de afsluiting van het project. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de P&C-cyclus.
De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze nota en/of vallen onder de reikwijdte van artikel 13.23 Ow en artikel 8.21 en 8.22 Ob.
De financiële bijdragen die worden verkregen uit zonne- en windprojecten worden bij voorkeur gestort in een hiervoor op te richten omgevingsfonds. Dit fonds kan uitsluitend worden aangewend ten behoeve van compenserende landschappelijke maatregelen die rechtstreeks verband houden met de aanleg van het project.
De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan in uitzonderlijke situaties hiervan afwijken. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt of geen kosten verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd collegebesluit.
Daarnaast is de financiële bijdrage niet verplicht indien:
De nieuwe financiële bijdragen gelden vanaf het moment dat dit Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen door de gemeenteraad is vastgesteld. Gelijktijdig zal de Nota bovenwijks 2018 worden ingetrokken. Bij vaststelling door de gemeenteraad zal deze Nota kostenverhaal en financiële bijdragen leidend zijn voor het berekenen van de exploitatie- en financiële bijdragen in de anterieure overeenkomsten, het doen van afdrachten vanuit de gemeentelijke grondexploitaties en het kader voor de kostenverhaalregels in het publiekrechtelijke spoor.
De afspraken die zijn gemaakt op grond van de Nota bovenwijks 2018 blijven gelden en worden binnen dat kader uitgevoerd.
Deze paragraaf schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.
Aldus besloten in de openbare vergadering
Van 12 september 2023.
DE RAAD VOORNOEMD,
de griffier,
drs. D.E. van der Kamp
de voorzitter,
R.P. Hoytink-Roubos
In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Wro en Bro en daarnaast de artikelen uit de Ow en Ob.
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 6.12, lid 2 Wro en artikel 13.13 Ow.
Bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijven en overig commercieel vastgoed, de bouwplannen waarvoor de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten heeft voor de vaststelling van het programma of die al planologisch zijn ingepast (behoudens de gemeentelijke grondexploitaties, hier geldt de gronduitgifte als maatstaf) vóór de vaststelling van dit programma.
Bouwplan(Bro) en aangewezen activiteit (Ob)
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen
Onder de Ow wordt het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
De Wro biedt de mogelijkheid (art. 6.13 lid 7) om bovenplanse kosten te verevenen tussen locaties, dus tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden waartussen een ruimtelijke-functionele relatie bestaat (bijvoorbeeld wonen met wonen, bedrijven met bedrijven, e.d.). In de Ow komt dit begrip niet meer terug, maar valt dit onder de financiële bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Wro) en financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (Ow)
Vrijwillige (art. 6.24 lid 1 onder a Wro) en eveneens vrijwillig maar ook deels publiekrechtelijk afdwingbare (afdeling 13.7 Ow) bijdragen voor fysieke en maatschappelijke functies zoals natuur, recreatie en openbare sportvoorzieningen.
Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob
Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:
wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;
aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:
ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:
stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.
Een voorziening volgens de Bro kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5) waarvan meer dan één exploitatiegebied profijt heeft (artikel 6.13 lid 6 Wro). De term ‘voorziening’ wordt in de Ow vervangen door ‘werken, werkzaamheden en maatregelen’.
Bruto vloeroppervlakte conform NEN2580.
Exploitatieplan (Wro) en kostenverhaalregels en -voorschriften (Ow)
Een plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Onder de Ow wordt het exploitatieplan vervangen door de ‘kostenverhaalregels’, die opgenomen worden in een omgevingsplan, of de ‘kostenverhaalvoorschriften’ die opgenomen worden in een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Woningen en niet woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan het bestaande gebied en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/transformatie.
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
De criteria genoemd in artikel 6.13 lid 6 Wro en artikel 13.11 lid 1 Ow.
De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.
Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.
Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Regeling plankosten exploitatieplan
Regeling van de Minister van Infrastructuur en Milieu van 30 januari 2017, nr. IENM/BSK-2016/303999 met regels over de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan. Deze regeling geldt onder de Wro. Na de inwerkingtreding van de Ow staan de regels over plankosten in hoofdstuk 13 Or.
Bijlage II Specificatie investeringsopgave
Op grond van de Wro is de overheid verplicht om het verhaal van haar kosten te verzekeren. Dit geldt dus ook voor de gemeente Overbetuwe. Kostenverhaal betekent dat de gemeente de gebiedseigen kosten, die zij maakt om een aangewezen bouwplan19 mogelijk te maken, ‘in rekening brengt’ bij degene die er baat bij heeft. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om gebiedsoverstijgende kosten deels door te rekenen aan nieuwe bouwplannen. Denk bij bouwplannen aan woningbouw, bedrijvigheid en ander vastgoed. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel kostenverhaal. Onder de Wro valt dit onder afdeling 6.4 ‘grondexploitatie’. Daarnaast behoren de Bro en de regeling plankosten exploitatieplan tot het wettelijk kader voor kostenverhaal.