| Organisatie | Purmerend |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Aanvullingsbesluit planvorming Middenbeemster |
| Citeertitel | Aanvullingsbesluit planvorming Middenbeemster |
| Vastgesteld door | burgemeester |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 30-09-2022 | nieuwe regeling | 16-08-2022 | 1571097 |
Op 29 september 2020 heeft de gemeenteraad Beemster ‘De ruimte van Middenbeemster. Dorpsontwikkelingsvisie 2020-2040’ vastgesteld. Hierin werden enkele nieuwbouwlocaties aangewezen welke, samen met de inmiddels in uitvoering zijnde nieuwbouwplannen De Keyser, een behoorlijke uitbreiding betekenen van het aantal inwoners in de Middenbeemster.
Al deze nieuwbouwplannen vergen investeringen in de verbetering en nieuwe aanleg van openbare infrastructuur en voorzieningen. Deze zijn soms nodig uitsluitend vanwege de nieuwbouwplannen, en soms hebben ze ook een positief effect op de bestaande Middenbeemster. Sowieso dreigen de nieuwbouwplannen zonder deze investeringen te leiden tot een verslechtering van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in het dorp. Op basis van de afdeling grondexploitatie Wet ruimtelijke ordening en straks de afdelingen 13.6 en 13.7 Omgevingswet dienen deze kosten gedragen te worden door alle grondexploitanten die baat ondervinden van deze investeringen. Onderhavig aanvullingsbesluit heeft als doel de financiering te waarborgen van deze gebiedseigen infrastructuur. Hiermee ontstaat een transparant kader voor het kostenverhaal van gebiedseigen investeringen op alle grondexploitanten in Middenbeemster die profijt ondervinden van de nieuwbouwplannen. Het gaat concreet om die partijen die zullen profiteren van nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden in alle nieuwbouwlocaties in Middenbeemster, ongeacht of het gaat om gemeentelijke grond of die van derden.
Voor onderhavig aanvullingsbesluit zijn aannames gedaan over het programma en de (o.b.v. de Dorpsontwikkelingsvisie) voorgenomen investeringen. De voor onderhavig aanvullingsbesluit gehanteerde woningbouwaantallen (nog te ontwikkelen) zijn gebaseerd op de kaders van de visie en zijn globaal stedenbouwkundig vertaald.
In de Dorpsontwikkelingsvisie Middenbeemster 2020-2040 worden de nodige infrastructuur en voorzieningen gekenschetst, de ruimtelijke en functionele relatie met de te ontwikkelen locaties uiteengezet, en de redenen aangegeven waarom deze infrastructuur en voorzieningen in het algemeen belang zijn. Onderliggend Aanvullingsbesluit voegt hieraan toe een korte omschrijving en kostenraming van de noodzakelijke investeringen (hoofdstuk 2), het gebied waarbinnen grondexploitanten een bijdrage moeten betalen (hoofdstuk 3), de bijdrage die grondexploitanten moeten betalen (hoofdstuk 4), een uitvoeringsplanning en aanwijzingen voor de bestedingen (hoofdstuk 5), en de verdeelsleutel van de kosten, zodat duidelijk is hoeveel elke concrete bouwaanvraag dient bij te dragen (hoofdstukken 6 en 7).
2. Noodzakelijke investeringen in infrastructuur en voorzieningen in MB
In de uitvoeringsparagraaf van de Dorpsontwikkelingsvisie MB 2020-2040 (blz. 46-51) worden de nodige investeringen in openbare infrastructuur en voorzieningen uiteengezet. De kosten daarvan zijn geraamd (zie tabel). Tevens wordt hier, op basis van de mate waarin ze nodig zijn voor de nieuwbouwplannen alleen, of ook voor het bestaande vastgoed in MB, de toerekenbaarheid aan de nieuwbouw vastgesteld.
3. Afbakening gebied kostenverhaal
Het kostenverhaalgebied betreft het plangebied van de dorpsontwikkelingsvisie (zie kaart voor de begrenzing).
Binnen dit kostenverhaalgebied wordt nu reeds de nieuwbouwlocatie De Keyser gerealiseerd. Daarnaast voorziet de Dorpsontwikkelingsvisie MB 2020-2040 in een aantal andere nieuwbouwlocaties (blz. 49). Gezamenlijk gaat het om de volgende nieuwbouwlocaties:
Het totaal nieuwbouwprogramma dat reeds in uitvoering is, of verwacht wordt op deze locaties is als volgt:
Alle grondexploitanten binnen het kostenverhaalgebied zullen een bijdrage verschuldigd zijn. Bouwplannen op zowel private als gemeentelijke grond zullen op gelijkwaardige voet een bijdragen leveren.
Door de totale, aan nieuwbouwplannen toe te rekenen kosten (zie hoofdstuk 2) te delen door het totaal aantal gewogen eenheden in alle nieuwbouwlocaties (inclusief De Keyser, zie hoofdstuk 3), ontstaat de bijdrage per gewogen eenheid. De bijdrage per m2 bvo voor elke uitgiftecategorie resulteert uit het vermenigvuldigen van deze bijdrage met het gewichtsfactor van de desbetreffende uitgifte categorie (voor een omschrijving van de uitgifte categorieën zie hoofdstuk 6):
5. Uitvoeringsplanning en aanwijzingen voor de bestedingen
Van de totale kosten (€ 13.655.000 zie hoofdstuk 2) verhaalt de gemeente € 946.000. Dit is het aandeel van het nieuwbouwprogramma waarmee nog gecontracteerd gaat worden. De Keyser bevindt zich reeds in de uitvoering dus de gemeente moet op zoek naar middelen gaan om dit aandeel te dekken. De gemeente neemt verder voor haar rekening het aandeel dat voor rekening komt van het bestaande vastgoed en niet doorberekend wordt aan nieuwbouwplannen. Al met al neemt de gemeente € 12.709.000 voor haar rekening.
Er zijn natuurlijk onzekerheden betreffende de realisering van alle voorziene nieuwbouwlocaties, hetgeen uiteindelijk kan leiden tot een aangepast bouwprogramma en aldus tot een andere omvang aan bijdragen.
De investeringen worden alleen gedaan wanneer voldoende middelen/bijdragen zijn vergaard of beschikbaar komen, zowel uit bijdragen, uit algemene middelen of uit subsidies. Een belangrijk principe is dus dat de baten (beschikbaarheid van middelen) geborgd dienen te zijn alvorens de investeringen worden gemaakt. De gemeente kan echter ook besluiten om zelf extra middelen beschikbaar stellen vanuit algemene middelen en daarmee, als het ware, de investeringen voorschieten totdat de bijdragen van grondexploitanten of subsidies binnen zijn. Er valt uiteindelijk ook niet uit te sluiten dat, vanwege achterliggende bijdragen, een aantal investeringen uiteindelijk uit- of afgesteld worden.
De stortingen vanuit nieuwbouwplannen worden gedaan in de Voorziening Kostenverhaal Gebiedseigen kosten Middenbeemster.
Nadat voorliggend aanvullingsbesluit van kracht wordt, zijn de nieuwe tarieven meteen van kracht. Met een uitzondering: wanneer in een geldige intentieovereenkomst (IO) oudere tarieven zijn afgesproken, geldt een maximale overgangsperiode van een jaar: nl. vanaf inwerkingtreding van voorliggende versie mogen die oude tarieven uiterlijk een jaar worden gehanteerd (op voorwaarde nogmaals dat dit is afgesproken in de IO). Als binnen een jaar na inwerkingtreding van voorliggende versie, de oude tarieven nog niet zijn afgesproken in een getekende anterieure overeenkomst, dan treden de nieuwe tarieven in werking. De gemeente gaat in IO’en ook geen langere termijnen afspreken.
Ook zijn bouwplannen vrijgesteld die plaatsvinden op grond die door de gemeente is uitgegeven voor de inwerkingtreding van voorliggend aanvullingsbesluit. Of op grond die zich bevindt binnen gemeentelijke grondexploitaties die zijn vastgesteld voor de inwerkingtreding van voorliggende versie.
5.2 Periodieke herziening aanvullingsbesluit
Zoals net gesteld, kan het bouwprogramma in de loop der tijd anders zijn dan op dit moment voorzien. Maar en kunnen ook veranderingen optreden in de voorgenomen investeringen. Investeringen kunnen bijvoorbeeld naar de toekomst worden geschoven, of zelfs afgesteld. Ook kunnen de investeringen veranderen in omvang of kwaliteit, en naarmate ze uitgewerkt worden kunnen de geraamde kosten anders worden.
Daarom zal dit aanvullingsbesluit periodiek worden geactualiseerd. Voor wat betreft de investeringen, deze actualisatie kan aan de hand van de GWW-index. Echter, in de loop der tijd kunnen omvangrijkere veranderingen optreden die gaan over uit- of afstel van investeringsvoornemens, of over aangepaste kostenramingen. Deze veranderingen kunnen niet worden opgevangen door indexatie, en kunnen alleen middels grondige actualisering gebeuren. Hier zal dan opnieuw gekeken worden naar de nog actuele investeringsvoornemens en diens kostenramingen. Hoe dan ook, actualisering zal lijden tot een aangepaste bijdrage van grondexploitanten. De periodieke herziening dient er dus voor te zorgen dat de investeringen en bijdragen in evenwicht zijn over de looptijd van het de nieuwbouw in Middenbeemster.
6.1 Wegingsfactoren uitgiftecategorieën
De verschillende uitgifte categorieën zijn:
Huurwoningen gesubsidieerd: 0. Het gaat om huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door een toegelaten instelling met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor vijf en twintig (25) jaar na ingebruikname is verzekerd;
Bedrijfsruimte, en tevens commerciële publieke functies zonder directe toegang tot publiekstromen: 1,2. Het gaat hier om detailhandel, dienstverlening, horeca, cultuur, sport en ontspanning, agrarische functies, recreatie en maatschappelijke functies met commercieel karakter welke gelokaliseerd zijn in afgelegen gebieden waar geen sprake is van doorgaand, lopend publiek, en waar sprake is van toegangsbelemmeringen zoals meer dan een toegangsdeur e.d.
Commerciële publieke functies met directe toegang tot publiekstromen: 2,6. Het gaat hier om detailhandel, dienstverlening, horeca, cultuur, sport en ontspanning, recreatie en maatschappelijke functies met commercieel karakter, welke direct toegang hebben tot publiekstromen (ze zijn gelokaliseerd in centrale gebieden waar sprake is van doorgaand, lopend publiek en waar geen toegangsbelemmeringen zijn zoals meer dan een toegangs- of veiligheidsdeur e.d.). Deze bevinden zich doorgaans op straatniveau, maar kunnen ook aan de orde zijn in overdekte winkelcentra en andersoortige overdekte publieke ruimtes, zowel op de begane grond als op hogere verdiepingen, zolang er sprake is van een directe aansluiting op de publiekstromen (geen belemmeringen zoals meer dan een toegangsdeur e.d.).
Uitgifte categorieën ‘huurwoningen gesubsidieerd’, ‘openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur’ en ‘gebouwde parkeerruimte’ zijn dus vrijgesteld (gewichtsfactor 0).
6.2 Intensief ruimtegebruik leidt tot een hogere bijdrage
De bijdragen van grondexploitanten worden berekend op basis van het uitgangspunt dat intensiever ruimtegebruik tot een hogere bijdrage leidt. De bijdrage wordt daarom bepaald aan de hand van het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van een specifieke bestemming. Naar mate een bouwplan een hogere dichtheid realiseert, zal de totale bijdrage hoger zijn. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd omdat gesteld kan worden dan een bouwplan met een hogere dichtheid (bv. meer woon en werkruimte en dus meer verkeersbewegingen) een grotere druk legt op de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte moet daarop toegespitst zijn, waardoor de investeringen in dat geval hoger zijn dan bij een bouwplan met een lagere dichtheid.
7.1 Is er sprake van een ‘planologische maatregel’?
In de eerste plaats moet nagegaan worden of het door de grondexploitant gewenste initiatief moet worden ingepast middels een ‘planologische maatregel’. Planologische maatregelen vormen in principe aanleiding tot verplicht kostenverhaal. Onder de Wro is er op gemeentelijk niveau sprake van ‘planologische maatregel’ wanneer initiatieven middels een of meerdere van de volgende procedures ingepast worden:
Onder de Omgevingswet verdwijnt het wijzigingsplan, en de huidige buitenplanse afwijkmogelijkheden zullen overgaan in een enige buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Wat dan blijft is een nieuwe omgevingsplan en de BOPA’s over, die beide ‘planologische maatregelen’ zijn.
Als er geen sprake is van planologische maatregel, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Is er wel sprake van planologische maatregel, dan dient nagegaan te worden of er tevens sprake is van een bouwplan.
7.2 Is er sprake van een ‘bouwplan’?
Onder de Wet ruimtelijke ordening: In de tweede plaats dient nagegaan te worden of het door een grondexploitant gewenst initiatief ook als bouwplan volgens het besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gedefinieerd. Volgens artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een bouwplan wanneer sprake is van:
Onder de Omgevingswet worden ‘bouwplannen’ anders genoemd: ‘activiteiten’. In artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit wordt de definitie gegeven van ‘activiteiten’:
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Als er geen sprake is van bouwplan, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Als er zowel sprake is van ‘planologische maatregel’, alsook van ‘bouwplan’, dan is er sprake van wettelijke plicht om de kosten van de grondexploitatie te verzekeren en is dus de bijdrage uit onderhavige aanvullingsbesluit van toepassing
7.3 Is er sprake van vrijstelling vanwege gesubsidieerde (sociale) huurwoningen, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte?
Wanneer sprake is van gesubsidieerde huurwoningbouw, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte (zie hoofdstuk 6 voor de definitie), dan wordt de bijdrage vrijgesteld die hoort bij deze ruimte (overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld). Deze vrijstelling is reeds verwerkt in een gewichtsfactor nul.
7.4 Hoe wordt de bijdrage berekend in een specifiek bouwplan?
Wanneer uit eerdere stappen blijkt dat sprake is van een wettelijke plicht tot het verzekeren van de kosten van de grondexploitatie (stappen 1 en 2), dan komt het bouwprogramma dat geen gesubsidieerde huurwoningbouw, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte betreft (stap 3) in aanmerking voor een bijdrage. De bijdrage is proportioneel aan het aantal gewogen eenheden van het bouwplan: