| Organisatie | Purmerend |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Aanvullingsbesluit planvorming Zuidoostbeemster (ZOB) |
| Citeertitel | Aanvullingsbesluit planvorming Zuidoostbeemster (ZOB) |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 30-09-2022 | nieuwe regeling | 16-09-2022 | 1571097 |
Sinds 2006 wordt verkend wat de nieuwbouwmogelijkheden zijn in Zuidoostbeemster (ZOB). Het begon met het Convenant Binnenstedelijke opgave (ICT) Waterlands Wonen, getekend door de provincie Noord-Holland en alle waterlandse gemeenten waaronder de gemeente Beemster, dat vanaf 1 januari 2022 gefuseerd is met Purmerend. Het verwachte bouwprogramma werd geleidelijk uitgewerkt in verschillende beleidsdocumenten (Streekplanuitwerking Waterlands Wonen uit 2006, Regiovisie Waterland 2040 uit 2009, Structuurvisie van de gemeente Beemster uit 2012, Woonvisie Beemster 2018-2025 uit 2017). Het eerste gebied die in ontwikkeling is gebracht is de Nieuwe Tuinderij, waar de bouw op dit moment nog vordert. De laatste stand van zaken in de planvorming is neergelegd in de Dorpsontwikkelingsvisie 2020-2040 (‘Dit is Zuidoostbeemster’) uit 2020, waarin de andere nieuwbouwlocaties in ZOB, naast die van de Nieuwe Tuinderij, worden aangewezen.
Al deze nieuwbouwplannen vergen investeringen in de verbetering en nieuwe aanleg van openbare infrastructuur en voorzieningen. Op basis van de afdeling grondexploitatie Wet ruimtelijke ordening en straks de afdelingen 13.6 en 13.7 Omgevingswet dienen deze kosten gedragen te worden door alle grondexploitanten die baat ondervinden van deze investeringen. Deze investeringen zullen soms bredere gebieden dienen dan ZOB alleen. Ze zijn nodig vanwege de nieuwbouwplannen in ZOB maar dienen ook de rest van Purmerend en worden daarom via de nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend (GKP) doorberekend aan nieuwbouwplannen. Daarnaast zijn er investeringen nodig die alleen van dienst zijn voor de nieuwbouwplannen in ZOB, zoals de herinrichting van de openbare ruimte binnen ZOB. Onderhavig aanvullingsbesluit heeft als doel de financiering te waarborgen van deze gebiedseigen infrastructuur. Hiermee ontstaat een transparant kader voor het kostenverhaal van gebiedseigen investeringen op alle grondexploitanten in ZOB die profijt ondervinden van de nieuwbouwplannen. Het gaat concreet om die partijen die zullen profiteren van nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden in alle nieuwbouwlocaties in ZOB, ongeacht of het gaat om gemeentelijke grond of die van derden.
Voor onderhavig aanvullingsbesluit zijn aannames gedaan over het programma en de (obv de Dorpsontwikkelingsvisie) voorgenomen investeringen. De voor onderhavig aanvullingsbesluit gehanteerde woningbouwaantallen (nog te ontwikkelen) zijn gebaseerd op de kaders van de visie en globaal stedenbouwkundig vertaald. De woningbouwaantallen vallen daardoor nu lager uit t.o.v. de in de monitor plancapaciteit opgenomen aantallen: 780 vs. 677. De ambities uit het coalitieakkoord 2022 om te komen tot een programma gebaseerd op de uitgangspunten 30/40/30 zijn nog niet gewogen tegen de ruimtelijke kaders uit de visie. Naar verwachting volgt daarop nog een nadere bespiegeling met de raad. De resultaten daarvan zullen t.z.t. worden verwerkt in onderhavig aanvullingsbesluit (komende actualisatie).
In de Dorpsontwikkelingsvisie Zuidoostbeemster 2020-2040 worden de nodige infrastructuur en voorzieningen gekenschetst, de ruimtelijke en functionele relatie met de te ontwikkelen locaties uiteengezet, en de redenen aangegeven waarom deze infrastructuur en voorzieningen in het algemeen belang zijn. Onderliggend Aanvullingsbesluit voegt hieraan toe een korte omschrijving en kostenraming van de noodzakelijke investeringen (hoofdstuk 2), het gebied waarbinnen grondexploitanten een bijdrage moeten betalen (hoofdstuk 3), de bijdrage die grondexploitanten moeten betalen (hoofdstuk 4), een uitvoeringsplanning en aanwijzingen voor de bestedingen (hoofdstuk 5), en de verdeelsleutel van de kosten, zodat duidelijk is hoeveel elke concrete bouwaanvraag dient bij te dragen (hoofdstukken 6 en 7).
2. Noodzakelijke investeringen in infrastructuur en voorzieningen in ZOB
In de uitvoeringsparagraaf van de Dorpsontwikkelingsvisie ZOB 2020-2040 (blz. 41-43) worden die investeringen opgesomd die nodig zijn om te voorkomen dat de ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en betaalbaarheid achteruitgaan als gevolgd van de nieuwbouwplannen. De kosten daarvan zijn geraamd (zie tabel). Tevens wordt hier, op basis van de mate waarin ze nodig zijn voor de nieuwbouwplannen alleen, of ook voor het bestaande vastgoed in ZOB, de toerekenbaarheid aan de nieuwbouw vastgesteld. En tenslotte is ook de hardheid van de investeringen bepaald.
3. Afbakening gebied kostenverhaal
Het kostenverhaalgebied betreft het gebied dat ligt tussen de A7, de N244 en de voormalige gemeentegrenzen Purmerend (zie kaart voor de begrenzing).
Binnen dit kostenverhaalgebied wordt nu reeds de nieuwbouwlocatie De Nieuwe Tuinderij gerealiseerd. Daarnaast voorziet de Dorpsontwikkelingsvisie ZOB 2020-2040 in een aantal andere nieuwbouwlocaties (blz. 40). Gezamenlijk gaat het om de volgende nieuwbouwlocaties:
Het totaal nieuwbouwprogramma dat reeds in uitvoering is, of verwacht wordt op deze locaties is als volgt:
Alle grondexploitanten binnen het kostenverhaalgebied zullen een bijdrage verschuldigd zijn. Zowel die op gemeentelijke alsook op private gronden zullen op gelijkwaardige voet een bijdragen leveren.
Door de totale, aan nieuwbouwplannen toe te rekenen kosten (zie hoofdstuk 2) te delen door het totaal aantal gewogen eenheden in alle nieuwbouwlocaties (inclusief De Nieuwe Tuinderij, zie hoofdstuk 3), ontstaat de bijdrage per gewogen eenheid. De bijdrage per m2 bvo voor elke uitgiftecategorie resulteert uit het vermenigvuldigen van deze bijdrage met het gewichtsfactor van de desbetreffende uitgifte categorie (voor een omschrijving van de uitgifte categorieën zie hoofdstuk 6):
5. Uitvoeringsplanning en aanwijzingen voor de bestedingen
Van de totale kosten (€ 14.209.000 zie hoofdstuk 2) verhaalt de gemeente € 3.655.000. Dit is het aandeel van het nieuwbouwprogramma waarmee nog gecontracteerd gaat worden. De Nieuwe Tuinderij bevindt zich reeds in de uitvoering en er is daarom geen mogelijkheid meer om een bijdrage te laten dragen. De gemeente moet dus op zoek naar middelen om dit aandeel te dekken uit eigen bijdragen of subsidies. Ook neemt de gemeente voor haar rekening het aandeel dat voor rekening komt van het bestaande vastgoed en niet doorberekend wordt aan nieuwbouwplannen, en het aandeel dat nog onzeker is. Al met al neemt de gemeente € 10.554.000 voor haar rekening.
Er zijn natuurlijk onzekerheden betreffende de realisering van alle voorziene nieuwbouwlocaties, hetgeen uiteindelijk kan leiden tot een aangepast bouwprogramma en aldus tot een andere omvang aan bijdragen.
De investeringen worden alleen gedaan wanneer voldoende middelen/bijdragen zijn vergaard of beschikbaar komen, zowel uit bijdragen, uit algemene middelen of uit subsidies. Een belangrijk principe is dus dat de baten (beschikbaarheid van middelen) geborgd dienen te zijn alvorens de investeringen worden gemaakt. De gemeente kan echter ook besluiten om zelf extra middelen beschikbaar stellen vanuit algemene middelen en daarmee, als het ware, de investeringen voorschieten totdat de bijdragen van grondexploitanten of subsidies binnen zijn. Er valt uiteindelijk ook niet uit te sluiten dat, vanwege achterliggende bijdragen, een aantal investeringen uiteindelijk uit- of afgesteld worden.
De stortingen vanuit nieuwbouwplannen worden gedaan in de Voorziening Kostenverhaal Gebiedseigen kosten Zuidoostbeemster.
Nadat voorliggend aanvullingsbesluit van kracht wordt, zijn de nieuwe tarieven meteen van kracht. Met een uitzondering: wanneer in een geldige intentieovereenkomst (IO) oudere tarieven zijn afgesproken, geldt een maximale overgangsperiode van een jaar: nl. vanaf inwerkingtreding van voorliggende versie mogen die oude tarieven uiterlijk een jaar worden gehanteerd (op voorwaarde nogmaals dat dit is afgesproken in de IO). Als binnen een jaar na inwerkingtreding van voorliggende versie, de oude tarieven nog niet zijn afgesproken in een getekende anterieure overeenkomst, dan treden de nieuwe tarieven in werking. De gemeente gaat in IO’en ook geen langere termijnen afspreken.
Ook zijn bouwplannen vrijgesteld die plaatsvinden op grond die door de gemeente is uitgegeven voor de inwerkingtreding van voorliggend aanvullingsbesluit. Of op grond die zich bevindt binnen gemeentelijke grondexploitaties die zijn vastgesteld voor de inwerkingtreding van voorliggende versie.
5.2 Periodieke herziening aanvullingsbesluit
Zoals net gesteld, kan het verwachte nieuwbouwprogramma in de loop der tijd anders zijn dan op dit moment voorzien. Maar en kunnen ook veranderingen optreden in de voorgenomen investeringen. Investeringen kunnen bijvoorbeeld naar de toekomst worden geschoven, of zelfs afgesteld. Ook kunnen de investeringen veranderen in omvang of kwaliteit, en naarmate ze uitgewerkt worden kunnen de geraamde kosten anders worden.
Daarom zal dit aanvullingsbesluit periodiek worden geactualiseerd. Voor wat betreft de investeringen, deze actualisatie kan aan de hand van de GWW-index. Echter, in de loop der tijd kunnen omvangrijkere veranderingen optreden die gaan over uit- of afstel van investeringsvoornemens, of over aangepaste kostenramingen. Deze veranderingen kunnen niet worden opgevangen door indexatie, en kunnen alleen middels grondige actualisering gebeuren. Hier zal dan opnieuw gekeken worden naar de nog actuele investeringsvoornemens en diens kostenramingen. Hoe dan ook, actualisering zal lijden tot een aangepaste bijdrage van grondexploitanten. De periodieke herziening dient er dus voor te zorgen dat de investeringen en bijdragen in evenwicht zijn over de looptijd van het de nieuwbouw in Zuidoostbeemster.
6.1 Enkele uitgifte categorieën worden vrijgesteld
De verschillende uitgifte categorieën zijn:
Huurwoningen gesubsidieerd: 0. Het gaat om huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door een toegelaten instelling met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor vijf en twintig (25) jaar na ingebruikname is verzekerd;
Bedrijfsruimte, en tevens commerciële publieke functies zonder directe toegang tot publiekstromen: 1,2. Het gaat hier om detailhandel, dienstverlening, horeca, cultuur, sport en ontspanning, agrarische functies, recreatie en maatschappelijke functies met commercieel karakter welke gelokaliseerd zijn in afgelegen gebieden waar geen sprake is van doorgaand, lopend publiek, en waar sprake is van toegangsbelemmeringen zoals meer dan een toegangsdeur e.d.
Commerciële publieke functies met directe toegang tot publiekstromen: 2,6. Het gaat hier om detailhandel, dienstverlening, horeca, cultuur, sport en ontspanning, recreatie en maatschappelijke functies met commercieel karakter, welke direct toegang hebben tot publiekstromen (ze zijn gelokaliseerd in centrale gebieden waar sprake is van doorgaand, lopend publiek en waar geen toegangsbelemmeringen zijn zoals meer dan een toegangs- of veiligheidsdeur e.d.). Deze bevinden zich doorgaans op straatniveau, maar kunnen ook aan de orde zijn in overdekte winkelcentra en andersoortige overdekte publieke ruimtes, zowel op de begane grond als op hogere verdiepingen, zolang er sprake is van een directe aansluiting op de publiekstromen (geen belemmeringen zoals meer dan een toegangsdeur e.d.).
Uitgifte categorieën ‘huurwoningen gesubsidieerd’, ‘openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur’ en ‘gebouwde parkeerruimte’ zijn dus vrijgesteld (gewichtsfactor 0).
6.2 Intensief ruimtegebruik leidt tot een hogere bijdrage
De bijdragen van grondexploitanten worden berekend op basis van het uitgangspunt dat intensiever ruimtegebruik tot een hogere bijdrage leidt. De bijdrage wordt daarom bepaald aan de hand van het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van een specifieke bestemming. Naar mate een bouwplan een hogere dichtheid realiseert, zal de totale bijdrage hoger zijn. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd omdat gesteld kan worden dan een bouwplan met een hogere dichtheid (bv. meer woon en werkruimte en dus meer verkeersbewegingen) een grotere druk legt op de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte moet daarop toegespitst zijn, waardoor de investeringen in dat geval hoger zijn dan bij een bouwplan met een lagere dichtheid.
7.1 Is er sprake van een ‘planologische maatregel’?
In de eerste plaats moet nagegaan worden of het door de grondexploitant gewenste initiatief moet worden ingepast middels een ‘planologische maatregel’. Planologische maatregelen vormen in principe aanleiding tot verplicht kostenverhaal. Onder de Wro is er, op gemeentelijke niveau, sprake van ‘planologische maatregel’ wanneer initiatieven middels een of meerdere van de volgende procedures ingepast worden:
Onder de Omgevingswet verdwijnt het wijzigingsplan, en de huidige buitenplanse afwijkmogelijkheden zullen overgaan in een enige buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Wat dan blijft is een nieuwe omgevingsplan en de BOPA’s over, die beide ‘planologische maatregelen’ zijn.
Als er geen sprake is van planologische maatregel, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Is er wel sprake van planologische maatregel, dan dient nagegaan te worden of er tevens sprake is van een bouwplan.
7.2 Is er sprake van een ‘bouwplan’?
Onder de Wet ruimtelijke ordening: In de tweede plaats dient nagegaan te worden of het door een particuliere grondexploitant gewenst initiatief ook als bouwplan volgens het besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gedefinieerd. Volgens artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een bouwplan wanneer sprake is van:
Onder de Omgevingswet worden ‘bouwplannen’ anders genoemd: ‘activiteiten’. In artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit wordt de definitie gegeven van ‘activiteiten’:
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Als er geen sprake is van bouwplan, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Als er zowel sprake is van ‘planologische maatregel’, alsook van ‘bouwplan’, dan is er sprake van wettelijke plicht om de kosten van de grondexploitatie te verzekeren en is dus de bijdrage uit onderhavig aanvullingsbesluit van toepassing
7.3 Is er sprake van vrijstelling vanwege gesubsidieerde (sociale) huurwoningen, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte?
Wanneer sprake is van gesubsidieerde huurwoningbouw, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte (zie hoofdstuk 6 voor de definitie), dan wordt de bijdrage vrijgesteld die hoort bij deze ruimte (overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld). Deze vrijstelling is reeds verwerkt in een gewichtsfactor nul.
7.4 Hoe wordt de bijdrage berekend in een specifiek bouwplan?
Wanneer uit eerdere stappen blijkt dat sprake is van een wettelijke plicht tot het verzekeren van de kosten van de grondexploitatie (stappen 1 en 2), dan komt het bouwprogramma dat geen gesubsidieerde huurwoningbouw, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte betreft (stap 3) in aanmerking voor een bijdrage. De bijdrage is proportioneel aan het aantal gewogen eenheden van het bouwplan:
7.5 Is er sprake van korting vanwege sloop of hergebruik?
Wanneer sprake is van sloop en/of hergebruik van bestaand vastgoed, vraagt de gemeente een lagere bijdrage vanuit de gedachte dat de nieuwe functies niet per se een vernieuwde druk uitoefenen op de openbare infrastructuur en voorzieningen. Nieuwe functies vervangen namelijk bestaande functies die reeds gebruik maakten van de infrastructuur in de stad. Om de korting te berekenen wordt het ‘addendum-principe’ toegepast: eerst wordt de bijdrage berekend welke verschuldigd is voor het nieuwe bouwprogramma, zonder korting, om vervolgens hier in mindering te brengen de bijdrage die het huidige bouwprogramma (het huidige gebouw die gesloopt of hergebruikt wordt) hypothetisch had moeten betalen toen het gerealiseerd werd. Hier wordt uitgegaan van de werkelijke functies in de bestaande bebouwing (waar het bestaande gebouw werkelijk voor wordt gebruikt), en niet van de ruimte die het huidige bestemmingsplan mogelijk biedt voor alternatieve functies, wijzigingsmogelijkheden of uitwerkingsmogelijkheden. Er wordt verder uitgegaan van het tarief welke vastgelegd is in stap 4. Bij een negatief resultaat (de korting is groter dan de bijdrage) is de bijdrage 0, er ontstaat namelijk geen betalingsverplichting vanuit de gemeente. Ook wordt een eventueel negatief resultaat niet verrekend met de bijdrage aan de nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend (GKP).
Bijvoorbeeld: een bestaand pand (1.000 m² bruto vloeroppervlakte) wordt gebruikt als kantoorruimte (gewichtsfactor 0,8), en wordt nu gesloopt om plaats te maken voor een nieuw woongebouw (2.500 m² bvo) waarin commerciële woningen (gewichtsfactor 1,9) zullen worden gerealiseerd. De bijdrage van het nieuwe gebouw, zonder korting, is dan 2.500 x 1,9 x € 29,86 = € 141.854. De bijdrage die het bestaande kantoorpand in theorie had moeten betalen toen het gerealiseerd werd (de korting) is dan 1.000 x 0,8 x € 29,86 = € 23.891. De definitieve bijdrage is dus € 141.854- € 23.981= € 117.963.