| Organisatie | Purmerend |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Aanvullingsbesluit planvorming De Koog |
| Citeertitel | Aanvullingsbesluit planvorming De Koog |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 30-09-2022 | nieuwe regeling | 16-08-2022 | 1571097 |
De gemeente verkent sinds 2017 de mogelijkheden om bedrijventerrein De Koog te transformeren naar een werk- en woongebied (Startnotitie ‘ruimte voor Purmerend’ 2017, notitie ‘Pilot transformatie De Koog’ en raadsbesluit reg.nr. 1481728). De raad heeft in maart 2021 de wens uitgesproken om meer regie en sturing te willen geven aan deze transformatie door middel van het opstellen van een gebiedsvisie, waarbij ook de ontwikkeling van de IT/esportcampus en de omliggende gebieden en de sportvelden worden meegenomen. Belangrijke randvoorwaarde daarbij is dat bestaande bedrijven in het zuidelijke deel van De Koog hun bedrijfsvoering kunnen voortzetten en hierin niet gehinderd worden door eventuele woningbouwprojecten.
De transformatie vergt investeringen in de verbetering en nieuwe aanleg van openbare infrastructuur en voorzieningen met zich mee. Op basis van de afdeling grondexploitatie Wet ruimtelijke ordening en straks afdelingen 13.6 en 13.7 Omgevingswet dienen deze kosten gedragen te worden door alle grondexploitanten die baat ondervinden van deze investeringen. Deze investeringen zullen soms bredere gebieden dienen dan De Koog alleen. Ze zijn nodig vanwege de transformatie van De Koog maar dienen ook andere delen van de stad en worden daarom via de nota Gebiedsoverstijgende Kosten Purmerend (GKP) doorberekend aan de nieuwbouwplannen. Daarnaast zijn er investeringen nodig die alleen ten dienste staan aan De Koog, zoals de herinrichting van de openbare infrastructuur binnen het transformatiegebied. Onderhavig aanvullingsbesluit heeft als doel de bekostiging te waarborgen van deze gebiedseigen infrastructuur. Hiermee ontstaat een transparant kader voor het kostenverhaal van gebiedseigen investeringen op alle grondexploitanten in De Koog die profijt ondervinden van de transformatie. Concreet gaat het om die partijen die zullen profiteren van nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden op hun grond, ongeacht of het gaat om gemeentelijke grond of die van derden.
In de naar verwachting dit jaar nog vast te stellen Gebiedsvisie De Koog, en in de uitwerking die daaraan zal worden gegeven, zal de gebiedseigen infrastructuur worden gekenschetst, en de redenen aangegeven waarom deze infrastructuur in het algemeen belang is. Onderliggend aanvullingsbesluit zal dan worden geactualiseerd met een verdere omschrijving van deze infrastructuur, een kostenraming daarvan, een uitvoeringsplanning en aanwijzingen voor de bestedingen.
Tot die tijd legt onderhavig aanvullingsbesluit het volgende vast: het gebied waarbinnen grondexploitanten een bijdrage moeten betalen (hoofdstuk 2), de bijdrage die grondexploitanten moeten betalen (hoofdstuk 3), en de verdeelsleutel van de kosten, zodat duidelijk is hoeveel elke concrete bouwaanvraag dient bij te dragen (hoofdstukken 4 en 5).
Totdat de gebiedsvisie voor De Koog wordt vastgesteld, en de daaruit voortvloeiende nodige investeringen in openbare infrastructuur en voorzieningen worden uitgewerkt, wordt de hoogte van de bijdrage afgeleid van de bijdrage die op dit moment wordt gevraagd aan grondexploitanten in de andere grote transformatielocatie in Purmerend: het Wagenweggebied. Net als De Koog wordt dit bedrijventerrein geleidelijk getransformeerd tot een woon-werk locatie. Er zijn verschillen tussen beide locaties, maar de investeringsopgave in de openbare infrastructuur in beide gebieden is tot op zekere hoogte vergelijkbaar.
In de op 1 september 2020 vastgestelde versie van het aanvullingsbesluit Wagenweggebied is de bijdrage per m2 bvo € 69,17. Dit bedrag wordt geactualiseerd met de GWW-index van oktober 2020-januari 2022: € 79,98, afgerond € 80. De gemeente zal grondexploitanten in De Koog € 80 per m2 bvo vragen, in afwachting op een actualisatie van onderhavig aanvullingsbesluit nadat de gebiedsvisie wordt vastgesteld en de daaruit voortvloeiende nodige investeringen worden uitgewerkt. Mocht de benodigde bijdrage uiteindelijk lager blijken te zijn, vindt er terugbetaling plaats.
De bijdragen van nieuwbouwplannen, of ze op gemeentelijke grond of die van derden plaatsvinden, worden gestort in de Voorziening Kostenverhaal Gebiedseigen kosten De Koog.
Nadat voorliggend aanvullingsbesluit van kracht wordt, zijn de nieuwe tarieven meteen van kracht. Met een uitzondering: wanneer in een geldige intentieovereenkomst (IO) oudere tarieven zijn afgesproken, geldt een maximale overgangsperiode van een jaar: nl. vanaf inwerkingtreding van voorliggende versie mogen die oude tarieven uiterlijk een jaar worden gehanteerd (op voorwaarde nogmaals dat dit is afgesproken in de IO). Als binnen een jaar na inwerkingtreding van voorliggende versie, de oude tarieven nog niet zijn afgesproken in een getekende anterieure overeenkomst, dan treden de nieuwe tarieven in werking. De gemeente gaat in IO’en ook geen langere termijnen afspreken.
Ook zijn bouwplannen vrijgesteld die plaatsvinden op grond die door de gemeente is uitgegeven voor de inwerkingtreding van voorliggend aanvullingsbesluit. Of op grond die zich bevindt binnen gemeentelijke grondexploitaties die zijn vastgesteld voor de inwerkingtreding van voorliggende versie.
4.2 Enkele uitgifte categorieën worden vrijgesteld
De volgende uitgifte categorieën zijn vrijgesteld van bijdrage:
Huurwoningen gesubsidieerd: het gaat om huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door een toegelaten instelling met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor vijfentwintig (25) jaar na ingebruikname is verzekerd;
4.3 Intensief ruimtegebruik leidt tot een hogere bijdrage
De bijdragen van grondexploitanten worden berekend op basis van het uitgangspunt dat intensiever ruimtegebruik tot een hogere bijdrage leidt. De bijdrage wordt daarom bepaald aan de hand van het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van een specifieke bestemming. Naar mate een bouwplan een hogere dichtheid realiseert, zal de totale bijdrage hoger zijn. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd omdat gesteld kan worden dan een bouwplan met een hogere dichtheid (bv. meer woon en werkruimte en dus meer verkeersbewegingen) een grotere druk legt op de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte moet daarop toegespitst zijn, waardoor de investeringen in dat geval hoger zijn dan bij een bouwplan met een lagere dichtheid.
5.1 Is er sprake van een ‘planologische maatregel’?
In de eerste plaats moet nagegaan worden of het door de grondexploitant gewenste initiatief moet worden ingepast middels een ‘planologische maatregel’. Onder de Wro, op gemeentelijk niveau, is er sprake van ‘planologische maatregel’ wanneer initiatieven middels een of meerdere van de volgende procedures ingepast worden:
Onder de Omgevingswet verdwijnt het wijzigingsplan, en de huidige buitenplanse afwijkmogelijkheden zullen overgaan in een enige buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Wat dan blijft is een nieuw omgevingsplan en de BOPA’s over, die beide ‘planologische maatregelen’ zijn.
Als er geen sprake is van planologische maatregel, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Is er wel sprake van planologische maatregel, dan dient nagegaan te worden of er tevens sprake is van een bouwplan.
5.2 Is er sprake van een ‘bouwplan’?
Onder de Wet ruimtelijke ordening: In de tweede plaats dient nagegaan te worden of het door een grondexploitant gewenst initiatief ook als bouwplan volgens het besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan worden gedefinieerd. Volgens artikel 6.2.1 Bro is er sprake van een bouwplan wanneer sprake is van:
Onder de Omgevingswet worden ‘bouwplannen’ anders genoemd: ‘activiteiten’. In artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit wordt de definitie gegeven van ‘activiteiten’:
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Als er geen sprake is van bouwplan, dan is de bijdrage aan het aanvullingsbesluit niet van toepassing. Als er zowel sprake is van ‘planologische maatregel’, alsook van ‘bouwplan’, dan is er sprake van wettelijke plicht om de kosten van de grondexploitatie te verzekeren en is dus de bijdrage uit onderhavig aanvullingsbesluit van toepassing
5.3 Is er sprake van vrijstelling vanwege gesubsidieerde (sociale) huurwoningen, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte?
5.4 Hoe wordt de bijdrage berekend in een specifiek bouwplan?
Wanneer uit eerdere stappen blijkt dat sprake is van een wettelijke plicht tot het verzekeren van de kosten (stappen 1 en 2), dan komt het bouwprogramma dat geen gesubsidieerde huurwoningbouw, openbare en maatschappelijke niet commerciële infrastructuur of gebouwde parkeerruimte betreft (stap 3) in aanmerking voor een bijdrage. De bijdrage is proportioneel aan het aantal m² bvo van het bouwplan (zie voorbeelden in hoofdstuk 6):