| Organisatie | Rotterdam |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Startbouwregeling Rotterdam |
| Citeertitel | Startbouwregeling Rotterdam |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 02-09-2023 | nieuwe regeling | 22-08-2023 |
Aldus vastgesteld in de vergadering van 22 Augustus 2023.
De secretaris,
V.J.M. Roozen
De burgemeester,
A. Aboutaleb
Dit gemeenteblad ligt ook ter inzage bij het Concern Informatiecentrum Rotterdam (CIC): 010-267 2514 of bir@rotterdam.nl
Spelregels en informatie uitvraag voor aanvragen
Op 13 juni 2023 tekende de gemeente Rotterdam met 50 marktpartijen (en corporaties) het Doorbouwakkoord. Onderdeel van het akkoord is de aankondiging van een gemeentelijke startbouw regeling voor midden-categorie woningen als onderdeel van een gemeentelijk Startbouwregeling. Voor deze startbouw regeling voor midden-categorie woningen is € 10 mln. gereserveerd door de gemeente Rotterdam. Doel van de regeling is om de bouw van woningen uit het middensegment, waarvan de planologische uitwerking zich in een vergevorderd stadium bevindt, te stimuleren. De gemeente ziet dat door economische tegenwind projecten nu niet van start gaan omdat de businesscase onder druk is komen te staan.
Dit document gaat achtereenvolgens in op de projectvereisten, de duiding van begrippen, de toelatingseisen, het toetsen op volledigheid en beoordelen van aanvragen en het aanvraagformulier.
De regeling is gericht op de bouw van woningen die vallen in het middensegment. Projecten die vergevorderd zijn in juridische en/of planologische uitwerking kunnen worden ingediend. De gemeente Rotterdam kan een uitkering verstrekken aan de marktpartij of corporatie, en zo bijdragen aan projecten..
waarbij middensegment woningen zijn opgenomen, namelijk:
huurwoningen van € 808,06 tot € 1.075,- per maand (kale huur) (https://www.rotterdam.nl/middenhuur), prijspeil 2023.
In financiële zin geldt voor de Startbouwregeling het volgende:
De Startbouwregeling Rotterdam is bedoeld om projecten te steunen die op het punt staan om te starten met de bouw maar die vanwege economische tegenwind te maken hebben met een niet-sluitende businesscase. Door de bijdrage kunnen de projecten van start met de bouw. Voor de regeling hanteert de gemeente de eis dat het bestemmingsplan onherroepelijk moet zijn. Bovendien dient een omgevingsvergunning te zijn aangevraagd die (voorafgaand aan de toekenning van de bijdrage) ontvankelijk is verklaard door de gemeente Rotterdam. Voor projecten die gebruikmaken van een uitgebreide Wabo-procedure of de coördinatieregeling, en derhalve nog geen onherroepelijk bestemmingsplan hebben, geldt dat de aanvraag van de Wabo-vergunning ontvankelijk moet zijn verklaard door de gemeente. Plannen die dit nog niet kunnen overleggen voldoen (nog) niet aan de minimale vereisten voor de regeling en maken (nog) geen kans op middelen uit het Startbouwregeling.
Wanneer voor een project de Startbouwregeling Rotterdam wordt gekoppeld aan de Startbouwimpuls Rijksoverheid, dient het project aan de gestapelde vereisten van beide regelingen te voldoen.
In dit hoofdstuk staat een aantal algemene spelregels en duiding van begrippen opgenomen over het project en de businesscase.
De (financiële) private businesscase
De private businesscase betreft de kosten en opbrengsten die samenhangen met de ontwikkeling van het project. De gemeente heeft een aanvraagdocument (bestaande uit een Word- en Excel-invulformat, die in de bijlage zijn opgenomen) opgesteld voor het aanvragen van de Startbouwregeling. Ook grondexploitatiekosten die onderdeel zijn van de businesscase van de indienende partij kunnen opgenomen worden in het Excel-format.
Onderbouwen verwerving, historische aankoopprijs of inbrengwaarde
Onderdeel van de financiële businesscase is de verwerving: de historische aankoopprijs of inbrengwaarde van het vastgoed. De gemeente vraagt onderbouwing voor de ingevulde historische aankoopprijs of inbrengwaarde. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit een transactiedocument waaruit de aanschafwaarde van gronden of opstallen blijkt, of een taxatie die is uitgevoerd door een gecertificeerd bureau, niet ouder dan een halfjaar.
De onrendabele top van een ontwikkelproject is het financieel tekort op het totaal van kosten en opbrengsten van een ontwikkeling binnen de businesscase van de ontwikkelaar of corporatie.
Middensegment en betaalbaar segment
De middelen uit de Startbouwregeling Rotterdam zijn bedoeld om de bouw van woningen uit het middensegment te stimuleren.
Te kwalificeren als middensegment zijn:
Indien er sprake is van een koppeling met een aanvraag voor de Startbouwimpuls Rijksoverheid, dient 50% van het aantal woningen in de projecten onder het betaalbaar-programma te vallen. Het betaalbaar-programma bestaat uit sociale woningen (woningen met een huur tot de liberalisatiegrens, in 2023 gelijk aan € 808,06) en woningen uit het middensegment (zie hierboven).
Stapeling met Startbouwimpuls Rijksoverheid
De middelen uit de Startbouwregeling zijn uitsluitend bedoeld voor woningen in het middensegment. Gemeente Rotterdam draagt maximaal € 5.000,- (excl. btw) per woning in het middensegment bij, met een maximum van € 500.000,- (excl. btw) per project.
De mogelijkheid bestaat om toekenning van de Startbouwregeling samen te laten lopen met de Rijkssubsidie Startbouwimpuls. Voor de Rijksregeling dienen gemeenten de aanvraag in bij het Rijk . De gemeente kan met een aanvragende partij voor de Startbouwregeling Rotterdam in overleg treden om al dan niet te stapelen met de Startbouwimpuls van het Rijk. Een aanvragende partij dient in het Excelformat de private businesscase in te vullen. Wanner de gemeente aan de hand van de indiening, naast een eventuele bijdrage voor de Startbouwregeling Rotterdam, een aanvraag bij het Rijk voorstelt, dienen partijen voor 13 oktober 2023 tot een aanvraag bij het Rijk te komen.
De voorwaarden van de Startbouwregeling Rotterdam verschillen op het vlak van het vastgoedprogramma op een aantal punten met de Startbouwimpuls van het Rijk; namelijk het aandeel betaalbaar en de maximale huur binnen het middensegment. Bij de Startbouwimpuls van het Rijk dient minimaal 50% van het project uit betaalbare woningen te bestaan. Bij de Startbouwregeling Rotterdam geldt geen vereiste aan de minimale betaalbaarheid, maar worden enkel middelen toegekend op basis van de aantallen woningen uit het middensegment. Daarnaast houdt het Rijk rekening met middensegment tot € 1.023 per maand prijspeil 2023. De gemeente Rotterdam hanteert € 1.075,- per maand, prijspeil 2023.
Het moment van start bouw is het moment waarop werkzaamheden voor een woning of een complex van woningen aanvangen; eerste heipaal in de grond. De gemeente hanteert het uitgangspunt dat de startbouw van het project binnen 12 maanden dient plaats te vinden na toekenning van de middelen uit het Startbouwregeling. De verdere bouw dient vervolgens direct aan te vangen, en het project moet uiterlijk binnen 36 maanden na startbouw volledig worden opgeleverd. Bij complexe projecten met een aaneengesloten bouwtijd langer dan 36 maanden kan gemeente bij de aanvraag van middelen worden verzocht een langere periode te hanteren.
De Startbouwregeling Rotterdam is in het leven geroepen zodat de gemeente projecten kan stimuleren waarvan de bouw van de woningen kan starten (niet vertraagd) en nieuwbouwwoningen kunnen worden gerealiseerd. Hiertoe dient de gemeente middelen in de projecten te krijgen; om de businesscase van de projectontwikkelaar / corporatie te verbeteren. Dit dient uiteraard op een juridisch legitieme manier te gebeuren. Zo dient het te voldoen aan de vereisten van de staatssteunregelgeving. In veel gevallen kan pas na de aanvraag van de regeling, de toets op basis van de staatssteun regelgeving plaatsvinden. Het risico dat een (deel) van een toegekende bijdrage niet kan worden uitgekeerd omdat het in strijd is met staatssteunregels ligt bij de aanvragende partij, de gemeente kan hiervoor niet aansprakelijk worden gesteld.
Het is verplicht om aan te geven, wat de marktpartij of corporatie zelf doet ten behoeve van optimalisatie van haar businesscase en ten aanzien van haar rendement. Het ontbreken van voldoende inzet, of ontbreken van deze motivering maakt dat de gemeente ervoor kan kiezen geen middelen toe te kennen.
Aan elke aanvraag voor een bijdrage van de Startbouwregeling Rotterdam worden toelatingseisen gesteld. Een aanvraag moet aan al deze eisen voldoen om in aanmerking te komen voor een bijdrage. De negen eisen zijn:
Het proces van opstellen van een aanvraag voor een bijdrage uit de Startbouwregeling Rotterdam tot besluit omvat vier fasen. De tweede fase van toetsen van de aanvraag zijn in twee deelfasen onderverdeeld. In schema 1 zijn de vier fasen compact weergegeven. Per fase is weergegeven wat elke fase behelst, wie verantwoordelijk is, welke input de fase nodig heeft, welke output de fase levert en welke in dit document beschreven hulpmiddelen in elke fase worden ingezet.
Schema 1: vier fasen proces opstellen aanvraag bijdrage, advisering en besluitvorming
De Startbouwregeling Rotterdam loopt tot uiterlijk 01-06-2025. De gemeente hanteert een tranche voor projecten die nu al aan de vereiste voor een aanvraag voldoen. Indien de beschikbare middelen niet direct via de eerste tranche worden uitgeput, kunnen navolgende projecten onder deze regeling worden beoordeeld op volgorde van binnenkomst.
Het loket voor indiening voor de eerste tranche opent op vrijdag 1 september 2023, en sluit op vrijdag 22 september 2023.
De aanvrager dient de aanvraagdocumenten in te vullen voor het betreffende project. Dit bestaat uit een Word-bestand en een Excel-bestand, die als bijlagen zijn opgenomen. Aanvragen dienen te worden ingediend via het volgende mailadres: Startbouwregeling@rotterdam.nl
In totaal is er, € 10 mln. beschikbaar gesteld door Gemeente Rotterdam. Wanneer in de eerste tranche of in de periode daarna dusdanig veel geschikte aanvragen worden ingediend dat het beschikbare bedrag vergeven is, zal de regeling sluiten De uitputting van het fonds zal periodiek kenbaar worden gemaakt op http://www.bouwenaanrotterdam.nl/startbouwregeling-rotterdam.
De gemeente toetst inhoudelijk alle binnen een aanvraagtijdperk ingediende aanvragen, welke volledig zijn. Basis voor de inhoudelijke toets vormen de aanvraagdocumenten (Word en Excel), welke zijn opgenomen in de bijlage.
De gemeente maakt voor de inhoudelijke toets gebruik van het, in deze paragraaf beschreven, afwegingskader. Het afwegingskader toets de aanvraag voor een bijdrage aan de Startbouwregeling Rotterdam en het project. Het afwegingskader bestaat uit drie hoofdcriteria. Aan ieder van de drie hoofdcriteria zijn meerder sub-criteria verbonden. In de beoordeling wordt geen vast wegingsfactor per onderdeel gehanteerd. Onderstaand een kwalitatieve beschrijving van de drie criteria:
Het betreft de noodzaak van de gevraagde bijdrage moet blijken uit de volgende aspecten:
Ten tweede stellen we de ernst vast van de gevolgen voor het project als de bijdrage niet wordt toegekend. De gevolgen van het niet toekennen van een bijdrage uit de Startbouwregeling Rotterdam kunnen zijn dat het project geheel of gedeeltelijk niet doorgaat of tot een aanzienlijke vertraging van het project leidt.
N.B.: het gaat hierbij nadrukkelijk om de noodzaak van de bijdrage en niet om de noodzaak van het project. Verondersteld wordt dat projecten zijn geselecteerd die noodzakelijk worden geacht door en voor de stad en die voor de haalbaarheid afhankelijk zijn van een bijdrage uit de Startbouwregeling Rotterdam.
Snelheid en zekerheid van startbouw
Het derde en laatste criterium toetst de hardheid van daadwerkelijk tijdig startbouw van het project. Om de hardheid van het project en de startbouw van een project te toetsen worden de volgende sub-criteria gehanteerd:
Onderbouwing haalbaarheid startbouw
Juridische / planologische status van het plan én de stappen die nog moeten worden doorlopen richting startbouw. Wanneer de hardheid goed is onderbouwd, scoort het project beter binnen het afwegingskader. Hoe harder en nauwkeuriger uitgewerkt en onderbouwd is dat de startbouw eerder plaatsvindt, des beter het project scoort op het criterium.
Bouwzekerheid en afnamezekerheid
In hoeverre kan de bouwzekerheid en de afnamezekerheid worden gegarandeerd. Is er sprake van een gecontracteerde aannemer of belegger, of is de prijsstelling van koopwoningen, afgestemd op de huidige marktsituatie? Hoe meer hardheid en onderbouwing, des te beter het project scoort.
Risico’s op vertraging startbouw
Op basis van aangeleverde informatie worden de risico’s op mogelijke vertraging richting startbouw beoordeeld. Hierbij valt te denken aan risico’s op bezwaar en beroep, maar ook de hiervoor genoemde bouw en afzetzekerheid. Hoe harder en zekerder een aanbieder kan zijn dat de risico’s van een ontwikkelaar om over te gaan tot startbouw worden beperkt of nihil zijn, des te beter het project scoort.
De Startbouwregeling Rotterdam is bedoeld om de woningbouwproductie in het middensegment te stimuleren. De gemeente hanteert het standpunt dat er maximaal € 5.000,- (excl btw) per woning uit het middensegment kan worden toegekend uit het Startbouwregeling. Het maximale bedrag per project is gemaximeerd op € 500.000,- (excl btw)
Wanneer de gemeente Rotterdam heeft besloten een project middelen uit de regeling uit te keren, geldt het volgende betreffende de middelen:
Vanuit de gemeente is het noodzakelijk een toets te laten uitvoeren op marktconformiteit om zeker te stellen dat de bijdrage vanuit de gemeente aan het project voldoet aan de staatssteunregelgeving. Hiertoe kan door de gemeente een taxatie worden opgesteld door een erkende taxateur.
De taxatie wordt uitgevoerd op basis van de voorgeschreven regels voor een taxateur om de marktwaarde van een ontwikkeling te bepalen, waarbij de taxateur de uitgewerkte plannen van de aanvragende partij ontvangt om bij de uitwerking van de taxatie aan te sluiten bij de specifieke planuitwerking van de ontwikkeling. Dit is dus anders dan een normatieve taxatie op basis van globale plannen volgens Rotterdams grondbeleid (normatief residueel).
In dit hoofdstuk is beschreven welke informatie over het project en de businesscase een aanvrager moet aanleveren en in welke vorm dat moet gebeuren. De aanvrager maakt gebruik van het format van het aanvraagdocument en het daarbij als spreadsheets geleverde format. De beide bestanden zijn bijgevoegd als bijlagen van dit document.
De indienende partij dient de vereiste documenten ingevuld aan te leveren om kans te maken op middelen uit de Startbouwregeling Rotterdam. Dit bestaat uit een aanvraagdocument en een Excel. In het aanvraagdocument levert de aanvrager informatie aan over het in te dienen project. In het aanvraagdocument zijn uiteenlopende vragen opgenomen. Hierbij wordt onder andere informatie gevraagd over de volgende onderwerpen:
Voor sommige onderdelen vragen wij een kwalitatieve omschrijving met een beperkte omvang. Voor een aantal onderdelen is de gevraagde informatie kwantitatief. Voor de Excel geldt dat de businesscase van de aanvrager dient te worden ingevuld zodat een helder beeld wordt gegeven van het financieel tekort. Hiervoor hebben wij een Excel-format opgesteld dat grotendeels overeenkomt met het Excel-format voor de Startbouwimpuls van het Rijk.
Tevens dient de aanvragende partij, ten behoeve van de door de gemeente, in het kader van de staatssteun toets benodigde op te stellen taxatie, alle door de gemeente hiervoor gevraagde documenten van de externe partij aan te leveren. Dit is gevraagd na toekenning van de middelen uit de Startbouwregeling Rotterdam.
Bijlage 1 Aanvraagdocument Startbouwregeling Rotterdam
Toelichting private businesscase
Bijlage 2 Excel-format aanvraagdocument Startbouwregeling Rotterdam