Organisatie | Breda |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beeldkwaliteitsplan ‘Binnenstad Markendaalseweg 44’ |
Citeertitel | Klant heeft gereageerd Beeldkwaliteitsplan ‘Binnenstad Markendaalseweg 44’ |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-09-2023 | nieuwe regeling | 22-06-2023 |
Burgemeester en wethouders van Breda maken bekend dat de gemeenteraad in zijn openbare vergadering van 22 juni 2023 het beeldkwaliteitsplan ‘Binnenstad Markendaalseweg 44’ heeft vastgesteld.
Het beeldkwaliteitsplan wordt van kracht met ingang van de dag na die van deze bekendmaking.
Tegen het besluit tot vaststelling van het beeldkwaliteitsplan is geen bezwaar of beroep mogelijk.
Het project betreft de herontwikkeling van het voormalig Kadasterpand aan de Markendaalseweg in Breda. Het bestaande gebouw van het kadaster is een vrijstaand object uit de jaren 70 dat zich oriënteert aan de (toen) gedempte Mark.
Het gebouw detoneert bij de omgeving qua schaal en uitstraling. Bovendien ontbreekt de ruimte rond het gebouw aan kwaliteit: deze ruimte wordt nu gedomineerd door verharding en parkeren.
De ligging aan de Mark biedt veel kansen voor de ontwikkeling en gezien de positie aan de rand van het centrum, werkt de plot als een scharnier tussen Fellenoord, Gasthuisvelden, de Nieuwe Mark, Singel en de historische binnenstad. Ten slotte ligt het gebied binnen het kader van het beschermd stadsgezicht. Het is daarom van belang een ontwikkeling te maken van hoge kwaliteit.
De locatie biedt de kans om een hoogwaardig woonconcept met een actieve plint te ontwikkelen, waardoor een levendig onderdeel van de stad ontstaat. Daarnaast zien we dat de herontwikkeling een belangrijke bijdrage levert aan de toevoeging van groen in de stad, met het creëren van een prettige en gezonde leefomgeving. Ten slotte zien we op deze prominente locatie een kans om een hedendaagse en frisse identiteit aan de plek toe te voegen en terwijl tegelijk een sterke verbinding met de bestaande omgeving wordt gemaakt.
Stad in ontwikkeling, Breda 2040
De stad is in beweging. Het project Kadasterlocatie is een uitgelezen kans om vorm te geven aan de ambities van de stad zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Breda 2040.
Ook geeft het project een impuls aan Fellenoord, door middel van kwalitatief groen, een duurzame ontwikkeling en door een prettige menselijke maat en schaal toe te voegen.
‘De stad waar Mark en Brede Aa bijdragen aan beleving en gebiedswaarde.’ iconisch groen
‘Van wijk tot dorp respect voor sociale en ruimtelijke diversiteit in het Bredase mozaïek.’
differentiatie in het stedelijk weefsel
‘Een historisch voorname stad, Nassaustad, op weg naar een waardevolle toekomst.’
Het project wordt een verbindende schakel tussen de verschillende stedelijke identiteiten en schaalniveaus in het gebied. Door de hof- typologie ontstaan er tweestedelijke contrasten: levendig, actief en dynamisch wonen aan de Mark middenin de stad versus de groene, rustige en intieme collectieve binnenhof in het hartje van Breda.
De herontwikkeling biedt de mogelijkheid om de huidige stedelijke structuur te verbeteren. Stedenbouwkundig maakt het voorstel het bouwblok van Fellenoord compleet door de toevoeging van drie volumes naast elkaar. De rooilijn wordt aangeheeld vanaf de Markendaalseweg naar de Jan van Polanenkade door de plaatsing van de volumes. Samen met de bestaande gebouwen omsluiten de drie nieuwe volumes een groen hof met een collectieve binnentuin.
Verder vormt het hoogste volume een ensemble met de hogere gebouwen in de omgeving, de Snelliushof en de Marker, waardoor er een gebalanceerde stedelijke compositie ontstaat.
De drie gebouwen hebben hun eigen maat en schaal die een dialoog aangaan met het aangrenzende stedelijk weefsel en korrelgrootte van de gebouwen. Aan de Jan van Polanenkade komt een gebouw die in vorm refereert aan de typologie van de pakhuizen van de Pelmolen en de IJsfabriek. Aan de Markendaalseweg een groter volume (met een set-back van de vijfde laag) die inspeelt op de grotere schaal van de Nieuwe Mark en het Franciscanessenplein. De sprong in de gevel biedt ruimte voor een groot groen dakterras. Het blok aan de Odilia van Salmstraat volgt de gevellijn van de woningen waardoor er een kleine voorruimte ontstaat voor de kerk. In breedte sluit het volume aan bij de hoogtesprongen van de rijwoningen.
De aansluiting met de omgeving wordt versterkt met een duidelijke beëindiging van het dak van de nieuwe volumes.
Aan de Jan van Polanenkade begint het volume met 4 niveaus en een zadeldak met een vergelijkbare hellingshoek als het dak van de Pelmolen. De daklijn stijgt in stappen tot het platte dak van het blok met 4 niveaus. De hoogte van 4 lagen sluit aan bij de basis van de blokken aan de Markendaalseweg. Het hoogteaccent ligt terugliggend van de rooilijn. Bij de Odilia van Salmstraat komt een volume van drie lagen met een vierde terugspringende laag om een profiel te creëren van een vriendelijke, intieme straat.
Doorwaadbaarheid en afsluitbaarheid
Stegen tussen de bouwblokken leiden naar de binnenhof en creëren een route die past bij de typische bouwblokken in Fellenoord. Het semi-openbare hof wordt ingericht met weelderig groen.
Tevens is in de hof ruimte voor een parkeergelegenheid voor (deel)auto’s. Een intieme plek voor zowel de nieuwe als de bestaande buurtbewoners.
De hof kan ‘s nachts worden afgesloten. De voorzieningen om dit te reguleren worden meeontworpen met de architectuur.
De nieuwbouw zet het groene karakter van de Nieuwe Mark voort en draagt bij aan het hoogwaardige groen in de binnenstad. Het nieuwe landschap is geïntegreerd in de verschillende lagen van het project - maaiveld, atrium, daktuin, hof - waardoor een breder ecologisch systeem ontstaat. Het gebouw en het landschap worden niet als twee afzonderlijke elementen gezien, maar zijn sterk met elkaar verweven. Het groen is afwisselend en rijk, nodigt uit tot bewegen en draagt bij aan gemeensschapsvorming en klimaatadaptatie. De doorwaadbaarheid van het blok zorgt ervoor dat dit groen ook bereikbaar is voor omwonenden.
Het project presenteert zich als een hedendaags en fris collectief van drie blokken die op een moderne manier refereren naar de context en naar het rijke verleden van de plek. Eigentijdse creativiteitmet respect voor het bestaande.
Er is speciale aandacht om een prettige overgang tussen binnen en buiten te creëren waardoor het project bijdraagt aan de levendigheid in het straatbeeld. De begane grond wordt geactiveerd met woningen en mogelijk commercieel programma. De gebouwen krijgen een transparante en flexibele plint die er van buiten uitnodigend uitziet, met name ook bij de entreelobbies. Wel is het van belang dat er voldoende privacy wordt gewaarborgd voor de bewoners. Er zijn bij voorkeur geen slaapkamers op maaiveld aan de straatzijde zodat wordt voorkomen dat er gevels komen waarbij de gordijnen altijd dicht zijn.
Lobbies & entree’s / uitwerking van de plint
Opname van groen in de gevels / daktuinen
Groen is integraal en zorgvuldig ontworpen. Op het terras van de vijfde verdieping heeft het gemeenschappelijke dakterras een rijke beplanting. Bij de begane grond is groen geïntegreerd in plantenbakken in de gevel en werkt dit ook als privacy-element. Verder zijn plantenbakken geïntegreerd ontworpen in de gevel of op de balkons/loggia’s.
Mogelijkheden: plantenbak geïntegreerd in de balustrade of als onderdeel van de raamopening. Wij adviseren om het groenonderhoud vast te leggen in de statuten van de VvE.
Inpassing logistiek & techniek
Verlichting, reclameuitingen en aanduiding (parkeer)ingangen
Een stoer en statig gebouw als eigentijds Markhuis op de hoek van het ensemble. Het hoogteaccent speelt in op de grotere schaal van de Nieuwe Mark en het Franciscanessenplein. Terplaatse van de terugzetting is de groene daktuin zichtbaar vanaf het maaiveld.
Materiaal, ritmiek en gevelindeling
Een vrijstaand en alzijdig gebouw, het kleinste van het ensemble. Het 3-laagsvolume volgt de fijnere schaal van Fellenoord en overbrugt de schaal tussen de kerk en het Markhuis. De setbackop de hoogste verdieping biedt ruimte voor verdere vergroening van het terrein en een prettige leefomgeving.
Terugzetting 4de laag en inpassing in Odilia van Salmstraat
Materiaal, ritmiek en gevelindeling
Het plan presenteert zich als een groen icoon met eenmarkante en groene identiteit aan de Nieuwe Mark. Het groene binnenhof en de grote daktuin hebben een groenen natuurlijk karakter. Het collectieve groen stimuleert ontmoeting en activeert mensen om naar buiten te gaan. Vanuit de binnenstad van Breda is het groen op de daken zichtbaar en beleefbaar.
Concept groen binnenhof en daktuin
Het plangebied is gepositioneerd in de wijk Fellenoord en is onderdeel van een stedenbouwkundige structuur waarin binnenhoven omsloten worden door bouwblokken. De hoven zijn verbonden door informele wandelroutes als een secundair netwerk aanvullend op het formelere stratenpatroon.
Het plangebied voegt een nieuw hof toe aan deze structuur. Het nieuwe binnenhof is maximaal groen en er zijn meerdere informele toegangen waardoor het mogelijk is door het hof heen te wandelen. Naast een goede doorwaadbaarheid biedt het hof een groene woonkwaliteit voor bestaande en toekomstige bewoners. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden en in het hof zijn er plantvakken met kleurrijke vaste planten, grassen en struiken.
Het grote binnenhof en de daktuin geven het plan een groen karakter waar niet alleen de bewoners van kunnen genieten, maar ook omwonenden. Er is ruimte voor collectiviteit, ontmoeting en het plan stimuleert mensen om naar buiten te gaan. Er wordt een plan gemaakt waarin het landschap al het regenwater kan bergen, van daken tot gevel en binnenhof. Het groen biedt ook kansen voor een nieuwe stedelijke ecologie. Het hof, de daktuin en de openbare ruimtes hebben elk hun eigen condities in zon, schaduw, wind, luwte en hoogte. Deze condities zijn uitgangspunt voor de beplanting en daarmee ook voor de aantrekkingskracht op vlinders, bijen, vogels, insecten en vleermuizen. Het project is daarmee te zien als een groene hub als aanvulling op het ecosysteem binnen Breda.
Overgangen privé-openbaar-collectief
Er is nauwkeurig rekening gehouden met de manier waarop mensen aan het hof en omringende straten wonen. Hiervoor zijn een aantal principe overgangen ontworpen, zoals verdiepte privé tuinen, delftse stoepen en loggia’s. Hiermee is de overgang van gebouw naar buitenruimte, maar ook de overgang van privé naar collectief en openbaar altijd een belangrijk onderdeel van het ontwerp.
Privé terrassen worden van het collectieve hof afgescheiden door middel van een glooiing in het landschap. Onderling tussen de terrassen worden geïntegreerde afscheidingen toegepast. In de openbare ruimte worden plantvakken geplaatst tussen de stoep en de rijbaan.
Omliggende percelen krijgen ook een groene inpassing, een groene buffer tussen het hof en de kerk en een achterpad met groene wanden ter plaatse van bergingen bij bestaande woningen
Het parkeren wordt terughoudend opgenomen in het hof. Een bezoeker is welkom in het hof, maar zal zich te gast voelen. Richting de Nieuwe Mark bevindt zich een parkeergarage onder het maaiveld. Door een goed dakpakket bovenop de parkeergarage kan het hof ook hier groen worden gemaakt met beplanting (minimaal 40 cm substraat) en bomen (minimaal 100 cm substraat), waardoor een groot en aaneengesloten groen binnenhof ontstaat.
Er wordt ook een groene daktuin aangelegd met een dakpakket van 100 cm substraat om bomen te planten en zitelementen te realiseren.
Materialisering en kleurstelling
Het binnenhof krijgt een losse en natuurlijke uitstraling. Materialen en beplanting spelen daar een grote rol in. De buitenruimte wordt ingericht met natuurlijke kleuren en materialen. Hout en natuursteen worden aangevuld met rustige en lichte kleurtinten. Ook de daktuin wordt voorzien van een FSC goedgekeurde houten afwerking. Verharding en meubilair maken integraal deel uit van de buitenruimte. Er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen die aansluiten bij de architectuur van de gebouwen. Weelderige en natuurlijke beplanting dragen bij aan een prettige verblijfsruimte, maar ook aan biodiversiteit en ecologie. Een afwisseling van vaste planten en heesters vullen de beplantingsvakken. Daarbij worden inheemse en natuurlijke soorten gebruikt. Blauwtinten vallen in de zomer op, terwijl in het najaar gele tinten de overhand krijgen.
Door een goed dakpakket bovenop de parkeergarage kan het hof ook hier groen worden ingericht met beplanting en bomen.