Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Meerssen houdende regels omtrent grondbeleid

De nota Grondbeleid is opgesteld om tegemoet te komen aan de wens integrale beleidsmatige kaders op te stellen voor het te voeren grondbeleid. De gemeenteraad stelt met deze nota het college van B&W in staat om ondernemend deel te nemen aan en regie te voeren bij ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Daarnaast is met deze nota - conform de Grondexploitatiewet, die per 1 juli 2008 in werking is getreden - een herijking van grondbeleid doorgevoerd.

Ook komt deze nota tegemoet aan de aanbevelingen, die het provinciaal bestuur in het Financieel Verdiepingsonderzoek van mei 2009 met betrekking tot het gemeentelijk grondbeleid heeft gedaan. Ten slotte wordt met deze nota beoogd meer transparantie te verschaffen en eenduidigheid te krijgen in de werkwijze m.b.t. het te voeren grondbeleid. Ook geeft deze nota inzicht in de handelingsruimte van de gemeente Meerssen.

In de nota Grondbeleid van de gemeente Meerssen 2010 wordt op basis van de belangrijkste bestaande beleidskaders aangegeven hoe ontwikkelingsinitiatieven op het gebied van wonen, werken, recreëren, natuur en landschap, maatschappelijke voorzieningen en infrastructuur worden ondersteund en tot uitvoering gebracht.

Grondexploitatie is het proces van productie en prijsvorming van bouwrijpe en woonrijpe grond en ervoor zorgdragen dat deze grond op het juiste tijdstip op de markt komt. Grondexploitatie is voornamelijk de financieel-economische kant van grondbeleid. Het is een langdurig proces met daaraan verbonden financiële risico’s. Het proces bestaat uit de onderdelen grondverwerving, tijdelijk beheer, opzetten grondexploitatie, gronduitgifte en kostenverhaal.

Grondexploitatiewet - Structuurvisie en bestemmingsplannen

Deze wettelijke veranderingen maken een herbezinning op de te voeren ruimtelijke strategie ten opzichte van het verleden noodzakelijk. Het heeft gevolgen voor gemeentelijke structuurvisie, maar ook op daarop gebaseerde bestemmingsplannen en eventueel daarbij behorende exploitatieplannen. De gemeente maakt op grond van de nieuwe Wro met het nemen van planologische besluiten niet meer alleen de ontwikkeling mogelijk, maar spreekt zich ook uit over de realisatie ervan.

In de in 2010 door de raad vast te stellen structuurvisie voor de kommen en voor het buitengebied, geeft de raad aan wat de gemeentelijke rol is bij realisatie van de daarin voorgenomen ruimtelijke ambities. Ook bij nieuwe bestemmingsplannen dient de raad deze rol aan te geven.

Grondexploitatiewet - grondexploitaties algemeen

Elk nieuw vast te stellen bestemmingsplan dat ontwikkelingen mogelijk maakt, dient volgens de nieuwe wetgeving vergezeld te gaan van een anterieure overeenkomst (overeenkomst vooraf) met marktpartijen of van een exploitatieplan of een combinatie van beide. De eisen waaraan een exploitatieplan dient te voldoen zijn in de ‘Grexwet’ (onderdeel van de Wro) opgenomen.

Hiermee is het verhaal van exploitatiekosten op grondeigenaren die in het verleden geen overeenkomst wensten te sluiten door de nieuwe wetgeving verzekerd. De gemeentelijke exploitatieverordening op grond waarvan in het verleden de grondexploitatieovereenkomsten waren geregeld, is met de komst van deze bepalingen dan ook komen te vervallen. Aanvragen voor bouwvergunningen worden geweigerd, indien deze in strijd zijn met het exploitatieplan. Het verhaal van de exploitatiekosten op grondeigenaren, die geen overeenkomst vooraf sluiten, vindt plaats via de te verlenen bouwvergunningen.

Grondexploitatiewet - Winst – verlies - kostenverhaal bij grondexploitatie door de gemeente

Het gevolg van de nieuwe Wro/Grexwet is dat de gemeente alleen nog winst kan maken op de grondexploitatie als zij actief grondbeleid voert, of een samenwerkingsvorm aangaat als de locatie zich daartoe leent. In andere gevallen kan zij ten hoogste haar kosten terugverdienen (anterieure overeenkomst), of verlies lijden (exploitatieplan).

Grondexploitatiewet – Bovenwijkse voorzieningen

Bovenwijkse voorzieningen staan limitatief omschreven in artikel 6.2.5 Bro. Als de betreffende voorziening daarin niet is omschreven, is het geen bovenwijkse voorziening. Kenmerkend voor bovenwijkse voorzieningen is dat zij van nut zijn voor zowel een specifiek te ontwikkelen locatie, als voor andere locaties. Deze andere locaties kunnen betrekking hebben op zowel bestaande als nieuw te ontwikkelen locaties. De gemeente kan bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen alleen vragen, indien deze zijn opgenomen in een ruimtelijk plan. De bijdragen dienen te worden besteed aan de genoemde voorzieningen. Uitvoering hiervan is verplicht.

Voor het vragen van deze bijdragen gelden de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit als de gemeente een exploitatieplan dient op te stellen. In de situatie dat de gemeente een anterieure overeenkomst of een “pps-contract” sluit, kan de gemeente deze criteria toepassen (hoeft niet). Indien de gemeente in een overeenkomst of contract een andere vorm voor het bepalen van de bijdrage overeenkomt, dan kan dit. Deal is deal. Omwille van de duidelijkheid over de toepassing van het verhaal van bovenwijkse voorzieningen in de gemeente Meerssen, alsmede met betrekking tot daarbij te hanteren criteria is bij de nota een beleidslijn Bovenwijkse Voorzieningen opgenomen.

Grondexploitatiewet – Financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

Nieuw is het gegeven, dat de gemeente in een anterieure overeenkomst kan vastleggen dat de eigenaar een financiële bijdrage levert aan ruimtelijke ontwikkelingen. Bij een exploitatieplan is deze mogelijkheid niet in de wet opgenomen. Voorbeelden van ruimtelijke ontwikkelingen zijn bijdragen aan maatschappelijk belangrijke functies zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied dan het plangebied. Ook saneren of opknappen van oude bedrijventerreinen valt hieronder.

De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden niet voor deze bijdragen. Voorwaarden voor het vragen van de bijdragen zijn dat de ruimtelijke ontwikkelingen in een structuurvisie zijn vastgelegd. Voor de gemeente Meerssen betekent dit, dat deze bijdragen pas kunnen worden gevraagd na vaststelling van de in 2010 op te stellen gemeentelijke structuurvisie. Verder moet de bijdrage redelijk zijn en het plan waarmee de bijdrage wordt belast financieel haalbaar blijven.

Het grondbeleid dient gebaseerd te zijn op de taakstelling en ambitie die de gemeente op grond van bestaande en nog te ontwikkelen beleidsnotities heeft. Voor wat betreft de taakstelling en ambitie van de gemeente Meerssen zijn deze thans vooral geformuleerd in de Toekomstvisie Gemeente Meerssen, de Regionale Woonvisie en het beleidsplan Wonen in Meerssen; trends en ontwikkelingen tot 2020. De raad heeft bij laatstgenoemd beleidsplan zeer concreet aangegeven welke ambities leidend zijn voor het ontwikkelen van het woningbouwprogramma en daaruit voortvloeiende projecten voor de komende jaren. Het is duidelijk dat, indien nieuwe beleidskaders worden opgesteld, deze van invloed zijn op de te realiseren projecten. Dit zal jaarlijks aan de orde zijn bij de programmabegroting.

Strategieën

Zonder hierin volledig te zijn, kunnen worden genoemd actief en passief grondbeleid en daarnaast vele vormen van samenwerking. Bij actief grondbeleid (eigen exploitatie) speelt de gemeente een belangrijke rol: zij verwerft gronden, maakt ze bouwrijp en geeft gronden uit. Hier heeft de gemeente een maximale sturing zowel wat de inhoud van het plan betreft als de financiële opzet. De gemeente kan hierbij ook winst maken. Daartegenover staat dat de gemeente ook alle risico’s draagt.

Bij passieve grondexploitatie (anterieure overeenkomst - exploitatieplan) stuurt en faciliteert de gemeente de ontwikkelingen van gronden die geheel of grotendeels in eigendom van derden zijn. Bij deze vorm kan de gemeente geen winst maken. Hoogstens kan zij de eigen gemaakte kosten via het sluiten van een overeenkomst vergoed krijgen. Daarnaast kan de gemeente wel bijdragen verkrijgen voor bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. De sturing op het project zelf is beperkter. Van zelfsprekend stelt de gemeente wel de randvoorwaarden op.

Tenslotte zijn er diverse vormen van samenwerking, aangeduid met de term ‘Publiek-Private Partnerschap’. Hierbij zijn overeenkomsten m.b.t. samenwerking mogelijk die of meer neigen naar actief grondbeleid of meer neigen naar passief grondbeleid.

Instrumenten verwerving

Bij verwervingen kan men kan men minnelijk verwerven of onteigenen. Minnelijke verwerving heeft over het algemeen de voorkeur. De prijs komt tot stand via het marktmechanisme van vraag en aanbod, zodat de belangen van de gemeente en verkoper het best gediend zijn. Onteigening wordt over het algemeen toegepast indien de minnelijke onderhandelingen niet goed verlopen en de ruimtelijke planning van de gemeente in de knel komt. Een derde instrument bij verwerving is het vestigen van een voorkeursrecht. De gemeente kan dit vestigen door toepassing te geven aan de Wet voorkeursrecht gemeenten. Hierbij is het van belang dat het vestigen van een voorkeursrecht direct gekoppeld is aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Indien de gemeente niet binnen bepaalde termijnen een plan opstelt en in procedure brengt, vervalt het voorkeursrecht.

Soms is het gewenst als gemeente om snel in te springen op onverwachte mogelijkheden om gronden te kopen voor zover dit van belang is voor het realiseren van projecten die gebaseerd zijn op gemeentelijk beleid en ambities. Hiervoor is het noodzakelijk dat de raad een vooraf gelimiteerd verwervingskrediet voteert dat door het college kan worden ingezet ten behoeve van ruil- en strategische aankopen.

Voor de gemeente Meerssen zijn alle vormen van grondbeleid actief, passief of een tussenvorm in principe aanvaardbaar. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie zoals die door het college en raad op basis van een analyse in de kaderstellende projectstartnotitie wordt beoordeeld.

Met betrekking tot het actief grondbeleid wordt het wenselijk geacht het instrument van strategische aankopen formeel te bekrachtigen. De navolgende beleidsregels zijn hiervoor opgesteld:

Beleidsregel:

Uitgangspunt is actief grondbeleid, tenzij dit op grond van één of meerdere redenen ongewenst of niet goed mogelijk is. Hierna wordt de voorkeur gegeven aan samenwerking met marktpartijen en tenslotte aan passief grondbeleid, waarbij primair een anterieure overeenkomst wordt nagestreefd en het exploitatieplan het slotstuk vormt.

Factoren die bij deze afweging worden betrokken zijn:

• -

  de mogelijkheid, gelet op de marktsituatie, tot het verwerven van grond;

• -

  het gemeentelijk ambitieniveau voor wat de betreft de locatie en/of de omgeving;

• -

  de noodzaak tot sterke gemeentelijke sturing om de gemeentelijke doelen te bereiken;

• -

  de mogelijkheden met toepassing van de Grondexploitatiewet om regie te voeren;

• -

  de mogelijkheid om de locatie op zijn minst budgettair neutraal te kunnen exploiteren;

• -

  specifiek benodigde deskundigheid;

• -

  de ontwikkelingstermijn.

Bij elke gelegenheid die zich voordoet om een perceel grond aan te kopen, wordt op dat moment gekozenvoor een passend verwervingsbeleid, dat in principe zoveel mogelijk aansluit bij een actief grondbeleid. Voordat tot een strategische aankoop wordt overgegaan wordt het presidium gehoord, waarbij ook de financiering hiervan wordt aangegeven.

Met betrekking tot de inzet van de instrumenten onteigening en het vestigen van een voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten gelden de navolgende beleidregels:

Beleidsregel:

Minnelijke verwerving vormt het uitgangspunt van de gemeente. Slechts indien deze aanpak niet tot het gewenste resultaat leidt, wordt overgegaan tot het opstarten van een onteigeningsprocedure.

De gemeente zet het voorkeursrecht uitsluitend gericht en gefaseerd in om anticiperend op redelijk omlijnde plannen (strategische) verwervingen te kunnen verrichten.

Indien de gemeente voornemens is bouwrijpe grond, als gevolg van actief grondbeleid te verkopen dient er een grondprijs te worden bepaald. Er zijn diverse methoden ontwikkeld waarvan een viertal het meest worden gebruikt. Dit zijn kostprijsmethode, comparatieven methode, residuele waarde methode en quote methode (zie hoofdstuk 7).

In gemeenten waar veel bouwrijpe gronden worden verkocht worden meestal jaarlijks de grondprijzen bepaald.

Gelet op het feit dat de mogelijkheden voor het voeren van actief grondbeleid in de gemeente Meerssen in de toekomst beperkt zijn wordt gekozen om bij verkoop een onafhankelijke makelaartaxateur in te schakelen die op basis van de residuele grondwaardemethodiek een marktconforme prijs adviseert. De verkoopprocedure wordt door deze makelaar begeleid. De vastgestelde prijs geldt als minimumprijs. Bij meerdere gegadigden kan worden ingeschreven.

Beleidsregel:

De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen, die gebaseerd zijn op de residuele grondwaardenmethodiek. Bij verkoop wordt een onafhankelijk makelaar/taxateur ingeschakeld.

Voor reststroken is een regeling met vaste grondprijzen opgenomen.

Weerstandsvermogen en risicomanagement

Bij weerstandsvermogen gaat het om de mate waarin de gemeente in staat is middelen vrij te maken om onverwachte financiële tegenvallers op te vangen. Het weerstandvermogen is de resultante van enerzijds de beschikbare weerstandscapaciteit en anderzijds de financiële vertaling van de risico’s. De weerstandscapaciteit wordt gevormd door een reserve grondexploitatie en een voorziening voor verliesgevende projecten.

Reserve grondexploitatie

De reserve dient in hoofdzaak als weerstandsvermogen voor de risico’s bij grondexploitatie. Tevens kan de reserve dienst doen als egalisatiereserve grondexploitatie mits de stand van de reserve dit toelaat. De stortingen in de reserves komen van positieve grondexploitaties. De onttrekkingen betreffen negatieve grondexploitaties en afboekingen van nog niet in exploitatie genomen gronden naar de marktwaarde.

Ook worden gelden aan deze reserve onttrokken bij een voorcalculatorisch verlies of indien gedurende het project een niet voorcalculatorisch verlies wordt verwacht, waarna deze gelden in de voorziening verliesgevende projecten worden gestort. Strategische aankopen worden in principe niet uit deze reserve gedekt. Alleen indien de verwervingsprijs groter is dan de marktwaarde vindt afdekking plaats voor zover de reserve groter is dan 125% van de gecalculeerde risico’s van alle exploitaties.

Voorziening verliesgevende projecten

Deze voorziening dient om verliezen op projecten vanuit voorzichtigheid direct te nemen, middels onttrekking aan de reserve grondexploitatie en storting in deze voorziening. Bij de eindafrekening van projecten die verlies opleveren wordt het verlies aan de voorziening onttrokken.

Risicomanagement

Ter onderbouwing van de hoogte van de benodigde reserves is gekozen voor een risico analyse methode Meerssen.

Beleidsregel:

• -

  Op basis van een risicokaart per project worden de verschillende niet te kwantificeren risico’s in kaart gebracht (dit betreft dus risico’s welke niet direct in een geldbedrag zijn te kwantificeren, bijvoorbeeld op het gebied van organisatie, politiek, archeologie etc.). Deze risico’s worden ingedeeld in een viertal risico vlakken, te weten: nihil, laag, midden of hoog. Door aan deze vlakken een waarde toe te kennen van respectievelijk 0%, 1%, 2% en 3% ontstaat een wegingsfactor. In totaal zijn er 17 gebieden waarop gemeten/beoordeeld wordt. Vanuit de kansberekening zullen de meeste projecten derhalve een totaal percentage kennen van tussen de 8% en 12% bij de actieve grondexploitaties;

• -

  Bij de passieve grondexploitaties wordt de zelfde systematiek gevolgd, alleen zal het totaal percentage tussen de 0% en 2% liggen als gevolg van het feit dat de risico’s bij passieve grondexploitatie bijna geheel bij derden ligt. Tevens zullen de (te verwachte) boekwaarden veelal laag zijn;

• -

  Vanuit de staat P (staat van grondexploitaties) overzichten, worden de meest recente boekwaarden van het lopend jaar, alsmede de verwachte boekwaarden in de komende 3 jaar weergegeven. Uitgaande van de statistische normaalverdeling wordt er vanuit deze 4 boekwaarden een gemiddeld boekwaarde berekend. De hierbij gekozen verdeling is (4 * huidig jaar, 3 * jaar T+1, 2 * T + 2 , en 1 * T+ 3)/10;

• -

  Door vervolgens de gemiddelde boekwaarde per project te vermenigvuldigen met het totaal-risico-percentage, krijgt men het beslag op de reserve grondexploitatie.

Als dekkingsgraad voor de reserve grondexploitatie wordt aangehouden 125% van de gecalculeerde risico’s conform vermelde methode. Eerst boven de 125% vindt afroming plaats naar de algemene reserve. Indien de reserve grondexploitatie onvoldoende hoog is, vindt binnen één jaar vanuit de algemene reserve aanzuivering plaats.

Reserve bovenwijkse voorzieningen

Deze reserve is bedoeld voor de financiering van grote civiele werken c.q. bovenwijkse werken. Tot nu toe werd deze reserve structureel gevoed door een bijdrage per m² uitgegeven grond. Volgens de nieuwe wetgeving is dit niet meer mogelijk. Om een en ander afdoende te regelen is, zoals hiervoor reeds vermeld, aan deze nota de Beleidslijn Bovenwijkse Voorzieningen toegevoegd.

Rol raad – kaderstellend

De rol van de raad is het stellen van kaders en het geven van richting aan het grondbeleid. Dit vindt plaats door het vaststellen van beleidsnota’s, plannen en kredietvoorstellen die door het college aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Nieuwe grondexploitaties worden jaarlijks in de paragraaf grondbeleid van de begroting opgenomen en zijn gebaseerd op gemeentebrede programma’s woningbouw, economie, verkeer en vervoer, onderwijs, natuur en landschap van het desbetreffende begrotingsjaar. Ook de lopende exploitaties zijn in deze paragraaf opgenomen. Concreet wordt aangegeven welke acties m.b.t. de grondexploitatieprojecten in het begrotingsjaar plaatsvinden. Tevens wordt in deze paragraaf een prioriteitenstelling voor ontwikkeling van de projecten aangegeven.

Rol raad – nieuwe plannen- kaderstellende notitie

Bij de start van elk project stelt de gemeenteraad een kaderstellende startnotitie vast. In deze startnotitie wordt voor het te ontwikkelen project een analyse en keuze gemaakt m.b.t. de vorm en het model van de grondexploitatie, de inzet van het instrumentarium, een globaal programma, de bovenwijkse voorzieningen, een globale planning en globale grondexploitatieopzet inclusief een risico analyse. Ook kan de raad hierbij besluiten tot het vaststellen van voorbereidingskredieten bij actieve grondexploitatie.

Rol college van burgemeester en wethouders – uitvoering en verantwoording

Het college stelt de kaderstellende stukken op voor de raad te weten: een concept grondbeleidsplan, de paragraaf grondbeleid in de begroting, de kaderstellende startnotities. Zij laat detailplannen uitwerken tot op het niveau dat ook daadwerkelijk ontwikkeld kan worden. Zij realiseert strategische verwervingen en geeft grond uit als een actief grondbeleid wordt gevoerd. Als passief grondbeleid aan de orde is gaat zij anterieure overeenkomsten aan of stelt een exploitatieplan op. Indien gewenst of noodzakelijk kan het college ook samenwerkingsverbanden aangaan met ontwikkelaars. Over de uitvoering informeert het college de raad bij de bestuursrapportages en rekening en legt hierbij verantwoording af.

Via de Nota Grondbeleid bepaalt de gemeenteraad haar beleidskaders en stelt ze het college in staat om binnen deze kaders ondernemend deel te nemen aan en de regie te voeren over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieel economische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Met deze spelregels kan de gemeente op financieel economisch verantwoorde wijze de in andere beleidsdocumenten opgenomen ruimtelijke doelstellingen realiseren.

Tot op heden heeft de raad nog geen grondbeleid geformuleerd in de vorm van een specifieke nota Grondbeleid. Wel zijn er beleidsregels in diverse beleidsdocumenten opgenomen, te weten: de paragrafen Grondbeleid en Weerstandvermogen inclusief risico’s inventarisatie die in de begroting en rekening zijn vervat; het raadsbesluit inzake de verkoop van reststroken, de grondexploitatieverordening gemeente Meerssen, alsmede kaderstellende notities voor de grondexploitatie per plan.

Nieuwe Wet

De Grondexploitatiewet, die per 1 juli 2008 is vervat in de nieuwe Wro, dwingt de gemeente tot herijking van het grondbeleid. Met de vaststelling van deze wet is het systeem van het kostenverhaal gewijzigd en moeten er keuzes worden gemaakt ten aanzien van de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen.

Financieel Verdiepingsonderzoek

Naast de wettelijke wijzigingen is het eveneens gewenst om voor zover relevant de aanbevelingen die de Provincie Limburg in het Financieel verdiepingsonderzoek van mei 2009 met betrekking tot het gemeentelijk grondbeleid heeft gedaan, in een op te stellen grondnota te verwerken.

Deze aanbevelingen betreffen:

• •

  neem kaders/beleidsuitgangspunten integraal op in het te formuleren grondbeleid;

• •

  formuleer beleid voor winstneming en hoe met verlies wordt omgegaan;

• •

  geef inzicht in het verloop van de totale grondexploitatie en de verwachtingen voor de komende jaren;

• •

  presenteer een integraal actueel beeld van het te verwachten financieelresultaat en geef aan wat de gemeentelijke inbreng is;

• •

  completeer en geef inzicht in de risico’s en hoe hiermee wordt omgegaan;

• •

  tref een voorziening voor negatieve exploitatieresultaten;

• •

  geef aan hoe hoog de grondreserve moet zijn en welke maatregelen worden getroffen om dit te bereiken;

• •

  formuleer beleid voor reststroken.

Met deze nota wordt eveneens tegemoet gekomen aan de wens om meer inzicht en eenduidigheid te krijgen in de werkwijze ten aanzien van het grondbeleid, in de grondexploitaties en in de waardering van het gemeentelijk grondbezit in relatie tot de reserves en eventuele afdracht aan de algemene middelen van de gemeente. Deze nota biedt inzicht voor wat de handelingsruimte van de gemeente Meerssen betreft.

3.1.1. Structuurvisie - ontwikkelingsplanologie

Een belangrijke nieuwe verplichting voor de gemeente is dat een gemeentelijke structuurvisie dient te worden vastgesteld. Lag in de ‘oude’ Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) de nadruk op toelatingsplanologie in de vorm van een structuurplan. In de ‘nieuwe’ Wet ruimtelijke ordening (Wro) ligt het accent op ontwikkelingsplanologie in de vorm van een structuurvisie.

Een structuurvisie dient, naast de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid, n.l. ook in te gaan op de wijze waarop de raad zich voorstelt de in de structuurvisie voorgenomen ontwikkelingen te realiseren. Er kan dus niet worden volstaan met louter ruimtelijke (vrijblijvende) visievorming. De gemeente Meerssen moet zich in de in 2010 in voorbereiding zijnde vast te stellen structuurvisies (voor de kommen en voor buitengebied) ook uitspreken over haar rol bij de realisatie van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen met een rechtstreeks ambitieniveau. Hieruit zal duidelijk worden of de gemeente zelf het initiatief neemt bij de realisatie (actief grondbeleid), of de gemeente onder voorwaarden de initiatieven van marktpartijen faciliteert (passief grondbeleid) of dat de gemeente ten behoeve van de realisatie open staat voor samenwerkingsverbanden met marktpartijen (samenwerking). Een bestuurlijke uitspraak over de rol van de gemeente bij de uiteindelijke realisatie van de ruimtelijke ambities houdt direct verband met het door de gemeente te voeren grondbeleid. Bij deze nota wordt op basis van de toekomstvisie Meerssen al een zodanige bestuurlijke uitspraak gedaan. Bij de nog vast te stellen structuurvisies wordt deze nader geconcretiseerd.

3.1.2. Bestemmingplannen - ontwikkelingsplanologie

Deze wettelijke veranderingen maken een herbezinning op de te voeren ruimtelijke strategie en de grondbeleidstrategie ten opzichte van het verleden noodzakelijk. Het heeft niet alleen gevolgen voor de structuurvisie, maar ook voor de daarop gebaseerde bestemmingsplannen, en eventueel daarbij behorende exploitatieplannen. Zo is duidelijk dat bij de vaststelling van een ruimtelijke maatregel op gronden van derden niet meer kan worden volstaan met louter een planologische maatregel gericht op bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Gelijktijdig dient duidelijk te zijn op welke wijze de gemeente de planologische maatregel wenst uit te voeren en wat de financiële gevolgen zijn indien hierover niet tijdig, dat wil zeggen voorafgaande aan de vaststelling van de planologische maatregel, tot bindende afspraken met de grondeigenaren is gekomen.

De gemeente maakt op grond van de nieuwe Wro, met het nemen van planologische besluiten niet meer alleen de ontwikkeling mogelijk, maar spreekt zich ook uit over de realisatie ervan. Zij draagt daarvoor ook een uitvoeringsverantwoordelijkheid. In de in 2010 door de raad vast te stellen structuurvisies geeft de gemeente aan wat haar rol is bij realisatie van de daarin voorgenomen ruimtelijke ambities. Ook voor de realisatie van nieuwe bestemmingsplannen geeft de gemeente deze rol aan.

Een tweede ontwikkeling die voortvloeit uit de nieuwe Wro, heeft betrekking op de positie van de gemeente bij de vaststelling en uitvoering van bestemmingsplannen. Indien een bestemmingsplan voorziet in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoals woningbouw, wordt gelijktijdig bij de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld, tenzij de raad besluit bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen. Dit kan indien de exploitatie en verhaal van kosten bij een overeenkomst is geregeld. Bij het privaatrechtelijke en publiekrechtelijke spoor wordt hierop nader ingegaan.

3.2.1 Privaatrechtelijk spoor anterieure overeenkomst

Het is verstandig en nu wettelijk geregeld dat er altijd eerst wordt getracht een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten alvorens de gemeente overgaat tot het vaststellen van een exploitatieplan en het verhalen van kosten volgens de wet. Het exploitatieplan, het zogenaamde publiekrechtelijke spoor, moet n.l. gezien worden als stok achter de deur, als het privaatrechtelijke spoor, te weten het sluiten van een overeenkomst voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld en waarbij het kostenverhaal van de exploitatiekosten is verzekerd, niet slaagt.

De verplichting om een exploitatieplan vast te stellen vervalt namelijk, indien ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan is gebleken dat het kostenverhaal voor alle in het plan betrokken eigendommen al op andere wijze is verzekerd, via een zogenaamde anterieure overeenkomst, en er voorts geen noodzaak is locatie- en faseringseisen te stellen. In dat geval beslist de raad, gelijktijdig bij de vaststelling van het bestemmingsplan, geen exploitatieplan vast te stellen. Daarnaast is nieuw dat er afspraken mogen worden gemaakt over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie (zie paragraaf 3.3.4).

Ook is een exploitatieverordening niet meer verplicht, daar de Grexwet hierin inhoudelijk voldoende voorziet. Tenslotte is in het kader van het bevorderen van gemeentelijke transparantie van het gemeentelijk grondbeleid in de wet bepaald dat de gemeente in de gemeenteberichten melding moet maken van gesloten overeenkomsten. Indien het kostenverhaal niet voor alle eigendommen met anterieure overeenkomsten is verzekerd, moet ook een exploitatieplan worden vastgesteld. Dit exploitatieplan heeft dan betrekking op alle percelen (met en zonder overeenkomst). Hieruit volgt dat de gemeentelijke verantwoordelijkheid met betrekking tot de vaststelling van met name bestemmingsplannen uitdrukkelijk is gewijzigd. Voortaan dient inzicht gegeven te worden in de vraag of het verhaal van kosten is verzekerd en of er een noodzaak is locatie-eisen te stellen.

3.2.2 Publiekrechtelijk spoor exploitatieplan

In het exploitatieplan worden zogenaamde locatie-eisen als ook eisen over aangewezen woningbouwcategorieën en eisen met betrekking tot de realisatie van het bestemmingsplan vastgelegd (bijv. ten aanzien van de kwaliteit openbare ruimte, fasering, uitvoering van werken en wijze van aanbesteding). Tevens behoort tot het exploitatieplan een exploitatieopzet, waarin de gemeente inzicht toont in de kosten en opbrengsten van de met de beoogde ontwikkeling verband houdende grondexploitatie.

3.2.2.1 Kostensoortenlijst exploitatie bij exploitatieplan

Voor wat betreft het opvoeren van kosten in de exploitatieopzet behorend bij het exploitatieplan, is de gemeente gebonden aan de limitatieve kostensoortenlijst die in afdeling 6.2 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen.

3.2.2.2 Weigeren bouwvergunning in strijd met exploitatieplan

Zodra een exploitatieplan tegelijk is vastgesteld met het ruimtelijke besluit (bestemmingsplan) dienen grondeigenaren bij de realisatie van het bestemmingsplan rekening te houden met de daarin opgenomen locatie-eisen en financiële voorwaarden. In geval van strijd met het van toepassing zijnde exploitatieplan worden de aangevraagde bouwvergunningen geweigerd.

3.2.2.3 Verhaal exploitatiekosten op grondeigenaren via bouwvergunning

De door de nieuwe Wro verhaalbaar gestelde grondexploitatiekosten worden ingevolge de wettelijke maatregelen verhaald op de grondeigenaren via de bouwvergunning in de vorm van een exploitatiebijdrage. Weigeren de grondeigenaren de kosten te betalen dan kunnen burgemeester en wethouders de bouw stil leggen en vervolgens na verloop van 3 maanden de bouwvergunning intrekken. Burgemeester en wethouders kunnen ook na verloop van een maand na het verstrijken van de betalingstermijn bij dwangbevel de exploitatiebijdrage invorderen.

Elk vast te stellen bestemmingsplan dat ontwikkelingen mogelijk maakt, is vergezeld van een anterieure overeenkomst (overeenkomst vooraf) met marktpartijen of van een exploitatieplan of een combinatie van beide. De eisen waaraan een exploitatieplan dient te voldoen zijn in de Grexwet opgenomen. Hiermede is de gemeentelijke exploitatieverordening voor nieuwe situaties vervallen. Aanvragen bouwvergunningen worden geweigerd indien deze in strijd zijn met het exploitatieplan. Het verhaal van de exploitatiekosten op de grondeigenaren, die geen overeenkomst sluiten, vindt plaats via de te verlenen bouwvergunningen.

De verhaalbaarheid van kosten is in de wet onderworpen aan een aantal basisregels. Zo wordt de opstelling van de financiële exploitatieopzet, als basis voor het afdwingbare kostenverhaal via het exploitatieplan, gebaseerd op de fictie dat de gemeente de enige grondexploitant in het gebied is. Dit betekent dat voor de kosten wordt uitgegaan van objectieve inbrengwaarden van de te ontwikkelen gronden en van een betrouwbare raming van de te maken en verhaalbare kosten. Voor de opbrengsten wordt uitgegaan van marktconforme grondprijzen.

3.3.1 Criteria kostenverhaal

Kostenverhaal vindt plaats aan de hand van de criteria:

• 1.

  profijt,

• 2.

  toerekenbaarheid en

• 3.

  proportionaliteit

1. Profijt

• De exploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen.

• Bij maatregelen, zoals bijvoorbeeld het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied, schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.

2. Toerekenbaarheid

• Er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Ook kosten die op een andere grondslag gedekt worden, bijvoorbeeld via gebruikstarieven en of subsidies, zijn niet toerekenbaar.

3. Proportionaliteit

• Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

3.3.2 Maximum kostenverhaal

Het kostenverhaal is aan maxima gebonden. Verhaald kan worden: “het totaal van kosten minus (externe) subsidies met als maximum het totaal van de grondopbrengsten”. De te verhalen kosten zijn op deze wijze gemaximeerd. Dit wordt de ‘macroaftopping’ genoemd. Dit betekent dat, bij een winstgevende ontwikkeling, het kostenverhaal beperkt is tot de geraamde kosten. Een eventueel grondexploitatieoverschot komt dus niet toe aan de gemeente maar aan de grondeigenaar. Indien de gemeente in een tekortlocatie tevoren geen anterieure overeenkomsten weet te sluiten waarbij het tekort wordt afgewenteld op de ontwikkelende eigenaren, maar desondanks een bestemmingsplan vaststelt, dan komt dit tekort, ook al heeft de gemeente niet het eigendom van de gronden, voor rekening van de gemeente.

Het gevolg van de nieuwe Wro/ Grexwet is dat de gemeente alleen nog winst kan maken op de grondexploitatie als zij actief grondbeleid voert of een samenwerkingsvorm aangaat als de locatie zich daartoe leent. In alle andere gevallen kan zij ten hoogste haar kosten terug verdienen of lijdt verlies. Kostenverhaal vindt plaats naar de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

3.3.3 Bovenwijkse voorzieningen

Bovenwijkse voorzieningen staan limitatief omschreven in artikel 6.2.5 Bro. Als de betreffende voorziening daar niet omschreven staat, is het geen bovenwijkse voorziening. Kenmerkend voor bovenwijkse voorzieningen is dat zij van nut zijn voor zowel een specifiek te ontwikkelen locatie als voor andere locaties. Deze andere locaties kunnen betrekking hebben op zowel bestaande als nog nieuw te ontwikkelen locaties.

Bij bovenwijkse voorzieningen dient zich de vraag aan in welke mate de kosten van zo’n voorziening aan een specifieke locatie of aan meerdere locaties kunnen worden toegerekend en hoe deze kosten zullen worden gedekt. De ligging van de voorziening t.o.v. de ontwikkellocatie is niet van belang. Een voorziening kan buiten het exploitatiegebied zijn, maar kan ook (gedeeltelijk) er binnen liggen.

Op deze toerekening aan de locatie zijn in de anterieure fase de drie criteria van kostenverhaal (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) niet rechtstreeks van toepassing. De gemeente kan deze criteria toepassen bij een anterieure overeenkomst maar kan ook andere afspraken maken met ontwikkelaars. Indien de gemeente bijdragen wil vragen aan bovenwijkse voorzieningen dan dient de voorziening in een ruimtelijk plan zoals een structuurvisie te zijn opgenomen. Bijdragen stort de gemeente in het fonds Bovenwijkse Voorzieningen Het fonds wordt aangewend voor de aanleg van de voorzieningen. De bijdrage wordt gelabeld, zodat duidelijk is voor welk project/voorziening de bijdrage is bedoeld. Deze bijdragen zijn niet inzetbaar voor andere gemeentelijke doelen. De aanleg van de voorziening is verplicht, ook als niet alle andere bijdragen al zijn verkregen. Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn een nieuwe rondweg of stadspark.

De gemeente kan bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen alleen vragen indien deze zijn opgenomen in een ruimtelijk plan. De bijdragen dienen te worden besteed aan de genoemde voorzieningen. Uitvoering hiervan is verplicht. Ten behoeve van de duidelijkheid inzake verhaal van bovenwijkse voorzieningen is bij deze grondnota een Beleidslijn Bovenwijkse voorzieningen Meerssen opgenomen.

3.3.4 Financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

Naast afspraken over de kosten van de grondexploitatie van de locatie kunnen een gemeente en een particuliere eigenaar in de anterieure overeenkomst vastleggen dat de eigenaar een financiële bijdrage levert aan ruimtelijke ontwikkelingen. De voorwaarde voor het afspreken van zo’n bijdrage is dat de ruimtelijke ontwikkeling in een structuurvisie is vastgelegd (artikel 6.24 lid 1 Wro). Bij de opstelling van de structuurvisies 2010 zal hiermee rekening worden gehouden. Een voorbeeld van een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is een bijdrage aan maatschappelijk belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur, in een ander gebied. De financiële bijdrage kan ook betrekking hebben op regionaal groen. Ook kan de gemeente een financiële bijdrage afspreken voor bijvoorbeeld het saneren of opknappen van oude bedrijventerreinen.

Het andere gebied hoeft niet in de directe omgeving van de nieuwe ontwikkeling te liggen.

De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden niet voor de financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. Wel is het redelijk om zich bij het sluiten van overeenkomsten te houden aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek en dient de gemeente zich op grond van de schakelbepalingen in de Algemene wet bestuursrecht altijd te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Vaak zal de locatie geen direct profijt hebben van de functie waaraan bijgedragen wordt. De bijdrage moet wel redelijk zijn. Daarbij kan een rol spelen of er een verband is tussen de locatie en de functie, waarvoor de bijdrage bedoeld is. De redelijkheid heeft ook betrekking op de hoogte van de bijdrage. Daaraan wordt niet voldaan, wanneer de bijdrage er toe leidt dat de ontwikkeling voor de particuliere eigenaar objectief gezien financieel-economisch niet meer haalbaar is.

De gemeente kan bij een anterieure overeenkomst financiële bijdragen vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen mits die zijn vastgelegd in de structuurvisie. De bijdrage moet wel redelijk zijn en het plan waarmede de bijdrage wordt belast moet financieel haalbaar blijven. In de in 2010 in voorbereiding zijnde vast te stellen structuurvisies worden de betreffende ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd.

3.3.5 Planschade verrekening

In artikel 6.24 lid1b Wro is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een contract kunnensluiten dat inhoudt dat projectontwikkelaars de uitgekeerde of geraamde planschade aan de gemeente vergoedt. Daarnaast kunnen bij grondexploitatieplannen de kosten van planschade worden omgeslagen over alle eigenaren in het exploitatiegebied, die gronden gaan bebouwen Bij samenwerkingsvormen wordt uiteraard eveneens in de daarvoor opgestelde contracten een regeling opgenomen om planschade ex artikel 6.1 Wro te verhalen, dan wel wordt hieromtrent een afzonderlijk verhaalscontract gesloten. De procedure verordening planschade is door de raad d.d. 18 september 2008 vastgesteld.

De Wro vergroot de regierol van de gemeente bij de inzet van grondbeleid, zowel bij het verhalen van kosten en het stellen van locatie-eisen. Voorwaarde is wel dat de locatie-eisen gebaseerd moeten zijn op geldend beleid. Het gaat het dan vooral om ruimtelijk beleid, dat nu dus meer dan ooit onlosmakelijk verbonden is met het grondbeleid.

In een vroeg stadium van de planvorming zal de gemeente intern een strategisch ruimtelijk en grondbeleidsstandpunt bepalen over de noodzaak en de gewenste inhoud van een overeenkomst dan wel exploitatieplan voor een exploitatiegebied of te ontwikkelen gebied. In dat zelfde vroege stadium zullen dan ook de uitgewerkte financiële contouren van de exploitatieopzet vorm moeten krijgen.

De raadsvergadering waarin het bestemmingsplan (en zo nodig het exploitatieplan) wordt vastgesteld, vormt een belangrijke knip in het proces. Tot dat moment kunnen onderhandelingen plaatsvinden (niet openbaar) tussen de gemeente en marktpartijen ten behoeve van een anterieure overeenkomst over kostenverhaal en locatie-eisen.

Eveneens is gedurende het gehele proces om te komen tot een ruimtelijke ontwikkeling strategisch en tactisch schakelen over de ruimtelijke- en grondexploitatie aspecten noodzakelijk. Hoe dit proces vorm krijgt, de bestuurlijke besluitvorming en de borging hiervan is nader geconcretiseerd in het Hoofdstuk 9 ‘Organisatie, Sturing en Verantwoording ruimtelijke maatregelen’.

De gemeente krijgt ruimere mogelijkheden, maar ook meer verantwoordelijkheden bij particuliere exploitatie. Dit vraagt om duidelijkheid in een vroeg stadium over wat de gemeente wil op een bepaalde locatie en een uitstekende afstemming tussen ruimtelijke en financiële aspecten. Dit past volledig in de ontwikkeling van toelatings- naar ontwikkelingsplanologie.

Aan het begin van deze paragraaf werd ook een aantal andere wettelijke ontwikkelingen genoemd, zoals de actualisatie van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten en de Onteigeningswet. Hoewel zeker niet onbelangrijk is deze actualisatie niet zo ingrijpend. Het betreft voornamelijk wijzigingen van procedurele aard. Deze zijn dus niet van fundamentele invloed op het kader waarbinnen de te maken keuzes in het grondbeleid moeten plaatsvinden. Vandaar dat er hier op deze wijzigingen niet nader wordt ingegaan.

In de toekomstvisie zijn de navolgende ambities van de gemeente Meerssen geformuleerd.

4.1.1 Werken

Meerssen ambieert ingevolge de toekomstvisie een gemeente te zijn voor mensen die voornamelijk elders werken. Het wil nadrukkelijk een woon- en leefgemeente zijn. Economische bedrijvigheid in de gemeente Meerssen is kleinschalig en bestaat uit een kleine agrarische sector, de bedrijven op de vier bedrijventerreinen en detailhandel en horeca in de kernen met het centrum van de kern Meersen als concentratiegebied.

De ambitie die de gemeente Meerssen heeft op het terrein van werken is dan ook beperkt. Het betreft het investeren in de herstructurering van de bedrijventerreinen om de vitaliteit in stand te houden, een beperkte uitbreiding van het bedrijventerrein Bamford, alsmede het actief versterken van het voorzieningenniveau in de kernen met het centrum van Meerssen als concentratiegebied. Op het gebied van toerisme kiest de gemeente Meerssen voor extensieve recreatie en toerisme en niet voor massa toerisme, zulks om de druk op de natuur en woonomgeving beheersbaar te houden. Ook zal het aantal overnachtingsmogelijkheden in Meerssen beperkt blijven.

De taakstelling van Meerssen in verband met de mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein Bamford is een sturende, voorwaardenscheppende en faciliterende. De gemeente beschikt namelijk niet over de vereiste gronden voor uitbreiding.

Voor het versterken van het voorzieningenniveau in de kernen met Meerssen als hoofdkern, zet de gemeente Meerssen in op kwalitatieve verbetering van de infrastructuur en een faciliterende rol voor het Midden- en Kleinbedrijf. Daar waar mogelijk wordt een vliegwieleffect bewerkstelligd via gerichte investeringen. Hierbij is voor het centrum van Meerssen actief grondbeleid aan de orde.

4.1.2 Landschap en natuur

Het Limburgse Heuvelland, een geaccidenteerd gebied bestaande uit bossen, weilanden en akkers, bepaalt de aanblik van de gemeente Meerssen. Het Meerssense natuurlandschap bestaat uit twee ecologische structuren. Een ervan strekt zich uit van de bossen ten noorden van Geulle, het Bunderbos, de Kruisberg en Wijngaardsberg naar de bossen ten noorden van Houthem. Een tweede ecologische structuur is het gebied langs de Geul het zogenaamde Beneden-Geuldal dat zich uitstrekt van Houthem via Meerssen tot aan de Maas. De landschappelijke ontwikkelingen in en rond Meerssen worden voor een belangrijk deel bepaald door de plannen van de Provincie Limburg, onder meer opgenomen in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg. Het beleid van de Provincie is sterk gericht op het versterken en ontwikkelen van de natuur- en landschapswaarden die richting gevend zijn voor ontwikkelingen op andere terreinen. De ambities van Meerssen zich verder te ontwikkelen als groene woongemeente sluiten hierbij goed aan.

Een directe taakstelling in het kader van het grondbeleid is hierbij voor de gemeente thans nog niet aan de orde. Niet uitgesloten mag worden dat dit in de toekomst wel aan de orde kan zijn, bijvoorbeeld gebiedsontwikkeling GOMMV.

4.1.3 Verkeer en Vervoer

Meerssen te profileren als aantrekkelijke woongemeente heeft voor het verkeer en vervoer twee consequenties. Meerssen moet goed aangesloten zijn op het regionale en landelijke verkeersnet. De verkeersintensiteit in Meerssen moet goed aansluiten bij het landelijke karakter. Met het A2-project wordt voor Meerssen tegemoet gekomen aan de verkeers- en vervoersambities: het verminderen van het sluipverkeer (tussen A2 en de A79) en daarmee het verminderen van de verkeersintensiteit binnen de gemeente.

4.1.4 Maatschappelijk voorzieningen

Van doorslaggevend belang voor een aantrekkelijke woongemeente zijn een bloeiend sociaal leven en een sterke sociale samenhang van de kernen. Belangrijkste doel daarbinnen is behoud van voldoende, gespreide maatschappelijke voorzieningen voor inwoners. Meerssen handhaaft kwalitatief hoogstaande zorgvoorzieningen, streeft naar een blijvend groot aanbod van sportverenigingen en vrijwilligersclubs en ambieert het voortbestaan van een zeer goed ontwikkelt cultureel en muzikaal verenigingsleven. Basisscholen zijn voor iedere kern beschikbaar en dat moet zo blijven, net als de aanwezigheid van een school voor voortgezet onderwijs. Het maatschappelijk beleid gaat ook hand in hand met het fysieke beleid. Genoemde maatschappelijke voorzieningen moeten ook fysiek de ruimte worden gegund. Een directe taakstelling voor het te voeren grondbeleid is mogelijk aan de orde bij de uitbreiding van de Wilgenhof, Revitalisering Beukeloord en bij de samenvoeging Basisschool kern Meerssen.

4.1.5 Wonen

Gegeven de bevolkingsprognoses zal de behoefte aan woningen de komende jaren eerst stijgen om vervolgens structureel te dalen. Vanaf 2017 neemt naar verwachting de woonbehoefte sterk af. Er zal daarmee nu al rekening moeten worden gehouden in onze bouw- herstructureringsprogramma’s. Vanwege de gezinsverdunning en vergrijzing zal de komende jaren met name een kwalitatieve aanpassing van de woningvoorraad noodzakelijk zijn.

Er is een groeiende behoefte aan kwalitatief hoogwaardige appartementen. Ook aan starters-woningen lijkt een groeiende behoefte te ontstaan. Deze behoeften zijn in de woningbouwprogramma’s verwerkt. De relatie woningbouw – grondbeleid is met name geconcretiseerd in het woningbouwprogramma en daarbij behorende ambities.

De regionale woonvisie voor Maastricht en Mergelland van 2006 onderschrijft het belang van een woningvoorraad die kwalitatief op orde is. In het bijzonder de vergrijzing en het onder druk staande voorzieningenniveau en leefbaarheid worden genoemd als belangrijkste factoren.

De bouwambitie voor de gemeente Meerssen, zoals deze in de regionale woonvisie 2005-2009 was geformuleerd, hield realisatie van ruim 400 woningen (oorspronkelijk basisprogramma was 165 stuks) in voor de periode tussen 2005 en 2009 en vervolgens in de periode 2010-2014 nog eens 247 woningen.

De bouwopgave moest plaats vinden binnen enkele vastgestelde voorwaarden:

• •

  Behoud van het 'dorpse' woonmilieu;

• •

  Prijs: 50% betaalbaar / 50% duur;

• •

  Woningtype: 70% grondgebonden / 30% gestapeld;

• •

  Marktsegment: 50% huur / 50% koop;

• •

  Van deze nieuwbouw zal 92% worden gerealiseerd in inbreidings-, herstructurerings- en functieveranderingslocaties.

In de regionale woonvisie was tevens uitgegaan van een gemeentelijke 'extra ambitie' van 230 woningen in Meerssen in de periode tot 2009. Deze komt bovenop het basisprogramma van 165 woningen. Omdat deze grote aantallen niet strikt noodzakelijk zijn voor de Meerssense behoefte, wordt het overige deel toegerekend aan de ambitie als woongemeente.

Het in 2009 vastgestelde beleidsplan wonen in Meerssen Trends en ontwikkelingen tot 2020 geeft een nadere concretisering van de hetgeen in de ontwikkelingsvisie en de regionale woonvisie omtrent het wonen is aangegeven. In een groot deel van Zuidelijk Limburg, zo vermeldt het plan in de inleiding, doet zich de laatste jaren een daling van de bevolkingsomvang voor. Ook in de gemeente Meerssen daalt de bevolking. Terwijl de gemeente in 2000 nog 20.267 inwoners telde, is dit per 2009 afgenomen tot 19.691 inwoners. Dit betekent echter niet dat ook het aantal huishoudens afneemt. Door de huishoudenverdunning zijn er in 2008 meer huishoudens in de gemeente (8.382) dan er in 2000 waren (8.155). De toename van het aantal huishoudens zal zich naar verwachting doorzetten tot het jaar 2017, wanneer het aantal van circa 8.540 huishoudens zal zijn bereikt. Ten opzichte van het huidige niveau betekent dat nog een toename van circa 160 huishoudens. In 2020 zal het aantal huishoudens vermoedelijk zijn afgenomen, naar verwachting tot circa 8.490. Zo’n 50 stuks minder dus dan het maximum.

Onder andere door de gunstige ligging ten opzichte van Maastricht en Sittard-Geleen heeft Meerssen de ambitie om de komende jaren de gelegenheid te bieden om circa 200 méér nieuwe woningen te bouwen dan op grond van de eigen huishoudenontwikkeling gerechtvaardigd zou zijn.

In onderstaande tabel zijn de woningaantallen opgenomen die volgens de prognoses nodig zijn.

Overzicht behoefte raming 2008-2020

De behoefte van de woningbouw kan nagenoeg vertaald worden in het reeds bestaande programma. Dit betekent dat er in principe geen nieuwe plannen moeten worden toegevoegd tenzij bestaande plannen niet doorgaan of nieuwe plannen in plaats van bestaande komen omdat zij een kwalitatief betere invulling van de behoefte bewerkstelligen

Overzicht woningbouwprogramma 2009-2020 *)

*) peiljaar 2009

Op basis van het behoefte onderzoek en de vertaling hiervan in bovenstaand programma zijn voor de gemeente Meerssen de navolgende ambities in het kader van woningbouw gedefinieerd.

De ambitie woningbouw voor de gemeente Meerssen is als volgt *):

• •

  het basisprogramma is de in bovenstaande tabel opgenomen projecten;

• •

  dat hiermee wordt voorzien in de woningbehoefte van 280 woningen voor de eigen doelgroepen (het hoge behoefte scenario is daarbij als uitgangspunt genomen);

• •

  dat hiermee tevens wordt voorzien in de behoefte van buitenaf van 200 nieuwe duurzamewoningen waardoor er een versterking van de regionale woonfunctie plaatsvindt;

• •

  circa 350 woningen geschikt voor ouderen, en tenminste 36 zorgwoningen;

• •

  200 huurwoningen, waarvan 25% goedkoop

• •

  geen nieuwe uitleg locaties (ook niet binnen de rode contouren) dan die zijn opgenomen in het vigerende bouwprogramma tot 2020;

• •

  bouwprojecten die een aantoonbare bijdrage leveren aan de vitaliteit van de kernen krijgen voorrang;

• •

  prioriteit ligt bij een goede verdeling (criteria behoefte doelgroep) van de bestaande woningvoorraad boven nieuwbouw (actief voorraadbeleid);

• •

  prioriteit ligt bij levensloopbestendig bouwen en hoog niveau van duurzaam bouwen;

• •

  medewerking verlenen aan de woningbouwprojecten van derden, wanneer sprake is van een kwaliteitsimpuls voor de omgeving;

• •

  bij grondgebonden duurzame woningen het accent leggen op vrijstaande met een ruim gebruiksoppervlak (tenminste ca 140 m² gebruiksoppervlakte).

• •

  het aantal bij de woningcorporatie actief ingeschreven woningzoekenden, te reduceren tot maximaal 50, uitgaande van een mutatiegraad van 90 eenheden per jaar); (peiljaar 2008: 400 stuks);

• •

  de voorkeur geven aan de projecten van de actieve grondexploitatie (Kloosterweg, Juniorcollege**), centrumplan Meerssen (Markt) 3e fase)

*) peiljaar 2009;

**) Inmiddels heroverweging aan de orde ofwel woningbouw danwel onderwijs bestemming voortzetten.

Er zijn verschillende strategieën van grondbeleid waarmee in meer of mindere mate de geformuleerde doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid gerealiseerd kunnen worden. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Daarnaast is een aantal tussenvormen te onderkennen, zoals het bouwclaimmodel en de publiek-private samenwerking (PPS). Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen, overgaat tot het kopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en verkopen van grond.

5.1.2 Actief grondbeleid

De gemeente speelt bij een actief grondbeleid een dominante en actieve rol: zij verwerft gronden, maakt bouwrijp en geeft gronden uit. Door middel van een actief grondbeleid streeft de gemeente naar een maximaal sturende rol in zowel de productie als de exploitatie van locatieontwikkelingen. De gemeente heeft hierbij voldoende kaarten in handen om de planontwikkeling te sturen en de gemaakte kosten zoveel mogelijk te verhalen via de gronduitgifte(prijs).

Echter, actief grondbeleid vereist doorgaans de nodige financiële armslag van de gemeente (met name rentelasten als gevolg van verwervingen, investeringen in sloop en sanering, investeringen in bouw- en woonrijp maken, afdekken financiële risico’s). Daarnaast vereist een actief grondbeleid doorgaans een wat grotere inspanning van het ambtelijk apparaat dan faciliterend grondbeleid. Actief grondbeleid is de afgelopen jaren in geringe mate in Meerssen toegepast.

Thans is actief grondbeleid van toepassing voor de plannen:

• -

  Marktplein Geulle;

• -

  Kloosterweg;

• -

  Markt 25.

Voordelen actief grondbeleid:

• •

  Maximale sturing op doelstellingen en planontwikkeling mogelijk;

• •

  betere markt- en onderhandelingspositie;

• •

  mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren;

• •

  kostenverhaal via gronduitgifte;

• •

  mogelijkheid om winst te behalen.

Nadelen actief grondbeleid:

• financiële ruimte nodig;

• meer risico’s, omdat de gemeente risicodragende partij is.

Deze bijzondere vorm van actief grondbeleid wordt veelal gekozen als private partijen grondposities hebben in het plangebied. Het bouwclaimmodel houdt in dat private partijen de door hen verworven gronden in het plangebied verkopen aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij na de grondontwikkeling bouwkavels kunnen verkrijgen in het plangebied, tegen de gebruikelijke uitgifteprijs van de gemeente. De grondexploitatie blijft in dit model een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid en de gemeente draagt dan ook het grondontwikkelingsrisico. Deze vorm van actief grondbeleid is in de gemeente Meerssen nooit toegepast.

Het bouwclaimmodel is in feite een variant op het actieve grondbeleid, met dit verschil dat de afnemer van grond vooraf bekend is en de ontwikkelaar een gegarandeerde mogelijkheid heeft om te bouwen op de grond. De voor- en nadelen van het bouwclaimmodel komen overeen met de voor- en nadelen van actief grondbeleid.

Afhankelijk van de eigendomsposities op de gemeentelijke grondmarkt is het voor de gemeente niet altijd mogelijk of wenselijk om objecten enkel actief te verwerven, de gronden bouw- en woonrijp te maken en vervolgens weer uit te geven aan een ontwikkelende partij. Daardoor ontstaat soms de wens of noodzaak om samen te werken met private partijen. Het betreft dan ook een tussenvorm van actief en passief grondbeleid. Een dergelijke publiek-private samenwerking (PPS) kent meerdere verschijningsvormen.

Samenwerkingsovereenkomst

De meest gebruikte constructie is die van een samenwerkingsovereenkomst (SOK).

Een samenwerkingsovereenkomst bevat in ieder geval afspraken over:

• •

  projectomschrijving;

• •

  grondverwerving en inbreng van gronden door deelnemers;

• •

  gronduitgifte;

• •

  inhoudelijke kwaliteitskaders (beeldkwaliteit, technische kwaliteit);

• •

  publiekrechtelijke medewerking;

• •

  afname - en realisatieverplichting;

• •

  projectorganisatie;

• •

  planning;

• •

  risicoverdeling;

• •

  zeggenschap en besluitvorming;

• •

  afscheidsregeling

In principe kan op basis van een samenwerkingsovereenkomst de gehele samenwerking worden geregeld. Contractueel worden dan afspraken over de genoemde aspecten gemaakt. Hiermee vormt de samenwerkingsovereenkomst de lichtste juridische vorm.

Gezamenlijke rechtspersoon

In beginsel zal in alle gevallen een samenwerkingsovereenkomst worden opgesteld tussen de deelnemende partijen. Het oprichten van een gezamenlijke rechtspersoon, ook wel joint-venture genoemd, kan hiervan een uitvloeisel vormen. Het joint-venture model komt vooral in beeld wanneer de gemeente een gebied wil ontwikkelen en in dat gebied sprake is van een aanzienlijke grondpositie van één of meer marktpartijen. Deze constructie is in onze gemeente tot op heden niet toegepast.

Voor de vorming van een gezamenlijke rechtspersoon wordt meestal een CV/BV-constructie gebruikt. De betrokken partijen brengen veelal de in bezit zijnde gronden gelegen binnen het plangebied in. De rechtspersoon verwerft de overige benodigde gronden, maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft deze weer uit of zorgt voor de daadwerkelijke realisatie van vastgoed. Essentieel bij een joint-venture is dat gemeente en marktpartij(en) de kosten, opbrengsten, risico’s en zeggenschap delen.

Maatwerk

Het opzetten van een samenwerkingsvorm is voor ieder project maatwerk, waarbij ook een mengvorm van bovenstaande vormen van samenwerking kan worden overeengekomen. Op voorhand zijn hiervoor geen principekeuzes te maken. Per project wordt een toegesneden samenwerkingsconstructie opgezet en uitonderhandeld met marktpartijen. PPS-constructies zijn ook door de gemeente Meerssen toegepast.

5.1.5 Faciliterend c.q. passief grondbeleid

Bij faciliterend veelal passief grondbeleid genoemd is de grond geheel of grotendeels in handen van private partijen. In dat geval verzorgen de private partijen de bebouwing of uitgifte van de gronden en meestal ook het bouw- en woonrijp maken. De gemeente kan met name via de kaderstellende startnotitie, het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan nog invloed uitoefenen op de ontwikkeling. Op basis van de nieuwe Grondexploitatiewet kan de gemeente bovendien locatie-eisen en eisen over woningbouwcategorieën stellen. Hiermee wordt de regierol van de gemeente bij particuliere grondexploitaties vergroot.

Eén van de voordelen van faciliterend grondbeleid voor de gemeente is een geringer risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitatie. De gemeente faciliteert de (voorgenomen) ontwikkelingen onder andere door:

• •

  het hanteren van de ter beschikking staande grondbeleidsinstrumenten

• •

  het vaststellen van ruimtelijke, programmatische, kwalitatieve en financiële kaders ter zake de betreffende locatieontwikkeling;

• •

  het zo nodig aankopen van gronden ter versterking van de gemeentelijke positie om ook daarmee beoogde ontwikkelingen te bevorderen dan wel ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

5.1.6 Overzicht voordelen en nadelen

De vormen van grondbeleid die hiervoor beschreven zijn, zullen in de praktijk niet zo zwart-wit voorkomen. Vaak loopt de ene vorm in de andere over en kan het zelfs zo zijn dat in de verschillende fasen van een locatieontwikkeling meerdere vormen aan bod komen. Per vorm van grondbeleid zijn er voordelen en nadelen. Ook het met publiek-private samenwerking gebruik maken van een mix van de verschillende vormen van grondbeleid kent voor- en nadelen.

Schematisch weergegeven ziet dat er als volgt uit

5.2.1 Verwerving

Met name bij het voeren van actief grondbeleid ligt de nadruk op het verwerven van gronden. Door de grond in bezit te hebben houdt de gemeente de maximale invloed op de ruimtelijke ontwikkeling en de daarbij behorende kosten en opbrengsten. Ook het versterken van de strategische positie van de gemeente kan een reden zijn voor verwervingen. Hierbij zullen onderstaande instrumenten een belangrijke rol spelen.

5.2.2 Minnelijke verwerving

Bij minnelijke verwerving tracht de gemeente de beoogde gronden te verwerven via het marktmechanisme van vraag en aanbod. Als er sprake is van actief grondbeleid kan de verwerving bekostigd worden uit de betreffende grondexploitatie. Minnelijke verwerving heeft voor de gemeente de voorkeur. Op deze wijze is de kans dat de belangen van zowel de gemeente als de verkoper het best gediend worden het grootst.

5.2.3 Vestigen van voorkeursrecht

De gemeente kan voorkeursrecht vestigen, door toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Dit betekent dat de gemeente, in een te ontwikkelen locatie, vooruitlopend op de actieve planontwikkeling van deze locatie,voorrang krijgt bij aanbiedingen tot koop van gronden en opstallen die gelegen zijn binnen deze locatie. Per 1 juli 2008 is de procedure tot vestiging van voorkeursrecht vereenvoudigd. Deze vereenvoudiging houdt in dat het college van burgemeester en wethouders en de raad niet meer betrokken zijn bij de verlenging van een voorkeursrecht. De verlenging van een voorkeursrecht geschiedt vanaf juli 2008 van rechtswege op het moment dat een structuurvisie en daarna een bestemmingsplan of projectbesluit wordt vastgesteld. Hierbij is van belang dat het vestigen van een voorkeursrecht direct gekoppeld is aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Daarbij is de gemeente gedwongen binnen bepaalde termijnen een ruimtelijk plan op te stellen en in procedure te brengen, anders vervalt het voorkeursrecht.

5.2.4 Onteigening

Onteigening, via toepassing van de Onteigeningswet, heeft tot doel de overheid in staat te stellen een eigendom van een derde te ontnemen en zakelijke en persoonlijke rechten te doen vervallen. De mogelijkheid tot onteigening kan de onderhandelingen inhoudelijk en in tijd vergemakkelijken en versnellen.

De regering heeft per 1 juli 2008 de onteigeningswet aangepast, zodat de onteigeningsprocedure doelmatiger is geworden. De gemeente kan nu eenvoudiger en sneller het eigendom over de benodigde gronden verkrijgen. Toch blijven er stringente wettelijke eisen gelden waaraan de gemeente moet voldoen. Het blijft een relatief lange procedure waarin de raad de meest cruciale positie inneemt, doordat zij het onteigeningsplan vast moet stellen (Kroon keurt goed).

De gemeente ziet bestemmingsplanonteigening als een bruikbaar instrument in het gemeentelijk grondbeleid. Waar nodig wordt dit instrument ingezet als extra zekerheid dat de ruimtelijke planning van de gemeente geen gevaar loopt.

Met de start van de minnelijke onderhandelingen zullen de voor- en nadelen van een eventuele onteigeningsprocedure in kaart worden gebracht en afgewogen. Een onteigeningsplan wordt altijd door de gemeenteraad vastgesteld.

Beleidsregel

Minnelijke verwerving vormt het uitgangspunt van de gemeente. Slechts indien deze aanpak niet tot het gewenste resultaat leidt, wordt overgegaan tot het opstarten van een onteigeningsprocedure.

Voor kostenverhaal, bijdragen kosten bovenwijkse voorzieningen, verevening en financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, wordt verwezen naar de desbetreffende paragrafen bij Hoofdstuk 3. Kostenverhaal bij samenwerkingsvormen is een kwestie van het maken van afspraken met c.q. onderhandelen met private partners.

Voor de gemeente Meerssen zijn alle vormen van grondbeleid (actief, faciliterend of een tussenvorm) in principe aanvaardbaar. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie zoals die door het college en raad op basis van een analyse in de projectstartnotitie/kaderstellende notitie wordt beoordeeld.

Factoren die bij deze afweging worden betrokken zijn:

• •

  de mogelijkheid, gelet op de marktsituatie, tot het verwerven van grond;

• •

  de mogelijkheid die de grondexploitatiewet biedt om de beoogde doelen te bereiken;

• •

  het gemeentelijk ambitieniveau voor wat betreft de locatie en/of de omgeving;

• •

  de noodzaak tot sterke gemeentelijke sturing om de gemeentelijke doelen te bereiken;

• •

  de mogelijkheid om de locatie op zijn minst budgettair neutraal te kunnen exploiteren;

• •

  specifiek benodigde deskundigheid;

• •

  de ontwikkelingstermijn.

In de praktijk komt een mix van beleid voor. Daar waar mogelijk, is een actief grondbeleid gevoerd. Dit gold met name voor plannen waarvoor een sterke inhoudelijke sturing gewenst was. Ook voor uitbreidingslocaties is in het verleden een actief beleid gevoerd. Bij inbreidingslocaties is meestal gekozen voor faciliterend grondbeleid. In sommige gevallen is gekozen voor samenwerking met private partijen.

De keuze bij het voeren van een actief grondbeleid omvat tevens de mogelijkheid tot het doen van strategische aankopen. De gemeente kiest ervoor om bij elke gelegenheid die zich voordoet om een perceel grond aan te kopen op dat moment te opteren voor een passend verwervingsbeleid, dat in principe zoveel mogelijk aansluit bij een actief grondbeleid.

Er zijn verschillende redenen om over te gaan tot strategische aankopen:

• •

  verkrijgen van een (sterkere) grondpositie op bepaalde locaties vooruitlopend op verwachte planvorming;

• •

  het op gang brengen of versnellen van ontwikkelingen;

• •

  verwerven van gronden in een vroegtijdig stadium, wanneer de verwervingsprijs lager ligt dan in een later stadium van een ontwikkeling;

• •

  verwerven van gronden en/of panden als ruilobjecten ter compensatie bij verwervingen.

Bij strategische aankopen is het wenselijk om snel in te springen op onverwachte mogelijkheden, voor zover deze passen binnen de gemeentelijke ambities zoals vastgelegd in de diverse ruimtelijke beleidsplannen. Voordat het college tot daadwerkelijke aankoop overgaat wordt het presidium ter zake gehoord, waarbij ook de dekking voor de aankoop zal worden aangeduid.

Bij het te voeren grondbeleid worden de onderstaande uitgangspunten in acht genomen.

Gemeentelijke visie bepalend

De gemeente richt zich in eerste instantie op het formuleren van kaders m.b.t. ambities, visie en de ontwikkelingsrichting (structuurvisie, bestemmingsplannen) van de kernen en locaties. Dat is noodzakelijk om met succes een proces aan te sturen en tot een gewenst resultaat te kunnen komen. Daarna pas wordt het traject van onderzoek, overleg en samenwerking met mogelijke private partners ingezet.

Samenhang tussen grondbeleid en ruimtelijk, economisch en volkshuisvestingsbeleid

Er bestaat een nauwe samenhang tussen het ruimtelijk, economisch en volkshuisvestingsbeleid enerzijds en het grondbeleid anderzijds. Op basis van de genoemde beleidsvelden wordt afgewogen op welke wijze het grondbeleid wordt ingezet. Het ruimtelijk, economisch en volkshuisvestingsbeleid hebben daarom invloed op het grondbeleid onder meer door de verdeling van de diverse functies over de beschikbare ruimte. A contrario geredeneerd wordt de realisatie van genoemde beleidsvelden mede bepaald en begrensd door de mogelijkheden van de beschikbare grondbeleidsinstrumenten.

Samenwerking marktpartijen

De gemeente Meerssen heeft geen sterke grondpositie zodat voornamelijk gekozen moet worden voor passief grondbeleid. Om de gemeentelijke beleidsdoelen toch zoveel mogelijk te kunnen realiseren, is samenwerking met marktpartijen van groot belang. De mate waarin de gemeente hierbij een initiërende en regisserende rol kan opeisen, hangt af van het soort samenwerking dat bij een locatieontwikkeling mogelijk is. Bij het bouwclaimmodel heeft de gemeente in hoofdzaak de regie tot en met bouw- en woonrijp maken. In een PPS wordt de regie gedeeld met de andere participerende partijen. Bij het sluiten van een exploitatieovereenkomst kon de gemeente tot voor kort slechts kaders stellen aan de nieuwe ontwikkeling en was de regierol minimaal. Met de komst van de Grondexploitatiewet is de regierol van de gemeente in deze situaties aanzienlijk verbeterd.

Inzet grondbeleidsinstrumenten

Steeds zal tijdig moeten worden afgewogen op welk moment en afhankelijk van de ruimtelijke plannen, welke grondbeleidsinstrumenten al dan niet integraal ingezet moeten worden. De toe te passen instrumenten moeten elkaar niet alleen aanvullen, maar ook versterken. Soms zullen allerlei omgevingsfactoren de keuze voor de meest ideale en gewenste “mix aan inzet van grondbeleidsinstrumenten” in de weg staan. Het meest haalbare zal dan ingezet en geaccepteerd moeten worden.

Voorafgaand aan het opstarten van een nieuw project wordt door de raad een kaderstellende projectstartnotitie vastgesteld. Deze startnotitie geeft een beschrijving van het plangebied en geeft een overzicht van de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het plangebied. Daarnaast worden het relevante beleid, de onderzoeksvragen en de organisatorische en financiële aspecten globaal beschreven.

Bij de financiële aspecten wordt aangegeven hoe de grondpositie van de verschillende betrokken partijen is en wordt een keuze gemaakt tussen actief of faciliterend grondbeleid dan wel een vorm van samenwerking. Deze kaderstellende project startnotitie is bepalend voor het openen van een projectexploitatie.

Beleidsregel:

Uitgangspunt is actief grondbeleid, tenzij dit op grond van één of meerdere redenen ongewenst of niet goed mogelijk is. Hierna wordt de voorkeur gegeven aan samenwerking met marktpartijen en tenslotte aan faciliterend grondbeleid, waarbij primair een anterieure overeenkomst wordt nagestreefd en het exploitatieplan het slotstuk vormt.

Factoren die bij deze afweging worden betrokken zijn:

• •

  de mogelijkheid, gelet op de marktsituatie, tot het verwerven van grond;

• •

  het gemeentelijk ambitieniveau voor wat betreft de locatie en/of de omgeving;

• •

  de noodzaak tot sterke gemeentelijke sturing om de gemeentelijke doelen te bereiken;

• •

  de mogelijkheden met toepassing van de Grondexploitatiewet om regie te voeren;

• •

  de mogelijkheid om de locatie op zijn minst budgettair neutraal te kunnen exploiteren;

• •

  specifiek benodigde deskundigheid;

• •

  de ontwikkelingstermijn.

Bij elke gelegenheid die zich voordoet om een perceel grond aan te kopen, wordt op dat moment gekozen voor een passend verwervingsbeleid, dat in principe zoveel mogelijk aansluit bij een actief grondbeleid.

Het grondprijsbeleid is één van de onderdelen van het grondbeleid, dat op zijn beurt een instrument is voor de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Bij de vaststelling van de prijzen wordt, afhankelijk van de functie waarvoor een stuk grond door de afnemer zal worden gebruikt, een grondprijsmethodiek gehanteerd. De waarde van de grond is immers in hoge mate afhankelijk van de uiteindelijke bestemming. Daarbij hanteert de gemeente marktconforme prijzen.

Gelet op het feit dat tengevolge van de geringe grondpositie de mogelijkheden om actief grondbeleid te voeren voor de gemeente in de toekomst beperkt zijn, zal verkoop van ontwikkelde bouwgronden slechts sporadisch voorkomen. Gekozen wordt bij verkoop een onafhankelijke makelaar- taxateur in te schakelen. Op basis van de door deze te bepalen marktconforme grondprijs, waarbij de residuele grondwaarde methodiek wordt toegepast worden de gronden voor verkoop aangeboden. Hierna start de verkoopprocedure die deze makelaar begeleidt. Bij meerdere gegadigden kan worden ingeschreven waarbij de door onafhankelijk makelaar- taxateur vastgestelde marktprijs als minimumprijs geldt.

Beleidsregel

De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen, die gebaseerd zijn op de residuele grondwaarden methodiek. Bij verkoop wordt een onafhankelijk makelaar/taxateur ingeschakeld.

Gronden die voor de gemeente geen structurele of functionele betekenis hebben of zullen krijgen kunnen in beginsel uitgegeven worden. De navolgende beleidsuitgangspunten worden ten aanzien van de zogenaamde reststroken c.q. snippergroen gehanteerd. Gronden mogen niet bestemd zijn voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken. Daarnaast mogen zij geen onderdeel uitmaken van structureel groen of van importantie zijn voor ondergrondse infrastructuur. Op basis van een gemeentelijke inventarisatie is bepaald c.q wordt bepaald bij actualisatie bestemmingsplannen, welke stroken voor verkoop of voor verhuur of ingebruikgeving in aanmerking komen. Verkopen, verhuur en ingebruikgeving geschieden ook op verzoek.

De navolgende minimum verkoopprijzen zijn door het college vastgesteld en worden hanteerd na vaststelling van deze beleidsnota:

• 1.

  € 15,- per m² voor grond welke is gelegen op 40 of meer meter van de openbare weg en welke als achtertuin zal worden gebruikt;

• 2.

  € 25,- per m² voor grond binnen 40 meter van de openbare weg en welke bij de koper op grond van een andere titel in gebruik is als tuin en welke belast is met een zakelijk recht;

• 3.

  € 30,- per m² voor grond als bedoeld onder 2 maar dan zonder belasting met een zakelijk recht

• 4.

  € 50,- per m² voor grond welke als openbaar groen c.q. voor een andere functie in gebruik c.q. onderhoud bij de gemeente was.

Het college kan gemotiveerd van deze prijzen afwijken op basis van een taxatie door een onafhankelijk taxateur.

In de Programmabegroting van de gemeente Meerssen werden tot nu toe alleen risico’s van de lopende grondexploitaties globaal beschreven. Een aparte op de nog niet te kwantificeren risico’s toegesneden reserve was niet aanwezig. Wel is er in de algemene risico-reserve van de gemeente Meerssen een bedrag van € 225.000,- opgenomen. Tevens is er tot op heden geen voorziening voor verliesgevende projecten gevormd, terwijl de gemeente dit wel wettelijk verplicht is. De weerstandscapaciteit wordt thans gevormd door een op basis van een risicoanalyse van alle projecten gecalculeerde reserve grondexploitatie en voorziening voor verliesgevende projecten.

8.1.1 Reserve grondexploitatie

De reserve grondexploitatie heeft tot doel risico's binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. De reserve moet daarom voldoende van omvang zijn. Tevens kan de reserve dienst doen als egalisatiereserve grondexploitatie. Strategische aankopen worden in principe niet uit deze reserve gedekt. De stortingen in de reserve komen van positieve grondexploitaties. De onttrekkingen betreffen negatieve grondexploitaties en afboekingen van nog niet in exploitatie genomen gronden naar de marktwaarde. Zie voor een nadere uiteenzetting onderstaande matrix.

Reserve grondexploitatie:

Toelichting: Aankopen in het kader van strategische grondvoorraad worden, ter voorkoming van het vormen van stille reserves, op de balans gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien de verwervingsprijs groter is dan de geldende marktwaarde vindt afdekking plaats door deze reserve, mits de dekkingsgraad hoger is dan 125%.

8.1.2 Risicomanagement reserve grondexploitatie

De hoogte van de benodigde reserve grondexploitatie als weerstand voor de afdekking van risico’s moet goed worden onderbouwd. Voor de onderbouwing zijn meerdere methoden beschikbaar. Voor het afdekken van de risico's kan uit praktisch oogpunt worden gekozen voor de veel gebruikte Iflo-norm:

“Een berekeningswijze waarbij een percentage van 10% wordt genomen over het geïnvesteerde vermogen en nog te maken kosten voor de diverse grondexploitaties”.

Voor de berekening van de hoogte van het weerstandsvermogen voor de grondexploitatie gaat de Provincie uit van het voortschrijdend jaargemiddelde van de verkoopopbrengsten over een periode van 10 jaar. Te weten de werkelijke verkopen van de afgelopen 5 jaar en de verwachte opbrengsten van de komende 5 jaar. Hierbij dient een ondergrens van € 0,5 miljoen en een bovengrens van € 12,5 miljoen aangehouden te worden. Voor de gemeente Meerssen wordt de ondergrens conform deze richtlijnen eveneens vastgelegd op € 0,5 miljoen. Voor de bepaling van de bovengrens wordt door de raad voor een verfijndere manier gekozen, te weten:

Beleidsregel

• op basis van een risicokaart per project worden de verschillende niet te kwantificeren risico’s in kaart gebracht (dit betreft dus risico’s welke niet direct in een geldbedrag zijn te kwantificeren, bijvoorbeeld op het gebied van organisatie, politiek, archeologie etc.). Deze risico’s worden ingedeeld in een viertal risico vlakken, te weten: nihil, laag, midden of hoog. Door aan deze vlakken een waarde toe te kennen van respectievelijk 0%, 1%, 2% en 3% ontstaat een wegingsfactor. In totaal zijn er 17 gebieden waarop gemeten/beoordeeld wordt. Vanuit de kansberekening zullen de meeste projecten derhalve een totaal percentage kennen van tussen de 8% en 12% bij de actieve grondexploitaties;

• Bij de passieve grondexploitaties wordt de zelfde systematiek gevolgd, alleen zal het totaal percentage tussen de 0% en 2% liggen als gevolg van het feit dat de risico’s bij passieve grondexploitatie bijna geheel bij externe liggen. Tevens zullen de (te verwachte) boekwaarden veelal laag zijn;

• Vanuit de staat P (staat van grondexploitaties) overzichten, worden de meest recente boekwaarden van het lopend jaar, alsmede de verwachte boekwaarden in de komende 3 jaar weergegeven. Uitgaande van de statistische normaalverdeling wordt er vanuit deze 4 boekwaarden een gemiddeld boekwaarde berekend. De hierbij gekozen verdeling is (4 * huidig jaar, 3 * jaar T+1, 2 * T + 2 , en 1 * T+ 3)/10;

• Door vervolgens de gemiddelde boekwaarde per project te vermenigvuldigen met het totaal-risico-percentage, krijgt men het beslag op de reserve grondexploitatie.

In de bovenstaande systematiek gaat het om niet te voorziene/kwantificeren risico’s. De bovengenoemde systematiek sluit aan bij statische onderbouwingen van “normaal verdelingen”, alsmede bij branche gegevens.

Als dekkingsgraad voor de reserve grondexploitatie wordt aangehouden 125% van de gecalculeerde risico’s conform vermelde methode. Eerst boven de 125% vindt afroming plaats naar de algemene reserve. Indien de reserve onvoldoende hoog is, vindt binnen één jaar vanuit de algemene reserve aanzuivering plaats.

Deze voorziening dient om geraamde verliezen op projecten direct te nemen middels een onttrekking aan de reserve grondexploitatie en een storting in de voorziening verliesgevende projecten.

In onderstaande matrix is een en ander nader geconcretiseerd.

Voorziening verliesgevende projecten

Ten aanzien van het onderwerp tussentijdse winstnemingen is de gemeente gehouden aan het kader dat daarvoor door het rijk geschapen is in de “Circulaire nadere informatie besluit begroting en verantwoording” van 22 mei 2003. Daarin worden voorwaarden gesteld waaraan verwachte winstgevende bouwgrondexploitaties moeten voldoen alvorens tussentijds winst te nemen.

Deze voorwaarden zijn:

• -

  er is een betrouwbare, actuele kostprijscalculatie aanwezig;

• -

  de opbrengsten zijn voldoende zeker, dat wil zeggen dat er geen belangrijke verkopen meer moeten plaatsvinden;

• -

  de nog te maken kosten zijn goed in te schatten en kunnen op een verantwoorde wijze worden toegerekend aan het gerealiseerde en niet-gerealiseerde deel van de grondexploitatie.

Tussentijdse winstneming is volgens genoemde circulaire verplicht gesteld, teneinde te voorkomen dat in de rekening jarenlange stille reserves in stand worden gehouden. In verband hiermede is de navolgende beleidsregel voor de gemeente geformuleerd:

Beleidsregel

Tussentijdse winstneming geschiedt, na toetsing aan de voorwaarden zoals hierboven vermeld, indien 90% van de opbrengsten en kosten zijn gerealiseerd. De winstneming is in de meeste gevallen gelijk aan, en in ieder geval niet hoger dan, het exploitatiesaldo (boekwaarde) per 31 december van het verslagjaar.

Bij het opstellen van de exploitatieopzet dient ook rekening te worden gehouden met rente toerekening aan de grondexploitatie. In het verwachte eindsaldo van de grondexploitatie wordt dus rekening gehouden met volledige rentetoerekening totdat het plan wordt afgerekend. Deze rente berekening gebeurt op basis van het in de begroting gehanteerde rente-omslagpercentage en wordt berekend over de boekwaarde per 1-1 van het dienstjaar.

8.5.1 Rentetoerekening bij strategische grondaankopen of aankoop landbouwgrond

Strategische grondaankopen worden geactiveerd. Er zal op het actief rente worden bijgeschreven conform het in de begroting gehanteerde rente-omslagpercentage over de boekwaarde per 1-1 van het dienstjaar. Hierbij wordt opgemerkt dat de boekwaarde van deze grond nooit hoger mag zijn dan de marktwaarde. Als dit wel het geval is dient de waardering van de grond aangepast te worden aan de marktwaarde. Deze afboeking komt ten laste van de reserve grondexploitatie, mits de dekkingsgraad hoger is dan 125%.

Aankoop van landbouwgrond wordt geactiveerd. Er wordt geen rente bijgeschreven op het actief. De rentelasten worden binnen de exploitatiebegroting als last meegenomen. Indien de grond wordt verpacht worden de pachtopbrengsten als baat in de exploitatiebegroting meegenomen.

De reserve is bedoeld voor de financiering van grote civiele werken c.q. bovenwijkse werken. De voeding van de reserve vindt plaats door alle grondexploitaties. Bij actieve grondexploitatie kan dit door een bedrag per uit te geven m² bouwgrond. Bij pps-vormen en anterieure overeenkomst kan dit ook op die manier. Bij een exploitatieplan kan dit niet en dienen de toerekeningscriteria zoals in de wet worden genoemd te weten: causaliteit, profijt en proportionaliteit te worden toegepast. Voor de wijze van kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen is de beleidslijn bovenwijkse voorzieningen opgesteld.

Zie onderstaande matrix voor een nadere concretisering.

Reserve bovenwijkse voorzieningen

9.1.1 De gemeenteraad kaderstellend en richting gevend

Algemeen

De gemeenteraad stelt kaders en geeft richting door middel van het vaststellen en goedkeuren van beleidsnota’s (zoals de nota Grondbeleid), plannen, voorstellen en kredietaanvragen die door het college aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd.

Nieuwe grondexploitaties worden jaarlijks opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de begroting en zijn voornamelijk gebaseerd op de gemeentebrede programma’s (woningbouw, economie, verkeer en vervoer, natuur- en landschap etc.), zoals die in het desbetreffend begrotingsjaar zijn opgesteld. Uiteraard zijn ook de lopende exploitaties in deze paragraaf opgenomen, met onder andere de projectbeschrijvingen, looptijd saldi en risico’s. Concreet wordt hierbij aangegeven wat de acties m.b.t. de projecten voor het begrotingsjaar inhouden en de prioriteiten. Tevens wordt hierbij een doorkijk verschaft naar de komende jaren. Hiermede is dus het programmatisch aspect van de grondexploitaties gestalte gegeven. Voor de grondbeleidsuitgangspunten wordt in de paragraaf grondbeleid verwezen naar de Grondnota.

Nieuwe plannen - kaderstellende startnotitie

Bij de start van elk project waarbij sprake is van grondexploitatie, stelt de gemeenteraad een kaderstellende startnotitie vast. In deze startnotitie wordt voor het te ontwikkelen project een analyse en keuzes gemaakt met betrekking tot:

Grondexploitatiestrategie

Actief grondbeleid, samenwerking of facilitair grondbeleid in de vorm van een overeenkomst vooraf of exploitatieplan.

Inzet van grondbeleidsinstrumenten

Strategische verwervingen c.q. inzet van de Wet Voorkeursrecht gemeenten

Globaal Programma bijvoorbeeld

• •

  woningdichtheid

• •

  voorzieningen

• •

  kwaliteit openbaar gebied

• •

  verhouding uitgeefbare – niet uitgeefbare grond

Bovenwijkse voorzieningen

• •

  benodigde voorzieningen / aanpassingen aan infrastructuur, natuur en recreatie. De relatie met beleid voor bovenwijkse voorzieningen met vaststelling mate van toerekenbaarheid van kosten.

Planning

• •

  start besluitvorming programma’s van eisen, stedenbouwkundige randvoorwaarden

• •

  start besluitvorming/ ruimtelijke procedures

• •

  start van de bouw

Grondexploitatie gemeente

• •

  indicatieve exploitatieberekening en financiële haalbaarheidstoets (incl. risico’s)

• •

  subsidiemogelijkheden (Rijk, provincie)

• •

  opbrengsten potentie versus de risico’s

• •

  verwervingsrisico’s, realisatierisico’s, afzetrisico’s

• •

  besluiten tot vaststellen voorbereidingskredieten en openen exploitatie

• •

  indicatieve bepaling winstgevende, budgettair neutrale of verliesgevende exploitatie

Bij passieve grondexploitatie of samenwerkingscontract kan deze kaderstellende startnotitie de basis vormen voor de met exploitanten af te sluiten intentieovereenkomst.

Nieuwe plannen -projectplan

Na het vastleggen van de hoofduitgangspunten in de kaderstellende notitie wordt een nadere concretisering en financiele haalbaarheid van een plan doorgevoerd. Het college van burgemeester en wethouders stelt hiervoor een projectplan op waarin de uitvoering van een plan naar de ontwerp en realisatiefase wordt vormgegeven. Dit projectplan wordt ter kennis van de raad gebracht. Voor het college en ambtelijke organisatie, vormt dit plan de leidraad/contract voor de daadwerkelijke realisatie. Bij passieve exploitatie wordt dit projectplan, voor zover met derden overeenstemming is bereikt, in de vorm van een anterieure-/exploitatieovereenkomst gegoten.

Verdere besluitvorming raad bij ontwikkeling en uitvoering projecten

De navolgende besluitvorming is (kan) bij de uitvoering van exploitatieprojecten aan de orde(zijn):

• •

  vaststelling masterplan (al dan niet samen met kaderstellende startnotie);

• •

  vaststelling voorlopig ontwerp en concretisering activering grondexploitatie;

• •

  vaststelling definitief ontwerp;

• •

  vaststelling bestemmingsplan;

• •

  vaststelling afwijkingen m.b.t. gestelde plankaders.

9.1.2 Het college van Burgemeester en Wethouders: uitvoering en verantwoording

Uitvoering

De dagelijkse uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college van B&W. Het college voert het grondbeleid op diverse wijzen uit. Het college formuleert de beleidsvoornemens bij de begroting en dat geldt ook voor het grondbeleid. In de begroting is hiervoor ook een specifieke plek beschikbaar, namelijk de verplichte paragraaf grondbeleid. Gelet op het overwegend meerjarige karakter van het grondbeleid zal het college hier ook een meerjarige doorkijk geven van de beleidsvoornemens en de verwachte resultaten en risico’s.

Het college laat de beleidsplannen, nota’s, grondexploitaties, investeringsschema’s en kredietaanvragen opstellen zodat de gemeenteraad kaders en richting kan aangeven. Zij stelt de kaderstellende startnotities voor de besluitvorming in de raad op. Zij laat detailplannen uitwerken tot op het niveau dat er ook daadwerkelijk ontwikkeld en gebouwd kan worden.

Zij realiseert, gehoord het presidium, strategische verwervingen, laat gronden bouw- en woonrijp maken en geeft de grond weer uit als het college een actief grondbeleid voert. Als faciliterend grondbeleid een betere weg is om de gemeentelijke belangen te dienen, gaat zij anterieure overeenkomsten aan of stelt een exploitatieplan op. Ook kan het college samenwerkingsverbanden aangaan met ontwikkelaars als dat in het belang is voor de realisatie van de gemeentelijke ambities.

Verantwoording programmatisch

Drie maal jaarlijks informeert het college de gemeenteraad bij de Bestuursrapportages en Rekening omtrent de uitvoering van de in exploitatie zijnde projecten. Hierbij wordt een terugblik gegeven van de al dan niet gehaalde taakstellingen en de voortgang met betrekking tot de taakstelling van het desbetreffend begrotingsjaar. Deze rapportage is tevens bedoeld om te bezien of de lopende programma’s aangepast dienen te worden in die zin dat bestaande projecten dienen te worden afgevoerd en nieuwe projecten dienen te worden geëntameerd.

Verantwoording over de uitvoering van de activiteiten en financiële consequenties

De uitvoering van het grondbeleid brengt kosten, opbrengsten, financiële resultaten, prestaties en risico’s met zich mee. Over de uitvoering van het grondbeleid moet het college zich verantwoorden naar de gemeenteraad. Het moment bij uitstek om verantwoording af te leggen over het gevoerde beleid is bij de jaarrekening waar verslag wordt gedaan over de uitgevoerde activiteiten, de resultaten die dat heeft opgeleverd en hoe de risico’s beheerst zijn.

Daarnaast informeert het college de raad over:

• a.

  de herziening van de grondexploitaties waarbij de oorzaken van de herziening en het financiële effect die dat heeft, inzichtelijk wordt gemaakt;

• b.

  de fondsen en reserves;

• c.

  de gepleegde strategische verwervingen (achteraf);

• d.

  de risico’s.

9.2.1 Projectmatig werken

Algemeen

Binnen de gemeente Meerssen is er geen sprake van een afzonderlijk aan te wijzen grondbedrijf. De realisatie van het grondbeleid is verdeeld over meerdere afdelingen en is daarmee volledig geïntegreerd in de gemeentelijke organisatie. Het gaat hierbij om de begeleiding van de diverse ruimtelijke projecten en de juridische, technische en financiële ondersteuning daarvan, alsmede het opstellen van verantwoordings- financierings- en beslisdocumenten voor college en raad.

De projecten worden gestuurd door een projectleider die deel uitmaakt van de afdeling Bomil. De administratie van de grondexploitatie maakt eveneens onderdeel uit van de functie van een projectleider. De controle en toezicht geschiedt door het Afdelingshoofd Bomil en vervolgens door de Afdeling Bedrijfsvoering. Hiermede is van de gewenste functiescheidingen dan ook sprake.

Initiatieven projecten-intake

Bij pre-initiatieven vindt een centrale intake plaats. Er wordt een beschrijving van de locatie en grondposities vermeld. Tevens wordt de gewenste output aangegeven. Het initiatief wordt globaal beoordeeld op beleidsmatige en planologische aspecten, belemmeringen en randvoorwaarden en op kansen en risico’s.

In overleg met de initiatiefnemer wordt n.a.v. van een verzoek om een standpunt in te nemen m.b.t. een ruimtelijke relevant item (voorbode van een grondexploitatie) door het verantwoordelijke afdelingshoofd aan de hand van het vastgestelde intake-formulier een voorstel aan het MT gedaan, om te beslissen wie projectleider wordt, wiens portefeuille het betreft en de prioriteitsstellingvan het project. Vervolgens is de projectleider aan zet om het in de nota Grondbeleid vastgelegde proces te leiden en te doen plaatsvinden. Tevens wordt reeds bij de intake vastgelegd de inschatting van de ambtelijke uren, welke direct met de bevestiging richting verzoeker kenbaar gemaakt worden in de vorm van te verwachten facturering van voorbereidingskosten.

Kaderstellende/startnotitie

Na de verdere uitwerking van het intake-document wordt ambtelijk een concept kaderstellende notitie opgesteld die via de proces-lijn eerst aan het college en daarna de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. Met betrekking tot de inhoud van deze kaderstellende notitie zij verwezen naar hetgeen hiervoor bij de rol van de raad is opgemerkt.

Met deze notitie start formeel een nieuw plan. Ook is deze startnotitie maatgevend voor het openen van een grondexploitatie, alsmede voor het voteren van kredieten voor activiteiten die nodig zijn om te komen tot een ontwerpplan

Uitvoeringsnotitie-projectplan

Deze notitie is een nadere concretisering van de kaderstellende notitie, waarbij op basis van de doorgevoerde onderzoeken de haalbaarheid van een plan nader wordt geconcretiseerd .Hierin wordt met name ook de projectorganisatiestructuur zowel in- als extern bepaald, waaronder de bevoegdheden en verantwoording m.b.t. de sturing en verantwoording van het project, alsmede de ambtelijke inzet. Zie ook bij de rol van de raad.

Planning- voortgang- en verantwoording- sturingsrapportages – planning en control

De aanlevering van de navolgende plannings-voortgangs- en verantwoordingsrapportages zijn/worden voor de ambtelijke organisatie structureel verankerd.

1. In de programma begroting:

• •

  een compleet programma van de lopende, af te ronden en toekomstige grondexploitaties;

• •

  de vorm waarin de grondexploitaties gevoerd worden actief – niet actief – welk model;

• •

  een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitaties;

• •

  een geactualiseerde risico analyse per project op basis van de risicokaarten.

2. Bij de Berap/Programmarekening

• •

  een programmatische rapportage over de voortgang van alle projecten;

• •

  verantwoording van doorgevoerde herziene grondexploitaties;

• •

  verantwoording van de reserves en fondsen;

• •

  verantwoording van eventueel verrichte strategische aankopen;

• •

  een actuele risico analyse per project op basis van de risico kaarten.

3. Majeure afwijkingen m.b.t. de risico’s die niet waren voorzien in de risico- analyse op basis van de risicokaarten worden met een oplossingsrichting ter besluitvorming aan raad en college voorgelegd;

4. Voor de interne communicatie en sturing wordt voorafgaande aan de begroting, berap en rekening door de projectleiders aan het hoofd Bomil, MT en Portefeuillehouder gerapporteerd over tijd, geld en organisatie, communicatie en risico’s van projecten.

Ten einde de inzichtelijkheid met betrekking tot diverse fasen van een project, de daarbij behorende documenten en besluitvorming te vergroten is in de bijlagen een matrix genoemd “Rapportageschema projecten” opgenomen. Tevens zijn in de bijlagen de formats voor de intake, voortgangs- en verantwoordingsrapportage van de projectleiders en de risicokaart opgenomen.

Alle voortgangs- en verantwoordingsrapportages en risicokaarten worden vooraf besproken met de verantwoordelijke wethouder en het afdelingshoofd BOMIL. Daarna gaan ze naar de Afdeling BV, die ze verwerkt in het kader van de P&C-cyclus.

9.2.2 Planning en control Projecten administratie

De Planning en Control-cyclus van de grondexploitatie maakt uiteraard onderdeel uit van de gemeentebrede cyclus. De grondexploitatie neemt een bijzondere positie in, omdat de registratie plaatsvindt in een afzonderlijke projectenadministratie en niet in de gemeentelijke administratie. Wel vindt er een consolidatie plaats waarbij de grondexploitatie wordt opgenomen in de jaarrekening en begroting van de gemeente, maar de uitsplitsing hiervan vindt men alleen terug in deze projectenadministratie.

De begroting van de grondexploitatie is per complex opgezet in een exploitatieberekening. Deze worden jaarlijks geactualiseerd bij het opstellen van de jaarrekening en tussentijds bijgewerkt op beslismomenten per complex. Verder wordt jaarlijks een indicatieve meerjaren berekening gemaakt waarop de cijfers zoals op te nemen in de gemeentelijke begroting zijn gebaseerd. Deze meerjaren berekening is eveneens benodigd voor de berekening van het weerstandsvermogen ter dekking van de risico’s.

Alle onttrekkingen en stortingen in reserves en of voorzieningen worden voorgelegd aan de raad, middels een begrotingswijziging. De verantwoording geschiedt in de reguliere jaarrekening. In de gemeentebrede jaarrekening en begroting wordt een paragraaf Grondbeleid opgenomen. Hierin worden kort nieuwe beleidsontwikkelingen besproken en verder de financiële positie van de grondexploitatie en zeer in het algemeen de voortgang van de complexen.

Voor “projecten” (bijvoorbeeld particuliere principe verzoeken tot herbestemmingen/functie-wijzigingen etc) niet vallende onder de actieve of passieve grondexploitaties wordt dezelfde systematiek als bij de grondexploitaties gehanteerd met uitzondering van het uitgangspunt dat bij de projecten kleiner dan 50 uren voorgecalculeerde ambtelijke uren verantwoording achteraf plaatsvindt middels de planning & control cyclus. Het college stelt in dit geval de randvoorwaarden vast.

Met de komst van de nieuwe Wro, met als onderdeel de grondexploitatiewet (afdeling 6.4), krijgen gemeenten duidelijke en betere publiekrechtelijke instrumenten voor kostenverhaal, verevening en locatie eisen bij particuliere grondexploitatie. Een van de aspecten die een rol speelt bij het kostenverhaal zijn de bovenwijkse voorzieningen, voorzieningen die van nut zijn voor meerdere exploitatiegebieden.

De gemeente Meerssen beschikt momenteel niet over een beleidslijn Bovenwijkse voorzieningen. Wel beschikt de gemeente over de reserve Bovenwijkse voorzieningen. Deze reserve wordt gevoed vanuit de grondexploitaties. Die voeding is gebaseerd op een (vaste) bijdrage per vierkante meter (m²) uitgegeven bouwgrond.

Doelstelling van de beleidslijn Bovenwijkse voorzieningen is een duidelijke, transparante en werkbare regeling voor kostenverhaal van de bovenwijkse voorzieningen. Hierbij moet vooraf meer duidelijkheid bestaan over de kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij partijen die zelfstandig willen ontwikkelen. Hierbij worden de investeringenkosten van bovenwijkse voorzieningen concreet benoemd en begroot; tevens wordt per voorziening de benodigde onderbouwing aangegeven op basis waarvan de proportionaliteit kan worden bepaald om de bijdrage uit een exploitatiegebied te bepalen. Een en ander resulteert in een gedragen en gemotiveerde bijdrage vanuit de verschillende grondexploitaties aan de Bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen.

De notitie beschrijft achtergronden, het kader en de uitgangspunten van de toerekeningsmethodiek voor de verschillende bovenwijkse voorzieningen binnen de gemeente. In het toegevoegde Meerjareninvesteringsplan Bovenwijkse voorzieningen, worden de bovenwijkse voorzieningen concreet benoemd, de kosten ervan begroot en gefaseerd in de tijd. Dit deel van de nota is een dynamisch document en zal, na vaststelling, worden geactualiseerd als dit noodzakelijk wordt geacht.

Met deze nieuwe methodiek wordt zowel intern (binnen de gemeentelijke organisatie) als extern (ten overstaan van particuliere ontwikkelaars) duidelijkheid en transparantie bewerkstelligd.

Het begrip bovenwijkse voorziening wordt als volgt omschreven

Een bovenwijkse voorziening is een voorziening van openbaar nut, waarvan het belang en de baat uitstijgen boven de exploitatie van een (exploitatie)gebied en waarvan de kosten, vanwege het nut voor meerdere gebieden, niet door één exploitatie moet worden gedragen.

Een opsomming van de mogelijke voorzieningen in een exploitatiegebied is opgenomen in artikel 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De kostensoorten in het Besluit ruimtelijke ordening maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn. Om kosten daadwerkelijk op te nemen in het exploitatieplan, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet toetsen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan:

Profijt

De locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als zodanig. De realisering c.q. verbetering van de voorziening moet samenhangen met een functieverandering van een of meerdere gebieden. Bij maatregelen zoals het opheffen van stank cirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.

Toerekenbaarheid

Er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Aan de hand van objectieve criteria moet kunnen gesteld worden dat het werk of de voorziening echt nodig is. Wanneer uitgaven langs andere weg gedekt dan wel gefinancierd worden zijn deze niet toerekenbaar.

Proportionaliteit

Indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelmaatstaven) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten verdeeld worden.

De Wet ruimtelijke ordening gaat er vanuit dat partijen eerst onderhandelen en geeft de gemeente dan ook een wettelijke basis om overeenkomsten te sluiten op het gebied van kostenverhaal en locatie-eisen bij te ontwikkelen gebieden. Het gaat hier om de zogenaamde anterieure overeenkomst. De drie toetsingscriteria zijn in deze fase in principe niet van toepassing. Indien kosten van de ruimtelijke ontwikkeling niet door middel van anterieure overeenkomsten zijn overeengekomen, is de gemeenteraad verplicht om een exploitatieplan vast te stellen. Met een exploitatieplan kan de gemeente de kosten dwingend verhalen op de ontwikkelaar. Concreet betekent dit dat de anterieure overeenkomst ruimere mogelijkheden tot verhaal van kosten biedt.

Binnen de gemeente Meerssen worden alle exploitatiegebieden die in het kader van woningbouw, voorzieningen en bedrijven in de diverse beleidsnota’s worden genoemd als kostendragers aangewezen.

Bij de kaderstellende startnotities voor nieuwe exploitatiegebieden worden de uitgangspunten en de wijze van toerekening aan de exploitatie van bovenwijkse kosten expliciet vermeld.

Het toepassen van een tarief per vierkante meter uitgeefbaar terrein, zoals dit in de huidige situatie binnen de gemeente Meerssen gebeurt, doet geen recht aan de definitie “proportionaliteit”. Het aantal uitgeefbare meters zegt namelijk nog niets over de mate van profijt van de aan de ontwikkeling toe te rekenen voorziening. Zuiver en transparant zou zijn om een aantal overkoepelende kerncriteria te benoemen waarmee de proportionaliteit berekend kan worden.

De gemeente Meerssen hanteert de navolgende maatstaven voor de toerekening bij een exploitatieplan. Voor de overige vormen van exploitatie worden deze maatstaven per project in de startnotities nader geconcretiseerd. Bij anterieure overeenkomsten en andere contractuele vormen van grondexploitaties kan de gemeente n.l. van genoemde uitgangspunten afwijken.

De koppeling van de te realiseren benoemde bovenwijkse voorzieningen aan het vragen van bijdragen is evenwel voor alle vormen van exploitaties van toepassing.

Tabel Maatstaven bepalen proportionaliteit

Huidige reserve “Bovenwijkse voorzieningen”.

Het saldo van de bestemmingsreserve Bovenwijkse voorzieningen is in de loop der jaren opgebouwd uit bijdragen vanuit de verschillende grondexploitaties. De uitgaven vanuit de reserve worden gedaan op basis van afzonderlijke besluiten van de gemeenteraad. Het beschikbare saldo van de reserve is op dit moment niet direct gekoppeld aan een verwachte c.q. begrote bovenwijkse voorziening.

Uitgangspunten voor de bestemmingsreserve

Onder de nieuwe werkwijze zal voor elk nieuw te ontwikkelen gebied, op grond van de drie toetsingscriteria en toerekeningsystematiek, afzonderlijk bepaald moeten worden wat de relatie van het betreffende gebied is tot de aan te leggen bovenwijkse voorzieningen. De bijdragen vanuit de verschillende exploitatiegebieden worden op basis van de kaderstellende startnotities nader in beeld gebracht. De uitgaven worden gekoppeld aan de bovenwijkse voorziening, alsmede het raadsbesluit op basis waarvan de uitgave is gelegitimeerd (budgetrecht). Op deze manier worden inkomsten en uitgaven vastgelegd, inzichtelijk en beheersbaar.

Omdat de bovenwijkse voorzieningen doorgaans eerder aangelegd worden dan de ontwikkeling van exploitatiegebieden, kan de reserve bovenwijkse investeringen worden gezien als een communicerend vat in de tijd (voorfinanciering). Op het moment dat het betreffende exploitatiegebied ontwikkeld wordt, wordt de gedane voorfinanciering vanuit de reserve in de grondexploitatie van het betreffende exploitatiegebied opgenomen. Met het vastleggen en verantwoorden van de geplande investeringen en de bijdragen via de reserve Bovenwijkse voorzieningen, zal gehandeld worden conform de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording.

Voor een juist beheer van de reserve worden de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• •

  De (begrote) inkomsten en (begrote) uitgaven worden concreet benoemd en begroot;

• •

  De saldi van de (begrote) inkomsten en van de (begrote) uitgaven zijn op lange termijn aan elkaar gelijk;

• •

  De inkomsten van de reserve worden gevormd door bijdragen vanuit de verschillende grondexploitaties;

• •

  De uitgaven van de reserve worden gevormd door de reële kosten van de benoemde bovenwijkse voorzieningen.

De gemeenteraad is bevoegd kredieten beschikbaar te stellen in verband met de uitvoering van werken, werkzaamheden en voorzieningen. Bij de vaststelling van een grondexploitatie dient altijd nagegaan te worden of de uitgaven die zullen worden gedaan door de gemeente door middel van een krediet beschikbaar zijn gesteld door de gemeenteraad. De beschikbaarstelling van kredieten en budgetautorisatie dient ook in dit geval te gebeuren door de gemeenteraad. Dit kan via de begroting of via een apart raadsbesluit.

Meerjareninvesteringplan Bovenwijkse Voorzieningen

De investeringen bovenwijkse voorzieningen zijn gehaald uit het meerjareninvesteringsplan Meerssen 2010-2013, dat jaarlijks wordt aangepast.