| Organisatie | Tilburg |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels Fabriekskwartier |
| Citeertitel | Beleidsregels Fabriekskwartier |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 05-08-2023 | nieuwe regeling | 11-07-2023 |
Beleidsregel 1: Stedenbouwkundige structuur en beeldkwaliteit Fabriekskwartier
De regels van het bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 6e herziening (Fabriekskwartier verbrede reikwijdte) bevatten open normen. Deze normen worden uitgewerkt in beleidsregels. Welke beleidsregel op een open norm van toepassing is, wordt bepaald in de regels van het bestemmingsplan.
De beleidsregels kunnen tijdens de planperiode door het college van burgemeester en wethouders worden gewijzigd. Bij toepassing van de beleidsregels moet getoetst worden aan de beleidsregels die gelden ten tijde van de aanvraag om omgevingsvergunning.
De beleidsregels zijn afgeleid van het gebiedsregiedocument ‘Fabriekskwartier’ van Wissing d.d. september 2020, het stedenbouwkundig plan d.d. 21-12-2022. en het van toepassing zijnde gemeentelijk beleid.
Om te kunnen bepalen of een initiatief of bouwplan voldoet aan een hoogwaardige stedenbouwkundige structuur en beeldkwaliteit, wordt bij het indienen dan wel het tot stand komen van een bouwplan het in deze beleidsregel bepaalde als beoordelings- en toetsingskader gehanteerd.
3.Visie en stedenbouwkundig plan
Begeleiding rondom, besloten gebied
Wonen in de binnenwereld 2 accenten, zichtbaar op grote schaal,
terugliggend en ingepast in Fabriekskwartier
De Afbeelding hierna toont de stedenbouwkundige hoofdstructuur van Fabriekskwartier. Dit is een dynamische structuur omdat gedurende de ontwikkeling nog geschoven wordt met bouwblokken. Dit ten gevolge van nieuwe inzichten en technische en financiële haalbaarheid. De hoofdlijnen van deze structuur staan echter wel vast zijn als volgt:
Langs de Piushaven loopt het havenpark als doorgaande ruimte met bomenrij en haag langs het water. Uitgangspunt is dat de bestaande autoweg, Havendijk, in de ontwikkeling wordt teruggebracht tot fietsroute en route voor voetgangers. Bebouwing wordt met een wisselende rooilijn aan deze ruimte geplaatst.
Karaktergebieden openbare ruimte
De buitenruimte is opgebouwd uit 6 karaktergebieden:
Karaktergebieden openbare ruimte
Beleidsregel 2: evenwichtige verdeling van functies Fabriekskwartier
De regels van het bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 6e herziening (Fabriekskwartier verbrede reikwijdte) bevatten open normen. Deze normen worden uitgewerkt in beleidsregels. Welke beleidsregel op een open norm van toepassing is, wordt bepaald in de regels van het bestemmingsplan.
De beleidsregels kunnen tijdens de planperiode door het college van burgemeester en wethouders worden gewijzigd. Bij toepassing van de beleidsregels moet getoetst worden aan de beleidsregels die gelden ten tijde van de aanvraag om omgevingsvergunning.
De beleidsregels zijn afgeleid van het gebiedsregiedocument ‘Fabriekskwartier’ van Wissing d.d. september 2020, het stedenbouwkundig plan van 21 december 2022 en het van toepassing zijnde gemeentelijk beleid.
Om te kunnen bepalen of een initiatief of bouwplan leidt tot een evenwichtige toedeling van functies, wordt bij het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning het in deze beleidsregel bepaalde als beoordelings- en toetsingskader gehanteerd.
Op dit moment is het beleid erop gericht dat we bij grotere projecten uitgaan van een percentage van minimaal 20% sociale huur in samenwerking met een Tilburgse corporatie en 10% middenhuur conform uitgangspunten zoals vastgelegd in onze verordening middenhuur. Op basis van de Woonagenda 2020-2025 hebben we afspraken gemaakt met de Tilburgse corporaties over het toevoegen van 1.500 woningen in de periode tot 2025. Eind vorig jaar waren er 380 woningen aan de corporatievoorraad toegevoegd (nieuwbouw 397 woningen) en was dus sprake van een restantopgave van 1.120 woningen te realiseren voor 2025. De corporaties hebben daarvoor op dit moment ca 2.250 woningen in verkenning en voorbereiding. Binnen de samenwerking van de Taskforce betaalbaar wonen bekijken we wat nodig is om de restantopgave tijdig te realiseren.
Voor het plangebied Fabriekskwartier zijn andere ambities vastgelegd. In het plangebied komen minimaal 32% betaalbare woningen. 20% van de woningen wordt in de sociale huursector gerealiseerd, 15% in de middeldure huursector, waarvan 11% in het lage segment en 4% in het hoge segment. 5% van de woningen worden goedkope koopwoningen.
De omgevingsvergunning wordt beoordeeld op de evenwichtigheid van de functies die binnen de bestemming ‘gemengd’ zijn toegestaan. Hierbij zijn de woonvisie, het detailhandelsbeleid, het horecabeleid en de nota verspreide bedrijvigheid van de gemeente het toetsingskader, alsmede de afstemming op de behoefte.
5.2Woningaantallen en differentiatie
Uitgangspunt is een totaal aantal woningen in het plangebied van 475. Het is wenselijk dat de verdeling van de woningen over het plangebied evenwichtig gebeurt. Hierbij wordt rekening gehouden met het minimaal aantal betaalbare woningen van 32%. Daarnaast dienen 6 extra middeldure huurwoningen te worden gerealiseerd vanuit het naastgelegen plangebied Wolstad.
Het plangebied is verdeeld in 5 fasegebieden. Per fasegebied zijn minimale en maximale woningaantallen aangewezen. Binnen deze bandbreedte kunnen woningen worden gerealiseerd.
5.3woningaantallen per fasegebied en oppervlakte
De gebruiksoppervlakte van een woning moet minimaal 50m2 bedragen, tenzij sprake is van een specifiek woonconcept dat bedoeld is voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen zoals arbeidsmigranten, inwoners met een specifieke zorgvraag, studenten en andere bijzondere woonconcepten (o.a. tiny houses).
Over het gehele plangebied ligt een gemengde bestemming. Het uitgangspunt is een woongebied met een gemiddelde functiemenging. Afgezien van de bestaande functies aan de Havendijk 28 en 30 zijn In totaal maximaal 4500m2 aan overige functies in het plangebied voorzien.
Het plangebied is verdeeld in 5 deelfases (zie afbeelding 1). Het totaal van de functies verdeeld over de fasen mag het oppervlak zoals genoemd onder lid b. niet overschrijden. Functies zijn per fase uitwisselbaar binnen de oppervlakten zoals beschreven in onderstaande tabel. Per fase is de maximale oppervlakte van de overige functies:
Beleidsregel 3: Klimaatadaptief en Natuurinclusief bouwen
De regels van het bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 6e herziening (Fabriekskwartier verbrede reikwijdte) bevatten open normen. Deze normen worden uitgewerkt in beleidsregels. Welke beleidsregel op een open norm van toepassing is, wordt bepaald in de regels van het bestemmingsplan.
De beleidsregels kunnen tijdens de planperiode door het college van burgemeester en wethouders worden gewijzigd. Bij toepassing van de beleidsregels moet getoetst worden aan de beleidsregels die gelden ten tijde van de aanvraag om omgevingsvergunning.
De beleidsregels zijn afgeleid van het gebiedsregiedocument ‘Fabriekskwartier’ van Wissing d.d. september 2020, het stedenbouwkundig plan van 21 december 2022 en het van toepassing zijnde gemeentelijk beleid.
Om te kunnen bepalen of een initiatief of bouwplan leidt tot een duurzame ontwikkeling, wordt bij het indienen dan wel het tot stand komen van een bouwplan het in deze beleidsregel bepaalde als beoordelings- en toetsingskader gehanteerd.
Programma water en riolering 2020 - 2023
Het Programma Water en Riolering (PWR) is een beleidsplan dat op hoofdlijnen de invulling van de gemeentelijke watertaken weergeeft. Door middel van het PWR wordt vastgelegd wat de gemeente wil bereiken en wat de rolverdeling is tussen overheid, bewoners en bedrijven ten aanzien van stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Gemeenten zijn volgens de Wet milieubeheer verplicht een plan op te stellen waarin de zorgplichten worden uitgewerkt. De Wet milieubeheer schrijft geen geldigheidsduur voor, hierin zijn gemeenten vrij. Het is wel gebruikelijk om het rioleringsplan periodiek te herzien. Het PWR is tevens de basis voor de gemeentelijke rioolheffing.
Eén van de doelstellingen in het PWR is om het water- en rioleringssysteem toekomstbestendig te maken. Door klimaatverandering krijgen we te maken met zwaardere buien, een toename van warme dagen, langdurige perioden van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Deze verandering stelt nieuwe eisen aan het watersysteem, de waterketen en de omgeving. Als we droge voeten en een leefbare omgeving willen behouden, moet iedereen hier een steentje aan bijdragen.
Om het water- en rioleringssysteem toekomstbestendig te houden is een regenwateropgave geïntroduceerd voor vervanging van verhard oppervlak en hanteren we nieuwe ondergrenzen bij toename van het verhard oppervlak. De regenwateropgave verplicht tot het aanbrengen van regenwaterberging en is in lijn met de wateropgave die de waterbeheerder oplegt. Op dit moment is dat 60 mm. De opgave heeft als doel het verwerken van extreme neerslaghoeveelheden om de kans op wateroverlast nu en in de toekomst te beperken.
De opgave is voor de gebieden Blaak en Reeshof kleiner omdat deze gebieden, vanwege de ruim opgezette waterstructuur, al klimaatbestendig zijn ingericht. De opgave van 10 mm heeft als doel om het water van de kleine buien af te vangen en toe te voegen aan de grondwatervoorraad.
Uitvoeringsagenda Koel Tilburg
Het klimaat verandert sneller dan verwacht en zet de leefbaarheid van de stad onder druk. We willen dat onze stad en dorpen prettig zijn om in te wonen, te werken en te verblijven. Daarom willen we dat de stad leefbaar blijft tijdens hittegolven, dat regenwater geen schade veroorzaakt en dat de Tilburgse bodem niet verder uitdroogt. In de Uitvoeringsagenda Klimaatadaptatie is opgeschreven hoe we in Tilburg samenwerken aan een Koel Tilburg.
De Uitvoeringsagenda Klimaatadaptatie Koel Tilburg is tot stand gekomen door in gesprek te gaan met partijen uit de stad. We zetten in op bewustwording, gedeeld eigenaarschap en projecten van en met de stad. Om hier een olievlekwerking van uit te laten gaan. Initiatiefnemers, bedrijven en organisaties uit de stad die bijdragen aan de doelstellingen nodigen we nadrukkelijk uit om mee te gaan in de beweging die met de Uitvoeringagenda Klimaatadaptatie Koel Tilburg in gang is gezet.
Ieder initiatief of ontwikkeling moet bijdragen aan het klimaatbestendiger maken van de stad. Om hier richting aan te geven hebben we zes doelstellingen geformuleerd en zijn er beleidsregels voor een klimaatrobuuste inrichting en ontwerp vastgesteld. De beleidsregels voor het omgaan met regenwater zijn uitgewerkt in het Programma Water en Riolering 2020-2023.
4.Beleidsregel klimaatadaptatie
Het regenwater moet zichtbaar in de wijk worden opgevangen. Dit wordt gedaan door infiltratiegoten langs de gevels aan te leggen van waaruit het regenwater in de bodem kan infiltreren. Het surplus aan water kan worden afgevoerd naar centrale voorzieningen waar het alsnog kan infiltreren. Zoveel als mogelijk worden hiervoor bovengrondse watervoorzieningen aangelegd zoals waterpleinen, verlaagd maaiveld of wadi’s, of gelijkwaardige alternatieven.
Groenbeleid – Natuur in de stad
Biodiversiteit en natuur zijn belangrijk voor al onze inwoners en de aantrekkelijkheid van de stad. Omdat er geen landelijke normen voor de hoeveelheid groen/ecologie in stedelijk gebied bestaan, zijn er beleidsmatige randvoorwaarden en instrumenten die ervoor moeten zorgen dat biodiversiteit in het stedelijk gebied behouden blijft en waar het kan, wordt versterkt. Om ecologie/groen op een duidelijke manier vroegtijdig onderdeel te laten uitmaken van de belangenafweging binnen een ruimtelijke ontwikkeling, zijn de stadsnatuurkaart 2040 en het puntensysteem natuurinclusief bouwen vastgesteld.
Verstedelijking zorgt voor een uitbreiding en een verdichting van het stedelijk gebied. In veel steden leidt dit tot een verlies aan biodiversiteit. Ook de opgave voor de energietransitie kan een bedreiging voor de natuur vormen. Met het puntensysteem natuur- en groeninclusief bouwen wordt een belangrijke stap gezet om het doel, de biodiversiteit binnen de gemeente te behouden en te verhogen, concreet te maken en structureel onderdeel te laten uitmaken van verstedelijkingsopgaves.
De verwachte groei van de stad maakt dat we verschillende wegen moeten bewandelen om in de stad aantrekkelijke woonmilieus te creëren. Het bevorderen van natuur en groen in de directe woonomgeving is er daar één van. Natuur- en groeninclusief bouwen helpt om de stad prettig en de inwoners gezond te houden.
De definitie van (groen en-) natuurinclusief bouwen is tweeledig. Enerzijds gaat het om het behouden en verbeteren van de leefomstandigheden van ‘gebouwgebonden’ soorten als huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen. Anderzijds gaat het bij groen- en natuurinclusief bouwen om de veel bredere opgave om meer (natuurlijk) groen in de directe woonomgeving te ontwikkelen. Stedelijke verdichting door verdere bevolkingsgroei maakt het des te belangrijker om ruimte te houden en creëren voor stedelijk groen.
6.Beleidsregel natuurinclusief bouwen
Natuurinclusief bouwen - puntensysteem
Om het creëren van groene elementen in de stad te stimuleren is het puntensysteem ontwikkeld. Het systeem gaat uit van een lijst met groen- en natuurinclusieve maatregelen, waarbij elke maatregel een bepaald aantal punten waard is. Om te bepalen hoeveel maatregelen genomen moeten worden bij de uitvoer van een bouwproject wordt per project de te behalen puntenscore berekend. Deze score is afhankelijk van de omvang en de ligging van het bouwproject. Om de score te bepalen worden vier stappen doorlopen:
Bij de aanvraag omgevingsvergunning dient het document ‘Puntensysteem voor natuur- en groeninclusief bouwen in Tilburg’ en een ecologisch advies met bij behorend beheerplan te worden overlegd, waarmee het aantal maatregelen met de daarbij behorende score en uitwerking van de maatregelen binnen het ontwerp wordt bepaald. Het beheerplan dient door een deskundige van de gemeente te worden getoetst en goedgekeurd alvorens een omgevingsvergunning wordt verleend.
Beleidsregel 4: Inrichting openbare ruimte en parkeren
De regels van het bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 6e herziening (Fabriekskwartier verbrede reikwijdte) bevatten open normen. Deze normen worden uitgewerkt in beleidsregels. Welke beleidsregel op een open norm van toepassing is, wordt bepaald in de regels van het bestemmingsplan.
De beleidsregels kunnen tijdens de planperiode door het college van burgemeester en wethouders worden gewijzigd. Bij toepassing van de beleidsregels moet getoetst worden aan de beleidsregels die gelden ten tijde van de aanvraag om omgevingsvergunning.
De beleidsregels zijn afgeleid van het gebiedsregiedocument ‘Fabriekskwartier’ van Wissing d.d. september 2020, het stedenbouwkundig plan van Wissing revisie d.d. 21-12-2022 en het van toepassing zijnde gemeentelijk beleid.
Om te kunnen bepalen of een bouwplan leidt tot een doelmatige inrichting van de openbare ruimte wordt bij het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning het in deze beleidsregel bepaalde als beoordelings- en toetsingskader gehanteerd.
De 'Mobiliteitsaanpak Tilburg, Samen op weg naar 2040' schetst een toekomst waarin slim en duurzaam vervoer centraal staat. Dat betekent: nieuwe technologieën toepassen, maar ook de gebruiker centraal stellen. Niet als doel op zich, maar om bij te dragen aan een leefbare stad. Daarnaast zet Tilburg in op duurzaamheid:
we houden nadrukkelijk rekening met toekomstige generaties.
De gemeentelijke mobiliteitsaanpak is het vervolg op het Tilburgs Verkeers‐ en Vervoersplan (TVVP). Dat ging vooral over verkeersstromen en vervoermiddelen. In de nieuwe werkwijze vormt de mens het uitgangspunt:
wat hebben inwoners, bezoekers en medewerkers nodig die van A naar B willen ? Met deze aanpak wil de gemeente niet alleen verkeersstromen in goede banen leiden, maar ook de kwaliteit van leven in de stad behouden en verbeteren.
De hoofdlijnen uit de mobiliteitsaanpak zijn nu uitgewerkt in een agenda met concrete maatregelen en opgaven voor de korte, middellange en lange termijn. In een aantal Tilburgse proeftuinen wordt samen met onderwijs, bedrijfsleven en uiteraard de gebruikers gewerkt aan innovaties op het gebied van slimme mobiliteit. Deze MobiliteitsAgenda013 wordt jaarlijks geactualiseerd in september.
Hoofdlijnennotitie Parkeren 2016
Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de Hoofdlijnennotitie Parkeren. Deze is april 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Wij richten ons als stad op gastvrijheid voor de bezoeker, een betere leefkwaliteit voor bewoners en economische vitaliteit van de binnenstad. Wij willen de beschikbare parkeercapaciteit optimaal benutten. Daar hoort bij dat wij parkeerders op de juiste plek faciliteren, ook voor specifieke voorzieningen zoals deelauto’s, elektrische auto’s en andere doelgroepen. Het beter benutten van bestaande parkeercapaciteit van garages en terreinen leidt tot minder zoekverkeer en auto’s in de woonstraten en biedt kansen voor versterking van ruimtelijke kwaliteit en nieuw groen. De vastgestelde kaders voor het parkeervraagstuk bij bouwontwikkelingen zijn:
Nota 'Parkeernormen Tilburg 2023', parkeernormen voor de auto en voor de fiets
In de nota 'Parkeernormen Tilburg 2023' zijn de geactualiseerde parkeernormen en berekeningsmethode vastgelegd. Deze zijn voor zowel autoparkeren als fiets‐en scooterparkeren opgenomen. Bij het hanteren van de parkeernormen wordt uitgegaan van een te realiseren aantal parkeerplaatsen. Voor de auto betreft dit een minimum en meteen ook maximum norm. Voor fietsparkeren betreft dit een minimumnorm. Deze parkeereis dient bij een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning vereist is, te worden gerealiseerd. Een ontwikkeling kan uit verschillende functies bestaan. De parkeereis wordt per functie bepaald. De Tilburgse parkeernorm is gebaseerd op de parkeerkencijfers van het CROW. Dit zijn normen van de belangrijkste functies die in de gemeente voorkomen.
Bij de berekening van de parkeerbehoefte wordt rekening gehouden met zaken als dubbelgebruik, regeling 'oud voor nieuw', rekenregels parkeervoorzieningen bij woningen en het beïnvloeden van de parkeerbehoefte door maatregelen als regulering en mobiliteitsplannen bij bedrijven.
De mogelijkheid van inzet van deelmobiliteit is uitgebreid en er zijn rekenregels voor opgenomen. Tenslotte is de richtlijn laadpunten opgenomen.
Het plan Fabriekskwartier biedt een perfecte kans op gedragsverandering met de doelgroep van nieuwe bewoners die niet standaard een auto bezitten en ook minder gebruik maken van de auto. De locatie ligt op loopafstand van winkelvoorzieningen (AaBe-terrein), de binnenstad en op fietsafstand van het Centraal Station. Indien men toch gebruik wil maken van de auto dan kan dat bij voorkeur via elektrische voertuigen en deelauto’s. Om dit te bewerkstelligen geldt een restrictief en sturend parkeerbeleid, met name op gebied van parkeerregulering, nulvergunningenregeling, geen privéparkeerplaatsen en een begrenzing van het aantal parkeerplaatsen. Daar staat tegenover een aantrekkelijke leefomgeving met minder bezoekersparkeerplaatsen, gebruik diverse vormen van deelmobiliteit en makkelijk bereikbare fietsenbergingen (laagdrempelig).
De Nota Groen, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 april 2010, vormt de herziening van de Groenstructuurplannen uit 1992 en 1998. Tilburg wil zich in de toekomst blijven profileren als een groene stad waar het goed wonen en werken is. Tilburg moet in 2020 een stad zijn waar zowel haar inwoners, bezoekers als bedrijven een aantrekkelijk groene woon‐ en werkomgeving hebben en waar de recreatieve omgeving wordt ervaren als een kwaliteit van de gemeente. Tilburg streeft er dan ook naar een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur duurzaam te ontwikkelen en deze veilig te stellen binnen de stedelijke context. Om dit te bereiken wil het gemeentebestuur de Tilburgers letterlijk en figuurlijk dichter bij groen brengen. Op hoofdlijnen betekent dit:
In 2012 is het bijbehorende Uitvoeringsprogramma Groen en Biodiversiteit vastgesteld.
De agenda groen in de stad (vastgesteld door het college op 19 juli 2016) gaat samen met beheerbeleidsplan Groen op Niveau, en de nota’s groen en biodiversiteit) over de toekomst van groen in de stad. De agenda groen geeft de kaders om de impuls voor groen in de stad goed in te zetten. Het geeft duidelijk richting aan de groene koers voor de in de omgevingsvisie 2040 omschreven netwerken, gebieden en structuren en omvat een integrale visie op het groen voor de (middel)lange termijn gebaseerd op de drie pijlers klimaatbestendige stad, beleefbaar groen en het verhogen van biodiversiteit.
Voor het halen van de doelstellingen op het gebied van biodiversiteit is de Stadsnatuurkaart 2040 opgesteld (gekoppeld aan agenda groen in de stad). Inmiddels is deze op 10 maart 2022 geactualiseerd (vastgesteld door de raad).
5.Beleid inrichting openbare ruimte
De openbare ruimte dient zodanig ingericht te worden dat een aantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaat die veilig, functioneel en goed bereikbaar is. Onder veiligheid wordt verstaan: geen verkeersonveilige situaties, obstakels en sociale veiligheid waarbij de ruimtes goed verlicht zijn en geen onveilige plekken met onvoldoende overzicht.
Het college heeft de loopagenda vastgesteld waarbij wandelen gestimuleerd wordt met oa voldoende brede voetgangersvoorzieningen en toegankelijkheid voor minder validen. Ook routes naar bushaltes in de directe omgeving dienen goed bereikbaar te zijn.
De fietsagenda is gericht op het stimuleren van fietsen en daardoor minder autogebruik oa door het bieden van aantrekkelijke, veilige en directe verbindingen. Daarbij is ook het stallen van fietsen en de manier waarop van belang om snel en makkelijk de fiets te pakken.
Een aantrekkelijk verblijfsgebied kan gecreëerd worden door autovrije/autoluwe zones en nutsvoorzieningen als trafo’s inpandig op te lossen en afvalcontainers ondergronds te plaatsen.
De openbare ruimte dient toegankelijk te zijn voor hulpdiensten, verhuizingen, bevoorrading en bezorgdiensten.
6.Groenbeleid natuur in de stad
Biodiversiteit omvat de totale verscheidenheid van alle levende planten en dieren op aarde. De biodiversiteit neemt wereldwijd af. Het doel van de nota is de biodiversiteit in de gemeente Tilburg te verhogen en beter te beschermen.
De visie is gericht op twee niveaus. Het eerste niveau is de flora & fauna, het tweede niveau is gericht op de mensen. Voor de flora en fauna wordt ingestoken op drie strategieën, namelijk vergroten, verbinden en versterken. Voor de realisatie van duurzame habitatnetwerken zal vaak gekozen worden voor een combinatie van deze strategieën. In de eerste plaats is dat het vergroten van leefgebieden. In de tweede plaats kan een duurzaam netwerk ontstaan door gelijksoortige leefgebieden met elkaar te verbinden. Tenslotte kan ingezet worden op het verbeteren van de kwaliteit van leefgebieden.
Voor de mensen is natuurbeleving vooral ook van belang in de stad. Door middel van de groene lijnen en de groene gebieden in de stad, kunnen we dicht bij huis ook genieten van de natuur. Als de groene lijnen en groene gebieden helemaal op orde zijn kunnen de planten en dieren tot in de tuin of op het balkon waargenomen worden.
In de nota worden vijf verschillende landschapstypen onderscheiden (agrarisch landschap, beekdallandschap, heide‐ en boslandschap, landgoederenzone en stedelijk gebied). Per landschapstype wordt een algemene beschrijving gegeven met bijbehorende doelstellingen, maatregelen en knelpunten.
Biodiversiteit en natuur zijn belangrijk voor al onze inwoners en de aantrekkelijkheid van de stad. Omdat er geen landelijke normen voor de hoeveelheid groen/ecologie in stedelijk gebied bestaan, zijn er beleidsmatige randvoorwaarden en instrumenten die ervoor moeten zorgen dat biodiversiteit in het stedelijk gebied behouden blijft en waar het kan, wordt versterkt. Om ecologie/groen op een duidelijke manier vroegtijdig onderdeel te laten uitmaken van de belangenafweging binnen een ruimtelijke ontwikkeling, zijn de stadsnatuurkaart 2040 en het puntensysteem natuurinclusief bouwen vastgesteld.
Met de stadsnatuurkaart 2040 definiëren we de ecologische structuren op gemeentelijk niveau. Hierbij wordt de systematiek van de provinciale ecologische verbindingszones (EVZ’s) doorgetrokken.
De gemeentelijke ecologische structuren op de stadsnatuurkaart 2040 bestaan uit drie verschillende ordes:
Rondom alle ecologische structuren ligt een ‘invloedsfeer-zone’, waarvoor geldt dat ontwikkelingen in deze zone geen negatieve effecten mogen hebben op het functioneren van deze gebieden en structuren.
7.1 Een aanvraag om omgevingsvergunning wordt getoetst aan de actuele parkeerbehoefte, zoals vermeld in de meest actuele parkeernota, waarbij de normen voor een gereguleerd gebied gelden (nu zone A) en onderstaande regels.
7.2 Bij de aanvraag om omgevingsvergunning wordt de definitieve parkeereis vastgesteld, dat wil zeggen ook bij fasering van het plan.
7.3 Bij het gebruik van deelvoertuigen faciliteert de gemeente het benodigde aantal deelvoertuigen. De ontwikkelaar zal per deelvoertuig een afdracht aan de gemeente doen.
7.4 Alvorens over kan worden gegaan tot aanvraag omgevingsvergunning dient aan te worden getoond:
7.5 De openbare toegankelijkheid van de benodigde bezoekersparkeerplaatsen vanuit de ontwikkeling Wolstad en huidige functies in het gebied dient aangetoond te worden en aangelegd worden conform de regels zoals omschreven in artikel 7.6 van deze beleidsregel.
7.6 Alle (voor een deelfase benodigde) parkeerplaatsen dienen op acceptabele loopafstand van de bedoelde deelfase te liggen, zoals opgenomen in de meest actuele parkeernota. Voor woningen geldt een maximale acceptabele loopafstand van 100-200 meter (gemeten vanaf de voordeur), afhankelijk van o.a. de aantrekkelijkheid van de looproute.
7.7 Er mogen per deelfase niet meer parkeerplaatsen door bewoners van Fabriekskwartier in gebruik worden genomen dan benodigd conform 7.1.
7.8 In het gehele plangebied mogen niet meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd dan benodigd met inachtneming van het gestelde in 7.1 en 7.9.
7.9 Per deelfase dienen per 25 woningen 1 deelauto en een nog nader te bepalen aantal elektrische tweewielers te worden voorzien. Door het gebruik van deelvoertuigen wordt een correctie van 30% op het benodigde aantal parkeerplaatsen toegepast.
7.10 De benodigde parkeerplaatsen voor de deelvoertuigen worden meegerekend in de totale parkeerbehoefte.
7.11 Het is niet toegestaan om parkeerplaatsen binnen het plangebied aan een specifieke woning toe te wijzen. Uitzondering hierop zijn maximaal 16 parkeerplaatsen die op een separaat toe te wijzen parkeerlocatie worden gerealiseerd en toegewezen worden aan de appartementen en overige ruimten die in eigendom komen van de verkopers van Havendijk 24-24a en 26.
7.12 Het parkeren van fietsen voor bewoners van gestapelde woningen mag enkel inpandig worden opgelost.
7.13 Voor het parkeren van fietsen door bezoekers in de openbare ruimte dient ten minste 0,5 fietsparkeerplaats per woning te worden gerealiseerd op maximaal 50 meter afstand van bedoelde woning.
7.14 Parkeerplaatsen, hellingbanen, kolommen e.d. dienen te voldoen aan NEN 2443 conform het gestelde in de nota ‘parkeernormen 2023’.
7.15 Binnen het plangebied dienen op nader te bepalen plaatsen voldoende parkeerplaatsen voor minder validen en parkeerplaatsen met laadpalen te worden gesitueerd.
8.Beleidsregel inrichting groene ruimte en verkeer
8.1 In het plangebied dienen veilige voetgangersvoorzieningen met een minimale breedte van 1,80m te worden gerealiseerd.
8.2 De openbare ruimte dient goed toegankelijk te zijn voor minder validen.
8.3 In het plangebied dient een informele route voor fietsverkeer te worden gerealiseerd, waarbij voldaan moet worden aan de volgende voorwaarden:
8.4 dwarsprofielen, parkeervakken, manoeuvreerruimte etc. dienen te voldoen aan de meest actuele versie van de ASVV (CROW-richtlijnen).
8.5 De openbare ruimte dient afgestemd te zijn op de perceelsgrenzen (T-hoogtes).
8.6 In- en uitritten dienen afgestemd te zijn op de maatgevende voertuigen voor wat betreft voldoende zichtafstand, bijvoorbeeld vanuit een parkeergarage of aansluitende straten.
8.7 Parkeren dient plaats te vinden aan de randen van het plangebied, waarbij geen doorgaande verbindingen mogelijk zijn.
8.8 Trafo’s mogen niet in de openbare ruimte worden geplaatst.
8.9 Afvalcontainers dienen ondergronds te worden geplaatst.
8.10 De bereikbaarheid van functies binnen het plangebied voor hulpdiensten (brandweer, politie, ambulance) en verhuisbewegingen dient te allen tijde te worden gewaarborgd.
8.11 Het gebruik van een calamiteitenroute door bezorgdiensten en voor bevoorrading dient te worden voorkomen.
8.12 Locaties voor bezorgdiensten en bevoorrading dienen herkenbaar aan te worden geduid, waarbij doorgang voor fietsers en voetgangers niet wordt belemmerd.
9.Beleidsregel ecologische structuur
9.1 Rondom alle ecologische gebieden en structuren ligt een ‘invloedsfeer-zone’ waarvoor geldt dat ontwikkelingen in deze zone geen negatieve effecten mogen hebben op het functioneren van deze gebieden en structuren.
9.2 De noordzijde van het plangebied is op de stadsnatuurkaart 2040 begrensd als een ecologische structuur van de 1e orde. Vanaf de kade van de Piushaven moet een groene ecologische structuur aangebracht worden van gemiddeld 20 meter breed, waarbij een minimum geldt van 15 meter.
9.3 Aan de kant van de Wethouder Baggermanlaan ligt een ecologische structuur van de 3e orde. Voor deze zone geldt dat er een ecologische structuur gerealiseerd moet worden van gemiddeld 10 meter breed, met een minimale breedte van 5 meter.
9.4 Wegen en padenstructuren worden niet meegenomen in deze maatvoering, doorsnijding van de ecologische structuur door een weg of pad is toegestaan.
9.5 Bij de inrichting van de groenstructuren dient te worden voldaan aan onderstaand gestelde randvoorwaarden:
Fabriekskwartier Kavelpaspoort fase 1
Fase 1 is de eerste stap van Fabriekskwartier. Deze stap wordt gevolgt door nog 4 fasen en voor elke fase wordt een kavelpaspoort opgesteld. Fabriekskwartier wordt één sterk geheel. Fasen zijn straks niet meer herkenbaar. Om die reden wordt er één samenhangend ontwerp voor de buitenruimte gemaakt en worden de vijf architectenbureaus die hier actief zijn door elkaar in elke fase ingezet. Dit zorgt voor de gewenste variatie en tegelijkertijd eenheid.
Fase 1 ligt aan de buitenranden van het plan, maar is ook verstopt achter bestaande bebouwing. Deze fase toont zich enkel aan de Fatimastraat in de vorm van enkele nieuwe koppen van gebouwen. De toren in het gebied zal wel zichtbaar zijn op grote afstand.
Aan de westzijde, de grens met fase 3/4, ligt een belangrijke route door het gebied. Deze route is groten- deels autovrij, maar verbindt de AaBe-fabriek met de Piushaven voor fietsers en voetgangers en wordt gebruikt als calamiteitenroute.
Aan de noordzijde ligt Fase 5. Dat gebied is onderdeel van Fabriekskwartier, maar nog niet aan bod. Doel is dat ook dit gebied zal transformeren en het bestemmingsplan maakt dit ook al mogelijk. Als die fase tot uitvoering komt dan wordt Fabriekskwartier voltooid met een pocketpark en de laatste hoek van het plan.
Dit kavelpaspoort is een bijlage bij het bestemmingsplan en geeft de ruimtelijke kaders voor de ontwikke- ling. Basis hiervoor is het Regiedocument Fabriekskwartier. Het is een nadere invulling van de verbeelding van het bestemmingsplan en geeft inzicht in de beoogde stedenbouwkundige structuur, massaopbouw en richtlijnen voor de uitwerking van de bebouwing en de openbare buitenruimte. De inhoud van dit kavelpaspoort is richtinggevend, maar biedt wel flexibiliteit voor de uitwerking. Om die reden ook geen exacte maten en profielen. De structuur en hoogtes liggen vast, maar de exacte positie van gebouwen, overgangen tussen de gebouwen en gebouwvorm is nog ter nadere verfijning. De uiteindelijke invulling wordt getoetst door het Kwaliteitsteam en de Omgevingscommissie.
Aanduiding Fase 1 in verkavelingsplan
Het Fabriekskwartier is de naam van een nieuwe stoere buurt met een ruw randje. Dit gebied wordt een fantastische aanvulling op de bruisende Piushaven waar je kan wonen, werken en elkaar ontmoeten.
De ligging dichtbij het centrum van Tilburg, midden in de Piushaven en tegen de AaBe fabriek aan maakt dit tot een unieke plek. Met horeca, winkels, water, zijn alle gewenste functies aanwezig. Dynamiek kenmerkt deze plek en tegelijkertijd heerst hier rust. Fabriekskwartier is een gebied ligt in de luwte waardoor nieuwe bewoners profiteren van de kwaliteiten van de stad en een thuis vinden in een geborgen woonbuurt.
Waarom de naam Fabriekskwartier? Hier stond geen fabriek, maar het was wel een voorterrein tussen de AaBé Fa- briek en de haven.
Een functioneel gebied dat verkleurde naar gelang de functie. Zoals een fabrieksterrein waar naar functie en logistieke stromen invulling wordt gegeven met verschillende massa’s, materialen en structuren. Dynamische gebieden met een stoer ongepolijst karakter. Dit verwijst ook naar de historie van Tilburg met zijn vele textielfabriek.
Hoewel de daadwerkelijke functie hier dus geen fabriek was, leggen we hier wel het gedachtegoed ervan neer.
Een dynamische plek beïnvloed door het verleden van de omgeving.
3D Schema voorlopig stedenbouwkundig plan
3. Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan
Voor fase 1 is een voorlopig stedenbouwkundig plan gemaakt op basis van de uitgangspunten van het Gebiedsregiedocument en het gewenste programma.
Stedenbouwkundige uitgangspunten
In onderstaand schema staan de stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze fase. Het geeft inzicht in de situering van bouwblokken, buitenruimte, parkeren, rou- tes en verbindingen.
De stedenbouwkundige opzet gaat uit van bebouwing die de buitenruimte vormt en deze een gezicht geeft.
Gevels richten zich dus op die ruimte en er is veel aandacht voor sociale veiligheid van de openbare ruimte.
Twee belangrijke essenties van Fabriekskwartier vormen hier letterlijk een baken in het gebied. Enerzijds de grote bestaande platanen, met een hoogte van circa 10 meter, die samen met het bosje het groene hart vormen.
Anderzijds de toren die met zijn voeten in het groen staat in het centrum van het plan. Niet op de voorgrond aan de randen, maar juist in de tweede lijn. Een accent op de schaal van de stad, die langzaam uit het zicht verdwijnt als je dichterbij komt.
Het is een toren op een stoere plint van 4 bouwlagen die aansluiting zoekt bij de rest van de bebouwing. Hierdoor blijft bij dit grotere gebouw de menselijke maat bewaard.
Schema stedenbouwkundige uitgangspunten
Alzijdige gebouwen rondom hoven en lage straatwanden
De toren is een gebouw dat onderdeel is van een cluster van alzijdige gebouwen bestaande uit de toren zelf, het appartementengebouw ten zuiden ervan, het parkeergebouw en het te transformeren gebouw van Dubré.
Tussen deze gebouwen vloeit de ruimte door de hoven die tussen de gebouwen liggen, elk met een eigen karakter en toch in samenhang met elkaar.
Geschakelde grondgebonden woningen zomen de bestaande woningen aan de Hoevenseweg af. Deze blokken vormen de lage wand van de stroomruimte en ondersteunen de identiteit van het Fabriekskwartier.
Aan de Fatimastraat leidt een formelere entree het Fabriekskwartier in. Gemarkeerd door een klein appartementengebouw start hier een stroomruimte vanuit de grote parkeerruimte van de AaBé-fabriek. Deze ruimte loopt door tot aan de platanen en buigt dan af richting de Hoevenseweg. Dit is geen straat, maar een verbindende ruimte voor bewoners en bezoekers die tevens dienst doet als calamiteitenroute.
Om die reden is er, vergeleken met routes waar geen calamiteiten doorheen hoeven, extra verharding aanwezig ten op- zichte van de hoven en de groene ruimte rondom de platanen.
Toch ook hier een sterk groen karakter door een groene goot en brede plantvakken ingericht met vaste planten, heesters en bomen die zo worden geplaatst dat ze de ruimte domineren.
Dit gebied is bedoeld als verblijfs-, speel- en ontmoetingesruimte voor de bewoners die hier direct aan wonen.
Ter plaatse van de toren is een verbreding gemaakt waarmee hier even het gevoel van een intiem hof ontstaat. Daarmee ontstaat ook ruimte voor een boom van de 2e orde.
Een variatie aan ruimten en bebouwing met een rustig palet in de buitenruimte die alles aan elkaar verbindt.
Hieronder het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOsp). De ruimtelijke structuur is hierin vastgelegd samen met de positie van de bebouwing. Dit laat zien hoe ruimten gevormd worden, waar verbindingen liggen en de wijze waarop blokken ten opzichte van elkaar verspringen, of juist in lijn staan. Ook is de oriëntatie van de bebouwing aangegeven; de pijlen duiden op waar de voorkanten liggen (en de bebouwing eenzijdig of meerzijdig georiënteerd is) en waar de woningen hun adres hebben. Het is niet bedoeld als inrichtingsplan, maar toont wel de mate van groen en verharding. In het iteratieve ontwerpproces met ontwikkelaar, supervisor en ontwerpers wordt dit plan verder verfijnd.
Gebouwen en buitenruimte kunnen dan op punten afwijken van dit VOsp, zolang de structuur, bestaande uit routes, parkeren en de aansluiting op de omgeving en aangrenzende fasen wel behouden blijft.
Het is dus een plan met marges, maar uitgangspunt is dat rooilijnen verspringen over niet al te lange lengtes. Daardoor ontstaat de indruk van een min of meer toevallige schakeling van de bebouwing. Dit is een van de manieren om het fabrieksmatige karakter in de structuur van het gebied te brengen. Afwijken hiervan kan enkel met goede onderbouwing en in afstemming met de inrichting openbare ruimte.
Structuur, categorieën en woningtypen
Er is sprake van een diversiteit in soorten buitenruimtes, bouwmassa’s en functies/woningtypen bestaande uit o.a.:
Indicatief Schema prijscategorie (links) enwoningtype (rechts)
Fabriekskwartier start met de inrichting van de buitenruimte, dit is het fundament onder het plan. In een iteratief proces worden vervolgens buitenruimte en architectuur van de nieuwe bebouwing op elkaar afgestemd. De buitenruimte is onder te verdelen in privé en openbaar. Hier worden beide behandeld omdat ook de privéruimte onderdeel is van de ruimtelijke structuur van Fabriekskwartier. Zo zijn de erfscheidingen onderdeel van de privéruimte met relevantie voor het karakter en functioneren van het gehele gebied.
Kwaliteit openbare buitenruimte
Het ontwerp voor Fabriekskwartier gaat uit van een duurzaam groenstedelijk binnengebied met een variatie aan plekken die zorgen voor geborgenheid. Klimaatbestendigheid, gezondheid en biodiversiteit zijn integraal verwerkt in de inrichting van de buitenruimte. Belangrijke richtlijnen daarbij zijn:
Voor de inrichting van de openbare ruimte en de verschillende sferen/functies van het openbare gebied wordt een separaat inrichtingsplan gemaakt.
De privé buitenruimte is te vinden op verschillende niveaus. In deze fase gaat het om de achtertuinen bij de woningen aan de Hoevenseweg en de buitenruimte bij de appartementen (toren en sociale appartementen) op de begane grond. De nieuwe gebruikers worden uitgedaagd om ook hun eigen ruimte duurzaam in te richten. Richtlijnen voor privé-buitenruimte en erfaf- scheidingen worden opgenomen in de koopcontracten en zijn daarmee privaatrechtelijk vastgelegd. Er is extra aandacht voor het beperken van verharding, de inrichting van de overgangen privé-collectief-openbaar, materiaalgebruik, natuurinclusiviteit en het beperken van wind- en geluidsoverlast in de privé buitenruimten. Hier gelden de volgende richtlijnen:
Serie van buitenruimten als basis
De buitenruimte in Fabriekskwartier is te beschouwen als een serie van samenhangende en verbonden buitenruimten met elk een eigen maat, schaal, mate van openbaarheid, functie en uitstraling. In deze eerste fase liggen belangrijke plekken en routes:
Aan de westzijde van het parkeergebouw ligt de voorruimte voor het werkgebouw in het voormalige pand van Dubré. Hier loopt ook de route naar het pompgebouw dat op de kop van dit bestaande pand ligt. De inrichting van dit gebied is afhankelijk van de exacte uitvoering en de locatie van de toegangen van het parkeergebouw.
Specifiek voor fase 1 zijn een aantal onderdelen/elementen van belang voor het ontwerp van de buitenruimte. Dit zijn onder andere inrichtingseisen gebaseerd op eerdere afspraken met bijvoorbeeld de gemeente Tilburg:
De noordzuid stroomruimte heeft een strook verharding van minimaal 3,5 meter breed ten behoeve o.a. brandweerwagen en incidenteel verhuiswagens. Naast de verharding een infiltratiegoot en groene plantvakken ten behoeve van klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Deze ruimte heeft een sterke verblijfskwaliteit;
Voor het parkeren in Fabriekskwartier wordt verwezen naar ‘Beleidsregel 4: Inrichting openbare ruimte en parkeren’ behorende bij het bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 6e herziening (Fabriekskwartier verbrede reikwijdte)’.
Conform deze beleidsregel wordt getoetst aan de actuele parkeerbehoefte, zoals vermeld in de meest actuele parkeernota, waarbij de normen voor een gereguleerd gebied gelden (nu zone A). Hieruit enkele belangrijke uitgangspunten:
Voor de bebouwing wordt onderscheid gemaakt in 7 (samengestelde) bouwvolumes. Per bouwvolume worden hieronder de uitgangspunten benoemd:
De architectuur bepaalt samen met de inrichting van de buitenruimte de identiteit van het plan. Fabriekskwartier wordt stoer, ongepolijst, duurzaam, stedelijk en biedt geborgenheid. Het industriële verleden van de locatie en de nabijgelegen haven en AaBe-fabriek zijn de inspiratie voor de identiteit in Fabriekskwartier.
Variatie in de gevelwanden is gewenst. Om die reden worden er per zone verschillende architecten ingezet. Alle architecten uit de vorige fasen komen ook hier terug. De verdeling is gemaakt op basis van aantallen woningen en positie in het plan.
Verschillende handschriften aan de gezichtsbepalende wanden (Havendijk, Fatimastraat en centrale groen ruimte) is uitgangspunt bij de architectenverdeling.
Fabriekskwartier Kavelpaspoort 2
Ook voor fase 2 van Fabriekskwartier wordt, in navolging op fase 1 een kavelpaspoort opgesteld. Fabriekskwartier wordt één sterk geheel.
Fasen zijn straks niet meer herkenbaar. Om die reden wordt er één samenhangend ontwerp voor de buitenruimte gemaakt en worden de vijf architectenbureaus die hier actief zijn door elkaar in elke fase ingezet.
Dit zorgt voor de gewenste variatie en tegelijkertijd eenheid. Fase 2 ligt, net als fase 1, aan de buitenranden van het plan. Fase 2 vormt het gezicht van Fabriekskwartier aan de Wethouder Baggermanlaan en de twee belangrijke hoeken aan de Havendijk en aan de Fatimastraat.
Aan de oostrand, waar fase 2 grenst aan fase 3/4, ligt een belangrijke route door het gebied. Deze route is grotendeels autovrij, maar verbindt de AaBe-fabriek met de Piushaven voor fietsers en voetgangers en wordt gebruikt als calamiteitenroute.
Voor fase 3/4 wordt separaat een kavelpaspoort opgesteld. Fase 5 is nog niet aan bod.
Dit kavelpaspoort is een bijlage bij het bestemmingsplan en geeft de ruimtelijke kaders voor de ontwikke- ling. Basis hiervoor is het Regiedocument Fabriekskwartier. Het is een nadere invulling van de verbeelding van het bestemmingsplan en geeft inzicht in de beoogde stedenbouwkundige structuur, massaopbouw en richtlijnen voor de uitwerking van de bebouwing en de openbare buitenruimte.
De inhoud van dit kavelpaspoort is richtinggevend, maar biedt wel flexibiliteit voor de uitwerking. Om die reden ook geen exacte maten en profielen.
De structuur en hoogtes liggen vast, maar de exacte positie van gebouwen, overgangen tussen de gebouwen en gebouwvorm is nog ter nadere verfijning.
De uiteindelijke invulling wordt getoetst door het Kwaliteitsteam en de Omgevingscommissie.
Aanduiding Fase 2 in verkavelingsplan
Het Fabriekskwartier is de naam van een nieuwe stoere buurt met een ruw randje. Dit gebied wordt een fantastische aanvulling op de bruisende Piushaven waar je kan wonen, werken en elkaar ontmoeten.
De ligging dichtbij het centrum van Tilburg, midden in de Piushaven en tegen de AaBe fabriek aan maakt dit tot een unieke plek. Met horeca, winkels, water, zijn alle gewenste functies aanwezig. Dynamiek kenmerkt deze plek en tege- lijkertijd heerst hier rust. Fabriekskwartier is een gebied ligt in de luwte waardoor nieuwe bewoners profiteren van de kwaliteiten van de stad en een thuis vinden in een geborgen woonbuurt.
Waarom de naam Fabriekskwartier? Hier stond geen fabriek, maar het was wel een voorterrein tussen de AaBe Fabriek en de haven. Een functioneel gebied dat verkleurde naar gelang de functie. Zoals een fabrieksterrein waar naar functie en logistieke stromen invulling wordt gegeven met verschillende massa’s, materialen en structuren. Dynamische gebieden met een stoer ongepolijst karakter. Dit verwijst ook naar de historie van Tilburg met zijn vele textielfabriek. Hoewel de daadwerkelijke functie hier dus geen fabriek was, leggen we hier wel het gedachtegoed ervan neer.
Een dynamische plek beïnvloed door het verleden van de omgeving.
Er ontstaan met deze fase verschillende entrees naar Fabriekskwartier: aan de Wethouder Baggermanlaan ligt een groene doorsteek en tussen Havendijk en Fatimastraat zijn er entrees die met elkaar zijn verbonden door een route voor langzaam verkeer en calamiteitenverkeer. Dit gebied vormt daarmee een overgang van de reuring van de Wethouder Baggermanlaan, de AaBe-fabriek en de Piushaven naar de verstilling in het binnengebied van Fabriekskwartier;
Er is aandacht voor een levendige begane grond van alle gebouwen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en sociale veiligheid in het gebied. Ook hier een verschil in dynamiek richting de Wethouder Baggermanlaan, Piushaven, AaBe-fabriek en de rustige gevels aan het groen. Ramen en entrees kunnen dan al voldoende zijn;
3. Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan
Voor fase 2 is een voorlopig stedenbouwkundig plan gemaakt op basis van de uitgangspunten van het Gebiedsregiedocument, het programma en inzichten uit fase 1.
Stedenbouwkundige uitgangspunten
In onderstaand schema staan de stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze fase. Het geeft inzicht in de situering van bouwblokken, buitenruimte, parkeren, rou- tes en verbindingen. De stedenbouwkundige opzet gaat uit van bebouwing die de buitenruimte vormt en deze een gezicht geeft. Gevels richten zich dus op die ruimte en er is veel aandacht voor sociale veiligheid van de openbare ruimte.
Door een pocketpark worden twee velden van elkaar gescheiden: een noordelijk en een zuidelijk veld.
Het noordelijke veld grenst aan de Piushaven en bestaat uit een bouwblok met gebouwen van vier en vijf bouwlagen aan de Havendijk en een toren in het hart van deze fase van maximaal 45 meter hoog (14 bouw- lagen). Tussen deze gebouwen en grotendeels uit het zicht onttrokken ligt een gebouwde parkeervoorziening met een daktuin. De woningen staan aan de haven, aan de Wethouder Baggermanlaan of aan het pocketpark / groene hart.
Het vier- tot vijflaagse gebouw aan de haven vormt een belangrijke schakel tussen de opvallende nieuwbouw van Wolstad, de brug over de Piushaven (Den Ophef) en de karakteristieke panden van het advocatenkantoor en de kapper aan de Havendijk.
Tegelijkertijd is het een belangrijke hoek van Fabriekskwartier. Dit vraagt bijzondere aandacht voor de architectuur van dit gebouw. De toren is zeer bewust niet op deze hoek gesitueerd, maar speelt een belangrijke rol in de tweede lijn van het plan.
Een ‘fabrikantenwoning’ bemiddelt tussen de toren en het kloeke gebouw aan de haven. De toren staat eventueel op een plint van ca. 3 bouwlagen, waarbij op de begane grond ook andere functies dan woningen kunnen komen.
Hierdoor blijft bij dit grotere gebouw de menselijke maat bewaard. De situering van de toren is zodanig dat deze in de zichtlijn staat van het groene hart in fasen 3/4.
De voorzijde en entree van de toren zijn gericht op het zuiden, naar het pocketpark dat grenst aan de Wethouder Baggermanlaan.
Het zuidelijke bouwveld bestaat uit één gebouw met een vleugel aan de Wethouder Baggermanlaan en een vleugel aan de route tussen Aabé-fabriek en Piushaven - beide delen van het gebouw hebben een sprekende kopge- vel aan de Fatimastraat.
De vleugel aan de Wethouder Baggermanlaan heeft op de begane grond de mogelijkheid voor andere functies dan woningen.
De ruimte tussen de twee bouwdelen vormt een rustige, groene oase voor de bewoners van het gebouw. Centraal komt een grote boom. Onderzocht wordt of een bestaande boom uit het plangebied kan worden verplaatst naar deze plek. Als dat niet lukt, zal er een nieuwe volwassen boom voor terugkomen. Dit gebouw markeert de eerste hoek van Fabriekskwartier en met dit gebouw presenteert Fabriekskwartier zich aan verkeer komende vanaf de Ringbaan Zuid. Dit vraagt bijzondere aandacht in de vormgeving van de architectuur.
Schema stedenbouwkundige uitgangspunten
Hieronder het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOsp). De ruimtelijke structuur is hierin vastgelegd samen met de positie van de bebouwing. Dit laat zien hoe ruimten gevormd worden, waar verbindingen liggen en de wijze waarop blokken ten opzichte van elkaar verspringen, of juist in lijn staan. Ook is de oriëntatie van de bebouwing aangegeven; de pijlen duiden op waar de voorkanten liggen (en de bebouwing eenzijdig of meerzijdig georiënteerd is) en waar de woningen hun adres hebben. Het is niet bedoeld als inrichtingsplan, maar toont wel de mate van groen en verharding.
In het iteratieve ontwerpproces met ontwikkelaar, supervisor en ontwerpers wordt dit plan verder verfijnd.
Gebouwen en buitenruimte kunnen dan op punten afwijken van dit VOsp, zolang de structuur, bestaande uit routes, parkeren en de aansluiting op de omgeving en andere fasen van Fabriekskwartier wel behouden blijft.
Het is dus een plan met marges, maar uitgangspunt is dat rooilijnen verspringen over niet al te lange lengtes. Daardoor ontstaat de indruk van een min of meer toevallige schakeling van de bebouwing. Dit is een van de manieren om het fabrieksmatige karakter in de structuur van het gebied te brengen. Afwijken hiervan kan enkel met goede onderbouwing en in afstemming met de inrichting openbare ruimte.
Structuur, categorieën en woningtypen
Ook in Fase 2 is er volop diversiteit in soorten buitenruimtes, bouwmassa’s
De schaal van fase 2 is, gezien de ligging aan de Wethouder Baggermanlaan (ook vanwege geluid), wat groter dan in de rest van Fabriekskwartier. De stedelijke laag zoals in de andere plandelen is hier daarom iets hoger: drie tot vijf bouwlagen. Als accent in de tweede lijn is de toren daarop een uitzondering, deze wordt maximaal 14 lagen hoog. Dit zorgt voor een afwisselend beeld, passend bij de rest van Fabriekskwartier;
Indicatief Schema prijscategorie (links) en woningtype (rechts)
Fabriekskwartier start met de inrichting van de buitenruimte, dit is het fundament onder het plan. In een iteratief proces worden vervolgens buitenruimte en architectuur van de nieuwe bebouwing op elkaar afgestemd.
De buitenruimte is onder te verdelen in privé en openbaar. Hier worden beide behandeld omdat ook de privéruimte onderdeel is van de ruimtelijke structuur van Fabriekskwartier.
Zo zijn de erfscheidingen onderdeel van de privéruimte met relevantie voor het karakter en functioneren van het gehele gebied.
Kwaliteit openbare buitenruimte
Voor de inrichting van de openbare ruimte en de verschillende sferen/functies van het openbare gebied wordt een separaat inrichtingsplan gemaakt.
De privé buitenruimte is te vinden op verschillende niveaus. In deze fase geen achtertuinen, maar wel een daktuin op de parkeergarage. Onderdeel van deze (collectieve) daktuin mogelijk ook privé buitenruimten van de appartementen die aansluiten op de daktuin.
De nieuwe gebruikers worden uitgedaagd om ook hun eigen ruimte duurzaam in te richten. Richtlijnen voor privé-buitenruimte en erfafscheidingen worden opgenomen in de koopcontracten en zijn daarmee privaatrechtelijk vastgelegd. Er is extra aandacht voor het beperken van verharding, de inrichting van de overgangen privé-collectief-openbaar, materiaalgebruik, natuurinclusiviteit en het beperken van wind- en geluidsoverlast in de privé buitenruimten. Hier gelden de volgende richtlijnen:
Serie van buitenruimten als basis
De buitenruimte in Fabriekskwartier is te beschouwen als een serie van samenhangende en verbonden buitenruimten met elk een eigen maat, schaal, mate van openbaarheid en uitstraling. In deze fase liggen belangrijke plekken en routes:
Specifiek voor fase 2 is een aantal onderdelen/elementen van belang voor het ontwerp van de buitenruimte. Dit zijn onder andere inrichtingseisen gebaseerd op eerdere afspraken met bijvoorbeeld de gemeente Tilburg:
De noord-zuid stroomruimten hebben een strook verharding van minimaal 3,5 meter breed ten behoeve o.a. brandweerwagen en incidenteel verhuiswagens. Alleen ter plaatse van de route naar het parkeerhof in fase 3/4 en de entree van de parkeergarage in fase 2 komen auto’s. Naast de verharding een infiltratiegoot en groene plantvakken ten behoeve van klimaatbestendigheid en biodiversiteit.
De inrichting van de Havendijk wordt in afstemming met de gemeente Tilburg vormgegeven. Een doel is hier het terugdringen van de verharding en versterken van een groene inrichting die enerzijds het langgerekte karakter van de Piushaven versterkt en anderzijds een overgang vormt naar Fabriekskwartier.
Voor het parkeren in Fabriekskwartier wordt verwezen naar ‘Beleidsregel 4: Inrichting openbare ruimte en parkeren’ behorende bij het bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 6e herziening (Fabriekskwartier verbrede reikwijdte)’. Conform deze beleidsregel wordt getoetst aan de actuele parkeerbehoefte, zoals vermeld in de meest actuele parkeernota, waarbij de normen voor een gereguleerd gebied gelden (nu zone A). Hieruit enkele belangrijke uitgangspunten:
Deze fase bestaat uit een aantal stoere forse gebouwen die samen een krachtig beeld vormen aan de Wethouder Baggermanlaan en de hoeken Fatimastraat en Havendijk.
Deze grote schaal bebebouwing wordt aangevuld me- teen laag kleinschalige elementen. Zo kunnen onderdelen van de gebouwen een andere maat krijgen en zijn het verfijningen aan de hoofdmassa’s die hier bijdragen aan de identiteit.
We hebben het dan over ‘plooien’ in de gebouwen, verspringingen in de gevel in horizontaal en vertikaal vlak.
Voor de bebouwing wordt onderscheid gemaakt in verschillende zones: Tussen Havendijk en pocketpark (roze) en de Fatimastraat (blauw). Per zone worden hieronder de uitgangspunten benoemd:
Tussen Havendijk en het pocketpark (roze)
Aandacht voor de multifunctionele plint van de gebouwen, deze plint dient een publiek karakter te hebben met een relatie naar de openbare ruimte. Bijzondere zijde is de oostzijde van de parkeergarage. Deze kan niet het open karakter krijgen van een commerciële plint, maar moet wel in zijn eigen vorm aantrekkelijk zijn en zich voegen in het vocabulair van Fabriekskwartier;
De architectuur bepaalt samen met de inrichting van de buitenruimte de identiteit van het plan. Fabriekskwartier wordt stoer, ongepolijst, duurzaam, stedelijk en biedt geborgenheid.
Het industriële verleden van de locatie en de nabijgelegen haven en AaBé-fabriek zijn de inspiratie voor de identiteit in Fabriekskwartier.
Variatie in de gevelwanden is gewenst. Om die reden worden er per zone verschillende architecten ingezet. Eén architect uit fase 1 komt hier ook terug (Ponec de Winter), verder komen 2 architecten aan bod die nog niet in fase 1 ontworpen hebben (Monadnock en KAW). De verdeling is gemaakt op basis van aantallen woningen en positie in het plan. Verschillende handschriften aan de gezichtsbepalende wanden (Havendijk, Fatimastraat en centrale groene ruimte) is uitgangspunt bij de architectenverdeling.
In vervolg op de voorgaande twee fasen van Fabriekskwartier is voor de ontwikkeling van fase 3 en 4 een gezamenlijk kavelpaspoort opgesteld.
De opsplitsing van deze fase in twee delen heeft te maken met ver- schillende eigendommen en dat kan leiden tot een verschillend moment dat de gronden beschikbaar komen.
Fabriekskwartier wordt één sterk geheel. Fasen zijn straks niet meer herkenbaar. Om die reden wordt er één samenhangend ontwerp voor de buitenruimte gemaakt en worden de vijf architectenbureaus die hier actief zijn door elkaar in elke fase ingezet.
Dit zorgt voor de gewenste variatie en tegelijkertijd eenheid. Fase 1 en 2 lagen aan de buitenranden van het plan. Fase 3/4 ligt in het hart van Fabriekskwartier en verbindt alles met elkaar. Naar de stad geeft het enerzijds een gezicht aan de Havendijk en anderzijds aan de Fatimastraat. Zowel oost-west als noord-zuid lopen er (autovrije)routes door het gebied. Het finale puzzelstuk dus van Fabriekskwartier waar vele zaken samenkomen.
Fase 5 is nog niet aan bod. Doel is dat ook dit gebied zal transformeren en het bestemmingsplan maakt dit ook al mogelijk. Als die fase tot uitvoering komt dan wordt Fabriekskwartier voltooid met een pocketpark en de laatste hoek van het plan.
Dit kavelpaspoort is een bijlage bij het bestemmingsplan en geeft de ruimtelijke kaders voor de ontwikke- ling. Basis hiervoor is het Regiedocument Fabriekskwartier. Het is een nadere invulling van de verbeelding van het bestemmingsplan en geeft inzicht in de beoogde stedenbouwkundige structuur, massaopbouw en richtlijnen voor de uitwerking van de bebouwing en de openbare buitenruimte.
De inhoud van dit kavelpaspoort is richtinggevend, maar biedt wel flexibiliteit voor de uitwerking. Om die reden ook geen exacte maten en profielen.
De structuur en hoogtes liggen vast, maar de exacte positie van gebouwen, overgangen tussen de gebouwen en gebouwvorm is nog ter nadere verfijning. De uiteindelijke invulling wordt getoetst door het Kwaliteitsteam en de Omgevingscommissie.
Aanduiding Fase 3 en 4 in verkavelingsplan
Het Fabriekskwartier is de naam van een nieuwe stoere buurt met een ruw randje. Dit gebied wordt een fantastische aanvulling op de bruisende Piushaven waar je kan wonen, werken en elkaar ontmoeten.
De ligging dichtbij het centrum van Tilburg, midden in de Piushaven en tegen de AaBe fabriek aan maakt dit tot een unieke plek. Met horeca, winkels, water, zijn alle gewenste functies aanwezig. Dynamiek kenmerkt deze plek en tegelijkertijd heerst hier rust. Fabriekskwartier is een gebied ligt in de luwte waardoor nieuwe bewoners profiteren van de kwaliteiten van de stad en een thuis vinden in een geborgen woonbuurt.
Waarom de naam Fabriekskwartier? Hier stond geen fabriek, maar het was wel een voorterrein tussen de AaBé Fabriek en de haven. Een functioneel gebied dat verkleurde naar gelang de functie. Zoals een fabrieksterrein waar naar functie en logistieke stromen invulling wordt gegeven met verschillende massa’s, materialen en structuren. Dynamische gebieden met een stoer ongepolijst karakter. Dit verwijst ook naar de historie van Tilburg met zijn vele textielfabriek. Hoewel de daadwerkelijke functie hier dus geen fabriek was, leggen we hier wel het gedachtegoed ervan neer.
Een dynamische plek beïnvloed door het verleden van de omgeving.
De fasen 3 en 4 vormen gezamenlijk de schakel tussen de eerdere twee fases met in het hart een robuust groene centrale ruimte die het bestaande bosje in fase 1 en het pocketpark in fase 2 verbindt. Tegelijkertijd zijn er verschil- lende routes tussen AaBe-fabriek en Piushaven, waarvan de twee buitenste geschikt zijn voor calamiteitenverkeer;
Er is aandacht voor een levendige begane grond van alle gebouwen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en sociale veiligheid in het gebied. Er is een verschil in dynamiek richting de Piushaven, AaBe-fabriek en de rustige gevels aan het centrale groen. Aan de Piushaven/Havendijk is horeca mogelijk in het losse accentgebouw.
3D Schema voorlopig stedenbouwkundig plan
3. Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan
Voor fase 3 is een voorlopig stedenbouwkundig plan gemaakt op basis van de uitgangspunten van het Gebiedsregiedocument, het programma en inzichten uit fase 1 en 2.
Stedenbouwkundige uitgangspunten
In onderstaand schema staan de stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze fase. Het geeft inzicht in de situering van bouwblokken, buitenruimte, parkeren, routes en verbindingen. De stedenbouwkundige opzet gaat uit van bebouwing die de buitenruimte vormt en deze een gezicht geeft. Gevels richten zich dus op die ruimte en er is veel aandacht voor sociale veiligheid van de openbare ruimte.
De groene ruimte is het hart van de buurt en vormt een verblijfsgebied voor mens, flora en fauna. Het verbindt alle delen aan elkaar en splitst deze fase in twee velden: een noordelijk en een zuidelijk veld.
Het noordelijke veld grenst aan de Piushaven en bestaat uit een gesloten bouwblok met gebouwen van drie en vier bouwlagen met binnenin een parkeerhof op maaiveld. De woningen staan aan de haven, aan het bosje of aan het groene hart.
Aan de oostkant, direct aan de haven, staat een solitair alzijdig accentgebouw van 6 bouwlagen. Dit staat in de grote groene ruimte van het pocketpark en het bosje waarin ook de toren in fase 1 een plek heeft. Het gebouw zal dus alzijdig zijn, maar wel rondom een verschillende context. Op dit moment grenst de bestaande bebouwing van La Poubelle nog direct aan het bouwplan voor dit accentgebouw, maar in de toekomst zal La Poubelle ook getransformeerd worden. Dan zal hier aansluitend aan het accentgebouw een pocketpark komen. In de tussenfase is de inrichting van dit bouwveld wel een aandachtspunt.
Het zuidelijke bouwveld heeft aan de westkant een bouwblok met grondgebonden woningen van drie en vier bouwlagen met achtertuinen, of een gemeenschappelijke binnentuin. Aan de Fatimastraat staat een appartemen- tengebouw dat een gezicht vormt aan de open ruimte die hier tussen de Aabé fabriek en de bebouwing van het Fabriekskwartier ligt. Hiernaast een volume van drie lagen, iets terugliggend t.o.v. de Fatimastraat.
Aan de oostkant, naast Dubré, staan twee (mogelijk geschakelde) appartementengebouwen van vijf en zes bouwlagen. Deze gebouwen accentueren de historische schuine lijn. Het gebouw van vijf lagen is ook teruggelegd t.o.v. de Fatimastraat. Tussen het bouwblok en de twee appartementengebouwen loopt een informele route door een groen binnenhof met (als dit nodig is) een halfverdiepte parkeergarage eronder.
Het gebouw van zes lagen vormt een schakel in Fabriekskwartier.
Geplaatst op de kruising van de historische schuine lijn, de groene binnenruimte en op de hoek van het bestaande groene bosje is dit gebouw zichtbaar vanuit alle richtingen.
Dat vraagt ook om een bijzondere alzijdige uitwerking.
Schema stedenbouwkundige uitgangspunten
Hieronder het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOsp). De ruimtelijke structuur is hierin vastgelegd samen met de positie van de bebouwing. Dit laat zien hoe ruimten gevormd worden, waar verbindingen liggen en de wijze waarop blokken ten opzichte van elkaar verspringen, of juist in lijn staan. Ook is de oriëntatie van de bebouwing aangegeven; de pijlen duiden op waar de voorkanten liggen (en de bebouwing eenzijdig of meerzijdig georiënteerd is) en waar de woningen hun adres hebben. Het is niet bedoeld als inrichtingsplan, maar toont wel de mate van groen en verharding. In het iteratieve ontwerpproces met ontwikkelaar, supervisor en ontwerpers wordt dit plan verder verfijnd. Positie van gebouwen en opzet van de buitenruimte en dergelijke kunnen dan op punten afwijken van dit VOsp, zolang de structuur, bestaande uit routes, parkeren en de aansluiting op de omgeving en fase 1 en 2 wel behouden blijft.
Het is dus een plan met marges, maar uitgangspunt is dat rooilijnen verspringen over niet al te lange lengtes.. Daardoor ontstaat de indruk van een min of meer toevallige schakeling van de bebouwing. Dit is een van de manieren om het fabrieksmatige karakter in de structuur van het gebied te brengen. Afwijken hiervan kan enkel met goede onderbouwing en in afstemming met de inrichting openbare ruimte.
Structuur, categorieën en woningtypen
Ook in Fase 3/4 is er volop diversiteit in soorten buitenruimtes, bouwmassa’s en functies/woningtypen bestaande uit o.a.:
Basis is een stedelijke laag van drie tot vier bouwlagen waar het grootste deel van de bebouwing toe behoort. De drie appartementengebouwen aan de oostzijde van deze fase, langs de schuine lijn, zijn vijf of zes bouwlagen. Het gaat hier om de alzijdige gebouwen aan de Piushaven, centraal in het gebied langs de groene ruimte en aan de Fatimastraat. Deze hogere volumes zorgen in combinatie met de laagbouw voor een afwisselend beeld;
Fabriekskwartier start met de inrichting van de buitenruimte, dit is het fundament onder het plan. In een iteratief proces worden vervolgens buitenruimte en architectuur van de nieuwe bebouwing op elkaar afgestemd.
De buitenruimte is onder te verdelen in privé en openbaar. Hier worden beide behandeld omdat ook de privéruimte onderdeel is van de ruimtelijke structuur van Fabriekskwartier.
Zo zijn de erfscheidingen onderdeel van de privéruimte met relevantie voor het karakter en functioneren van het gehele gebied.
Kwaliteit openbare buitenruimte
Het ontwerp voor Fabriekskwartier gaat uit van een duurzaam groenstedelijk binnengebied met een variatie aan plekken die zorgen voor geborgenheid. Klimaatbestendigheid, gezondheid en biodiversiteit zijn integraal verwerkt in de inrichting van de buitenruimte. Belangrijke richtlijnen daarbij zijn:
Voor de inrichting van de openbare ruimte en de verschillende sferen/functies van het openbare gebied wordt een separaat inrichtingsplan gemaakt.
De privé buitenruimte is te vinden op verschillende niveaus. In deze fase gaat het om de achtertuinen bij de woningen en de buitenruimte bij de appartementen op de begane grond. De nieuwe gebruikers worden uitgedaagd om ook hun eigen ruimte duurzaam in te richten. Richtlijnen voor privé-buitenruimte en erfafscheidingen worden opgenomen in de koopcontracten en zijn daarmee privaatrechtelijk vastgelegd. Er is extra aandacht voor het beperken van verharding, de inrichting van de overgangen privé-collectief-openbaar, materiaalgebruik, natuurinclusiviteit en het beperken van wind- en geluidsoverlast in de privé buitenruimten. Hier gelden de volgende richtlijnen:
Serie van buitenruimten als basis
De buitenruimte in Fabriekskwartier is te beschouwen als een serie van samenhangende en verbonden buitenruimten met elk een eigen maat, schaal, mate van openbaarheid, functie en uitstraling. In deze fase liggen belangrijke plekken en routes:
Specifiek voor fase 3/4 is een aantal onderdelen/elementen van belang voor het ontwerp van de buitenruimte. Dit zijn onder andere inrichtingseisen gebaseerd op eerdere afspraken met bijvoorbeeld de gemeente Tilburg:
De noordzuid stroomruimten hebben een strook verharding van minimaal 3,5 meter breed ten behoeve o.a. brandweer- wagen en incidenteel verhuiswagens. Alleen ter plaatse van de route naar het parkeerhof en de entree van de parkeergarage in fase 2 komen auto’s. Naast de verharding een infiltratiegoot en groene plantvakken ten behoeve van klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Deze ruimten hebben een sterke verblijfskwaliteit;
De inrichting van de Havendijk wordt in afstemming met de gemeente Tilburg vormgegeven. Een doel is hier het terugdringen van de verharding en versterken van een groene inrichting die enerzijds het langgerekte karakter van de Piushaven versterkt en anderzijds een overgang vormt naar Fabriekskwartier.
Voor het parkeren in Fabriekskwartier wordt verwezen naar ‘Beleidsregel 4: Inrichting openbare ruimte en parkeren’ behorende bij het bestemmingsplan ‘Piushavengebied 2009, 6e herziening (Fabriekskwartier verbrede reikwijdte)’. Conform deze beleidsregel wordt getoetst aan de actuele parkeerbehoefte, zoals vermeld in de meest actuele parkeernota, waarbij de normen voor een gereguleerd gebied gelden (nu zone A). Hieruit enkele belangrijke uitgangspunten:
Voor de bebouwing wordt onderscheid gemaakt in verschillende zones: de Havendijk en het bosje (roze), de Fatimastraat (groen) en de centrale groene oostwest lopende ruimte (blauw).
Per zone worden hieronder de uitgangspunten benoemd:
Aan de Havendijk en het bosje (roze)
Het appartementengebouw aan de Havendijk (B) speelt een bijzondere rol. Het staat in de groene ruimte van het pocketpark en de ruimte met het be- staande bosje en de bestaande platanen. Daarbij is het via de diagonale lijn in het gebied al zichtbaar vanaf de Fatimastraat. Het gebouw is daarmee een belangrijke schakel in de structuur van Fabriekskwartier;
Aan de zijde van fase 2 staat een kleinschalig ap- partementengebouw. Dit gebouw vormt een gezicht aan de groene ruimte (met ketelhuis) van de Aabé- fabriek. Het gebouw staat in dezelfde rooilijn als de bebouwing van fase 2 en heeft vier bouwlagen. Er is hier eventueel de mogelijkheid voor een commerciele functie in de plint, maar vooralsnog wordt uitgegaan van enkel wonen;
Er dient zorgvuldig omgegaan te worden met balkons aan de buitenruimte. De groene ruimte heeft een wisselende breedte, maar is overwegend tussen de 10 en 12 meter breed.
De omgang met private buitenruimte is in dergelijke ruimten cruciaal aandachtspunt. Toepassen van loggia’s en dakterrassen kan hierbij een goede oplossing zijn;
De architectuur bepaalt samen met de inrichting van de buitenruimte de identiteit van het plan. Fabriekskwartier wordt stoer, ongepolijst, duurzaam, stedelijk en biedt geborgenheid. Het industriële verleden van de locatie en de nabijgelegen haven en AaBé-fabriek zijn de inspiratie voor de identiteit in Fabriekskwartier.
Variatie in de gevelwanden is gewenst. Om die reden worden er per zone verschillende architecten ingezet. Alle architecten uit de vorige fasen komen ook hier terug. De verdeling is gemaakt op basis van aantallen woningen en positie in het plan.
Verschillende handschriften aan de gezichtsbepalende wanden (Havendijk, Fatimastraat en centrale groen ruimte) is uitgangspunt bij de architectenverdeling.