Organisatie | Bergen (NH) |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening gemeente Bergen 2023-2027 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Bergen 2023-2027 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Deze regeling vervalt op 1 juli 2027.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
13-07-2023 | 01-10-2023 | nieuwe regeling | 29-06-2023 | Z23 118464 D626534 |
De raad van de gemeente Bergen:
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 9 mei 2023 ;
gezien het advies van de algemene raadscommissie d.d. 22 juni 2023 ;
gelet op het bepaalde in de artikelen 4, eerste lid, 5, 7, 9 tot en met 14 en 20 van de Huisvestingswet 2014;
“Vast te stellen de Huisvestingsverordening gemeente Bergen 2023-2027”, met dien verstande dat:
HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen
In deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:
nultredenwoning: een woonruimte die zowel intern als extern toegankelijk is. Woonruimte is intern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) bereikbaar zijn zonder gebruik te hoeven maken van een trap (d.w.z. gelegen op één verdiepingslaag of meerdere verdiepingslagen die zonder trap - maar bijvoorbeeld met traplift - bereikbaar zijn). Woonruimte is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen;
HOOFDSTUK 2. De huisvestingsvergunning
Paragraaf 2.1. De huisvestingsvergunningplicht
Artikel 3. Criteria voor verlening van de huisvestingsvergunning
Paragraaf 2.2. Aanbieding van woonruimte
Artikel 5. Bekendmaking aanbod van woonruimte
Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte wordt bekend gemaakt door publicatie op het digitale platform, zijnde de website www.svnk.nl.
Artikel 7. Particuliere verhuurders
In afwijking van het bepaalde in artikel 5, eerste lid, kunnen particuliere verhuurders hun aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte via een ander digitaal platform dan bedoeld in artikel 5, eerste lid, bekendmaken, mits dat voldoet aan het in artikel 5, tweede lid, bepaalde.
Paragraaf 2.3. Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning
Artikel 9. Beslissing op de aanvraag en inhoud van de huisvestingsvergunning
Artikel 10. Vruchteloze aanbieding
In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt in afwijking van artikel 9, derde lid, de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende 13 weken vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge deze verordening voor die woonruimte in aanmerking komen.
Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, aan de in artikel 5 voorgeschreven wijze gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden aan de in het eerste lid genoemde woningzoekende, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.
Artikel 14. Voorrang bij woningtoewijzing voor specifieke doelgroepen
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woonruimte, behorende tot een in onderstaande tabel behorend woningtype, kan voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die behoren tot de daarbij blijkens onderstaande tabel behorende doelgroep of doelgroepen.
De verhuurder bepaalt bij het te huur aanbieden van woonruimte als bedoeld in artikel 4 en het bekendmaken van het aanbod als bedoeld in artikel 5, of sprake is van een in de tabel van het eerste lid genoemd woningtype. Indien in de tabel bij een woningtype meer dan twee doelgroepen genoemd zijn, bepaalt de verhuurder aan welke doelgroep voorrang wordt gegeven bij het verlenen van een huisvestingsvergunning.
Paragraaf 2.4 De huisvestingsindicatie
Artikel 17. Beslissing op de aanvraag en inhoud van de huisvestingsindicatie
Voor een huisvestingsindicatie komen in aanmerking personen die:
fysieke beperkingen of ergonomische problemen of beiden in de huidige woonruimte ervaren die niet met eenvoudige, kleine, woningaanpassingen zijn op te lossen. Daarbij is naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake van een duidelijk aanwijsbare relatie tussen bedoelde problemen en de huidige woonruimte aanwezig en kan alleen verhuizing naar een nultredenwoning deze problemen oplossen.
Paragraaf 2.5. De urgentieverklaring
Artikel 22. Urgentie in verband met medische of sociale problematiek
Onder sociale problematiek als bedoeld in het eerste lid wordt verstaan: ernstige psychiatrische of psychosociale problematiek in relatie tot de huidige woonsituatie, waarbij aannemelijk is dat medicatie of therapie in de afgelopen zes maanden niet tot verbetering of oplossing van de problematiek heeft geleid en een andere, met de urgentieverklaring mogelijk te maken, zelfstandige woonsituatie een oplossing biedt voor bedoelde problematiek.
Artikel 23. Urgentie in verband met stadsvernieuwing
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘stadsvernieuwing’ indien:
de verhuurder met de huurder overeenstemming heeft bereikt over een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten die tenminste gelijkwaardig is aan de tegemoetkoming op grond van het Sociaal Plan dat ten behoeve van de wijkontwikkelingsplannen door corporaties, huurdersorganisaties en gemeente is overeengekomen.
Artikel 25. Urgentie in verband met mantelzorg
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘mantelzorg’ indien:
in zijn of haar thuissituatie verpleging ontvangt, niet gepaard gaande met verblijf of geen kraamzorg zijnde, verstrekt op grond van de Zorgverzekeringswet, waarvan de noodzaak is vastgesteld door de wijkverpleegkundige, zoals verpleging of verzorging bij opstaan, wassen, aankleden, douchen, wondverzorging, het geven van injecties.
de mantelzorg – niet zijnde gebruikelijke zorg zoals bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of het verrichten van niet zorgtaken zoals het huishoudelijke werkzaamheden en het doen van boodschappen – voor minimaal acht uur per week, verdeeld over minimaal vier dagen per week, wordt verricht en de zorgontvanger naar verwachting duurzaam afhankelijk is van de mantelzorgverlener;
Artikel 27. Urgentie in verband met onbewoonbaarheid van de huidige huurwoning
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘onbewoonbare huurwoning’ indien:
Artikel 28. Urgentie in verband met een calamiteit
Een woningzoekende kan door verlening van een urgentieverklaring ingedeeld worden in de urgentiecategorie ‘calamiteit’ indien:
Artikel 30. Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie
Burgemeester en wethouders kunnen een woningzoekende, al dan niet op diens verzoek, in een andere urgentiecategorie indelen als gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven. Indien zij daartoe overgaan, verstrekken burgemeester en wethouders de woningzoekende dan een nieuwe urgentieverklaring.
HOOFDSTUK 3. Toeristische Verhuur
Artikel 31. Registratie- en meldplicht toeristische verhuur
Als woonruimte behorend tot een gebouw gelegen in de gemeente Bergen NH waarvoor het zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur verboden is om deze aan te bieden voor toeristische verhuur als bedoeld in artikel 23a eerste lid van de wet, wordt aangewezen alle zelfstandige en onzelfstandige woonruimten waarbij planologisch het gebruik voor toeristische verhuur niet expliciet is toegestaan via een daarvoor afgegeven omgevingsvergunning of planregel in het bestemmingsplan dan wel de rechtsopvolger van die beide instrumenten binnen de Omgevingswet.
Het is degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte verboden een aanbieding voor toeristische verhuur te tonen gedurende de rest van het jaar, indien diegene door burgemeester en wethouders ervan in kennis is gesteld dat de woonruimte die wordt aangeboden reeds voor 63 nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur.
In afwijking van het bepaalde in de leden 1 tot en met 4 van dit artikel geldt de registratie- en meldplicht toeristische verhuur niet voor de door het Centraal Bureau voor de Statistiek aangewezen wijk Bergen aan Zee (CBS-wijkcode:037302) en de woonruimten binnen de percelen kadastraal bekend Egmond aan zee A 4357 en A4353.
Artikel 32. Verhuurverbod toeristische verhuur
Burgemeester en wethouders kunnen:
een verbod tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur opleggen voor ten hoogste een jaar aan een aanbieder indien binnen een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering door een ambtenaar als bedoeld in artikel 33, eerste lid van de wet, van een overtreding van de bij deze verordening aan toeristische verhuur gestelde eisen, ten minste twee maal een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de bij deze verordening aan toeristische verhuur gestelde eisen;
Artikel 33. Experimenteerartikel
Burgemeester en wethouders kunnen besluiten in te stemmen met een experiment voor alternatieve vormen van woningtoewijzing die buiten de bepalingen van hoofdstuk 2 van deze verordening vallen. Bij een experiment worden de effecten onderzocht van een wijze van in gebruik geven van woonruimte, welke niet in of op grond van deze verordening is geregeld maar wel in een op grond van de Huisvestingswet 2014 vast te stellen verordening geregeld zou kunnen worden.
Artikel 34. Bestuurlijke boete
In afwijking van het vorige lid, onder b, bedraagt de bestuurlijke boete voor een overtreding van het verbod bedoeld in artikel 8, tweede lid, ten hoogste € 90.000 indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan een constatering door een toezichthouder van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ten gunste van de woningzoekende af te wijken van deze verordening voor zover toepassing gelet op de in artikel 2 van de wet genoemde belangen naar hun oordeel leidt tot onbillijkheid van overwegende aard.
Artikel 36. Overgangsrecht en intrekking oude verordeningen
Indien op het moment waarop deze verordening inwerking treedt nog niet besloten is op een voor inwerkingtreding van deze verordening ingediende aanvraag om een huisvestingsvergunning of om één van de in de vorige leden bedoelde beschikkingen, wordt op die aanvraag beslist overeenkomstig het recht zoals dat gold direct voorafgaand aan inwerkingtreding van deze verordening.
Indien op het moment waarop deze verordening inwerking treedt, nog niet besloten is op een bezwaar dat ingesteld is tegen een besluit dat op grond van de Huisvestingsverordening gemeente Bergen 2019 of ter handhaving van het bepaalde in de wet en de daarop berustende bepalingen is genomen, blijft het recht zoals dat gold ten tijde van het nemen van dat besluit van toepassing.
Indien op het moment waarop deze verordening inwerking treedt, een beroep of hoger beroep is ingesteld tegen een besluit dat op grond van Huisvestingsverordening gemeente Bergen 2019 of ter handhaving van het bepaalde in de wet en de daarop berustende bepalingen is genomen, blijft het recht zoals dat gold ten tijde van het nemen van dat besluit van toepassing.
Aldus besloten door de raad van de gemeente Bergen in de openbare raadsvergadering van 29 juni 2023.
mr. J.G.S. (Janne) Pijnenborg
griffier
L.Hj. (Lars) Voskuil
voorzitter
Bijlage I Tabel bestuurlijke boete toeristische verhuur
Toelichting Huisvestingsverordening Bergen 2023-2027
De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte.
Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.
Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen.
Deze Huisvestingsverordening is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens in de gemeente Bergen. De aanwezige schaarste met onrechtvaardige en onevenwichtige effecten als gevolg (verdringing van doelgroepen) is aangetoond in het memo Schaarste in de sociale huur gemeente Bergen (RIGO Research en Advies, d.d. 5 december 2022).
De huisvestingsverordening is een instrument van tijdelijke aard (maximaal 4 jaar), waarbij de wet stelt dat gemeenten geacht worden beleid te formuleren en uit te voeren teneinde de schaarste aan de onder de verordening vallende woningvoorraad, teniet te doen. Voor Bergen geldt dat op grond van de woonvisie ingezet wordt op 40% sociale woningbouw (cat 1 & 2). We willen vooral bouwen voor de doelgroepen starters en senioren op de woningmarkt. De starter is op zoek naar een betaalbare (grondgebonden) woning. De senior is op zoek naar een levensloopgeschikte woning (appartement/nultreden). We willen bouwen voor de doorstroming. Enerzijds huishoudens verleiden de stap van sociaal naar middensegment te maken, zodat er een sociale woning voor de starter vrijkomt. Anderzijds ouderen verleiden een gezinswoning achter te laten voor een levensloop geschikte woning. In het kader van het stimuleren van doorstroming willen we naast betaalbare woningen ook in het middensegment bouwen.
In artikel 1 zijn de gehanteerde begrippen in deze verordening daar waar nodig nader toegelicht of gedefinieerd.
De huisvestingsvergunningsplicht
In artikel 2 van de verordening staat beschreven welk deel van de woningvoorraad valt onder deze verordening: het betreft de zelfstandige huurvoorraad met een huurprijs van ten hoogste de huurtoeslag- of liberalisatiegrens. Kleine, niet-professionele verhuurders zijn uitgezonderd in deze verordening, net als een aantal specifieke categorieën woonruimten, zoals studentenwoningen en monumenten.
In artikel 3 worden de criteria benoemd op grond waarvan de gemeente een huisvestingsvergunning verleend aan woningzoekenden: het gaat hier bijvoorbeeld om eisen t.a.v. leeftijd en inkomen.
In artikel 4 is beschreven op welke wijze woningen mogen worden aangeboden (aanbodmodel, loting, directe bemiddeling) en in welke mate. In artikel 5 zijn de eisen beschreven t.a.v. het bekendmaken van woningaanbod dat onder de verordening valt.
Woningcorporaties worden op grond van artikel 6 opgedragen een regionaal inschrijfsysteem voor woningzoekenden te onderhouden (het huidige SVNK). Tevens is in dit artikel bepaald wanneer een inschrijving in dit systeem al dan niet eindigt. Particuliere verhuurders mogen op grond van artikel 7 hun vergunningplichtige huurvoorraad ook op eigen systemen publiceren, op voorwaarde dat deze systemen voldoen aan de minimumeisen uit artikel 5.
Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning
De artikelen 8 en 9 regelen welke informatie een aanvrager van een huisvestingsvergunning dient aan te leveren, en hoe B&W beslissen over deze aanvraag. Artikel 10 regelt het (doorgaans theoretische) geval dat verhuurders in afwijking van de regel een woning mogen verhuren als blijkt dat er zich gedurende een periode van een kwartaal geen enkele passende kandidaat-huurder meldt.
De artikelen 11, 12 en 13 beschrijven op welke wijze en ik welke gevallen gekomen wordt tot een rangordebepaling van woningzoekenden. Bij nieuwbouw geldt dat verhuurders er ook voorkunnen kiezen om op basis van het woonduurcriterium toe te wijzen. Toewijzen op basis van woonduur leidt naar verwachting tot langere verhuisketen c.q. meer doorstroming en daarmee meer woningaanbod.
In artikel 14 zijn de woningtypen en doelgroepen benoemd waaraan vormen van voorrang kunnen worden gekoppeld. Verhuurders kunnen specifieke woningen bijvoorbeeld met voorrang toewijzen aan jongere of oudere huishoudens, aan huishoudens met een zekere fysieke beperking, een zekere huishoudgrootte, een zekere herkomst (lokaal of andersoortig woningtype bij nieuwbouw, ten behoeve van de doorstroming) of die een bepaalde woning achterlaten bij verhuizing.
In artikel 15 zijn de wettelijke bepalingen t.a.v. de voorrang op basis van lokale en regionale binding opgenomen.
Artikel 16 en artikel 17 beschrijven de wijze waarop een huisvestingsindicatie kan worden aangevraagd en hoe hier door B&W op wordt beslist.
Artikel 18 en artikel 19 beschrijven de wijze waarop een urgentieverklaring kan worden aangevraagd en hoe hier door B&W op wordt beslist. Artikel 20 en 21 beschrijven respectievelijk de inhoud en de werking van de urgentieverklaring. Woningzoekenden met een urgentieverklaring worden in principe geacht zelf (binnen een termijn van zes maanden) een woonruimte te vinden.
De artikelen 22 t/m 29 beschrijven de diverse categorieën urgent woningzoekenden en de nadere criteria die worden gehanteerd bij het al dan niet verlenen van een urgentieverklaring.
Artikel 30 beschrijft wanneer urgentieverklaringen kunnen worden gewijzigd of ingetrokken. Passende woonruimte weigeren is voor urgent woningzoekenden niet toegestaan.
Artikelen 31 en 32 beschrijven de regels rondom toeristische verhuur in de gemeente, waaronder een registratie- en meldplicht. Het memo Tweede woningen en toeristische verhuur Regio Alkmaar (RIGO Research en Advies, d.d. 28 maart 2023) geeft weer dat implementatie van het instrumentarium Toeristische verhuur in een aantal gebieden kan bijdragen aan het beheersen van de hoge mate toeristische verhuur van woonruimte.
De beslissing van de gemeenteraad in te grijpen met een introductie van de meldplicht voor toeristische verhuur brengt met zich mee een ingrijpen in het eigendomsrecht van inwoners van onze gemeente en daarbuiten. Een zware beslissing maar ook een noodzakelijke beslissing. Noodzakelijk omdat de gemeenteraad ziet dat ingrijpen nodig is ter bestrijding van de onrechtvaardige maar ook onevenwichtige effecten van de grote schaarste aan woonruimte in onze gemeente.
In opdracht van de gemeente Bergen is onderzoek gedaan naar de schaarste binnen de gemeentelijke woonruimtevoorraad door bureau Stec. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de woningmarkt- en verhuisdynamiek in Bergen (NH) duiden op woning schaarste, primair in het betaalbare tot middel dure segment, maar ook in de duurdere segmenten. Dit beeld wordt versterkt door de prijsopbouw van de woningvoorraad en inzet van een deel van de reguliere voorraad voor toeristische verhuur. Stec ziet vanuit haar onderzoek beperkte kansen voor lage- en lage middeninkomens op de Bergense woningmarkt voornamelijk door de zeer beperkt beschikbare betaalbare voorraad. In de duurdere segmenten zien ze een hoge marktdynamiek (concurrentie tussen kopers), mede door instroom van buitenaf (40/50-plussers). Circa 5 tot 7% van de woningvoorraad kan daarbij nu niet voor reguliere bewoning worden gebruikt doordat deze voor toeristische verhuur wordt ingezet. In lijn met de beperkte beschikbare betaalbare voorraad zien ze een relatief sterk negatief migratiesaldo van jonge huishoudens. De betaalbare koopvoorraad is ook relatief ten opzichte van de regio en het Nederlands gemiddelde zeer klein. Dit alles brengt met zich mee dat de schaarste in de Bergense woonruimtevoorraad onevenwichtig en onrechtvaardige effecten heeft op de samenleving. Deze effecten zijn onder meer zichtbaar in de steeds langer wordende wachttijden van gereguleerde huurwoningen (in 2018 al 8,6 jaar1), de bovengemiddeld grote uitstroom van jongeren tot 30 jaar, en de forse (financiële) onbereikbaarheid van koopwoningen en/of woningen in de geliberaliseerde huursector. Dit laatste ziet Stec voornamelijk voor de groep lage inkomens (5.280 huishoudens) voor hen zijn in totaal 4.020 woningen in de huur- of koop in de betaalbare prijsklasse aanwezig in de woningvoorraad in Bergen. Vooral het aantal koopwoningen (310 woningen) is zeer beperkt. Dit betekent dat lage inkomens zonder eigen middelen zeer beperkte mogelijkheden hebben op de woningmarkt in Bergen. Dit wordt versterkt door het feit dat in Bergen een vorm van segregatie optreedt meest duidelijk zichtbaar in het feit dat slechts 16% van de koopwoningen een WOZ-waarde tot € 215.000 heeft, terwijl dit aandeel in de regio en op landelijk niveau gemiddeld tussen de 45% en 50% ligt. Ook de groep middeninkomens (in totaal 1.540 huishoudens) is groter dan het aantal woning in de voor hen passende huur- of koopprijsklasse (1.440 woningen). Als laatste is ook voor de groep hoge inkomens weliswaar theoretisch genoeg woningen beschikbaar maar wordt een groot deel van die woningen aan de voorraad onttrokken waardoor de marktdynamiek hier bijzonder hoog ligt. In de gehele gemeente is sprake van schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen voornamelijk nultredenwoningen en schaarste aan goedkope nieuwbouw voor de huidige, voornamelijk jonge, inwoners van een gemeente die op dit moment een bovengemiddeld grote uitstroom vertonen. Deze schaarste wordt negatief beïnvloed door de toeristische verhuur van woningen behorend tot de woonruimte voorraad. Door deze verhuur van een woning aan en het gebruik van de woning door toeristen volgt namelijk dat deze niet beschikbaar is voor duurzame bewoning en daarmee derhalve is onttrokken aan de woonruimte voorraad. Voor die onttrekking is niet of in mindere mate relevant hoe lang de woning wordt verhuurd. Ook het eenmaal voor een korte periode verhuren van een woning kan worden aangemerkt als een onttrekking een heeft negatieve effecten op de schaarste binnen de Bergense woonruimtevoorraad.
Subsidiair dient de sturing op woonruimtevoorraad niet alleen het doel schaarste problematiek tegen te gaan maar ook het doel leefbaarheidsproblematiek te voorkomen en de bestaande leefbaarheidsproblematiek tegen te gaan. In elk segment van de woonruimtevoorraad in onze gemeente kunnen zich leefbaarheidsproblemen voor doen. Onder ‘leefbaar’ in het kader van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt op het niveau van een gebied verstaan: Een gebied waarin voldoende menging is van woon-, werk- en recreatieve functies en een wijk die de bewoners een veilig en vertrouwd aanvoelende woonomgeving biedt in een geordend woon- en leefmilieu. Om de sociale cohesie te waarborgen moet binnen de woonfunctie een duidelijk aandeel zijn van ‘wonen’ in de zin zoals die in de jurisprudentie voor de Wet1 geldt. Wonen wordt hierin gedefinieerd als “wonen zoals dat in het normale spraakgebruik wordt omschreven, dat wil (onder meer) zeggen volgens een vast patroon met een normaal huurcontract door een huishouden voor langere tijd”. Leefbaarheid kan voorts in het geding zijn als een groot deel van de woonruimtevoorraad op een zodanige manier gebruikt of bewoond wordt dat dit een onevenredig grote druk op de woonomgeving betekent. Een duidelijk voorbeeld hiervan is de op grote schaal plaatsvindende toeristische verhuur. Hoewel de voor de meeting van de leefbaarheid in de gemeente ontwikkelde methodiek, de Leefbaarometer (Bron: Ministerie van BZK), voor Bergen een positief beeld laat zien, staan ook in Bergen diverse voorzieningen onder druk. Een duidelijk voorbeeld van de afname van het voorzieningsdraagvlak is het zeer beperkte aantal kinderen dat vorig jaar in Bergen is geboren (146). Dit aantal is (veel) te laag om de basisscholen in de gemeente open te houden en wordt voor een groot deel veroorzaakt door de bovengemiddelde uitstroom van jongeren en jonge gezinnen.
Eerder is al aangegeven dat de keuze van de gemeenteraad om in te grijpen in de woonruimtevoorraad met zich meebrengt een keuze om in te grijpen in het eigendomsrecht. Het eigendomsrecht is niet slechts op nationaal niveau beschermt. Ook artikel 1 van het Eerste protocol bij het EVRM (Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens) ziet op dit specifieke recht. De gemeente acht in lijn met eerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State toepassing van de sturingsmogelijkheid uit de Wet hier noodzakelijk gelet op het hier mee te dienen algemeen belang. Dit algemene belang ziet haar grondslag in de bescherming van de leefbaarheid en het behoud van een gezonde samenstelling van de woningvoorraad. De gemeenteraad is verder van mening dat de meldplicht niet leidt tot ontneming van eigendom maar ziet op regulering daarvan. Deze meldplicht brengt in de ogen van de gemeenteraad, overwegend de te dienen algemene belangen, geen disproportionele beperking van het eigendomsrecht met zich mee dan wel een buitensporige last voor de eigenaar. De gemeenteraad overweegt daarbij nog dat ter principale de woning nog altijd gebruik kan worden voor bewoning en ook met dit doel nog steeds kan worden verkocht.
De noodzakelijkheid van de wijziging van de huisvestingsverordening is hiervoor reeds uitvoerig uiteengezet. Voor de gemeenteraad is doorslaggevend de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste verder veroorzaakt door de onttrekking van woningen uit de woningvoorraad voornamelijk voor toeristische verhuur. De gemeenteraad ziet de mogelijkheden/bevoegdheden die de Wet biedt via het vergunningsstelsel voor onttrekking als middel om de hier voor genoemde doelstelling te bereiken. De gemeenteraad redeneert hierbij als volgt. Door de onttrekking van woningen aan de woningvoorraad middels de meldplicht aan banden te leggen kan het doel, tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste en subsidiair het tegengaan van negatieve effecten op de leefbaarheid worden bereikt. Zonder deze specifieke vorm van overheidssturing kunnen deze doelen niet worden behaald. Ook andere minder ingrijpende middelen zijn hiervoor op dit moment niet voorhanden. Als niet wordt ingegrepen zal de hoeveelheid woningen die wordt onttrokken aan de woningvoorraad, gezien het voor de eigenaren lucratieve belang van onttrekking, namelijk niet dalen zo is de overtuiging van de gemeenteraad.
Subsidiariteit en proportionaliteit
De gemeenteraad heeft uitvoerig (reeds sinds het voorjaar van 2018) onderzoek gedaan naar oplossingen en/of maatregelen om de hierboven genoemde problemen op te lossen anders dan het gebruik van de bevoegdheden aangewend in deze wijziging van de huisvestingsverordening. Hiertoe is onder meer opdracht gegeven aan bureau BuegelHajema. Uit de notitie ‘recreatieve verhuur en recreatief gebruik van woningen’ opgeleverd op 15 mei 2019 heeft de gemeenteraad geconcludeerd dat, gegeven alle af te wegen belangen, de meest geijkte oplossing is de meldplicht. Onder meer door 63 nachten toeristische verhuur wel mogelijk te maken, wordt gewaarborgd dat het gebruikte middel in verhouding staat tot de ernst van de problematiek en dat het middel niet meer ingrijpt in het eigendomsrecht dan strikt noodzakelijk. De gemeenteraad heeft in haar proportionaliteitsafweging ten aanzien van de invoering van de meldplicht gemeend toeristische verhuur niet volledig onmogelijk te maken. Hierbij is het belang vanuit het eigendomsrecht afgewogen tegen de algemene belangen die de gemeenteraad middels de invoering van de meldplicht wil behartigen. De gemeenteraad acht zoals aangegeven 63 nachten toeristische verhuur toelaatbaar. De gemeenteraad overweegt daarbij dat vanuit de opgenomen voorwaarden dat de woning het overige deel van het jaar niet toeristisch verhuurd mag worden, geen (of slecht in geringe mate) sprake is van een omstandigheid die lijdt tot een toename van onevenwichtige en/of onrechtvaardige effecten van schaarste. Daarnaast overweegt de raad dat de leefbaarheid van het aangewezen gebied gezien de korte hoeveelheid toegestane nachten niet disproportioneel in het geding komt. De gemeenteraad heeft bij het vaststellen van de hoeveelheid nachten en meldplicht rekening gehouden met hetgeen geregeld is in de Dienstenrichtlijn1 en aanverwante regelgeving. Nu zijn de toegestane hoeveelheid nachten en de meldplicht zo opgesteld dat volgens de gemeenteraad geen sprake kan zijn van strijdigheid met het discriminatieverbod ofwel het ontbreken van een juiste afweging van noodzakelijkheid en evenredigheid (e.e.a. zoals uitvoerig uit een is gezet in deze toelichting) acht de gemeenteraad deze wijzing niet in strijd met voorgenoemde Europese regelgeving. Toeristische verhuur vindt grotendeels plaats binnen een eigen door de eigenaar vast te stellen hoeveelheid nachten. Dit zou bijvoorbeeld de vakantie van de eigenaar kunnen zijn.
Uit de voor artikel 23a van de Wet relevante totstandkomingsgeschiedenis volgt dat de aanwijzing op grond van dit artikel (ziend op het behoud van de woonruimtevoorraad) ruimer kan zijn dan de aanwijzing op grond van artikel 7 van de Wet (ziend op ingrijpen in de woonruimteverdeling). De gemeenteraad kiest gelet op de resultaten van het schaarste onderzoek voor aanwijzing van alle woonruimte in de gehele gemeente en dat het gehele grondgebied van de gemeente kan worden aangemerkt als schaarste gebied. Voor deze aanwijzing acht zij van belang de tekst van het schaarste onderzoek maar meer ook de in de bijlage van dat onderzoek opgenomen onderverdeling. Hieruit is op te maken dat de schaarste in de woonruimtevoorraad, hoewel wisselend in gradatie, in alle kernen aanwezig is. Per wijk wisselt voorts de zwaarte van de onttrekking van woonruimte aan de woonruimtevoorraad voor toeristische verhuur en de negatieve effecten hiervan op de schaarse woonruimte vindt echter in alle wijken plaats.
In deze verordening is voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid opgenomen om bij overtredingen van de bevoegdheden uit de verordening waar deze bevoegdheid is gegeven door de huisvestingsweg een bestuurlijke boete op te leggen. De boetes kunnen worden opgelegd voor verschillende in de verordening opgenomen plichten. Uit de eerder besproken notitie van BugelHajema en ervaring opgedaan door gemeenten elders in het land is geconstateerd dat handhaving van overtredingen van de verbodsbepalingen in de Huisvestingswet effectiever en meer proportioneel zijn dan handhaving in de zin van het opleggen van een last onder dwangsom vanuit het bestemmingsplan. Vanuit het door deze wijziging van de huisvestingsverordening nagestreefde doel zijn boetes nodig en wordt gelet op de schaarste van woningen in Bergen en belang van het behoud en de samenstelling van deze schaarse woningvoorraad als mede de leefbaarheid door de gemeente Bergen op duidelijke en snelle wijze sancties opgelegd aan overtreders. Uitgangspunt bij het vaststellen van de hoogte van de boetes is dat deze dermate hoog moeten zijn dat zij een afschrikwekkende werking hebben. In bijlage I zijn de hoogtes van de op te leggen boetes vastgelegd. Het overtreden van de verbodsbepalingen wordt zwaar beboet. De schaarste aan woonruimten in de gemeente Bergen verenigt zich niet met het ongecontroleerd verdwijnen van woonruimten uit de woonruimtevoorraad. Het ongelimiteerd toeristisch verhuren van woonruimten, wordt daarom als een zeer ernstige overtreding aangemerkt, reden waarom hier is gekozen voor de hoogst mogelijk boete. Bij deze overtreding wordt géén onderscheid gemaakt tussen het soort woning (zelfstandig, onzelfstandig, sociaal, geliberaliseerd, huur of koop). Voorts is niet van belang of sprake is van een eigenaar met één of meerdere woningen (professionele verhuurder), een bemiddelaar of een huurder. Burgemeester en wethouders kunnen slechts wegens bijzondere omstandigheden een lagere boete opleggen. De overtreder zal in dat geval een voldoende onderbouwd beroep moeten doen op die bijzondere omstandigheden (artikel 5.46, derde lid, Algemene wet bestuursrecht).
Bergen aan Zee en de Terrasflas in Egmond aan Zee
Bij bespreking van wijziging van de huisvestingsverordening op 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen. In die motie heeft de gemeenteraad aangegeven voor Bergen aan Zee en de Terrasflat in Egmond aan Zee apart te willen bezien of ook voor de woonruimte binnen de werking van hoofdstuk 3 zouden moeten vallen. Het college heeft hierover op 11 mei 2021 een voorstel naar de gemeenteraad gezonden. De gemeenteraad heeft hierover nog geen besluit genomen. Daarmee is voor eigenaren van deze woningen een dusdanig onzekere situatie ontstaan dat onverkorte toepassing van de regels uit hoofdstuk 3 onredelijk zou zijn. Verder niets afdoend aan de eerdere overwegingen van de gemeenteraad bij vaststelling van de huisvestingsverordening op 28 januari 2021 wordt de inwerkingtreding van artikel 31 daarom uitsluitend voor deze woonruimte opgeschoven.
In de bijlage I behorende bij artikel 32 van de verordening worden voor bepaalde overtredingen de boetes gematigd.
Artikel 33 geeft (samenwerkende) corporaties en gemeenten in de regio de mogelijkheid om – op basis van een experiment – af te wijken van de regels zoals beschreven in deze verordening. Deze experimenten zijn aan voorwaarden gebonden, zoals bijvoorbeeld een maximum duur van twee jaar én een evaluatieverplichting.
In artikel 34 is de mogelijkheid opgenomen voor gemeenten om bestuurlijke boetes op te leggen. Artikel 35 biedt een hardheidsclausule (voor onvoorziene gevallen) en artikel 36 beschrijft een aantal overgangsbepalingen en formaliseert de intrekking van de oude huisvestingsverordening. Artikel 37 formaliseert de inwerkingtreding en de werktitel van deze verordening.