Huisvestingsverordening Terschelling 2023

Bijlage bij de Huisvestingsverordening Terschelling 2023, gewijzigd 12 december 2023

Toelichting Huisvestingsverordening Terschelling 2023

Algemeen

Uitgangspunten Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het (uitputtende) instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden.

Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het is niet mogelijk om in plaats van een verordening dergelijke regels af te spreken met corporaties (in een convenant). Zodoende wordt de democratische legitimiteit vergroot en de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor woningzoekenden bevorderd.

De huisvestingsverordening maakt onderdeel uit van een bredere aanpak, die er toe moet leiden dat de schaarste wordt opgelost. De Woonvisie Terschelling 2017-2022, met een doorkijk naar 2025 (vastgesteld 17 oktober 2017), het Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling (vastgesteld 29 januari 2019), de Eerste herziening van het Uitvoeringsprogramma Woonvisie (vastgesteld 17 december 2019), de periodieke aanpassingen van de maximale huur- en koopprijzen in het Uitvoeringsprogramma, de Prestatieafspraken met het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland en de Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland, de aanpak van onrechtmatige bewoning, de vaststelling van de Leegstandsverordening, de verordening startersleningen, de bouwmogelijkheden en de regels inzake permanente bewoning in de bestemmingsplannen, de Beleidsregels nieuwe woningen 2019 en de herzieningen van deze beleidsregels maken, naast de huisvestingsverordening, onderdeel uit van die brede aanpak.

Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.

Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen.

Dat sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat het noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte tegen te gaan blijkt uit het navolgende.

Op Terschelling is sprake van een unieke woonsituatie, samenhangend met het zijn van een eiland:

• -

  Er is schaarste aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen.

• -

  De druk op de woningmarkt wordt mede veroorzaakt door het feit dat degenen die een baan hebben op Terschelling hier ook moeten wonen. Door de reistijd, de afvaarttijden en -frequentie van de boten is het praktisch niet mogelijk aan de wal te wonen en op Terschelling te werken.

• -

  De gemeente heeft maar beperkt ruimte om nieuwe woningen te bouwen.

• -

  Veel mensen willen op Terschelling wonen, al dan niet permanent, waardoor het risico bestaat dat permanente woningen als tweede woning worden gebruikt.

• -

  De vraagprijs van de koopwoningen is hoog en daardoor voor veel starters, (jonge) gezinnen en middeninkomens, onbereikbaar.

Ter illustratie:

Op 23 januari 2023 staan slechts 4 woningen en panden met meerdere functies waaronder woonruimte te koop. Dit betreft de volgende prijscategorieën:

• -

  De WOZ waarden zijn hoog.

Ter illustratie; per 1 januari 2022 bedraagt de gemiddelde WOZ waarde van de koop- en huurwoningen in Nederland € 317.000 en op Terschelling € 392.000 (Bron CBS)

(Bron; gemeente Terschelling)

Ontwikkeling WOZ waarde 2022-2023

(Bron: gemeente Terschelling)

• -

  De bouwkosten van een nieuwbouwwoning liggen gemiddeld circa 20 % hoger dan aan de wal.

• -

  Nieuwbouwprojecten bevatten veel minder woningen dan aan de wal, waardoor de kosten per woning hoger zijn.

• -

  Er zijn, in verhouding tot de rest van Nederland, minder huurwoningen in bezit bij de woningcorporatie; slechts 18 % van de woningen is een woning in eigendom bij de woningcorporatie. In Nederland is dit 42%. (Bron:CBS).

• -

  De doorstroming in de sociale huurwoningen is zeer laag; in de periode 2019 tot en met 2021 zijn er jaarlijks tussen de 9 en 16 woningen verhuurd. De gemiddelde mutatiegraad ligt tussen de 2,2 % en de 3,9 %.

• -

  Een groot deel van de bevolking is werkzaam in aan het toerisme gerelateerde sectoren. Het inkomen dat daarin verdiend wordt is relatief laag, waardoor zij aangewezen zijn op de goedkope woningvoorraad.

Aanbod op de woningmarkt:

• -

  Het aanbod van huurwoningen is beperkt: Het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland is de enige toegelaten instelling op het eiland. WoonFriesland bezit 415 huurwoningen op Terschelling. Bijna 90% van de huurders betaalt een huur van maximaal € 633 per maand.

• -

  Nieuwbouw van huurwoningen heeft de laatste jaren nauwelijks plaatsgevonden: Het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland heeft, sinds zijn actief is op het eiland (2018) nog geen sociale huurwoningen opgeleverd. Wel zijn er 16 appartementen en 3 eengezinswoningen in aanbouw.

• -

  Er is geen aanbod van bouwkavels. De gemeente heeft voor het laatst in 2016 bouwgrond uit kunnen geven (18 kavels West-Aletalaan fase 4). Particuliere bouwmogelijkheden zijn, door een restrictief provinciaal ruiimtelijk beleid, beperkt beschikbaar. De gemeente faciliteert en begeleid sinds enige jaren woningbouw op eigen erf voor maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden woningzoekenden.

Vraag naar woonruimte:

• -

  De vraag naar huurwoningen is groot; WoonFriesland heeft in 2022 woningmarktonderzoek uit laten voeren door Companen. Daarvoor zijn 1644 personen aangeschreven. De 1644 aangeschreven personen zijn samengesteld uit:

  • -

    eerder bij de Veste voor Terschelling ingeschreven personen

  • -

    ingeschrevenen die hebben aangegeven in hun persoonlijke zoekprofiel (onder meer) op Terschelling te zoeken

  • -

    personen die in de afgelopen 4 jaar hebben gereageerd op een vrijgekomen woning op Terschelling

  • -

    personen met een inschrijfadres op Terschelling.

• Van de 1644 aangeschreven personen hebben 337 gereageerd. 40 % van de 337 respondenten (135 personen) hebben geantwoord zo snel mogelijk een woning te willen. 20 % daarvan zoekt ook buiten Terschelling. Op een woning reageren gemiddeld 70 personen/huishoudens.

• -

  Er is vraag naar bouwkavels. De gemeente houdt hier geen registratie van bij, maar ontvangt regelmatig vragen over de beschikbaarheid van bouwkavels.

• -

  De mutatiegraad in de huurwoningen is laag:. in de periode 2019 tot en met 2021 zijn er jaarlijks tussen de 9 en 16 woningen van huurder veranderd.

• -

  De schaarste doet zich, volgens.het in opdracht van WoonFriesland uitgevoerde huurwoningmarktonderzoek, voor in alle sociale huurprijsklassen en woningtypen. Een derde van de woningzoekenden heeft geen specifieke voorkeur heeft voor een woningtype. Ze willen ‘gewoon’ een woning. Driekwart van de woningzoekenden zoekt in het prijssegment tot € 763. Ongeveer 14% geeft aan ook in de prijsklasse boven € 763 een woning te zoeken.

• -

  Ongeveer 80% van de woningzoekenden bij WoonFriesland is alleen op zoek naar een woning op Terschelling. Circa 20% zoekt zowel op Terschelling als buiten het eiland.

• -

  Woningzoekenden staan lang op een wachtlijst. De gemiddelde inschrijfduur is opgelopen van 6 jaar in 2019 naar 7,5 jaar in 2021.

• -

  Voor werkgevers is het moeilijk om gekwalificeerd personeel te krijgen en te behouden vanwege het ontbreken van passende woonruimte.

De situatie op de woningmarkt is beschreven in diverse rapporten en beleidsstukken:

• 1.

  Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden (2016)

Het rapport brengt de belangrijkste veranderopgaven in beeld, inventariseert oplossingen en geeft advies aan de betrokken partijen over de in gang te zetten acties. Belangrijkste boodschap is dat voor het verminderen van de druk op de woningmarkt een samenhangend geheel van maatregelen noodzakelijk is, waarbij meerdere partijen gelijktijdig of volgtijdig actie moeten ondernemen om de woningmarkt in beweging te brengen.

Uit de analyse blijkt een stevige druk op de woningmarkt. De analyse toont aan dat er een tekort is aan sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen tot € 250.000 en dure huurwoningen (tussen € 710 en € 900/€ 1.000). Deze woningen zijn bedoeld voor starters, jonge gezinnen en middeninkomens (de ‘’tussen wal en schippers’’) en scheefwoners. De analyse toont ook het tekort aan tijdelijke huisvesting voor seizoenspersoneel aan.

Naast de noodzakelijke nieuwbouw zijn flankerende maatregelen noodzakelijk, zoals

• -

  Handhaving van onrechtmatige bewoning

• -

  Tegengaan van scheefwonen door het bieden van alternatieven en, als er alternatieven beschikbaar zijn, strenger toewijzen

• -

  Inkomensafhankelijke huurverhoging (voorwaarde: voldoende alternatieven)

• -

  Blijvende betaalbaarheid regelen

   

• 2.

  Woonvisie Terschelling 2017-2022, met een doorkijk naar 2025, ‘’Op weg naar meer balans op de woningmarkt’’, vastgesteld 17 oktober 2017

De Woonvisie beschrijft wat de knelpunten op de woningmarkt zijn en geeft aan welke maatregelen nodig zijn om de knelpunten aan te pakken. De Woonvisie constateert dat de prijzen van koopwoningen hoog zijn en daardoor voor veel starters en (jonge) gezinnen met een gemiddeld inkomen onbereikbaar. De m² prijs voor koopwoningen is een van de hoogste van Nederland. De wachtlijsten in de sociale huursector zijn lang. Hierdoor is de doorstroming op de woningmarkt zeer gering.

Hoofddoel van de concept Woonvisie is het realiseren van een betere balans op de woningmarkt. Om dit te bereiken ligt de prioriteit de eerste jaren bij het realiseren van starterswoningen en doorstroomwoningen in het lage- en middenhuursegment en goedkope koopsegment (tot € 250.000) en tijdelijke huisvesting voor seizoenpersoneel en 3de en 4de jaars studenten van het MIWB. Hier liggen de grootste knelpunten.

De nieuwbouw moet betaalbaar zijn en blijven en ruimtelijk passen.

Er is behoefte aan het toevoegen van 135 tot 190 woningen, 6 tot 8 woningen voor beschermd wonen en ombouw van bestaand vastgoed (zoals de huidige campus) voor tijdelijke huisvesting van 100 tot 150 personen.

Beleid kan niet zonder toepassing van de regels, monitoring van de effecten en goed samenspel tussen gemeente, woningcorporatie, ontwikkelaars en bewoners. In een gespannen woningmarkt als Terschelling, met hoge prijzen en een grote recreatieve vraag is dat noodzakelijk om woningen voor de vaste bewoners toegankelijk en betaalbaar te houden en goed te blijven aansluiten bij de vraag.

• 3.

  Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling: Programma +135+, vastgesteld 29 januari 2019

De Woonvisie is nader uitgewerkt in een Uitvoeringsprogramma. Het Uitvoeringsprogramma beschrijft wat, waar, voor welke doelgroep en voor welke maximale huur- of koopprijs woningen gerealiseerd kunnen worden en op welke wijze de blijvende betaalbaarheid geborgd wordt. Ook bevat het een nadere uitwerking van het toetsingskader, criteria voor prioritering en fasering en een indicatief woningbouwprogramma.

• 4.

  Eerste herziening Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling; Programma +135+, vastgesteld 17 december 2019

Op basis van de opgedane ervaringen en ontwikkelingen op de woningmarkt is een aantal wijzigingen in het Uitvoeringsprogramma aangebracht. Onder meer zijn de maximale koop- en huurprijsgrenzen voor de verschillende woningbouwcategorieën aangepast en is de grondcomponent uit de koopprijs gehaald. Ook voor particuliere initiatieven en voor bedrijven die vast personeel willen huisvesten is verhuur voor de doelgroepen “jonge starters” en “starters en doorstromers” mogelijk gemaakt, met bij de doelgroep passende huurprijzen. De doorstroming van een goedkopere naar een duurdere woning is onder voorwaarden mogelijk. Ook wordt het onder voorwaarden mogelijk om een woning eerst te verhuren aan een aan Terschelling gebonden woningzoekende en later te verkopen of te verhuren aan de beoogde bewoner. Door verhoging van de maximale koopprijs is het voor starters mogelijk gemaakt een gezinswoning te bouwen.

Conclusie

Het vorenstaande toont aan dat er sprake is van schaarste in het huursegment tot niet alleen de huurtoeslaggrens, maar ook in de middenhuur, en in de goedkope en betaalbare koopsector. In deze segmenten is sprake van verdringing van kwetsbare groepen ten gevolge van de schaarste. Om te zorgen dat de schaarse goedkope woonruimte toegewezen kan worden aan de lokale beroepsbevolking en maatschappelijk gebonden personen is het stellen van voorschriften aan het in de verordening aangegeven deel van de woningvoorraad dan ook noodzakelijk.

Sturing in de woonruimteverdeling is mogelijk voor de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse, goedkope voorraad aan en maakt deze daarmee vergunningplichtig.

In de Huisvestingswet 2014 is geregeld dat uitsluitend op de Waddeneilanden ook een vergunningplicht voor de goedkope koopwoningen kan gelden. Ook hier geldt dat de gemeente(raad) zelf de schaarse, goedkope voorraad aanwijst. Als motivatie heeft de wetgever hierover het volgende aangegeven:

‘Gezien echter het insulaire karakter van de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland, en de daarmee bijzondere situatie van de woningmarkt op deze eilanden, kan het noodzakelijk zijn dat koopwoningen wel onder de maatregelen inzake woonruimteverdeling kunnen vallen. Daarmee kan voorkomen worden dat de beschikbare betaalbare koopwoningen op de Waddeneilanden, niet in die mate worden opgekocht door personen van elders, dat de mogelijkheid voor de bewoners van deze eilanden tot het verwerven van een eigen woning ingrijpend wordt beperkt. De situatie van de Waddeneilanden is uniek, ook ten opzichte van andere gemeenten met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, gezien de afhankelijkheid van de bewoners van de eilanden van bootverbindingen met het vasteland. In andere gemeenten met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, kunnen woningzoekenden zich nog steeds vestigen in aangrenzende gemeenten, waar minder schaarste is. Daarom wordt voorgesteld de mogelijkheid tot het reguleren van koopwoningen inzake woonruimteverdeling alleen van toepassing te laten zijn op de Waddeneilanden’.

Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten.

Wijziging Huisvestingswet 2014

Het Rijk heeft een wijziging van de Huisvestingswet 2014 in voorbereiding. Het wetgevingsproces is nog niet zover gevorderd dat in deze Huisvestingsverordening 2023 rekening gehouden kan worden met de wijzigingen. Duidelijk is al wel dat de Waddeneilanden, vanwege de specifieke woningmarkt ten gevolge van het insulaire karakter, een uitzonderingspositie voor de hoogte van de koopprijsgrens behouden.

De huisvestingsvergunning

Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de corporatie.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

De wet biedt tevens de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken. Dit moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad. Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de vergunning gediende belang. Naast schaarste kan een dergelijk belang ook liggen in een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Hier kunnen leefbaarheidsoverwegingen – in tegenstelling tot bij de huisvestingsvergunning – een rol spelen.

Toeristische verhuur van woonruimte

De Wet toeristische verhuur van woonruimte en de Huisvestingswet 2014 bieden sinds 1 januari 2021 een aantal instrumenten voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte die in de Huisvestingsverordening kunnen worden opgenomen. Met deze instrumenten kunnen de ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte tegengegaan worden en kan woonoverlast aangepakt worden. Het reguleren en controleren van toeristische verhuur kan door middel van een registratie-, meld- en of vergunningplicht of ontheffingsplicht.

De wet biedt de mogelijkheid om onder voorwaarden woonruimte (woningen) recreatief te mogen verhuren terwijl onze bestemmingsplannen het tegenstelde regelen. Namelijk een verbod op de recreatieve verhuur van de gehele woning. In onze bestemmingsplannen is al de mogelijkheid opgenomen van een B&B en van recreatieve verhuur van een deel van de woning (inpandige recreatie-appartementen). Beiden via de mogelijkheid van een binnenplanse omgevingsvergunning mits 75 m² beschikbaar blijft voor permanente bewoning. De Wet toeristische verhuur is een alternatief voor gemeenten die de aanpak van recreatieve verhuur via handhaving van het gebruiksverbod in de bestemmingsplannen en via het onttrekkings-verbod in onze huisvestingsverordening te tijdrovend of weinig effectief vinden of deze mogelijkheden juist niet in hun bestemmingsplannen of in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen. Deze instrumenten worden door de gemeente benut. Er is dan ook geen noodzaak om hierover bepalingen in de Huisvestingsverordening op te nemen.

Opkoopbescherming

Op 1 januari 2022 is Hoofdstuk 7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming van de Huisvestingswet in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of door particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door deze omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en middeninkomens die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen woonruimte wordt dan een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een verhuurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat redelijk is. Dit vergunningstelsel wordt aangeduid als een stelsel van opkoopbescherming.

De gemeente kan in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. De opkoopbescherming zorgt er voor dat een koper van een woning er ook zelf moet gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden.

Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. Die is aanwezig. Onderzocht zijn de verkopen van januari tot en met juli 2022. In die periode zijn 37 woonruimten verkocht. In ruim 16 % van de verkopen is de koper niet de bewoner. Door het woningtekort en de situatie op de woningmarkt staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte voor starters en middeninkomens onder druk. De gemeente wil alle beschikbare instrumenten inzetten om er voor te zorgen dat er voldoende betaalbare woonruimten voor maatschappelijk en economische gebonden starters, jonge gezinnen en huishoudens met middeninkomens beschikbaar zijn en blijven. De schaarste wordt mede veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woonruimte gaan wonen maar deze verhuren. Gezien het aanzienlijke percentage van gevallen waarbij de koper niet de bewoner is, is de verhuurvergunning een noodzakelijke aanvulling op het instrumentarium. Opkoopbescherming vergroot de kansen op betaalbare woonruimte voor starters, jonge gezinnen en middeninkomens.

De gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren vanwege het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. De gemeente wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Daarnaast zien we dat er woonruimten worden opgekocht voor huisvesting van studenten en voor personeelshuisvesting waardoor ook de leefbaarheid van de woonomgeving in het geding kan komen.

Er is geconstateerd dat sprake is van een omzettingspraktijk waarbij teveel woningen worden onttrokken aan de schaarse markt van betaalbare koopwoningen. Het college wil voor de hele gemeente een opkoopbescherming invoeren voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot de koopprijsgrens. Ook andere woningen die voor aankoop zes maanden niet verhuurd werden - voor zover ze een WOZ-waarde hebben onder de koopprijsgrens- vallen onder de regeling, zoals woningen die langer dan zes maanden leeg staan. Mensen die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning om zelf in te wonen maken zo meer kans. Daarom is voor het hele eiland een stelstel van opkoopbescherming ingevoerd door een nieuw hoofdstuk (3B) in de Huisvestingsverordening op te nemen met dit stelsel.

Door de goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen verhuur, worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot. Voor beleggers wordt de goedkope en middeldure koopmarkt een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel - verhuur van woningen – verboden wordt. De gemeente acht de bescherming van de beschikbaarheid van woningen voor koopstarters, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, van groot belang. Het college wil de opkoopbescherming voor de hele gemeente invoeren omdat op het hele eiland schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Gelet op de geringe afstanden binnen de gemeente heeft het geen zin om dorpen of gebieden aan te wijzen aangezien beleggers dan eenvoudig naar een ander dorp of gebied kunnen uitwijken.

Duur van het stelsel en aanpassingen

Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de Huisvestingswet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter mogelijk. Dat geldt ook voor het hoofdstuk over opkoopbescherming. Voor dit hoofdstuk geldt echter nog een specifieke bijzonderheid. Het betreffende hoofdstuk van de wet heet ‘’7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’’. Die tijdelijkheid is uitgewerkt in artikel 51 van de wet, vijfde tot en met achtste lid. Uiterlijk elke 5 jaar moet de praktijk van hoofdstuk 7 door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden geëvalueerd. Die evaluatie kan leiden tot het vervallen van hoofdstuk 7. Dan geldende bepalingen in gemeentelijke verordeningen blijven vervolgens nog twee jaren van kracht.

De Huisvestingsverordening 2019 vervalt op 30 juni 2023

In de Huisvestingswet 2014 is vastgelegd dat de gemeenteraad een verordening kan vaststellen voor een maximale periode van vier jaar. Deze termijn is door de wetgever gekozen omdat deze samenhangt met de zittingstermijn van de gemeenteraad. De reden voor de tijdelijkheid van de huisvestingsverordening is ook gelegen in het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing.

De Huisvestingsverordening 2019 is in werking getreden op 1 juli 2019 en vervalt op 30 juni 2023.

Overleg

De Huisvestingsverordening 2019 is geëvalueerd met het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland, Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland, de lokale makelaars en de betrokken medewerkers van de gemeente. De uitkomsten zijn betrokken bij het opstellen van de nieuwe verordening.

In artikel 6 van de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat bij de voorbereiding van de vaststelling van de huisvestingsverordening overleg wordt gepleegd met de in de gemeente werkzame woningcorporaties, woonconsumentenorganisaties en andere stakeholders.

De concept verordening is tijdens de inspraakperiode besproken met dezelfde partijen als waarmee de Huisvestingsverordening 2019 is geëvalueerd.

De concept-verordening heeft 4 weken voor de inspraak ter visie gelegen.

Er zijn geen inspraakreacties ontvangen. De overlegverslagen zijn opgenomen in de Nota Inspraak en Overleg Huisvestingsverordening Terschelling 2023 en daarin puntsgewijs van een reactie en conclusie voorzien. Daar waar de raad in de ontvangen reacties aanleiding heeft gezien om wijzingen ten opzichte van het concept van de verordening aan te brengen zijn deze wijzigingen doorgevoerd in de verordening en deze toelichting.

Artikelsgewijs

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

Artikel 1. Begripsbepalingen

Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de Huisvestingswet 2014 (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening.

Voor de duidelijkheid zijn een aantal belangrijke wettelijke definities hieronder weergegeven:

• b.

  huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid;

• f.

  taakstelling: aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien;

• g

  toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet;

• h.

  vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000;

• i.

  woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd;

• j.

  woonruimte:

  • 1°

    besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, en

  • 2°

    standplaats.

Enkele begrippen uit de verordening en de wet worden hieronder nader ingevuld.

Bewoning: de betekenis van het begrip ‘’bewoning’’ sluit aan bij de betekenis in het normale spraakgebruik. Wie een huis bewoont heeft daar zijn hoofdverblijf. Gebruik van woonruimte als tweede woning is geen gebruik voor bewoning. Ruimten die slechts bestemd of geschikt zijn voor een tijdelijk verblijf, zoals bijvoorbeeld recreatiewoningen, zijn geen woonruimten in de zin van de wet.

De definitie van onzelfstandige woonruimte is opgenomen om de grens te kunnen trekken met inwoning. Onzelfstandige woonruimte kan wel onder de werking van de verordening vallen, inwoning valt er niet onder. Wanneer de woonruimte beschikt over een eigen toegang, keuken en toilet is er sprake van zelfstandige woonruimte. Het begrip is van belang bij woningonttrekking.

Huishouden; van duurzame gemeenschappelijke huishouding is sprake indien het gaat om een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang.

Huurprijs: prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand.

Dit wordt ook wel de kale huurprijs genoemd (de huurprijs zonder bijkomende kosten zoals servicekosten, kosten van gas, water, elektriciteit). Uit de aan te leveren huurprijscheck moet blijken of de huurprijs van de woonruimte lager is dan de huurprijsgrens.

Huurwaarde: de maximale maandelijkse huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel.

De huurprijs is de verschuldigde huur die tussen huurder en verhuurder overeen is gekomen. Deze wordt vaak niet vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Indien de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximale redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel kan dit leiden tot omzeilen van de vergunningplicht. Dit wordt voorkomen door ook deze situatie huisvestingsvergunningplichtig te maken.

Koopprijs: prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald.

Koopprijs bij vererving of koop in het verleden: bij vererving, of als de aankoop van de woonruimte heeft plaatsgevonden meer dan 1 jaar voordat de aanvraag huisvestingsvergunning is ingediend, geldt als koopprijs de getaxeerde waarde in onverhuurde staat blijkend uit een recent (niet ouder dan 3 maanden) en gevalideerd taxatierapport;

In het geval van vererving of bij koop in het verleden is er geen sprake van een recente of marktconforme koopprijs. Om te kunnen toetsen of een huisvestingsvergunning is vereist moet de koopprijs blijken uit een actueel en gevalideerd taxatierapport.

Mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt:

• -

  mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.

In de begripsbepalingen is een nadere invulling van het begrip mantelzorg opgenomen. Bij mantelzorg moet sprake zijn van een duurzame mantelzorgrelatie, waarbij het verlenen of ontvangen van zorg langdurig, doorlopend en onbetaald plaatsvindt, er sprake is van een intensieve zorg en ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende en behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiende uit een tussen personen bestaande sociale of familiaire relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of ander door de gemeente aangewezen sociaal-medisch deskundige kan worden aangetoond. De mantelzorger moet minimaal 8 uur per week besteden aan het bieden van mantelzorg, verdeeld over minimaal drie dagen per week, de verwachting moet zijn dat de mantelzorgrelatie minimaal één jaar in stand blijft en de huisvesting op Terschelling moet een wezenlijke bijdrage aan de taakverlichting van de mantelzorger leveren.

Op de begrippen economische en maatschappelijke binding wordt nader ingegaan bij artikel 8.

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

In de aanhef van artikel 2, eerste lid, is opgenomen dat standplaatsen voor woonwagens niet onder de huisvestingsverordening vallen. Dit is gewenst omdat standplaatsen sinds 1 juli 2017 onder het begrip woonruimte vallen (zie artikel II, onder A, van de Veegwet wonen).

Dat sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat het noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte tegen te gaan blijkt uit de gegevens in de deze toelichting onder Algemeen.

Daarin is aangetoond dat er sprake is van schaarste in het huursegment tot niet alleen de huurtoeslaggrens, maar ook in de middenhuur en in de goedkope en betaalbare koopsector. In deze segmenten is sprake van verdringing van kwetsbare groepen ten gevolge van de schaarste. Om te zorgen dat de schaarse goedkope woonruimte toegewezen kan worden aan de lokale beroepsbevolking en maatschappelijk gebonden personen is het stellen van voorschriften aan het in de verordening aangegeven deel van de woningvoorraad dan ook noodzakelijk.

Huur- en koopprijsgrenzen

In het eerste lid is onder a aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is en onder b tot welke koopprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Voor beide categorieën is dit van toepassing op de gehele grondgebied van de gemeente Terschelling. Dit omdat op het gehele eiland sprake is van schaarste en verdringing.

Huisvestingsverordening Terschelling 2023, vastgesteld 21 juni 2023

Als huurprijsgrens en als koopprijsgrens zijn bij de vaststelling van deze verordening in juni 2023 dezelfde grenzen aangehouden als in de laatste wijziging van de Huisvestingsverordening 2019 (wijziging van 6 december 2022). Voor de huurprijsgrens is dit de sociale huurwoningen plus de middenhuur met een huurprijs tot € 1.323 per maand. Een dergelijke huurprijsgrens staat in redelijke verhouding tot de koopprijsgrens. Door indexatie wordt deze huurprijsgrens jaarlijks aangepast. Voor de koopprijsgrens is dit € 646.000. Ook deze grens wordt door indexatie jaarlijks aangepast.

Uit de evaluatie van de Huisvestingsverordening 2019 is gebleken dat er thans geen redenen zijn om de huurprijsgrens en de koopprijsgrens aan te passen.

Voor deze categorieën woningen is sprake van een grotere vraag dan aanbod (schaarste) en leidt het niet reguleren tot lange wachttijden en verdringing van woningzoekenden die voor de voorziening in hun huisvesting aangewezen zijn op die woonruimten. Zie hiervoor ook de toelichting bij artikel 3.

Ook voor huurwoningen, waarvoor op basis van het woningwaarderingsstelstel een maximale huurprijs onder de huurprijsgrens geldt, maar waarbij tussen verhuurder en huurder een hogere huurprijs is overeengekomen, is een huisvestingsvergunning vereist.

Indexatie

Sinds de Huisvestingsverordening 2015 is een jaarlijkse indexatie van de koopprijsgrens in de verordening opgenomen. Indexatie is nodig voor het ‘’waardevast houden’’ van de koopprijsgrens. Op deze wijze gaat de koopprijsgrens mee met de prijsontwikkeling en blijft een gelijkblijvend deel van de koopwoningmarkt onder het vereiste van een huisvestingsvergunning vallen waardoor de grens zijn functie behoud. Hetzelfde geldt voor de huurprijsgrens. Ook voor deze grens was in de voorgaande verordening jaarlijkse indexatie opgenomen. In de afgelopen jaren is de noodzaak hiertoe gebleken.

Ter vermindering van administratieve lasten is de bevoegdheid tot indexatie bij het college neergelegd. In de verordening is opgenomen hoe het college deze bevoegdheid moet toepassen.

De koopprijsgrens wordt jaarlijks per 1 januari aangepast aan de ontwikkeling in de Prijsindex bestaande koopwoningen (PKB) voor alle woningen in Nederland.

Ook voor de huurprijsgrens is een jaarlijkse indexatie opgenomen. Deze indexatie is gekoppeld aan de procentuele prijsontwikkeling van de huurtoeslaggrens.

De indexatie heeft geleid tot de volgende ontwikkeling van de koopprijsgrens en de huurprijsgrens sinds 2014:

¹ Amendementen huurprijsgrens en koopprijsgrens 13 oktober 2021

De gemeenteraad heeft bij amendement besloten om de huurprijsgrens vast te stellen op € 1.250 en de koopprijsgrens op € 600.000. Dit is ingegeven door de sterke prijsontwikkelingen op de woningmarkt, de verdringingeffecten die hierdoor optreden voor de lokale woningzoekenden en de wens tot hanteren van de meest recente cijfers.

Met deze grenzen wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet. Daarbij blijven er reële huisvestingsmogelijkheden voor woningzoekenden zonder binding.

In de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening is de vergunningplicht gekoppeld aan de woonruimte. Dit heeft tot gevolg dat bij een pand met meerdere functies, zoals bijvoorbeeld woonruimte in combinatie met recreatieappartementen of met een winkel, niet de totale waarde, maar de waarde van de woonruimte bepalend is voor de eventuele vergunningplicht.

Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens of de koopprijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd, gekocht of verkocht.

In het tweede lid zijn de gevallen opgenomen waarin geen huisvestingsvergunning is vereist. Inwoning kan plaatsvinden zonder huisvestingsvergunning. Ook is geen vergunning vereist voor woonruimte die, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, bedoeld zijn voor bewoning door studenten van het Maritiem Instituut Willem Barentsz. Dit omvat de woonruimten behorende tot de campus, maar bijvoorbeeld ook de ‘’rangerswoningen’’ aan de Prinses Margrietlaan. Deze woonruimten zijn specifiek bedoeld voor studenten van het MIWB en kennen een hoge mutatiegraad. In het kader van de deregulering en vermindering van administratieve lasten voor de burger is deze woonruimte vrijgesteld van de vergunningplicht.

Uitgezonderd van de vergunningplicht zijn ook de woonruimten die, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, bedoeld zijn voor de tijdelijke huisvesting van tijdelijke personeel. Uit de Woonvisie Terschelling blijkt een grote behoefte aan woonruimte voor tijdelijk personeel. Ook de Terschellinger ondernemers hebben aangegeven problemen te ondervinden bij het aantrekken van seizoenspersoneel vanwege het ontbreken van huisvestingsmogelijkheden, Diverse werkgevers ontwikkelen initiatieven tot het zelf huisvesten van personeel met een tijdelijke arbeidsovereenkomst (seizoenspersoneel). Als voor het bewonen van deze woonruimte een huisvestingsvergunning is vereist, dan kan de vergunning vaak niet verleend worden doordat de tijdelijk werknemer niet voldoet aan de bindingseisen. Om de initiatieven niet in de weg te staan zijn deze personeelsverblijven uitgezonderd van de vergunningplicht. De zinsnede ‘’naar het oordeel van burgemeester en wethouders’’ beoogd te voorkomen dat woonruimten ten onrechte worden aangemerkt als personeelsverblijf om de bindingseisen te omzeilen. De arbeidsovereenkomst voor een termijn van maximaal 9 maanden sluit aan bij de termijn die voor tijdelijke huisvesting wordt gehanteerd in de Beleidsregels nieuwe woningen 2019 en de herzieningen daarvan.

Door middel van de onttrekkings- of omzettingsvergunning kan worden voorkomen dat er teveel bestaande reguliere woonruimte tot personeelsverblijven wordt omgevormd.

Ook voor kamerverhuur (verhuur van onzelfstandige woonruimte) en bedrijfswoningen geldt de vergunningplicht niet. Onder een bedrijfswoning wordt verstaan: een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, slechts bestemd voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. Er is dus sprake van een bedrijfswoning als het noodzakelijk is, uit het oogpunt van toezicht of bedrijfsvoering, dat bij het bedrijf gewoond wordt. Het hoofdinkomen van de bewoner van de bedrijfswoning is afkomstig van het bedrijf en de bedrijfsactiviteiten ter plaatse.

Bij woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c van de Leegstandswet, waarvoor een vergunning voor tijdelijke verhuur is afgegeven geldt ook geen vergunningsplicht.

Vererving en koop in het verleden

In toenemende mate is sprake van vererving van woonruimte aan erven die niet woonachtig zijn op het eiland. In een aantal gevallen wil de erfgenaam permanente bewoner worden van de geërfde woonruimte. Voor het bewonen van woonruimte met een koopprijs beneden de koopprijsgrens is een huisvestingsvergunning vereist. In artikel 1, lid 2, onder b. van de Huisvestingswet is bepaald wat onder de koopprijs wordt verstaan, namelijk; de prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald. Bij vererving is echter niet altijd sprake van een koopprijs of een actuele koopprijs. Bij vererving moet daarom uit een recent (niet ouder dan 3 maanden) en gevalideerd taxatierapport blijken of er voor het bewonen van de woonruimte een huisvestingsvergunning is vereist.

Is dat het geval dan is in artikel 1 bij de definitie van maatschappelijke binding opgenomen dat bij (pleeg-)kinderen en (pleeg)ouders van maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishoudens, sprake is van maatschappelijke binding. Dit mits het maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishouden ten minste gedurende de laatste zes jaar onafgebroken ingezetene is van de gemeente Terschelling in een voor permanente bewoning bestemde woonruimte. Ook moet het redelijke, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang van de (pleeg)kinderen en (pleeg)ouders om zich in de gemeente Terschelling te vestigen gedurende de voorafgaande zes jaren aantoonbaar aanwezig zijn.

Hetzelfde geldt bij aankoop in het verleden.

De koopprijs blijkend uit het taxatierapport wordt getoetst aan de op de datum van indiening van de aanvraag huisvestingsvergunning geldende koopprijsgrens.

Huisvestingsvergunningplicht bij nieuwbouw van woningen

Op basis van provinciale regelgeving mag de gemeente slechts een beperkt aantal nieuwe woningen laten bouwen. Om de maatschappelijk en/of economisch gebonden woningzoekenden voldoende mogelijkheden te bieden op het eiland een woning te kopen (of te huren) zijn nieuw te bouwen woningen voor hen bedoeld, Dit geldt ook voor de woningen die gebouwd worden door projectontwikkelaars. Bij deze nieuw te bouwen woningen zit geruime tijd tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de eerste bewoning. De gemeente toetst de huisvestingsvergunningplicht kort voorafgaand (maximaal 3 maanden) aan de bewoning. Door de jaarlijkse indexatie van de koopprijsgrens kan het voorkomen dat er voor de woonruimte geen huisvestingsvergunning is vereist op het moment van sluiten van de koopovereenkomst, maar wel op het moment van bewoning. Als de koper op het moment van bewoning niet maatschappelijk of economisch gebonden is mag de koper de woning niet gaan bewonen. Voor kopers en verkopers geeft dit onzekerheid. Om dit te ondervangen wordt voor deze gevallen de hardheidsclausule toegepast: Voor toekomstige bewoners van een nieuwbouw koopwoning die een getekende koopovereenkomst of een gepasseerde leveringsakte kunnen overleggen waarvan de datum ligt voor de datum van inwerkingtreding van de verhoogde koopprijsgrens, geldt als toetsing de koopprijsgrens op moment van ondertekening van de koopovereenkomst of leveringsakte, mits de huisvestingsvergunning door de koper is aangevraagd binnen 2 maanden na oplevering van de woning en mits de koopprijs de prijs voor de complete woning is (inclusief keuken, sanitair, schilderwerk ed).

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Zij moeten een woning zoeken op de duurdere huur- en koopmarkt. Uitzondering hierop vormt de woningzoekende die op grond van artikel 13 van deze verordening (vruchteloze aanbieding) in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.

Er is voor gekozen om de oude regeling voort te zetten. Dat wil zeggen dat een vergunning alleen verleend wordt aan meerderjarige woningzoekenden met een maatschappelijke of een economisch binding aan het eiland. De omvang van de lijst van woningzoekenden in verhouding tot het aanbod van woonruimte vallende onder het vergunningvereiste, het geringe aantal jaarlijkse mutaties in de huurwoningen en de geringe nieuwbouw in de goedkope voorraad rechtvaardigt dit naar onze mening.

Artikel 3A. Algemene weigeringsgronden voor de huisvestingsvergunning

Dit artikel bevat vijf gronden waarop een huisvestingsvergunning wordt geweigerd. Alle vijf genoemde weigeringsgronden vormen een zelfstandige weigeringsgrond. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien:

• a.

  er geen sprake is van maatschappelijke of economische binding aan Terschelling.

  De vergunning kan wel verleend worden als er sprake is van vruchteloze aanbieding als bedoeld in artikel 13 van deze verordening.

• b.

  geen enkele persoon behorend tot het huishouden 18 jaar of ouder is of in het geval een van de personen behorend tot het huishouden niet rechtmatig in Nederland verblijft.

• c.

  het huishouden al in het bezit is van een geldige huisvestingsvergunning.

  Dit om te voorkomen dat leden van eenzelfde huishouden twee woonruimten in gebruik kunnen nemen. De weigeringsgrond is niet bedoeld om doorstroming te blokkeren.

• d.

  niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte als hoofdverblijf in gebruik zal nemen.

• e.

  er geen sprake is van woonruimte.

Er wordt geen huisvestingsvergunning verleend voor het bewonen van ruimten die niet voldoen aan de definitie van woonruimte.

Naast deze algemene weigeringsgronden kunnen bijzondere weigeringsgronden van toepassing zijn, of voorwaarden zoals bijvoorbeeld specifieke voorrangsvoorwaarden. Als niet aan dergelijke weigeringsgronden of voorwaarden wordt voldaan, wordt de huisvestingsvergunning ook geweigerd.

Artikel 4. Inschrijfsysteem van woningzoekenden

Deze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger. In artikel 23, tweede lid, is een overgangsregeling opgenomen voor bestaande inschrijvingen in oude inschrijfsystemen. Zie verder de toelichting bij artikel 23.

Het in het derde lid genoemde bewijs van inschrijving is vorm vrij.

Conform de Huisvestingsverordening 2015 is er voor gekozen om deze plicht alleen op te leggen aan de op Terschelling actieve woningcorporatie en marktpartijen die beroepsmatig werkzaam zijn in de volkshuisvesting. Deze laatste groep is toegevoegd, omdat zij naar verwachting een steeds grotere rol op de woningmarkt gaan spelen. Dat sprake is van beroepsmatige of professionele werkzaamheden kan bijvoorbeeld afgeleid worden uit de bij de Kamer van Koophandel geregistreerde activiteiten van de onderneming Particuliere verhuurders op Terschelling verhuren veelal slechts 1 of enkele woonruimten. Voor hen is het aanleggen en bijhouden van een inschrijfsysteem een te grote last.

Het vierde en vijfde lid zijn verplichte toevoegingen aan deze verordening op grond van de Wet doorstroming huurmarkt (Stb. 2016, 158) in combinatie met de Wet van 14 april 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren) (Stb. 2016, 157). Hierbij worden met inwerkingtredingsdatum 1 juli 2016 twee nieuwe artikelen in de Huisvestingswet 2014 ingevoegd, luidende:

Artikel 11a

In de huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad dat indien een jongere als bedoeld in artikel 7:274c lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek een huurovereenkomst op grond van dat artikel is aangegaan, de inschrijving van die jongere om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet vervalt.

Artikel 11b

In de huisvestingsverordening bepaalt de gemeenteraad dat indien een huurder een huur-overeenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 271 lid 1 tweede volzin van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan, de inschrijving van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet vervalt.

De Wet doorstroming huurmarkt breidt via een wijziging van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten uit. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. Daarnaast blijven speciaal geschikte woningen zo beschikbaar voor de betreffende doelgroep. Dat draagt bij aan een efficiënter gebruik van de woningvoorraad.

Artikel 4, vierde en vijfde lid, kunnen worden gezien als sluitstuk van deze wetswijziging aangezien deze bepalingen imperatief voorschrijven dat bij aanvaarding van deze tijdelijke woonruimte bestaande inschrijvingen in het inschrijfsysteem van woningzoekenden in stand blijven.

Artikel 5. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De onder a genoemde gegevens met betrekking tot leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, verblijfstitel zijn noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid, van de wet. Zie hierover ook de toelichting onder artikel 3.

Tot de gegevens die de economische binding aan kunnen tonen behoort een schriftelijke arbeidsovereenkomst. Deze overeenkomst moet in ieder geval de volgende gegevens bevatten:

de naam en woonplaats van u en uw werkgever, de plaats of plaatsen waar u werkt, uw functie of het soort werk dat u doet, de datum van indiensttreding, de duur van het contract (bij een tijdelijk contract), hoeveel uur u werkt (per dag of per week), de hoogte van uw salaris en wanneer dit wordt uitbetaald, (eventueel) de lengte van uw proeftijd, de hoogte van de vakantietoeslag, het aantal vakantiedagen, de duur van de opzegtermijn en uw collectieve arbeidsovereenkomst (cao) als die van toepassing is.

U heeft een arbeidsovereenkomst als u aan de volgende voorwaarden voldoet: U bent in dienst van de werkgever. De werkgever kan u opdrachten geven en de werkinhoud bepalen. U krijgt loon voor het uitgevoerde werk. Meestal bestaat dit loon uit geld. Uw werkgever mag loon, voor zover boven het minimumloon, ook (gedeeltelijk) in natura uitbetalen. Bijvoorbeeld in de vorm van maaltijden of 'kost en inwoning'. U voert zelf het werk uit waarvoor u bent aangenomen.

In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het derde lid, onder d) of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. ¹

De wijze van bekendmaking geldt voor alle goedkope huur- en koopwoningen beneden de in artikel 2 van de verordening opgenomen prijsgrens. Bekendmaking moet in ieder geval plaatsvinden op een voor iedere woningzoekende toegankelijke internetpagina. Dit kan een eigen website van de corporatie of makelaar zijn, of sites als Funda, Jaap, Huizenzoeker e.d.. Daarnaast staat het de aanbieder vrij om aanvullend op andere wijze te adverteren, bijvoorbeeld via een advertentie in ‘de Terschellinger. Voor de inschrijving kan eventueel eenmalig een geringe vergoeding gevraagd worden.

De regels voor het bekendmaken van aanbod van woonruimte gelden niet voor gemeentewoningen. Deze woningen zijn primair bedoeld voor het huisvesten van personeel van de gemeente Terschelling en secundair voor onderwijzend, zorg en politiepersoneel. De verordening moet het mogelijk maken / niet in de weg staan om de woningen toe te wijzen aan deze doelgroepen, op een door de gemeente te bepalen wijze en zonder dat het aanbod algemeen bekend gemaakt hoeft te worden. Om dit mogelijk te maken worden de gemeentewoningen uitgezonderd van de bekendmakingsplicht.

Deze verplichting geldt evenmin voor een particuliere huurwoning. Om dit te verduidelijken wordt opgenomen dat de plicht tot bekendmaking van aanbod van woonruimte geldt voor woningcorporaties en marktpartijen beroepsmatig werkzaam in de volkshuisvesting. Voor deze partijen geldt ook al een plicht tot het hebben en bijhouden van een inschrijfsysteem.

Opgenomen is dat de woningcorporatie een aparte inschrijfpagina voor Terschelling in moet richten. Op deze pagina wordt uitsluitend woonruimte op Terschelling aangeboden en alleen woningzoekenden die woonruimte op Terschelling zoeken kunnen zich er op registreren en reageren op het aanbod. Op deze wijze worden de faciliteiten die woningstichting de Veste bood voortgezet.

De bekendmaking van het aanbod van woonruimte vermeldt de huur- of koopprijs van de woonruimte. In artikel 17 van de wet is voorgeschreven dat dit een realistische prijs moet zijn. Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel, of, als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende woning, met de redelijke huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. Voor koopwoningen mag de koopprijs niet hoger zijn dan de WOZ waarde.

Met het oog op een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte moet in de bekendmaking vermeld worden dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. De eventuele voorrangsregels die voor de betreffende woonruimte gelden moeten eveneens genoemd worden. Dit om maatschappelijk en economisch gebonden woningzoekenden gedurende 3 maanden met voorrang voor de woonruimte in aanmerking te kunnen laten komen.

Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

In het eerste lid zijn ‘labels’ aangemerkt die verhuurders en verkopers bij het aanbieden van woonruimte op deze woonruimte kunnen plakken. Als zij hiervoor kiezen, dan geldt de bij de ‘label’ behorende voorrangsregel uit het tweede lid.

De corporatie heeft slechts een beperkt aantal grote huurwoningen. Dit zijn huurwoningen met 4 of meer volwaardige slaapkamers. Om te zorgen dat deze grote woningen toegewezen kunnen worden aan huishoudens met een bij de woning passende omvang heeft de corporatie de mogelijkheid deze woningen te labelen. Hetzelfde geldt voor woningen waarvoor het, gezien de specifiek aanwezige voorzieningen in de woning, wenselijk is om die woonruimte bij voorrang toe te kunnen wijzen aan huishoudens waarvoor die specifieke voorzieningen noodzakelijk zijn.

Om te voorkomen dat grote gezinswoningen toegewezen worden aan alleenstaanden biedt de verordening ook de mogelijkheid om woningen te labelen als woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens en als kleine gezinswoning. Is de woning gelabeld voor een 1- of 2-persoonshuishouden dan wordt bij de toewijzing voorrang gegeven aan een huishouden bestaande uit 1 of 2 personen. Bij kleine gezinswoningen wordt voorrang gegeven aan huishoudens van 3 of 4 personen;. Bij grote gezinswoning wordt voorrang gegeven aan huishoudens van ten minste vijf personen. Deze labeling kan een bijdrage leveren aan het vergroten van de doorstroming. Bij de labeling moet er rekening mee worden gehouden dat er voldoende mogelijkheden blijven voor de toewijzing van woningen aan de grote groep alleenstaande woningzoekenden. (In november 2018 is 74% van de bij de Veste geregistreerde woningzoekenden alleenstaand). Bijna twee derde van de woningzoekenden zijn 1- en 2 persoonshuishoudens tot 65 jaar, waarvan een groot deel tot 35 jaar (Bron; Companen, december 2022).

De gangbare praktijk om seniorenwoningen met voorrang toe te wijzen aan huishoudens waarvan tenminste 1 persoon 55 jaar of ouder is heeft een juridische basis gekregen in de verordening.

De verordening biedt ook de mogelijkheid om woningen te labelen voor en toe te wijzen aan jongeren tot 23 jaar.

Artikel 7a. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet. Zoals in de toelichting bij artikel 7 is aangegeven kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen dat voor aangewezen categorieën woonruimte in verband met de prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

In deze huisvestingsverordening zijn ook woningen in de middenhuur onder de werking van de huisvestingsvergunning gebracht. In de Woonvisie Terschelling en het Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling is het belang van bouw van woningen in de middenhuur aangegeven. Deze woningen moeten een belangrijke bijdrage leveren aan de doorstroming. Om het deze rol te laten vervullen zijn in de verordening voorrangsregels opgenomen voor het verlenen van huisvestingsvergunningen voor woningen die door het college van burgemeester en wethouders zijn aangewezen als woningen in de middenhuur. Deze komen met voorrang beschikbaar voor doorstromers uit een woning van het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland.

Met de Wet maatregelen middenhuur wil het Rijk de woningbouw en de doorstroming op de woningmarkt verder stimuleren. Het middensegment speelt daarin een sleutelrol. Het biedt huishoudens flexibiliteit en zorgt voor extra mogelijkheden voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en voor wie niet kan of wil kopen. Meer middenhuur stimuleert ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huur. Voor een goed functionerende woningmarkt moeten meer betaalbare huurwoningen in de middenhuur beschikbaar komen. Middenhuur woningen zijn, volgens het concept van Wet Betaalbare huur, woningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot maximaal 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel (circa €1.123 (prijspeil 2023)).

Artikel 8. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).

Ten aanzien van scholieren/studenten en mantelzorgers wijzigt het beleid niet. Bij scholieren/studenten die, in verband met de studiefinanciering, zich gedurende hun studie aan de wal uit hebben laten schrijven, maar daarvoor en daarna op Terschelling ingeschreven staan, wordt de studietijd niet beschouwd als uitschrijving. Gedurende de studie worden zij beschouwd als ingezetene, waardoor zij kunnen voldoen aan de maatschappelijke binding. Omdat bij de 6-uit-10 jaar in incidentele gevallen de eis van ‘’onafgebroken ingezetene’’ onrechtvaardig uitpakte, wordt maatschappelijke binding aangenomen ingeval de betrokkene gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene is geweest.

Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, mits aan de in de toelichting van artikel 8 opgenomen voorwaarden wordt voldaan, worden beschouwd als maatschappelijk gebonden aan Terschelling. Landelijk en gemeentelijk (sociaal) beleid gaat er van uit dat hulpbehoevenden zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en daarvoor een beroep doen op mantelzorg. (Rijks) bouwregelgeving maakt vergunningvrij bouwen van mantelzorgwoningen mogelijk. Personen die op Terschelling komen wonen om mantelzorg te geven of te ontvangen zullen echter veelal niet voldoen aan de bindingseisen. Om te voorkomen dat de huisvestingsregelgeving het langer zelfstandig wonen met hulp van mantelzorgers belemmerd is opgenomen dat zij die mantelzorg verlenen of ontvangen maatschappelijk gebonden zijn, als voldaan wordt aan het volgende:

Een mantelzorger, of degene die mantelzorg nodig heeft, wordt beschouwd als maatschappelijk gebonden als voldaan wordt aan de definitie uit de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, het verkrijgen van zorg of verlenen van zorg langdurig en onbetaald plaatsvindt, er sprake is van intensieve en voortdurende zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiende uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch deskundige kan worden aangetoond.

Bij het verlenen of ontvangen van de intensieve en voortdurende zorg of ondersteuning moet het gaan om minimaal 8 uren in de week, gedurende minimaal drie dagen per week en de huisvesting op Terschelling moet een wezenlijke bijdrage aan de taakverlichting van de mantelzorger leveren. Langdurig wil zeggen voor naar verwachting minimaal 1 jaar.

Naar aanleiding van aanbevelingen van de commissie bezwaar- en beroep wordt het gemeentelijk beleid aangepast. De commissie constateert dat uit de memorie van antwoord bij de Huisvestingswet volgt dat het bij maatschappelijke binding ook expliciet gaat om mensen die op basis van familiebanden of langdurig engagement in onder meer vrijwilligersorganisaties een expliciete bijdrage leveren aan de lokale gemeenschap. In verband hiermee worden (pleeg-)kinderen en (pleeg)ouders van maatschappelijk en/of economisch aan Terschelling gebonden huishoudens die ten minste gedurende de laatste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn van de gemeente Terschelling en wonen in een voor permanente bewoning bestemde woonruimte, beschouwd als maatschappelijk aan Terschelling gebonden. Ook moet het redelijke, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang van de (pleeg)kinderen en (pleeg)ouders om zich in de gemeente Terschelling te vestigen gedurende de voorafgaande zes jaren aantoonbaar aanwezig zijn. Om de schaarse woonruimte beschikbaar te houden voor starters, jonge gezinnen en middeninkomens is de groep waarvoor maatschappelijke binding wordt aangenomen beperkt tot kinderen en ouders.

In welke overige gevallen er sprake is van het leveren van een langdurige en expliciete bijdrage aan de lokale gemeenschap zal van geval tot geval beoordeeld worden, waarbij de bijdrage aan de lokale gemeenschap in ieder geval gedurende de voorafgaande zes jaren aantoonbaar aanwezig moet zijn.

Van economische binding is sprake als de woningzoekende vast werk (arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd) heeft op Terschelling voor gemiddeld minimaal 18 uur per week Het werk moet verband houden met Terschelling. Ook moet het noodzakelijk zijn dat er voor het verrichten van dat werk op Terschelling gewoond wordt. Om dwaling en fraude tegen te gaan moet er al minimaal 3 maanden op Terschelling gewerkt zijn voordat de aanvraag huisvestingsvergunning wordt gedaan.

Economische binding wordt ook aangenomen bij een tijdelijke arbeidsovereenkomst (arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd) voor gemiddeld minimaal 18 uren per week. Een tijdelijke arbeidsovereenkomst is veelal voor 1 jaar. Ook in deze situatie geldt, om dezelfde reden, de eis dat er al minimaal 3 maanden op het eiland gewerkt moet worden voordat er sprake is van economische binding. De tijdelijke arbeidsovereenkomst bij een bedrijf/werkgever op Terschelling moet in totaal voor minimaal 1 jaar zijn. Daarnaast moet de werkgever schriftelijk verklaard hebben dat het de bedoeling is om het dienstverband na dat jaar voort te zetten.

In situaties zonder arbeidsovereenkomst, zoals bij zelfstandigen, moet aangetoond worden dat zij voor de voorziening in hun (hoofd)bestaan een belang hebben bij vestiging op Terschelling. Daarbij moet aangetoond worden dat sprake is van minimaal een vergelijkbare arbeidsomvang als bij een. arbeidsovereenkomst. Voor deze situatie geldt een termijn van 1 jaar in de periode rondom de aanvraag huisvestingsvergunning, waarvan minimaal 3 maanden voor en na de aanvraag huisvestingsvergunning. Bij zzp-ers gaat het om zeer uiteenlopende gevallen. Er wordt van uit gegaan dat, in de situatie zonder arbeidsovereenkomst, dit een redelijker bewijsperiode is.

Om maatwerk te kunnen leveren kan er in gevallen waarin de gestelde maanden- eis onredelijk blijkt te zijn vervangend bewijs gevraagd worden.

In artikel 3 van deze verordening is bepaald dat uitsluitend maatschappelijk of economisch gebonden personen in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Uitzondering daarop vormt de vruchteloze aanbieding. Nadat voldaan is aan de voorwaarden van de vruchteloze aanbieding kan ook vergunning verleend worden aan personen zonder binding aan het eiland. Feitelijk maakt dit een voorrangsregeling overbodig. Om over de bij de toewijzing, ten opzichte van andere woningzoekenden waarvoor een voorrangsregeling geldt, geen enkele onduidelijkheid te laten bestaan is deze bepaling toch gehandhaafd.

Aangezien op Terschelling sprake is van geringe uitbreidingsmogelijkheden op grond van de provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van de Wro kan deze voorrang voor aan het eiland gebonden personen gelden voor het gehele aanbod waarvoor op grond van artikel 3 van deze verordening een huisvestingsvergunning is vereist. Dat sprake is van geringe uitbreidingsmogelijkheden wordt ook door het Rijk erkend. Zie hiervoor de motivatie voor het uitsluitend op de Waddeneilanden mogelijk maken van een vergunningplicht voor de goedkope koopwoningen.

Artikel 9. Voorrang bij urgentie

De wet biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte (artikel 12 van de wet). Ook zonder schaarste kan immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. In de huisvestingsverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de wet bepaald worden dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte – welke niet dezelfde hoeven te zijn als zijn aangewezen in artikel 2 – bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is.

Besloten is om geen urgentieregeling op te nemen. Effectief worden er weinig woningen aangeboden op Terschelling en een urgentie regeling frustreert waarschijnlijk de reguliere toewijzing teveel. De kans is aanwezig dat er nog louter op urgentie toegewezen wordt. Naast minder regels betekent dit een beperking van de werkdruk voor de gemeente en de corporatie. De in het verleden opgedane ervaringen met de aanvragen om een urgentieverklaring en de medische indicatiestelling leren dat de behandeling van de aanvragen en de bezwaar- en beroepsprocedures veel inzet en tijd vergt.

Door geen urgentieregeling op te nemen wordt tevens voorkomen dat voorrang gegeven moet worden aan woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang in verband met relationele problemen of geweld en woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen. Zij gaan dus niet voor op economisch of maatschappelijk gebonden woningzoekenden.

Vergunninghouders zijn als verplichte urgentiecategorie geschrapt bij wet van 14 december 2016 tot ‘Wijziging van de Huisvestingswet 2014 inzake de huisvesting van vergunninghouders’. Bij deze wet is artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 zodanig gewijzigd dat vergunninghouders niet meer behoren tot de wettelijk verplichte voorrangscategorie. De wet voegt echter ook een vierde lid aan artikel 12 van de Huisvestingswet 2014 toe met als verplichting voor gemeenten om in de huisvestingsverordening vast te leggen op welke wijze de gemeente voldoet aan de zorg voor de voorziening in de huisvesting van vergunninghouders in de gemeente overeenkomstig de voor de gemeente geldende taakstelling, behoudens in die gevallen dat burgemeester en wethouders daarin op andere wijze voorzien. Dit laatste is het geval: de taakstelling is voor de Friese Waddeneilanden overgenomen door de gemeente Leeuwarden.

Artikel 10. Verzoek om indeling in een urgentiecategorie

Vervallen sinds 1/7/2015.)

Artikel 11. Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie

Vervallen sinds 1/7/2015

Artikel 12. Rangorde woningzoekenden

In deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte.

Als er meer gegadigden zijn voor een aangeboden woonruimte gaat als hoofdlijn de voorrangsregel voor economische of maatschappelijke binding voor op andere voorrangsregels. Zie verder ook de toelichting onder artikel 8. Gelabelde woningen en woningen met specifieke voorzieningen worden met voorrang toegewezen aan gebonden huishoudens die voldoen aan de in artikel 7 opgenomen criteria. Bij meerdere gegadigden heeft de woningzoekenden met de langste inschrijvingsduur voorrang.

Voor, door het college aangewezen, woningen in de middenhuur, zijn in artikel 7a specifieke voorrangsregels opgenomen. Als er meer gegadigden zijn voor een aangeboden woning in de middenhuur gaat de voorrangsregels voor economische of maatschappelijke binding voor op andere voorrangsregels. Zie verder ook de toelichting onder artikel 8. Door het college aangewezen woningen in de middenhuur worden met voorrang toegewezen aan gebonden huishoudens die voldoen aan de in artikel 7a opgenomen criteria. Bij meerdere gegadigden heeft de woningzoekende met de langste woonduur voorrang. Het begrip woonduur is toegelicht in artikel 1. Begripsbepalingen.

Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan vergunninghouders en woningzoekenden komende uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten. Doordat geen urgentieregeling is opgenomen hebben zij echter geen voorrang.

Artikel 13. Vruchteloze aanbieding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de wet, waarin wordt bepaald dat als woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding te lang stilzitten, hun aanspraak op voorrang verdwijnt. In het eerste lid is de termijn gesteld waarna de huisvestingsvergunning aan een andere gegadigde (zonder economische of maatschappelijke binding) moet worden verstrekt, mits de betreffende woonruimte binnen die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden. In artikel 17 van de wet is vastgelegd wanneer sprake is van een realistische huur- of koopprijs. Voor huurwoningen wordt hierbij een relatie gelegd met de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel, of, als dit stelsel niet van toepassing is op de betreffende woning, met de redelijke huurprijs die in het economisch verkeer voor vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. Voor koopwoningen mag de koopprijs niet hoger zijn dan de WOZ waarde.

In artikel 13 van de concept verordening is de procedure van de vruchteloze aanbieding geregeld. Hierin is opgenomen dat de eigenaar de woonruimte tenminste tweemaal overeenkomstig artikel 6 moet aanbieden. Volgens artikel 6 moet dit in ieder geval door publicatie op een voor iedere woningzoekende kosteloos toegankelijke en daarvoor beoogde internetpagina of door middel van een advertentie in de Terschellinger.

Deze handelwijze geldt voor zowel huur- als koopwoningen. Voor bijvoorbeeld het aanbieden van een huurwoning of een koopwoning door een particulier wordt het van belang geacht dat het aanbod 2 maal plaatsvindt voordat sprake is van vruchteloze aanbieding.

Het sociaal verhuurbedrijf WoonFriesland maakt voor het aanbieden van woonruimte gebruik van hun eigen website. Een woning moet daarop ten minste 3 maanden onafgebroken op de juiste wijze aangeboden zijn voordat sprake is van vruchteloze aanbieding. Particuliere verkopers van woonruimten zullen de woonruimte in ieder geval ten minste tweemaal in ‘’de Terschellinger’’ aan moeten bieden.

Als gekozen wordt voor een advertentie in het plaatselijk meest gelezen nieuwsblad dan moet er een redelijke tijd tussen de twee publicaties zitten.

Door middel van een uitzonderingsbepaling is tegemoet gekomen aan de wens van de makelaars om voor de koopwoningen te volstaan met 1 maal aanbieden op internet en deze aanbieding continu te laten staan. De eigenaar die een koopwoning aanbiedt via een makelaar, en de makelaar biedt deze woonruimte aan op een internetpagina die voldoet aan artikel 6, kan volstaan met eenmalig plaatsen op internet als de aanbieding continu op deze internetpagina vindbaar blijft zolang de woning niet is verkocht.

Ook bij verkoop via een makelaar moet voor het overige het aanbod plaatsvinden op de in de verordening voorgeschreven wijze.

Artikel 14. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de wet. Met de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten:

• 1.

  Onttrekking: ‘woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Het gebruik als recreatiewoning of tweede woning zijn voorbeelden van gebruik voor een ander doel.

• 2.

  Samenvoeging: ‘woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen’.

• 3.

  Omzetting: ‘woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten’.

• 4.

  Woningvorming: ‘woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. De vergunningsplicht voor woningvorming is bij de Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘de Rotterdamwet’) toegevoegd aan de wet.

In het eerste lid is bepaald op welke woonruimten het vergunningvereiste van toepassing is. Evenals in de oude verordening geldt de vergunningplicht voor alle woonruimte op het eiland. Deze aanwijzing – gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad – is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet).

Het is van belang om ook woonruimte die niet behoort tot de op grond van artikel 7 van de wet aangewezen categorieën met het oog op de leefbaarheid voor onttrekking te behoeden. Op basis van artikel 21 van de wet kan bijvoorbeeld gestuurd worden op het onttrekken van woningen als tweede woning of vakantiehuis door toeristen. Het omzetten van een gewone woning in een ‘tweede woning’ kan worden aangemerkt als een onttrekking in de zin van dit artikel. Het gebruik van een woning om deze (gemeubileerd) te verhuren voor periode van een halfjaar of langer geldt niet als onttrekking.

De onttrekkingsvergunning vormt dan ook, naast het bestemmingsplan, een belangrijk instrument bij het tegengaan van onrechtmatige bewoning.

Op grond van vastgesteld gemeentelijk beleid beschouwen wij het gedeeltelijk onttrekken van woonruimte niet als vergunningplichtig als de resterende woonruimte minimaal 75 m² groot blijft. Een dergelijke onttrekking van woonruimte wordt geacht geen wijziging in de samenstelling van de woonruimtevoorraad aan te brengen, omdat de resterende woninggrootte nog toereikend geacht wordt voor het huisvesten van dezelfde doelgroep als voor de onttrekking. ²

Door middel van de vergunning kan ook worden voorkomen dat er teveel bestaande reguliere woonruimte wordt omgevormd tot personeelsverblijven of tot woonruimte voor studenten. Met het omzetten naar personeelsverblijven of studentenkamers wordt zelfstandige woonruimte omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Daarvoor is een vergunning vereist. Dit vergunningvereiste is noodzakelijk om de uit de Woonvisie Terschelling blijkende behoefte aan tijdelijke huisvesting voor ca. 100 3de en 4de jaars studenten van het MIWB en de 50 tijdelijk- en seizoenspersoneel in goede banen te leiden..In de Woonvisie is aangegeven dat dit moet gebeuren zonder gebruikmaking van de reguliere woningvoorraad.

Het vergunningvereiste voor samenvoeging is opgenomen om te voorkomen dat de schaarse goedkope woonruimte door samenvoeging wordt omgezet in dure, niet schaarse woonruimte.

Wijziging 13 oktober 2021

Uit jurisprudentie van de Raad van State (zaaknummer 201908787/1/A3) is gebleken dat handhaving van onrechtmatige bewoning op basis van het niet hebben van een onttrekkingsvergunning niet mogelijk is bij gevallen waar de onttrekking aan de woonruimtevoorraad al enige tijd geleden heeft plaatsgevonden. Door ook het onttrokken houden vergunningplichtig te maken kunnen gevallen van woningonttrekking die ontstaan na inwerkingtreding van deze wijziging van de verordening gehandhaafd worden. Hetzelfde geldt voor de samenvoegings- omzettings- en splitsingsvergunning. Artikel 21 Huisvestingswet 2014 maakt deze toevoeging mogelijk.

Omdat de vergunningplicht pas geldt na inwerkingtreding van deze wijziging is geen overgangsrecht opgenomen.

Artikel 16 en 17; Voorwaarden en voorschriften; Weigeringsgronden

De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening mogelijke voorwaarden en voorschriften en weigeringsgronden op te nemen ten aanzien van een vergunning als bedoeld in artikel 21 respectievelijk 22. De vergunning kan worden geweigerd als naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang.

Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. ³

Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand. ⁴

Op grond van de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet 2014; kamerstuk 32271, nr.3, par. 2.4.2 is het sinds de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 niet meer mogelijk om bij een onttrekkingsvergunning een vergoeding te vragen ten behoeve van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds.

Op Terschelling is in alle categorieën van de woningvoorraad sprake van schaarste. Daarom wordt in principe geen vergunning verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie. Het belang van het behoud van de woningvoorraad wordt groter geacht dan het belang van de aanvrager van een vergunning voor onttrekken voor een niet-woonfunctie. Een vergunning voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie wordt daarom alleen in uitzonderlijke gevallen verleend.

In de verordening is de mogelijkheid opgenomen om een onttrekkingsvergunning te verlenen met als voorwaarde het realiseren van vervangende gelijkwaardige woonruimte.

Ten aanzien van de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte voor werknemers met een tijdelijk dienstverband (seizoenspersoneel) kan, in aansluiting op (de toelichting op) artikel 2 van deze verordening, in algemene zin gesteld worden dat de samenstelling van de woonruimtevoorraad gediend kan zijn met deze omzetting gezien de behoefte aan woonruimte voor tijdelijke werknemers. Hier staat tegenover dat zelfstandige woonruimte, geschikt voor de huisvesting van meerpersoonshuishoudens verdwijnt en vervangen wordt door woonruimten geschikt voor (veelal) eenpersoonshuishoudens. In de Woonvisie Terschelling is er voor gekozen om seizoenspersoneel niet te huisvesten in de reguliere woningvoorraad. Voor seizoenspersoneel moet de oplossing gevonden worden in verbouw van bestaand vastgoed tot woonruimte voor tijdelijk personeel of in nieuwe concepten voor tijdelijke huisvesting. De geldende bestemmingsplannen bieden mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van personeel. Deze mogelijkheden zijn verruimd met de vaststelling van de Beleidsregels nieuwe woningen 2019. Deze beleidsregels maken de tijdelijke huisvesting, voor de duur van maximaal 9 maanden per jaar, mogelijk in bedrijfsgebouwen. Vanwege de alternatieven voor de huisvesting van tijdelijke werknemers weegt het nadeel van het onttrekken van schaarse zelfstandige woonruimte in veel gevallen niet op tegen het voordeel van het nieuwe aanbod aan onzelfstandige woonruimte voor seizoenspersoneel. De onttrekkingsvergunning kan in een dergelijk geval in de regel dan ook niet verleend worden. Het college van burgemeester en wethouders kan hierop een uitzondering maken voor panden die door het college aangewezen of bestemd worden als woonruimte voor tijdelijke personeel..

In artikel 26 van de wet zijn intrekkingsgronden opgenomen. Deze gelden rechtstreeks en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 18. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huur- of koopappartementen⁵ . Van dit instrument gaat op Terschelling slechts een beperkte werking uit. Mede met het oog op deregulering is het instrument niet opgenomen in de Huisvestingsverordening 2015 en 2019. Er zijn geen redenen gebleken om dit instrument alsnog op te nemen.

Artikel 21l Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte

Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. Onder Algemeen in deze toelichting is deze dringende reden aangetoond en is nader ingegaan op het werkingsgebied..

In het eerste lid is bepaald dat de beschermde woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (verhuurvergunning opkoopbescherming). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht.

De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte.

In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt (tweede lid, onder a ) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog goedkope of middeldure woonruimte is (tweede lid, onder b, en derde lid). De onderdelen a en b uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Omdat gemeenten en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor woonruimten uit hun bezit (onderdeel e). Om uit te sluiten dat de opkooppraktijk zich kan voordoen bij nieuwbouwwoningen is geen uitzondering opgenomen voor nieuwbouwwoningen. Daarmee geldt het opkoopstelsel ook voor nieuwbouwwoningen (tot de koopprijsgrens).

Het tweede lid, onder a, regelt de aan te wijzen gebieden. Dit zijn gebieden van de gemeente waar de opkoopbeweging zich voordoet. Op Terschelling is dit het gehele eiland. Op advies van de lokale makelaars en ook om te voorkomen dat maatregelen die op een bepaalde plek tegen een ongewenste situatie worden genomen, tot gevolg hebben dat die ongewenste situatie zich naar een andere plek verplaatst (het ‘’waterbedeffect) wordt heel Terschelling als werkingsgebied aangewezen.

Verder noemt het tweede lid, onder b, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit het oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan.

Als WOZ-waarde wordt aangesloten bij het bedrag in artikel 2, eerste lid, onder b (de koopprijsgrens). Dit is gedaan omdat de opkoopbescherming geldt voor goedkope en middeldure woonruimte. Bij de koopprijsgrens gaat het om goedkope woonruimte. Bij deze laatste gaat het om de koopprijs. De WOZ-waarde van woonruimte ligt in de regel onder de reële koopprijs. In de praktijk zal het bij woningen met een WOZ waarde die gelijk is aan de koopprijsgrens in de regel gaan om woningen met een reële verkoopprijs boven de koopprijsgrens. Daarmee vallen ook middeldure woningen onder het stelsel van opkoopbescherming. Verkoopgegevens tonen aan dat dit een reële aanname is.

Artikel 21m. Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming

Artikel 42, tweede lid van de Huisvestingswet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken. Dit vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken (Kamerstukken 35517, nr. 53).

Beslistermijn en ‘silencio positivo’

De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid van zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen.

Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’ (verlengd dus), als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb).

Artikel 21n. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend

De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Dit betreft o.a. in gebruik geven van de woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar. Het bepaalde in de overige artikelen van deze verordening blijft echter onverkort van toepassing. In de gevallen waarbij voor het bewonen van de woonruimte een huisvestingsvergunning is vereist betekent dit bijvoorbeeld dat deze woningzoekende de woonruimte alleen mag bewonen als hij in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.

Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld.

De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen.

De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft (tweede lid).

Artikel 21o. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend

Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd.

De artikelen 21n en 21o maken samen dat er drie typen gevallen zijn waarin verlening van een verhuurvergunning opkoopbescherming aan de orde kan zijn:

• 1.

  de vergunning moet worden verleend in de gevallen waarin de wet dat voorschrijft: artikel 21n;

• 2.

  de vergunning wordt hoogstwaarschijnlijk verleend in de in of meer sociale gevallen van artikel 21o, eerste lid. Dan is er een sterk vermoeden dat het verhuren van de nieuw gekochte woonruimte alleszins aanvaardbaar is (‘kan in beginsel worden verleend’);

• 3.

  de vergunning kan soms worden verleend in bijzondere gevallen, waarin het belang om te kunnen verhuren bijzonder zwaar weegt. Bijvoorbeeld als de vergunning niet meer geldt doordat de vergunde situatie is gewijzigd maar van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de verhuur beëindigt. Of als de beschermde woonruimte door de eigenaar is aangekocht om aantoonbaar uitsluitend te worden verhuurd aan werknemers met een arbeidsovereenkomst voor maximaal 9 maanden, mits voor dit gebruik van de woonruimte alle vereiste vergunningen zijn verleend en de leefbaarheid niet in het geding komt (huisvesting tijdelijk personeel).

Afgezien van de ‘verplichte’ gevallen van artikel 21n en de bibob-weigeringen, gaat het om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in het eerste en het tweede lid van dit artikel bedoelde gevallen.

In het geval van het eerste lid, onder a, (aankoop in opdracht van de gemeente) kan worden gedacht aan een opkoop- en renovatie- of stadsvernieuwingsprogramma, uit te voeren door een of meer particulieren, waarbij is voorzien dat een deel van de goedkope en middeldure woningen huurwoningen zullen worden. Voor die woonruimte zal dan een verhuurvergunning opkoopbescherming kunnen worden verleend.

Het tweede lid geeft een beperkte, maar open mogelijkheid voor het geven van een verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen. Het woonbeleid van de gemeente is er op gericht permanente woonruimte niet verloren te laten gaan door opkoop voor en verhuur aan studenten. In deze gevallen wordt dan ook geen vergunning verleend, tenzij het woonruimten betreft die naar het oordeel van burgemeester en wethouders bedoeld zijn voor studenten en de leefbaarheid niet in het geding komt.

De in het tweede lid genoemde, af te wegen belangen (belang van de eigenaar dat zou worden gediend door verhuur mogelijk te maken enerzijds, belang van het behouden van een redelijke voorraad niet te dure koopwoningen anderzijds) spelen in dit hele hoofdstuk een rol.

Als weigering op grond van de Wet bibob aangewezen is, wordt de vergunning ook geweigerd (derde lid).

Artikel 21p. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming

Hier is volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. Het niet meer verhuren aan een ‘geprivilegieerde huurder’ als genoemd bij de moet-worden-verleend-gevallen van artikel 21n, eerste lid, hoeft niet te leiden tot intrekking van de vergunning: dan vervalt de vergunning automatisch (tweede lid van dat artikel).

De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend.

Artikel 22. Bestuurlijke boete

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de wet.

Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).

Het opnemen van de bepaling biedt het college de mogelijkheid om op te treden tegen maatschappelijk onaanvaardbare activiteiten en uitwassen tegen te gaan. De vaststelling dat sprake is van een overtreding moet gedaan worden door een daarvoor door het college aangewezen toezichthouder als bedoeld in hoofdstuk 5, titel 2 van de Algemene wet bestuursrecht.

In artikel 35 van de wet is bepaald dat de boetes in 2014 maximaal de volgende bedragen mochten bedragen:

Overtreding van artikel 8 eerste lid (in gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning): € 405

Overtreding van artikel 8, tweede lid (in gebruik geven van woonruimte zonder huisvestingsvergunning), artikel 21 (onttrekking, samenvoeging of omzetting zonder vergunning), artikel 22 (splitsing zonder vergunning) en artikel 26 (handelen in strijd met voorschriften van de vergunning): € 20.250.

Gekozen is voor progressief oplopende boetes bij herhaalde overtreding tot (nagenoeg) het maximaal toegestane boetebedrag, waarbij de hoogste boetes van toepassing zijn in geval van bedrijfsmatige exploitatie.

De maximaal toegestane hoogte van de boetebedragen zijn met ingang van 1 januari 2018 verhoogd, maar er is geen aanleiding om deze hogere bedragen in de verordening op te nemen.

Voor het verhuren van woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming is een boete opgenomen van € 20.000 en bij herhaalde overtreding van € 40.000 (overtreding van artikel 41, eerste lid, van de wet).

Artikel 23. Overgangsrecht. De nieuwe verordening treedt in werking zodra deze elektronisch is bekendgemaakt. . De oude verordening vervalt op 1 juli 2023.

In het derde en vierde lid van artikel 51 is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen op grond van de Huisvestingswet 2014 en 2019. Ook lopende bezwaarschriften vallen onder deze overgangsregeling, omdat bezwaarschriften altijd betrekking hebben op vergunningen of het weigeren of intrekken van vergunningen. In artikel 51, vijfde lid, van de wet is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de verordening op grond van de (oude) Huisvestingswet, worden afgehandeld krachtens de daarop gebaseerde (oude) verordening.

In dit artikel is aanvullend overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekenden volgens oude inschrijfsystemen. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijvingsduur. WoonFriesland hanteert hiervoor de term ‘’inschrijftijd’’.