Huisvestingsverordening Gouda 2023

TOELICHTING  

ALGEMEEN

Uitgangspunten Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten het instrumentarium in te grijpen in de ver-deling van schaarse woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Voor de verde-ling van woonruimte kan een gemeente een Huisvestingsverordening vaststellen die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van woonruimte. Ook kan de gemeente bepalen dat het verboden is zonder vergunning wijzigingen in de woonruimtevoorraad aan te brengen. Ge-bruikmaken van dit instrumentarium is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden.

Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrecht-vaardige effecten van schaarste aan categorieën woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op bepaalde categorieën woonruimte in het algemeen, woonruimte met specifieke voorzieningen of woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwich-tige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de schaarse woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijs-grens is vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse voorraad aan en maakt deze daarmee vergun-ningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van woonruimte boven de in de veror-dening genoemde prijsgrens is uitgesloten.

Een overeenkomstige verordening met lokaal maatwerk

De regio Midden-Holland bestaat uit de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpener-waard, Waddinxveen en Zuidplas. Van deze gemeenten heeft de gemeente Krimpenerwaard een afwijkend woonruimteverdeelsysteem. De overige vier gemeenten – Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas - hebben er voor gekozen een huisvestingsverordening op te stellen, die zoveel mogelijk met elkaar overeenkomt. Bij alle overeenkomsten zijn er ook verschillen die het gevolg zijn van lokaal maatwerk. Afgezien van enkele ondergeschikte punten doen zich verschillen voor bij de volgende onderwerpen:

• •

  Artikel 2, derde lid onder a: In Bodegraven-Reeuwijk heeft de raad ervoor gekozen om het minimumaantal woningen beneden de huurtoeslaggrens dat een verhuurder in de gemeente mag verhuren zonder dat een huisvestingsvergunning is vereist, op drie te leggen. In de andere gemeenten is dit minimumaantal tien woningen.

• •

  Artikel 11: De zoekprofielen van urgenten verschillen per gemeente. De urgentieverklaring ver-meldt voor welke woningtypen de urgentie geldt, het zogenoemde zoekprofiel.

• •

  Artikel 15: de voorrang bij economische of maatschappelijke binding aan de gemeente is in alle gemeenten mogelijk voor alle sociale huurwoningen en aangewezen nieuwbouw midden-huurwoningen. In Zuidplas en Bo-Re is ervoor gekomen om woningzoekenden uit een dorps-kern voorrang te geven op andere woningzoekenden uit de gemeente. Bij middenhuur geldt in Zuidplas en Waddinxveen daarnaast ook dat degene die een sociale huurwoning achterlaten voorgaan. In Bo-Re betreft het geen kanbepaling maar heeft dit artikel een meer verplichtend karakter.

• •

  Artikel 16: Gouda heeft in de verordening vastgelegd dat de voorrang voor woningzoekenden met urgentie uit lid 1 geldt voor alle verhuurders (dus zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders). De B/L-score geldt alleen voor woningcorporaties. In Bodegraven-Reeuwijk, Waddinxveen en Zuidplas geldt de rangordebepaling alleen voor woningcorporaties. Dit is ge-daan om het voor particulier verhuurders aantrekkelijke te maken sociale huurwoningen te ex-ploiteren.

• •

  Artikel 17 in combinatie met artikel 9 categorie A: Zuidplas heeft er voor gekozen om vergun-ninghouders geen urgentie meer toe te kennen op grond van artikel 9 categorie A. In plaats daarvan is in artikel 17 tweede lid vastgelegd dat woningcorporaties jaarlijks met het college afspreken hoeveel woningen zij ter beschikking stellen voor de huisvesting van vergunning-houders. Dit aantal wordt afgestemd op de gemeentelijke taakstelling. Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen handhaven de urgentie voor vergunninghouders op grond van artikel 9 categorie A.

• •

  Artikel 17. Alleen in Bodegraven-Reeuwijk vallen spoedzoekers ook onder Bijzondere Doel-groepen.

• •

  Hoofdstuk 5. Woonwagenstandplaatsen: In Gouda verhuurt de gemeente de woonwagens-tandplaatsen. In overleg met de Woonwagenbewonersvereniging Gouda heeft de gemeente Gouda er voor gekozen om de toewijzingsregels met betrekking tot de standplaatsen vast te leggen in beleidsregels en niet in de huisvestingsverordening. In Waddinxveen zijn de stand-plaatsen in het bezit van de woningcorporatie. Daarom heeft Waddinxveen er voor gekozen de toewijzingsregels voor standplaatsen op te nemen in de huisvestingsverordening. In Zuidplas worden de standplaatsen verhuurd door de gemeente en zijn de toewijzingsregels opgenomen in de huisvestingsverordening. In Bodegraven-Reeuwijk zijn de standplaatsen eigendom van de woningcorporatie. In het kader van het woonwagenbeleid vindt op dit moment nog een dis-cussie plaats over de toewijzingsregels voor de standplaatsen.

• •

  Hoofdstuk 6. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas heb-ben wijzigingen in de woonruimtevoorraad vergunningplichtig gemaakt. Wijzigingen in de woonruimte die vergunningplichtig zijn, zijn het onttrekken, samenvoegen of omzetten alsmede woningvorming en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Via de vergunnings-plicht worden opgetreden tegen illegale of ongewenste kamerverhuur. Gouda en Waddinxveen hebben er niet voor gekozen om dergelijke bepalingen op te nemen.

• •

  Hoofdstuk 7. Toeristische verhuur van woningen is alleen in Gouda ingevuld.

• •

  Hoofdstuk 8. Opkoopbescherming: Bodegraven-Reeuwijk en Gouda hebben opkoopbescher-ming ingevuld. In Bodegraven-Reeuwijk geldt opkoopbescherming voor alle woningen met een WOZ-waarde tot 70% van de NHG-grens. In Gouda geldt opkoopbescherming voor alle wo-ningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens. De overige gemeenten hebben geen opkoop-bescherming opgenomen.

Om de vergelijking tussen de verordeningen in de regio zo eenvoudig en helder mogelijk te maken, wordt voor dezelfde artikelen dezelfde nummering aangehouden. Niet opgenomen hoofdstukken en artikelen uit andere gemeenten worden aangeduid als “gereserveerd”.

De huisvestingsvergunning

Het is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Het college kan de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) woningcorporaties.

ARTIKELSGEWIJS

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 1. Begripsbepalingen

De definities in artikel 1 van de wet zijn ook bindend voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn deze wettelijke definities hieronder weergegeven:

• 1.

  In de Huisvestingswet wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:

  • a.

    digitaal platform: degene die een dienst van de informatiemaatschappij verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur;

  • b.

    huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huis-vestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van arti-kel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»;

  • c.

    huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet;

  • d.

    huisvestingsverordening: verordening als bedoeld in artikel 4 van de wet;

  • e.

    Onze Minister: Onze Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening;

  • f.

    standplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten;

  • g.

    taakstelling: aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergun-ninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien;

  • h.

    toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet;

  • i.

    toeristische verhuur: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen;

  • j.

    vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als be-doeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000;

  • k.

    woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd;

  • l.

    woonruimte:

    • a.

      besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, en

    • b.

      standplaats.

• 2.

  Indien de gemeenteraad bij de aanwijzing van categorieën woonruimte op grond van artikel 7 gebruik maakt van huurprijsgrenzen of koopprijsgrenzen wordt verstaan onder:

  • a.

    huurprijs: prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand;

  • b.

    koopprijs: prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal wor-den betaald.

Bij de definitie van economisch en maatschappelijk gebonden wordt verwezen naar artikel 14, derde lid, van de wet. Volgens dit artikel is een woningzoekende:

• a.

  economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen,

• b.

  maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij:

  • 1e.

    een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of

  • 2e.

    ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

Bij de definitie van mantelzorg is in de verordening aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfred-zaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.

Onder de definitie van starter valt ook een woningzoekende die inwoont. Deze woningzoekende laat door het verlaten van de huidige woonruimte geen zelfstandige woonruimte leeg achter.

Een woningzoekende komt pas in aanmerking om te reageren als starter op het moment dat de eigen woning is verkocht. Om de kansen om sneller een woning te vinden te vergroten, kan een woningzoekende twee maanden voor de transportdatum van de woning reageren als starter in plaats van als doorstromer. Hiervoor moet worden aangetoond dat de woning is verkocht door middel van een getekend koopcontract of een verklaring van de passeerdatum bij de notaris.

Als starter – en dus niet als doorstromer - geldt ook een woningzoekende die een woning bewoont met een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet of de genoemde artikelen van het Burgerlijk Wetboek. N.B. De genoemde artikelen uit het Burgerlijk Wetboek worden gewijzigd in-dien de Wet vaste huurcontracten inwerking treedt.

Ten aanzien van artikel 2 lid 3 onder i:

Wet(voorstel) vaste huurcontracten

Een meerderheid in de Tweede Kamer heeft op 16 mei 2023 ingestemd met een wetsvoorstel om algemene tijdelijke huurcontracten af te schaffen: de wet vaste huurcontracten. Dit wetsvoorstel wijzigt artikel 7:271 Burgerlijk Wetboek. Daarmee wordt het vaste huurcontract weer de norm. Tij-delijke huurcontracten voor doelgroepen blijven wel mogelijk.

Op het moment van vaststelling van de Huisvestingsverordening Gouda 2023 moest het wetsvoor-stel nog door de Eerste Kamer worden behandeld. Omdat het Wetsvoorstel vaste huurcontracten nog niet definitief aangenomen was op het moment van vaststelling van de Huisvestingsverorde-ning Gouda 2023 (raadsvergadering 7 juni 2023), is daarop niet vooruitgelopen. Als het voorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen zal de wet in werking treden op een nog nader te bepalen moment. Bij de eerstvolgende wijziging van de huisvestingsverordening worden de wijzi-gingen in de artikelen 7:271 BW en verder, meegenomen.

Op het moment van vaststelling van de huisvestingverordening luiden de genoemde artikelen uit het Burgerlijk Wetboek als volgt:

Artikel 271:

• 1.

  In afwijking van artikel 228 eerste lid, eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:

  • a.

    langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelf-standige woning is verhuurd, of

  • b.

    langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelf-standige woning is verhuurd,

niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228, eerste lid, onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de ver-plichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangega-ne huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

Artikel 274c

• 1.

  Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid 1, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan.

• 2.

  Onder jongere wordt in dit artikel verstaan een persoon die de leeftijd van 18 jaren, maar nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt.

• 3.

  De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren.

• 4.

  Sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst moeten vijf jaren zijn verstreken. Voor het verstrijken van deze termijn kan door partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaren. In dat geval moet tevens de termijn waarmee de verlenging plaatsvond, zijn verstreken.

• 5.

  In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereen-komst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin wordt met een jongere gelijkgesteld een student als bedoeld in artikel 274d, tweede lid, en een promovendus als bedoeld in artikel 274e, tweede lid.

Artikel 274d

• 1.

  Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, indien aan de in de volgende leden vermelde voor-waarden is voldaan.

• 2.

  Onder student wordt in dit artikel verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een in-stelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderde-len a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek.

• 3.

  De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor studenten.

• 4.

  De huurder, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool als bedoeld in lid 2 inzake het lopende studiejaar over te leggen.

• 5.

  In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereen-komst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een student gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c lid 2 en een promo-vendus als bedoeld in artikel 274e, tweede lid.

Artikel 274e

• 1.

  Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een promovendus, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan.

• 2.

  Onder promovendus wordt in dit artikel verstaan degene die zich voorbereidt op een pro-motie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onder-zoek.

• 3.

  De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor promovendi.

• 4.

  De huurder, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een verklaring van de betreffende onderwijsinstelling waaruit de voorbereiding op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek blijkt, over te leggen.

• 5.

  In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereen-komst opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een promovendus gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c, tweede lid, en een student als bedoeld in artikel 274d, tweede lid.

Artikel 274f

• 1.

  Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een groot gezin, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan.

• 2.

  Onder een groot gezin wordt in dit artikel verstaan een huishouden van de huurder dat tenminste uit acht personen bestaat.

• 3.

  De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor grote gezinnen.

• 4.

  De huurder die deel uitmaakt van een groot gezin, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een afschrift van gege-vens uit de basisregistratie personen waaruit blijkt dat ten minste vijf personen van dat gezin als zijnde woonachtig op het betreffende adres staan ingeschreven, over te leggen.

• 5.

  In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereen-komst opnieuw aan een groot gezin zal worden verhuurd.

Van zowel starters als doorstromers kan de BL-score worden bepaald, met behulp waarvan een rangorde kan worden bepaald. Indien het huishouden uit meer personen bestaat, is de hoogste BL-score van toepassing, mits de woningzoekende aan de geldende toelatingscriteria voldoet.

Zorgwoningen vallen niet onder de huisvestingsverordening. Dergelijke woningen kunnen worden toegewezen door de zorgorganisatie op basis van een indicatie voor zorg of begeleiding. Zorg-woningen zijn bijvoorbeeld woningen in de onmiddellijke nabijheid van een zorgcomplex, die wor-den toegewezen op basis van een indicatie door het Centrum Indicatiestelling Zorg. Ook een com-plex voor begeleid wonen waar de zorg integraal onderdeel uitmaakt van het wonen in het com-plex, valt onder de definitie van zorgwoning. Ook de zogenoemde ‘Gouwe Husen’ worden als zorgwoning aangemerkt.

Een woning waar thuiszorg wordt geleverd valt niet onder de definitie omdat hier geen sprake is van de beschikbaarheid van zorg in de directe nabijheid van de woning.

HOOFDSTUK 2. DE HUISVESTINGSVERGUNNING

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in ge-bruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Ingevolge artikel 2 van de wet maakt de gemeenteraad van deze bevoegdheid slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Hiervoor is een schaarste onderbouwing opgesteld.

Lid 1: Onder a is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet. Woonruimten met een huur boven de huurprijs-grens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd. Zie ook artikel 47 lid 1 onder b Woningwet: het verhuren van deze woningen valt onder diensten van algemeen econo-misch belang (DAEB).

Lid 1: Onder b betreft de zogenoemde middenhuurwoningen. Dit zijn huurwoningen als bedoeld in de lokale middenhuurverordening en/of de als zodanig benoemde woningen in een (anterieure) overeenkomst.

De middenhuurwoningen als bedoeld in de middenhuurverordening zijn nieuwbouwwoningen als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening (zie onder begrippen in artikel 1). Dit zijn woningen die zijn gebouwd op grond van bestemmingsplannen waarin op ba-sis van het Besluit ruimtelijke ordening een minimum percentage middenhuurwoningen is bepaald en waarvoor in de gemeentelijke Doelgroepenverordening/ Verordening Middenhuur de inkomens-doelgroep is aangewezen. In een doelgroepenverordening kunnen gemeenten vastleggen dat be-paalde categorieën nieuwbouwwoningen bedoeld zijn voor bewoning door bepaalde groepen wo-ningzoekenden. Het is echter niet mogelijk om in de doelgroepenverordening ook regels vast te leggen over de daadwerkelijke toewijzing van deze woningen aan de specifieke doelgroepen. Dit kan alleen op basis van de Huisvestingswet 2014 via de Huisvestingsverordening.

Het gaat om geliberaliseerde huurwoningen met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in de gemeentelijke (middenhuur)verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in de gemeentelijke (middenhuur)verordening voor ten minste vijftien jaar na ingebruikname is verzekerd. Gedurende deze termijn is een huisvestingsvergunning vereist.

(Onder de Omgevingswet zal er geen doelgroepenverordening meer zijn, maar worden de moge-lijkheden van gemeenten in dit kader (niet) als zodanig benoemd. De regels die eerst in de zoge-naamde doelgroepenverordening konden worden opgenomen, zullen straks in het omgevingsplan kunnen worden opgenomen.)

Lid 2: De toewijzing van deze middenhuurwoningen aan de inkomensdoelgroep is in artikel 13 lid 2 geborgd. Buiten voorrang voor de inkomensdoelgroep wordt verder geen rangordecriteria vastge-legd voor middenhuurwoningen, behalve loting bij meerdere kandidaten. Wel is voorrang bij lokale binding mogelijk conform artikel 15 lid 2.

Lid 3: Hierin is een aantal categorieën woonruimte genoemd waarop de huisvestingsverordening niet van toepassing is. Dit zijn woonruimten waarvoor het woonruimteverdeelsysteem van de huis-vestingsverordening minder passend is. Voor een omschrijving van de tijdelijke huurcontracten genoemd onder sub i wordt verwezen naar de toelichting op de begripsbepaling.

Lid 4: De bijzondere doelgroepen zijn in een apart lid toegevoegd. De vergunningplicht geldt wel voor deze doelgroepen, maar niet de artikelen 5, 7 tot en met 16. Bijzondere doelgroepen worden buiten de systematiek van de verordening toegewezen middels directe bemiddeling. Corporaties moeten over de toewijzingen van deze doelgroepen wel verantwoording afleggen.

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald, dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig ver-blijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemde-lingenwet 2000.

Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

Voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning geeft de wet geen termijn. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van toepassing. Uit artikel 4:13 Awb volgt dat het college (uiterlijk) binnen acht weken na ontvangst van een aanvraag behoren te beslissen.

Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de ge-gevens die door de woningzoekende worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning.

In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woon-ruimte niet binnen de door het college bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het derde lid, onder d) of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghou-der verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze on-juist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald.

Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichti-ge woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het ge-richt vinden van voor hen beschikbare woonruimte.

In dit artikel wordt geregeld hoe gepubliceerd moet worden welke vergunningplichtige woonruimte vrijgekomen is of vrijkomt. De begrippen ‘openbare publicatie’ en ‘medium’ zijn niet nader gedefi-nieerd.

Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte

De ‘verantwoording achteraf’ van toegewezen woningen is een belangrijk element binnen het woon-ruimteverdeelsysteem. Woningcorporaties verantwoorden alle toewijzingen van vergunningplichtige huurwoningen achteraf in hetzelfde medium als waarin zij de woonruimte hebben aangeboden, uiterlijk binnen een maand na de ingangsdatum van de huurovereenkomst van de woonruimte. Het hoofddoel van de publicatie is openheid naar de woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen zo hun kansen op woningtoewijzing beter inschatten. Particuliere verhuurders (niet zijnde woningcor-poraties) zijn verplicht op verzoek openheid te verschaffen inzake de toewijzing.

HOOFDSTUK 3 URGENTIE

Artikel 7. Voorrang bij urgentie

Overeenkomstig artikel 12 van de wet is in de huisvestingsverordening bepaald dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voor-ziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is.

In dit artikel is vastgelegd hoe een woningzoekende een urgentieverklaring kan aanvragen.

Lid 3: Op grond van dit lid wordt de aanvraag voor urgentieverklaring in behandeling genomen zodra de leges conform de Legesverordening zijn voldaan.

Lid 4: In het vierde lid is aangegeven dat de urgentieverklaring alleen geldig is in de gemeente waarin deze is afgegeven. De achtergrond hiervan is de sterk verschillende woningvoorraad per gemeente. Het standaard zoekprofiel van urgent woningzoekenden (zie artikel 11) verschilt als ge-volg hiervan per gemeente. Bij een regionale geldigheid van een urgentietoekenning ontstaan daardoor ongerijmdheden: waar een urgent woningzoekende in de ene gemeente een standaard zoekprofiel heeft met de nodige beperkingen, is dat in de andere gemeente minder het geval (zie ook de toelichting bij artikel 11). In vierde lid is wel aangegeven dat in individuele gevallen waar daar een directe aanleiding is, het college een urgentieverklaring van een andere gemeente kan overnemen. Het verzoek tot het overnemen van een urgentieverklaring kan op verschillende manie-ren aangevraagd worden:

• •

  vanuit de ambtelijke organisatie van een van de gemeenten;

• •

  vanuit de urgent woningzoekende zelf;

• •

  vanuit de hulpverlening betrokken bij de urgent woningzoekende.

De bevoegdheid tot overnemen van de urgentieverklaring kan desgewenst door het college wor-den gemandateerd binnen de gemeente.

Lid 5: Een urgentieverklaring is bedoeld om een huishouden in een noodsituatie zo snel mogelijk te helpen. Aangezien elke urgentieverklaring de kansen voor de overige woningzoekenden vermin-dert, wordt een urgentieverklaring niet afgegeven voor elk woningtype, maar voor een woningtype dat het woonprobleem oplost. Dit woningtype wordt vastgelegd in het zoekprofiel. Zie verder de toelichting op artikel 11

Lid 6: Voor een advies als bedoeld in dit lid, kan het college bijvoorbeeld bij een verzoek om een medische indicatie advies inwinnen bij een onafhankelijk medisch adviseur.

Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie

Een urgentieverklaring wordt alleen toegekend in zeer uitzonderlijke gevallen. In artikel 8 is een aantal randvoorwaarden opgenomen. Een woningzoekende komt alleen voor een urgentieverklaring in aanmerking als hij aan de in dit artikel genoemde voorwaarden voldoet.

Lid c, d en e: Er moet sprake zijn van een bijzondere (persoonlijke) noodsituatie waarin het nood-zakelijk is binnen zes maanden te verhuizen, en die niet (binnen zes maanden) op eigen kracht is op te lossen. De woningcorporaties kunnen beoordelen of iemand een grote kans heeft om ook zonder urgentie binnen zes maanden passende en geschikte huisvesting te vinden (slagingskans). Aanvrager moet actief proberen op andere wijze in woonruimte te voorzien. Hij/zij moet actief rea-geren op vrijkomende woningen en actief proberen de oorzaak van het urgente woonprobleem op andere wijze op te lossen.

De noodsituatie is ontstaan buiten verwijtbare schuld van de woningzoekende. Met de term “ver-wijtbare schuld” wordt bedoeld dat de noodsituatie buiten de schuld (of nalatigheid) van de be-trokkene is ontstaan. Het gaat erom dat de betrokkene niet verwijtbaar verantwoordelijk is te stel-len voor het ontstaan of voortbestaan van de problemen. In dat geval is voorrang niet te verant-woorden tegenover andere woningzoekenden die er alles aan doen om problemen te voorkomen of zelf op te lossen. De urgentieverklaring moet verdedigbaar zijn ten opzichte van andere woning-zoekenden. De individuele situatie van de woningzoekende is uitgangspunt voor de beoordeling van de urgentieaanvraag. Er is geen sprake van een noodsituatie als er alleen een mogelijkheid is dat een noodsituatie zal ontstaan.

Lid g: Voor het kunnen aanvragen van een urgentieverklaring geldt een maximum inkomensgrens. Uitgangspunt is dat een huishouden met een hoger inkomen niet is aangewezen op de sociale huursector en om die reden geen voorrangspositie nodig heeft. Als maximuminkomen is gekozen voor een belastbaar huishoudinkomen van maximaal 1,25 keer de inkomensgrens bedoeld in arti-kel 16, eerste lid 1, onder a van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV). De in artikel 16 BTIV genoemde inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens is

€ 44.035 en voor meerpersoonshuishoudens (bestaande uit twee of meer personen) € 48.625 (prijspeil 2023). Om voor urgentie in aanmerking te komen mag een huishouden dus niet meer ver-dienen dan 1,25 keer deze grens ofwel € 55.043,75 (alleenstaande) of € 60.781,25 (meerpersoons-huishouden) Overigens zijn de woningcorporaties wel gebonden aan de regels voor passend toe-wijzen (art 48 Woningwet, en de artikelen 16 en 59 Besluit toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015).

De differentiatie van inkomensgrenzen tussen een alleenstaande of een meerpersoonshuishouden is voor een periode van drie jaar vastgesteld (tot 2025). Na drie jaar wordt de maatregel geëvalu-eerd. De inkomensgrenzen zelf worden jaarlijks geïndexeerd.

Woningcorporaties kunnen een verhuring weigeren bij het ontbreken van een verhuurdersverklaring, ook als er urgentie is verleend.

Artikel 9. Urgentiecategorieën

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 12 tweede lid van de wet, waarin is bepaald dat criteria worden vastgelegd volgens welke woningzoekenden worden ingedeeld in urgentiecategorieën. Per categorie dient aan alle genoemde en van toepassing zijnde voorwaarden voldaan te worden. Al-leen met behulp van de hardheidsclausule kan hiervan afgeweken worden.

Personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen behoren in ieder geval tot de urgente woningzoekenden volgens artikel 12, derde lid, van de wet. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën in elke gemeente met urgentie moet worden behandeld. Daar-toe zijn de urgentiecategorieën B (tijdelijke opvang huiselijk geweld) en C (mantelzorg) opgenomen in de verordening.

Voor categorie A (taakstelling vergunninghouders) geldt dat de gemeente van het Rijk een taak-stelling krijgt opgelegd en wettelijk verplicht is daaraan te voldoen. Indien de gemeente niet vol-doet aan de taakstelling kan de provincie ingrijpen. Overigens houden vergunninghouders een plaats in een opvangvoorziening bezet die gefinancierd wordt met overheidsgeld. Snelle huisves-ting is dus ook een algemeen belang. Urgentietoekenning aan vergunninghouders die voor de eerste keer een woning zoeken, is geen wettelijke verplichting meer. Om aan de taakstelling te kunnen voldoen is het handhaven van de urgentietoekenning aan vergunninghouders echter een belangrijk middel.

Voor categorie C (mantelzorg) geldt dat factoren die bij de advisering worden betrokken, kunnen omvatten: de aard van de persoonlijke problematiek, de relatie van deze problematiek met de hui-dige woonsituatie en de argumentatie op grond waarvan verhuizing op korte termijn absoluut noodzakelijk is.

Bij categorie D (medische problematiek) kan de beoordeling door een onafhankelijke medische instantie bijvoorbeeld plaatsvinden door de GGD-Midden-Holland. Dit kan echter ook een andere specialistische arts zijn. Een briefje van een huisarts is in het algemeen niet voldoende. Indien op grond van medische gegevens een Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verhuiskostenver-goeding is toegewezen of een cliënt is geplaatst op de wachtlijst van de werkgroep aangepaste huisvesting, is geen nader medisch advies nodig.

Bij categorie G (woonkosten) vindt de beoordeling of een huishouden in aanmerking komt voor de woonkostentoeslag plaats aan de hand van de voor de gemeente geldende richtlijnen voor ‘bij-zondere bijstand’. Een huishouden kan niet door verwijtbaar handelen voor een urgentieverklaring in aanmerking komen.

Bij categorie H (relatiebeëindiging) moet het gaan om verbreking van een duurzame relatie, die tenminste twee jaar heeft geduurd en waarbij sprake is van de zorg voor minderjarige kinderen. Binnen één jaar na verbreking kan urgentie aangevraagd worden. Als datum van verbreking geldt het schriftelijke verzoek om echtscheiding of opheffing geregistreerd partnerschap of verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract of de verbreking van de feitelijke samenwo-ning.

De woningzoekende moet de volledige zorg over de kinderen hebben of co-ouderschap. Van co-ouderschap is sprake als beide ouders 50% van de tijd de feitelijke zorg voor de kinderen hebben. Hiervan is in ieder geval in de volgende gevallen (de begripsomschrijving in artikel 1):

• •

  Het kind/de kinderen wonen ten minste 3 dagen per week bij de woningzoekende én ten minste 3 dagen per week bij de andere ouder, of

• •

  Het kind/de kinderen wonen om en om 1 week bij de ene en 1 week bij andere ouder.

Bij een co-ouderschap verdelen de ouders de zorg voor de kinderen, praktisch en financieel. De kinderen zijn afwisselend bij de ene en de andere ouder en de kosten worden door beide ouders betaald. Co-ouderschap wordt aangetoond met officiële documenten, zoals een door de rechter vastgesteld ouderschapsplan of een vonnis.

In het geval van co-ouderschap, waarbij één van de ouders in de woning blijft wonen, kan aan de vertrekkende ouder een urgentieverklaring worden verleend. De vertrekkende ouder wordt aange-merkt als meerpersoonshuishouden. Als beide ouders vertrekken, kunnen beiden een urgentiever-klaring krijgen. De achtergrond hiervan is dat de gemeente meer waarde hecht aan een goede om-gangsregeling voor de kinderen dan aan het beperken van het aantal urgenties.

Bij de aanvraag voor urgentieverklaring moeten de volgende documenten ingeleverd worden:

• a.

  bij echtscheiding:

  • -

    de definitieve echtscheidingsbeschikking van de rechtbank met het door de rechter be-krachtigde ouderschapsplan,

    Of

  • -

    het bij de rechter ingediende echtscheidingsverzoek met het daarbij behorende ouder- schapsplan en de voorlopige voorziening die door de rechter is uitgesproken.

• b.

  bij verbreking van een geregistreerd partnerschap:

  • -

    de definitieve ontbindingsbeschikking van de rechtbank met het door de rechter bekrach-tigde ouderschapsplan,

    Of

  • -

    het bij de rechter ingediende ontbindingsverzoek met het daarbij behorende ouderschaps-plan en de voorlopige voorziening die door de rechter is uitgesproken.

• c.

  bij verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract:

  • -

    (indien van toepassing) een uittreksel uit het gezagsregister waaruit blijkt dat de woning-zoekende het gezag heeft over de minderjarige kind(eren),

    En

  • -

    de schriftelijke verbreking van het samenlevingscontract en het daarbij behorende ouder-schapsplan, dat voldoet aan de wettelijke eisen.

• d.

  bij verbreking van de samenwoning zonder formele overeenkomst:

  • -

    een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie waaruit blijkt dat de woningzoeken-de minimaal 2 jaar heeft samengewoond,

    En

  • -

    indien van toepassing) een uittreksel uit het gezagsregister waaruit blijkt dat de woning-zoekende het (gedeeld) gezag heeft over de minderjarige kind(eren), ) of een bewijs dat er een aantekening is in het gezagsregister,

    En

  • -

    het ouderschapsplan, dat voldoet aan de wettelijke vereisten.

Nadere toelichting op de benodigde documenten bij een beroep op urgentiecategorie H (ver-breking relatie met minderjarige kinderen).

Zijn er minderjarige kinderen dan is een ouderschapsplan wettelijk verplicht voor:

• -

  Ouders die getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben;

• -

  Samenwonende ouders met gezamenlijk gezag.

  Ouders die beiden het ouderlijk gezag hebben over hun kind(eren) moeten in het ouder-schapsplan o.a. afspraken maken over de omgang met de kinderen.

Bij huwelijk of geregistreerd partnerschap hebben beide ouders automatisch het gezag over de kinderen. In andere relatievormen heeft alleen de moeder automatisch het gezag, en kan de rechter dit ook aan de vader toekennen als hij het kind erkend heeft.

Een huwelijk of geregistreerd partnerschap met minderjarige kinderen moet altijd via de rechter beëindigd worden. Het ouderschapsplan moet samen met het echtscheidingsconvenant/ de beëin-digingsovereenkomst ingediend worden bij de rechtbank.

Zodra het ouderschapsplan plan door beide partners is ondertekend en door de rechter is be-krachtigd (bij scheiding en ontbinden van een geregistreerd partnerschap), dan is de opgestelde overeenkomst/ouderschapsplan bindend. Het is wel mogelijk om gezamenlijk afspraken te wijzigen bij gewijzigde omstandigheden. Bij een onderlinge wijziging van de afspraken naar co-ouderschap kan gevraagd worden om de gewijzigde ouderschapsafspraken (opnieuw) te laten bekrachtigen door de rechter. Dit om te voorkomen dat ouderschapsafspraken worden gewijzigd uitsluitend met als doel een urgentie te verkrijgen.

Is er geen sprake van huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan is ondertekening door beide partners voldoende, mits er minimaal de wettelijke vereiste afspraken zijn opgenomen.

In het ouderschapsplan moeten afspraken staan tussen ouders over de kinderen in het belang van het kind. Volgens de wet moeten er tenminste afspraken komen over:

• 1.

  De zorgregeling: hoe de zorg- en opvoedingstaken verdeeld en vormgegeven worden bij co-ouderschap;

• 2.

  De omgangsregeling: hoe de verplichting tot omgang is verdeeld en vormgegeven (bij eenhoofdig gezag).

• 3.

  Hoe de ouders elkaar informeren en raadplegen over belangrijke omstandigheden die betrekking hebben op de kinderen;

• 4.

  Afspraken over kinderalimentatie;

De woningzoekende moet het recht om in de huidige woning te blijven wonen opgeëist hebben. Urgentieverklaring is alleen mogelijk als het niet mogelijk is daar te blijven wonen of als de rechter de woning niet heeft toegewezen. Ook bij een koophuis geldt dat altijd de woning opgeëist moet zijn. In geval van echtscheiding en ontbinding van een geregistreerd partnerschap is een echt-scheidingsvonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat de rechter heeft afgeweken van het verzoek tot toewijzing van de woning aan de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. In geval van ontbinding van het notarieel vastgelegde samenlevingscontract en verbreking van de samenwoning is een vonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat het niet gelukt is om de woning op grond van het huurrecht op naam te krijgen van de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. Deze eis wordt niet gesteld als redelijkerwijs niet gevergd kan worden dat de woon-ruimte wordt opgeëist. Zwaarwegende argumenten om dit niet te doen zijn te hoge woonlasten in verhouding tot het inkomen of levensbedreigingdoor de (ex) partner.

Categorie I (gedwongen verkoop woning) is van toepassing als er sprake is van een executiever-koop van een woning en de woningzoekende minderjarige kinderen heeft.

Bij categorie J (geweld of bedreiging) geldt dat het onderscheid met categorie B is dat woning-zoekenden in categorie B reeds in een opvangvoorziening, zoals een blijf-van-mijn-lijf huis wonen. Bij categorie J gaat het om woningzoekenden die nog zelfstandig wonen en met geweld of bedrei-ging te maken krijgen.

Categorie K (bijzondere problematiek) is een uitbreiding van een soortgelijke bepaling in de Huis-vestingsverordening 2015. In die verordening beperkte de urgentieverklaring zich tot starters. In deze verordening kunnen ook anderen dan starters in aanmerking komen voor een urgentieverkla-ring op grond van deze bepaling. Voorwaarde is dat hulpverleningsinstanties menen dat zonder betere huisvesting er geen adequate hulpverlening aan het huishouden mogelijk is.

De bij categorie M (economisch binding en reisafstand) opgenomen postcodes houden in dat de afstand tussen de woonplaats van de woningzoekende en de regiogemeenten meer dan 70 km bedraagt. De postcode is bepalend voor de urgentievaststelling.

Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding

Lid 1: Als hoofdregel is aangegeven dat woningzoekenden met een urgentieverklaring zelf reage-ren op het gepubliceerde woningaanbod.

Lid 2: Voor twee categorieën woningzoekenden kan op grond van het tweede lid een uitzondering worden gemaakt. Deze woningzoekenden worden actief bemiddeld en krijgen maximaal tweemaal een binnen het zoekprofiel passende woning aangeboden. Onder categorie b vallen - onder meer - woningzoekenden die zijn aangewezen op een aangepaste woning, en woningzoekenden die na zes maanden voldoende reageren op het gepubliceerde woningaanbod nog steeds niet zijn ge-slaagd in het vinden van passende zelfstandige woonruimte. Het oordeel van woningcorporaties is bindend voor de vraag of een woningzoekenden in deze categorie valt.

Lid 3: Volgens artikel 12, tweede lid is de geldigheidsduur van een urgentieverklaring 52 weken. Voor de categorieën woningzoekenden die op grond van artikel 10 lid 2 voor bemiddeling in aan-merking komen, bepaalt artikel 10, derde lid, dat, indien binnen deze periode niet tweemaal een passende aanbieding gedaan kan worden, de urgentieverklaring automatisch wordt verlengd tot er een tweede aanbieding is gedaan. Als de woningzoekende deze tweede aanbieding niet accep-teert, vervalt de urgentieverklaring op grond van artikel 12, tweede lid, onder b.

Lid 4: Urgenten moeten soms snel verhuizen en voelen zich daardoor soms genoodzaakt om een woning te accepteren die weliswaar hun woonprobleem oplost, maar niet geheel naar hun wens is. Opnieuw verhuizen naar een betere woning is daarna moeilijk omdat de in het verleden opgebouw-de Bewoningsduurscore vervalt bij verhuizing. Dit kan onredelijk zijn. Behoud van de Bewonings-duurscore bij verhuizing met urgentie kan ervoor zorgen dat urgenten sneller bereid zijn een (ande-re) woning te accepteren, omdat de mogelijkheden om door te stromen groter worden. Op grond van deze overwegingen is in artikel 10, vierde lid, bepaald dat bij verhuizing met urgentie een huis-houden maximaal vijf jaar de opgebouwde bewoningsduurscore behoudt.

Voorwaarde voor behoud woonduur bij doorstroming met een urgentieverklaring is dat de woning-zoekende als (een) hoofdbewoner in een zelfstandige woning gewoond heeft. Dit is niet het geval bij inwonende kinderen (of andere inwonende personen). Behoud woonduur geldt ook bij een ur-gentieverklaring na echtscheiding/verbreken relatie. Een tijdelijk noodgedwongen verblijf elders na het verbreken van een relatie (in opvanginstelling of inwoning bij familie) wordt niet gezien als in-woning.

Artikel 11. Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden

De urgentieverklaring vermeldt voor welke woningtypen de urgentie geldt, het zogenoemde zoek-profiel. Het zoekprofiel is zodanig dat met het geïndiceerde woningtype het urgentieprobleem wordt opgelost, maar dat het niet leidt tot een stap in de wooncarrière van de woningzoekende. De voorrang voor de urgent woningzoekende boven een niet-urgent woningzoekende (zie rangorde bepaling in artikel 16 ) is alleen van toepassing indien de urgent woningzoekende reageert op wo-ningen die past bij zijn/haar zoekprofiel. Als een urgent woningzoekende reageert op een woning die buiten het zoekprofiel valt, geldt de urgentieverklaring niet.

Omdat de woningvoorraad sterk verschilt per gemeente en daarmee de veel voorkomende woning-typen, verschilt ook het zoekprofiel per gemeente. Voor Gouda wordt hieronder het zoekprofiel in schema weergegeven. Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• •

  Profiel 1, niet-medische urgentie: urgentieverklaring verleend op grond van alle urgentiecatego-rieën uit artikel 9 met uitzondering van categorie D en N;

• •

  Profiel 2, medische urgentie: urgentieverklaring verleend op grond van categorie D uit artikel 9;

• •

  Uitzonderingen op de standaard zoekprofielen 1 en 2 (dus een indeling in profiel 3) moeten door de adviserende instantie gemotiveerd worden.

Voor de urgentieverklaring op grond van volkshuisvestelijke indicatie als genoemd in artikel 9 on-der N geldt het Sociaal Statuut. Hierin staat dat er vergelijkbare woonruimte aangeboden moet worden.

Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie

In dit artikel wordt aangegeven wanneer de urgentieverklaring ingetrokken wordt of vervalt. Een urgent woningzoekenden moet zelf reageren op het woningaanbod. Als de woningzoekende niet binnen een jaar een woning accepteert, is er geen sprake van een noodsituatie. In dat geval vervalt de urgentieverklaring van rechtswege.

HOOFDSTUK 4: VOORRANG EN SLAAGKANSEN

Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huis-vestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de over-eenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. Hierbij gaat het in het algemeen om de vraag welke woning qua aard, grootte en prijs geschikt is voor welk huishouden.

Lid 1: dit lid geldt voor alle verhuurders (niet alleen woningcorporaties) en is opgenomen om te voorkomen dat huishoudens met een hoger inkomen in goedkopere woningen terechtkomen. Het passend toewijzen van woningen is in het belang van de huurder zelf, als het gaat om de betaal-baarheid van het wonen. Hierbij wordt de inkomensgrens aangehouden waar corporaties voor de toewijzing van sociale huurwoningen in het kader van de staatssteunregeling rekening mee moeten houden: de DAEB-inkomensgrens (artikel 1 en 48 eerste lid Woningwet, het bedrag is vastgelegd in artikel 16 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De in artikel 16 BTIV genoem-de inkomensgrens voor eenpersoonshuishouden is voor een eenpersoons huishouden € 44.035) en voor meerpersoonshuishoudens (bestaande uit twee of meer personen) € 48.625 (prijspeil 2023). De voorrangregel betekent dat goedkopere woningen vooral worden toegewezen aan de huishoudens die hier in het bijzonder op zijn aangewezen. Voor woningcorporaties is dit lid van beperkt belang omdat zij zijn gebonden aan de regels voor ‘passend toewijzen’, vastgelegd in artikel 48 van de Woningwet.

Lid 2: dit lid bevat een voorrangsregeling voor de toewijzing van nieuwbouw middenhuurwoningen. Dit is nodig om de toewijzing aan de doelgroep, zoals is vastgelegd in de Verordening midden-huurwoningen en in anterieure overeenkomsten, te formaliseren. Uitsluitend via de huisvestingsver-ordening kan de toewijzing van middenhuurwoningen aan specifieke doelgroepen worden vastge-legd. Als doelgroep voor een middenhuurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een in-komen van 1,0 tot 1,8 keer de inkomensgrens als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet (DAEB-norm; zie artikel 48 eerste lid Woningwet, en artikel 16 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuis-vesting (BTIV)). Onder inkomen zoals bedoeld in dit lid wordt verstaan het rekeninkomen als be-doeld in artikel 1 aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag.

De voorrang voor een middenhuurwoning geldt voor huishoudens met een inkomen tussen 1 en 1,8 keer de DAEB inkomensgrens genoemd in artikel 16 BTIV. De doelgroep voor middenhuurwo-ningen heeft dus een inkomen tussen € 44.035 -€ 79.263 voor eenpersoonshuishoudens, en € 48.625 -€ 87.525 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023).

Buiten voorrang voor de inkomensdoelgroep wordt verder geen rangordecriteria vastgelegd voor middenhuurwoningen, behalve loting bij meerdere kandidaten. Wel is voorrang bij lokale binding mogelijk conform artikel 15 lid 2.

Lid 3: hier is een voorrangsregel opgenomen voor woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor mensen met beperkingen. Dit geldt specifiek voor woningen waar de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning investeringen heeft gepleegd om die woning geschikt te ma-ken voor iemand met een beperking.

Lid 4: sommige woningen zijn vanuit hun aard of specifieke kenmerken zeer geschikt voor bepaal-de groepen woningzoekenden. Gedacht kan worden aan kleine woningen voor één- en tweeper-soonshuishoudens of grote woningen die juist zeer geschikt zijn voor grote gezinnen. Op grond van dit lid kunnen verhuurders dergelijke woningen labelen voor de bijpassende groep woningzoe-kenden, los van de slaagkansen van deze groepen woningzoekenden.

Lid 5: Sommige complexen zijn gezien hun aard bestemd voor een specifieke doelgroep. Gedacht kan worden aan bepaalde concepten voor ouderenhuisvesting waar bewoners met verschillende zorgbehoeften wonen. Bij dergelijke complexen kan het nodig zijn om aanvullende voorrangsregels te stellen om de juiste mix van bewoners te houden. Het college kan op grond van dit lid woning-corporaties toestemming geven bij dergelijke complexen voorrang te geven aan een specifieke doelgroep. Uit oogpunt van transparantie is het van belang dat bij de toestemming duidelijk wordt vastgelegd op welke complexen en welke doelgroepen het gaat.

Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen

Lid 1: Dit geeft de woningcorporaties de mogelijkheid om indien blijkt dat bepaalde groepen wo-ningzoekenden in onvoldoende mate voor woningtoewijzing in aanmerking komen, woningen voor die doelgroep te labelen. Het voordeel hiervan is dat corporaties woningen flexibeler kunnen toe-wijzen. Ander voordeel is dat er afspraken worden gemaakt over de uitkomst van het proces van woningtoewijzing in plaats van het aanbod aan woningen.

Lid 2: In dit lid is vastgelegd welke groepen worden onderscheiden en wanneer een groep in on-voldoende mate voor toewijzing in aanmerking komt. Een procentpunt is een punt op een procent-schaal en is daarmee een absolute grootheid. Bijvoorbeeld: een stijging van vier naar vijf is een stijging van één, of een stijging van 25 procent; een stijging van vier naar vijf procent is een stij-ging van 25 procent of van één procentpunt

Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te ves-tigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).

Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet en de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, tweede lid, van de wet).

De huisvestingsverordening biedt woningcorporaties en verhuurders de mogelijkheid om woning-zoekenden met economische of maatschappelijke binding voorrang te geven bij de toewijzing van woningen. Ook kunnen woningcorporaties en verhuurders bij specifieke wooncomplexen, gelet op aard, grootte of prijs, een verzoek doen aan het college om voorrang te mogen geven aan speci-fieke groepen woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding aan de gemeente. Bijvoorbeeld:

• -

  starters;

• -

  doorstromers;

• -

  doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten;

• -

  bepaalde leeftijdsgroepen.

Artikel 16. Rangorde woningzoekenden

In deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte. In Gouda geldt voorrang met een urgentiebeschikking ook voor particuliere verhuurders van sociale huurwoningen. De B/L-score is niet van toepassing op particuliere verhuur.

Artikel 17. Passend huisvesten van bijzondere doelgroepen

De woningen worden door directe bemiddeling toegewezen buiten het aanbodsysteem van WoningNet om.

Lid 1: De vijf regiogemeenten hebben in een regionaal convenant afspraken gemaakt over het aantal woningen in de gehele regio dat voor specifieke groepen beschikbaar wordt gesteld. Deze groepen zijn onder meer bewoners die uitstromen uit instellingen voor maatschappelijke opvang, tijdelijke verblijf en beschermd/beschut wonen en ex-gedetineerden en langdurig dakloze mensen. Deze regeling is bedoeld om de uitstroom uit instellingen te bevorderen vanuit een maatschappelijk belang van doorstroom en voor het voorkomen van dakloosheid. Het regionale totaal wordt volgens een vaste verdeelsleutel verdeeld over de gemeenten. Het aantal woningen dat in lid 1 wordt bedoeld komt overeen met het aantal woningen per gemeente dat volgt uit dit convenant.

Lid 3: In de praktijk kunnen onvoorziene situaties ontstaan, waarvoor direct en acuut een oplossing gevonden moet worden. Voor dit soort gevallen houdt het tweede lid een aantal woningen vrij, die buiten alle regels en criteria, kunnen worden toegewezen. Gekozen is voor ‘vrije’ toewijzing van maximaal 5% van de leegkomende woningen per woningcorporatie.

Woningzoekenden die vallen in lid 1 t/m 3 van dit artikel komen niet in aanmerking voor een urgentieregeling op grond van artikel 9.

HOOFDSTUK 7 TOERISTISCHE VERHUUR

Registratieplicht Toeristische Verhuur

Dit is een uitwerking van artikel 23 a van de Huisvestingswet. Een registratieplicht voor toeristische verhuur is een van de instrumenten voor het toezicht op, en de handhaving van de ongewenste neveneffecten van de toeristische verhuur van woonruimte. Met een registratieplicht kan inzicht verkregen worden in de omvang en adressen van toeristische verhuur van woningen. Pas als duidelijk is dat er sprake is van een omvangrijk probleem kunnen verdergaande instrumenten worden ingezet, zoals een meld- of vergunningsplicht. Ook kan de registratie gebruikt worden voor het effectief innen van toeristenbelasting. Registreren kan op eenvoudige wijze digitaal gedaan worden en kost de verhuurder niets. De registratie geldt voor alle woningen die tegen betaling voor verblijf worden aangebonden aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven in de gemeente. Het maakt niet uit of de woning geheel wordt verhuurd (vakantieverhuur), voor een deel, of het eenmalig gebeurt of met een hogere frequentie.

HOOFDSTUK 8 OPKOOPBESCHERMING

Ingevolge hoofdstuk 7, Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, van de Huisvestingswet 2014 hebben gemeenten de mogelijkheid om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door deze omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en andere niet zeer bemiddelden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen wordt dan een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een verhuurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt aangeduid als een stelsel van opkoopbescherming.

De opkoopbescherming heeft twee doelen. De eerste is meer kansen te bieden aan woningkopers anders dan beleggers op een koopwoning. Onder andere starters en middeninkomens worden hiermee enigszins geholpen. De tweede is het behouden of verbeteren van de leefbaarheid van de wijk.

De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering van de opkoopbescherming worden aangekocht en bij aankoop in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden. Bovendien zijn er situaties waarbij opkoop niet per definitie ongewenst is. Als er verhuur plaatsvindt aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten, als de verhuur van woningen onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of als er sprake is van tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur voor maximaal 12 maanden is – waarbij geldt dat dit geen toeristische verhuur mag zijn – kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente.

De opkoopbescherming wordt ingevoerd voor de gehele stad. De opkoopbescherming geldt voor alle koopwoningen met een woz-waarde tot de NHG-grens, die in 2023 op € 405.000 is vastgelegd. Afgezien van de wettelijke uitzonderingen, worden geen andere categorieën vastgesteld waarvoor de opkoopbescherming niet geldt. De opkoopbescherming geldt niet voor nieuwbouwwoningen die nog niet eerder bewoond zijn geweest. Dit wordt verduidelijkt in (het wetsvoorstel tot) de wijziging van de Huisvestingswet 2014 naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Huisvestingswet 2014. Wanneer nieuwbouw onder de opkoopbescherming zou vallen, ontstaat de tegenstrijdige situatie dat woningen die gebouwd zijn met de intentie om te verhuren niet kunnen worden verhuurd omdat deze aan de voorwaarden voor de opkoopbescherming voldoen.

HOOFDSTUK 9 SLOTBEPALINGEN

Artikel 44. Experimenten

Nieuwe inzichten of nieuwe technische mogelijkheden kunnen ertoe leiden dat er andere systemen van woningtoewijzing worden ontwikkeld dan waarop deze huisvestingsverordening is gebaseerd. Dit artikel maakt het mogelijk te experimenteren met dergelijke systemen zonder bij voorbaat de hele verordening te hoeven aanpassen. Ook kan geëxperimenteerd worden met regels waarvan de gevolgen niet geheel voorspelbaar zijn, waarna (bij gebleken succes) een dergelijke regel via aanpassing van de verordening formeel kan worden ingevoerd.

Artikel 45. Hardheidsclausule

Dit artikel maakt afwijking in specifieke situaties mogelijk en behoeft geen verdere toelichting.

Artikel 46. Bestuurlijke boete

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a, eerste of derde lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, artikel 23c, eerste lid, artikel 23d of artikel 23e, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26.

Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Het college is bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

In de verordening zijn bestuurlijke boetes opgenomen voor overtreding van artikel 8, 23a en 41 eerste lid van de wet.

Artikel 8 van de wet luidt:

• 1.

  Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te nemen zonder vergunning van het college.

• 2.

  Het is verboden om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

Artikel 23a van de wet luidt:

• 1.

  Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad of het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en gelegen in een in die verordening aangewezen gebied, voor een in die verordening omschreven vorm van toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur.

• 2.

  Een registratienummer als bedoeld in het eerste lid, wordt aangevraagd door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur.

• 3.

  Voor zover de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan het eerste lid, is het verboden om een aanbod tot het gebruik van een woonruimte, als bedoeld in het eerste lid, voor een in de huisvestingsverordening omschreven vorm van toeristische verhuur te publiceren zonder dat daarbij een registratienummer is vermeld.

Artikel 41 eerste lid van de wet luidt:

• 1.

  Het is verboden om een woonruimte behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied zonder vergunning van het college, in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).

Artikel 47. Overgangsbepaling

Om te voorkomen dat reeds verleende urgentieverklaringen opnieuw zouden moeten aangevraagd, is bepaald dat de verklaringen verleend onder de ingetrokken verordening, geldig blijven onder de nieuwe verordening.

Artikel 48. Intrekking oude verordening

De Huisvestingsverordening Gouda 2019 heeft een geldigheidsduur van vier jaar. Die verordening wordt vervangen door deze verordening. Bij vervanging van een regeling door een nieuwe wordt de oude regeling uitdrukkelijk ingetrokken. Het uitdrukkelijk intrekken van de oude regeling betekent dat er geen misverstand kan bestaan over de vraag of het de bedoeling is de oude en de nieuwe naast elkaar te laten voortbestaan of de oude te vervangen door de nieuwe.

Artikel 49. Inwerkingtreding en geldigheidsduur

De maximale geldigheidsduur van de verordening is geregeld in artikel 4 van de wet. Voor de duidelijkheid is deze geldigheidsduur ook in de verordening zelf vastgelegd.