Organisatie | Haaren |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren 2009-2012 |
Citeertitel | Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren 2009-2012 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
privaatrechtelijke voorwaarden.
geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-2009 | 31-12-2012 | nieuwe regeling | 18-12-2008 geen bekendmakingsverplichting | raad, 18 december 2008 |
In deze algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder:- Aflevering: feitelijke ter beschikking stelling van de onroerende zaak.- College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haaren.- Gemeente: de gemeente Haaren.- Gezinsleden: (eventuele) partner en (eventuele) kind(eren).- Ingebruikneming: het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de grond beschikt. door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier niet onder en kan geschieden zonder dat er sprake is van ingebruikneming.- Koper/wederpartij: de gegadigde of gegadigden aan wie door de gemeente een onroerende zaak is verkocht.- Levering: het vervullen van de door de eigendomsoverdracht vereiste formaliteiten (ondertekening van de notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers).- Notariële akte: de voor de overdracht vereiste akte van levering op te maken en te passeren door een notaris.- Onroerende zaak: de grond en /of de opstallen die het object van de verkoopovereenkomst vormen waarop deze algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn verklaard.- Overdracht: juridische eigendomsovergang door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers.- Totale koopsom: koopsom van de grond inclusief omzetbelasting.- Verkoopovereenkomst: de overeenkomst waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak in eigendom over te dragen en waarbij de koper zich verbindt om de daarvoor bedongen koopprijs (in geld) te betalen.
Van elke overeenkomst van een gemeentelijke onroerende zaak maakt een situatietekening deel uit, waarop de over te dragen onroerende zaak staat aangegeven, dienende ter indicatie van partijen.
De koper aanvaardt uitdrukkelijk alle bij de koop kenbaar gemaakte heersende en lijdende erfdienstbaarheden, andere zakelijke rechten, kwalitatieve verplichtingen en /of ander lasten en beperkingen, zoals kettingbedingen. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die uit de openbare registers kenbare lasten en beperkingen, die voor de koper ook uit de feitelijke situatie kenbaar zijn, of voor de koper geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.
Artikel 5 Aanduiding, terreingrenzen
Voor de datum van ingebruikneming zullen de grenzen door of vanwege de gemeente met ijzeren buizen (of piketten of een combinatie daarvan) op de noodzakelijke meetpunten in het terrein worden aangegeven. De gemeente spant zich in om de grenzen zo accuraat mogelijk te (laten) bepalen, maar de werkelijke grenzen worden na het passeren van de notariële akte definitief bepaald aan de hand van de (ambtelijke) meting van het Kadaster.
Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals de door de gemeente is aangegeven geeft geen aanleiding tot verrekening, tenzij het verschil in oppervlakte groter is dan vijf procent. Voor verrekening komt slechts in aanmerking die oppervlakte voor zover dit meer dan vijf procent bedraagt, in welk geval verrekend wordt naar dezelfde koopprijs per vierkante meter als door de koper is betaald.
Artikel 7 Milieukundig onderzoek
Over de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de te verkopen grond is door de gemeente een onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een of meer rapporten waarin de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt dat de grond niet in zodanige mate verontreinigd is dat aannemelijk is dat deze verontreiniging als gevolg van het thans geldende milieu en/of bouwregelgeving aanleiding geeft tot sanering of het treffen van andere maatregelen, dan wel in de weg staat aan de realisering van het in de overeenkomst omschreven gebruik van de grond. De koper heeft recht op inzage van het rapport. De gemeente verklaart dat er geen reden is om aan te nemen dat dergelijke stoffen zich in de grond zouden bevinden. Wanneer de resultaten van het onderzoek zodanig zijn dat deze verklaring niet kan worden afgegeven, zal met de koper hierover overleg worden gevoerd en zijn partijen niet verplicht de koopovereenkomst na te komen.
Artikel 8 Ontbinding bij verontreiniging
Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak, toch zal blijken van de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de bodem van zodanige aard en omvang dat zij in de weg staan aan het overeengekomen gebruik, in die zin dat van de koper in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper eenzijdig het recht de overeenkomst te ontbinden.
Voor niet milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden verstaan: funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard voor zover zich daarin niet in onaanvaardbare mate stoffen bevinden zoals bedoeld in de Wet milieubeheer. Evenmin wordt daaronder verstaan stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedbare omstandigheden.
Tenzij in de overeenkomst anders is bepaald wordt de onroerende zaak bouwrijp geleverd. Bouwrijp wil zeggen dat het gebied waarin de verkochte onroerende zaak is gelegen voorzien is van onder- en bovengrondse infrastructuur, dat de onroerende zaak geen obstakels of feitelijke belemmeringen kent die aan de realisering van de bestemming in de weg staan en dat er op grond van een bestemmingsplan of anderszins een bouwvergunning kan worden verleend voor de op te richten bebouwing. Onder- en bovengrondse infrastructuur houdt in dat de onroerende zaak in de nabijheid is voorzien van een rioleringssysteem, dat bouwwegen en eventueel waterpartijen zijn aangelegd en dat de kabels en leidingen ten behoeve van de nutsvoorzieningen door de nutsbedrijven zijn of kunnen worden aangelegd.
De gemeente treft alle noodzakelijke voorbereidingen voor de aan te leggen nutsvoorzieningen door de nutsbedrijven en spant zich in om ervoor te zorgen dat de nutsbedrijven de benodigde nutsvoorzieningen tijdig realiseren. De gemeente kan nimmer aansprakelijk gesteld worden voor vertragingen en/of andere ongemakken die voortvloeien uit de gedragingen/handelwijze van de nutsbedrijven.
Koper dient ter voldoening aan zijn in artikel 17 bedoelde bouwplicht, voor zijn rekening en risico, onder andere de volgende werkzaamheden binnen de kavel te (laten) verrichten: ontgraven tot de onderkant van de fundering (bouwput), het eventueel afvoeren van vrijkomende overtollige grond, draineren, maken van de huisaansluitingen ten behoeve van riolering en nutsvoorzieningen, op hoogte brengen van de tuin, aanleggen van toegangspaden, achterpaden en terrassen en het aanbrengen van erfafscheidingen ingeval de onroerende zaak grenst aan openbaar terrein.
Uiterlijk op de dag van ondertekening van de notariële akte dient de volledige koopsom, evenals alle kosten voortvloeiend uit de verkoopovereenkomst en deze algemene verkoopvoorwaarden te zijn voldaan aan de notaris die de akte verlijdt.De gemeente is, voor wat betreft de levering van bouwgrond, ondernemer in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968, zodat over de koopsom in dat geval omzetbelasting is verschuldigd. Deze omzetbelasting is voor rekening van de koper en dient tegelijk met de koopprijs te worden voldaan. De gemeente is niet verplicht mee te werken aan het passeren van de notariële akte voordat de koopprijs, de daarover verschuldigde omzetbelasting en eventueel verschuldigde rente is voldaan.
Artikel 12 Niet tijdig passeren notariële akte
Bij passering van de notariële akte na de in artikel 10, lid a, genoemde termijn is de koper vanaf de eerste dag na deze termijn tot en met de dag van passering van de notariële akte en/of betaling van de koopsom een (boete)rente exclusief omzetbelasting verschuldigd over het bedrag van de koopsom. Het percentage van deze (boete)rente is gelijk aan de wettelijke rente zoals deze geldt op de datum waarop het gemeentelijke besluit tot verkoop is genomen.
Bij niet nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de verkoopovereenkomst en de (het) daarin van toepassing verklaarde (deel van deze) algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling gestelde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van de koopsom van de grond, op welk bedrag de in verband met de wanprestatie te lijden schade onveranderlijk wordt bepaald. Ingebrekestelling moet schriftelijk en met inachtneming van een termijn van acht dagen gebeuren. Bovendien kan de gemeente de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
Als de gemeente ontbindt, heeft de koper de verplichting het verkochte aan de gemeente terug te verkopen en te leveren in de staat waarin het zich op het moment van levering of van vervroegde ingebruikneming bevond en een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van 10% van de koopsom vermeerderd met omzetbelasting.
Artikel 14 Faillissement, beslag, garantieplicht
Indien de koper, voor de datum van ondertekening van de notariële akte, in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft verkregen, als mede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag wordt gelegd op zijn roerende en onroerende goederen, is de gemeente bevoegd de verkoopovereenkomst eenzijdig te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.
Koper verplicht zich de op de onderhavige grond te bouwen woningen of appartementen te (doen) verkopen of te (doen) leveren met garantie en met waarborgcertificaat conform de desbetreffende Garantie- en waarborgregeling(en) van de Stichting Instituut Woningbouw (GIW) te Rotterdam, behalve in gevallen die ingevolge de GIW-regelingen buiten het toepassingsgebied van die regelingen vallen.
Indien in de verkoopovereenkomst over één en hetzelfde object meer dan één natuurlijke- of rechtspersoon als koper staat genoemd zijn deze (rechts)personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de verkoopovereenkomst voortvloeien.
Zolang niet is voldaan aan de in lid e vermelde verplichting mag de koper de grond niet zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van hypotheek is geen toestemming nodig.
De in lid g bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van de onderhavige grond geschiedt ter uitvoering van een tussen de in de verkoopovereenkomst genoemde koper en diens koper(s) gesloten koop/aannemingsovereenkomst, waarbij genoemde koper zich tegenover zijn koper verplicht de in de verkoopovereenkomst genoemde en in de daarbij vermelde tekening nader gedetailleerde opstallen te bouwen.
Het in lid i gestelde, geldt uitsluitend voor de in de verkoopovereenkomst genoemde koper(s) en gaat niet over op diens rechtopvolgers en geldt slechts voor zover de koper(s) met burgemeester en wethouders overeenstemming heeft (hebben) bereikt over de aanvaardbaarheid van de wederpartij(en) van de koper(s).
Indien na verloop van de in lid e genoemde termijn of de verlengde termijn indien van toepassing is gegeven aan lid f de bebouwing niet voltooid en gebruiksklaar is, is de koper aan de gemeente een schadevergoeding verschuldigd ter grootte van tien (10%) procent van de koopsom van de grond, onverminderd het recht van de gemeente om de volledige nakoming van de bouwplicht van koper te vorderen.
Artikel 18 Verplichting tot zelfbewoning en verbod doorverkoop
Het bepaalde in lid a en b vervalt nadat de koper de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner op het desbetreffende adres in de Gemeentelijke Basis Administratie (persoonsgegevens) staat ingeschreven.
Bij niet- nakoming van het gestelde in lid a van dit artikel is de koper, in afwijking van het gestelde in de algemene boetebepaling, een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd welke gelijk is aan de koop/aannemingssom ten tijde van ondertekening van de notariële akte van levering in het eerste jaar en vervolgens;
De koper is verplicht en verbindt zich tegen de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in artikel 17, lid a, b, c, d en e van deze algemene verkoopvoorwaarden, bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, evenals bij de verlening daarop van een beperkt casu quo zakelijk recht, aan de nieuwe eigenaar of beperkt casu quo zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in dat artikel bepaalde in notariële akte van levering of verlening van beperkt casu quo zakelijk recht woordelijk op te nemen, dat op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijfenveertigduizenddriehonderdachtenzeventig euro (€ 45378) ten behoeve van de gemeente, met de bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen.
Op gelijke wijze als hierboven onder lid a bepaald, verbindt de koper zich tegen de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of beperkt casu quo zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in het in lid a en de in het onderhavige lid b is opgenomen verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtopvolger(s) beperkt casu quo zakelijk gerechtigde(n). Elke vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan.
Artikel 22 Opstalrecht voor kabels en leidingen
Voor zover noodzakelijk zal, ten laste van een daartoe op de bij de verkoopovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de grond en ten behoeve van de in de verkoopovereenkomst aangegeven rechthebbende worden gevestigd een opstalrecht, inhoudende het recht om kabels en leidingen ten behoeve van nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen. Indien door genoemde werkzaamheden schade wordt veroorzaakt die redelijkerwijs niet ten laste van koper kan worden gebracht wordt deze vergoed.
Bij dit opstalrecht wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven dat gedeelte van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diep wortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. Voor de vestiging van dit zakelijke recht is rechthebbende geen enkele vergoeding schuldig.
Artikel 23 Erfdienstbaarheden over en weer voor opstallen
Voorzover noodzakelijk zal, ten behoeve en ten laste van de in de verkoopovereenkomst vermelde onroerende zaak en ten behoeve van het (de) in de verkoopovereenkomst vermelde naastgelegen gebouw(en) in de akte van levering worden gevestigd en aangenomen, al zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft. Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van onder en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen en overbouwingen. Hieronder kan echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan.
Artikel 24 Overdracht van rechten
Het is koper verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente rechten en verplichtingen uit de verkoopovereenkomst en/of eventuele met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden, behoudens het bepaalde in artikel 25. De gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden.
In afwijking van het gestelde in artikel 24 staat de gemeente toe dat de koper haar rechten op levering van de grond overdraagt aan de kopers van woningen op de door haar te bebouwen kavel(s), eventueel voordat die bebouwing tot stand is gekomen, onder de voorwaarden dat:
Artikel 26 Voorwaarden financiering
Deze overeenkomst is ontbonden, indien de koper voor de in de koopovereenkomst genoemde datum geen hypothecaire lening onder de naar op dat moment op de geldmarkt redelijk te achten condities heeft kunnen verkrijgen, nodig voor de financiering van de aan hem verkochte grond en de daarop te stichten bebouwing.
Artikel 27 Gebruik gemeentelijke gronden
Gemeentelijke gronden zoals groenstroken, wegen, voetpaden en dergelijke, mogen zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders niet als opslagterrein van bouwmaterialen, keten en andere voor de bouw benodigde zaken worden gebruikt.
Alle geschillen, die naar aanleiding van de koopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aarde en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één van de partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter.VERSCHULDIGHEID VAN OMZETBELASTING
Artikel 29 Vaststellingsovereenkomst
Met betrekking tot elke overeenkomst van koop en verkoop van een bouwterrein wordt vastgesteld;
dat het bouwterrein bouwrijp is gemaakt en daarom beschouwd moet worden als een vervaardigd goed als bedoeld in artikel 11, eerste lid, letter a, onder 1e van de Wet op de omzetbelasting 1968, zoals deze bepaling is te verstaan in het arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 21 november 1990, rolnummer 26.362, gepubliceerd in BNB 1991/19;
Partijen onderkennen dat met betrekking tot de feitelijke invulling van "het bewerken van de grond zelf" en "het treffen van voorzieningen uitsluitend dienstbaar aan deze grond" onzekerheden (blijven) bestaan.Of omzetbelasting geheven wordt dan wel overdrachtsbelasting, is voor de gemeente van belang omdat de kosten van de betrokken grond voor de gemeente beïnvloed wordt door het al of niet aftrekbaar zijn van de aan de gemeente in rekening gebrachte omzetbelasting (voorbelasting), over de kosten van het bouwrijp maken en de kosten van de zogenaamde gemeenschapsvoorzieningen, zoals straten, plantsoenen, wegen en pleinen.Al naar gelang omzetbelasting dan wel overdrachtsbelasting geheven wordt, is de gemeente genoodzaakt een verschillende koopprijs te hanteren.Daarom komen de gemeente en de koper als volgt overeen:In het geval dat
met betrekking tot de verkochte bouwkavel door de rechter bij onherroepelijke rechterlijke uitspraak wordt vastgesteld dat de door partijen in de vaststellingsovereenkomst (artikel 29) omschreven bewerkingen en voorzieningen niet hebben geleid tot het bouwrijp gemaakt zijn van de bouwkavels als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 21 november 1990, rolnummer 26.362, gepubliceerd in BNB 1991/19, dan wel
de hiervoor in artikel 29 weergegeven vaststellingsovereenkomst bij onherroepelijke rechterlijke uitspraak wordt vernietigd of ontbonden en deze vernietiging of ontbinding tot gevolg heeft dat in de relatie tussen partijen bij de onderhavige koopovereenkomst geldt dat de door partijen in de vaststellingsovereenkomst omschreven bewerkingen en voorzieningen niet hebben geleid tot het bouwrijp gemaakt zijn van de bouwkavel als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 21 november 1990, rolnummer 26.362, gepubliceerd in BNB 1991/19,
gelden tussen partijen de volgende bedingen:
koper machtigt de gemeente en de gemeente verplicht zich ten opzichte van de koper en vrijwaart hem op dat punt om het hiervoor vermelde bedrag aan omzetbelasting dat teruggeven moet worden met de verschuldigde overdrachtsbelasting over de hiervoor sub b vermelde koopsom te verrekenen en in zijn naam aan de belastingdienst te voldoen;