| Organisatie | Nieuwegein |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nadere regels woningomzetting en woningsplitsing Nieuwegein 2023 |
| Citeertitel | Nadere regels woningomzetting en woningsplitsing Nieuwegein 2023 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-01-2024 | paragraaf Geluidsisolatie, Omgevingsvergunning | 31-10-2023 | |||
| 01-07-2023 | 01-01-2024 | nieuwe regeling | 02-05-2023 |
In 2019 is besloten het gemeentelijk beleid rond omzetten, woningvorming en het splitsen van woningen te herzien en aan te scherpen. Het gaat over de spelregels om zelfstandige woningen ‘om te zetten’ naar onzelfstandige kamerbewoning en de spelregels om (ééngezins)woningen te ‘splitsen’ in meer zelfstandige woningen of appartementen. Bij woningvorming gaat het om het realiseren van meerdere woonruimten voor de verhuur, bij kadastrale splitsing gaat het om het realiseren van meerdere woonruimten voor de verkoop. De Huisvestingsverordening geeft het kader voor dit beleid. In de artikelen 51, 52, 60 en 61 zijn de voorwaarden en weigeringsgronden opgenomen, waarbij is aangegeven dat deze in nadere regels worden uitgewerkt. De beleidsregels woningvorming en woningsplitsing Nieuwegein 2019 worden hiermee geactualiseerd.
Het beleid moet goed evenwicht bieden aan meerdere belangen: het belang van beschermen van schaarse woningen, het belang van beschermen van de leefbaarheid in de stad en het belang van goede en voldoende huisvesting voor starters.
Uitgangspunten beleid woningomzetting en woningsplitsing
Uitgangspunt van het nieuwe beleid is dan ook “nee, tenzij”. We houden de schaarse woningvoorraad liever in tact voor zelfstandige huisvesting. Alleen wanneer wordt voldaan aan de randvoorwaarden en de leefbaarheid niet in het geding is werken we mee aan de wijziging van woningvoorraad.
Er kan financiële compensatie worden gevraagd onder de Huisvestingswet, alleen voor de sloop van woningen mag geen financiële compensatie worden gevraagd. Als een woning wordt onttrokken aan de voorraad, vraagt de gemeente onder voorwaarden, een financiële compensatie. Deze compensatie komt terecht in een fonds en wordt gebruikt om elders in de stad weer woningen toe te voegen.
De Huisvestingswet 2014 en Huisvestingsverordening 2023 gaan bij een vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing uit van een belangafweging tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid.
Onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing leggen vaak een verhoogde druk op een wijk of buurt. Bij het verlenen van een vergunning daartoe wordt daarom een leefbaarheidstoets uitgevoerd. Die toets bestaat uit twee delen.
In de eerste plaats bestaat de toets uit een fysieke leefbaarheidseis. Dat is een eis die wordt gesteld aan de om te zetten, te vormen en kadastraal te splitsen woning en waaraan moet worden voldaan.
Het tweede deel van de toets is algemeen. In dit deel van de toets worden alle aspecten van een wijk, buurt of straat met het oog op de leefbaarheid gewogen. Dit zal vooral bij een vergunning tot omzetting en woningvorming een rol spelen. Als niet wordt voldaan aan dit algemene deel van de leefbaarheidstoets wordt de vergunning ook afgewezen. De twee delen van de leefbaarheidstoets zijn dus cumulatief.
De gemeente wil bij de leefbaarheidstoets maatwerk blijven leveren. Op die manier kan bij elke aanvraag de lokale situatie op straatniveau - of zelfs specifieker - zorgvuldig in ogenschouw worden genomen en kan worden gecontroleerd of bijvoorbeeld de omzetting op deze plek zo min mogelijk risico’s en overlast voor de directe woonomgeving met zich brengt.
Als niet aan deze leefbaarheidseisen wordt voldaan wordt de vergunning geweigerd.
Gebruiksoppervlakte: eis bij omzetten
Bij het omzetten van een zelfstandige woning dient elke woonfunctie een vloeroppervlakte te hebben van ten minste 10 m2 aan niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied. Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben boven de vloer een hoogte van tenminste 2,1 m. In ten minste een verblijfsgebied ligt een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 7,5 m2 en een breedte van ten minste 2,4 m. (conform eisen bouwbesluit bestaande bouw).
Gebruiksoppervlakte: eis bij woningvorming en splitsing
De te vormen woning dient een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m2 te hebben.
Als voorbeeld: een woning met oorspronkelijke gebruikersoppervlakte van 140 m² kan worden gevormd in maximaal 2 nieuwe woningen. Er wordt niet naar boven afgerond.
Voor het omzetten van woningen worden geen specifieke eisen gesteld aan geluidsisolatie.
Voor woningvorming en het splitsen van woningen is een omgevingsvergunning nodig. De woningen moeten daarbij voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving voor de bestaande bouw.
Met dit deel van de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Het gaat om de omgeving in een straal van 100 meter vanuit de woning. Bekeken wordt of de buurt al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid toeneemt.
De volgende vragen worden beantwoord:
Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren in de wijk?
Om een beeld van de buurt te vormen wordt informatie verzameld via de wijkcoördinator, de wijkboa en de toezichthouder beheer. De wijkcoördinator neemt hierbij tevens gegevens van de wijkagent mee. Deze informatie wordt aangevuld met de Meldingen Openbare ruimte die over deze woning en directe omgeving bekend zijn bij de gemeente.
Tevens wordt een aanvraag gepubliceerd en kunnen belanghebbenden een reactie indienen. Ook deze reacties worden meegenomen.
Is er sprake van clustervorming?
Spreiding van woningen waarvoor een vergunning tot met name omzetting is verleend, is wenselijk. Clustervorming binnen bepaalde buurten kan ten koste gaan van de leefbaarheid. Hier is van belang dat wordt bekeken welke vergunningen tot omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing reeds zijn verleend rondom de woning waarvoor nu een vergunning wordt aangevraagd. Ook wordt een onderzoek in de Basisregistratie Personen verricht. In die registratie wordt nagegaan op welke adressen in de omgeving van de woning meer dan 3 volwassen personen wonen met een verschillende achternaam. Als dat het geval is wordt ervan uitgegaan dat sprake is van 'woningdelers'. Als richtlijn geldt dat tot maximaal 10% van de woningen in een cirkel van 100 meter om de woning kan worden gewijzigd via omzetting, woningvorming of splitsing. Dit is een aanscherping van het huidige beleid dat alleen rekening hield met vergunde woningomzettingen en alleen rekening hield met woningen in dezelfde straat.
Hoe zit het met de parkeersituatie?
Bij de aanvraag wordt een onafhankelijk onderzoek naar parkeertellingen gevoegd. Via het team Verkeer beoordeeld dit onderzoek. De vergunningaanvrager dient voor dit onderzoek overleg te voeren met de afdeling verkeer over het moment waarop tellingen moeten plaatsvinden over de omgeving rondom de woning (cirkel van 100 meter). Meestal gaat het om tellingen op de dinsdag- en donderdagavond, tussen 21.00 en 01.00 uur, gedurende drie weken. Vervolgens wordt gekeken welke impact de voorgenomen wijziging van de woningvoorraad heeft op de omgeving, uitgaande van het geldende parkeerbeleid. Ook na de wijziging van de woningvoorraad dient er voldoende parkeerruimte aanwezig te zijn.
Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?
Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen bijvoorbeeld om te zetten.
Voor het uitvoeren van de leefbaarheidstoets is een ambtelijk toetsingsteam ingesteld. Dit team bestaat uit de ambtenaar die de aanvraag in behandeling heeft, een ambtenaar van Wonen en een toezichthouder bouwen. Dit team komt bijeen om de aanvragen tot onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing te bespreken en daarover aan burgemeester en wethouders een advies uit te brengen. Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning wordt verleend of niet.
Op een aanvraag voor een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming wordt binnen 14 weken beslist, de beslissingstermijn van 8 weken kan met 6 weken worden verlengd.
Wanneer op basis van de leefbaarheidstoets een vergunning kan worden verleend volgt nog volkshuisvestelijke toets. De volkshuisvestelijke toets bepaalt of de vergunning wordt verleend met of zonder de voorwaarde van financiële compensatie. Hierbij vindt een afweging plaats tussen het volkshuisvestelijke belang, het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimte-voorraad, en het maatschappelijke of economische belang van de wijziging van de voorraad. De vergunning wordt verleend zonder de voorwaarde voor financiële compensatie, indien het maatschappelijk of economische belang van de wijziging van de woningvoorraad even zwaar of zwaarder weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Onder maatschappelijke belang valt bijv. de verhuur aan bijzondere doelgroepen, zoals beschermd wonen en maatschappelijke opvang.
Als de vergunning wordt verleend met de voorwaarde van financiële compensatie is die compensatie gebaseerd op een bedrag per m² van de te wijzigen woning.
Als de vergunning tot omzetting en woningvorming de leefbaarheidstoets doorstaat wordt aan het verlenen van zo een vergunning onder andere de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te bevorderen.
Goed verhuurderschap houdt het volgende in:
Het niet voldoen aan de voorwaarden van goed verhuurderschap kan leiden tot het intrekken van de vergunning.
Bij kamergewijze verhuur van 5 of meer wooneenheden moet voor de ingebruikname een melding brandveilig gebruik worden gedaan via het omgevingsloket online.
De vergunninghouder dient ook te zorgen voor voldoende en deugdelijke afvalopslag op eigen terrein. Indien nodig dient tegen betaling een extra grijze container aangevraagd te worden.
Nieuwegein kent een tweetal bijzondere woonvormen die niet onder de vergunningplicht vallen, de woongroep en de hospita. Dat betekent dat de leefbaarheidstoets niet wordt toegepast bij deze woonvormen.
Een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van drie of meer huishoudens, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren en geen onderlinge huurrelatie hebben, maar wel de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, samen te wonen in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband in een of meer door burgemeester en wethouders daarvoor aangewezen woonruimten.
Hospitaverhuur houdt in dat de woonruimte wordt verhuurd aan maximaal twee personen, door iemand die voor minimaal vijftig procent eigenaar is van de woonruimte en die met zijn huishouden zelf in de woonruimte blijft wonen; partners die gezamenlijk een woonruimte in eigendom hebben, kunnen gezamenlijk maar aan maximaal twee personen verhuren. Volgens deze regel is dus geen vergunning nodig als bijvoorbeeld een huishouden bestaat uit een man en een vrouw met elk 50% eigendom, drie kinderen; en twee huurders. Anders dan bij het derde lid onder a kan bij hospitaverhuur dus sprake zijn van meer dan drie personen per woonruimte.
Illegale situaties en gewijzigde regelgeving
De regelgeving rondom het omzetten, splitsen van woningen en woningvorming is de laatste jaren regelmatig gewijzigd. Per 1 februari 2008 hebben we beleid vastgesteld ten aan zien van het omzetten en splitsen van woningen. Per 1 juli 2015 is woningvorming (het vormen van woningen voor de verhuur) een vergunningplichtige activiteit geworden. Verder gold er vanaf 1 juli 2015 een WOZ waarde grens van 265.000,--. Boven die grens was het omzetten, splitsen en woningvormen vergunningvrij. Per 1 juli 2019 zijn alle wijzigingen vergunningplichtig geworden. In de verordening is een passage opgenomen dat situaties die eerder vergunningvrij waren, vrijgesteld worden van vergunningplicht. De voorwaarde die hierbij is gesteld is dat de situatie sinds het ontstaan onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd.
Situaties die zijn ontstaan in een periode waarin wel een vergunningplicht gold (illegale situaties) en situaties die zijn gewijzigd of niet onafgebroken hebben plaatsgevonden zijn niet vrij gesteld van het aanvragen van een vergunning.
Het komt voor rekening en risico van de eigenaar van de woonruimte dat niet eerder een vergunning is aangevraagd. Wanneer er tot legalisering na inwerkingtreding van deze beleidsregels een vergunning wordt aangevraagd wordt deze getoetst aan de regels en voorwaarden die op dat moment gelden. Dit kan - als de aanvraag wordt afgewezen - betekenen dat situaties die mogelijk al jarenlang illegaal aanwezig zijn, alsnog moeten worden beëindigd.
Voor het realiseren van woningen is ook een omgevingsvergunning nodig. Conform het het Besluit Bouwwerken Leefomgeving dient de woning aan bepaalde bouwkundige eisen te voldoen o.a. als het gaat om vluchtvoorzieningen, brand- en rookmelders en eisen m.b.t. geluidwering.
Het is ook mogelijk dat het omgevingsplan aangeeft dat een perceel enkel gebruikt mag worden door één afzonderlijk huishouden, dan zal het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte op dat perceel in strijd zijn met het omgevingsplan. Er moet dan ook een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit aangevraagd worden.
De Beleidsregels woningomzetting en woningsplitsing Nieuwegein 2019 komen te vervallen.
Deze nadere regels woningomzetting en woningsplitsing Nieuwegein 2023 treden in werking op 1 juli 2023.