Detailhandelsvisie Maassluis 2012

Enorme toename winkelaanbod

Het totale winkeloppervlak in Nederland is de afgelopen 10 jaar met 25% gegroeid tot circa 30 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo), begin 2012, waarvan 9,7% leeg staat (± 2,5 miljoen m² leegstand). Deze enorme toename is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten (vooral op perifere winkellocaties; buiten reguliere centra).

Schaalvergroting: kleine centra verdwijnen Door het groeiende aanbod zijn de keuze- mogelijkheden voor (de steeds mobielere) consumenten aanzienlijk toegenomen. Voor kleine winkelclusters is het steeds moeilijker om aan de toenemende eisen van de consument (compleet aanbod en keuze) te voldoen. Hierdoor vindt geleidelijk ook schaalvergroting plaats in de winkelstructuur. Het gevolg is dat het aanbod in kleinere winkelcentra verschraalt of zelfs uit de winkelstructuur verdwijnt.

Schaalvergroting: omvang per winkel neemt toe Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groot, kleine winkels verdwijnen vaker. De gemiddelde winkel groeide in 8 jaar tijd van ± 215 m2 wvo naar 266 m2 wvo in 2011. Deze trend zet naar verwachting door.

Schaalvergroting: meer m2, minder winkels Doordat het winkeloppervlak sneller groeide dan de bevolking kreeg elke inwoner er in de afgelopen 10 jaar ± 20% winkelmeters bij. Het aantal winkels per inwoner nam echter af.

Schaalvergroting: steeds meer filialen

Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%. Ook dit is een naar verwachting door. Gevolg: het aantal filialen neemt toe, het aantal zelfstandige winkeliers neemt af.

Bestedingen nemen af

De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft vergrijzing een nadelig effect op de omzet, omdat ouderen minder besteden in de detailhandel dan mensen in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport etc.). Ook de krimp van de bevolking heeft in een aantal regio’s negatieve effecten op de bestedingen.

Verschuiving bestedingen naar internet

Bestedingen nemen niet alleen af, er vindt ook een verschuiving plaats naar webwinkels. De rol van internet is tot op heden nog bescheiden en groeide in de afgelopen 10 jaar van 1% naar 5% marktaandeel. In bepaalde branches is het marktaandeel veel hoger (24% in vrije tijd, 17% in elektronica)^** .

Vraag blijft steeds meer achter bij groei van het aanbod

Marktaandeel aankopen via internet groeit gestaag

Afnemende animo voor ontwikkeling perifere locaties

Naar verwachting komt internet als volwaardig aankoopkanaal de komende jaren verder op gang; techniek en logistiek ontwikkelen zich, generaties consumenten groeien op met internet. Het marktaandeel van internet in non-food- detailhandelsbestedingen bedraagt inmiddels circa 10% en zal dit decennium toenemen. Ook is een toename van dagelijkse aankopen via internet te verwachten.

Leegstand door afnemende behoefte aan winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet, en demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing) leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar verwachting zal het winkelaanbod hierdoor de komende jaren afnemen, met een toename van structurele leegstand tot gevolg. Landelijk bedraagt de gemiddelde leegstand al 9,7%.

Meer zelfstandigen met pensioen zonder opvolger

Circa 40% van de zelfstandige winkeliers is ouder dan 50, eenzesde zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen gaan zelfstandigen stoppen.

Door het ongunstige toekomstperspectief worden zij minder opgevolgd door starters. Veel winkels sluiten zonder opvolger.

De nieuwe winkelmarkt: gevolgen selectief

De ontwikkelingen in de winkelmarkt hebben verschillende gevolgen per type winkelgedrag en type winkelgebied. Per saldo zullen winkels op goede locaties winkels op zwakke locaties verdringen. Dit betekent bedreigingen (toename van structurele leegstand) voor het ene winkelgebied, en kansen voor het andere.

Hoofdcentra hebben een sterke uitgangspositie door het grote aanbod kunnen zich met sfeer en beleving onderscheiden van internet. Ook boodschappencentra blijven kansrijk, mits het aanbod compleet is en keuze biedt in de nabijheid van de consument (gemak).

Animo vanuit de markt voor de ontwikkeling van perifere locaties (buiten hoofd- en wijk-winkelgebieden) neemt af. Van de groeigedachte van de afgelopen jaren moet definitief afscheid genomen worden. Dit betekent niet dat er nergens meer geïnvesteerd kan worden. Wel zijn selectieve keuzes in de structuur noodzakelijk: alleen nog op die locaties investeren die de detailhandelsstructuur kwalitatief versterken.

Maassluis: stedelijke regio, landelijke omgeving Maassluis ligt in Zuid-Holland en is de eerste stad aan de Nieuwe Waterweg. De gemeente Maassluis bestaat uit de kern Maassluis en telt circa 31.800 inwoners^* . De kern heeft een langgerekte structuur en wordt begrensd door de A20 aan de noordzijde en de Nieuwe Waterweg aan de zuidzijde.

Maassluis is onderdeel van de Stadsregio Rotterdam. Door de barrièrewerking van de Nieuwe Waterweg en de spoor- en snelweg- verbinding (A20) is Maassluis vooral west- oost georiënteerd. De steden Vlaardingen en Rotterdam zijn zeer goed bereikbaar en liggen respectievelijk op 6 en 16 km rijafstand. De kleinere kernen Maasland (± 6.500 inwoners) en Maasdijk (± 4.000 inwoners) liggen op korte afstand van Maassluis (kaart 1). Het ommeland van Maassluis is verder dunbevolkt.

Bouwtempo Dijkpolder bepalend voor inwonertal

Dijkpolder, in het noordwesten van de kern, is de belangrijkste woningbouwlocatie van Maassluis. In de eindsituatie staan hier circa 1.750 woningen. Wanneer deze eindsituatie bereikt wordt is, mede door de stagnatie in de woningmarkt (economische recessie), lastig in te schatten. In de structuurvisie gaat de gemeente uit van een beperkte groei van het inwonertal tot 32.000 à 33.000 inwoners omstreeks 2020/2025^** . Of deze prognose gehaald wordt is afhankelijk van het bouwtempo in Dijkpolder en overige woningbouwlocaties.

Het winkelaanbod in de gemeente Maassluis heeft een totale omvang van circa 41.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo), exclusief leeg- stand, verdeeld over bijna 200 winkels. In kernen met een vergelijkbaar inwonertal is het winkelaanbod gemiddeld beduidend groter (± 64.000 m² wvo, bijlage 3). Dit grote verschil kan deels verklaard worden door de aanwezigheid van grotere centra in de regio. Hierdoor is de afvloeiing van koopkracht groot en de regionale functie van winkelaanbod in Maas- sluis beperkt. Uit recent koopstromenonderzoek blijkt dat ongeveer de helft (49%) van de niet-dagelijkse bestedingen afvloeit naar omliggende gemeenten, met name Rotterdam en Vlaardingen*. Toevloeiing van bestedingen aan niet-dagelijks winkelaanbod (totaal 29%) is beperkt en afkomstig uit Midden-Delfland (11%) en Westland (7%)^* .

Winkels in Maassluis ook functie voor Maasland

Omvang winkelaanbod in Maassluis relatief beperkt

Maassluis telt (te) veel winkelgebieden

Groot deel aanbod buiten het hoofdwinkelgebied

De verklaring voor het beperkte aanbod moet ook gezocht worden in de grote hoeveelheid winkelgebieden in de stad (figuur 1). Slechts 24% van het wvo in Maassluis is gevestigd in Koningshoek (hoofdwinkelgebied), terwijl gemiddeld in kernen met eenzelfde inwonertal 40% van het aanbod in het hoofdwinkelgebied gevestigd is. Hierdoor is er onvoldoende synergie en is op geen enkele locatie het aanbod groot genoeg voor een hoge binding.

Bovengemiddelde leegstand

Leegstand van winkelpanden in Maassluis bedraagt circa 6.900 m² wvo (ruim 30 panden, peildatum april 2012). De winkelleegstand in Maassluis bedraagt daarmee circa 14% van het oppervlak. Dit leegstandspercentage is hoger dan in kernen met eenzelfde inwonertal (± 9%).

Beperkt horeca-aanbod

In de gemeente Maassluis zijn circa 55 horeca- bedrijven. In alle sectoren (cafés, fastservice en restaurants) is het aantal horecabedrijven in Maassluis kleiner dan gemiddeld in gemeenten met eenzelfde inwonertal.

Koningshoek ondermaats hoofdwinkelgebied

Winkelcentrum Koningshoek is het planmatige hoofdwinkelgebied met een functie voor heel Maassluis voor het doen van boodschappen en gemakkelijke overige aankopen (efficiënt en gemakkelijk). Het winkelcentrum heeft daarmee het karakter van een klein stadsdeelcentrum.

Koningshoek ligt centraal in de kern en is goed bereikbaar voor inwoners van Maassluis (kaart 2). Koningshoek is een overdekt winkelcentrum uit de jaren zeventig en telt circa 70 verkoop- punten, waarvan circa 55 winkels. Het ingevulde winkelvloeroppervlak betreft circa 10.000 m² (exclusief ± 1.800 m² wvo leegstand). Ruim de helft van de leegstand wordt veroorzaakt door de recent gesloten supermarkt Supercoop.

Supermarkt Hoogvliet is naar dit pand verplaatst. De leeggevallen Hoogvliet-locatie wordt weer ingevuld met detailhandel, waardoor de leegstand weer relatief beperkt is.

De positie van Koningshoek als hoofdwinkel- gebied is relatief zwak. De lokale binding aan Koningshoek in niet-dagelijkse artikelen bedraagt ± 22%, terwijl de binding aan hoofd- centra van vergelijkbare kernen circa 30% bedraagt (I&O 2011). Een groot deel van het modische en overig niet-dagelijkse winkelaanbod is buiten Koningshoek gevestigd (figuur 1). Gemiddeld is het winkelaanbod in centra van kernen met eenzelfde inwonertal 2,5 keer zo groot. Koningshoek heeft het grootste super- marktaanbod van Maassluis. Supermarkten Albert Heijn en Hoogvliet en warenhuis Hema zijn de belangrijkste publiekstrekkers. Op dinsdag wordt een weekmarkt gehouden met circa 25 marktkooplieden.

De filialiseringsgraad in Koningshoek is hoog (± 70% van het wvo). Ondanks het planmatige karakter zijn de winkels met een gemiddelde omvang van circa 185 m² wvo relatief klein (± 50 m² wvo per winkel kleiner dan gemiddeld in planmatige centra van een dergelijke omvang). Door deze kleinschaligheid en introverte uitstraling is Koningshoek economisch verouderd.

Initiatief voor renovatie en uitbreiding

De eigenaar van Koningshoek (Wereldhave) is voornemens het winkelgebied op te knappen en uit te breiden. De omvang van de uitbreiding ligt nog niet vast. De plannen bevinden zich nog in de initiatieffase.

Historische kwaliteiten en divers winkelaanbod

Het oude centrumgebied van Maassluis is van een grote historische kwaliteit. Kenmerkend zijn de twee vlieten met de ophaalbruggetjes en fraaie pandjes. Tussen de Noord- en Zuidvliet ligt het horecaplein de Markt. Met de aanwezige mix van detailhandel, horeca, enkele culturele functies (o.a. museum) en de historische uitstraling heeft het centrum een grote verblijfskwaliteit, zowel voor inwoners uit Maassluis als voor dagtoeristen.

De meeste winkels zijn gevestigd aan de Nieuw- straat en Zuidvliet. Met circa 80 winkels telt het historisch centrum meer winkels dan Konings- hoek, maar met circa 8.400 m² wvo is het winkelvloeroppervlak kleiner dan Koningshoek. De winkelpanden zijn met een gemiddelde omvang van circa 105 m² wvo zeer kleinschalig. De leegstand is de afgelopen jaren toegenomen tot ruim 2.500 m² wvo, verdeeld over 17 panden (peildatum april 2012). Een aantal leegstaande pandjes betreft de Passage tussen Noordvliet en Lange Boonestraat. Uit het gesprek met winkeliers is naar voren gekomen dat een groot deel van deze kleinschalige winkels matig functioneert en het functioneren in meerdere gevallen zelfs zwaar onder druk staat.

Koningshoek is hoofdwinkelgebied

Niet-dagelijks aanbod Koningshoek is beperkt

Historisch centrum heeft een prachtige uitstraling

Supermarkt historisch centrum te klein en op afstand

Palet is modern boodschappencentrum voor de wijk

Buurtwinkelcentrum Steendijkpolder is opgeknapt

Het winkelaanbod bestaat zowel uit dagelijks als niet-dagelijks winkelaanbod (figuur 1).

Dagelijks aanbod bestaat uit een kleine C1000 (± 700 m² wvo), een drogist en een breed pakket versspeciaalzaken. De supermarkt ligt buiten het historische centrumgebied. Het niet-dagelijks aanbod is gevarieerd. Er zijn veel zelfstandige winkeliers met een specialistisch aanbod. Blokker (huishoudelijk, ± 350 m² wvo) is de belangrijkste publiekstrekker. Op vrijdag wordt een weekmarkt gehouden met circa 25 kooplieden op het plein aan de Boogaartstraat. In het historische centrum zijn ruim 20 horeca- bedrijven, grotendeels geclusterd op de Markt.

Plan Vliet-locatie en BI-zone

Voor de locatie van zorgcentrum De Vliet (P.C. Hooftlaan), inclusief het plein aan de Boogaartstraat, heeft de gemeente een stedenbouwkundige verkenning gemaakt voor herontwikkeling, met onder andere een supermarkt. Deze locatie sluit aan op het winkelaanbod op de Zuidvliet en Nieuwstraat.

Voor het gehele centrumgebied staat herinrichting van de openbare ruimte gepland, zodat de uitstraling verder verbetert (een- duidige uitstraling en verhoging belevings- waarde). Daarnaast is sinds 2012 in het historische centrumgebied een Bedrijven Investeringszone (BI-zone) ingesteld. De gemeente Maassluis heeft met Stadshart Maassluis een uitvoeringsovereenkomst gesloten waardoor alle ondernemers collectief bijdragen aan het schoon, heel en veilig houden van het historische centrum en ook sfeerverhogende acties kunnen worden bekostigd (o.a. feestverlichting).

Boodschappencentra met wijkfunctie

In Maassluis zijn twee boodschappencentra met een primaire verzorgingsfunctie voor inwoners uit de wijk. Het winkelaanbod bestaat nagenoeg volledig uit winkels voor dagelijkse aankopen (figuur 2). Supermarkten zijn de belangrijkste publiekstrekkers. Naast winkels zijn er enkele andere wijkgerichte functies, waaronder een kapper en horeca.

Het Palet: compleet pakket dagelijks aanbod

Het Palet (± 2.600 m² wvo, 12 winkels) ligt in het zuidoosten van de kern (kaart 2) en heeft een primaire verzorgingsfunctie voor inwoners van de wijken Sluispolder en een deel van de wijk Centrum (ten zuiden van Laan 1940- 1945) voor hun frequente boodschappen. Het winkelgebied is grotendeels opgeknapt. Het aanbod bestaat uit een servicesupermarkt Albert Heijn met een eigentijdse omvang (± 1.300 m² wvo), discountsupermarkt Lidl (± 700 m² wvo), een drogist en beperkt overig dagelijks winkelaanbod. Het Palet biedt hiermee een compleet pakket dagelijks aanbod.

Steendijkpolder: basispakket dagelijks aanbod

Winkelcentrum Steendijkpolder (± 1.300 m² wvo, 10 winkels) biedt inwoners van de wijk Steendijkpolder de mogelijkheid in de eigen woonomgeving frequente aankopen te doen (dagelijkse of vergeten boodschap). Het supermarktaanbod is met een Lidl van circa 700 m² wvo vrij beperkt. Het overige pakket dagelijks aanbod is behoorlijk compleet (o.a. drogist, twee bakkers en een slager). De interne routing is onduidelijk en de parkeer- capaciteit is beperkt. Het winkelcentrum is recent gerevitaliseerd.

Elektraweg: PDV-cluster met andere branches De Elektraweg is een lokaalverzorgend perifeer cluster voor doelgerichte aankopen. Oorspronkelijk was het cluster bedoeld voor winkels in volumineuze branches: woning- inrichting, bouwmarkt en tuincentrum (PDV). Inmiddels is het winkelaanbod grotendeels branchevreemd: Scapino, Xenos, Kijkshop en Jumper. Het aanbod heeft een omvang van circa 6.800 m² wvo, verdeeld over zeven winkels. Bouwmarkt Karwei (± 2.600 m² wvo) en keuken- en sanitairwinkel Multi zijn de enige aanbieders op deze locatie die vallen onder de volumineuze branches (figuur 1).

Elysium: PDV-cluster met andere branches

Op korte afstand van de Elektraweg ligt het kleinere perifere cluster Elysium (kaart 2). Hier zijn vijf winkels gevestigd (± 2.500 m² wvo), met hoofdzakelijk een lokale verzorgings- functie. Ook deze locatie was bedoeld voor detailhandel in volumineuze branches. In deze planmatig ontwikkelde strip voert branche- vreemd aanbod echter de boventoon, met Bristol als belangrijkste aanbieder. Er zijn twee woonwinkels. Circa 1.500 m² wvo staat leeg (figuur 1).

Branchevreemd aanbod op Elektraweg en Elysium

Rotterdam heeft bovenregionale verzorgingsfunctie

Ook Vlaardingen heeft regiocentrum

Verspreide bewinkeling

Elders in de kern bevindt zich nog enige verspreide bewinkeling. Dit is met name volumineus aanbod dat voor een belangrijk deel wordt bepaald door bouwmarkt Praxis (± 2.700 m² wvo) en meubelzaak Seats & Sofas, beide gevestigd op bedrijventerrein Nieuwe Waterweg. Daarnaast is aan de Reigerstraat een voormalige winkelplint met nog enkele (winkel)voorzieningen.

In het masterplan voor Dijkpolder wordt rekening gehouden met een beperkt wijkgericht commercieel programma.

Regionale winkelstructuur

Op korte afstand van Maassluis liggen de kleinere kernen Maasland en Maasdijk. In deze kernen is het winkelaanbod beperkt.

Voor meer dan een dagelijkse boodschap zijn inwoners uit met name Maasland georiënteerd op Maassluis. De bovenlokale verzorgings- functie van Maassluis is echter beperkt, met de grotere centra van Vlaardingen en Naaldwijk op respectievelijk 6 en 10 km afstand (kaart 3). De binnenstad van Rotterdam heeft een bovenregionale aantrekkingskracht (recreatief winkelen). In Rotterdam-centrum zijn diverse harde winkelplannen waarmee de bovenregionale concurrentiepositie verder versterkt wordt.

Regionale verzorgingsfunctie zeer beperkt

Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011^* blijkt de beperkt bovenlokale verzorgingsfunctie van Maassluis. Het aandeel bestedingen in niet-dagelijkse winkels (inclusief volumineuze branches) in Maassluis afkomstig uit de regio (toevloeiing) blijft beperkt tot hoofdzakelijk Midden-Delfland (11%) en Westland (7%). Afvloeiing van niet-dagelijkse bestedingen van inwoners van Maassluis naar elders in de regio vindt met name plaats naar Rotterdam (13%) en Vlaardingen (10%).

Sterke punten

• •

  De winkelgebieden in Maassluis kennen een goede spreiding over de kern. Inwoners van de verschillende wijken kunnen op korte afstand van hun woonomgeving dagelijkse aankopen doen.

• •

  Supermarkten en overig dagelijkse winkels zijn gevestigd in winkelgebieden met een bijpassende verzorgingsfunctie. De meeste supermarkten hebben een moderne omvang waardoor ze als publiekstrekker voor het winkelgebied functioneren.

• •

  Het historische centrumgebied heeft een fraaie uitstraling en een hoge recreatieve (verblijfs-)waarde.

• •

  Bouwmarktenaanbod is in Maassluis gevestigd op bedrijventerreinen centraal in de kern en in de buurt van de woonwijken. Inwoners kunnen hierdoor op korte afstand van hun woning gerichte doe-het-zelfaankopen doen.

Zwakke punten

• •

  Maassluis heeft veel winkelgebieden. Relatief veel aanbod is buiten hoofd- winkelgebied Koningshoek gevestigd. Hierdoor blijven concentratievoordelen (combinatiebezoek, bovenlokale aantrekkingskracht) onbenut en is het niet-dagelijkse winkelaanbod beduidend kleiner dan in vergelijkbare kernen.

• •

  Niet-dagelijks aanbod is verspreid over vier locaties: Koningshoek, historisch centrum, Elektraweg en Elysium. Hierdoor worden bezoekers ook over vier locaties verdeeld en is het nergens druk genoeg voor een goed functionerend uitgebreid aanbod. Formules als Xenos en Bristol die op de perifere clusters gevestigd zijn, houden bezoekers weg uit Koningshoek en ondermijnen zo de hoofdwinkelfunctie van Koningshoek.

• •

  Een aanzienlijk deel van de winkeliers in het historisch centrum functioneert reeds matig. Actie op korte termijn is nodig om winkeliers perspectief te kunnen bieden.

• •

  Servicesupermarkt C1000 in het historische centrum is te klein om als publiekstrekker te functioneren. Door de grote afstand tot het overige winkelaanbod profiteren winkeliers in het historische centrum nauwelijks van de supermarktbezoekers. Door de beperkte trekkracht van het dagelijkse winkel- aanbod zijn er doordeweeks weinig passanten in het historische centrum.

Bedreigingen

• •

  Het groeiende marktaandeel internet- verkoop leidt tot verdere afname van bestedingen in fysieke winkels, met name in winkels met niet-dagelijks aanbod. De behoefte aan winkels neemt af.

• •

  Panden zijn in zowel Koningshoek als in het historische centrum gemiddeld kleinschalig. Rekening houdend met de trend van schaalvergroting van winkels en verdere filialisering sluit het huidige grote aantal kleine winkelunits niet aan bij de toekomstige vraag (leegstandsrisico).

• •

  Door de versnipperde niet-dagelijkse winkelstructuur ligt verschraling van het aanbod op alle locaties op de loer. Verdere toename van branchevreemd aanbod op de perifere clusters zal de zwakke structuur verder onder druk zetten.

• •

  De vergrijzing onder zelfstandige ondernemers zal de komende jaren effect hebben op het aantal winkels in het historische centrum. Hier zijn veel zelfstandige winkeliers met vaak incourante panden (te klein). Deze winkelpanden zullen lang niet in alle gevallen vanzelfsprekend overgenomen worden of opnieuw worden ingevuld met detailhandel.

Kansen

• •

  Door bundeling van marktpotenties voor niet-dagelijks aanbod op één locatie, is een meer compleet aanbod haalbaar. Door beleidsmatig te kiezen waar uitbreidingen van aanbod wel en waar niet worden toegestaan, worden marktpotenties gebundeld en kan de niet-dagelijkse aanbodstructuur worden versterkt.

• •

  Met de geplande herinrichting van het historische centrum wordt een impuls gegeven aan de belevingswaarde van dit gebied, waar aanwezige publieksgerichte functies, waaronder winkels en horeca, van kunnen profiteren.

Potenties niet-dagelijks versnipperd

Bundeling niet-dagelijks op één locatie biedt kansen

Historische uitstraling benutten voor behoud winkels

Vanwege de onzekerheid over het verloop van landelijke trends (o.a. economische situatie en toename internetverkoop) en lokale ontwikkelingen (o.a. woningbouwontwikkeling) de komende jaren hebben we de markt- mogelijkheden voor winkelaanbod in Maassluis aan de hand van meerdere scenario’s verkend. Voor de situatie in Maassluis in 2020 zijn drie scenario’s indicatief doorgerekend: somber, neutraal en positief. Voor de tabel en een nadere toelichting op de berekening en de verschillende variabelen zie bijlage 5.

Somber, neutraal en positief scenario

In het sombere scenario wordt uitgegaan van het uitblijven van economisch herstel. Het positieve scenario gaat juist uit van economische groei. Het neutrale scenario ligt hier tussenin. De variabelen in de scenario’s zijn:

• •

  het inwonertal (krimp, gelijk of toename);

• •

  de omvang van bestedingen per consument;

• •

  de koopkrachtbinding en -toevloeiing aan het winkelapparaat van Maassluis.

De toekomstig haalbare omvang van het dagelijkse winkelaanbod (8.800 m² à 10.800 m² wvo) wijkt in alle scenario’s niet veel af van de huidige omvang (± 10.200 m² wvo). Voor het niet-dagelijks aanbod lopen de uitkomsten van de indicatieve distributieve berekening uiteen. In het sombere scenario is de indicatief berekende marktruimte 7.000 m² wvo kleiner dan het huidige aanbod. Ook in het neutrale scenario is de indicatief berekende ruimte kleiner (- 3.500 m² wvo).

Alleen in het meest positieve scenario waarin alles meezit, is enige uitbreiding van niet- dagelijks aanbod haalbaar (± 34.700 m² wvo haalbaar tegenover ± 31.000 m² wvo aanwezig).

Distributieve ruimte beperkt

Het realiteitsgehalte van het positieve scenario is niet zeer hoog, waardoor Maassluis in 2020 geen, dan wel een zeer beperkte uitbreidingsruimte verwacht mag voor worden. In alle scenario’s zullen naar verwachting zwakke winkelmeters op slechte locaties verdwijnen. De omvang en kwaliteit van het winkelaanbod zal verder verzwakken indien geen duidelijke keuze gemaakt wordt in de toekomstige winkelstructuur. Door keuzes te maken ontstaan kansen om het winkelaanbod te versterken en kan de binding vergroot worden. De markt vraagt de overheid ook keuzes te maken.

Kwaliteit behouden door te investeren

In de structuurvisie van de gemeente wordt de volgende ambitie voor de stad uitgesproken^* : ‘Maassluis streeft ernaar een sociale en financieel gezonde stad te zijn. Door de economische crisis zijn er nu ingrijpende maatregelen nodig. Er moeten keuzes worden gemaakt. Centraal hierbij staat het behoud van de kwaliteit van de stad voor wonen en werken. Daarom moet er door zowel de gemeente als andere partijen geïnvesteerd worden in voorzieningen, onder meer op het gebied van winkelen.’

Ruimtelijke uitgangspunten winkelstructuur

De gemeentelijke ambitie wordt voor de winkelstructuur in deze detailhandelsvisie als volgt ruimtelijk vertaald:

• •

  Concentratie van dagelijks en niet- dagelijks winkelaanbod in een modern hoofdwinkelgebied.

• •

  Behoud van spreiding van dagelijks aanbod over de inwoners in eigentijdse boodschappencentra.

• •

  Benutten van de potenties van het historische centrum voor het behoud van bijzonder winkelaanbod.

Met bovenstaande uitgangspunten wordt gekozen voor versterking van de meest kansrijke bestaande winkelgebieden en wordt tegelijkertijd gekozen voor het niet inzetten op nieuwe winkelontwikkelingen op overige locaties.

Op basis van de uitgangssituatie, de indicatief berekende distributieve ruimte en trends zijn de hoofdlijnen voor de detailhandelsstructuur:

• •

  Versterking van de functie en positie van Koningshoek als hoofdwinkelcentrum van Maassluis en directe omgeving. Inzetten op versterking van zowel het dagelijkse als niet-dagelijkse winkelaanbod. De goede uitgangspositie (centrale ligging in het stedelijk gebied, fysieke mogelijkheden en positie in het regionale detailhandelsbeleid) bieden hiervoor kansen.

• •

  Behoud van het historische centrum als recreatief verblijfsgebied, met detailhandel en horeca als belangrijke publieksgerichte functies, is gewenst. Bij voorkeur wordt de wijkgerichte boodschappenfunctie versterkt. Ten behoeve van deze wijkgerichte boodschappenfunctie wordt een situatie met één volwaardige servicesupermarkt nagestreefd. Deze supermarkt kan als publiekstrekker gaan functioneren voor overige winkeliers in het historische centrum.

• •

  De twee wijkverzorgende buurtwinkelcentra Het Palet en Steendijkpolder kunnen hun huidige positie in de detailhandelsstructuur van Maassluis behouden. Deze centra hebben primair een functie voor dagelijkse boodschappen voor inwoners uit de wijk.

• •

  Voor Dijkpolder is onvoldoende economische basis voor eigen winkelvoorzieningen. Bestedingen van deze inwoners zijn noodzakelijk voor het behoud en/of versterking van de bestaande winkelgebieden.

Conclusie scenario’s: uitbreidingsruimte beperkt

Ambitie: behoud van kwaliteit

Uitgangspunt: concentratie in hoofdwinkelgebied

• •

  De perifere clusters Elektraweg en Elysium krijgen (weer) de functie van lokaalverzorgende doelgerichte aankooplocatie voor volumineus aanbod in de branches woning- inrichting, doe-het-zelf en tuinartikelen (kaart 4). Uitbreiding van aanbod in niet- volumineuze branches (uitbreiding bestaan- de winkels en nieuwvestiging) op perifere clusters Elektraweg en Elysium wordt niet toegestaan. Bestaande winkels verplaatsen bij voorkeur naar Koningshoek. Op termijn kan mogelijk ingezet worden op één perifeer cluster voor volumineus aanbod.

• •

  Op overige locaties geen verdere uitbreiding van winkelaanbod toestaan.

In de volgende paragrafen worden deze hoofdlijnen verder uitgewerkt.

Versterken Koningshoek binnen regionaal kader Gekozen wordt voor de versterking van Koningshoek als het hoofdwinkelgebied van Maassluis en naastgelegen kernen Maasland (± 6.500 inwoners) en Maasdijk (± 4.000 inwoners). Vanwege de centrale ligging in de kern, de goede bereikbaarheid en fysieke mogelijkheden is Koningshoek de meest kansrijke locatie voor een uitgebreid niet-dagelijks winkelaanbod. De positie van Koningshoek als het hoofdwinkelgebied voor Maassluis en directe omgeving past binnen de gewenste regionale detailhandelsstructuur^* .

Rekening houdend met de bovenregionale functie van de binnenstad van Rotterdam en het grote aanbod in de centra van Vlaardingen en Naaldwijk zal de verzorgingsfunctie van Koningshoek, ook bij uitbreiding, niet substantieel wijzigen.

Efficiënt hoofdwinkelgebied

Het onderscheidend vermogen van Koningshoek ligt in het efficiënt kunnen doen van relatief frequent-benodigde aankopen in een overdekte, plezierige en comfortabele omgeving. Het toekomstige Koningshoek heeft zowel een functie voor het doen van boodschappen (ruim dagelijks aanbod) als voor overige aankopen, waaronder mode.

Voor de meeste inwoners van Maassluis is Koningshoek de belangrijkste locatie voor wekelijkse boodschappen en is het een makkelijk alternatief voor de grotere centra Rotterdam, Vlaardingen of Naaldwijk, waar de nadruk op (recreatief) winkelen ligt.

Dagelijkse winkelprogramma

Het dagelijkse winkelprogramma dat past bij de bovenlokale boodschappenfunctie, bestaat bij voorkeur uit:

• •

  sterke supermarkten in aanvullende segmenten (complete palet; fullservice-, softdiscount- en harddiscountsupermarkt);

• •

  compleet pakket (vers)speciaalzaken (bakkers, slager, groente, slijter, kaas/ noten, tabak/lectuur en/of vishandel);

• •

  drogisten en parfumerie.

Versterking met harddiscountsupermarkt

Toevoeging van een harddiscountsupermarkt (maximaal 1.000 m² wvo) is gewenst. Hiermee wordt een derde supermarkt teruggebracht, in een aanvullend marktsegment. De drie supermarkten zijn belangrijke publiekstrekkers in het boodschappenaanbod, waar ook overig winkelaanbod van kan profiteren (combinatie- bezoek). Om de gewenste positie van het historische centrum niet onder druk te zetten is uitbreiding van de grootschalige Albert Heijn (± 2.300 m² wvo) of substantiële uitbreiding (indicatie > 300 m² wvo) van Hoogvliet (± 1.200 m² wvo) niet gewenst. Distributieve ruimte hiervoor ontbreekt (neutraal scenario).

Gewenste omvang dagelijks aanbod

In planmatig ontwikkelde vergelijkbare centra (referentiecentra)^** met een vergelijkbare verzorgingsfunctie voor 30.000 à 50.000 inwoners bedraagt het dagelijks winkelaanbod 5.000 à 6.000 m² wvo (bijlage 6). Na toevoeging van een harddiscountsupermarkt bereikt het dagelijkse winkelaanbod in Koningshoek deze omvang.

Niet-dagelijkse winkelprogramma

Het huidige niet-dagelijkse winkelaanbod is beperkt. Hierdoor vervult Koningshoek niet de gewenste functie als bovenlokaal winkel- gebied voor gerichte niet-dagelijkse aankopen en efficiënt winkelen. Een breed aanbod met winkels in modische en alle overig niet- dagelijkse branches (behoudens volumineus aanbod) is gewenst. Momenteel zijn meerdere branches sterk ondervertegenwoordigd of ontbreken helemaal. Publiekstrekkers, naast warenhuis Hema, ontbreken. Kwalitatieve aanbodversterkingen zijn gewenst. Deze versterkingen kunnen gerealiseerd worden door:

• •

  schaalvergroting van bestaande winkels;

• •

  aanvullingen en verplaatsingen.

Supermarkten met bovenwijkse aantrekkingskracht

Deel uitbreiding door middel van verplaatsingen

Verbetering uitstraling gewenst

Schaalvergroting van bestaande winkels

De gemiddelde winkelomvang in Koningshoek bedraagt slechts 185 m² wvo. De gemiddelde winkelomvang in de vergelijkbare centra bedraagt circa 240 m² wvo^* . Schaalvergroting van meerdere niet-dagelijkse formules ligt voor de hand. Bijvoorbeeld Blokker (± 200 m² wvo) heeft een veel te kleine winkel. In vergelijkbare centra heeft Blokker een omvang van circa 600 m² wvo. Ook de vestiging van Intertoys is kleiner dan de speelgoedwinkel in vergelijkbare centra.

Aanvullingen en verplaatsingen

In Koningshoek zijn de branches mode (kleding en schoenen) en huishoudelijke artikelen sterk ondervertegenwoordigd. Deze branches zijn een belangrijk basisonderdeel in het aanbod van een hoofdwinkelgebied. Modisch aanbod in het midden- en lage marktsegment (brede doelgroep) en huishoudelijk aanbod dragen bij aan de aantrekkingskracht van Koningshoek.

Toevoeging van enkele grote modische trekkers in het lage en middensegment is kansrijk en gewenst (bijvoorbeeld C&A en C. Vögele). In het middensegment kan vervolgens gedacht worden aan toevoegingen van enkele kleinere formules (bijvoorbeeld Bonita, Coolcat en Vero Moda).

Modisch aanbod in het lage segment is momenteel op de perifere clusters gevestigd. Voor dergelijk aanbod is het belangrijk op Konings- hoek vestigingsmogelijkheden te bieden.

Verplaatsing van bijvoorbeeld Bristol en Scapino naar Koningshoek kan dan worden nagestreefd.

De perifeer gevestigde formules met huishoudelijke artikelen Xenos en Kijkshop zijn potentiële publiekstrekkers voor Koningshoek. Ook toevoeging van een winkel in huishoudelijke artikelen in het lage segment (bijvoorbeeld Action) is een kansrijke aanbodversterking voor Koningshoek.

Aanbieders in de branches sport, hobby en fiets- en auto-accessoires ontbreken in Koningshoek, terwijl die in vergelijkbare centra tenminste met één winkel vertegenwoordigd zijn. Elders in de kern zijn wel aanbieders in deze branches gevestigd. Verplaatsing van bijvoorbeeld één van de sportzaken van het historisch centrum naar Koningshoek ligt voor de hand.

Gewenste omvang niet-dagelijks aanbod

Gelet op de toekomstig gewenste functie is een schaalsprong van het niet-dagelijkse winkelprogramma in Koningshoek (nu ± 5.300 m² wvo) noodzakelijk. Ter indicatie; een niet-dagelijks winkelprogramma van 9.000 à 12.000 m² wvo past beter bij de maat en schaal van het hoofdwinkelgebied van Maassluis. Om dit in te vullen zijn naar verwachting verplaatsingen vanuit de perifere clusters noodzakelijk.

Toekomstig gewenste omvang Koningshoek

Op basis van de verkenning naar kansrijke aanbodversterkingen, passend bij de gewenste functie en positie van Koningshoek, is een substantiële uitbreiding haalbaar en gewenst (indicatie totale winkelprogramma 14.000 à 18.000 m² wvo (5.000 à 6.000 m² dagelijks + 9.000 à 12.000 m² niet-dagelijks)). De uiteinde- lijke omvang hangt af van de marktvraag, waaronder de verplaatsingsbereidheid van winkels uit Elektraweg en Elysium.

Ruimtelijke randvoorwaarden bij uitbreiding

Om de gewenste omvang en positie te bereiken zijn naast uitbreiding van het aanbod ook een heldere routing en strategische positionering van trekkers van belang. De huidige opzet en strategische locatie van supermarkten en warenhuis kunnen hierbij als uitgangspunt worden gehanteerd. Reductie van het aantal interne looproutes maakt de routing overzichtelijker en duidelijker. Bovendien worden loopstromen zo minder verdeeld. Parkeren dient zo makkelijk mogelijk te blijven, passend bij het bezoekdoel (bij voorkeur gratis).

Daarnaast is het gewenst aandacht aan de verblijfskwaliteit (o.a. uitstraling en daghoreca) te besteden. De horecafunctie in Koningshoek moet beperkt en primair winkelondersteunend van karakter blijven. Het primaat voor horeca- en terrassenaanbod in de gemeente ligt bij het historisch centrum.

Behoud winkelfunctie historisch centrum

Het functioneren van detailhandel in het historische centrum staat door diverse factoren (o.a. kleinschaligheid, lage bezoekersaantallen en aanbod in Koningshoek) onder druk. Het historische centrum is alleen kansrijk voor winkels met een boodschappen- en/of toeristische functie (uitbreiden horeca-aanbod). Voor geregelde niet-dagelijkse aankopen (efficiënt winkelen) is Koningshoek het winkelgebied.

Het toekomstige winkelaanbod in het historische centrum bestaat uit een wijkgericht pakket dagelijkse boodschappenwinkels en een aantal zelfstandige winkeliers met specialistisch aanbod, zowel dagelijks als niet-dagelijks, en aanvullend op het standaard filiaalaanbod in Koningshoek. In de combinatie van boodschappenwinkels, winkeliers met specialistisch aanbod, weekmarkt, horeca, ambachten, leisure en overige publieksfuncties in een fraai gebied met een grote verblijfswaarde ligt de kracht van het historische centrum.

Versterken boodschappenfunctie in compacter winkelgebied

Een deel van de winkeliers zal de komende jaren haar deuren sluiten. Om de overblijvende winkeliers met hun specialistische aanbod (bijvoorbeeld sieradenwinkel, groente-, mode- en fotospeciaalzaak) in het historisch centrum van Maassluis betere

kansen op een goed functioneren te bieden, is het van belang dat er de hele week (ook aan het begin) meer loop in het centrum komt. Een situatie met één volwaardige servicesupermarkt (1.200 à 1.400 m² wvo) is gewenst om de wijkgerichte boodschappenfunctie te

Inpassen supermarkt Vliet-locatie op korte termijn

Buurtbewoners en dagtoeristen primaire doelgroepen

Buurtwinkelcentra: boodschappen in de wijk

versterken. Hierdoor kunnen enkele subtrekkers (o.a. Blokker en Kruidvat) naar verwachting behouden blijven als subtrekkers in het wijkgerichte boodschappenaanbod.

Zodoende worden kansen voor behoud van een divers aanbod (vers)speciaalzaken (bakker, groentezaak, tabak en lectuurwinkel etc.) vergroot.

De Vliet-locatie is de enige geschikte locatie die op niet al te lange termijn beschikbaar komt voor inpassing van een supermarkt.

Hierdoor kan een compacter winkelgebied met Nieuwstraat en Zuidvliet gevormd worden. Met het aangrenzende horeca- aanbod op de Markt (dag- en avondhoreca) worden combinatiebezoek en een lange verblijfsduur gestimuleerd. Behoud van de weekmarkt als publiekstrekker in of direct bij het compacte winkelgebied is gewenst.

Inpassing supermarkt op korte termijn noodzakelijk

Het functioneren van zowel de huidige servicesupermarkt C1000 als van een aan- zienlijk deel van de overige winkeliers in het historisch centrum staat onder druk. C1000 is te klein en heeft een parkeerprobleem. Ook veel overige winkels zijn te klein en er zijn te weinig passanten in de winkelstraatjes om iets aan te kunnen verkopen. Deze situatie moet geen vijf jaar meer voortduren, anders zal naar verwachting een sterke verschraling van het aanbod gaan optreden en zal een groter deel van de zelfstandigen met een bijzonder aanbod voor Maassluis verloren gaan. Om dit te voorkomen is een snelle uitvoering van een herontwikkeling voor De Vliet noodzakelijk.

Voor het supermarktproject zullen op korte termijn uitgangspunten moeten worden opgesteld. Belangrijk daarbij zijn:

• •

  oppervlak van de supermarkt (niet te klein en niet te groot; indicatie 1.200 à 1.400 m² wvo);

• •

  de parkeeroplossing (laagdrempelig, bij voorkeur maaiveld);

• •

  de ruimtelijke relatie met de bestaande winkels.

Optimalisatie verblijfswaarde

Verdere verbetering van de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte van het historische centrumgebied draagt bij aan de verblijfs- waarde van het winkelgebied. Verbetering van de uitstraling draagt, in combinatie met een goed aanbod, bij aan een langere verblijfsduur. De geplande ingrepen in de openbare ruimte en het straatmeubilair moeten leiden tot een eenduidige uitstraling en dragen bij aan de aantrekkelijkheid van het gebied.

Minder winkels

Ondanks een uitbreiding van de supermarkt en een eventuele toevoeging van enkele overige winkelunits op De Vliet-locatie, zal het winkelvloeroppervlak in het historische centrum naar verwachting eerder af- dan toenemen (autonome ontwikkeling). Het aantal winkels zal sowieso af gaan nemen door de voortgaande trend van afname van het aantal kleinschalige zelfstandige ondernemers (bedrijfsbeëindiging zonder opvolging). Vermindering van het aantal winkels zal naar verwachting met name plaatsvinden aan de randen.

Het Palet en Steendijkpolder primair wijkgerichte boodschappenfunctie

Winkelcentra Het Palet en Steendijkpolder hebben in de visie een positie als wijkgerichte buurtwinkelcentra met een boodschappen- functie. De twee discountsupermarkten Lidl, en de grote Albert Heijn hebben door hun omvang en/of sterke formule deels ook een bovenwijkse aantrekkingskracht. Versterking van het supermarktenaanbod is niet gewenst vanwege de beoogde functie en positie van Koningshoek en het historisch centrum. Uitbreiding van de supermarkten in Het Palet wordt niet toege- staan. De supermarkt in Steendijkpolder mag circa 350 m² bvo (± 300 m² wvo) uitbreiden. Dit betreft een eerder afgesproken toezegging van de gemeente. Hiermee bereikt de supermarkt de gewenste maximale omvang van circa 1.000 m² wvo, zodat inwoners uit de wijk goed bediend kunnen worden. Daartoe is ook uitbreiding van de parkeercapaciteit bij dit winkelcentrum gewenst. Uitbreiding van overig winkelaanbod in de buurtwinkelcentra is niet gewenst.

In Dijkpolder geen winkels

In Dijkpolder is de ontwikkeling van winkelruimte niet gewenst. Distributieve ruimte voor nog een buurtwinkelcentrum ontbreekt. Inwoners van deze wijk kunnen hun boodschappen doen op korte afstand van de woning, in Koningshoek, historisch centrum of Steendijkpolder. Beste- dingen van deze inwoners zijn essentieel voor de uitbreiding van het supermarktaanbod in Koningshoek, historisch centrum en winkelcentrum Steendijkpolder.

Perifere clusters voor lokaal volumineus aanbod Het winkelaanbod op de perifere clusters Elektraweg en Elysium beperkt zich in de toekomstig gewenste structuur (weer) tot de volumineuze branches woninginrichting, doe-het-zelf en tuinartikelen. Volumineus aanbod op deze twee PDV-clusters heeft hoofdzakelijk een lokale verzorgingsfunctie (Maassluis en Maasland).

Voor solitair gevestigd volumineus aanbod wordt alleen medewerking verleend aan uitbreiding indien ze verplaatsen naar één van beide PDV-clusters (concentratie). Nieuwe vestigingen van volumineus aanbod wordt in beginsel alleen in de periferie toegestaan op de PDV-clusters.

Gezien de lokale verzorgingsfunctie en de beperkte omvang van volumineus aanbod kan voorlopig worden uitgegaan van twee PDV- clusters, maar wordt behoud van beide locaties niet actief nagestreefd. Op termijn kan, bij een afnemende marktvraag naar PDV-meters (leegstandstoename), mogelijk toegewerkt worden naar één PDV-cluster centraal in het verzorgingsgebied met een goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. Op deze wijze is er voor consumenten één plek voor efficiënte doelgerichte volumineuze aankopen.

Geen ontheffing voor niet-volumineuze branches

Ook voor woninginrichting lokale verzorgingsfunctie

Huidige spreiding bouwmarkten kan behouden blijven

Einde aan niet-volumineuze branches in periferie

Nieuwe ontheffingen voor winkels met niet- volumineus aanbod worden niet verleend en uitbreiding van bestaande winkels niet toegestaan, in lijn met het regionale detail- handelsbeleid^* . Door de herontwikkeling en uitbreiding van Koningshoek ontstaan voldoende vestigingsmogelijkheden voor regulier centrumaanbod. Op deze wijze kunnen bestaande niet-volumineuze winkels worden verleid te verplaatsen naar Koningshoek.

Enige uitbreiding volumineus aanbod kansrijk

Het aanbod woninginrichting in Maassluis is beperkt. Gezien het reeds ruime regionale aanbod (o.a. Woonmall Alexandrium, Hoogstad Vlaardingen, Woonboulevard Spijkenisse en Ikea Delft) is vestiging van een groot en regionaal-functionerend aanbod woninginrichting in Maassluis niet aan de orde. Indien aanbieders van woninginrichting met een primair lokale verzorgingsfunctie zich willen vestigen in Maassluis (bijvoorbeeld Kwantum, Leen Bakker, Keukenkampioen of Beter Bed) kan dit op de PDV-clusters.

De huidige spreiding van de twee lokaal- verzorgende bouwmarkten kan worden behouden. Ruimte voor grootschalige uitbreiding van doe-het-zelfaanbod op het marktgebied van Maassluis is beperkt.

Distributieve ruimte voor (levende) tuinartikelen is beperkt. In de regio zijn reeds enkele bovenlokaal-functionerende tuincentra aanwezig (o.a. Boers in Maasdijk ± 3.000 m² wvo, Staelduinsebos in Vlaardingen ± 6.000 m² wvo en Intratuin in ’s-Graven- zande ± 7.000 m² wvo) en zijn levende tuinartikelen (planten en bollen) veelal ook bij tuinders verkrijgbaar. Vestiging van een tuincentrum in Maassluis is naar verachting weinig kansrijk. Indien desondanks een grootschalige aanbieder in tuinartikelen in Maassluis wil vestigen, is dit mogelijk op de PDV-clusters.

Centraal in het beleid staat de versterking van de detailhandelsstructuur van Maassluis.

Gekozen wordt voor:

• •

  versterking van Koningshoek als hoofdwinkelcentrum van de gemeente Maassluis (zowel dagelijks als niet- dagelijks aanbod);

• •

  een duurzame structuur van gezonde buurtwinkelcentra (dagelijks aanbod) in de woonwijken, met voor het historische centrum een aanvullende functie voor zelfstandige winkeliers met aanvullend specialistisch (dagelijks en niet-dagelijks) aanbod;

• •

  lokale PDV-clusters voor winkels in volumineuze branches.

Kwantitatieve uitbreidingsruimte is beperkt. Wel zijn er kansen voor sterke eigentijdse voorzieningen op de beste locaties om de beoogde detailhandelsstructuur te versterken.

Keuzes maken: selectieve ontwikkeling

Zonder heldere keuzes zullen marktpotenties versnipperen over te veel locaties met elk te weinig kritische massa en attractiviteit. Deze visie voorziet, uitgaande van de bestaande kwaliteiten, in een toekomstgerichte structuur voor de detailhandel in Maassluis (kaart 4). In het te voeren beleid geldt als uitgangspunt dat ontwikkelingen de beoogde winkelstructuur moeten versterken. Overige plannen zijn in beginsel ongewenst. Deze benadering noopt tot een zorgvuldige kwalitatieve afweging van plannen.

Vertaling in bestemmingsplannen

Om succesvol ruimtelijk detailhandelsbeleid te kunnen voeren is het van belang dat de visie en het beleid op de beoogde detailhandels- structuur worden vertaald in bestemmings- plannen. In het algemeen moet bij het nader detailleren van branches, assortimenten, schaalgrootte of een ander criterium in afwijking van de algemene bestemming detailhandel worden bedacht dat bestemmingsplannen handhaafbaar moeten zijn. Een te strikte bestemmingsregeling is, afgezien van de juridische houdbaarheid en praktische handhaafbaarheid, snel verouderd en gaat voorbij aan de dynamiek in de detailhandel. Het biedt geen ruimte voor nieuwe of veranderende winkelconcepten. In het bestemmingsplan moet daarom een evenwicht worden gevonden tussen flexibiliteit en rechtszekerheid.

Algemene detailhandelsbestemming in centra

Binnen de reguliere winkelgebieden, die onderdeel uitmaken van de gewenste detailhandelsstructuur, zijn alle typen detailhandel toegestaan (Koningshoek, historisch centrum en buurtwinkelcentra).

Winkels in niet-dagelijkse artikelen of met een (boven)lokale functie worden daarbij zoveel mogelijk geclusterd in Koningshoek.

Specifieke bestemming op PDV-cluster

Vestiging van volumineuze branches woninginrichting, doe-het-zelf en tuinartikelen kunnen toegestaan worden op de PDV- clusters. Op deze locaties (op termijn mogelijk één locatie) geldt een specifieke perifere detailhandelsbestemming voor deze volumineuze branches. De PDV-clusters zijn geen regulier winkelgebied, maar een locatie waar een uitzondering wordt gemaakt voor aanbieders in volumineuze branches. Voor winkels die niet tot de volumineuze branches behoren, is vestiging niet toegestaan en worden ook geen (nieuwe) ontheffingen toegekend op de PDV-clusters of elders buiten de winkelstructuur.

Uitzonderingen specifiek bestemmen

Indien de aard van de goederen vestiging van bepaalde winkels in reguliere winkelgebieden niet mogelijk maakt, kan voor deze specifieke branches een uitzondering gemaakt worden. Hieronder vallen auto’s, boten en caravans (ABC-goederen), grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen en landbouwwerktuigen. Aanbieders in deze branches kunnen bij uitzondering toegestaan worden op bedrijventerreinen.

Winkels die onder bovengenoemde voorwaarden op een perifere locatie zijn toegestaan, krijgen in het bestemmingsplan een specifieke branchebestemming.

Geen detailhandel toestaan buiten structuur

Winkels die reeds gevestigd zijn buiten de gewenste winkelstructuur kunnen hun (maximaal 10%). De bestemming (functie) op bestaande winkelpanden kan verruimd worden, zodat (leegstaande) winkelpanden bijvoorbeeld een bedrijven- of woonfunctie krijgen. Om de beoogde structuur met sterke winkelgebieden te realiseren, is het gewenst bij de actualisatie van bestemmingsplannen nieuwvestiging van detailhandel buiten de gewenste structuur uit te (blijven) sluiten.

Branchevreemde artikelen op perifere locaties

In grootschalige winkels met volumineus aanbod (woonzaken, bouwmarkten, tuin- centra) worden steeds vaker branchevreemde artikelen verkocht. Zo zijn er bouwmarkten met speelgoed, en tuincentra die huishoudelijke artikelen verkopen. Er is dan sprake van branchevervaging. De ongebreidelde verkoop van branchevreemde artikelen dient te worden voorkomen. Uit bestaande rechtspraak^* over afwijkend gebruik (verkoop van branchevreemde en niet-volumineuze artikelen) blijkt dat dit alleen toegestaan is indien sprake is van incidenteel, in beperkte mate en ondergeschikt gebruik. Handhaving is gewenst om ongewenste precedenten te voorkomen.

Internetverkoop

In toenemende mate vindt detailhandel (de bedrijfsmatige verkoop van producten aan consumenten) plaats via internet. De vraag die zich daarbij vaak voordoet is in hoeverre de bestelling (virtueel), de betaling (virtueel) dan wel de aflevering (bij de consument) de detailhandelsactiviteit is. Voor het detail- handelsbeleid en de planologische vertaling in bestemmingsplannen zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde detailhandelsstructuur, verkeer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant. In dit licht wordt in het detailhandelsbeleid voor Maassluis onderscheid gemaakt tussen vier vormen van internetverkoop:

• 1.

  Winkels: internetverkoop vindt plaats vanuit of in combinatie met een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten (al of niet in combinatie met opslag/logistiek). Deze vorm van internetverkoop wordt in planologisch opzicht beschouwd als winkel en is alleen toegestaan in panden met een winkelbestemming (= detailhandelsbestemming).

• 2.

  Opslag/logistieke ruimte: internetverkoop vindt plaats vanuit of in combinatie met opslag en/of logistiek. Er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten. Deze vorm van internetverkoop wordt planologisch beschouwd als logistiek bedrijf en is alleen toegestaan in panden met een passende bedrijfsbestemming.

• 3.

  Kantoren: internetverkoop vindt plaats zonder opslag en/of logistiek ter plaatse en er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten. Wel is sprake van een bedrijfsactiviteit met (meerdere) ter plaatse werkzame personen. Deze vorm van internetverkoop wordt planologisch beschouwd als kantoor en is alleen toegestaan in panden met een passende kantorenbestemming.

• 4.

  Woningen/overig: internetverkoop vindt plaats zonder opslag en/of logistiek ter plaatse, er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten en er is geen sprake van een bedrijfsactiviteit met ter plaatse werkzame personen. Deze vorm van internetverkoop heeft planologisch geen substantiële effecten en kan in beginsel zonder beperkingen worden toegestaan in panden met een woon- of andere bestemming.

Alle vormen van internetverkoop behoren in beginsel tot een van deze categorieën en worden als zodanig beoordeeld. Dit betekent bijvoorbeeld dat een voor consumenten toegankelijke showroom (uitstalruimte), ook zonder bestelling, betaling of levering ter plaatse planologisch als winkel wordt beschouwd. Bij een bedrijfsgebouw op een bedrijventerrein mogen goederen worden afgehaald, maar indien sprake is van een voor publiek toegankelijke afhaalruimte waar artikelen zijn uitgestald, is sprake van een winkel. Hetzelfde geldt voor kantoren en woningen.

Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit

Van oudsher vindt detailhandel (de bedrijfs- matige verkoop van producten aan consumenten) plaats als ondergeschikte nevenactiviteit bij andere bedrijfsactiviteiten.

De vraag die zich daarbij vaak voordoet is in hoeverre de detailhandelsactiviteit onder- geschikt is en/of deze noodzakelijk en/of gebruikelijk is voor de hoofdactiviteit. Evenals bij internetverkoop zijn voor het detailhandels- beleid en de planologische vertaling in bestemmingsplannen vooral de ruimtelijke effecten (beoogde detailhandelsstructuur, verkeer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant. Hiervan is vooral sprake indien verkoop plaatsvindt vanuit of in combinatie met een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten (een winkelruimte).

In dit licht wordt in het detailhandelsbeleid voor de gemeente Maassluis detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit buiten een pand met een winkelbestemming slechts zeer beperkt toegestaan en alleen onder alle drie de volgende voorwaarden:

• •

  Er is sprake van ter plaatse vervaardigde artikelen (bijvoorbeeld asperges bij de boer, meubelmakerij, etc.) en/of er is geen sprake van een naar buiten toe zichtbare uitstraling als winkel (winkeltje in verzorgingshuis, verkoop van shampoo bij de kapper).

• •

  De detailhandelsactiviteit blijft beperkt tot direct aan de hoofdactiviteit gerelateerde artikelen (wel asperges bij de boer, geen ‘landwinkel’ met versproducten van elders).

• •

  De fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten beperkt zich tot maximaal 25 m² (het is immers een ondergeschikte neven- activiteit).

Initiatieven toetsen aan Detailhandelsvisie

Alle detailhandelsinitiatieven waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is worden door de gemeente getoetst aan de Detailhandelsvisie Maassluis en het overige gemeentelijk beleid. In Koningshoek, historisch centrum, Het Palet en Steendijk- polder zijn alle detailhandelsbranches toegestaan. Ieder winkelgebied heeft een aparte beoogde functie en positie met bijbehorende omvang en type aanbod en primair verzorgingsgebied (hoofdstuk 4).

Getoetst wordt of het winkelgebied nog aan die beoogde functie en positie voldoet indien het initiatief toegestaan en ontwikkeld zou worden (figuur 3). Een initiatief op het PDV- cluster kan enkel toegestaan worden indien het initiatief uitsluitend aanbieders in volumineuze branches betreft (figuur 3).

Initiatieven voor detailhandel buiten de beoogde structuur zijn, behoudens brand- en explosiegevaarlijke goederen, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen en ABC-goederen, in beginsel niet toegestaan.

Grotere initiatieven worden getoetst in REO

Indien voor een initiatief bestemmingsplan- wijziging noodzakelijk is, de ontwikkeling groter is dan 2.000 m² bvo in een bestaand winkelgebied of groter dan 1.000 m² bvo in de periferie, en er gemeenteoverschrijdende effecten te verwachten zijn, is regionale afstemming in het Regionaal Economisch Overleg van Rotterdam-Rijnmond (REO) nodig. De gemeente legt het initiatief voor aan het REO, dat het initiatief vervolgens toetst aan de Detailhandelsstructuurvisie Stadsregio Rotterdam^* .