Welstandsnota 2010 gemeente Zeist

De welstandsnota zoals die voor u ligt, is opgesteld in het kader van de per 1 januari 2003 herziene Woningwet (WW). De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Zeist en dient als toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor bouwen, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In 2004 heeft de gemeente de eerste welstandsnota vastgesteld. Inmiddels zijn de eerste ervaringen ermee opgedaan. Hieruit bleek dat onderdelen aangepast dan wel aangevuld moesten worden. Deze herziening beoogt een verbetering van de eerste welstandsnota.

Een welstandsnota is, kort gezegd, het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een aanvraag voor een bouwwerk op welstandsvereisten. Artikel 12a van de per oktober 2010 herziene Woningwet stelt:

De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die het bevoegd gezag toepast bij de beoordeling:

• a.

  of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd, als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand;

• b.

  of het uiterlijk van een bestaand bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van wel- stand.

Het weigeren van een aanvraag om vergunning wegens 'strijd met redelijke eisen van welstand' is ingrijpend. Dat zo'n oordeel goed is onderbouwd en de criteria democratisch zijn vastgesteld, dat het oordeel in alle openheid tot stand komt en dat er op te anticiperen valt, dat is de achtergrond van de wijziging van de Woningwet. De welstandsnota moet daaraan invulling geven op een wijze die de gevraagde duidelijkheid verschaft.

Daarnaast is het opstellen van de welstandsnota uiteraard ook een goede gelegenheid om het ruimtelijke kwaliteitsbeleid als geheel tegen het licht te houden en de plaats van welstand daarbij duidelijk te maken. De achtergronden daarvoor zijn in dit hoofdstuk 1 geschetst.

Hoofdstuk 2 van het algemeen deel (A) geeft een overzicht van de uitvoering van het beleid en de daarin opgetreden veranderingen.

Een overzicht van het beschikbare instrumentarium voor de welstandsnota is te vinden in hoofdstuk 3. Deel B begint met hoofdstuk 4 waarin een analyse van de gemeente Zeist wordt gegeven. Deze geeft antwoord op de vraag of (en zo ja, hoe) er aanleiding is om de welstandscriteria naar gebied en naar niveau te differentiëren.

Vervolgens komen de welstandscriteria aan bod. Achtereenvolgens zijn de criteria kleine plannen, objectgerichte criteria, gebiedscriteria en algemene welstandscriteria benoemd in achtereenvolgens de hoofdstukken 5, 6, 7 en 8.

De hoofdstukken 9 en 10 gaan in op de welstandstoetsing in relatie tot nieuwe projecten en excessen. Onder C zijn bijlagen te vinden die het gebruik van de nota kunnen vergemakkelijken, zoals een lijst van gebruikte begrippen.

Wie in Nederland iets wil bouwen of verbouwen van formaat heeft daarvoor een vergunning nodig. Burgemeester en wethouders mogen (en moeten!) die vergunning verlenen als het bouwwerk voldoet aan: het bouwbesluit, het bestemmingsplan, de bouwverordening én aan redelijke eisen van welstand.

Het is dus een wettelijk vereiste dat een bouwplan naar uiterlijke verschijningsvorm voldoet aan wat daarover is bepaald in de Wabo en wat er in het kort op neerkomt dat een bouwplan moet worden getoetst op zijn visuele kwaliteit, op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving. Daar is het algemeen belang mee gediend, want de buitenkant van het gebouw is de binnenkant van de stad.

Dat was in het verleden vooral een kwestie van advisering door de Welstandscommissie op basis van tamelijk globale criteria in de gemeentelijke bouwverordening:

• -

  de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte, het landschap dan wel de stedenbouwkundige context;

• -

  massa, structuur, maat en schaal, detaillering, materiaalkeuze en kleurstelling;

• -

  samenhang in het bouwwerk of de bouwwerken voor wat betreft de onderlinge relatie tussen de samenstellende delen ervan.

Dat zijn nogal algemene omschrijvingen waaraan de Welstandscommissie misschien wel maar de indiener van een bouwplan niet veel houvast heeft. De adviezen van de Welstandscommissie riepen dan ook geregeld weerstand op omdat niet duidelijk was hoe en waarom er op een aanvraag negatief (of positief) werd geadviseerd. Terecht heeft de regering zich dan ook afgevraagd of het niet mogelijk was om duidelijker en van tevoren aan te geven of een plan voldoet aan redelijke eisen van welstand.

De Woningwet van januari 2003 probeerde op die vraag een antwoord te geven door een groot aantal kleinere bouwwerken 'vergunningvrij' te verklaren. Met de invoering van de Wabo in 2010 is deze categorie bouwwerken, die niet preventief op welstand worden getoetst, verder uitgebreid. Voor bouwwerken waarvoor wel een vergunning is vereist, worden de gemeenten geacht welstandscriteria neer te leggen in een door de gemeenteraad vast te stellen welstandsnota. Alleen op grond van deze criteria mogen aanvragen door burgemeester en wethouders worden getoetst na een advies van de Welstandscommissie.

Herziening

De gemeente Zeist heeft op 17 mei 2004 de eerste welstandsnota vastgesteld. Begin 2006 heeft er een evaluatie plaatsgevonden over de werkbaarheid van deze nota. Uit deze evaluatie is een aantal onderwerpen naar voren gekomen die aanpassingen behoeven. De meest in het oog springende onderwerpen zijn:

• -

  de kleine plannen criteria zijn te stringent, zodat te veel bouwplannen onterecht bij de Welstandscommissie belanden;

• -

  de gemeente heeft behoefte aan kleine plannen criteria ten aanzien van rolluiken, schotelantennes, zonnepanelen/ -collectoren en dergelijke;

• -

  de gemeente wil nieuw reclamebeleid integreren in de welstandsnota;

• -

  de leesbaarheid van de nota dient te worden vergroot; met name de vraag welke welstandscriteria een initiatiefnemer dient te hanteren, is veel gesteld.

Naar aanleiding van deze evaluatie is deze herziening van de welstandsnota opgesteld.

Daarnaast zijn er vele wat kleinere aanpassingen geweest, bestaande uit het verbeteren van de begrenzingen van gebieden, het verduidelijken van kaartmateriaal en het verwerken van nieuw beleid. Ten slotte hebben er tekstuele wijzigingen plaatsgevonden.

In 2010 is deze versie aangepast aan de wijzigingen in het omgevingsrecht.

Welstand is onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Weliswaar een belangrijk onderdeel omdat het een wettelijke basis heeft, maar het kan niet de andere inspanningen op dat gebied vervangen. Voldoen aan redelijke eisen van welstand wil immers zeggen dat een zeker minimum aan zorg en zorgvuldigheid bij de totstandkoming van een bouwwerk is besteed aan de visuele kwaliteit. Niet meer maar ook niet minder.

Adequate plannen voor een goede ruimtelijke ordening zoals bestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplannen blijven dus onverminderd noodzakelijk, evenals een doeltreffend sectorbeleid.

In feite vormt juist dit overige beleid de achtergrond voor de welstandsbeoordeling. In schema 1 is aangegeven hoe de criteria voor de welstandstoetsing worden opgebouwd vanuit het ruimtelijke ordeningsbeleid aan de ene kant en het sectorbeleid aan de andere kant.

Schema 1

Tegen die achtergrond is nog wel een vertaalslag nodig voor het vaststellen van welstandscriteria. Het is gewenst om van tevoren te weten hoe zwaar het belang is dat aan de visuele kwaliteit wordt gehecht: de mate waarin. Tevens moet er geanticipeerd kunnen worden op de aspecten die bij de beoordeling aan de orde zullen komen: de wijze waarop.

De criteria worden weliswaar in belangrijke mate ontleend aan de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke context, maar zijn zelf bouwkundig en situatief van aard; het gaat om het bouwwerk en de plaatsing ervan. Daarbij mag de welstandstoets niet in het vaarwater van het bestemmingsplan terechtkomen. Het bestemmingsplan regelt, voor zover nodig voor een goede ruimtelijke ordening, de

functie, de plaatsing en de afmetingen van bouwwerken. Welstandscriteria mogen de geboden ruimte in het bestemmingsplan niet wezenlijk beperken. Als het bestemmingsplan alternatieve mogelijkheden biedt, bijvoorbeeld in de plaatsing van een bouwwerk of een zekere afwisseling in de goothoogte dan kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving. Uiteraard op basis van de welstandscriteria.

Bij tegenstrijdigheden tussen welstandscriteria en het bestemmingsplan, geldt het bestemmingsplan.

In de welstandsnota kan worden verwezen naar welstandscriteria die zijn opgenomen in andere documenten zoals beeldkwaliteitsplannen.

Die moeten dan uiteraard wel voldoen aan dezelfde eisen: vaststelling in de vorm van beleidsregels door de gemeenteraad, inspraak conform de gemeentelijke inspraakverordening enzovoort. Verwerking van die criteria in de welstandsnota zelf verdient de voorkeur. Omgekeerd geldt dat waar in een gemeentelijke verordening naar een welstandstoets wordt verwezen, zoals dat in principe mogelijk is in de Algemeen Plaatselijke Verordening, de welstandsnota daarop toegesneden criteria moet bevatten. De herziene APV van Zeist bevat echter geen dergelijke verwijzingen meer.

De welstandscriteria zijn opgenomen in deze welstandsnota die door de gemeenteraad moet worden vastgesteld (artikel 12a WW). Burgemeester en wethouders én de Welstandscommissie leggen tenminste eenmaal per jaar een verslag voor aan de gemeenteraad, op grond waarvan tot bijstelling van het beleid en/of de criteria kan worden besloten (artikel 12c WW).

Beleidsregels leggen een door het bestuursorgaan zelf te voeren beleid vast en binden daarmee “in beginsel” het bestuur. Die binding berust op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze beginselen verzetten zich er enerzijds tegen dat het bestuursorgaan van die regels afwijkt, maar verlangen anderzijds dat iedere beslissing van het bestuur op zichzelf niet met die beginselen strijdt. Dit betekent dat burgemeester en wethouders bij de toepassing van hun welstandsbeleid moeten handelen in overeenstemming met de beleidsregels die in de welstandsnota zijn neergelegd, tenzij in een bijzonder geval de beginselen van behoorlijk bestuur dwingen tot een afwijking daarvan. Op haar beurt betekent dit voor de Welstandscommissie dat zij moet adviseren conform de criteria, maar kan adviseren dat burgemeester en wethouders van hun “inherente afwijkingsbevoegdheid” gebruik maken.

De gemeente geeft met deze welstandsnota regels voor het welstandstoezicht en zal zich ook inspannen voor de naleving daarvan. Als voor een vergunningplichtig bouwwerk geen vergunning is aangevraagd, dan wel het bouwwerk na realisering afwijkt van de tekeningen waarop de vergunning is afgegeven, krijgt de eigenaar de gelegenheid om (alsnog of opnieuw) een vergunning aan te vragen voor het gerealiseerde bouwwerk. Als deze vergunning moet worden geweigerd, bijvoorbeeld vanwege een negatief welstandsadvies, dan zal de eigenaar de situatie moeten veranderen. Burgemeester en wethouders kunnen dan degene die tot het opheffen van de situatie bevoegd is, aanschrijven om binnen een door hen te bepalen termijn de strijdigheid op te heffen.

Ook ten aanzien van bouwwerken waarvoor geen vergunning hoeft te worden aangevraagd, kan indien sprake is van ernstige mate van strijdigheid met redelijk eisen van welstand, tot aanschrijving worden besloten. (Zie de excessenregeling in hoofdstuk 10.)

In 2001 is het handhavingsbeleid in de nota “Met het oog op Zeist” door de gemeenteraad vastgesteld. De speerpunten bij het opstellen van het jaarlijkse handhavingsprogramma zijn het tegengaan van gevaar en het bevorderen van de kwaliteit van de openbare ruimte van de gemeente Zeist. Binnen de geprogrammeerde inzet (bouwinspectie) wordt zoveel mogelijk gelet op het tegengaan van excessen.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) verplicht per 1 oktober 2010 het college van burgemeester en wethouders om vergunningplichtige bouwwerken te toetsen aan redelijke eisen van welstand. Eerder was dit onderdeel van de Woningwet. Sinds het van kracht worden van de eerste welstandsnota heeft deze toets plaats aan de hand van de vastgelegde criteria. Bij het ontbreken van zo'n door de gemeenteraad vast te stellen nota is welstandstoetsing niet meer mogelijk. In geval van een vergunning zijn burgemeester en wethouders verplicht om een advies te vragen aan een onafhankelijke Welstandscommissie.

Het is mogelijk in een vroeg stadium op basis van voorlopige schetsen overleg te hebben met de Welstandscommissie. Aan de resultaten van dit zogeheten vooroverleg kunnen rechten worden ontleend.

Het welstandsadvies op een aanvraag dient tot stand te komen in een openbare vergadering van de Welstandscommissie en dient, zeker in het geval van een negatief advies, deugdelijk te worden gemotiveerd.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits met redenen omkleed, afwijken van dat advies. Dat kan zijn omdat zij van oordeel zijn dat de Welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft geïnterpreteerd of toegepast. Dat is dus een afwijking op welstandsgronden waarvoor burgemeester en wethouders de eigen Welstandscommissie eerst de mogelijkheid bieden voor een heroverweging en daarna een second opinion kunnen vragen aan een andere deskundige. Een afwijking om andere redenen is ook mogelijk: burgemeester en wethouders hebben volgens artikel 2.10 lid 1 sub d van de Wabo de mogelijkheid om bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand toch de vergunning te verlenen indien zij menen dat daarvoor andere redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. Ook deze afwijking moet in de beslissing op de aanvraag deugdelijk worden gemotiveerd.

Burgemeester en wethouders kunnen, ook op advies van de Welstandscommissie, eveneens afwijken van de welstandscriteria. Dit kan gebeuren bij plannen die niet voldoen aan de vastgelegde criteria maar toch niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand.

De eerste wettelijke taak van de Welstandscommissie is het uitbrengen van adviezen aan burgemeester en wethouders ten aanzien van de vraag of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag om vergunning is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand. Het welstandsadvies is gebaseerd op de in deze welstandsnota genoemde criteria. De tweede wettelijke taak van de Welstandscommissie is het opstellen van een jaarlijks verslag van de werkzaamheden voor de gemeenteraad.

In de gemeente Zeist zijn alle taken van de Welstandscommissie, inclusief benoeming en ontslag van haar leden uitbesteed aan de Welstands- en Monumentencommissie Midden-Nederland (WMMN), Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. Samenstelling, inrichting en werkwijze van de commissie zijn geregeld in de gemeentelijke bouwverordening en het reglement van orde van de Welstandscommissie.

Hierin zijn onder meer vastgelegd: de wijze van openbaarheid van vergaderen, de verslaglegging van adviezen en de benoemingstermijn van maximaal drie jaar met eenmaal een herbenoeming van drie jaar.

De gemeente Zeist beschikt over een groot aantal monumenten. Deze worden van groot belang geacht voor de identiteit van Zeist. Bouwkundig gezien gelden voor monumenten speciale regels. Er mogen zonder vergunning geen bouw-, verbouw-, restauratie- of sloopwerkzaamheden uitgevoerd worden aan een monument. De regels ten aanzien van monumenten zijn vastgelegd in de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening.

De gemeente Zeist beschikt over een eigen gemeentelijke Monumentencommissie, een onafhankelijk adviesorgaan. Zij baseert haar advies op de redengevende beschrijving van een monument of dorpsgezicht. Hierbij is de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening het juridische kader. Het advies heeft betrekking op de cultuurhistorische waarde van het monument en het uiterlijk aanzien (in relatie tot de omgeving).

De gemeente acht het noodzakelijk dat ook de Welstandscommissie wordt betrokken bij aanvragen in deze categorie.

Kleine bouwwerken

Sinds de invoering van de Wabo in oktober 2010 is er een aanzienlijke categorie kleine bouwwerken, zoals aanbouwen en dakkapellen, die als ze aan bepaalde kenmerken voldoen vergunningvrij zijn. Voor het bouwen in, op, aan of bij rijksmonumenten, provinciale en gemeentelijke monumenten, evenals van rijkswege beschermde stads- en dorpsgezichten geldt die vrijstelling niet. Daarvoor geldt echter wel de bepaling dat voor die kleine bouwwerken criteria moeten worden opgesteld. Dat zijn criteria die zo duidelijk zijn dat de aanvrager op voorhand weet waaraan zijn bouwplan moet voldoen om een positief welstandsadvies te krijgen. Het is duidelijk dat bij een zo veelkleurig samengestelde categorie van panden en verschillende gebieden niet steeds op voorhand valt aan te geven hoe een ‘klein’ bouwwerk zich verhoudt tot het pand waar het in, op, aan of bij gebouwd wordt of tot het stads- of dorpsgezicht waarin het is gelegen. Bovendien is voor de beschermde monumenten voor iedere verandering een vergunning nodig. Voor bouwinitiatieven met betrekking tot normale bouwwerken die liggen in een beschermd stads- of dorpsgezicht is er geen bezwaar om de ‘gewone’ kleine plannen criteria toe te passen of zonodig de objectgerichte criteria. Als deze criteria zich niet voor toepassing lenen kan worden doorgeschakeld naar de gebiedsgerichte of algemene criteria.

Grotere bouwwerken

Voor de grotere bouwwerken in monumentale situaties, waarvoor een vergunning is vereist gelden geen bijzondere wettelijke regels bij de welstandstoets. Een advies van de Welstandscommissie is steeds vereist en die toetst in het algemeen aan de gebiedsgerichte criteria. Die zijn niet altijd toegespitst op de toets van individuele monumentale panden, uiteraard wel voor beschermde stads- of dorpsgezichten. Uitgangspunt is voor deze categorie dat steeds toetsing op het hoogste niveau plaatsvindt en dat de gebiedsgerichte criteria worden gebruikt. Een aanvraag die betrekking heeft op een monument, dient naast de Monumentencommissie, eveneens aan de Welstandscommissie voorgelegd te worden.

In de bijlagen b en c van de welstandsnota zijn de monumentenlijsten van de gehele gemeente opgenomen. De monumentenlijst bestaat uit gebouwen met hun vaak karakteristieke omgeving, groepen van stedenbouwkundig samenhangende gebouwen en andere ensembles, zoals gevelwanden en woningblokken met hun structuur. Ook niet-bebouwde ruimten, zoals parken, plantsoenen en pleinen, die vanuit cultuurhistorisch oogpunt bepalend geacht worden voor de geschiedenis en het karakter van Zeist zijn in de lijst opgenomen voor zover ze de officiële status van rijks- of gemeentemonument hebben. Er wordt een onderscheid gemaakt in gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten, gemeentelijke structuren, en van rijkswege beschermde dorpsgezichten.

De gemeente heeft de mogelijkheid om repressief (achteraf) in te grijpen indien vergunningvrije bouwwerken in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Dit is het geval indien sprake is van excessen: buitensporigheden in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident zijn. Op grond van de wet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar dan aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken.

De welstandstoets vindt van oudsher plaats aan de hand van een aantal te beoordelen aspecten. In het kort: het gebouw in zijn omgeving, het gebouw op zichzelf, de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik. Die indeling geeft zelf geen of onvoldoende inzicht in de inhoudelijke kant van de welstandstoets, omdat de herzieneWoningwet vraagt om zo concreet mogelijke criteria. Zij dient echter wel als basis voor de verschillende soorten criteria. Het is duidelijk dat recepten voor goede architectuur niet gegeven kunnen worden. Bij de zogenaamde kleine bouw kunnen de grenzen van wat niet in strijd met redelijke eisen wordt geacht redelijk scherp worden getrokken; een advies aan de Welstandscommissie zal daarom nog maar zelden worden gevraagd. Naarmate de complexiteit en de omvang van de bouwopgave toenemen, zullen de criteria minder letterlijk worden en wordt inschakeling van de commissie noodzakelijker. Dat geeft weliswaar minder zekerheid en duidelijkheid maar het vergroot tegelijkertijd de vrijheid voor vernieuwing en oorspronkelijkheid in het architectonische ontwerp.

Voor het beoordelen van bouwplannen geldt een getrapte benadering: eerst zal worden nagegaan of ze voldoen aan de voorwaarden om vergunningvrij gebouwd te kunnen worden. Vervolgens wordt bekeken of ze binnen de termen van de kleine plannen criteria kunnen worden afgehandeld. Voldoen ze daar niet aan dan worden ze aan de Welstandscommissie voorgelegd.

Schema 2

In het navolgende worden de aard en de werking van de verschillende soorten welstandscriteria beschreven.

In sommige gevallen zal teruggegrepen moeten worden op algemene criteria die aan ieder welstandsadvies ten grondslag liggen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de indiener van een bouwplan beslist zijn eigen weg wil volgen en burgemeester en wethouders daaraan mee willen werken. Ook wanneer de kleine plannen criteria of de gebiedscriteria ontoereikend blijken zal de Welstandscommissie op deze criteria steunen in haar advies aan burgemeester en wethouders.

De algemene criteria vormen een vangnet voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn. Welstandscriteria 'nieuwe stijl' zijn bovendien beleidsregels waaraan het gemeentebestuur gehouden is maar waarvan de burger mag vragen ze op zijn geval niet van toepassing te laten zijn. In dat geval moet het college van burgemeester en wethouders over andere instructies aan de Welstandscommissie kunnen beschikken.

Ze zijn ook, in hun samenhang, een illustratie van de wijze waarop een onafhankelijke deskundige en geïnteresseerde commissie tot een oordeel komt, niet door het 'afvinken' van onderdelen maar door een integrale afweging. Criteria zijn er om de voorspelbaarheid en doorzichtigheid van het welstandsbeleid te vergroten, niet om gemakzucht een kans te geven.

Dit type welstandscriteria maakt deel uit van de objectgerichte criteria. Kleine plannen criteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Deze criteria hebben uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. Per deelgebied en per welstandsniveau kunnen de kleine plannen criteria verschillen. In deze welstandsnota zijn de criteria per bouwwerk nagenoeg overal gelijk. In slechts een enkel geval vindt een afwijking van deze criteria plaats.

Deze criteria zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aanbouwen en van specifieke objecten, zoals agrarische bedrijfswoningen of landgoederen. Ze hebben met elkaar gemeen dat het object, het bouwwerk zelf, bij de toetsing voorop staat.

De gemeente kan de welstandscriteria differentiëren naar verschillende deelgebieden. Een historisch centrum vraagt om een andere benadering dan een bedrijventerrein. De wijze van indeling in gebieden kan typologisch of topografisch zijn; dat wil zeggen naar soort, zoals woon- en werkgebieden, het voorzieningencentrum, centrumrand of buitengebied. Een topografische indeling vindt plaats op grond van specifieke plaatselijke kenmerken, zoals bij de Dichtersbuurt en Bosch en Duin het geval is, ongeacht de functie die het gebied heeft. Het voordeel van een typologische indeling is ongetwijfeld de rechtszekerheid, in gelijke omstandigheden geldt een gelijk welstandsbeleid. Met een topografische indeling kan meer rekening worden gehouden met bijzondere omstandigheden, maar dat zal niet altijd tot begrip leiden voor de verschillende uitkomsten die daarvan het gevolg zijn. Bij deze welstandsnota is gestreefd naar een voor de gebruiker herkenbare en logische gebiedsindeling. Deze is gemaakt op grond van een combinatie van typologische en topografische gegevens, die terug te voeren zijn op de analyse in hoofdstuk 4.

Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeenschap i.c. de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren, kan echter verschillend zijn. Langs de hoofdinfrastructuur van wegen, vaarwegen of spoorwegen zijn ze het visitekaartje van de stad. Deze rol rechtvaardigt het streven naar een hogere kwaliteit als het om bouwwerken gaat. Voor dergelijke plekken zijn daarom aanvullende criteria opgesteld. Gebieden waarvoor deze aanvullende criteria gelden, zijn ook afgebeeld op de welstandskaart achterin de nota. Elders gaat het vooral om het handhaven en stimuleren van een prettige basiskwaliteit voor de dagelijkse woon- en leefomgeving. Op deze basiskwaliteit zijn de gebiedsgerichte criteria toegespitst.

In deel B staan de beleidsregels die het hart van de welstandsnota vormen. Hier zijn de verschillende typen welstandscriteria te vinden waaraan de ingediende aanvragen worden getoetst: de kleine plannen criteria, de objectgerichte criteria, de gebiedsgerichte criteria en de algemene criteria. Hoewel uiteindelijk vooral naar de welstandscriteria zelf zal worden gekeken voor de beoordeling, is het niet onbelangrijk om aandacht te besteden aan de ruimtelijke karakteristieken en waarden binnen de gemeente waarop deze criteria zijn gebaseerd. Om deze reden worden de criteria voorafgegaan door een ruimtelijke analyse, die zowel voor de gemeente als geheel (hoofdstuk 4) als voor de afzonderlijke gebieden (hoofdstuk 7) is uitgevoerd.

Ten behoeve van zowel de indieners van aanvragen als de toetsers van deze aanvragen is in schema 2 aangegeven op welke wijze een aanvraag aan de welstand wordt getoetst en welke (aanvullende) welstandscriteria van toepassing (kunnen) zijn per type aanvraag.

Op de volgende pagina is een vereenvoudigd schema weergegeven (schema 3). Aan dit schema kunnen echter geen rechten ontleend worden.

De welstandsnota is geen leesboek. Het zal in de praktijk vooral worden gebruikt om (liefst vooraf) na te gaan met welke eisen de indiener van een aanvraag te maken krijgt bij de vraag of het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Een verbouwing waar geen vergunning voor nodig is zal ook niet aan welstand worden getoetst.

Als het bouwplan onder de ‘veel voorkomende kleine bouwwerken’ valt (en geen monument betreft), dan kan vaak worden volstaan om kennis te nemen van de betreffende ‘kleine plannen criteria’. Voor de bouwplannen die daar niet onder vallen, gelden de gebiedscriteria en in aanvulling daarop de objectgerichte criteria voor specifieke grote bouwwerken. De gebieds- en objectgerichte criteria zijn ‘relatieve’ criteria. Zij zijn minder objectief dan die voor kleine bouwplannen, maar ze laten ook meer ruimte en vrijheid. Over de interpretatie van de gebiedscriteria en de objectgerichte criteria waakt de Welstandscommissie.

Bij twijfel daarover is het verstandig om in een vroeg stadium met de (secretaris van) de commissie te overleggen. Bij monumenten geldt dat bouwplannen niet alleen aan de Monumentencommissie worden voorgelegd, maar eveneens aan de Welstandscommissie.

Schema 3: vereenvoudigde weergave route aanvragen

Inhoud van de welstandscriteria

De welstandscriteria beogen, zo duidelijk mogelijk, weer te geven wat er van de aanvrager wordt verwacht betreffende plaats en uiterlijk van zijn bouwplan. Die maatstaven kunnen redelijk objectief zijn als het om kleine bouwwerken zoals dakkapellen en aanbouwen gaat. Genoemd kunnen worden de voor- en achterkant van de woning, de maatvoering, de hoofdvorm en de wijze van afdekking, de kleur en het materiaalgebruik. Bij grotere bouwwerken wordt met relatieve criteria gewerkt die verwijzen naar de kenmerken van de directe of wijde omgeving waarin gebouwd gaat worden. Daarbij worden dezelfde aspecten genoemd zoals de zichtbaarheid vanaf de weg, de plaats, de vorm, de kleuren enzovoort maar dan in verwijzende zin, het bouwwerk moet in zijn omgeving passen. Dat is vervolgens het beoordelingskader voor de Welstandscommissie.

Die criteria geven aldus een ondergrens aan, strikt genomen zijn ze bedoeld om bouwplannen die niet in de omgeving passen te weren. Dat is ook primair de bedoeling van het welstandstoezicht. Maar het spreekt voor zich dat de gemeente hoopt dat de criteria ook aanleiding zijn om boven dat minimum uit te stijgen en wil daar ook ruimte voor geven.

Afwijken van de welstandscriteria

Duidelijkheid (van de welstandscriteria) en vrijheid (voor de indiener van een bouwplan) gaan niet altijd samen. Criteria, die vooraf worden opgesteld brengen onontkoombaar beperkingen met zich mee, die niet altijd redelijk zijn. Ze kunnen ontoereikend zijn voor juist dat ene geval dat zulke bijzondere omstandigheden kent dat afwijken van de criteria gerechtvaardigd is. Er kan ook sprake zijn van een bijzondere oplossing, die weliswaar op een of meer punten van de criteria afwijkt maar die toch goed in de omgeving past of zelfs een verrijking voor de buurt betekent. Voor die gevallen kan de systematiek van de welstandsnota als volgt worden ingezet.

Op aanvraag en motivatie van de indiener kan een klein bouwwerk, dat niet aan de kleine plannen criteria voldoet of kan voldoen worden voorgelegd aan de Welstandscommissie met de vraag of het op de afwijkende onderdelen aan de gebiedscriteria voldoet. Een ander vergunningplichtig bouwwerk dat niet aan de gebiedscriteria voldoet kan op gemotiveerde aanvraag worden voorgelegd aan de Welstandscommissie met de vraag of het op de afwijkende punten de toets van de algemene welstandscriteria kan doorstaan. Gezien de interpretatieruimte die de gebiedscriteria bieden mogen in dat geval bijzondere eisen aan het architectonische vakmanschap worden gesteld. Het gaat immers om afwijkingen die door burgemeester en wethouders en door de Welstandscommissie goed gemotiveerd moeten kunnen worden. Tegenover de gemeenteraad maar ook tegenover diegenen die niet voor zo’n afwijking in aanmerking kwamen.

De vraag is vervolgens wat de consequentie is van die afwijkingen en van eerdere aanvragen die afwijken van de nu vastgelegde criteria en eerder met een positief welstandsadvies zijn gerealiseerd.

De rol van de trendsetter

Bij de criteria voor kleine bouwwerken speelt de trendsetter een belangrijke rol: als het bouwplan overeenstemt met een bouwwerk dat eerder, met een positief welstandsadvies in dezelfde buurt of hetzelfde bouwblok op of aan een zelfde woning werd gerealiseerd dan wordt het geacht aan redelijke eisen van welstand te voldoen. Dat is redelijk en komt tegemoet aan de eis van rechtsgelijkheid.

Maar het is ook een instrument voor het levend houden van de welstandsnota. Goede voorbeelden uit het verleden én goede voorbeelden van de toekomst kunnen zo aan de criteria worden toegevoegd. Dat zal behalve voor de kleine bouwwerken vooral een rol spelen bij bouwwerken die regelmatig voorkomen en vergunningplichtig zijn zoals dakopbouwen en uitbreidingen van woningen over meer dan één bouwlaag.

De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor (her-) ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook geen ruimte laat. Tezamen met het traject van stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan is het zaak toegespitste welstandscriteria voor de nieuwe bouwwerken op te stellen. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt. In de welstandsnota is hiervoor een procedurevoorschrift opgenomen (zie hoofdstuk 9).

In samenwerking met zes andere Utrechtse gemeenten heeft Zeist een gebiedsdocument voor het gemeenschappelijke buitengebied van deze gemeenten op laten stellen. De navolgende hoofdstukken zijn aan dit document ontleend in een op Zeist toegespitste vorm. Het gemeenschappelijke plangebied omvat naast Zeist de voormalige gemeenten Driebergen-Rijsenburg, Doorn, Maarn, Leersum, Amerongen (nu gemeente Utrechtse Heuvelrug) en Rhenen. In het gebiedsdocument is een aantal landschapstypen en lijnen in het landschap benoemd die de ruimtelijke hoofdstructuur van de samenwerkingsgemeenten bepalen. Verbindende elementen in het buitengebied van deze gemeenten zijn de Utrechtse Heuvelrug en de Stichtse Lustwarande. De hieruit voortgevloeide deelgebieden voor het buitengebied en welstandsniveau’s komen terug in deze welstandsnota voor de gemeente Zeist. Na de ruimtelijke analyse van het buitengebied wordt een ruimtelijke analyse van de bebouwde kom gegeven. Onder bebouwde kom wordt in dit verband bedoeld: de aaneengesloten bebouwde gebieden van Zeist, met relatief veel bebouwing.

Het buitengebied van Zeist wordt omgeven door de gemeenten Utrechtse Heuvelrug, Utrecht, De Bilt, Bunnik, Leusden, Amersfoort en Soest. De kernen van deze gemeenten liggen op een korte afstand. Zo ligt de bebouwing van Bilthoven en Soesterberg direct aan de gemeentegrens. De plaatsen Driebergen, Bunnik, De Bilt en Utrecht liggen zeer nabij. Deze nabijheid heeft gezorgd voor vele onderlinge relaties die tot uiting komen in zichtlijnen en verkeersroutes. Op iets grotere afstand, maar ook van groot belang voor de veelal historische verkeersverbindingen over de Heuvelrug zijn Amersfoort, Leusden en Woudenberg.

Het open landschap van het Kromme-Rijngebied maakt zichtrelaties mogelijk met Bunnik. De Stichtse Lustwarande verbindt Zeist met De Bilt en Driebergen-Rijsenburg. Deze route is één van de vijf historische raamwerken binnen de gemeente. De andere vier zijn de Soestdijkerweg, de Amersfoortseweg, de Dolderseweg/ Krakelingweg/ Woudenbergseweg en de Slot-as.

Bovenregionale routes als snelwegen en spoorlijnen onderhouden relaties met Zeist door op- en afritten en de treinstations Den Dolder en Driebergen-Zeist.

Kaart ruimtelijke hoofdstructuur buitengebied Zeist

Uit de analyse van het buitengebied van de regio is voor de gemeente Zeist een aantal deelgebieden onderscheiden, te weten de Beboste Heuvelrug, de Landgoederenzone en de Stichtse Lustwarande. De laatste vormt het overgangsgebied tussen de Utrechtse Heuvelrug en het landschap richting Nederrijn. Deelgebied Stichtse Lustwarande overlapt tevens (delen) van bebouwde kom. In hoofdstuk 6 wordt op dit deelgebied ingegaan. Naast de deelgebieden zijn lijnen in het landschap geanalyseerd. Deze lijnen zijn belangrijke structuurbepalende elementen.

De Heuvelrug is een in hoofdzaak aaneengesloten bosgebied met relatief weinig bebouwing maar waar indelen een relatief hoge recreatiedruk is. Het is een grote en besloten landschapseenheid met een geringe landschappelijke variatie. De begroeiing bestaat uit naald- en loofbossen met een gedeeltelijk natuurlijke struik- en kruidlaag. Tevens zijn hier enkele heidecomplexen, meertjes en zandwinplassen.

Tussen de Heuvelrug en de Kromme Rijn ligt een zone met een rijke historie van vele ridderhofsteden en landgoederen. Deze werden gesticht langs de ontginningsbases van het gebied. De Langbroekerwetering is hiervan het meest in het oog springende voorbeeld. Het overwegend open karakter van het gebied wordt afgewisseld met aangelegde bossen.

De gradiëntzone langs de N225 vormt de overgang tussen het gesloten landschap van de Heuvelrug en het open landschap van het Kromme-Rijngebied. Deze zone is bekend als de parel van de Stichtse Lustwarande. De Stichtse Lustwarande is een parkachtige en bosrijke omgeving met een lint van landgoederen.

In het plangebied bevindt zich een groot aantal lijnen die een grote rol hebben gespeeld in de ontstaansgeschiedenis van het gebied en momenteel van invloed kunnen zijn op de welstandstoetsing. Het gaat hierbij om wegen, waterlopen, en zichtlijnen. De ruimtelijke hoofdstructuur van het buitengebied wordt in hoge mate bepaald door de verschillen in open en gesloten landschappen en bebouwingsdichtheid. Globaal valt Zeist hierbij in te delen in twee soorten gebieden, het gesloten landschap van de Heuvelrug en het opener landschap van het Kromme-Rijngebied.

De overgang tussen deze twee gebieden bestaat uit de gradiëntzone, die samenvalt met de directe omgeving langs de route Utrechtseweg-Driebergseweg. Deze omgeving valt samen met de Stichtse Lustwarande.

Er zijn, zoals in de vorige paragrafen omschreven twee verschillende landschapstypen te onderscheiden. De bebouwing die zich in het gebied voordoet, blijkt slechts in geringe mate verband te houden met het landschapstype; de verschillen houden vooral verband met de tijd waarin de bebouwing is opgericht. Voor de voorliggende welstandsnota zijn met name de recente ontwikkelingen van belang. Ook daarvoor geldt dat zich in de gemeente Zeist vergelijkbare ontwikkelingen hebben voorgedaan.

Het bebouwingsbeeld op de Beboste Heuvelrug wordt bepaald door verspreid staande bouwmassa’s die enerzijds aan de doorgaande wegen en anderzijds verscholen in het bos liggen. De eerste bebouwing hier bestond uit buitenplaatsen die met hun tuinaanleg grote stukken bos in bezit hadden. In de loop der tijd zijn aan de wegen een enkele boerderij en een aantal woningen gebouwd. Gelijkopgaand met de verkaveling van de landgoederen hebben instellingen en complexen zich in de bossen gevestigd. Veelal trokken deze in bestaande bouwwerken van de landgoederen. Op kleinere schaal is nieuwbouw gepleegd. Na de Tweede Wereldoorlog is op kleine schaal ruimte geboden aan recreatieve bebouwing als een manege en uitgaansgelegenheden.

In het Kromme-Rijngebied komt weinig bebouwing voor. In dit gebied stonden van oudsher ridderhofsteden. In de loop der tijd zijn deze getransformeerd tot landgoederen of zijn ze verdwenen. Vanaf het eind van de negentiende eeuw begon het gebied aantrekkelijk te worden voor de gemengde agrarische bedrijven, inclusief fruitteelt. De gemengde bedrijven domineren inmiddels het beeld. Er staan zowel historische boerderijen als moderne boerderijbedrijven. Op kleinere schaal zijn er woningen en recreatieve bebouwing.

De gemeente Zeist bestaat uit verschillende kernen waarvan Zeist de hoofdkern is. Ten oosten van deze kern ligt, midden in de bossen, het dorp Austerlitz. Ten noorden van de snelweg A28 ligt tevens een aantal dorpen. Huis ter Heide is een relatief dichtbebouwde buurtschap. Bosch en Duin is een uitgestrekt villagebied waar de extensieve bebouwing langs kronkelige wegen staat. Het gebied wordt gekenmerkt door het vele bos. Aan de noordkant van de gemeente ligt tegen de spoorlijn Utrecht-Amersfoort de kern Den Dolder. Deze is ontstaan langs dit spoor nadat bedrijvigheid zich hier vestigde. Samen vormen deze gebieden de bebouwde kom van Zeist.

De gemeente differentieert de welstandscriteria naar gebieden op basis van gelijksoortige karakteristieken en aanwezige ruimtelijke kwaliteiten. Zo vraagt een historisch lint om een andere benadering dan een grootschalig industrieterrein. Niet alle gebieden kunnen gelijk behandeld worden. De zwaarte van de gebiedsgerichte criteria zal dan ook variëren al naar gelang de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten.

De wijze van indeling in gebieden kan functioneel of topografisch zijn; dat wil zeggen naar soort gebruik zoals woon- en werkgebieden, het voorzieningencentrum, centrumrand, buitengebied, enzovoort of naar specifieke plaatselijke kenmerken zoals de dijklinten, oude bebouwingslinten, et cetera, los van de functie die het gebied voor de gemeente heeft.

De gebiedsindeling voor de welstandsnota moet vooral van praktische aard zijn. Aan de ene kant is het handig om zoveel mogelijk gebieden van gelijke typologie bij elkaar te houden, aan de andere kant moet de indeling ook goed aansluiten bij de gebruikelijke wijkindeling, zodat deze herkenbaar is voor de burger.

Wel is getracht de verschillende onderscheiden woon- en werkgebieden zoveel mogelijk te voorzien van gelijke welstandscriteria. Het voordeel hiervan is de rechtszekerheid: in gelijke omstandigheden geldt een gelijk welstandsbeleid. Door de gebiedsgerichte criteria te relateren aan de specifiek aanwezige ruimtelijke kwaliteiten kan eveneens rekening worden gehouden met plaatselijke bijzonderheden en waarden.

Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeenschap i.c. de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren. In alle gebieden van de stad gelden daarom de bij de betreffende gebiedsbeschrijving opgenomen criteria (zie hoofdstuk 6 en 7). Waar geen beeldbepalende waarden in het belang zijn, volstaat het beleid met een minimum aan welstandcriteria voor het behoud van een zekere ruimtelijke basiskwaliteit.

Sommige van deze gebieden vragen om meer aandacht. Deze extra aandacht komt tot uiting in aanvullende welstandscriteria. De aanvullende criteria hebben een meer gedetailleerde uitwerking.

Zo gelden voor drukke routes, verblijfsgebieden en cultuurhistorisch waardevolle gebieden aanvullende welstandscriteria. De welstandtoetsing is slechts een deelaspect van het totale ruimtelijke kwaliteitsbeleid. Op de welstandskaart staan daarom alleen die structuren aangegeven waarvoor het zinnig en mogelijk is om aanvullende welstandscriteria op te nemen. Dit zijn:

Soestdijkerweg, Dolderseweg, Nieuwe Dolderseweg, Amersfoortseweg, Zandbergenlaan, Boulevard, Dijnselburgerlaan, Oude Woudenbergse Zandweg, Krakelingweg, Woudenbergseweg, Zeisterweg, Traayweg, Oude Postweg, Austerlitzseweg, Laan van Beek en Royen, Jagersingel, Oranje Nassaulaan, Oranje Nassauplein, Julianaplein, Arnhemse Bovenweg, Panweg, Bergweg, De Dreef, Kromme-Rijnlaan, Griftlaan, Waterigeweg, Koelaan, Oude Arnhemseweg, Schaerweijdelaan, Lindenlaan, Slotlaan, Verlengde Slotlaan, Heideweg, Griffensteijnseplein, Louise de Colignyplein, Bergweg, Panweg.

Op de welstandskaart zijn straten aangegeven met lijnen. Dit houdt in dat aanvullende criteria gelden voor panden die hun adres hebben op de betreffende (delen van) straten en/ of zichtbaar zijn vanaf die (delen van) straten.

Daarnaast zijn er enkele waardevolle gebieden, die een belangrijke openbare of historische betekenis hebben voor geheel Zeist. Dit zijn het Centrumgebied, de Stichte Lustwarande en de Stationsomgeving. Hier zijn voor het gehele gebied gedetailleerde criteria opgesteld. Hier gelden daarom geen aanvullende criteria voor de genoemde routes. Op de welstandskaart zijn de routes om dezelfde reden niet afgebeeld.

Zoals in deel A van deze nota is uiteengezet, verplicht het nieuwe artikel 12a van de Woningwet de gemeenteraad om – indien zij op welstand wil laten toetsen - een welstandsnota vast te stellen waarin criteria zijn opgenomen die worden toegepast bij de beoordeling of een bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Die criteria zijn, zo zegt lid 3 van dat artikel, zoveel mogelijk toegesneden op de onderscheiden categorieën bouwwerken en die criteria kunnen verschillen naargelang de plaats waar een bouwwerk is gelegen. Er zijn dus twee soorten criteria, die op zichzelf of in combinatie met elkaar worden gebruikt:

• 1.

  Criteria die te maken hebben met het soort bouwwerk dat gerealiseerd gaat worden, de zogenaamde objectgerichte criteria. Dat kunnen kleine bouwactiviteiten zijn zoals aanbouwen maar ook vaker voorkomende bouwwerken zoals scholen of boerderijen en burgerwoningen in het buitengebied;

• 2.

  Criteria die voortkomen uit het gebied waar gebouwd gaat worden en die iets zeggen over de relatie met de omgeving (bijvoorbeeld: in een buurt met rode pannen daken moeten ook de bijgebouwen met een rood pannendak worden afgedekt) of over bijzondere, beeldbepalende openbare ruimten.

Over de objectgerichte criteria zegt het nieuwe wetsartikel ook nog, in lid 4, dat er bij algemene maatregel van bestuur voorschriften kunnen worden gegeven omtrent categorieën van bouwwerken en de daarop toe te passen welstandscriteria.

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwwerken opgesomd, die onder bepaalde voorwaarden vergunningvrij, en dus niet preventief op welstand worden getoetst. Daarnaast is het betreffende bouwwerk slechts vergunningvrij als het voldoet aan de eisen van het bestemmingsplan. Informatie hierover is ook te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente.

Welke bouwwerken?

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de regels omtrent een aantal veel voorkomende bouwwerken. Het gaat om de volgende bouwwerken:

• 1.

  Aan- en uitbouwen;

• 2.

  Bijgebouwen en overkappingen;

• 3.

  Kozijn- of gevelwijzigingen;

• 4.

  Dakkapellen;

• 5.

  Erf- of perceelafscheidingen;

• 6.

  Rolluiken, rolhekken of luiken;

• 7.

  Schotelantennes;

• 8.

  Zonnepanelen of -collectoren;

• 9.

  Dakramen.

Wanneer een vergunning moet worden aangevraagd is het bestemmingsplan op de eerste plaats maatgevend voor wat betreft afmetingen, voorgevelrooilijnen enzovoort. Als dat geen bezwaar oplevert, dan zal het bouwplan aan de kleine plannen criteria worden getoetst. Voldoet het daar niet aan, dan wordt de indiener van de aanvraag in overweging gegeven die aan te passen. Als er redenen zijn om van de kleine plannen criteria af te wijken omdat er sprake is van een bijzondere situatie of omdat er twijfel bestaat aan de toepasbaarheid er van, dan kan, al dan niet op verzoek van de aanvrager, het bouwplan mede worden getoetst op de gebiedsgerichte en algemene welstandscriteria.

Systematiek

Bij de opzet van de kleine plannen criteria is onderscheid gemaakt tussen de voor- en achterkant. De voorkant is de voorgevel en de zijgevel grenzend aan openbaar toegankelijk gebied. De achterkant is de achtergevel en de zijgevel die niet openbaar toegankelijk gebied grenst.

Schema voor- en achterkant

Naar inhoud hebben de kleine plannen criteria, indien van toepassing, betrekking op de volgende aspecten:

• -

  plaatsing;

• -

  vorm;

• -

  maatvoering;

• -

  materiaalgebruik en

• -

  kleur.

Indien gewenst worden de kleine plannen criteria bijgesteld bij de gebiedsgerichte criteria. Daaraan zal in het bijzonder behoefte bestaan bij beeldbepalende elementen die tot een hoger welstandsniveau leiden, bij een beschermd stads- of dorpsgezicht of bij een afwijkende bebouwingstypologie (zoals bij woningbouw uit de zeventiger jaren, waar het bij- en aanbouwen aan de voorzijde gebruikelijk was).

Indeling

Per categorie wordt een overzicht gegeven hoe burgemeester en wethouders met de welstandstoets in de kleine plannen criteria omgaan. Eerst wordt gekeken of een vergelijkbaar voorbeeld in de omgeving is gerealiseerd, daarna of de architect van de woning(en) al een ontwerp voor het bouwwerk heeft gemaakt. De gemeente kan deze trendsetter als welstandstoets gebruiken of verplicht stellen.

Voor als een dergelijk voorbeeld niet aanwezig is volgen de criteria waaraan het bouwplan getoetst wordt. Er wordt vervolgens verwezen naar de gebiedsgerichte criteria, die minder of meer eisen kunnen inhouden voor het betreffende bouwwerk op een bepaalde locatie.

In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels hieronder is te zien wanneer een erfafscheiding vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).

Voor- en achterkant

Belangrijk is waar u een schutting of tuinmuur wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een schutting of tuinmuur aan de voor- en zijkant van de woning niet zo snel zonder omgevingsvergunning worden geplaatst.

Voorwaarden vergunningvrij

Als de afscheiding hoger is dan 1 meter maar niet hoger dan 2 meter kunt u deze zonder omgevingsvergunning plaatsten. De afscheiding moet dan wel aan de volgende voorwaarden voldoen:

• 1.

  U bouwt op een erf of perceel waarop al een gebouw staat

• 2.

  De afscheiding staat achter de voorgevelrooilijn (zoals vastgelegd in het bestemmingsplan of de bouwverordening)

• 3.

  De afscheiding staat op meer dan 1 meter afstand van de weg of het openbaar groen

• 4.

  De afscheiding mag niet gebouwd worden bij een monument of in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht.

Objectbeschrijving

Een in de gemeente Zeist voorkomend historisch boerderijtype is de hallehuisboerderij. Kenmerkend voor deze boerderijen is dat het woongedeelte, het voorhuis, en het werkgedeelte, het achterhuis, onder één doorlopende kap zijn geplaatst, waarvan de lengteas meestal evenwijdig aan de verkavelingsrichting ligt. Het voorhuis is op de weg georiënteerd kent aan de voor- en zijkant meestal geen uitbouwen. Een brandmuur scheidt woonhuis en schuurgedeelte van elkaar. Het bedrijfsgedeelte kenmerkt zich door de centrale plaats van de deel tussen de stallen in de middenbeuk. De stallen en opslagruimte bevinden zich onder een groot dak met lage zijbeuken. Door deze lage zijbeuken komt hier het dak van een hallehuisboerderij tot dicht aan de grond. De meeste hallehuisboerderijen dateren uit de negentiende eeuw, hoewel ook enkele boerderijen uit de zeventiende en achttiende eeuw voorkomen. Daarnaast zijn tot in de eerste helft van de twintigste eeuw nog moderne varianten op het hallehuistype gebouwd.

Karakteristieke voor- en zijgevel van het hallehuis

Vanuit deze standaardvorm ontwikkelde zich in verschillende streken een aantal varianten. Het langhuistype, met een rechthoekige plattegrond komt daarvan in Zeist relatief het meeste voor. Daarnaast ontwikkelde zich de in Zeist nauwelijks voorkomende T- of dwarshuisboerderij, waarbij het woonhuis dwars op het achterhuis staat en het voorste gedeelte van de zijgevel is opgeheven tot het niveau van de voorgevel. Het woonhuis is veelal voorzien van een schilddak dat haaks staat op het grote zadeldak van het bedrijfsgedeelte. Een andere variant is de krukhuisboerderij, waarvan slechts één zijgevel is opgehoogd en verlengd zodat een L-vormige plattegrond is ontstaan. Deze is in de gemeente niet aangetroffen.

De één bouwlaag hoge massa wordt gedekt door een fors zadeldak waarvan de nokuiteinden eventueel zijn afgewolfd. Bij modernere varianten komen mansardekappen voor. De daken zijn gedekt met riet, gebakken pannen of een combinatie van beide. Vaak hebben rieten kappen een gedeelte met pannen voor de opvang van regenwater. De bakstenen schoorstenen zijn vaak midden op de nok geplaatst. Tuitgevels, waarbij de geveltop wordt beëindigd door de schoorsteen, komen ook voor.

De voorgevels van de oudere boerderijen, uit de zeventiende en achttiende eeuw, hebben een indeling bestaande uit vier of vijf traveeën. In het midden bevinden zich twee vensters of een voordeur met rechts daarvan een opkamervenster met kelderlicht en links ervan een kleiner venster. Op de zolderverdieping bevindt zich een klein venster of een luik. De negentiende-eeuwse voorgevels hebben een meer symmetrische indeling met beneden twee of vier vensters van dezelfde afmeting met eventueel een centraal geplaatste deur. In de geveltop bevinden zich minder en kleinere ramen en/of een serlianavenster. Dit leidt aan de voorkant tot een hiërarchische opbouw van de gevel. De gevelopeningen aan de voorzijde van het woonhuis zijn relatief smal en hoog, vooral de raampartijen. Ramen met roedeverdeling komen relatief veelvuldig voor.

De ramen zijn in het bedrijfsgedeelte minder talrijk en kleiner van omvang dan in het voorhuis. Daar tegenover staan de relatief grote openingen naar de stallen en de deel aan zij- en achterkant. In de zijgevels bevinden zich een eventuele hoofdingang, een tweede ingang naar de keuken en in sommige gevallen een zijbaander, dat is een dubbele schuurdeur in één van de zijgevels. In het midden van een oorspronkelijke achtergevel is een dubbele schuurdeur, de achterbaander, geplaatst met aan weerszijden kleinere mestdeuren. In de geveltop zit vaak een zolderluik. Achtergevels zijn echter in veel gevallen gewijzigd, hetzij door de moderne agrarische bedrijfsvoering, hetzij door functieverandering.

Typisch voorbeeld van een Hallehuisboerderij.

De gevels zijn veelal opgetrokken uit roodachtige baksteen en gemetseld in staand verband (één laag koppen afgewisseld met één laag strekken) en hebben een donker gepleisterd trasraam. Ook komen geheel gepleisterde gevels voor, waarbij de gevels (crème)wit zijn en de trasramen donkergrijs of zwart. Soms verschilt de materiaalkeuze tussen het woon- en het werkgedeelte. De vensters worden beëindigd door een laag strekken, een segmentboog of een rollaag. Status verwerkte men vaak in het uiterlijk van het woongedeelte van de boerderij. Gevel- en raamindelingen, kozijnen, deuren, en luiken en al of niet gedecoreerde windveren geven hier nader vorm aan. Met name het bovenlicht (het raam boven de voordeur) leende zich bij uitstek voor versieringen, zoals een levensboom. In het algemeen zijn de windveren en kozijnen wit. Deuren hebben een donkere kleur, evenals het schuurgedeelte. Hier was de gevel oorspronkelijk van hout, maar die is in veel gevallen door bakstenen vervangen.

Het kleurgebruik van in het bijzonder de luiken vertonen regionale kleurverschillen en op de landgoederen meerdere kleurschakeringen.

Het erf van een hallehuisboerderij wat veelal onder te verdelen in een voor- en achtererf die (oorspronkelijk) sterk van karakter verschillen. Het voorerf met zijn (moes)tuin en/of boomgaard was het terrein van de boerin. Geschoren heggen en hagen beschermden het voorerf tegen vee, terwijl leibomen als zonnescherm dienden. Nam de rijkdom van de boer toe dan verhuisden moestuin en boomgaard naar de zijkant van het erf en ontstond er ruimte voor een siertuin. Het achtererf was het bedrijfsterrein van de boer en was integraal verbonden met het omringende landschap. In de loop der tijd zijn hier vaak verscheidene gebouwen verschenen. Sommige boerderijen hebben één of twee hooibergen met houten of betonnen staanders. Daarnaast zijn er wagen- of veeschuren te vinden. Een enkele boerderij heeft een apart bakhuis, boenhok of een zomerhuis, waar ´s zomers het wring- en karnhuis en een stalruimte voor jong vee en varkens werd ondergebracht. Ook komt het voor dat een tweede bedrijfswoning op de kavel is gebouwd.

Waardebepaling en ontwikkelingen

Het hallenhuis is typerend voor de historische agrarische bebouwing in Zeist. Veel panden zijn cultuurhistorisch waardevol en een aantal is aangewezen als monument. Het hallenhuis staat echter onder druk door de veranderingen in de landbouw. Een aantal ontwikkelingen is te signaleren. Ten eerste is de bedrijfsvoering in de landbouw sterk veranderd. Het (kleine) bedrijfsgedeelte van het hallenhuis voldoet niet meer aan de eisen die moderne landbouwbedrijven stellen. Dit heeft geleid tot de bouw van een nieuw bedrijfsgedeelte naast en/ of achter de oude boerderij dat, wat schaal, materiaalgebruik en detaillering betreft, vaak afwijkt van de oorspronkelijke agrarische bebouwing. In het bedrijfsgedeelte van het hallenhuis vindt dan alleen nog opslag plaats of er komt een woonfunctie. Een tweede ontwikkeling is het verloren gaan van de agrarische functie. Veelal krijgt de boerderij een volledige woonfunctie. Het is echter ook mogelijk dat er combinaties van wonen en werken ontstaan of dat er een nieuwe bedrijfsfunctie intrekt. Deze functionele verandering brengt vaak ook bouwkundige veranderingen met zich mee, die niet altijd passen bij het historische karakter. Aan de andere kant is er nu ook meer informatie en aandacht voor de streekeigen identiteit van boerderijen. Ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorie worden in toenemende mate gewaardeerd. Ook dat is een ontwikkeling.

Nieuwe toevoegingen aan een hallehuisboerderij mogen een eigentijdse uitstraling hebben, maar dienen in harmonie met het historische bouwwerk te worden vormgegeven.

Het welstandsbeleid is er op gericht de belangrijkste karakteristieken van de hallehuisboerderij te beschermen. In dat kader kan niet voorbij worden gegaan aan de plaatsing van de hoofd- en bijgebouwen op het erf en de inrichting van het erf zelf. Boerderij en erf vormen samen één geheel met het landschap. Voor de welstandsbeoordeling dienen boerderij en erf daarom als een eenheid te worden gezien.

Objectbeschrijving

Verspreid over het grondgebied van de gemeente Zeist komen enkele agrarische bedrijfswoningen voor. De hoofdopzet van een agrarisch bebouwingscomplex is een bedrijfswoning met meerdere schuren en stallen. De woning valt op door de ligging in het complex: meestal naar de weg gericht met de nokrichting haaks op de weg met de bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en aan- of uitbouwen achter of naast de bedrijfswoning. De oorspronkelijke bedrijfswoning kan ook vergezeld zijn van een later toegevoegde tweede woning. Zeker in de laatste decennia hebben de agrarische bedrijfswoningen zich losgemaakt van de bedrijfsbebouwing en is de vormgeving meer in overeenstemming met vrijstaande woonbebouwing, zoals deze in de dorpen voorkomt.

Woongebouw is losgekoppeld van het agrarische bedrijf.

De agrarische woonbebouwing heeft geen specifieke historische of regionale kenmerken. Het gaat in de meeste gevallen om een woning met een eenvoudige (rechthoekige) plattegrond met een zadeldak. Ook veel voorkomend zijn bungalowachtige woonhuizen met verwijzingen naar agrarische bouwvormen, zoals het gebruik van wolfeinden. Het dak van de bedrijfswoning bestaat uit een zadeldak, voorzien van rode of donkere dakpannen. De opbouw van de massa is eenvoudig met rechte lijnen en symmetrische opbouw van de gevels. Decoraties en ornamenten komen nauwelijks voor en de gevels bestaan uit (bak)steen met kozijnen van hout of kunststof.

Waardebepaling en ontwikkelingen

De agrarische bedrijfswoningen zijn functioneel gebonden aan het buitengebied en vormen samen met stallen en schuren een herkenbare bebouwingscluster in het buitengebied. Er is een tendens waarneembaar waarbij de bedrijfswoning ‘los komt’ van de overige agrarische bebouwing. Ook verliest zij steeds meer van haar ‘agrarische’ karakteristieken door de toepassing van afwijkende vormen en afwijkend kleur- en materiaalgebruik. Het agrarische karakter van het gebied verandert daarmee. Hoewel de architectonische waarde van de bebouwing in de meeste gevallen niet groot is, wordt het harmonieuze karakter tussen bebouwing en landschap van grote waarde geacht. Het uiterlijk van de bebouwing draagt in sterke mate bij aan de beleving van het landschap.

De gemeente streeft daarom naar het herkenbaar houden van de (oorspronkelijke) agrarische functie van de bebouwing en het instandhouden van de harmonieuze relatie tussen bebouwing en landschap.

Objectbeschrijving

Op een agrarisch bebouwingscomplex staat meestal een bedrijfswoning en meerdere bedrijfsgebouwen. De bedrijfsbebouwing staat achter of gelijk met de voorgevellijn van de bedrijfswoning en bestaat vaak uit één of meer lange bedrijfshallen of stallen. Daarnaast komen veelvuldig één of meer werktuigbergingen of schuren voor. Het gaat voor het merendeel om grote, eenvoudige in plattegrond rechthoekige constructies met een golfplaten zadeldak in gedekte tinten. De meeste gebouwen zijn gemetseld met een oranje tot rode baksteen in halfsteens verband, soms gedeeltelijk open of afgewisseld met een damwandprofiel. Overwegend is sprake van een zadeldak en een situering haaks op de weg. Ook achter elkaar geplaatste zadeldaken komen voor. De schuren of stallen kunnen vrijstaand zijn maar ook gecombineerd, zowel onderling als via een plat verbindingsstuk aan het woonhuis. De bedrijfsgebouwen zijn gesitueerd afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden van het perceel. Bij brede en ondiepe kavels kunnen de bijgebouwen haaks staan op het woongebouw.

Waardebepaling en ontwikkelingen

De agrarische bedrijfsbebouwing vormt samen met de bedrijfswoning een herkenbare bebouwingscluster in het buitengebied. Het uiterlijk van de vaak omvangrijke bedrijfsbebouwing draagt in sterke mate bij aan de beleving van het landschap. De gebouwen kunnen een storende invloed hebben wanneer ze afwijkende vormen en kleuren hebben. Voor dit doel dient de agrarische bedrijfsbebouwing een in plaatsing ondergeschikte positie op het erf in te nemen ten opzichte van de bedrijfswoning. Verder moeten vorm, kleur en materiaalgebruik eenvoudig en ingetogen zijn.

Agrarische bedrijfsbebouwing aan de Hakswetering.

De modernisering in de agrarische sector evenals de dynamiek in de bedrijfsvoering, vraagt voortdurend om aanpassingen in de bedrijfsbebouwing. Voor het functioneren van de agrarische sector is het essentieel de bedrijfsactiviteiten efficiënt op het erf uit te kunnen voeren. Daarnaast is multifunctionele, efficiënte en betaalbare bedrijfsbebouwing voor een agrarisch bedrijf van groot belang. Een andere ontwikkeling is dat het agrarische bedrijf zijn functie verliest en de bedrijfsgebouwen overbodig worden of dat er andere activiteiten in worden geplaatst.

De architectonische waarde van de bebouwing is in de meeste gevallen gering. Het meest aantrekkelijk is de bebouwing als deze in uiterlijk sterke samenhang vertoont met de bedrijfswoning. Dit geldt met name voor de hallehuisboerderijen en de moderne varianten daarop. De bestaande bebouwing en de bedrijfswoning vormen daarom het kader voor de welstandstoets.

Objectbeschrijving

Woonbebouwing in het buitengebied van Zeist neemt de laatste jaren behoorlijk toe. Op sommige plekken is van oudsher al woonbebouwing aanwezig; tegenwoordig worden deze plekken flink verdicht en ook veranderen agrarische functies in woonfuncties bij bijv. beëindiging van het bedrijf. Vooral in het bosgebied bij kernen is een concentratie van woonbebouwing.

Sommige woningen hebben een solitaire ligging, terwijl dicht bij kernen de woonbebouwing gegroepeerd is. Enerzijds komen dit soort concentraties langs doorgaande wegen voor (bijvoorbeeld aan de Krakelingweg) anderzijds nabij andere voorzieningen zoals in de buurt van het stationsgebied Beerschoten en de Ernst Sillemhoeve.

Bouwjaren van woningen verschillen. Oudere bebouwing bestaat uit vooroorlogse villa’s of voormalige en omgebouwde boerderijen. Woningen van na de oorlog hebben ook de verschijningsvorm van een villa. Velen hebben een eenvoudige verschijningsvorm, een typerende stijl van de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Er komen verschillende architectuurstijlen naast elkaar voor: aan de Amersfoortseweg staat bijvoorbeeld een woning in de Engelse landhuisstijl naast een Jugendstilvilla.

Nieuwbouwwoningen zijn vooral in de buurt van de kernen talrijk. Deze woningen bestaan uit boerderettes, villa’s met een moderne architectuur en thematische bebouwing enz. Alle woningen zijn vrijstaand en rooilijnen verschillen.

De woningen staan min of meer midden van de breedte van de kavel, maar de gevels zijn verschillend op de straat georiënteerd. De parcellering is relatief smal.

Woonbebouwing in het buitengebied langs de Tiendweg.

De woningen hebben niet meer dan twee bouwlagen. Er komen veel verschillende dakvormen voor. De vormen van de massa’s zijn voornamelijk enkelvoudig en geometrisch. Detailleringen, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers.

Waardebepaling en ontwikkelingen

De solitaire en deels enigszins geclusterde woningen in het buitengebied zijn erg populair. Vooral de gebieden dicht bij de kernen van de gemeente hebben, met hun goede ligging besloten in het bos, een grote aantrekkingskracht. De waarde van dit soort bebouwing zit vooral in de ruimte op de kavels en de extensieve bebouwingsdichtheid. Een tendens is waarneembaar om meer en dichter op elkaar te gaan bouwen. Hierbij is het belangrijk dat het extensieve karakter en de openheid van het landschap behouden blijven.

Complexen en instellingen bestaan uit groepen bebouwingseenheden die gebouwd zijn voor het vervullen van een zelfde functie. Deze eenheden behoren vanzelfsprekend bij elkaar. Onder instellingen worden o.a. herstellingsoorden, conferentiecentra en kantoorgebouwen verstaan. Instellingen hebben vaak een representatief hoofdgebouw. In het buitengebied van Zeist bevinden zich veel van deze objecten, voornamelijk geconcentreerd in het bosgebied. Voorbeelden van complexen zijn de KNVB, het militaire complex Soesterberg en Kamp Zeist. Voorbeelden van instellingen in het buitengebied zijn de Willem Arntszhoeve, De Sterrenberg, de Ernst Sillemhoeve en Woudschoten.

Het merendeel van de complexen en instellingen liggen midden in het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug. Hierdoor hebben ze een vrij besloten ligging tussen begroeiing.

Opvallend aan dit soort bouwwerken is de voor het buitengebied relatief grote hoogte van een of meer gebouwen en de veelal eenheid in bebouwing. Tijdens en na de oorlog zijn de meeste complexen gesticht. Gebouwen van instellingen kunnen een langere historie hebben.

De bebouwing op de terreinen is vaak zorgvuldig ten opzichte van elkaar gegroepeerd en gepositioneerd. Hierdoor ontstaat vaak een samenhangend beeld op het terrein. Hoofdgevels zijn vaak gericht op de openbare ruimte of aankomstroute. Bouwhoogtes kunnen gaan tot de boomgrens, wat overeen komt met circa twaalf meter en maximaal drie bouwlagen. Aan- en uitbouwen komen veelvuldig voor. De meeste bouwwerken hebben een plat of afgeplat dak. Door de relatief grote massa’s (door brede parcellering en hoogte) hebben de bouwwerken een horizontale gevelgeleding. De massaopbouw is per complex of instelling meestal in samenhang.

Waardebepaling en ontwikkelingen

Complexen en instellingen vormen relatief grote bouwwerken in het buitengebied van Zeist. Ze staan allen op semi-openbare, enigszins verscholen terreinen. Het is voornamelijk de combinatie van eenheid in bebouwing en de rustgevende en ruime terreinen wat deze bebouwing waardevol maakt.

Objectbeschrijving

Recreatieve bebouwing komt op een aantal plaatsen voor in de gemeente. Een concentratie treft men vanwege de aantrekkelijkheid van de omgeving aan in en aan de rand van het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug. Onder recreatieve bebouwing worden campings, zwembaden, maneges, bungalowparken, attracties, sportvelden en overige ten behoeve van de recreatie opgerichte bouwwerken verstaan.

De vrijstaande bouwwerken staan allen in een landelijke omgeving met veel bos. De bebouwing is veelal kleinschalig en introvert ten opzichte van de omgeving, zij is niet prominent in het landschap aanwezig. Vanaf openbare wegen hebben de terreinen vaak een eigen toegang waardoor de besloten ligging in het bos versterkt wordt. Op de terreinen komt in verschillende mate bebouwing voor. Bij maneges en zwembaden beperkt zich dit tot slechts enkele, terwijl bebouwing in met name bungalowparken veelvuldig aanwezig is. De bebouwing is meer op privé-ruimtes gericht.

Recreatieve bebouwing heeft een bouwlaag met een plat of met een laag zadeldak al dan niet afgeknot met een wolfseinde. Bouwmassa’s bestaan uit enkelvoudige, geometrische vormen. Rechte lijnen overheersen in het bebouwingsbeeld. De indeling van de gevels is geordend. Vaak is de geleding horizontaal en evenwichtig. Detailleringen zijn niet veel toegepast bij de recreatieve bebouwing. Overstekken treft men wel veel aan. Het materiaalgebruik bestaat hoofdzakelijk uit natuurlijke materialen, waarbij de hoeveelheid hout (zowel gevels als daken) opvallend is. Er worden veel soorten, doch ingetogen kleuren gebruikt, zoals grijs, beige, groen, bruin en donkerrood.

Waardebepaling en ontwikkelingen

De kleinschaligheid van de bebouwing en de besloten ligging in het bos zijn belangrijke waarden. Het in stand houden van het extensieve karakter van de bebouwing in het buitengebied is belangrijk.

In de gemeente Zeist komen veel (voormalige) landgoederen en buitenplaatsen voor (zie bijlage G voor een volledige lijst). Deze staan op vele plaatsen in het buitengebied, zowel in de beboste Heuvelrug als in het Kromme-Rijngebied. Het Kromme-Rijngebied is een gebied waar in het verleden kastelen en ridderhofsteden stonden, zoals Blikkenburg en Kersbergen.

Een concentratie van landgoederen en buitenplaatsen staat langs de N225 (Stichtse Lustwarande).

Dit soort bebouwing heeft een rijke historie, die terug kan gaan tot de middeleeuwen. De bouwwerken bestaan meestal uit een hoofdgebouw met daarachter verscheidende bijgebouwen die of in dezelfde stijl of in een andere stijl als het hoofdgebouw zijn gebouwd.

Ze hebben echter altijd een ondergeschikte functie. Deze bouwwerken zijn bedoeld als dienstwoningen, hoofdhuis, boerderij, landhuis of theehuis.

De hoofdgebouwen hebben een duidelijke prominente plaatsing op de kavel. Het hoofdgebouw is het eerste zichtbaar en heeft meestal een rijzig en voorname uitstraling. De representatieve gevels zijn altijd op de openbare ruimte of aankomstroute gericht. De hoofdbebouwing is opgebouwd uit twee bouwlagen met een (schild)dak dat evenwijdig loopt aan de representatieve gevels. In sommige gevallen zijn daken afgeknot.

Vormen van de massa’s zijn meestal enkelvoudig en geometrisch. De gevelgeleding is in veel gevallen verticaal waarin veel symmetrie te herkennen is. Er is samenhang in de massaopbouw.

Elk landgoed heeft zijn eigen, in meerdere en mindere mate toegepaste, detailleringen die samenhangen met een bouwstijl (Eclecticisme, Neoclassicisme e.d.). Zo zijn er bouwwerken met rijke detailleringen als speklagen, trapgevels, leien, kroonlijsten en natuursteen. Andere bouwwerken hebben een soberder aangezicht door een ingetogen detaillering.

Het basismateriaalgebruik vertoont tevens verschillen. Het ene bouwwerk is opgetrokken uit bakstenen terwijl andere gevels bedekt zijn met pleisterwerk. Kleuren variëren eveneens. Voor gevels worden kleuren als wit, lichtroze, geel, rood en bruin gebruikt. Daken zijn bedekt met donkere of rode pannen of leien. Oudere materialen als zink en koper komen ook nog voor. Bijgebouwen hebben dezelfde kenmerken of verschillen van het hoofdgebouw. Indien ze verschillen, dan hebben ze hun eigen zeer uiteenlopende stijl. Soms zijn ze in detaillering rijker dan het hoofdgebouw.

De Wulperhorst

Waardebepaling en ontwikkelingen

De (voormalige) landgoederen zijn waardevolle elementen binnen de gemeente, die het cultuurhistorische karakter versterken. De bouwwerken staan grotendeels verscholen in de bossen of parken waarbij het hoofdgebouw een prominente plaatsing op de kavel inneemt.

De rijke en verschillende vormen van architectuur geven de bouwwerken een eigen, statig karakter. De combinatie van cultuurlandschappen, groenelementen en gebouwen is uniek.

Veel van de bouwwerken hebben een monumentenstatus.

Het in stand houden van de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit.

Ligging deelgebied in de gemeente

Detail morfologie Beboste Heuvelrug

Gebiedsbeschrijving

Deelgebied Beboste Heuvelrug bestaat uit de aaneengesloten bossen aan de westkant van Zeist (Panbos), de noordkant van Den Dolder en ten oosten van de bebouwde kom van Zeist. Het ontworpen landschap met de boscomplexen van grote buitenplaatsen uit de zeventiende en achttiende eeuw is het meest in het oog springende kenmerk. Structuren en complexen (met concentraties aan de Amersfoortseweg en de N225) uit de negentiende en de vroege twintigste eeuw bestaan uit buitenplaatsen, gezondheidsinstellingen en militaire bebouwing. In de loop der tijd zijn er (dienst)woningen, campings en meerdere instellingen bij gekomen.

De bebouwing in het bos van de Heuvelrug is grotendeels verspreid en solitair van karakter.

Bebouwing ten oosten van Zeist is georiënteerd op de Krakelingweg/ Woudenbergseweg of heeft een vrije setting in de bossen. Ook hier bevinden zich instellingen zoals de KNVB en conferentiecentra zoals Woudschoten. Het gaat hier om representatieve bebouwing in verschillende stijlen. Zo treft men elementen van de Amsterdamse School aan, maar ook zeer moderne stijlen met rechte lijnen. De bebouwing bestaat uit grote massa’s die een verschillende plaatsing op de kavels hebben. De representatieve zijde is echter altijd gericht op de hoofd- of aankomstroute. De parcellering is over het algemeen breed. De bebouwing heeft niet meer dan drie bouwlagen en is opgebouwd uit verschillende vormen: enkelvoudige en geometrische, ronde en vloeiende en thematische vormen komen voor. Hogere bouwwerken hebben een plat dak. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers. Heldere, contrasterende kleuren komen nauwelijks voor.

Andere bebouwing bestaat uit een militair complex, verspreide woonbebouwing, een dierentehuis en (voormalige) landgoederen. In deze landgoederen zijn nu vooral kantoren gevestigd. De bebouwing staat in het algemeen op ruime kavels en heeft een vrije plaatsing hierop. Historische bebouwing wordt afgewisseld met zeer moderne bouwstijlen.

In het bos ten noorden van Den Dolder bevinden zich verscheidene instellingen (herstellingsoord, conferentieoord e.d.), zoals de Ernst Sillem Hoeve en het Prins Hendriksoord aan de Soestdijkerweg. Het grote complex van de Willem Arntsz Hoeve ligt net buiten de bebouwde kom van Den Dolder en de Sterrenberg ten oosten van Huis ter Heide. De bebouwing op dit soort terreinen bestaat uit grootschalige en kleinschalige elementen die een verschillende ontstaansgeschiedenis kunnen hebben. Zo is het entreegebouw van de Ernst Sillemhoeve een grote villa of landhuis. In de loop der tijd zijn er meerdere gebouwen bijgekomen als aan- of uitbouw of als bijgebouw. De bebouwing heeft een divers karakter.

Daarnaast staan in dit gedeelte enkele (historische) boerderijen of hoeven. Deze hebben een vrije plaatsing op ruime kavels. Deze bebouwing ligt langs de Soestdijkerweg maar is nauwelijks waarneembaar vanwege de situering tussen groen.

De bouwwerken zijn uitgevoerd in donkere aardekleuren zoals bruin en donkerrood. Ze hebben één bouwlaag en zijn gedekt met een met riet of pannen bedekt (samengesteld) zadeldak. Ze hebben nu vaak de functie van kantoorruimte.

Andere bebouwing bestaat uit enkele boerderijen en woonbebouwing die solitair in het landschap staat. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers en verschillen van bouwwerk tot bouwwerk.

Het Panbos ten noorden van de bebouwde kom strekt zich uit tot over de gemeentegrens naar De Bilt. Door het gebied loopt de Amersfoortseweg. In dit bos staat zeer weinig bebouwing. Er staat een enkele woning en een paar schuren. De bebouwing staat op ruime kavels. De woning is vooroorlogs.

Het hoofdgebouw van de KNVB. Voorbeeld van representatieve architectuur in het bosgebied.

Voormalige tuinmanswoning op het terrein van de KNVB aan de Woudenbergseweg.

Hofstede Staalbergen aan de Soestdijkerweg oorspronkelijk onderdeel uitmakend van de buitenplaats Prins Hendrikoord.

Prins Hendrikoord aan de Soestdijkerweg.

Ontwikkelingen en beleid

Verspreid over de Heuvelrug ligt een grote diversiteit aan cultuurhistorische waarden (zoals hoogveenverkavelingen, wegenpatronen, grafheuvels en schaapskooien) die doorgaans verscholen in de bossen liggen. De kwaliteit van bebouwing op dit deel van de Heuvelrug is de vrije setting en individualiteit. De mix van verschijningsvormen met veel aandacht voor kwaliteit is tevens waardevol.

De Heuvelrug bezit een betrekkelijk hoge dynamiek die zich uit in een grote verkeersdruk, verstedelijking en recreatie. Het beleid ten aanzien van nieuwe bebouwing is terughoudend.

Ten noorden van de kern Zeist zullen ontwikkelingen plaatsvinden in het kader van het Programma Hart van de Heuvelrug. Het Programma beoogt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied tussen Zeist, Leusden, Amersfoort, Soest en De Bilt te verbeteren. Hierbij ligt de prioriteit bij de ontwikkeling van een robuuste groene hoofdstructuur. Daarnaast zullen ook zogenaamde ‘rode projecten’ worden ontwikkeld. In Zeist gaat het onder andere om het 4e kwadrant Den Dolder (inclusief de Middenas), de buurtschap Sanatoriumterrein (in ander deelgebied), en de herstructurering Sterrenberg.

Het gebied is grotendeels aangeduid als Belvedèregebied. De hoofddoelstelling van het Belvedèrebeleid is behoud van cultuurhistorische waarden door de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke inrichting. Hoofdgedachte is dat cultuurhistorie de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting versterkt en dat nieuwe ruimtelijke functies kunnen bijdragen aan behoud van het erfgoed.

Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de aanwijzing als Belvedèregebied richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van ‘bebouwing in het bos op ruime kavels’ te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken.

Aanvullende criteria worden toegepast voor bebouwing die zichtbaar is vanaf de routes Laan van Beek en Royen, Arnhemse Bovenweg, Soestdijkerweg, Dolderseweg, Nieuwe Dolderseweg, Amersfoortseweg, Krakelingweg, Woudenbergseweg, Verlengde Slotlaan, Jagersingel, Oude Postweg, Traayweg en Austerlitzseweg.

Ligging deelgebied in de gemeente

Detail morfologie Kromme-Rijngebied

Gebiedsbeschrijving

Deelgebied Kromme-Rijngebied beslaat het buitengebied ten zuidwesten van de bebouwde kom van Zeist tot aan de gemeentegrens met Bunnik. Het Kromme-Rijngebied is een gebied waar relatief weinig bebouwing voorkomt. Het gebied kent een hoogwaardig natuur- en cultuurlandschap waar open grasland afgewisseld wordt door lanen, boomgaarden en houtsingels. De eerste bebouwing die hier stond waren de ridderhofsteden. De historie van dit soort bebouwing kan terug gaan tot de 13e eeuw en is zeer waardevol. Deze hebben in de loop der tijd plaats gemaakt voor landgoederen. Wulperhorst, aan de Tiendweg, is een goed voorbeeld van een landgoed. Het gebouw is met haar bijgebouwen goed bewaard gebleven. Het witgepleisterde hoofdgebouw heeft een prominente plaats op het landgoed dat wordt omgeven door een Engelse tuin in lanen, boomgaarden en houtsingels landschapsstijl. De rijk gedetailleerde voorgevel bestaat uit een middenpartij bekroond door een topgevel en geflankeerd door vooruitspringende vleugels met rechte kroonlijst. Het bouwwerk heeft twee bouwlagen en is voorzien van schilddaken.

Buitenplaats Blikkenburg is een voormalige ridderhofstad. Thans staat op dit terrein een landhuis en een koetshuis. Het landhuis is opgetrokken in neoclassicistische stijl en is voorzien van een afgeplat schilddak.

Op het landgoed Rhijnwijck staat geen bebouwing meer.

Het landschap nabij de Sportlaan.

Agrarische bebouwing aan de Hakswetering.

Typisch beeld van het halfopen landschap van het Kromme- Rijngebied.

De rechte Tolakkerlaan met op de achtergrond moderne bebouwing.

Het bebouwingsbeeld in het deelgebied wordt echter gedomineerd door agrarische bebouwing. Deze bebouwing heeft zich vanaf het eind van de achttiende eeuw gevestigd op de oeverwallen. De agrarische activiteiten bestaan uit akkerbouw, veeteelt en fruitteelt.

De boerderijen bestaan uit grote complexen die deels op niet-doorgaande wegen georiënteerd staan. Dit houdt in dat ze een vrijere plaatsing op de kavels hebben en verder van de straat staan.

Qua bebouwingsbeeld verschillen de bouwwerken. Er staan vooral langs de Tiendweg enkele historische bouwwerken die zorgvuldig zijn vormgegeven. Ze zijn van het langhuistype. Ze liggen over het algemeen karakteristiek in het landschap. Ze hebben de monumentenstatus. De bouwwerken hebben een bouwlaag met een laag doorlopend (afgewolfd) zadeldak. Ze zijn haaks op de straat georiënteerd. Bijgebouwen zijn er in de loop van de tijd aan de zij- en achterkant bijgebouwd. Gevels kennen een verticale geleding en gestileerde indelingen. De oorspronkelijkheid is goed bewaard gebleven. Detailleringen, materialen en kleuren ademen nog een historische sfeer.

Voorts bevinden zich in het deelgebied naoorlogse boerderijen. Kenmerkend is dat woon- en bedrijfsgedeelten vaak los van elkaar zijn gebouwd. De bouwwerken zijn eenvoudiger vormgegeven en zijn dichter op de straat geplaatst. Er staan relatief veel bijgebouwen op de kavel.

Andere bebouwing bestaat uit kleinschalige bebouwing behorende bij recreatieve voorzieningen als een drafbaan, sportcomplex en volkstuinen en uit enkele woningen. Deze bouwwerken verschillen in architectuur, detaillering en kleur- en materiaalgebruik. De bebouwing is kleinschalig en is opgebouwd uit een bouwlaag met kap.

Ontwikkelingen en beleid

De kwaliteit van de bebouwing ligt in de historische en architectonische waarden van de landgoederen Wulperhorst en Blikkenburg en de oude, karakteristieke boerderijen. Dit is zeer waardevol.

Met name aan de oostzijde van het deelgebied ligt een aantal bouwwerken met hoge cultuurhistorische waarden. Tevens is het halfopen landschap zeer waardevol met zijn ligging tussen de Heuvelrug en Kromme Rijn en de beplantingen van (voormalige) landgoederen.

Stedelijke druk mag qua schaal en intensiteit het landschap niet aantasten. Verstedelijking in de buurt dient ten opzichte van het Kromme-Rijngebied door dichte beplanting te worden begrensd en afgeschermd.

Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet en Monumentenverordening kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van het afwisselend en kleinschalig open landschap te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken.

Aanvullende criteria zijn opgesteld voor bebouwing langs de Koelaan.

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur

Dit deelgebied omvat het centrum van Zeist, dat hoofdzakelijk bestaat uit een regionaal winkelgebied met een stedelijk karakter. Globaal valt de begrenzing samen met de Maurikstraat, Montaubanstraat, Voorheuvel/ Bergweg, Steynlaan, Dalweg en de bebouwing langs de Slotlaan.

Het deelgebied maakte van oudsher deel uit van de Slottuinenaanleg. De Slotlaan is hiervan nog een duidelijk herkenbaar overblijfsel De Antonlaan en de Torenlaan zijn eveneens structuren afkomstig uit deze Slottuinenaanleg. Het gebied heeft zich ontwikkeld toen de winkelfunctie vanaf de jaren twintig van de vorige eeuw verschoof. Lag deze van oudsher in de dorpsstraten, later verplaatste deze zich naar de Slotlaan en breidde zich uit naar omringende straten zoals de Eerste Hogeweg, Voorheuvel en de Steynlaan met name aan de noordwestzijde.

Het winkelcentrum groeide rond 1900 uit tot een weid gespreid carré van winkelstraten. Pas vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw ontwikkelde zich in het kerngebied het grootschalige winkelcentrum van Zeist. Zo is tussen de Eerste Hogeweg en de Weeshuislaan het Koppelgebied gesitueerd, een duidelijk concentratiegebied met parkeergarages. In het nieuwe winkelgebied zijn vele pleinachtige ruimtes met niveau verschillen gecreëerd, uitsluitend toegankelijk voor voetgangers en deels fietsers.

Doordat de panden in de winkelgebieden direct aan de straat zijn gelegen, heeft het gebied een tamelijk stenig karakter. Ruimtes voor de panden zijn bedoeld als voetgangersgebied of als ruimte voor reclames of terrassen. In de oudere straten oogt het profiel in relatie tot de bebouwingshoogte iets ruimer.

De structuur van het deelgebied is momenteel tweeledig. Deels functioneren in het centrum de lange vanouds bekende winkelstraten (bijv. de Torenlaan en de Steynlaan), en in het concentratiegebied is sprake van een moderne winkelstructuur met parkeergarages en warenhuizen (bijv. Markt en Emma- plein).

Hierdoor vertoont het deelgebied een sterk gemengd beeld van bebouwingspatronen. De vanouds bekende winkelstraten kenmerken zich door een authentiek en kleinschalig karakter. De moderne winkelstructuur kenmerkt zich door forse bouwmassa’s die relatief dicht op elkaar staan.

Waardevolle (groene) elementen binnen het plangebied zijn het Walkartpark, de Slotlaan en het Bethaniëplein en de Oude Begraafplaats Bergweg.

Belangrijke kruispunten binnen het deelgebied liggen aan de voet van de Bergweg en de Boulevard.

Bebouwing

Het centrumgebied van Zeist is een relatief zeer dichtbebouwd gebied, waar kleinschalige elementen als winkels en woningen, worden afgewisseld door grote elementen als kantoren, winkelpanden en appartementencomplexen. Concentraties van grootschalige bebouwing zijn te vinden in het gebied tussen de 1e Hogeweg, Voorheuvel, de Jagerlaan en de Slotlaan. Aan oudere straatjes wordt het beeld beheerst door dicht op elkaar staande vrijstaande en/ of rijtjes eengezinswoningen. De bouwwerken staan in het algemeen in een strakke rooilijn.

Stedelijke dichtheden rond het Emmaplein.

Bebouwingsbeeld van de Torenlaan.

Nieuwbouw langs de Slotlaan.

Een oudere winkelstraat: de Steynlaan.

Bebouwing in het nieuwe winkelgebied heeft voor het grootste deel drie of vier bouwlagen. Hogere bebouwing, tot zes bouwlagen, komt voor als accentuering van hoeken. Langs de oudere straten heeft de bebouwing in het algemeen maximaal twee bouwlagen. Enkele uitzonderingen hierop komen voor. Langs de Slotlaan is het beeld vrij divers. Enerzijds staan er historische woningen van een bouwlaag, anderzijds komen nieuwbouwpanden voor van vier bouwlagen.

Vormen van massa’s in het winkelgebied variëren van pand tot pand. Een goed voorbeeld van de vrijere vormen is te vinden aan het Emmaplein, waar gebruik wordt gemaakt van winkelgalerijen en ronde bouwwerken als hoekaccentueringen.

In de woongebieden is sprake van een divers bebouwingsbeeld. Zeer eenvoudig vormgegeven bouwwerken worden afgewisseld met woningen die zijn voorzien van zeer traditionele en herkenbare trapgevels.

De bebouwing in dit deelgebied is gedurende een lange periode tot stand gekomen. Hierdoor is een complete menging en rijke schakering van detaillering, kleur- en materiaalgebruik ontstaan. Historische panden staan naast recente invullingen en bouwwerken met een rijke detaillering staan naast naoorlogse sober uitgevoerde bouwblokken.

Voorbeelden van een afwijkende parcellering, beide aan de Slotlaan.

De waarde van dit deelgebied ligt in de concentratie van centrumfuncties, de aanwezigheid van het historische Walkartpark en de historische structuur. De nabijheid van het Slot heeft tevens grote invloed op de beleving van het gebied. Deze waarden staan echter onder druk, omdat het centrum van Zeist een gebied is met een grote dynamiek. De veel voorkomende functies (winkels, horeca, wonen en verkeer) brengen een schaalvergroting met zich mee die zich moeilijk laat combineren met de oorspronkelijke structuur en parcellering.

In de omgeving vinden relatief veel ontwikkelingen plaats, passend bij een centrum. Er is relatief veel nieuwbouw gebouwd langs en in de buurt van de Slotlaan.

Ontwikkelingen zijn gericht op versterking van de regionale functie van het winkelapparaat, de bereikbaarheid en het leggen van relaties met het nabijgelegen Slot. Vanwege de grote diversiteit, de historische structuur en de hoge dynamiek is een aanpak op maat van groot belang waarbij handhaving en versterking van historisch waardevolle elementen, structuren en karakteristieken het uitgangspunt is.

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Bebouwing

De ruim opgezette villawijken Lyceumkwartier, Wilhelminapark en een gedeelte van Valckenbosch liggen voornamelijk ten noordoosten van het centrum van Zeist. Deze wijken bestaan grotendeels uit forse vrijstaande villa’s die langs duidelijk aangelegde structuren staan. Het Lyceumkwartier bestaat uit lange rechte, en bosrijke lanen die samenlopen met de vroegere Slot-aanleg. De bebouwing in Wilhelminapark en het Valckenbosch is tevens vrijstaand maar staat langs gebogen lanen. Het Wilhelminapark is aangewezen als Rijks beschermd dorpsgezicht.

Het ruimtebeeld wordt bepaald door een open bebouwing met veel vrijstaande villa’s en een royale laanbeplanting. De grens van de bebouwing met het Zeisterbos vertoont het beeld van een zekere onbedoelde toevalligheid. Sporadisch komen verspreid in het gebied half vrijstaande woningen, rijtjeswoningen en meergezinswoningen voor.

Typerende villa aan de Socrateslaan

Forse villa’s aan het Wilhelminapark.

De hoofdfunctie van het deelgebied is wonen. Daarnaast zijn er tal van ondersteunende voorzieningen zoals scholen, kerken, winkels en een ziekenhuis.

De bebouwing staan op ruime kavels, vaak op geruime afstand van de hoofdroute. De villa’s hebben één of twee bouwlagen en zijn voorzien van royale kappen. Er komen vele soorten (samengestelde kapvormen voor. In het algemeen geldt dat in Wilhelminapark forsere massa’s staan.

Een verschil met de andere villabuurten in Zeist is dat de woningen, als gevolg van de particuliere bouw, een sterk individuele uitstraling hebben. Kleur- en materiaalgebruik en mate van detaillering verschilt per woning. De woningen in het Wilhelminapark zijn in het algemeen voorzien van een rijkere detaillering en ornamenten. Het Wilhelminapark is Rijks beschermd dorpsgezicht.

Nieuwbouwwoningen langs de Verlengde Slotlaan en tussen de Boulevard en de Verlengde Slotlaan sluiten goed aan bij het karakter van Lyceumkwartier.

Ontwikkelingen en beleid

De ruim opgezette villawijken van Zeist zijn erg waardevol vanwege hun opzet binnen rechte en gebogen structuren. Samen met de royale laanbeplantingen en privé-groen geven deze de buurten een groen en rustig karakter. De plaatsing op ruime kavels is tevens waardevol. Ontwikkelingen vinden plaats in het Lyceumkwartier in de vorm van nieuwbouw tussen de Verlengde Slotlaan en de Boulevard. Voor deze nieuwbouwlocatie is het beeldkwaliteitsplan ‘Lyceumkwartier’ opgesteld. De in dit beeldkwaliteitsplan genoemde voor welstand relevante criteria zijn overgenomen.

Het accent van de welstandstoets ligt op het verbeteren van de beeldkwaliteit. Voor bebouwing langs de Boulevard, Verlengde Slotlaan, 2e Hogeweg, Laan van Beek en Royen, Jagersingel, Lindenlaan, Oude Woudenbergse Zandweg, Krakelingweg gelden, vanwege het gezichtsbepalende karakter, aanvullende welstandscriteria.

Bouwplannen die vallen binnen het Rijks beschermd dorpsgezicht Wilhelminapark zullen eveneens aan de Monumentencommissie worden voorgelegd voor advies.

Stedenbouwkundig plan Lyceumkwartier

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Bebouwing

Dit deel van het deelgebied vertoont een sterk gevarieerd patroon van bebouwingspatronen. Hier zien we dicht op elkaar het centrum-wonen (Bloemenbuurt, Lommerlust, Nooitgedacht/ Herenlaan) en de tuindorpen (Valckenbosch-Zuid, Patijnpark en Dichtersbuurt). Het centrum-wonen bestaat uit buurten met rechtlijnige structuren en de tuindorpbuurten bestaan uit waaiervormig ontworpen patronen van gebogen lanen.

De bebouwing direct om het winkelcentrum kenmerkt zich door smalle straten waarlangs vooral arbeiderswoningen dicht op elkaar staan. In sommige straten vormen de woningen gesloten rijen. Rooilijnen zijn in het algemeen strak en de ritmiek in de straat vertoont samenhang. De woningen staan soms dicht op de straat waarbij geen ruimte is voor voortuinen. De woningen hebben één of twee bouwlagen en zijn in de meeste gevallen voorzien van een kap. Platte daken komen echter ook voor. Per straat vertonen de woningen grote overeenkomsten in gevelgeledingen, gevelindelingen en massaopbouw. In de loop der tijd hebben individueel schilderwerk en het aanbrengen van rolluiken, zonweringen e.d. gezorgd voor een, overigens weinig verstorende, gevarieerdheid. Opvallend zijn de gestileerde gevels en af en toe rijke detailleringen. De materialen zijn veelal baksteen en dakpannen. De eenheid per straat is belangrijk.

Waardevolle sociale woningbouw aan de Minckelerslaan.

Typisch beeld middenstandsvilla’s aan Oude Arnhemseweg.

De tuindorpbuurten Patijnpark, Dichtersbuurt en Valckenbosch-Zuid zijn laagbouwstructuren met een beeld van laanbeplanting, veel twee-onder-één-kapwoningen en enkele vrijstaande huizen rond de voor die tijd kenmerkende plantsoenen, zoals het Jacob van Lennepplein. Enkele straten worden nog gekenmerkt door typisch tuindorp-bebouwing, zoals langs de Tollenstraat en de Minckelerslaan. Deze hebben één bouwlaag en zijn voorzien van haaks op de straat staande simpel uitgevoerde kappen. Andere bebouwing is te typeren als typische half vrijstaande middenstandsvilla’s die per buurt projectmatig zijn ontwikkeld. Deze hebben meestal twee bouwlagen en zijn voorzien van forse, samengestelde kappen. Massa’s nemen samengestelde vormen aan door in het ontwerp van de woning meegenomen aan- en uitbouwen zoals erkers, balkons en loggia’s. Dakkapellen zijn vaak individueel en op ingetogen wijze aangebracht. Gevelgeledingen zijn traditioneel en evenwichtig. Per straat is de mate van detaillering, kleur- en materiaalgebruik goed op elkaar afgestemd.

Ontwikkelingen en beleid

De villawijken en de woonbuurten nabij het stadscentrum zijn aantrekkelijke vooroorlogse laagbouwbuurten. Grootschalige ontwikkelingen doen zich in deze gebieden niet voor. Vooral de stedenbouwkundige opzet van de villawijken is waardevol.

Voor bebouwing aan de 2e Hogeweg, Laan van Beek en Royen, Oude Arnhemseweg, Schaerweijdelaan, Bergweg/ Panweg worden aanvullende criteria toegepast.

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Bebouwing

Naoorlogse nieuwbouwcomplexen bestaan uit projectmatig gebouwde woningen die op verschillende locaties aan de bestaande structuren zijn toegevoegd. Het gaat hierbij om de woningen aan (of in de omgeving van) de Schapendrift, Guido Gezellelaan, Doudart de la Greehof, Jan Meerdinkplein, Melis Stokestraat, Willem Pijperlaan en de Nelson Mandelalaan. Qua bebouwingsbeeld vertonen ze relatief grote verschillen met de bebouwing rondom. De afzonderlijke buurten kenmerken zich namelijk door een eenduidige stedebouwkundige opzet door grote overeenkomsten in vormen en kleur- en materiaalgebruik.

Naoorlogse inbreiding aan de Melis Stokestraat.

Recente nieuwbouwwoningen aan de Gandhilaan.

Zo zijn de rijtjeswoningen langs en rondom de Melis Stokestraat opgetrokken uit rode baksteen en zijn daken bedekt met oranje dakpannen. Aan de Schapendrift zijn woningen opgetrokken uit rode en bruine bakstenen en zijn de daken bedekt met antracietkleurige dakpannen. Zo heeft elke buurt zijn eigen karakter.

Ontwikkelingen zijn in deze buurten op de korte termijn niet te verwachten. Aangezien de meeste woningen corporatiebezit zijn, zullen aanpassing en wijzigingen aan de bouwwerken vooral projectmatig gebeuren. Het welstandsbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande karakteristiek.

Aanvullende criteria gelden voor bebouwing langs de Oude Arnhemseweg en de Schaerweijdelaan.

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur

De grotendeels vooroorlogse woonwijken Kersbergen en Griffensteijn liggen ten westen van Zeist op het grondgebied van de voormalige buitenplaats Kersbergen. In het westen wordt het gebied begrensd door de wijken Couwenhoven en Nijenheim, in het oosten door de Utrechtseweg en aan de zuidkant door het complex van Slot Zeist. De villawijk Kersbergen is ontwikkeld vanaf 1928. De economische malaise veroorzaakte een stilleggen van de verdere bouw. Pas na 1933 werd de sprong over de Grift gemaakt met het aanleggen van Park Griffensteijn. De Van Renesselaan zorgde voor de ontsluiting. De grenzen van het vooroorlogse Griffensteijn werden bepaald door de Godfried van Seijstlaan, Ridderschapslaan en de Waterigeweg. De bebouwing bestaat voornamelijk uit middenstandsvilla’s. Na de oorlog is Griffensteijn in 1952 voltooid met goedkope woningblokken en duplexwoningen aan de Cornelis Schellingerlaan, Jacoba van Beierenlaan, de Ridderschapslaan en de Laan van Henegouwen. Ook Kersbergen is na de oorlog voltooid met o.a. duplex- en etagewoningen aan de Griffensteijnselaan. Het naoorlogse gebied kent een hogere bebouwingsdichtheid dan de vooroorlogse villabebouwing.

De belangrijkste ontsluitingsroutes in het deelgebied zijn de Waterigeweg, Griffensteijnselaan en de Van Renesselaan. Laatstgenoemde route is een belangrijke verbinding in Zeist-West. De Waterigeweg zorgt voor de verbinding van Zeist met Bunnik en de Van Renesselaan verbindt Kersbergen en Griffensteijn met de Utrechtseweg. Opvallend is het ruime profiel van de straten. Een andere structuurbepalende lijn is de Grift, een waterloop die vanaf de Heuvelrug stroomt.

Binnen het deelgebied zijn tevens enkele belangrijke ensembles aanwezig die van grote betekenis zijn voor de stedenbouwkundige structuur en de identiteit. In Kersbergen ligt midden in de wijk het Kersbergenplein. Dit bestaat uit een waterpartij dat door een groenzone wordt omsloten. Rond dit ensemble staan villa’s. Deze waterpartij is via een afwateringskanaaltje verbonden met de eerder genoemde Grift. De aanwezigheid van water geeft de buurt een aantrekkelijk karakter. In Griffensteijn is tevens een plantsoen met daaromheen middenstandsvilla’s.

Gecombineerd met het vele privé-groen en openbare beplantingen langs de brede straten, maakt dit het deelgebied tot een groene en aantrekkelijke wijk. Deze ensembles vormen met de bebouwing waardevolle objecten binnen Zeist.

Bebouwing

Binnen het deelgebied verschilt de architectuur van de vooroorlogse bouw en de naoorlogse bouw. In zowel Kersbergen als in Griffensteijn komen typische vooroorlogse jaren-30 woningen in een eenvoudige uitvoering voor. Deze zijn uitgevoerd in twee-onder-één-kapwoningen en woningen die geclusterd zijn in blokken van zeven tot elf woningen. Grote vrijstaande villa’s komen in beperkte mate voor.

AFBEELDING

Villabebouwing aan de Renesselaan. Het ruime profiel is goed waar te nemen.

Villabebouwing aan de Renesselaan. Het ruime profiel is goed waar te nemen.

Waterpartij in het Kersbergenplein.

Middenstandsvilla’s aan het Griffensteijnseplein.

Skeletbouw van staal, beton en glas langs de C. Schellingerlaan.

De geclusterde woningen staan bijvoorbeeld langs het Griffensteijnseplein. Op de kop van de blokken zijn de woningen iets hoger en is de nok haaks op de straat georiënteerd. De bebouwing is complexgewijs ontworpen, wat zich uit in de samenhang in architectuur, waardoor de panden zichtbaar deel uit maken van een ensemble op het schaalniveau van het bouwblok. Vrijstaande en twee-onder- één-kap villa’s kennen vrijere vormen.

De stijl van de rijtjes-, duplex- en etagewoningen is te typeren als sterk functioneel. Een typisch en waardevol voorbeeld van deze bouw (skeletbouw van staal, beton en glas) vormen de complexen aan de Ridderschapslaan, de J. van Beierenlaan en de C. Schellingerlaan.

Het orthogonale stratenpatroon en de projectmatige ontwikkeling van de bouwblokken zorgen ervoor dat het stedebouwkundig beeld overzichtelijk is. Woningen zijn per straat gelijk op de kavels geplaatst. Er zijn relatief ruime voortuinen met veel privé-groen. De hoofdgevels zijn op de straat en/of op de openbare ruimte gericht. De parcellering is per straat nauwkeurig op elkaar afgestemd.

De bebouwing is voor het grootste deel uitgevoerd in twee bouwlagen met (soms forse en samengestelde) kap. Aan de Griffensteijnselaan hebben de etagewoningen drie bouwlagen met kap. Kappen bestaan uit evenwijdig aan de straat lopende zadeldaken. Uitzondering hierop vormen sommige woningblokken met een plat dak en enkele vrijstaande woningen.

Erkers, dakkapellen en afdaken komen in grote mate voor, vooral bij de vooroorlogse middenstandsvilla’s en vrijstaande bebouwing. Deze zijn veelal gelijktijdig met de woningen gebouwd. Opvallend hierbij is het gestileerde karakter in overeenstemming met het hoofdgebouw. Er is ruim aandacht besteed aan de overeenkomst met de woning en de woningen in de straat.

Massa’s zijn opgebouwd uit eenvoudige, rechte vormen. Villa’s bestaan uit meervoudig samengestelde massa’s en hebben een gestileerde gevelindeling waarbij rechte ramen worden afgewisseld met ronde openingen. De massaopbouw is per straat in grote samenhang. Bouwhoogten en breedtes van massa’s zijn goed op elkaar afgestemd.

De oorspronkelijkheid van de bebouwing is goed bewaard gebleven, weinig bouwwerken hebben in de loop der tijd een andere uitstraling gekregen. De bouwwerken zijn duidelijk herkenbaar. De mate van detaillering is bij de vooroorlogse bebouwing groter dan bij de naoorlogse rijtjes-, duplex-, en etagewoningen. Kenmerkende detailleringen aan de villa’s bestaan uit opvallende witte goten, klossen aan de overstekken en (sier)metselwerk. Detailleringen zijn in mindere mate aan de naoorlogse woningen aangebracht.

Toegepaste materialen bestaan uit baksteen en dakpannen. Als afwerkingsmateriaal wordt voornamelijk hout gebruikt. Een uitzondering hierop vormen de skeletbouwwoningen aan de C. Schellingerlaan, Jacoba van Beierenlaan en de Ridderschapslaan. Hiervoor is beton en staal gebruikt.

Voor het grote deel zijn de gevels opgetrokken in donkerrode/ roodbruine baksteen en zijn de daken bedekt met antracietkleurige pannen. In het deelgebied komen uitzonderingen voor. Zo staan er langs de

C. Schellingerlaan rijtjeswoningen in wit pleisterwerk met rode daken. Opvallend aan het deelgebied is de grote overeenkomst in kleur- en materiaalgebruik per woningblok.

Ontwikkelingen en beleid

De woongebieden Kersbergen en Griffensteijn zijn erg aantrekkelijk vanwege de ruime stedenbouwkundige opzet en het groene karakter van de wijk door laanbeplantingen en het vele privé- groen. Typerend voor de sfeer in het deelgebied zijn het Griffensteijnseplein en het Kersbergenplein.

Oude detailleringen, kleuren en materialen zijn gehandhaafd. De sterke overeenkomsten en gaafheid per woningblok is tevens waardevol. Het welstandstoezicht richt zich op behoud van de bestaande kwaliteiten. Voor bebouwing aan het Griffensteijnseplein gelden aanvullende criteria vanwege de sterke eenheid. Voor bebouwing liggend aan de Waterigeweg gelden eveneens aanvullende criteria.

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur

Deelgebied Zeist West bestaat uit het grote naoorlogse woongebied tussen de bebouwing aan de Utrechtseweg en het Kromme-Rijngebied en Hakswetering. Het beslaat de wijken Couwenhoven, Brugakker, De Clomp, Nijenheim, Vogelwijk en Crosestein. Deze woonwijken zijn allen vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw ontwikkeld naar aanleiding van de hoge woningnood. Nijenheim is de eerste wijk die ontwikkeld werd en Crosestein is de meest recente uitbreidingswijk. In tien jaar tijd zijn hier zo’n 4000 woningen gebouwd. Binnen het gebied ligt tevens een opleidingscentrum aan de Noordweg, de gemeentewerf en brandweer aan de van Renesselaan en een winkelcentrum met vele andere voorzieningen in de wijk De Clomp. Op verschillende plaatsen zijn recente kleinschalige nieuwbouwcomplexen gebouwd, zoals aan de Schipsloot. Bestaande, vooroorlogse linten zijn grotendeels bewaard gebleven.

Het deelgebied wordt gekenmerkt door een orthogonale opzet langs de wijkverzamelwegen Kromme- Rijnlaan, Weteringlaan, Griftlaan, Waterigeweg en de Griffensteijnselaan. De typische naoorlogse bebouwing staat in stroken en blokken haaks, dan wel nauwkeurig maar speels gegroepeerd binnen een kronkelige structuur van buurtwegen. De wijken zijn te typeren als woonerven.

Rooilijnen zijn per blok gelijk of verspringen groepsmatig. Op deze manier ontstaan pleinvormige ruimtes die gebruikt worden als parkeervoorziening. De woonblokken bestaan uit rijtjeswoningen, drive-in woningen, middelhoogbouw en hoogbouw. In een gedeelte van de wijk Brugakker staat gestapelde laagbouw met parkeerruimte onder de massa.

De stedenbouwkundige structuur wordt mede bepaald door enkele groen- en waterstructuren langs de Griftlaan, Griffensteijnselaan en de Koppelweg ten noorden van winkelcentrum De Clomp. Langs de westrand van de wijken Couwenhoven en Brugakker loopt tevens een waterstructuur, gecombineerd met groen. Dit groen heeft mede een afschermende functie naar het open buitengebied. De waterstructuren in het deelgebied dienen oorspronkelijk voor de afwatering van de vijvers van buitenplaatsen.

Binnen het deelgebied is een aantal gebieden dat in structuur en/ of functie afwijkt van de beeldbepalende woongebieden.

Ten behoeve van de welstandstoets worden daarom de volgende deelgebieden onderscheiden: 7.8.1: Vogelwijk, Crosestein, Nijenheim, Brugakker, De Clomp en Couwenhoven;

7.8.2: Lintbebouwing Kroostweg (en Kroostweg-Noord), Noordweg en de Koppelweg.

Ligging deelgebied in gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Bebouwing

Het deelgebied Bedrijventerrein Zeist-West is een kleinschalig bedrijventerrein dat tegen de westelijke gemeentegrens ligt, te midden van de uitbreidingswijken Brugakker en Vogelwijk. Het terrein biedt plaats aan lichte bedrijvigheid zoals een garagebedrijf, drukkerij en aannemersbedrijf. De meeste ruimte wordt in beslag genomen door het rioolwaterzuiveringbedrijf. Het terrein heeft het karakter van een restgebied.

De eerste bebouwing op dit terrein werd gebouwd in de jaren zestig, in aansluiting op de bouw van woningen in Zeist-West. In de loop der tijd is het terrein gestaag gegroeid. De Kwikstaartlaan vormt de centrale route door het terrein. Via de Pijlstaartlaan takt deze aan op de Kromme-Rijnlaan. De Kromme- Rijnlaan is een belangrijke doorgaande route. Het terrein heeft een functionele ruimtelijke opzet. De bedrijven zijn gevestigd langs de straat waarbij relatief veel ruimte is gereserveerd voor parkeren.

De bebouwing heeft maximaal twee bouwlagen. Aan- en uitbouwen komen her en der voor. De bouwwerken zijn voorzien van een plat dak en de massa’s kennen eenvoudige, rechte vormen. Enige uitzondering hierop vormen de garagebedrijven aan de Kromme-Rijnlaan. De massaopbouw is in samenhang.

Bedrijfsverzamelgebouw aan de Scholeksterweg.

Bedrijvigheid aan de Pijlstaartlaan.

Bedrijven rond openbaar groen. Hier aan de Aalscholverlaan.

Gesloten wanden langs de Leeuweriklaan.

Het kleurgebruik verschilt per bedrijf, er is geen sprake van afstemming. De panden zijn in veel gevallen opgebouwd uit staal(plaat), steen en golfplaten.

Ontwikkelingen en beleid

Bedrijventerrein Zeist-West is een ouder, kleinschalig bedrijventerrein met eenvoudig vormgegeven gebouwen. De beeldkwaliteit wordt bepaald door de relatief grote bouwmassa’s die op het terrein staan. De architectonische karakteristieken zijn weinig bijzonder. Voor bebouwing langs de Kromme-Rijnlaan gelden, vanwege het openbare karakter, aanvullende welstandscriteria.

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur

Deelgebied Hoge Dennen ligt aan de oostkant van de gemeente Zeist, gescheiden van de bebouwde kom door het Zeisterbos. Dit bos vormt de west- en de noordgrens en de andere grenzen worden gevormd door de etagebouw van Kerckebosch in het oosten en de Arnhemse Bovenweg in het zuiden. Deze uitbreidingswijk van Zeist kon worden aangelegd na verkaveling van een deel van het Zeisterbos. Vanaf eind jaren twintig van de vorige eeuw is men met de bouw van een nieuwe villawijk begonnen. Men is begonnen aan de oostkant, in de omgeving van de Oranje Nassaulaan. In de loop van de jaren dertig werd er uitgebreid aan de zuidoostzijde van de Oranje Nassaulaan. Dit gedeelte van het deelgebied staat nu bekend onder de naam Kerckebosch. Het Villapark De Hoge Dennen werd vanaf 1931 aangelegd, op de plaats van de voormalige overplaats van Molenbosch. De laatste uitbreiding van Hoge Dennen vond pas na de oorlog plaats na verkaveling van de buitenplaats Pavia.

De meeste ruimte in het deelgebied wordt ingenomen door woonbebouwing, bestaande uit dubbele middenstandsvilla’s, vrijstaande villa’s en aaneengesloten bebouwing aan de Louise de Colignyplein.

Enkele grotere bouwwerken en bedrijfsbebouwing staan in de buurt van de Oranje Nassaulaan en Julianalaan. Langs de Graaf Janlaan neemt richting het winkelcentrum de bebouwingsdichtheid iets toe. De vrijstaande- en twee-onder-één-kapwoningen staan hier dichter op elkaar.

De bebouwing staat langs een orthogonaal wegenpatroon waarbij de Oranje Nassaulaan de centrale route is. De brede woonstraten liggen voornamelijk evenwijdig aan elkaar in oost-westelijke richting. Haaks zijn enkele dwarsstraten aangelegd. In de buurt zijn aantrekkelijke pleinen gesitueerd als afsluiting of onderbreking van bepaalde routes; het Louise de Colignyplein, het Julianaplein en het Oranje Nassauplein. Het laatste plein is voorzien van twee waterpartijen.

Binnen het deelgebied zijn de rijk aanwezige groene ruimten van grote betekenis voor de stedenbouwkundige structuur en de identiteit. Het ruime straatprofiel en de relatief grote ruimten tussen de bebouwing versterken het extensieve karakter. De ligging te midden van bosgebied en de verbindingen ermee zijn tevens waardevol. Binnen het deelgebied zijn diverse groene ruimten tussen de

woonstroken en laanbeplantingen die duidelijk aan het bosgebied herinneren. Het Louise de Colignyplein en het Oranje Nassauplein met de omliggende bebouwing zijn waardevolle elementen.

Bebouwing

Binnen het deelgebied komen architectuurstijlen in grote mate overeen. Grote delen van de bebouwing bestaat uit twee-onder-één-kapwoningen. In Pavia staan vrijstaande villa’s en langs het Louise de Colignyplein staan drie woningblokken. Woningen aan de Prinses Beatrixlaan hebben een vrije stijl, terwijl de andere woningen een typische jaren dertig stijl hebben. Deze zijn ook vaak complexgewijs ontworpen. Dit uit zich in de samenhang in de architectuur, waardoor de panden zichtbaar deel uitmaken van een ensemble op het schaalniveau van het bouwblok.

Langs de hoofdzakelijk rechte wegen staan de bouwblokken op gelijke en ruime afstanden van elkaar opgesteld en begeleiden ze de straten. Ze zijn midden op de kavel geplaatst waarbij de hoofdgevels evenwijdig ten opzichte van de straat staan. Scheidingen tussen openbare en privé-ruimte wordt ingenomen door behoorlijke voortuinen. Hoofdgevels zijn op de publieke ruimten gericht. Dit geheel geeft het deelgebied, samen met het vele openbaar en privé-groen, een parkachtige uitstraling. Deze uitstraling wordt versterkt door de nauwkeurig op elkaar afgestemde en in evenwicht zijnde bouwhoogtes en -breedtes.

De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen met schilddak of zadeldak. Aan- en uitbouwen komen verspreid door het deelgebied voor. Indien deze voorkomen, dan zijn ze in een zelfde stijl als het hoofdgebouw aangebracht (mogelijk projectmatig). Zo hebben woningen aan het Oranje Nassauplein dakkapellen aan de voorkant. De hoofdmassa kent een enkelvoudige samenstelling zonder veel toevoegingen. De nokrichtingen lopen per straat gelijk, evenwijdig of haaks ten opzichte van de straat georiënteerd. De hoeken van de woningcomplexen aan het Colignyplein worden afgesloten door een topgevel met een tot aan de begane grond lopend dakschild aan de zijgevels. Een belangrijk kenmerk in de gevelopbouw is dat benedenverdiepingen hoger zijn dan de bovenliggende. Dit geeft de meeste woningen een horizontale geleding. De indeling van ramen en deuren is gestileerd en geordend. De massaopbouw vertoont per woonstrook een sterke samenhang.

Vrijstaande villa aan het Julianaplein.

Individuele bouw langs de Regentesselaan.

Twee-onder-één-kap villa’s langs de Graaf Janlaan.

Het brede profiel van de Oranje Nassaulaan.

De detaillering bestaat uit sober metselwerk, kenmerkend voor de jaren dertig. Per eenheid is de detaillering gelijk. Vrijstaande woningen hebben eigen detailleringen welke kunnen bestaan uit houten gevelbekleding, afwijkende raamvormen en klossen op overstekken.

Gevels van de woningen zijn opgetrokken in rode, bruine of bruingele bakstenen of zijn voorzien van wit pleisterwerk. Vooral woningen langs het Oranje Nassauplein hebben wit pleisterwerk en rode daken. Daken hebben donkere of rode pannen. Deze kleuren vormen geen contrast met het bosgebied. Kleuren van afwerkingen zijn in de meeste gevallen wit. Sporadisch komen andere kleuren als groen, donkerblauw en donkerrood voor. Ornamenten aan bouwwerken komen niet voor. Materialen bestaan uit baksteen en gebakken pannen. Kozijnen, dakgoten en andere afwerkingsmaterialen zijn van hout.

Ontwikkelingen en beleid

Het deelgebied Hoge Dennen is inclusief het villagedeelte van Kerckebosch een vooroorlogse uitbreiding in de vorm van een ruim opgezet villapark. Het orthogonale wegenpatroon geeft het gebied een duidelijke structuur. De oorspronkelijke bebouwing en sfeer zijn in veel gevallen intact gebleven. Deze ruime opzet in een bosachtig gebied is waardevol. Ontwikkelingen vinden in dit deelgebied op beperkte schaal plaats. Af en toe wordt een woning vervangen of er vinden verbouwingen plaats. Om de beeldkwaliteit te behouden, zijn aanvullende criteria van toepassing op de bebouwing langs de Arnhemse Bovenweg, Oranje Nassaulaan, Oranje Nassauplein, Julianaplein en het Louise de Colignyplein: daar gelden aanvullende criteria.

Ligging in de gemeente

Hoofdstructuur deelgebied

Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur

De wijk Kerckebosch ligt aan de zuidoostkant van de bebouwde kom van Zeist. Het gebied wordt omgeven door de villawijk Hoge Dennen, het bosgebied, de Prinses Margrietlaan en de Arnhemse Bovenweg. Deze twee routes vormen tezamen met de Prinses Irenelaan de buitenste ontsluitingswegen van de buurt. In Kerckebosch bevinden zich naast de woningen, tevens enkele scholen, kinderopvanglocaties, twee kerken, bedrijven en een winkelcentrum aan Hoog Kanje.

Het gebied vormt een uitbreidingswijk die vanaf 1956 ontwikkeld is om de grote naoorlogse woningnood op te lossen. Binnen de toenmalige stedenbouwkundige vooruitgangsgedachte koos men voor rationele hoogbouw, waarbij het zoveel mogelijk sparen van het bestaande groen als belangrijk argument en uitgangspunt werd gehanteerd. Hierdoor heeft de wijk het karakter van ‘bebouwing in het bos’. Het is ontworpen volgens de functionalistische stedenbouw, die een scheiding aanbracht tussen wonen, werken, recreëren en verkeer. In Kerckebosch is dit ook goed te zien aan de lange woonstroken, het relatief vele openbaar groen en rechte ontsluitingswegen. De bebouwing bestaat uit sociale woningbouw. In deze orthogonaal opgezette wijk zijn de rooilijnen strak verspringend en liggen ze evenwijdig aan de straat.

Bebouwing

In de stedenbouwkundige structuur is goed zichtbaar dat het om een zorgvuldig ontworpen stadsuitbreiding gaat met een rechthoekig stratenpatroon. Langs de straten zijn de woonstroken gelegd. In de buurt van voorzieningen (het winkelcentrum) worden de straten iets bochtiger. Ook hier zijn echter sommige bouwblokken evenwijdig langs de ontsluiting gelegd.

De typische grootschalige flats in het bos langs de Prinses Margrietlaan.

Aan de Anna Paulownalaan staan grootschalige flat van een latere datum.

Flatgebouw ‘Kerckebosch’ uit 1956.

Etagewoningen langs de Sophialaan, in de buurt van het winkelcentrum.

Langs de lange randweg, de Prinses Margrietlaan, staan blokken van tweehonderd meter bestaande uit vijf woonlagen. Tussen deze bouwblokken staan kleine blokken van ongeveer honderd meter en drie woonlagen. Deze staan verder van de Prinses Margrietlaan af. Aan de Prinses Irenelaan, Sophialaan en de Graaf Adolflaan staat tevens randbebouwing van drie en vijf woonlagen. Langs de Anna Paulownalaan staat een woongebouw van tweehonderd meter lengte met tien woonlagen. Langs de oude bosweg van Zeist naar Austerlitz (nu: Hoog Kanje) staan de voorzieningen geconcentreerd. Aan de Graaf Lodewijklaan staan scholen in het bos. Aan- en uitbouwen komen niet voor. De bergingen zijn gebundeld in vrijstaande gebouwen van anderhalve bouwlaag. De massa’s bestaan uit enkelvoudige en afgekante vormen, een typisch kenmerk van de moderne stedenbouw van die tijd. De geleding wordt in sterke mate bepaald door de grote glasoppervlakten en loggia’s De massaopbouw hangt nauw met elkaar samen door de ritmische afwisselingen in woonlagen. De gevelwanden zijn vlak.

De bebouwing in de wijk vertoont op het vlak van detaillering, kleur- en materiaalgebruik onderling grote overeenkomsten. Er is in veel gevallen gekozen voor betonskeletbouw waarbij de voorgevels geheel uit glasvlakken bestaan, onderbroken door loggia’s. De ondoorzichtige delen van deze glasvlakken zijn voorzien van donkere isolatieplaten, waardoor de voorgevel een patroon van identieke vierkante eenheden laat zien, zonder een nadrukkelijke verticale of horizontale gerichtheid. Donkere kleuren zoals (donker)bruin zijn echter ook toegepast.

Ontwikkelingen en beleid

Kerckebosch is een stedelijke uitbreiding waarvan de oorspronkelijke structuur nu nog ongewijzigd is. Ook de bebouwing heeft nauwelijks veranderingen ondergaan met uitzondering van projectmatige renovatiewerkzaamheden. De kwaliteiten in dit gebied liggen in de heldere stedenbouwkundige structuur, de ritmiek van de bebouwing, de eenheid in verschijningsvormen, de grote open ruimten en het karakter van ‘grootschalige bebouwing in het bos’. Er zal in Kerckebosch een omvangrijke herstructurering plaatsvinden. De stedebouwkundige structuur zal hierdoor veranderen. De gemeenteraad heeft op 22 mei 2007 het Scheggenmodel vastgesteld als uitgangspunt voor de verdere uitwerking van deze herontwikkeling. Daarmee komt er een andere ruimtelijke invulling.

Voor het overige zijn de aanwezige ruimtelijke en architectonische karakteristieken van een te handhaven kwaliteit. Handhaven, herstellen en versterken van deze kwaliteiten zijn de uitgangspunten voor de welstandsbeoordeling. Van belang hierbij is dat de continuïteit behouden moet blijven. Voor bebouwing aan de Arnhemse Bovenweg gelden aanvullende criteria.