Grondnota 2007 + bijlagen

Om een volledig beeld te krijgen van onze eigendommen zijn alle gemeentelijke gronden geïnventariseerd en ingebracht in onze database "Gronden". Met behulp van deze database ontstaat op ieder moment een actueel en een goed ontsluitbaar inzicht in de soorten gronden, de ligging ervan, en de mogelijke inzet van de gronden voor het realiseren van onze beleidsdoelstellingen. Tevens kan de database worden gebruikt om inzicht te verstrekken in (eigendom)mutaties. Gestart is met het in beeld brengen van de onbebouwde gronden. Op termijn zal de database ook volledig gevuld worden met de zogenaamde ondergronden: gronden onder gemeentelijke gebouwen, wegen, sportvelden, etc.Om te komen tot deze Grondnota is eerst een soort omgevingsanalyse uitgevoerd: wat zijn de wettelijke kaders, wat zijn de kansen en bedreigingen, tot welke doelstellingen leidt dit, en hoe en op welke termijn kunnen we deze realiseren?

Sub-paragraaf 1.2.1 Kansen

Wet ruimtelijke ordeningDe Nieuwe Wet ruimtelijke ordening, de datum van inwerkingtreding staat nog niet vast, kenmerkt zich door het afschaffen van preventief toezicht op ruimtelijke beslissingen door Gedeputeerde Staten. Zo zal voortaan het vastgestelde bestemmingsplan niet meer goedgekeurd behoeven te worden door Gedeputeerde Staten. Ook de procedure van artikel 19 wordt vervangen door het instrument van een projectbesluit. Een dergelijk besluit behoeft geen voorafgaande verklaring van geen bezwaar. Dat betekent dat de gemeente meer verantwoordelijk wordt voor een goed ruimtelijk beleid. De nieuwe wet biedt een aantal mogelijkheden om een gemeente die niet handelt in overeenstemming met het nationale en provinciale ruimtelijk beleid tot de orde te roepen. Daarnaast is een aantal instrumenten in de wet opgenomen die de minister en de provincie op voorhand meer mogelijkheden bieden om zelf ruimtelijke beslissingen te nemen. Voorbeelden daarvan zijn de nationale en provinciale structuurvisie en de mogelijkheid voor Rijk en Provincie om zelf een bestemmingsplan of een projectbesluit te nemen. Het accent wordt daarmee verlegd van een goedkeuring bij elk besluit naar het stellen van kaders vooraf en het zo nodig zelf ingrijpen door Rijk en Provincie. De verwachting is dat de wet meer beleidsvrijheid en meer mogelijkheden biedt voor gemeenten maar dat de belangrijkste hoofdlijnen van beleid door middel van rechtstreeks ingrijpen door Rijk en Provincie zelf nog steviger worden neergezet en gemeenten daarom op dergelijke hoofdlijnen voortaan geen rol meer zullen spelen. Het voeren van een goed overleg met Rijk en Provincie blijft daarom noodzakelijk om dergelijke hoofdlijnen van beleid te beïnvloeden en mede vorm te geven. De beleidsvrijheid die voor gemeenten overblijft, moet met de nodige ter beschikking staande instrumenten worden opgepakt om de gemeentelijke ruimtelijke doelstellingen te kunnen uitvoeren.De wet geeft verder aan dat bestemmingsplannen eenmaal in de 10 jaar moeten worden herzien. De sanctie op niet nakoming van de actualiseringplicht, is een financiële: dan mag bij de verlening van een bouwvergunning geen leges meer worden geheven. Zo worden gemeenten gedwongen hun bestemmingsplannen actueel te houden.GrondexploitatiewetOnderdeel van de Nieuwe Wet ruimtelijke ordening wordt de Grondexploitatiewet. Deze wet biedt gemeenten meer mogelijkheden om kosten die met het exploiteren van gronden zijn gemoeid, te verhalen op de exploitant. Door invoering van deze wet worden ruimtelijk- en grondbeleid beter op elkaar afgestemd. Het bestemmingsplan dient te worden voorzien van een kostenverhaalbesluit. Op basis van dit besluit kunnen alle kosten die zijn opgesomd in een limitatieve lijst, vastgesteld bij Algemene Maatregel van Bestuur, worden verhaald. Gemeenten behoeven door die ruimere mogelijkheden niet meer zo nadrukkelijk als voorheen actief gronden aan te kopen, maar kunnen ook in de situatie van particuliere ontwikkelingen tot kostenverhaal komen. Nadeel is wel dat niet alle kosten kunnen worden verhaald. De kosten die een gemeente in de exploitatieopzet van een exploitatieplan mag opnemen worden limitatief vastgesteld via een kostensoortenlijst die is opgenomen in het ontwerp Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het bij een lokatie mogen verhalen van kosten via het exploitatieplan wordt getoetst aan drie toetsingscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Een laatste check betreft de vraag of de lokatie de kosten kan dragen. Dit is het geval als de grondopbrengsten hoger zijn dan de kosten. Als de opbrengsten lager zijn dan de kosten mag slechts worden verhaald tot aan de opbrengsten. De gemeente zal het plan dan aan moeten passen of zelf moeten bijpassen. Omdat de differentiatie van woningcategorieën in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening mag worden geregeld in de voorschriften van het bestemmingsplan, kunnen ook de exploitatiekosten bij het ontwikkelen van sociale woningbouw worden verhaald op de exploitant.Wet voorkeursrecht gemeentenSinds een aantal jaren is het ook voor de gemeente Haaren mogelijk om de Wet voorkeursrecht gemeenten toe te passen. Dat betekent dat in gebieden waar een wijziging van een geldend bestemmingsplan wordt overwogen, een eigenaar verplicht is om de percelen waarop het gemeentelijke voorkeursrecht is gevestigd, primair aan de gemeente te koop aan te bieden. Gemeenten hebben vervolgens de mogelijkheid om al of niet tot aankoop over te gaan. Indien de gemeente tot aankoop wenst over te gaan en geen overeenstemming wordt bereikt over de prijs, dan voorziet de wet in een procedure waarbij uiteindelijk de rechtbank de prijs bindend vaststelt.ReconstructiewetDe Reconstructiewet en de reconstructieplannen bieden nieuwe mogelijkheden om in het belang van de kwaliteit van het buitengebied, en de daarop van invloed zijnde ontwikkelingen binnen de bebouwde kom, tot inzet van een aantal instrumenten te komen. De gemeente Haaren is gelegen binnen het reconstructieplan"De Meijerij". De Reconstructiewet geeft voor dit plan op hoofdlijnen de verbetering aan van de ruimtelijke structuur op het gebied van landbouw, natuur, bos, landschap, recreatie, water en infrastructuur. In het plan wordt tevens aangegeven op welke wijze het woon-, werk-, en leefklimaat en de economische structuur van het gebied worden versterkt.De Reconstructiewet biedt de mogelijkheden om de doelstellingen van diverse onderdelen van beleid aan elkaar te knopen. De Reconstructiewet kunnen we daarom gebruiken om met de sanering van de varkenshouderijen als directe aanleiding, op een bredere manier dan bij de inzet van puur ruimtelijk beleid mogelijk was, tot herwaardering en versterking van ontwikkelingen binnen onze gemeente komen.DorpsontwikkelingsplannenEen dorpsontwikkelingsplan (Dop) geeft antwoord op de vraag hoe de inwoners hun dorp beoordelen op leefbaarheid en hoe hun dorp zich in de toekomst zou moeten ontwikkelen. Bij de opstelling van dorpsontwikkelingsplannen gaat het niet alleen om de visie op het ruimtelijke beleid van de gemeente. In een dorpsontwikkelingsplan wordt getracht om door middel van een brede benadering van niet alleen ruimtelijke uitgangspunten, maar ook sociaaleconomische potenties van een dorp activiteiten te plannen die leiden tot versterking van het dorp als geheel in de meest brede zin. Vooral het behoud en de versterking van de voorzieningen voor de inwoners zijn een belangrijke aandachtspunt bij het dorpsontwikkelingsplan.Ruimte voor RuimteEen van de mogelijkheden die voortvloeit uit het Streekplan "Brabant in Balans" is de regeling "Ruimte voor Ruimte" . Deze planologische regeling komt in hoofdlijnen er op neer, dat als een agrariër zijn intensieve veehouderij beëindigd, minimaal 1.000 m2 aan stallen sloopt, de milieuvergunning wordt ingetrokken en de fosfaatrechten inlevert, hij in ruil daarvoor een woning mag bouwen op een grote kavel. Aan de regeling zijn strikte voorwaarden verbonden.Om kostendragers te kunnen vinden voor de sanering van de varkenshouderijen in onze provincie, is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte opgericht. Deze maatschappij heeft de sloop van stallen voorgefinancierd die heeft plaatsgevonden op grond van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, eerste en tweede tranche. De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte verdient deze uitgekeerde bedragen terug door het realiseren van Ruimte voor Ruimte woningen. Dit zijn grote woningen op kavels van 1.000 m2. Het fonds wordt gevoed door middel van nieuwe bouwmogelijkheden op relatief grote kavels op plaatsen waar dit normaliter niet kan. De Ruimte voor Ruimte woningen komen niet ten laste van het gemeentelijk woningbouwprogramma.Herontwikkeling van complexenOnze gemeente telt een groot aantal grote complexen zoals Haarendael, Prisma en Sancta Monica. Het zijn complexen die alle als gevolg van vooral het streven naar kleinschaligheid en deconcentratie op de korte termijn zullen worden herontwikkeld. Dat betekent dat een antwoord moet worden gevonden op de vraag hoe de herontwikkeling van dergelijke grote instituten ruimtelijk gezien kan en moet plaatsvinden. De herontwikkeling heeft niet alleen consequenties voor de complexen zelf maar geeft ook mogelijkheden voor ontwikkelingen binnen de bebouwde kommen in onze gemeente of voor uitbreidingslocaties. De aanwezigheid van dergelijke grote complexen en de dynamiek daarin heeft dus een belangrijke invloed op het ruimtelijk- en het grondbeleid in onze gemeente.Toerisme en recreatieOnze gemeente heeft veel potentie voor de ontwikkeling van toerisme en recreatie mede in relatie tot de doelstellingen in het reconstructieplan "De Meijerij". De aanwezige recreatie is toe aan herontwikkeling. Ook kunnen de mogelijkheden van toerisme en recreatie nog verder worden uitgebreid. De gemeente kan daarvoor de condities stellen en actief meewerken samen met recreatieondernemers om tot een betere aanbieding van het toeristisch recreatief product te komen. In voorbereiding is het Toeristisch Recreatief Ontwikkelings Plan (TROP, een planologisch- en sociaaleconomisch plan).Overlegorgaan Nationaal parkDe zonering van ontwikkelingen in en rondom het Nationaal Park Loonse en Drunense Duinen betekent dat ongewenste ontwikkelingen (overlast door "wild" kamperen, versnipperingen van kavels zoals op de Margriet te Helvoirt) die zich momenteel voordoen, ofwel worden beëindigd ofwel worden verplaatst. Hiervoor zal een separaat antwoord moeten worden gevonden. Onze gemeente zal naar de mogelijkheden daarvoor elders een locatie zoeken.Bestuurlijke status waterschappenWaterschappen hebben steeds meer een eigenstandige bevoegdheid en verantwoordelijkheid in het ruimtelijke beleid. Zo moeten de bestemmingsplannen zijn voorzien van een watertoets. Water wordt steeds meer een ordenend element binnen de ruimtelijke ordening. Waterschappen ontwikkelen meer dan voorheen ruimtelijke plannen om aan hun doelstellingen te kunnen voldoen. Door hierop in te spelen ontstaan mogelijkheden van subsidiering en cofinanciering.

Sub-paragraaf 1.2.2 Beperkingen

Naast de kansen zijn er ook externe beperkingen, welke van invloed zijn op onze doelstellingen.NatuurbeschermingswetVanwege de natuurwaarden binnen onze gemeente die onder meer door de Natuurbeschermingswet worden beschermd, worden nieuwe ontwikkelingen in een groot gedeelte van onze gemeente zeer beperkt. Onze gemeente valt voor een groot deel onder de Vogel- en habitatrichtlijn. Dat betekent dat er rekening moet worden gehouden met de Natuurbeschermingswet.Provinciaal StreekplanHet beleid dat door Provinciale Staten is vastgesteld in het Streekplan van 2002 en het op basis daarvan opgestelde uitwerkingsplan is eveneens zeer beperkend voor de mogelijkheden van nieuwe ontwikkelingen. Deze nota's bevatten de kaders waarbinnen nieuwe ontwikkelingen worden toegelaten. Slechts in uitzonderingsgevallen is afwijking daarvan mogelijk door middel van een procedure tot afwijking van het Streekplan.BelangenverenigingenBelangenverenigingen ( winkeliers, sportverenigingen, ouderen, jongeren, etc) hebben de mogelijkheid om via de beroepsmogelijkheden op grond van de Algemene wet bestuursrecht en de Wet op de Ruimtelijke Ordening ontwikkelingen (juridisch) te laten toetsen. Dit leidt tot vertraging van planontwikkeling. Overleg vooraf met deze belangenverenigingen is daarom belangrijk. De doelstellingen van deze verenigingen zijn duidelijk: zij komen op voor een specifiek deelbelang terwijl de gemeente opkomt voor het algemene belang. Het is belangrijk om het specifieke deelbelang een respectvolle plaats te geven binnen het algemene belang.Landschapspark Groene WoudVanwege de status van het landschapspark zijn de mogelijkheden voor ontwikkeling binnen onze gemeente beperkt. Ook voor gebieden die binnen het Landschapspark vallen, is specifiek beleid omschreven waarbij het accent wordt gelegd op natuur en milieu. Nieuwe ontwikkelingen behoren niet of nauwelijks tot de mogelijkheden. Gemeenten welke binnen het Landschapspark vallen zijn onderverdeeld in zogenaamde schillen. Er zijn drie schillen ( 1e schil betreft natuur en landschapseenheden, 2e schil betreft het landelijke gebied en de 3e schil is het stedelijke gebied). Het grootste deel van onze gemeente valt binnen de zogenaamde 2e schil van dit park, het geen betekent dat sprake is van een verlicht beleid.PrijsontwikkelingDe gemiddelde woningprijs is hoog, evenals de waardeontwikkeling van woningen. Dit wordt veroorzaakt door de vele vrijstaande woningen en de prettige leefomgeving in onze gemeente. Bovendien is er relatief weinig sociale woningbouw.

Sub-paragraaf 1.3.1 Sterke punten

Naast een externe analyse wordt een interne analyse weergegeven van mogelijkheden om, al dan niet met onze gronden, doelstellingen te realiseren door rekening te houden met het volgende.Bestaande grondpositiesDe bestaande grondpositie van de gemeente is zeer goed. Op inbreidingslocaties heeft de gemeente veel eigendommen (bij het mogelijk vrijkomen van onder andere de milieustraat, brandweerkazerne, scholen in Haaren; mileustraat, gemeentewerf en brandweerkazerne in Helvoirt). Maar ook in het buitengebied heeft de gemeente veel eigendommen. Onze gemeente kiest voor het voeren van een actief beleid voor onze gronden. Vanwege deze goede grondpositie zijn de mogelijkheden om sturing te geven bij woningbouwontwikkelingen zeer groot.Database grondenAlle gemeentelijke onbebouwde gronden zijn opgenomen in een database. De database is een informatiebron welke betrekking heeft op de huidige en toekomstige bestemming van elk perceel. Naast de kadastrale aanduiding staan per perceel onder andere de oppervlakte, boekwaarde (indien bekend), verwachte verkoopwaarde en exploitatiewaarde vermeld. Ook informatie met betrekking tot pacht- of huurprijzen, beëindiging van pachtovereenkomsten, etc is hierin opgenomen. Vanuit de database hebben we direct inzicht in alle gemeentelijke onbebouwde gronden.Duidelijk collegeprogrammaHet collegeprogramma voor de periode 2006-2010 is volstrekt duidelijk: het college wil ervoor zorgen dat daadwerkelijk ingezet wordt op de bouw van woningen en een bij de dorpse schaal van onze gemeente passende ontwikkeling van woningen, bedrijventerreinen en voorzieningen. Het collegeprogramma geeft duidelijke doelstellingen aan.Forse vraag naar woningen en bedrijfskavelsVanwege de achterstand die is ontstaan bij de bouw van woningen, is er een dermate grote behoefte dat de afzet van de woningen naar verwachting geen probleem zal zijn. Dat betekent dat de risico's bij nieuwe ontwikkelingen op het gebied van verkoop beperkt zijn.Voor bedrijfskavels geldt een soortgelijke situatie.Masterplan WoningbouwTot op heden was het gebruikelijk om bestemmingsplannen volgtijdig te ontwikkelen. Vertraging bij de in ontwikkeling zijnde plannen had dan direct consequenties voor de mogelijkheid tot gronduitgifte. Middels het Masterplan Woningbouw is invulling gegeven aan de wens tot gelijktijdige ontwikkeling van een groot aantal woningbouwplannen. Hiermee wordt de mogelijkheid om gronden uit te geven in ieder dorp tot ongeveer 2015 veiliggesteld. Mocht bij de ontwikkeling van een plan vertraging optreden, dan kan worden teruggevallen op een reserveplan.Groene omgevingDe groene omgeving van onze gemeente maakt dat het goed wonen is in Haaren.BoomteeltDe gemeente Haaren is één van de grootste boomteeltgemeente van Nederland. De boomteelt genereert dan ook veel werkgelegenheid. Het is een bij het buitengebied passende activiteit. Mede vanwege de noodzakelijke wisselteelt is er vanuit de sector een grote behoefte aan gronden.

Sub-paragraaf 1.3.2 Zwakke punten

Ondanks de sterke punten wordt rekening gehouden met zwakke punten.Ambtelijke bezettingVanwege de schaal van de gemeente Haaren in relatie tot de grote ambities is de personele bezetting adequaat maar wel kwetsbaar. Dat betekent dat onverwachte tegenslag snel zal leiden tot vertraging van plannen.Beperkte financiële draagkrachtVanwege de geringe omvang van onze gemeente zijn de mogelijkheden om grote financiële investeringen te doen beperkt.VolkshuisvestingsvisieEen actuele volkshuisvestingsvisie ontbreekt.Ontbreken ontwikkelingsmogelijkheden bedrijventerreinenEr zijn kleinschalige bedrijventerreinen aanwezig binnen onze gemeente. Afgezien van 't Hopveld 2 verwachten wij op korte tot middellange termijn geen mogelijkheden tot uitbreiding van de bestaande of ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.

De externe- en interne analyse leiden tot doelstellingen voor onze gemeente.•Grond in het buitengebied afstoten, tenzij dit kan worden gebruikt als ruilgrond (bijvoorbeeld ten behoeve voor recreatie, hervestiging van boomteelt, natuurontwikkeling, etc.). •De gronden in eigendom gelegen aan de randen van de kernen worden behouden. Nader wordt bezien in hoeverre deze kunnen worden gebruikt voor woningbouw. •Gronden in eigendom op uitbreidingslocaties worden behouden en zoveel mogelijk ontwikkeld. •Bij herontwikkeling van cultuurhistorische complexen wordt een passende bestemming gevonden. •Het in onze gemeente aanwezige natuurgebied en de EHS (Ecologische Hoofdstructuur) wordt behouden en versterkt door rekening te houden met de wensen van onder andere het waterschap, Vereniging van Natuurmonumenten, de Duinboeren, Stichting Het Noordbrabants Landschap, etc). •Strategische gronden worden door de gemeente waar mogelijk verworven om zo extra mogelijkheden te creëren voor de gemeentelijke regiefunctie.

Om te komen tot een actieprogramma met betrekking tot de grondeigendommen van onze gemeente zijn de volgende stappen ondernomen:

• 1.

  Inventarisatie van de gronden per dorpEr is in de database een inventarisatie gemaakt van de onbebouwde gronden welke bij de gemeente in eigendom zijn. In de geheime bijlage is een overzicht op perceelsniveau opgenomen inclusief de boekwaarde (historische aanschafprijs met rente) en de marktwaarde (economische waarde).Onderstaande tabel geeft een overzicht van de onbebouwde gronden (landbouwgronden al dan niet verpacht of verhuurd) per dorp weer.

• 2.

  Analyse van ontwikkelingsmogelijkhedenOp basis van de verwachte toekomstige ontwikkelingen is een analyse gemaakt welke gronden in de toekomst van waarde kunnen zijn voor de realisering van voorgestane beleidsdoelstellingen. Met ander woorden: welke gronden komen in aanmerking om1. te behouden (voor onder andere woningbouw, bedrijven, recreatie en natuur),2. af te stoten (niet strategisch inzetbaar) of3. te verwerven (strategische grondaankopen ten behoeve van toekomstige bouwplannen).

• 3.

  Verkoop, ruil of geen van beideDoor middel van een confrontatie van benodigde gronden en de beschikbare gemeentelijke gronden is een overzicht ontstaan van gronden die afgestoten kunnen worden. Sommige gronden zullen overigens niet worden verkocht, maar als ruilgrond worden ingezet.

• 4.

  Marktwaarde van het perceelVan alle af te stoten gronden is door de gemeentetaxateur een marktwaarde bepaald. De gemeentetaxateur heeft de percelen gewaardeerd bij onderhandse verkoop vrij van gebruik en huur/pacht (het overgrote deel van de percelen betreft 1 jarige pacht of huur). Om tot een waarde per perceel te komen is bekeken hoe de ligging, perceelvorm, afwatering en ontsluiting van het perceel is. Daarnaast is informatie opgevraagd bij collega taxateurs, makelaars, Kadaster en Provincie om tot een reële waardebepaling te komen.

• 5.

  Toelichting per lokatie van het perceelAlle af te stoten percelen zijn voorzien van een toelichting.

• 6.

  In beeld brengen strategische aankopenOp basis van de onder punt 3 genoemde confrontatie van benodigde gronden in relatie tot de beschikbare gronden, is een beeld ontstaan van de nog aan te kopen gronden. Door de gemeentetaxateur is ook hiervoor een marktwaarde bepaald.

• 7.

  Reden strategische aankoopAlle aan te kopen percelen zijn voorzien van een toelichting.

• 8.

  Opbrengsten versus kostenTen slotte is in beeld gebracht wat de financiële consequenties zijn van het actieprogramma. Met andere woorden:de verwachte opbrengsten en de verwachte kosten zijn inzichtelijk gemaakt.Vertrouwelijke gegevens hierover zijn opgenomen in de geheime bijlage.

Gronden te behoudenIn onderstaande tabel zijn de gronden opgenomen die niet afgestoten zullen worden. Het betreft gronden die (op termijn) kunnen bijdragen aan de voorgestane planontwikkeling.Af te stoten grondenOnze gemeente heeft niet de voorkeur om "zelf te boeren". De reden is gelegen in de minimale opbrengst van de percelen (pachtinkomsten en verhuurinkomsten). Deze gronden komen dan ook in aanmerking om te verkopen. Niet alle gronden zijn echter per direct te verkopen. Dit komt vanwege bestaande verhuur- of pachtovereenkomsten. Onderscheid moet worden gemaakt in éénjarige pacht en zesjarige pacht. Veel van onze gronden zijn éénjarig verpacht waarbij de pachtovereenkomst afloopt in 2008. Onderstaande tabel geeft de gronden weer waarbij de verhuur of pacht afloopt in 2008 en die geen strategische waarde voor de gemeente hebben. Deze gronden worden afgestoten.Het verschil in m2 tussen "Totaal aantal m2" en "Te verkopen aantal m2 in 2008" is gelegen in de doorlopende zesjarige pachtovereenkomsten. Deze percelen worden na afloop van de pachttermijn alsnog verkocht.De nu vrijkomende gronden worden vanaf 2008 afgestoten. De netto opbrengst (verkoopopbrengst minus boekwaarde) bedraagt naar verwachting € 1.140.000. Met deze opbrengst is in de begroting 2008 geen rekening gehouden. Deze opbrengst is daarbij vernoemd als een positief risico gedurende de jaren 2008 t/m 2011, jaarlijks voor € 285.000. (4 x € 285.000 = € 1.140.000).De verkoopopbrengsten komen ten gunste van post "Bezittingen en cultuurgronden". In de geheime bijlage is een raming van de verkoopopbrengsten opgenomen.Te verwerven grondenDe uitgevoerde analyse heeft niet alleen betrekking gehad op de al in eigendom zijnde gronden. Uiteraard is ook onderzocht welke gronden in de toekomst van belang kunnen zijn. Dit kan betrekking hebben op toekomstige woningbouwplannen, maar bijvoorbeeld ook om in te zetten als ruilobject.Uitgangspunt daarbij is dat de aankoop noodzakelijk is voor de realisering van (toekomstige) plannen en/of leidt tot een financieel voordeel (op termijn). Uitgangspunt is tevens dat de strategische aankoop binnen 10 jaar moet worden opgenomen in een operationeel plan. De gronden welke aangekocht zijn (gronden niet in exploitatie genomen) dienen om strategische redenen 20 jaar in de meerjarenraming te worden opgenomen.Het kan ook raadzaam zijn om als gemeente gronden in voorraad te hebben als ruilobject ter compensatie bij verwerving. Dit kan de onderhandelingspositie van de gemeente gunstiger maken. In het jaar 2008 hebben wij het voornemen om, binnen de kaders van de Kadernota Grondbeleid 2005, strategisch 13 percelen aan te kopen, in totaal 67.029 m2. In de geheime bijlage is weergegeven welke gronden in aanmerking komen om te verwerven.Resumé actieprogramma

Op 20 april 2006 heeft het college van burgemeester en wethouders een beleidsprogramma 2006-2010 vastgesteld onder de slogan "Bouwen en vertrouwen op sterke en levendige dorpen". In dit beleidsprogramma wordt bijzondere aandacht besteed aan het bouwen voor de doelgroep starters en senioren. Het college stelt zich ten doel in haar totale beleid deze beleidsvoornemens tot uitvoering te brengen. Dat betekent dat, door een integrale inzet van de beleidsinstrumenten op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en grondbeleid de beleidsdoelstellingen worden gerealiseerd.Daarbij is het van belang dat de gemeente zich realiseert dat inzet van de gereedschapskist die de gemeente ter beschikking staat ook risico's met zich meebrengt. Risico's die goed moeten worden afgewogen tegen de financiële positie van de gemeente in het algemeen maar ook tegen de ontwikkelingen op gebiedniveau. Om de risico's en de financiële stand van zaken goed te kunnen afwegen en te kunnen volgen is daarbij een regelmatige verantwoording aan de hand van deel exploitaties noodzakelijk. Het college is van mening dat, met de vaststelling van het nieuwe collegeprogramma, een nieuwe koers is ingezet. Een koers waarbij planvorming zich vooral laat leiden door de plaatselijke behoefte en waarbij de betrokkenheid van de inwoners bij die planvorming centraal staat.In onze gemeente zijn projectontwikkelaars actief die gronden hebben aangekocht. De gemeente is op de daarvoor in aanmerking komende locaties veroordeeld om zaken te doen met de projectontwikkelaars. Soms gaat aan de samenwerking met projectontwikkelaars een bewuste keuze vooraf. Een keuze waarbij de gemeente bewust de risico's, zoals die gelden bij grondexploitaties, neerlegt bij de projectontwikkelaars. Bij het vaststellen van een keuze is het van cruciaal belang dat het gemeentebestuur zich realiseert waarom een keuze wordt gemaakt voor actieve grondpolitiek (de grond zelf bouw- en woonrijp maken en vervolgens deze verkopen) of voor een passieve grondpolitiek (het faciliteren van ontwikkelingen zonder zelf financiële belanghebbende te zijn). Een goede afweging kan alleen als vooraf criteria en uitgangspunten zijn vastgelegd in een risico checklist. Voor het maken van een keuze geeft deze grondnota ook handreikingen. Het is noodzakelijk bij de ontwikkelingen op de grondmarkt in het algemeen en voor Haaren in het bijzonder aan te sluiten en daarvoor beleid vast te stellen dat enerzijds als richtlijn kan worden gebruikt maar anderzijds ook als verantwoordingsmogelijkheid .

Huidig beleid.Om in aanmerking te komen voor toekenning van een bouwkavel worden er voorwaarden gesteld. Op dit moment moet iemand die in aanmerking wil komen voor een bouwkavel, om daarop in eigen beheer een woning te bouwen, inschrijfgeld betalen voor bouwgrond. Een ieder kan zich laten inschrijven voor toekenning van een bouwkavel. Er is verder geen prioriteitsvolgorde bepaald. Per 1 oktober 2007 stonden 711 personen ingeschreven als gegadigden voor bouwgrond of koopwoning.In de algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren van 1997, gewijzigd in 2003, zijn de voorwaarden opgenomen die in acht moeten worden genomen.Kort aangeduid zijn de volgende bepalingen van belang.-Bouwplicht.-Anti-speculatiebeding.De gemeente heeft als eigenaar van bouwgrond veel mogelijkheden om ook nadat de bouwgrond is uitgegeven de beleidsdoelstellingen te handhaven. Dit gebeurt door zogenaamde kwalitatieve bedingen of erfdienstbaarheden.De Algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond gemeente Haaren van 1997, laatstelijk gewijzigd in 2003 is als bijlage toegevoegd.Definities van doelgroepen en woningen.Op 28 juni 2007 heeft de raad een besluit genomen in de "Toewijzingsregeling voor woningen gemeente Haaren 2004 (gewijzigd in juni 2007). In deze regeling staan de definities van doelgroepen. In de "Regeling Tweede Spoor Bouwinitiatieven" zijn definities opgenomen ten aanzien van starterswoningen en seniorenwoningen (als bijlage toegevoegd). Tevens is beleid ten aanzien van het faciliteren van starters in voorbereiding. Naar verwachting wordt dit in het eerste kwartaal van 2008 vastgesteld.

Op 13 maart 2002 werd door de gemeenteraad de Volkshuisvestingsvisie voor de gemeente Haaren vastgesteld. De in de visie neergelegde uitgangspunten zijn/waren geënt op een toen in ontwikkeling zijnde StructuurvisiePlus, die uiteindelijk nooit de eindstreep heeft gehaald. De volkshuisvestingsvisie dient dan ook geactualiseerd te worden. Volgens het beleidsprogramma 2006 - 2010: "Bouwen en vertrouwen op sterke en levendige dorpen" worden dorpsontwikkelingsplannen opgesteld. Naar verwachting worden deze eind eerste kwartaal 2008 opgeleverd. Na vaststelling hiervan wordt de volkshuisvestingsvisie geactualiseerd.Een dorpsontwikkelingsplan gaat over leefbaarheid in de breedste zin van het woord. Voorwaarde is een actieve, participerende rol van betrokkenen zoals inwoners, ondernemers, verenigingen en maatschappelijke organisaties. Eindresultaat is een brede ontwikkelingsvisie op hoofdlijnen voor de dorpen aan de hand van thema's, zoals wonen, verkeer en vervoer, bedrijvigheid, recreatie en toerisme, voorzieningen, onderwijs, veiligheid, verenigingen en bestuur.Zo biedt de visie ook inzicht in de beproefde en gewenste sociale structuur. Daarmee wordt invulling gegeven aan de gedachte dat mensen er voor elkaar zijn en op elkaar een beroep moeten kunnen doen. De ontwikkelingsvisie vormt ook de basis voor de op te stellen woonvisie. Tevens vindt met het waterschap De Dommel afstemming plaats over de inrichtingsvisie voor de Essche Stroom.Er is eind augustus 2007 opdracht verleend aan het Provinciaal opbouw Orgaan Noord-Brabant (PON). De voorgestelde werkwijze is de aanpak die ons voor ogen staat. Een kort, intensief en zeer interactief proces. Voor elk van de vier dorpen worden met, voor en door de dorpen dorpsontwikkelingsplannen opgesteld. Leefbaarheidvraagstukken beperken zich niet tot de kernen, maar spelen ook nadrukkelijk een rol in het buitengebied. Ook voor het buitengebied, tussen en rondom de kernen wordt een apart ontwikkelingsplan gemaakt, waarbij ook burgers worden betrokken. Het verder kijken dan de kernen alleen en daarmee het betrekken van het buitengebied spreekt ons zeer aan. Tevens kan het traject "Ouderenproof" worden ingepast. Planning is om het proces aan het eind voor het eerste kwartaal 2008 te hebben afgerond, zodat de resultaten van de dorpsontwikkelingsplannen dat voorjaar kunnen worden betrokken bij de voorbereiding van de begroting voor het jaar 2009.De dorpsontwikkelingsplannen worden ook gebruikt om richting provincie te onderbouwen wat de werkelijke huidige en toekomstige woningbehoefte per dorp en per doelgroep is. Het kunnen voldoen aan deze woningbehoefte is essentieel voor de leefbaarheid in onze dorpen.Op grond van het beleidsprogramma wordt er in de komende periode veel aandacht geschonken aan bouwen. De bestaande bouwplannen (zoals Copal en WOB/Cello) worden uitgevoerd en niet aangetast. Daarnaast wil het college bijzondere aandacht schenken aan het bouwen van woningen voor starters.Voor de periode 2006 - 2010 heeft het college zich als kwantitatieve doelstelling gesteld het realiseren van minimaal 100 woningen voor starters en senioren, zoveel mogelijk verdeeld over de vier dorpen. Voorts zouden op individuele particuliere basis 10 tot 15 woningen per jaar op inbreidingslocaties gerealiseerd kunnen worden, mits ook deze woningen toevallen aan genoemde doelgroepen.

In onderstaande tabel wordt weergegeven welke woningbouwplannen zijn voorzien op gemeentelijke gronden.Sportvelden of Den Hoek bevinden zich in een te vroeg ontwikkelingsstadium om te beoordelen voor welke lokatie gekozen zal gaan worden .Eerste SpoorDe bouwprojecten die groter van omvang zijn en/of niet passen binnen de criteria van het Tweede Spoor worden Eerste Spoor genoemd. Het gaat om projecten, zoals de Copal terreinen (Haaren), de centrumplannen Haaren en Helvoirt, het WOB-Cello terrein (Helvoirt), de Woonstee en Sancta Monica (Esch).Tweede SpoorOm de bouw van starters- en seniorenwoningen extra te stimuleren voorziet het beleidsprogramma in een Tweede Spoor. Het betreft initiatieven van particulieren op plekken binnen de dorpen, gericht op het bouwen van woningen voor genoemde doelgroepen. Er kan ook sprake zijn van de verbouw van een bestaand pand tot één of meerdere woningen. Deze woningen worden zoveel mogelijk verdeeld over de vier dorpen. Besloten is om voor dit doel 10-15 woningen per jaar, gedurende 3 jaar beschikbaar te stellen voor de gehele gemeente. Buiten het Tweede Spoor vallen eerste en tweede (agrarische) bedrijfswoningen en boerderijsplitsingen. Ook zorgwoningen en Ruimte voor Ruimte woningen vallen buiten dit kader, omdat deze niet ten laste komen voor het richtgetal voor woningbouw.

Grondexploitatie is een conjunctuur gevoelige zaak, waarbij veel en grote risico's worden gelopen welke direct invloed hebben op de grondexploitatie. Hierbij kan gedacht worden aan rentevoetwijzigingen in combinatie met looptijdaanpassingen, prijsstijgingen van kostenfactoren, hogere werkelijke grondverwervingskosten dan oorspronkelijk geraamd, onzekerheden rondom de exploitatiebijdragen van derden, verlaging van contingentering, stagnatie door bestemmingsplanprocedures en planschades. Ook de aanwezigheid van bijzondere fauna en flora of archeologische vondsten kunnen vertragend en kostenverhogend werken, waarbij het in het uiterste geval zelfs mogelijk is dat een plan geen doorgang kan vinden. Risico'sRisico's zijn het gevolg van interne en/of externe omstandigheden. Onderscheid kan gemaakt worden in:- financiële risico's;- risico's op eigendommen;- risico's die samenhangen met de interne bedrijfsvoering.Zoveel mogelijk wordt getracht om deze risico's in de planontwikkeling te ondervangen door middel van het doen van onderzoeken, te zorgen voor flexibiliteit, vroegtijdige verwerving, het tijdig nemen van maatregelen etc. In de exploitatieberekeningen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met deze risico's. Desondanks blijven er aanzienlijke risico's met grondexploitatie gepaard gaan waardoor het noodzakelijk is om hiervoor middelen achter de hand te houden. Hiervoor is de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie gevormd.Overigens kunnen zich ook meevallers voordoen met betrekking tot bovenstaande aspectenVoorziening afwaarderingGronden welke (nog) niet in exploitatie worden genomen moeten worden afgewaardeerd ten laste van de exploitatie tot marktconforme prijzen door middel van het vormen van een voorziening afwaardering.

De gronden welke de gemeente in eigendom heeft zijn te verdelen in: "In exploitatie genomen gronden", "In exploitatie te nemen gronden" en "Overige gronden".Van bouwgrond is sprake als de intentie bestaat om deze grond binnen een termijn van 20 jaren als bouwlokatie te (laten) ontwikkelen. Voor nieuwe aankopen geldt hierbij een termijn van 10 jaren. Dit is conform de kadernota grondbeleid 2005.

Sub-paragraaf 2.6.1 In exploitatie genomen gronden

Na vaststelling van het bestemmingsplan en de exploitatieopzet door de gemeenteraad, en verkregen goedkeuring door Gedupteerde Staten, is een gebied "in exploitatie". Te maken kosten en opbrengsten worden ingebracht in de administratie van de grondexploitatieopzet. Na de eerste vaststelling van een exploitatie zijn er natuurlijk altijd ontwikkelingen waardoor bijstelling nodig is. Wijzigingen in exploitaties dienen continu gevolgd te worden en jaarlijks zal een actualisatie aan de raad worden voorgelegdBij de in exploitatie genomen gronden zijn alle procedures en vooronderzoeken een gepasseerd station. De grootste risicofactor bij deze plannen is een stagnerende vraag naar bouwrijpe grond. Dit komt vaak voort uit niet beïnvloedbare economische omstandigheden. Te noemen zijn onder andere de werkloosheid en fluctuerende hypotheekrente. Essentieel voor een exploitatiegebied is inbouw van de mogelijkheid van tussentijdse bijstelling. Dit is een jaarlijks terugkerende activiteit.Per 1 januari 2007 zijn er twee lopende in exploitatie genomen gronden (Slijkhoef 1 en Venakkers A).Slijkhoef 1 (twee bouwkavels) te Biezenmortel.In 2005 zijn twee bouwkavels verkocht in Biezenmortel. De negatieve boekwaarde per 01-01-2007 betreffen een nog te betalen kosten voor dit plan van € 20.492. In 2007 heeft er een afbouw van het trottoir plaatsgevonden. De betalen kosten bedragen € 5.865 Hierdoor komt het bedrag ad.€ 14.627 in 2007 ten gunste van de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. Daarmee verdwijnt het plan ook van de balanspost voorraad gronden.De Venakkers A (project van 6 vrije sector woningen), te Esch.De woningen zijn in 2005 opgeleverd. De negatieve boekwaarde per 01-01-2007 betreft nog te betalen kosten voor dit plan van € 51.254. De reden hiervoor is dat de straat gelegen aan het project van de 6 woningen herbestraat moet worden. Herbestrating vindt in 2007 plaats. Het resterende saldo wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. Dit heeft geen consequenties op het jaarresultaat Hierna zal Venakkers A van de balans verdwijnen.

Sub-paragraaf 2.6.2 In exploitatie te nemen gronden

Op enig moment in de procedure wordt duidelijk of een bepaalde locatie wordt ontwikkeld en op welke wijze. Dergelijke gebieden worden op korte termijn in exploitatie genomen. Deze gronden worden dan als "in exploitatie te nemen gronden" aangeduid en eventuele kosten kunnen dan geactiveerd worden ofwel als voorraad grondexploitatie worden verantwoord. Dit geldt alleen voor gebieden waarvan de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieopzet binnen de geldende financiële planperiode gerealiseerd kunnen worden (nieuwe grond aankopen dienen immers volgens de Kadernota Grondbeleid binnen 10 jaar bestemd te worden). Is dit niet het geval dan worden de gronden aangemerkt als overige gronden ( zie onderdeel 2.6.3 "Overige gronden").Behalve onvoorzienbare risico's bestaat er bij voorraad gronden ook het risico van overwaardering. Dit speelt bijvoorbeeld indien gronden "duur" zijn aangekocht of indien aangekochte gronden gedurende lange tijd niet in exploitatie worden genomen. Als gevolg hiervan wordt dan ook veel rente op het plan bijgeschreven.Per 31 december 2006 heeft een beoordeling plaatsgevonden van de boekwaarden van de verschillende plannen. Hiervoor is een vergelijking gemaakt tussen de boekwaarde van de gronden en een schatting van de geactualiseerde (naar 31 december 2006) aanschafwaarde van de grondaankopen. Bij het maken van deze schatting is zowel rekening gehouden met de prijs per m2 voor grondaankopen als met het jaar van aankoop.Voor de in exploitatie te nemen gronden bestaat geen volledig inzicht in de boekwaarde per vierkante meter. In verband met het risico van afwaardering is met ingang van 2004 een aparte voorziening opgenomen. De stand van deze voorziening bedraagt per 1 januari 2007 een bedrag van € 1.190.767. De voorziening die verband houdt met de waardering van voorraden gronden zonder kostprijsberekening is in mindering gebracht op de balanspost voorraden gronden zonder kostprijsberekening.Voorgesteld wordt om de Mileustraat e.o., Gemeentewerf, Poirterstraat en Sportvelden te Helvoirt toe te voegen op de balans "in exploitatie te nemen gronden" omdat deze gronden in overeenstemming met het Masterplan Woningbouw op korte termijn ontwikkeld zullen worden. Een kanttekening dient te worden gemaakt voor Den Hoek 1/Sportvelden in Helvoirt. Slechts één van deze lokaties zal op korte termijn worden ontwikkeld. Een standpunt hierover moet nog worden ingenomen. Dit is dan ook de reden dat beide lokaties vermeld staan op de balans "In exploitatie te nemen gronden". De Sportvelden zijn gewaardeerd voor € 15 per m2 vanwege de huidige bestemming op deze gronden, namelijk "sport en recreatie".Voorgesteld wordt om een meer marktconforme wijze van waardering toe te passen op de voorraad gronden. Niet de aanschafwaarde en rentebijschrijving zijn hierbij leidend, als wel de verwachtingswaarde in het economische verkeer. Hiervoor zijn alle gemeentelijke percelen in beeld gebracht en getaxeerd. Naar aanleiding hiervan dient een extra afwaardering van € 700.471 plaats te vinden. Deze afwaardering heeft betrekking op Wijngaert III, 't Hopveld 2 en Den Hoek 2. Voorgesteld wordt om dit ten laste van de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie te brengen. Het heeft dus geen invloed op het jaarresultaat. Dit leidt tot onderstaand overzicht van in exploitatie te nemen plannen.De afwaardering van € 700.741 heeft wel gevolgen voor de balanspositie per 31 december 2007 (lagere bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie, hogere voorziening afwaardering bouwgronden), maar heeft geen gevolgen voor de begroting 2008.Ten slotte wordt voorgesteld om de gemeentelijke gronden in Den Hoek 2 na afwaardering over te hevelen naar "Overige gronden". Naar verwachting kunnen de gronden in Den Hoek 2 immers niet worden ontwikkeld.Stille reservesDe gronden moeten worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde of lagere marktwaarde. In een aantal gevallen is de marktwaarde meer dan de boekwaarde. Er is dan sprake van een stille reserve ter hoogte van het verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde. De stille reserve met betrekking tot de "In exploitatie te nemen gronden" bedraagt € 3.293.349Bij het bepalen van de marktwaarde wordt rekening gehouden met de hoogst mogelijke prijs onder de meest gunstige omstandigheden, rekening houdend met tal van waardebepalende factoren zoals de ligging, ontsluiting, en een (mogelijke toekomstige) bestemming van die onroerende zaak. Taxeren is echter geen wetenschap. Naast de benodigde theoretische kennis is het vooral de ervaring en verkregen informatie (Kadaster, makelaars, etc.) welke een verwachtingswaarde van die onroerende zaak tot stand brengt. Hoe concreter de plannen voor ontwikkeling, hoe hoger de waarde.De waarde van landbouwgrond binnen onze gemeente ligt momenteel tussen de € 3 en € 4,50 per m2 (bron Kadaster te Eindhoven en afhankelijk van de hiervoor genoemde criteria). Indien de bestemming van het perceel (van bestemming agrarisch naar woondoeleinden) (mogelijk) gaat veranderen, heeft deze directe invloed op de waarde.Met als uitgangspunt van de marktgegevens heeft waardering plaatsgevonden:Opgemerkt wordt dat de waardering gebaseerd kan zijn op een mix van inbrengwaarden: bijv: een perceel van 40.000 m2 t.b.v. woningbouw en sport/recreatie is als volgt onderverdeeld in 30.000 m2 woningen en 10.000 m2 sport/recreatie. De maximale waardering bedraagt dan: 30.000 X € 30 + 10.000 X € 15 = € 1.050.000.Bestemmingsreserve bouwgrondexploitatieDe kosten die door de gemeente moeten worden gemaakt voor de ontwikkeling van het gebied moeten uiteraard worden terug verdiend. Uitgangspunt bij een actieve grondpolitiek is dat de kosten kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van de verkoop van grond. In principe wordt hiermee een negatieve exploitatie voorkomen. Mocht hier toch sprake van zijn dan moet dit worden gedekt uit een positieve balans van een andere lokatie. Daarnaast is voor het grondbeleid een bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie gevormd. Deze bestemmingsreserve dient ter dekking van onvoorzienbare risico's en als voorziening (buffer) voor risico's op aangekochte (strategische) gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen. Het bedrag van deze reserve bedraagt per 1 oktober 2007 € 2.105.012.. Op 16 maart 2000 heeft de gemeenteraad besloten dat een reserve van € 2.722.681 (f 6.000.000) hiertoe noodzakelijk is.Door de provincie wordt voor de berekening van de hoogte van deze buffer voor onvoorzienbare risico's uitgegaan van het voortschrijdende gemiddelde van de werkelijke verkoopopbrengst van de afgelopen vijf jaar en de verwachte verkoopopbrengst voor de komende vijf jaar.Overzicht werkelijke grondverkopen bouwprojecten:Overzicht (geraamde) grondverkopen:De geraamde opbrengsten voor de plannen Slijkhoef 2 en Wijngaert III zijn gebaseerd op exploitatieopzetten. De vermelde opbrengsten van de overige plannen berusten op een inschatting, omdat exploitatieopzetten voor deze plannen nog moeten worden opgesteld.De raming grondverkopen voor Den Hoek of Sportvelden te Helvoirt zijn nog niet meegenomen in het overzicht, omdat het stadium van de planvorming daarvoor nog te prematuur is.Benodigd weerstandvermogen in overeenstemming met voorgaande richtlijn:Benodigd weerstandvermogen per 1 januari 2008 € 1.933.750Benodigd weerstandvermogen per 1 januari 2009 € 2.067.933Wij stellen uw raad voor om bovenstaande systematiek volgens de leidraad van de provincie te volgen. Dit ter vervanging van het raadsbesluit van 16 maart 2000 waarbij het benodigde weerstandvermogen werd vastgesteld op € 2.722.681. 

Geconcludeerd kan worden dat de stand van de bestemmingsreserve naar verwachting noch per 1 januari, noch per 31 december 2008 voldoet aan de omvang in overeenstemming met de voorgestelde richtlijn. Overwegende dat:- er sprake is van een nieuwe waarderingssystematiek;- er naar verwachting vanaf 2009 sprake zal zijn van (tussentijdse) winstnemingen uit lopende exploitaties die de omvang van de bestemmingsreserve positief beïnvloeden;- de omvang van het totale gemeentelijke weerstandsvermogen zeer riant is, wordt voorgesteld om in het begrotingsjaar 2008 geen aanvullende storting ten laste van de algemene reserve te doen.ExploitatieopzettenDe projecten 't Hopveld 2, Wijngaert III en Slijkhoef 2 hebben dit jaar een economische haalbaarheidtoets ondergaan om onze gronden in exploitatie te nemen.'t Hopveld 2 (kleinschalig bedrijventerrein) te HaarenHet project 't Hopveld 2 is in 2006 van start gegaan. Uit onderzoek is gebleken dat er behoefte is aan uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein 't Hopveld 1. Het betreft een realisatie van een kleinschalig bedrijventerrein, uitgeefbare oppervlakte 11.455 m2, woningbouw, uitgeefbare oppervlakte 1.200 m2, verharding, oppervlakte 2.950 m2 en openbaar groen en water, oppervlakte 2.200 m2.Kosten en opbrengstenraming per 31-12-2011 't Hopveld 2.Er is rekening gehouden met jaarlijkse opslagkosten vanaf 1 januari 2007 tot en met 31 december 2011 per kostensoort. De kostensoorten komen voort uit een Quick Scan van het bureau Arcadis. Voor een doorkijk vanaf 2007 tot en met 2011 wordt verwezen naar de vertrouwelijke bijlage "Doorkijk project 't Hopveld 2 te Haaren.Woningbouw Wijngaert IIIHet project Wijngaert III wordt gefaseerd ontwikkeld. Naar verwachting wordt fase 1 in 2008 bouwrijp gemaakt. Uitgifte is voorzien in 2008/2009: 42 woningen waarvan 16 wonen met zorg. Fase 3 wordt naar verwachting in de periode 2009 tot en met 2012 bouwrijp gemaakt waarbij de gronden in 2010, 2013 en 2016 worden uitgegeven voor 18 woningen.Fase 2 zal vermoedelijk aanvangen in 2017 voor het bouwrijp maken van 63 woningen waarbij de uitgifte van gronden in 2018 gepland staat en het woonrijp maken in 2019.Door bureau Metrum is een Quick Scan opgesteld voor de jaren 2007 tot en met 2019.Fase 2 van het project Wijngaert III wordt niet benoemd daar de gemeente hier geen gronden in eigendom heeft. Voor een doorkijk 2007 tot en met 2019 wordt verwezen naar de vertrouwelijke bijlage "Doorkijk project Wijngaert III" te Haaren.Woningbouw Slijkhoef 2Slijkhoef 2 heeft een tweetal woningbouwprogramma's (variant 1, woningbouw met vaste grondprijs en variant 2 woningbouw met gedifferentieerde grondprijzen). Het is nog niet bekend voor welke variant gekozen zal gaan worden. Dit leidt tot een andere verkoopopbrengst per variant. De kosten blijven hetzelfde. In beide varianten worden 24 woningen gebouwd. Het bouwrijp maken geschiedt in het 4e kwartaal van 2007 en/of in het 1e kwartaal van 2008. De uitgifte van de gronden vindt plaats in twee fases ( fase 1 in 2008 en fase 2 in 2008 en 2009). Het woonrijp maken zal plaatsvinden in het 2e kwartaal van 2009 tot en met het 4e kwartaal van 2010.Voor een doorkijk Slijkhoef 2 tot en met 2010 wordt verwezen naar de vertrouwelijke bijlage.WinstrealisatieConform vastgesteld beleid en het voorzichtigheidsbeginsel worden winsten pas genomen als deze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn en verliezen zodra ze blijken. Een complex is voltooid als alle gronden zijn uitgegeven en alle kosten vaststaan. Voor afgeronde deelplannen kan tussentijds ook winst worden genomen. Eventuele verliezen worden al genomen als deze tussentijds blijken en niet omgebogen kunnen worden.Met deze uitgangspunten bereiken we dat een financieel verantwoord beleid gevoerd wordt. Risico's worden beperkt, verliezen worden niet naar de toekomst verschoven en winsten worden niet te vroeg genomen.Tussentijdse winstnemingen op "In exploitatie genomen projecten"De Kadernota Grondbeleid 2005 geeft het volgende weer met betrekking tot het nemen van tussentijdse winstnemingen.Tussentijdse winstneming is alleen raadzaam onder bepaalde voorwaarden. Bij grotere projecten, die diverse jaren duren, is het denkbaar tussentijds winst te nemen. Het is wenselijk dat het project is onderverdeeld in duidelijk herkenbare delen (fasen). Tussentijdse winstneming is dan mogelijk als een deelproject is afgesloten, de winst op het deelproject is gerealiseerd en er geen verlies geraamd is op de andere deelprojecten, tenzij daarvoor voldoende voorzieningen binnen het plan zijn getroffen. Tussentijdse prestaties zijn verantwoord te bepalen als:•Er geen onzekerheid over de totale omvang van het project is; •Er een bestemmingsplan en/of grondexploitatieopzet is vastgesteld; •Er geen belangrijke onzekerheden bestaan over de ontvangst van de overeengekomen bedragen; •De nog te maken kosten en de mate van de voortgang van het project op verantwoorde wijze kunnen worden bepaald; •De vergelijking van de werkelijke kosten met de voorcalculatie per fase van het project mogelijk is; •Er een exploitatieopzet is vastgesteld en voor het gebied een geldend bestemmingsplan beschikbaar is. Er kan onder voorwaarden resultaat genomen worden;◦Begrotingstechnisch op basis van een door de raad vastgestelde actuele exploitatieopzet, echter niet eerder dan het jaar waarin de financiële afwikkeling van het totale plangebied gepland is. ◦Rekeningtechnisch als de winst als gerealiseerd aangemerkt kan worden. Dit betekent dat minimaal 75% van de verkopen en de kosten gerealiseerd moeten zijn. De exploitatie van gronden gaat gepaard met risico's waardoor er niet te snel over gegaan kan worden tot het nemen van de winst. Er is in bepaalde situaties geen reden om pas bij afsluiting van een complex winst te nemen en daardoor soms jarenlang stille reserves in de jaarrekening in stand te houden. In die zin kan gekeken worden welke plannen (grotendeels) administratief afgesloten kunnen worden Als aan deze voorwaarden kan worden voldaan mag de winstneming naar rato van de voortgang van het project plaatsvinden.De gemeente Haaren zal slechts onder strikte voorwaarden overgaan tot tussentijdse winstneming op grondexploitaties met een voorzien positief saldo. Naast genoemde algemene uitgangspunten rond winstneming zijn er nog enkele aanvullende randvoorwaarden, te weten:•Er vindt een jaarlijkse actualisatie van de exploitaties plaats, naar kosten, opbrengsten, programmering en planning. •Voor de negatieve plansaldi is een geactualiseerde voorziening of bestemmingsreserve gevormd. Naar verwachting zal er in 2008 geen sprake zijn van tussentijdse winstneming op in exploitatie genomen projecten.

Sub-paragraaf 2.6.3 Overige gronden

Onze gemeente heeft diverse percelen grond in eigendom welke geen directe relatie hebben met exploitatiegebieden. Ten aanzien van deze "Overige gronden" bestaat nog geen duidelijk beeld van de feitelijke ontwikkelingen. Mogelijk te maken kosten kunnen niet drukken op een bestaande en ook niet op een toekomstige grondexploitatie. Het laten drukken op een mogelijk toekomstige exploitatie verlegt de risico's naar de toekomst. Dit is vanuit bedrijfseconomische redenen niet acceptabel en is volgens de verantwoordingswijze van het BBV, het activeren van verliezen, niet toegestaan. Eventuele kosten die in deze fase al worden gemaakt zoals rentekosten, apparaatskosten en kosten derden komen dan ook ten laste van de reguliere exploitatie van de gemeente. Hetzelfde geldt voor de waardering van deze gronden. Jaarlijks wordt bekeken hoe de boekwaarde zich verhoudt tot de reële economische waarde. Afwijkingen in negatieve zin komen ten laste van het jaarresultaat.Ook deze gronden zijn opnieuw geïnventariseerd en getaxeerd. Dat leidt tot de volgende waardering:Stille reservesDe gronden moeten worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde of lagere marktwaarde. In een aantal gevallen is de marktwaarde meer dan de boekwaarde. Er is dan sprake van een stille reserve ter hoogte van het verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde. De stille reserve met betrekking tot de "Overige gronden" gronden bedraagt: € 3.787.700In totaliteit bedraagt de stille reserve voor onze gronden per 31 december 2007 derhalve € 7.081.049. Deze stille reserve kan worden gerealiseerd bij aanwending van de betreffende eigendommen, bijv. bij verkoop / realisatie van een bouwgrondexploitatieplan.Huur en PachtOnze gemeente heeft diverse percelen (ongebouwd) in eigendom, welke verpacht of verhuurd worden. Gronden welke strategisch worden aangekocht met als doel deze te bestemmen binnen tien jaar worden telkens voor 1 jaar verpacht tot het moment van ontwikkeling is aangebroken. Hierdoor heeft onze gemeente inkomsten van het aangekochte perceel. De Grondkamer Zuid bepaalt uiteindelijk de pachtprijs en geeft haar goedkeuring aan de verpachting. Ontbinding van een pachtovereenkomst dient eveneens voorgelegd en goedgekeurd te worden door de Grondkamer Zuid. Percelen kunnen ook verhuurd worden. Hieronder vallen percelen welke verdeeld zijn in volkstuintjes of in gebruik zijn als dierenweide.In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de verhuurde en verpachte percelen, uitgesplitst naar dorp. 

Aan de hand van bovenstaande tabel wordt de opbrengst per m2 in beeld gebracht.Onze gemeente kent oude pachtprijzen. Dit komt voort uit oude langdurende pachtovereenkomsten (6-jarige pacht). Het is noodzakelijk om de oude pachtprijzen te actualiseren naar de huidige pachtnormen. Volgens het pachtnormenbesluit van 1995, 1998 en 2001 kunnen de langdurende pachtovereenkomsten per hectare worden verhoogd in 1995 met 15% met een maximum van € 38,75, in 1998 met 20% met een maximum van € 54,45 en in 2001 met 15% met een maximum van € 56,72. De afgelopen jaren is jaarljiks de pachtprijs met 15% verhoogd om te komen tot actuele pachtprijzen. In het tweede kwartaal van 2008 wordt een lokaal pachtbeleid voorbereid ter vaststelling.Vanaf 2003 heeft onze gemeente uniforme huurovereenkomsten voor verhuur van (rest)stroken grond. Huurovereenkomsten welke zijn afgesloten voor 2003 (volkstuintjes, dierenweide, etc.) dienen geactualiseerd te worden naar de huidige tijd. In het tweede kwartaal van 2008 wordt een verhuurbeleid voorbereid.ReststrokenOm aan eigenaars van percelen (lees woningen) de mogelijkheid te bieden om een reststrook (strook grond, met bestemming openbaar groen) aan te kopen of te huren is in 2003 de nota "Uitgifte reststroken 2003" opgesteld en door de raad geaccordeerd op 9 oktober 2003. Daarnaast heeft er een evaluatie van de nota "Uitgifte reststroken 2003" plaatsgevonden van "Pilot Tempeliersdal, welke op 31 maart 2005 door de raad is vastgesteld. De nota "Uitgifte reststroken 2003 geldt voor 5 jaar en dient in het jaar 2008 herzien te worden.Om in aanmerking te komen voor een reststrook moet aan een aantal criteria zijn voldaan. Deze criteria staan beschreven in de nota "Uitgifte reststroken 2003" en haar evaluatie "Pilot Tempeliersdal" van 2005. Een criterium uit deze nota betreft de bestemming van de reststrook. Een reststrook zal verkocht worden in de staat waarin deze zich bevindt ten tijde van het verzoek tot aankoop. Op of in een reststrook mag niet gebouwd worden. Een reststrook kleiner dan 75 vierkante meter kost € 130 per vierkante meter (de vierkante meterprijs betreft de helft van de bouwgronduitgifteprijs in 2003). BTW is niet van toepassing; men is wel overdrachtsbelasting verschuldigd. Indien een reststrook groter is dan 75 vierkante meter kan de verzoeker de reststrook laten taxeren door een onafhankelijk beëdigde taxateur/makelaar. De kosten van taxatie zijn voor rekening van de verzoeker.Een reststrook kan ook verhuurd worden. De huurprijs voor een reststrook per vierkante meter bedraagt € 5,95 per jaar (geïndexeerd door middel van het CBS huurindexcijfer) met een totaal minimumbedrag van € 25 per jaar. Ook is het mogelijk om een "plaagstrook" te huren. Dit is een reststrook welke onze gemeente nodig heeft ten behoeve van een toekomstige ontwikkeling. Het verschil tussen een verhuurde reststrook en plaagstrook is dat een plaagstrook direct opeisbaar is door de gemeente. Vandaar dat de huurprijs voor een plaagstrook aanmerkelijk lager is dan de huurprijs voor een reststrook. De huurprijs van een plaagstrook is vastgesteld op de helft van de huurprijs van een reststrook.

Jaarlijks zal in de grondnota verantwoording worden afgelegd ten aanzien van de aangegane overeenkomsten die leiden tot mutaties ten aanzien van de gemeentelijke gronden. Dit kan betrekking hebben op eigendomsmutaties (aan- en verkoop) en op gebruiksmutaties (huur en verhuur, pacht en verpacht). In deze grondnota wordt inzicht verstrekt in de mutaties die hebben plaatsgevonden tussen 1 januari 2006 en 1 oktober 2007.

Vormen van grondbeleidTen aanzien van grondbeleid zijn verschillende vormen mogelijk. Qua vormen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en passief (inclusief publiek-private-samenwerking, i.c. PPS) grondbeleid. Deze vormen kennen verschillende kenmerken en voor- en nadelen. Kiezen voor een bepaalde vorm van grondbeleid is een keuze voor toepassing van bepaalde instrumenten met meer of minder sturingsmogelijkheden.Actief grondbeleidBij een bestemmingsplan voor een bouwlocatie kiest de gemeente ervoor deze zelf bedrijfsmatig te exploiteren door de ruwe gronden en opstallen te verwerven, de grond bouwrijp te maken, de publieke voorzieningen en in beginsel alle grondproductiekosten in de gronduitgifte prijzen door te berekenen, waarna de gemeente de gronden aan derden uitgeeft.Met actief grondbeleid kan in bepaalde gevallen de gemeentelijke regiefunctie beter worden ingevuld. Bij actief grondbeleid is er juridisch en financieel meer te sturen dan alleen met ruimtelijke plannen, het bestemmingsplan in het bijzonder. Middels actief grondbeleid is er bovendien meer te sturen op kwaliteit en het programma van plannen en het bouwtempo. Gewenste toedeling van schaarse grond naar functies of gegadigden en prijsregulering is hiermee goed mogelijk.Een belangrijk motief voor actief grondbeleid is dat de gemeenschap kan profiteren van waardestijging van te ontwikkelen bouwgrond als gevolg van publieke investeringen in wegen en andere stedelijke infrastructuur (groen, water, gebouwde voorzieningen).Voorts kan er bij actief grondbeleid verevend worden binnen het plan (tussen 'goedkoop' en 'duur') en tussen locaties, zodat ook locaties met een grondexploitatietekort kunnen worden ontwikkeld.Hier tegenover staat dat er bij actief grondbeleid financiële risico's kunnen worden gelopen bij jaarlijkse risicodragende netto investeringen in grond en gebouwen. De risico's betreffen de afzet (tempo en omvang), de bouw- en ontwikkelingskosten, planschaderisico, en de verwervingskosten.Resumerend de voor- en nadelen van actief grondbeleid nog eens op een rij:Voordelen:- Regiefunctie met betrekking tot realisering publiekrechtelijke doelstellingen (ruimtelijke ontwikkeling, economie, verkeer, milieu, wonen en financiën);- Bepaling uitgifte prijs en voorwaarden;- Exploitatiewinsten komen ten goede aan de gemeenschap;- Rechtvaardige verdeling van grondNadeel:- De gemeente loopt financieel risico als gevolg van niet beïnvloedbare economische omstandigheden (o.a. rente en stagnerende vraag).Passief grondbeleidBij een bestemmingsplan voor een bouwlocatie kan de gemeente ook kiezen voor faciliterende rol. De gemeente loopt dan geen financiële risico's. Aan de ontwikkeling worden randvoorwaarden gesteld middels het bestemmingsplan. De grondexploitatie wordt overgelaten aan een particuliere grondexploitant (ontwikkelaar of corporatie). De gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut of bepaalde bijzondere bestemmingen (zoals grond voor een basisschool). Er is sprake van een grondexploitatieovereenkomst of baatbelasting, waarbij de kosten die de gemeente maakt voor bepaalde publieke voorzieningen (mede) ten nutte van het plan worden verhaald.PPSBij de uitvoering van een bestemmingsplan kunnen de gemeente en marktpartijen ook samen de grondexploitatie ter hand nemen middels publiek-private-samenwerking (PPS). Bij deze vorm van faciliterend grondbeleid voert de gemeente een relatieve sterke en 'actieve' rol. Bezit van gronden en opstallen door marktpartijen en hun voornemens om zelf aan de slag te gaan kan een reden vormen voor de samenwerking. Ook het delen van risico kan een reden hiervoor zijn. Bij deze vorm van faciliterend grondbeleid zijn opbrengsten en risico's tussen partijen te delen en kunnen betrokkenen door de samenwerking door combinatie van grondposities het plan makkelijker uitvoerbaar maken en meer van elkaars expertise gebruik maken om een locatie te (her)ontwikkelen.Gezien de goede grondpositie is in de meeste gevallen sprake van actief grondbeleid.Gronduitgifte prijzen.De laatste grondnota dateert uit het jaar 2000. Hierin staan gronduitgifteprijzen welke niet meer reëel zijn in verband met de fluctuaties op de markt van onroerende zaken en stijgingen van kostprijzen voor woningbouw en bedrijven. Om tot een reëel beeld te komen van actuele grondprijzen moet jaarlijks bekeken worden hoe de markt reageert op grondprijzen zowel binnen onze gemeente als soortgelijke gemeente in de regio. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de kostprijs voor onder andere het bouwrijp maken van bouwkavels. De uitgifteprijzen voor bouwkavels zijn exclusief BTW.In 2003 heeft onze gemeente bouwkavels verkocht in de wijk Slijkhoef in Biezenmortel en in de wijk de Venakkers in Esch t.b.v. vrije sector woningen. De uitgifteprijzen van de bouwkavels in de wijk Slijkhoef en de Venakkers zijn tot stand gekomen na marktanalyse van soortgelijke verkochte objecten, rekening houdend met kostprijsberekeningen van onder andere het bouwrijp maken van de grond. Er is een m2 prijs exclusief BTW tot stand gekomen van € 260 per m2 bouwkavel, welke door de raad is vastgesteld. Na deze periode heeft onze gemeente geen bouwgrond meer verkocht.In onze uitgeefbare grondprijzen zitten de volgende kosten verdisconteerd:•Inkoopwaarde grond (verwervingskosten) •Sloop en sanering •Bijzondere kosten (bijdrage ontsluitingen etc.) •Eventuele omslagkosten (bijdrage bovenwijkse voorzieningen) •Bouw en woonrijp (riool, verharding, huisaansluiting, etc.) •Planontwikkelingskosten (planvoorbereiding, uitvoeringbegeleiding, etc.) •Kostenstijging •Reconstructie Rood voor Groen Dit betreft een toeslag van € 2 per m2 om elders groen te realiseren. De toeslag wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve Groen voor RoodGrondprijzen 2006 diverse gemeenten in de regio versus gemeente HaarenOm een juiste gronduitgifte prijs te bepalen is door de gemeentetaxateur een marktanalyse verricht.Transacties zijn onderzocht en geanalyseerd. Daarnaast zijn de grondprijzen van andere gemeenten in de regio in beeld gebracht.Voor de uitgifteprijzen van bedrijfsgrond is uitsluitend gekeken naar de uitgifteprijzen van regiogemeenten, aangezien vrijwel geen transacties in onze gemeente hebben plaatsgevonden.Ter vergelijking kunnen de volgende overzichten worden gegeven van de grondprijzen voor woningbouw en bedrijfsgrond zoals deze in de regio worden gehanteerd voor 2006.WoningbouwDe gronduitgifteprijzen zijn per m2 en exclusief 19% BTW.Wat wordt verstaan onder vrije sector goedkoop?De vierkante meter bouwuitgifteprijzen "vrije sector goedkoop" is herleid uit de te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond. De vierkante meter bouwuitgifteprijs is bedoeld om projectmatige bouw ( rijtjes- en tussenwoningen, geschakelde woningen en twee onder één kap woningen) van woningen te realiseren waardoor de bouw- en uitgiftekosten zo laag mogelijk blijven. De gemeente heeft over het algemeen geen positief resultaat op de vierkante meter uitgifteprijs.Hieronder volgt de berekening "Vrije sector goedkoop".Noot: Bovenstaande berekening betreft een kostenberekening waarbij van niets tot iets verwezenlijkt moet worden. Dit wil zeggen; er zijn in de directe omgeving van het te ontwikkelen gebied geen voorzieningen voorhanden voor het bouwrijp maken van de lokatie.Wat wordt verstaan onder vrije sector duur?In vergelijking met de "vrije sector goedkoop"' zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond aanzienlijk hoger. Dit is gelegen door de individuele gestelde woningbouw(eisen) van de kaveleigenaar. De kavel "vrije sector duur" wordt over het algemeen bedoeld om een vrijstaande woning op de kavel te realiseren. Per uitgegeven kavel bepaald de eigenaar welke aannemer de woningbouw realiseert (geen projectmatige bouw). Naast de hogere kosten in het bouw- en woonrijp maken van de grond wil de gemeente (als marktpartij) een positieve opbrengst per vierkante meter realiseren van de uit te geven grond met als doel het resultaat ten gunste van de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie te laten vallen om eventuele tegenvallende woningbouwprojecten op te vangen.Rekening houdend met de verkochte m2 prijzen in het jaar 2003 ( € 260 per m2), de hedendaagse markt, de prijzen welke gehanteerd worden in de regio en de hiervoor genoemde kosten wordt voorgesteld de grondprijzen voor woningbouw als volgt vast te stellen;De hieronder genoemde prijzen zijn in euro's per m2, inclusief € 2 per m2 voor het fonds Rood voor Groen, en exclusief 19% BTW.Grondprijs per m2 geldend voor alle dorpen:Vrije sector goedkoop*                                         € 275 tot de eerste 175 m2                                                                                     daarna vrije sector duurVrije sector duur                                                     € 335Maatschappelijk gebonden eigendom             Min. € 275, max. € 335Wonen met zorg                                                    € 275Voorziening t.b.v. wonen met zorg                     € 215 Bouwkostennota 2006,* Om starters een mogelijkheid te geven op de woningmarkt wordt voorgesteld de gronduitgifteprijs voor starterswoningen tot de eerste 175 m2 te koppelen aan de uitgifteprijs "Vrije sector goedkoop" en vanaf 175 m2 "Vrije sector duur".De maximale vrij op naam prijs (v.o.n) voor een starterswoning bedraagt € 175.000 (prijspeil 2006 en voor het jaar 2007 niet geïndexeerd). Voorgesteld wordt om voor het jaar 2008 de vrij op naam prijs voor een starterswoning te indexeren volgens de "Consumenten Prijs Index" (CPI) voor alle huishoudens.**Wat wordt verstaan onder uitgifteprijs "Maatschappelijk gebonden eigendom"Om starters een kans te geven op de woningmarkt wordt voorgesteld de uitgifteprijs "Maatschappelijk gebonden eigendom", vast te stellen op € 275 per vierkante meter voor de eerste 175 m2 daarna maximaal € 335 zijnde uitgifteprijs "Vrije sector duur". Hierdoor is de uitgifteprijs voor de eerste 175 m2 gekoppeld aan de uitgifteprijs "Vrije sector goedkoop" om een starterswoning te realiseren.Wat wordt verstaan onder "Wonen met zorg"Steeds meer mensen met een beperking worden geïntegreerd in woonwijken. Door het bouwen van gezinsvervangende tehuizen, waarbij personeel 24 uur aanwezig is om de bewoners te begeleiden, wordt dit gerealiseerd. De uitgeefbare vierkante meterprijs voor "Wonen met zorg" is herleid uit het bouw- en woonrijp maken van de grond ("vrije sector goedkoop"). Dit is in tegenstelling tot de gronduitgifteprijs per vierkante meter conform de landelijk gehanteerde "Bouwkostennota zorgwoningen 2006". In deze bouwkostennota staat per doelgroep "mensen met een beperking" een lagere bouwgronduitgifteprijs per vierkante meter genoemd voor gezinsvervangende tehuizen ( € 215 per vierkante meter). Door de bouw- en constructiewijze van een gezinsvervangend tehuis is een gezinsvervangend tehuis eenvoudig te verbouwen tot een ééngezinswoning of twee onder één kap woning. Dit is dan ook de reden dat voorgesteld wordt om € 275 per vierkante meter te hanteren voor "Wonen met zorg".Wat wordt verstaan onder "Voorziening t.b.v. wonen met zorg".In een project waar meerdere gezinsvervangende tehuizen worden gerealiseerd is het gebruikelijk om voorzieningen te treffen voor de bewoners van de gezinsvervangende tehuizen. Onder een voorziening kan worden verstaan een kantoorruimte, gezamenlijke eetlokaal, sportgelegenheid, grote keukenruimte, ruimte voor de technische dienst en dergelijke ruimten). Een "Voorziening t.b.v. wonen met zorg" is een toevoeging om het (haalbare) woongenot van de bewoners te bevorderen.Prijzen bedrijfsgrond/kantoren en dienstverlening per m2 exclusief 19% BTWVoorgesteld wordt de grondprijs voor bedrijfsgrond 2007 als volgt vast te stellen;De gemeente heeft lange tijd geen bedrijfsgrond uitgegeven. Om toch een grondprijs voor bedrijfsgrond te bepalen is een vergelijking gemaakt met de regio gemeenten. Voorgesteld wordt de grondprijs voor bedrijfsgrond vast te stellen op € 126 per m2 exclusief BTW (met genoemde uitgifteprijs is ook gerekend voor project 't Hopveld2 ).Voorgesteld wordt de grondprijs op een bedrijventerrein voor kantoren/dienstverlening 2007 als volgt vast te stellen;De grondprijs in vergelijking met regio gemeente Hilvarenbeek (welke goed vergelijkbaar is met onze gemeente) vast te stellen op € 140 per m2 exclusief BTW.Reststroken.De verkoopprijs voor een reststrook bedraagt € 130, - per m2 (BTW is niet verschuldigd).De huurprijs voor een reststrook bedraagt € 5,95 per m2 per jaar.De huurprijs voor een plaagstrook bedraagt € 2,97per m2 per jaar.