| Organisatie | Hengelo |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Kwaliteitskader voor nieuwe wooninitiatieven 2023 |
| Citeertitel | Kwaliteitskader voor nieuwe wooninitiatieven 2023 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-05-2023 | nieuwe regeling | 26-04-2023 | 3529152 |
We hebben in Hengelo een stevige woningbouwambitie en staan welwillend tegenover het toevoegen van goede plannen aan ons woningbouwprogramma (2023). Het Kwaliteitskader voor nieuwe woningbouw initiatieven is een leidend instrument om de kwaliteit van een plan te beoordelen en indien nodig te bevorderen. Hierbij kijken we of het plan complementair is aan het Woningbouwprogramma, het bijdraagt aan het woonmilieu dat wij willen creëren op een bepaalde locatie en of woonproduct (en de uitwerking hiervan) aansluit bij de beoogde doelgroep. Op deze wijze bepalen we de toegevoegde waarde van het woningbouwplan voor Hengelo. Als gemeente hebben wij een totaaloverzicht van alle plannen en monitoren de woningmarkt nauwlettend. Wij beschikken hiermee over informatie dat niet voor elke initiatiefnemer met een woningbouwplan toegankelijk is. We stellen ons daarom dienstverlenend op om te kijken hoe we plannen met potentie kunnen verfijnen zodat deze kunnen worden toegevoegd aan het programma.
De woningmarkt is continu in beweging. In de periode van de kredietcrisis daalden de woningprijzen en werd een bevolkingskrimp voorspeld. Bouwen voor leegstand werd gevreesd waardoor provincies behouden waren met de verdeling van woningbouwcontingenten. De woningmarkt is sterk verandert. Door een historisch lage rente, een afname van huishoudensgrootte, vergrijzing en toenemende migratiecijfers is de woningmarkt oververhit. Het voorlopige toppunt lag aan het einde van 2021. Op dit moment zien we door de stijgende rente de woningprijzen weer afvlakken en staan woningen weer langer te koop. Desalniettemin, merken we nog steeds de effecten van (nationaal) woningtekort en wordt de vraag naar betaalbare woningen (mede door huisvesting van kwetsbare doelgroepen) steeds groter. Hugo de Jonge heeft als minister van wonen een nationale woon- en bouwagenda (2022) ingesteld. Door middel van een grotere regie op de woningmarkt is de doelstelling om in tien jaar voor iedereen een passende woning te bouwen. Daarvoor zijn landelijk 900.000 woningen nodig. Dit is via de regionale Woondeals vertaald in een Twentse afspraak van 14.100 woningen, maar de ambitie ligt met 20.000 woningen hoger. Door klimaatbestendig te bouwen op de hoger gelegen Twentse zandgronden draagt Hengelo een belangrijke steen bij aan de Twentse ambitie. Om die te realiseren in de ‘tegenwind’ van stikstof uitdaging en de stijgende bouwkosten is het noodzakelijk om niet kwantitatief te programmeren, maar kwalitatief programmeren en bouwen naar behoefte.
In de Woonvisie (2016-2026) geven we aan, uitnodigend te willen zijn naar initiatiefnemers met plannen voor betaalbare woningbouw in het stedelijk gebied. Bij voorkeur op beeldbepalende en/of reeds bebouwde locaties in de nabijheid van voorzieningen. Specifiek zien we hierin een opgave voor de transformatie van (leegstaand) vastgoed: denk aan kantoren, winkels en schoolgebouwen. Ook willen we voor goede nieuwbouwplannen die bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de stad, ruimte opnemen in het woningbouwprogramma. Verder kijken we hoe we met modulaire woningen en logiesfuncties kunnen inspelen op actuele vraag naar betaalbare woningen in verschillende woonvormen voor diverse aandachtsgroepen als jongeren, senioren en statushouders.
Het Kwaliteitskader is het instrument dat uitvoering geeft aan uitgangspunten van de Woonvisie. Met dit instrument kunnen wij nieuwe woningbouw initiatieven beoordelen in relatie tot de locatie, het gewenste woonmilieu en de doelgroep. Het Kwaliteitskader is daarmee leidend beleid bij het opnemen van nieuwe woningbouwplannen in het bestaande woningbouwprogramma 2023. Het Kwaliteitskader is alleen van toepassing wanneer er sprake is het permanent toevoegen van één of meerdere wooneenheden. Als er sprake is van tijdelijke woonvormen of logies, zijn de voorwaarden van toepassing in bijlage 6.
Net als bij ander gemeentelijk beleid blijft het college het recht behouden om gemotiveerd van het Kwaliteitskader af te wijken.
Goede frontoffice voor nieuwe initiatieven
Om goede initiatieven verder te brengen moet onze eigen dienstverlening er op gericht zijn om plannen snel en accuraat te beoordelen. Onze frontoffice (het gezicht naar buiten) zal de haalbaarheid van initiatieven efficiënt moeten kunnen inschatten, om planuitval zoveel mogelijk te voorkomen, iets waar uiteindelijk de (markt)partijen ook bij gebaat zijn.
Op dit moment zijn er vanuit de markt diverse initiatieven die nog een nadere afweging behoeven. De omvang hiervan is sterk veranderlijk. De praktijk leert dat het instellen van een (financiële) drempel zeer effectief kan zijn om de goede initiatieven uiteindelijk overeind te houden, bijvoorbeeld door voor het in behandeling nemen van een aanvraag leges in rekening te brengen. Deze leges kunnen in mindering worden gebracht op de bouwleges.
We streven ernaar om binnen 6 weken een integraal advies aan de initiatiefnemer uit te brengen.
Kwalitatieve afweging van nieuwe initiatieven
We gebruiken het Kwaliteitskader voor het toetsen van nieuwe woningbouw initiatieven. We maken daarbij gebruik van een ‘grove zeef’ en een ‘fijne zeef’ die aansluiten op het beleid uit de Woonvisie. De grove zeef bevat een aantal ‘harde’ uitgangspunten. Als een initiatief niet past binnen deze uitgangspunten, zal het worden afgewezen. Wanneer een initiatief voldoet aan de harde uitgangspunten, dan zal het worden getoetst op verschillende ‘zachte’ uitgangspunten: de fijne zeef. Deze ‘fijne’ zeef is bedoeld om verschillende initiatieven te kunnen beoordelen op hun toegevoegde waarde voor de stad. Onderdelen van deze fijne zeef worden – wanneer daartoe noodzaak bestaat – herzien en aangepast. De fijne zeef speelt in op de actuele vraag van dit moment.
Plannen voor transformatie en herstructurering van panden/gebieden gaan vóór plannen voor binnenstedelijke verdichting. Het bebouwen van lege plekken is geen doel op zich. Niet iedere locatie hoeft te worden ingevuld. Open plekken in de stad, onderbrekingen in linten, groene gebiedjes en openheid op achtererven/binnenterreinen kennen een eigen waarde. Het feit dat een plek leeg is, is geen argument om deze te bebouwen. Aangetoond moet worden dat er sprake is van een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit of het oplossen van een knelpunt, dit is ter beoordeling aan de gemeente.
We willen geen woningbouw buiten de contour van het bestaand stedelijk gebied (zie begrippenlijst). Verder, focussen we ons op afronden van bestaande ontwikkelingen en de bestaande stad. Initiatieven waarop het vastgestelde Rood voor Rood (RvR) of Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) beleid van toepassing is zijn uitgesloten van het doorlopen van het Kwaliteitskader.
Een woningbouwplan moet bijdragen aan een goede verscheidenheid aan woonmilieus, woningtypes en prijsklassen voor de stad als geheel. Dit wordt getoetst door de gemeente. Hiervoor geldt geen vaste formule, dit is maatwerk en voor een deel door de markt te motiveren. We maken onderscheid in de volgende woonmilieus: centrum-stedelijk, buiten-centrum, groen stedelijk, centrum-dorps en landelijk wonen. In de bijlage bij dit document (bijlage 1) zijn de woonmilieus nader beschreven en zijn de buurten in Hengelo ingedeeld per woonmilieu.
In woningbouwplannen moet de woonkwaliteit voldoende geborgd zijn. Dit geldt zowel voor nieuwbouw, transformatie als voor het opsplitsen van een woning in meerdere wooneenheden. Voor het opsplitsen van woningen in appartementen, studio’s of kamers gelden uitgangspunten voor behoud van woonkwaliteit, deze uitgangspunten zijn te vinden in bijlage 7.
Sinds 1 januari 2023 geldt de opkoopbescherming. Dit betekent dat woningen in het betaalbare segment (WOZ-waarden < 405.000 euro, prijspeil 2023) niet kunnen worden verhuurd in buurten waar aantoonbare schaarste is op de koopmarkt. In Hengelo is dit het geval in Groot Driene, Woolde en het Centrum (buiten het herontwikkelingsgebied). In de Huisvestingsverordening 2022 staat vermeld voor welke gevallen de regeling geldt en wat uitzonderingssituaties zijn.
Het Kwaliteitskader kent twee soorten criteria. Criteria voor de kenmerken van de locatie en criteria voor de kenmerken van het woonproduct (de zogenoemde product-markt combinatie (pmc)).
Per criterium kan aan een plan een punt worden toegekend. Daarnaast kan een plan neutraal scoren op een criterium. Bepaalde criteria, bijv. de nabijheid van een bushalte of wijkvoorzieningen, zijn vooral van toepassing op doelgroepen die hier zeer afhankelijk van zijn. Als hier geen sprake van is, dan scoort het plan neutraal op dat criterium.
Voor een aantal criteria bestaat de mogelijkheid om puntenaftrek te geven indien het plan een negatief effect sorteert op het betreffende criterium.
Sommige criteria hebben een zwaardere wegingsfactor dan andere. Aan deze criteria hecht de gemeente logischerwijs een grotere waarde. Het voorliggende document moet worden gezien als een uitwerking van de Woonvisie, waarin het college door het toekennen van wegingsfactoren een nadere invulling heeft gegeven aan de kaders zoals deze door de raad zijn vastgelegd.
Maximaal 14 punten. Het plan kan worden toegevoegd bij 6 punten of meer.
Het is belangrijk te beseffen dat het woningbouwprogramma een dynamische weergave is van te ontwikkelen locaties op basis van de verwachte behoefte. Dit is in belangrijke mate onderkend in de regionale bestuursovereenkomst, waarin is opgenomen dat de overeenkomst tweejaarlijks wordt bijgesteld. Deze cyclus is ook van belang voor het Kwaliteitskader. In ieder geval wordt dit Kwaliteitskader in samenhang met het Woningbouwprogramma tweejaarlijks geactualiseerd en -indien nodig- bijgesteld. Als tussentijds de behoefte van specifieke doelgroepen significant verandert, dan kan dit aanleiding zijn om het Kwaliteitskader op dat onderdeel bij te stellen.
We monitoren de vraag en aanbod op wijkniveau, of waar mogelijk zelfs op buurtniveau. Doel hiervan is om een actueel beeld te hebben van vraag en aanbod. Het kan zijn dat er op stedelijk niveau sprake is van overaanbod in een bepaald segment, maar dat op het niveau van een wijk of buurt sprake is van een behoefte aan dat product. We willen die behoefte (die dan ook is aangetoond) kunnen faciliteren.
Bijlage 2: Begrenzing prioritaire locaties
In deze notitie worden gebieden genoemd. Voor een eenduidige interpretatie zijn deze gebieden begrensd.
De afbeelding hierboven laat de begrenzing van de prioritaire gebieden centrum en Hart van Zuid zien. Het centrum, begrensd door de centrumring (uitgezonderd het deel ten zuiden van het spoor), en Hart van Zuid, begrensd door het exploitatiegebied -uitgezonderd het zuidelijk deel van de Laan Hart van Zuid en het gebied Kanaalzone. Het gebied Kanaalzone betreft een bedrijfsmatige ontwikkeling op een gezoneerd industrieterrein. Van woningbouw is in dit gebied geen sprake. Aanvulling 2021: in het kader van de markttafel Hart van Zuid is het studiegebied voor Hart van Zuid uitgebreid met de gebieden Lansinkveste en Hazemeyer.
Bijlage 3: Begrenzing ringen en radialen
In deze notitie worden gebieden genoemd. Voor een eenduidige interpretatie zijn deze gebieden begrensd.
De afbeelding hierboven laat die delen van de ringen en radialen zien waar wij woningbouw willen stimuleren.
Bijlage 4: ontwikkelingen die we willen stimuleren
Van oudsher kent Hengelo buiten het centrum verschillende winkelstrips. Sommige functioneren nog prima, anderen hebben te maken met langdurige leegstand. Het is daarbij –gezien de ontwikkelingen op het gebied van retail- niet te verwachten dat deze leegstand weer met commerciële functies kan worden ingevuld. Daar waar zich op grote schaal leegstand manifesteert ligt verloedering op de loer. Door DTNP is in 2020 een retailanalyse uitgevoerd. Op basis van deze analyse zijn winkelstrips te duiden die voor transformatie naar wonen in aanmerking komen.
De algemene kwaliteitscriteria gelden (het moeten fatsoenlijke woningen zijn). Waar het gaat om kleinschalige ingrepen 1 a 2 woningen is het sturen op doelgroepen wat minder relevant (al kunnen plannen er wel beter van worden).
Wanneer het gaat om meer woningen, dan is er wel nadrukkelijk aandacht voor de beoogde doelgroepen en moet worden aangetoond dat het plan voorziet in een daadwerkelijke behoefte.
Op verschillende plekken in de stad is binnen de bestaande stedelijke structuur behoefte aan een kwalitatieve impuls. Soms omdat de oorspronkelijke bebouwing is verdwenen, of omdat de bestaande bebouwing niet goed is te transformeren naar ander gebruik. Het gaat dan om plekken waar bijvoorbeeld in een woonstraat een bedrijfs- of kantoorpand staat, of waar bebouwing in het verleden is gesloopt en waar nog niet is teruggebouwd. Het gaat in beginsel niet om plekken waar nooit bebouwing heeft gestaan, maar om een bredere invulling van het begrip transformatie waarbij ook sloop/nieuwbouw mogelijk is. Van belang is dat er sprake is van een ruimtelijk knelpunt (bijvoorbeeld langdurige leegstand, overlast vanwege een geluid of milieuaspecten), dat eigenlijk alleen door een andere gebouwde invulling kan worden opgelost.
Een goed voorbeeld is de verplaatsing van een overlast gevend bedrijf uit een woonstraat naar een bedrijventerrein, waarbij de achterblijvende locatie kan worden herontwikkeld. Vaak is dit een vereiste om de gewenste verplaatsing mogelijk te maken.
Het splitsen van een grote kavel om zodoende een extra woning te kunnen plaatsen maar waarbij feitelijk geen ruimtelijk knelpunt wordt opgelost past niet binnen de bedoeling van deze impuls.
Waar het gaat om kleinschalige ingrepen 1 a 2 woningen is het sturen op doelgroepen wat minder relevant (al kunnen plannen er wel beter van worden).
Wanneer het gaat om een grotere ontwikkeling met meer woningen, dan is er wel nadrukkelijk aandacht voor de beoogde doelgroepen en moet worden aangetoond dat het plan voorziet in een daadwerkelijke behoefte.
In het omgevingsprogramma Beckum is een woningbouwambitie vastgesteld van 130 woningen. De huidige woningvoorraad is te eenzijdig om een gezonde woningmarkt te vormen. De 130 woningen moeten voornamelijk gericht zijn op instromen van de woningmarkt door starters en jonge gezinnen. Een kleiner deel van deze 130 woningen wordt gebouwd voor senioren om door te stromen.
Om woningbouw in Beckum te stimuleren is een lichte toets toepasbaar in het Kwaliteitskader.
Bijlage 5: Nadere omschrijving begrip niche
In de afgelopen periode is er verschillende keren een beroep gedaan op het criterium ‘niche’. Hoewel er bewust geen exacte definitie is gegeven van het begrip ‘niche’ is er toch behoefte aan enige verduidelijking.
Als een woonvorm voldoet aan het criterium ‘niche’ dan gaat het om iets bijzonders. Het kan gaan om een bijzondere doelgroep: bijvoorbeeld een woongemeenschap of een bijzondere woonvorm: bijvoorbeeld tiny houses, of aardewoningen. Of een combinatie van doelgroep en verschijningsvorm.
Tot de invulling van het begrip ‘niche’ rekenen we ook vernieuwende of meer experimentele vormen op het gebied van bouwen die zich richten op betaalbaarheid, duurzaamheid, circulariteit of hergebruik of combinaties daarvan. Als een beroep wordt gedaan op dit criterium moet er wel sprake zijn van iets bijzonders. Een woning met zonnepanelen of een warmtepomp zien we niet als iets unieks. Het moet nadrukkelijk gaan om duurzame maatregelen die fors ambitieuzer zijn dan het bouwbesluit (BBL) voorschrijft.
Specifiek geven we ruimte aan de groep mensen die vanwege hun achtergrond gerekend worden tot de woonwagencultuur. Als gevolg van landelijk richtlijnen worden gemeenten geacht te voorzien in de behoefte aan standplaatsen.
Bijlage 6: Tijdelijke (modulaire) woonconcepten
Short stay is een huisvestingsvorm waarbij sprake is van kort verblijf (minimum 4 weken en maximaal 6 maanden). Shortstay is per definitie werk gerelateerd en is daarmee voornamelijk gericht op het huisvesten van arbeidsmigranten en expats. Short stay valt formeel niet onder de functie wonen maar onder logies. Het gebruik van een woning voor logiesdoeleinden is op basis van het bestemmingsplan niet toegestaan. Door de hoge vraag naar woningen en het beperkte aanbod is het in beginsel onwenselijk om voor dit doeleinde woningen te onttrekken uit de woningvoorraad. Op deze manier willen we woningen beschikbaar houden voor mensen die in Hengelo willen wortelen. Om short stay op een adres mogelijk te maken zal dit specifiek voor dit doeleinde vergund moeten worden. Hierbij kijken we voornamelijk naar mogelijkheden voor het transformeren van kantoorpanden, bedrijfslocaties en maatschappelijke voorzieningen.
Een mantelzorgwoning is een tijdelijke woning die kan worden geplaatst op eigen terrein of dat van de mantelzorggevende. Zodra de mantelzorg niet meer nodig is, dient de tijdelijke woning te worden weggehaald of te worden ingezet voor ander gebruik. Voor dit laatste geldt dat de woonfaciliteiten, zoals een keuken en een badkamer, dan moeten worden verwijderd. Om aanspraak te kunnen maken op een mantelzorgwoning is een ondertekende mantelzorgverklaring nodig van de huisarts, wijkverpleegkundige of een door de gemeente aangewezen medisch adviseur. Dit formulier is op te vragen bij de gemeente. Verder hanteren we voor een mantelzorgwoning de volgende voorwaarden:
De mantelzorgwoning wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing of de bestaande bebouwingsmogelijkheden op grond van het bestemmings-/omgevingsplan en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hier kan alleen van afgeweken worden indien dit leidt tot betere ruimtelijke inpasbaarheid, dit is ter beoordeling aan de gemeente);
Voor een pre- mantelzorgwoning is geen mantelzorgverklaring noodzakelijk. Er kan voor pre- mantelzorg een tijdelijke vergunning worden verleend om een woning te plaatsen voor maximaal 5 jaar. Indien in deze periode een mantelzorg situatie ontstaat en dit wordt bekrachtigd door de huisarts, wijkverpleegkundige of een door de gemeente aangewezen medisch adviseur, dan kan de mantelzorgwoning blijven zolang mantelzorg nodig is. Verder gelden voor pre- mantelzorg dezelfde voorwaarden als hierboven opgesomd.
Tijdelijke woningen in het buitengebied
Er is veel behoefte aan betaalbare woningen in en rondom de dorpen Beckum en Oele. Binnen de dorpskern van Beckum loopt er een traject om te komen tot een eerste ontwikkeling. In het buitengebied is er een aanvullende vraag om op erven tijdelijke woningen te realiseren. Een tijdelijke woning kan worden vergund op een locatie voor periode van maximaal 10 jaar. Om voor een tijdelijke woningen in het buitengebied in aanmerking te komen zijn de onderstaande voorwaarden van toepassing:
De woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing of de bestaande bebouwingsmogelijkheden op grond van het bestemmings-/omgevingsplan en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hier kan alleen van afgeweken worden indien dit leidt tot betere ruimtelijke inpasbaarheid, dit is ter beoordeling aan de gemeente);
Voor het permanent toevoegen van woningen in het buitengebied is het vastgestelde Rood voor Rood (RvR) of Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) beleid van toepassing. Deze plannen zijn daarmee uitgesloten van het doorlopen van het Kwaliteitskader.
“Tijdelijke” modulaire woningen
Modulaire woningen, bestaan zoals de term doet vermoeden uit verschillende modules. Deze modules zijn in de fabriek gebouwd en zijn volledig demontabel. Dit houdt in dat in en uit elkaar gezet kunnen worden op verschillende locaties. Hiermee kunnen ze tijdelijk op een locatie worden neergezet en naar een bepaalde periode weer worden verplaatst.
De meest eenvoudige variant zijn de container woningen, maar er zijn ook modulaire woningen van dermate hoge kwaliteit dat het weinig onder doet voor een reguliere woning (levensduur 40-50 jaar). Door verschillende modules te combineren kunnen verschillende woonvormen worden gecreëerd. Doordat modulaire woningen in theorie verplaatsbaar zijn, kunnen deze woningen tijdelijk worden geplaatst voor maximaal 10 jaar. Hiermee kan voor deze periode worden afgeweken met het bestemmings-/omgevingsplan. Daarentegen, is de levensduur van deze woningen aanzienlijk langer dan deze termijn. Er kan daarom voor gekozen worden om vooruitlopend op een bestemmings-/omgevingsplan wijziging, alvast in de tijdelijkheid woningen te plaatsen. In dit geval is het de bedoeling om de woningen volledig af te schrijven op één locatie. Hiermee kan de doorlooptijd van plan tot realisatie worden versneld. Op deze manier kunnen we snel inspelen op de acute vraag naar een bepaalde woonvorm.
Indien er sprake is van permanente ontwikkeling met modulaire woningen, is het Kwaliteitskader van toepassing. Gaat het om een tijdelijke ontwikkeling, dan moet maatwerk geleverd worden.
Tiny Houses/microwoning (binnenstedelijk)
Het tiny house concept is, zoals we dat in Hengelo kennen, een tijdelijke woonvorm dat kan worden vergund op een locatie voor periode van maximaal 10 jaar. Hiermee kan voor deze periode afgeweken worden van het bestemmings-/omgevingsplan. Met deze woonvorm kunnen we relatief snel inspelen op de (acute) vraag naar betaalbare 1 a 2 persoons woningen. Verder is het tiny house concept een collectieve woonvorm. We verlenen daarom geen medewerking aan plannen voor solitaire huisvesting in een tiny house of op een (achter)terrein bij een bestaande woning.
Bijlage 7: Borging woonkwaliteit
We zijn selectief waar en bij welk woningtype het opsplitsen van een woning mogelijk is. De locatie waar we dit willen toestaan is o.a. afhankelijk van de doelgroep en of deze doelgroep in positieve zin bijdraagt aan de sociale differentiatie in de wijk. Dit dient dus specifiek beschreven te worden in de aanvraag. Daarnaast willen we in beginsel geen woningen onttrekken uit het grondgebonden betaalbare segment (WOZ-waarde < 405.000 euro, prijspeil 2023).
De minimale afmeting voor een appartement/studio is 30m2 exclusief berg- en buitenruimte.
Voor kamerbewoning gelden de volgende ruimtelijke uitgangspunten:
Voor initiatieven voor wonen met zorg moeten voldoen aan de onderstaande criteria:
Een nadere uitleg van bovenstaande criteria is te vinden in de ‘vragenlijst nieuwe initiatieven wonen en zorg’ en is op te vragen bij de gemeente.
Woningbouwprogramma 2023-2032.
Deze plannen zijn continu in ontwikkeling en worden telkens aangepast aan de hand van nieuwe inzichten. Het programma geeft dus slechts een indicatie van de woningaantallen die in Hengelo gerealiseerd gaan worden. Het is niet zo dat de grote aantallen in 2023 tot en met 2025 werkelijkheid worden. De praktijk wijst uit dat er een significant aantal woningen met planvertraging of -uitval krijgt te maken. De pieken die nu gepland staan voor 2023 t/m 2025 zullen in de praktijk afvlakken en naar achteren verschuiven in de tijd. Dit is te zien in onderstaande grafiek waarin de realisatie van woningen in de afgelopen vijf jaar staat afgezet tegen het programma van 2023-2032. Gemiddeld zijn er de afgelopen vijf jaar bruto (exclusief sloop) 339 woningen per jaar toegevoegd in Hengelo.
Figuur 1: Realisatie woningbouw afgezet tegen het woningbouwprogramma