Huisvestingsverordening Gemeente Tiel 2023

Bijlage 1 Kaart werkingsgebied

Bijlage 2 Toelichting bij de Huisvestingsverordening Gemeente Tiel 2023

1. Inleiding

Deze toelichting maakt deel uit van de Huisvestingsverordening Gemeente Tiel 2023 waarin de behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt geregeld. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014.

Een overgangsregeling is niet opgenomen en wordt ook niet nodig geacht. Er zal geen sprake zijn van situaties die thans legaal zijn en na de inwerkingtreding van de verordening illegaal zullen worden. Mocht blijken dat zich dergelijke situaties toch voordoen, dan kan het college hiervoor (gemotiveerd) een uitzondering maken.

Hoofdstuk 2Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

In dit hoofdstuk is bepaald voor welke handelingen waarbij de woonruimtevoorraad wijzigt een vergunningsplicht geldt. Het gaat daarbij om het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen van woonruimten. Deze plicht geldt voor de woningen gelegen in de aangewezen wijken waarbij de WOZ niet boven de NHG grens komt.

Er is een uitzondering gemaakt voor woningbouwcorporaties, voor zorginstellingen en voor recreatief verblijf (zoals een Bed en breakfast, hotel en recreatiewoning). Daarbij is aansluiting gezocht bij de definities die in de bestemmingsplannen gehanteerd worden.

De Huisvestingswet bepaalt dat een woonruimte wordt bewoond door één huishouden. Als een woning wordt bewoond door meerdere personen, die samen geen huishouden vormen, is er sprake van omzetting naar meerdere onzelfstandige woonruimten. Hiervoor is een omzettingsvergunning nodig.

Voor bewoning van vier of meer personen (niet zijnde één huishouden) geldt een verplichte omzettingsvergunning. Voor omzetting vanwege bewoning door twee of drie personen geldt geen vergunningplicht. De leefbaarheidseffecten zijn niet belastend voor de omgeving.

Inwoning (Hospita) is een woonvorm waarbij een bewoner een ander veelal helpt door woonruimte aan te bieden in zijn of haar woning. Ter voorkoming van onduidelijkheid is deze situatie uitgezonderd van een vergunningsplicht. Het gebruik zal wel aan de eisen moeten voldoen die gelden op basis van het bestemmingsplan en Bouwbesluit. Zo mag er bijvoorbeeld geen sprake zijn van overbewoning. Er zal worden toegezien op eventuele misbruik van deze uitzonderingssituatie.

De aanvraag kan worden geweigerd wanneer niet aan de gestelde eisen voldaan. Naast enkele fysieke eisen waaraan moet worden voldaan, is de leefbaarheidstoets ook een weigeringsgrond. Het verlenen van de vergunning mag niet leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Deze toets is nader uitgewerkt in beleidsregels.

Om een evenwichtige verdeling van onzelfstandige woonruimten te bevorderen is ervoor gekozen om een grens van maximaal 10% omgezette panden in één straat toe te staan.

Voor de situatie waarbij een woning wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten voor een aantoonbare tijdelijke periode kan het college een uitzondering maken. Hierbij kan gedachte worden aan tijdelijke verblijf van bijvoorbeeld vluchtelingen.

Hoofdstuk 3Splitsingsvergunning

Het is verboden om zonder vergunning woningen tot aan de NHG-kostengrens te splitsen in appartementsrechten in de zin van het Burgerlijk Wetboek. Naast de fysieke eisen waaraan een pand moet voldoen, kan de vergunning worden geweigerd vanwege de woonruimtevoorraad en vanwege belemmering van de stadsvernieuwing. Deze gronden zijn in de verordening nader uitgewerkt.

Het verbod geldt ook voor vormen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten.

In de Toekomstvisie Tiel wordt het streven naar meer balans in de bevolkingssamenstelling toegelicht en onderbouwd. Balans in de woningvoorraad kan hieraan bijdragen, maar de Tielse woningmarkt is niet in balans en overwegend ‘betaalbaar’. Huishoudens die meer te besteden hebben verlaten Tiel op zoek naar een woning in een hoger segment. Toevoegingen aan de woningvoorraad zijn daarom bij voorkeur complementair aan de bestaande voorraad en gaan nadrukkelijk niet ten koste van dat deel van de voorraad dat al schaars is.

De huidige hoge marktdruk leidt tot een ‘splitsingsprikkel’ bij beleggers, omdat ook voor kleinere wooneenheden veel geld gevraagd kan worden (bij splitsing gaat het vrijwel uitsluitend om splitsing in appartementen). Van een toekomstige marktontspanning zal het kwalitatief laagwaardige deel van de woningvoorraad als eerste de nadelige gevolgen ondervinden in de vorm van dalende woningprijzen (huuropbrengsten) met op den duur mogelijk leegstand en leefbaarheidsproblemen.

Prijsstijgingen zorgen ervoor, dat mensen die een koopwoning achterlaten meer te besteden hebben. Wat leidt tot de aanname, dat een deel van de behoefte aan de onderkant van de (koop)markt wordt vervangen door behoefte aan de bovenkant van de (koop)markt (waar al sprake is van schaarste).

Schaars zijn in Tiel de duurdere appartementen, vanaf 90m2 met drie of meer slaapkamers en een goede bergruimte en buitenruimte. Omdat de behoefte hieraan met name komt van senioren, dragen deze woningen tevens bij aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt.

In dat licht bezien is het noodzakelijk, dat splitsing van grote panden ook leidt tot toevoeging van ruime en kwalitatief hoogwaardige appartementen. Want dat is noodzakelijk om te voorkomen dat de schaarste aan ruime/duurdere woningen in Tiel niet groter wordt (of leidt tot een toekomstig overschot aan kleine/goedkope appartementen).

Hoofdstuk 4Overige bepalingen

Tegen het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van een woonruimte (artikel 2 van de huisvestingsverordening) zonder vergunning kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. De bestuurlijke boete bedraagt dan ten hoogte € 16.750. Bij herhaling van de overtreding kunnen deze boetes worden verhoogd met ten hoogste 150%.

Voor onvoorziene gevallen kan door het college een uitzondering op de regels worden gemaakt. Een dergelijke uitzondering zal zeer deugdelijk gemotiveerd moeten worden.

Bijlage 3 Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Gemeente Tiel 2023

Onderstaande regels worden vastgesteld als beleidsregels. Hierdoor dienen de regels als afwegingskader bij aanvragen voor omzet-/onttrekkingsvergunningen op grond van de Huisvestingswet en huisvestingsverordening. Om de regels te gebruiken als beleidsregels, worden deze als zodanig gepubliceerd.

De gemeente kan in de huisvestingsverordening bepalen onder welke voorwaarden vergunning kan worden verleend (en kan worden ingetrokken).

In deze beleidsregels wordt beschreven op welke wijze het college van burgemeester en wethouders van Tiel uitvoering geef aan de voorschriften voor omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte als bedoeld in de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening Gemeente Tiel 2023, met name ten aanzien van de leefbaarheidstoets van artikel 5 lid 1 sub c.

• 1.

  Algemene uitgangspunten ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten

De belangrijkste, algemene, uitgangspunten voor huisvesting van arbeidsmigranten:

• 1.

  Huisvesting van arbeidsmigranten is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van werkgevers en de arbeidsmigranten zelf. De gemeentelijke verantwoordelijkheid ligt in het scheppen van kaders waarbinnen die huisvesting kan plaatsvinden en het toezicht houden dat uitvoering daarvan op een deugdelijke en veilige wijze geschied;

• 2.

  Het huisvesten van arbeidsmigranten is alleen bestemd voor arbeidsmigranten die hier op grond van een EU-paspoort of tewerkstellingsvergunning legaal werkzaam zijn;

• 3.

  In de gemeente Tiel is gewenst dat alleen arbeidsmigranten worden gehuisvest die werkzaam zijn in de gemeente Tiel en/of omliggende gemeenten;

• 4.

  Er moet zo veel mogelijk maatschappelijk draagvlak zijn voor huisvestingsinitiatieven;

• 5.

  Voorkomen moet worden dat er grote concentraties eenzijdige huisvestingsfaciliteiten in een klein gebied verschijnen;

• 6.

  Huisvesting dient te allen tijden veilig en leefbaar te zijn: ‘schoon, heel en veilig’. Hierbij is het type, de omvang en de locatie van de huisvesting van belang.

2.Begripsbepalingen

Voor een uniforme toepassing van de regels worden in aanvulling op de verordening de volgende begripsbepalingen gehanteerd.

• a.

  Het college: het college van burgemeester en wethouders van Tiel.

• b.

  De verordening: De Huisvestingsverordening Gemeente Tiel 2023

• c.

  Huishouding: Een alleenstaande, of twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren.

  Er is sprake van één huishouden wanneer één of meer personen in vast verband samenleven en er sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en van onderlinge verbondenheid.

  Bij de huisvesting van arbeidsmigranten is van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid van de bewoners geen sprake, anders dan in de hoedanigheid van werknemer van de uitzendorganisatie. Arbeidsmigranten hebben niet de intentie om voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.

  Anders gezegd: een persoon of groep van personen, die een huishouden voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Deze definitie borgt een zekere duurzaamheid, die bij tijdelijke kamerverhuur niet als zodanig kan worden aangemerkt. Een kortstondig verblijf is binnen deze definitie dan ook niet toegestaan.

• d.

  Kamerverhuur: al dan niet bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden van onzelfstandige woonruimte, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft.

• e.

  Kamerverhuurbedrijf: een samenstel van verblijfsruimten, uitsluitend of mede bestemd of gebruikt om daarin aan anderen dan aan de rechthebbende en de personen behorend tot diens huishouden woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging. Onder de definitie van kamerverhuurbedrijf valt niet de verhuur van één of twee kamers door de eigenaar/bewoner van een woning aan niet meer dan twee personen.

• f.

  Wabo: Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, met alle bijbehorende uitwerkingen zoals Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's).

• g.

  Wro: Wet op de ruimtelijke ordening, met alle bijbehorende uitwerkingen zoals AMvB's.

• h.

  ODR: Omgevingsdienst Rivierenland. Het samenwerkingsverband van de gemeenten in de regio Rivierenland die diverse taken als vergunningverlening en handhaving uitvoert voor de deelnemende gemeenten.

• i.

  Directe omgeving: een straal van 75 meter rond het om te zetten/omgezette pand. Deze grens omvat vrijwel alle belanghebbenden.

• j.

  omgeving: een straal van 500 meter rond het om te zetten/omgezette pand.

• k.

  Verhuurdersvergunning: de vergunning zoals opgenomen in artikel 5:38 APV gemeente Tiel 2021.

3.Leefbaarheidstoets

Met de leefbaarheidstoets dient te worden voorkomen dat de directe omgeving van de woonruimte waarvoor vergunning wordt aangevraagd te zwaar wordt belast en er onaanvaardbare inbreuk op de woon- en leefomgeving zal ontstaan. Het college zal bij de leefbaarheidstoets advies vragen aan de ODR en de wijkagent, waarbij de vraag dient te worden beantwoord of het verlenen van de vergunning zal zorgen voor een onaanvaardbare inbreuk op de woon- en leefomgeving. Bij een negatief advies zal de vergunning worden afgewezen Bij het advies van de ODR dienen de volgende punten te worden betrokken:

• a.

  Hoe is het op dit moment gesteld met de leefbaarheid in de omgeving?

• b.

  Zijn er in de afgelopen twee jaar overlastmeldingen geweest in de omgeving?

• c.

  Wordt er in de omgeving op dit moment overlast ervaren?

• d.

  Zijn er overlast gevende activiteiten in de omgeving, onder andere uitgaansgelegenheden, tankstations, coffeeshops, etc. ?

• e.

  Is er sprake van overlast van reeds bestaande kamerverhuurpanden in de directe omgeving?

• f.

  Is er sprake van in- of opsluiting; Er mogen geen twee woningen aaneengesloten in gebruik zijn voor Kamerverhuur en ook het insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig woonruimte door Kamerverhuur is niet toegestaan;

• g.

  Is er voldoende parkeergelegenheid; hierbij gelden de landelijke (CROW) kencijfers voor kamerverhuur aan niet-studenten:

  • -

    Binnenstad 0,6 parkeerplaats per kamer;

  • -

    Schil rond de binnenstad: 0,6 parkeerplaats per kamer;

  • -

    Rest bebouwde kom 0,7 parkeerplaats per kamer;

• h.

  Is er sprake zijn van adequate communicatie: communicatieprotocol en klachtenregistratie?

• i.

  Is reeds meer dan 10% van de panden omgezet in één straat, dan volgt afwijzing van de aanvraag.

7.Inwerkingtreding en citeerregel

De beleidsregels treden in werking met ingang van 1-5-2023. De beleidsregels worden geciteerd als ‘Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Gemeente Tiel 2023’.

Bijlage 4 Aanvraagformulier omzettingsvergunning

(artikel 21 Huisvestingswet)

U dient alle velden op dit formulier volledig in te vullen, tenzij ander vermeld. Een onvolledige aanvraagkunnen wij helaas niet in behandeling nemen.

• •

  Aanvrager (invullen indien natuurlijk persoon)

  Naam: dhr. mw. __________________________________ u bent: Eigenaar

  Voorletters: _____________________________________ Toekomstig eigenaar

  Burgerservicenummer: ____________________________ Overig, nl:

  Postcode/Woonplaats: ____________________________

  Telefoon: _______________________________________

  E-mail: _________________________________________

• •

  Aanvrager (invullen indien rechtspersoon)

  Naam rechtspersoon: ______________________________ u bent: Eigenaar

  Contactpersoon: dhr. mw. __________________________ Toekomstig eigenaar

  KvK-nummer: ____________________________________ Overig, nl:

  Adres: __________________________________________

  Postcode/Woonplaats: _____________________________

  Telefoon: _______________________________________

  E-mail: _________________________________________

• •

  Gemachtigde (s.v.p. machtiging overleggen of door aanvrager en gemachtigde laten ondertekenen)

  Naam: __________________________________________ u bent: Notaris

  Voorletters: ______________________________________ Toekomstig eigenaar

  Adres: __________________________________________ Makelaar

  Postcode/Woonplaats: _____________________________ Beheerder

  Telefoon: _______________________________________ Overig, nl:

  E-mail: __________________________________________

LET OP: de gemachtigde ontvangt alle brieven, behalve de brief waarin leges worden opgelegd en de nota!

Aanvraag

Verzoek om permanente/tijdelijke vergunning voor de woning in verband met omzetten in onzelfstandige eenheden

Adres: ____________________________________________ Huisnr: ________________

Kadastraal bekend: Gemeente ________________________________________________

Sectie: ___ Nr: _______

WOZ waarde: ______________

Omschrijving van het gebruik:

Huidig gebruik: _____________________________________________________________ Toekomstig gebruik: __________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________

Aantal te realiseren onzelfstandig te verhuren woonruimte:___________________________

Hoeveel bewoners gaan daar wonen:____________________________________________

Gegevens woning en vergunningen

Belang

Hieronder dient u aan te geven wat het met de omzetting gediende belang is. Dit belang wordt vervolgens afgewogen tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Indien het met de omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, wordt de vergunning alleen verleend indien u bereid bent om de woonruimte die verloren gaat, te compenseren. ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Bijlage in enkelvoud

Aan het aanvraagformulier dient u de volgende bijlagen toe te voegen:

• •

  Een afschrift van het eigendomsbewijs (of van de voorlopige koopakte) indien de aanvraag wordt ingediend door de eigenaar.

• •

  Schriftelijke toestemming van de verhuurder indien de aanvraag wordt ingediend door de huurder.

• •

  Een (schetsmatige) plattegrond van de bestaande en gewenste situatie.

• •

  Communicatieprotocol

• •

  Klachtenregistratie

• •

  Een machtiging, indien sprake is van een gemachtigde.

Ondertekening

Plaats: ____________________________________________________________________

Datum: ___________________________________________________________________

Aanvrager/gemachtigde:

__________________________________________________________________________

Voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een vergunning tot omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte worden legeskosten in rekening gebracht per aanvraag die in behandeling wordt genomen.

Toelichting (optioneel)

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

Bijlage 5 Onderbouwing schaarste en leefbaarheid

1. Inleiding

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels verordenen met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad van zowel huur- als koopwoningen. Het gaat dan bijvoorbeeld om regels ten aanzien van verkamering en woningsplitsing. Voor het vastleggen van regels in een Huisvestingsverordening dient een gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen. De Huisvestingswet 2014 bevat geen uniforme definitie van schaarste en schrijft niet voor hoe schaarste onderzocht en aangetoond moet worden. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. In zijn algemeenheid is er sprake van schaarste aan woonruimte als de vraag het aanbod overtreft. In de corporatiesector komt (een toename van de) schaarste tot uitdrukking in (een toename van) de inschrijfduur en slaagkansen. In de vrije huur- en koopsector komt schaarste tot uitdrukking in stijgende prijzen en, als gevolg daarvan, gebrekkig betaalbaar aanbod.

In toenemende mate is er in Tiel sprake van het opdelen van woningen in (kwalitatief ondermaatse) appartementen. Het betreft hier een vergelijkbaar probleem als verkamering, ter voorkoming waarvan in 2018 de Tielse Huisvestingsverordening is aangenomen. Daarmee wordt het opdelen van woningen, appartementen of panden in kleinere woningen of wooneenheden tegengaan, met als doel, het:

• 1.

  bewaken en verbeteren van de woningkwaliteit in Tiel;

• 2.

  voorkomen van schaarste in kwetsbare delen van de woningvoorraad;

• 3.

  voorkomen van overlast in de woonomgeving.

Ook in de Toekomstvisie Tiel en in de nieuwe woonvisie 2019-2023 van Tiel is reeds de aandacht gericht op deze punten, onder andere te bereiken via een evenwichtiger verdeling van koop- en huurwoningen in de verschillende wijken om daarmee ook het woonklimaat te versterken.

Hoge marktdruk leidt tot een ‘splitsingsprikkel’ bij beleggers, omdat ook voor kleinere wooneenheden veel geld gevraagd kan worden. Bij woningopdeling wordt één zelfstandige woning – vaak een relatief ruime woning – in meerdere (on)zelfstandige wooneenheden gesplitst. Bij veel (on)zelfstandige wooneenheden gaat het om kleine, kwalitatief ondermaatse eenheden waar veelal arbeidsmigranten, spoedzoekers of mensen met weinig of geen keuzemogelijkheden wonen en die voor reguliere woningzoekenden niet geschikt of aantrekkelijk genoeg zijn, zeker niet als de markt ontspant. Bovendien worden er door splitsing woningen aan de voorraad toegevoegd waarvan er in Tiel al relatief veel zijn.

Bij woningsplitsing worden dus bestaande woningen aan de markt voor reguliere woningzoekenden onttrokken en ontstaat dus toenemende schaarste aan gewone woningen. De woningen die worden onttrokken kunnen vóór de splitsing koopwoningen of particuliere huurwoningen¹ zijn en het kunnen (voormalige) eengezinswoningen of meergezinswoningen² zijn. De toename van schaarste als direct gevolg van onttrekking kan dus in verschillende segmenten optreden. Indirect kan de schaarste ook toenemen in segmenten waar niet direct woningen uit worden onttrokken, zoals corporatiewoningen. Het kleinere aanbod aan koop en particuliere huur kan immers leiden tot een toename van de vraag naar corporatiewoningen.

Deze onderbouwing bevat de resultaten van uitgevoerd onderzoek naar de kwaliteit van de woningvoorraad (2), de schaarste aan woningen in Tiel (3-6) en de huidige leefbaarheid (7). Achtereenvolgens komen de volgende onderwerpen aan bod:

• 2.

  Kwaliteit huidige woningvoorraad

• 3.

  Aanbod en prijzen in de koopsector

• 4.

  Druk op de sociale huurmarkt

• 5.

  Woningtekort en kwantitatieve woningbehoefte

• 6.

  Woningbehoefte per segment

• 7.

  Overlast en leefbaarheid in de woonomgeving

De regeling ten aanzien van het ‘omzetten van woningen’ ziet op de bebouwde kom van de gemeente Tiel (zie bijlage 1). Voor het buitengebied van de gemeente Tiel is reeds sprake van een deugdelijke regeling ter voorkoming van woningsplitsing in de vorm van het bestemmingsplan Buitengebied (art.22 par. 22.1 lid a).

2. Kwaliteit huidige voorraad

Zoals in de inleiding aangegeven is het bewaken en verbeteren van de woningkwaliteit een belangrijke doelstelling van (de wijzigingen in) de Huisvestingsverordening. Het splitsen van woningen in meerdere zelfstandige of onzelfstandige eenheden gebeurt vaak bij wat grotere woningen. In vergelijking met andere gemeenten in de regio telt Tiel nu al relatief weinig grote woningen en woningen met een hoge WOZ-waarde. Door verkamering en splitsing worden die verschillen met buurgemeenten dus versterkt. In deze paragraaf laten we met enkele cijfers over de huidige woningvoorraad zien hoe Tiel zich verhoudt tot de rest van de regio.

De bestaande voorraad koopwoningen in Tiel kent relatief veel kleine woningen: 31% heeft een oppervlakte tot 105 m² terwijl dat in de regio Zuidwest-Gelderland als geheel 23% is (Tabel 1). De gemiddelde oppervlakte van koopwoningen in Tiel bedraagt 132 m² versus 157 m² in de regio.

Tabel 1: Huidige voorraad koopwoningen naar oppervlakte in Tiel en Corop-regio Zuidwest-Gelderland (2019).

Ruim een kwart van de bestaande koopwoningen in Tiel heeft een WOZ-waarde van minder dan €215.000 (peildatum 1-1-2020). In de regio is dat slechts 12%. In de WOZ-klassen vanaf € 380.000 telt Tiel juist naar verhouding duidelijk minder woningen dan in de regio (Tabel 2). De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen ligt met € 272.600³ ook duidelijker lager dan het gemiddelde van € 316.600 in de regio.

Tabel 2: Huidige voorraad koopwoningen naar WOZ-waarde (peildatum 1-1-2020) Bron: ABF Socrates 2021

In de particuliere huursector is hetzelfde beeld te zien. 39% van de particuliere huurwoningen in Tiel is 80 m² of kleiner. In de regio als geheel is dat 28%. Grote woningen vanaf 105 m² komen in Tiel juist minder voor dan in de regio (Tabel 3). De gemiddelde oppervlakte van particuliere huurwoningen in Tiel bedraagt 104 m2 versus 128 m² in de regio. De gemiddelde WOZ-waarde ligt met € 192.000⁴ ook duidelijker lager dan het gemiddelde van € 243.300 in de regio.

Tabel 3: Huidige voorraad particuliere huurwoningen naar oppervlakte in Tiel en Corop-regio Zuidwest-Gelderland (2019)

3. Aanbod en prijzen in de koopsector

Net als in andere regio’s zijn de prijzen in de koopsector in Tiel de laatste jaren fors gestegen. Het aanbod van voor starters en middeninkomens bereikbare koopwoningen is daarmee aanzienlijk gedaald. Cijfers van het Kadaster laten zien hoe het aantal transacties in de lagere koopsomklassen is gedaald en in de hogere prijsklassen juist is gestegen. In de jaren 2013 t/m 2015 had ongeveer 30% van de verkochte woningen een prijs van maximaal € 150.000 en viel 50% tot 60% in de prijsklasse tussen € 150.000 en € 250.000. In het 1e halfjaar 2021 viel nog maar 4% van de verkochte woningen in de laagste prijsklasse en had 30% van de transacties een prijs tussen € 150.000 en € 250.000. Nog maar 34% van de verkochte woningen had daarmee een prijs van maximaal € 250.000 (Figuur 1). Voor woningkopers (zoals starters) met een modaal huishoudinkomen (€ 37.000 bruto per jaar⁵) bedraagt de maximale leencapaciteit voor een hypothecaire lening nu ca. € 175.000. Voor huishoudens met 1,5 keer modaal is dat circa € 270.000. Dat betekent dat een groot deel van het aanbod koopwoningen in Tiel niet of nauwelijks meer toegankelijk is voor huishoudens met een inkomen rond 1 á 1,5 keer modaal. Het onttrekken van woningen aan de inmiddels schaarse voorraad goedkope en middeldure (koop)woningen door woningsplitsing of verkamering is daarmee onwenselijk.

Figuur 1: Transacties bestaande koopwoningen (eengezins + meergezins) naar koopsomklassen in Tiel (2013 t/m 1e halfjaar 2021) Bron: Kadaster, bewerking ABF

De totale koopwoningvoorraad in Tiel bestaat per begin 2021 uit ca. 10.360 woningen. Daarvan zijn ruim 9.200 eengezinswoningen (89%). Ruim 10% betreft meergezinswoningen (1.150 woningen). Binnen het totaal aantal transacties op de koopwoningmarkt hebben meergezinswoningen een iets groter aandeel (zo’n 15%). De ontwikkeling van koopsomklassen voor eengezinswoningen⁶ is opgenomen in onderstaande figuur. Daarin is duidelijk de toegenomen schaarste aan goedkope en betaalbare (eengezins)koopwoningen te zien. Slechts een kwart van de verkochte eengezinswoningen in het 1e halfjaar van 2021 had een prijs van maximaal € 250.000. Ruim één op de tien verkochte woningen kostte € 450.000 of meer (Figuur 2).

Figuur 2: Transacties bestaande eengezinskoopwoningen naar koopsomklassen in Tiel (2013 t/m 1e halfjaar 2021) Bron: Kadaster, bewerking ABF.

Het prijsniveau bij meergezinswoningen (appartementen) ligt lager dan bij eengezinswoningen, zoals te zien in onderstaande figuur. Ook bij meergezinswoningen zijn de prijzen echter duidelijk gestegen.

Figuur 3: Transacties bestaande eengezinskoopwoningen naar koopsomklassen in Tiel (2013 t/m 1e halfjaar 2021) Bron: Kadaster, bewerking ABF

Een nader onderscheid naar woningtypen is opgenomen in onderstaand figuur. De gemiddelde transactieprijs van een appartement bedroeg in het 1e halfjaar van 2021 € 235.000. Bij tussen- en hoekwoningen was dat respectievelijk € 284.000 en € 299.000. Bij alle woningtypen zijn de prijzen sterk toegenomen.

Figuur 4: Ontwikkeling gemiddelde koopsom bestaande koopwoningen in Tiel naar woningtype (2013 t/m 1e halfjaar 2021) Bron: Kadaster, bewerking ABF

Ook andere indicatoren die iets zeggen over krapte op de koopwoningmarkt wijzen in dezelfde richting. Tiel behoort tot de Corop⁷-regio Zuidwest-Gelderland⁸. De NVM rapporteert voor die regio de volgende indicatoren⁹.

• •

  Het aantal te koop staande woningen bij NVM-makelaars¹⁰ is gedaald van ca. 2.000 in Q3-2016 tot ca. 260 in Q3-2021. Ten opzichte van Q3-2020 (ca. 470 woningen) is de daling ruim 40%.

• •

  De krapte-indicator¹¹ geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator is gedaald van ruim 10 woningen in Q3-2016 tot 1,5 woning in Q3-2021. In Q3-2020 bedroeg de waarde 2,1 woningen.

• •

  Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs is verkocht is gestegen van een nihil percentage in Q3-2016 tot 81% in Q3-2021. In Q3-2020 was het aandeel nog 49%.

• •

  Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil (gemeten over alle verkochte woningen¹²) is gestegen van ca. -4% in Q3-2016 tot 8,1% in Q3-2021. In Q3-2020 was het percentage nog 0,7%.

Deze indicatoren wijzen op toenemende krapte en schaarste aan (met name goedkope en betaalbare) woningen op de koopwoningmarkt in de regio waar Tiel toe behoort.

4. Druk op de sociale huurmarkt

Woningsplitsing vindt niet plaats in de corporatiesector, maar in de particuliere huur- en koopsector. Het kan echter wel betekenen dat de druk op corporatie woningen extra toeneemt. Woongaard, het woonruimteverdeelsysteem waar Tiel toe behoort, geeft in een rapportage¹³ inzicht in de ontwikkeling van de druk in de sociale huursector. De rapportage start bij het eerste kwartaal in 2019 en bevat de volgende toelichting: “De spanning op de sociale huurmarkt neemt toe, ook in de gemeente Tiel. De gemiddelde wachttijd is inmiddels verder toegenomen en bedraagt nu al 8 jaar en ligt ruim boven de gemiddelde wachttijd in het hele werkgebied (6 jaar). De gemiddelde zoektijd voor woningen in de gemeente Tiel is toegenomen van 1,5 jaar in de eerste helft van 2019 naar 2,2 jaar in de eerste helft van 2021. De slaagkans voor woningen laat een dalende trend zien. De slaagkans¹⁴ voor woningen in Tiel is gedaald van ongeveer 6% in 2019 naar ongeveer 3% in de eerste helft van 2021. Dit is het gevolg van een toename van het aantal actief woningzoekenden en het niet toenemen van het huuraanbod. De druk op de sociale huursector is daarmee relatief hoog te noemen.”

Onttrekking van reguliere woningen aan de woningvoorraad door woningsplitsing en verkamering, wat kan leiden tot een verdere toename van de druk op de sociale huursector, is daarmee onwenselijk.

5. Woningtekort en kwantitatieve woningbehoefte

Het woningtekort is een indicator van de spanning op de regionale woningmarkt die als onderdeel van de Primos-prognose wordt geraamd.¹⁵ Bij de berekening van het tekort worden de vraag en het aanbod met elkaar geconfronteerd.

De vraag naar woningen door reeds gevormde huishoudens wordt geraamd op basis van een deel van het aantal huishoudens van 25 jaar en ouder dat in een alternatieve woonvorm woont, dat wil zeggen een woning deelt of in een niet-woongebouw woont. Van de woningdelers wordt niet ieder huishouden meegerekend, maar uitsluitend de ‘extra huishoudens’ op een adres. Het huishouden met de langste woonduur wordt als hoofdbewoner aangemerkt. Daarnaast is er de vraag van huishoudens die willen starten op de woningmarkt: jongeren die uit huis gaan, personen die gaan scheiden en immigranten en zijn er huishoudens die de woningmarkt verlaten vanwege uitstroom naar zorginstellingen, overlijden of emigratie.

Het beschikbare aanbod bestaat uit woningen die één jaar of langer leeg staan en die daadwerkelijk niet in gebruik zijn¹⁶.

De confrontatie tussen vraag en aanbod vindt plaats per ABF-woningmarktregio en levert het regionale woningtekort op. Omdat de woningmarkt vooral regionaal functioneert (de meeste verhuizingen zijn binnen regio’s), zegt het woningtekort vooral iets op het regionale schaalniveau. Het woningtekort wordt uitgedrukt in aantallen reguliere (zelfstandige) woningen en als percentage van de totale bestaande voorraad. De vraag naar onzelfstandige eenheden (zoals kamers) blijft buiten beschouwing bij het woningtekort, wat niet wegneemt dat deze vraag voor Tiel en andere plaatsen waar veel arbeidsmigranten wonen wel degelijk van belang is en van invloed is op het woningtekort. De gemeente Tiel behoort tot de ABF-woningmarktregio¹⁷ Ede, waar in totaal 11 gemeenten¹⁸ toe behoren. In die regio bedraagt het huidig woningtekort (in 2021) naar schatting 8 duizend woningen, oftewel 4,5% van de bestaande woningvoorraad. Ter vergelijking: op nationaal niveau bedraagt het tekort naar schatting 279 duizend woningen ofwel 3,5% van de voorraad. In de regio rondom Tiel is het woningtekort dus naar verhouding groter dan gemiddeld. Het woningtekort blijft naar verwachting de komende jaren nog relatief hoog. Dat komt omdat tegenover de aantrekkende nieuwbouwproductie ook een aanzienlijke groei van het aantal huishoudens staat. In 2030 wordt in de regio rondom Tiel, op basis van de huidige inzichten ten aanzien van de groei van de voorraad en huishoudens, een tekort verwacht van ruim 6 duizend woningen (3,1%). Gelet op het aanzienlijke woningtekort met een brede vraag aan woningen is het onttrekken van reguliere woningen aan de voorraad door middel van verkamering of splitsing ongewenst, ook al leidt het tot woonruimte voor meer huishoudens. De kwaliteit van de woningvoorraad gaat er doorgaans niet op vooruit en indirect, via een mogelijke concentratie van specifieke bevolkingsgroepen, kan daardoor ook de leefbaarheid in een gebied worden beïnvloed, zeker in een gebied dat toch al kwetsbaar is.

Figuur 5: Ontwikkeling woningtekort in de ABF-woningmarktregio Ede in aantallen woningen (linker as) en als percentage van de bestaande voorraad (rechter as) (2021-2030) Bron: ABF Primos 2021

6. Woningbehoefte per segment

Op basis van de verwachte demografische ontwikkeling, woonvoorkeuren en inkomensontwikkeling berekent ABF met behulp van het eigen woningmarktsimulatiemodel Socrates 2021[19] de consumentgerichte (vanuit het perspectief van de woonwensen van huishoudens) toekomstige ontwikkeling van de woningvoorraad. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in vier typen mutaties in de voorraad: nieuwbouw (incl. overige toevoegingen zoals transformaties), sloop, verkoop van corporatiewoningen aan particulieren en prijsaanpassingen in de huursector. De aantallen bij sloop, verkoop en prijsaanpassingen zijn ingeschat op basis van recente trends en voornemens. Het totaal aantal nieuwbouwwoningen (dus alle segmenten bij elkaar) is overgenomen uit de Primos-prognose (2021) en geeft de (bruto) kwantitatieve behoefte weer. De aantallen nieuwbouw per segment geven de bouwopgave per segment weer. De weergegeven cijfers hoeven ­– voor alle duidelijkheid – dus niet direct aan te sluiten op bij Tiel bekende gegevens vanuit regionale afspraken en de woonvisie. Omdat in het model de jaarlijkse dynamiek op de woningmarkt wordt gesimuleerd en daarin rekening wordt gehouden met het vrijkomende aanbod door doorstroming en met de andere mutaties in de voorraad is het nieuwbouwprogramma een combinatie van woonwensen en verwachte ontwikkelingen. Het is een programma dat op middellange termijn volgens ABF het beste aansluit op de vraag.

Om aan de (toekomstige) woningvraag te voldoen zou de woningvoorraad in Tiel in de periode 2021 t/m 2024 netto met bijna 1.000 woningen moeten uitbreiden. Die groei zou voor het overgrote deel – zo’n 750 woningen – in de koopsector moeten plaatsvinden. In de periode 2025 t/m 2029 is het beeld hetzelfde: van de gewenste netto uitbreiding van 1.500 woningen zouden 1.150 woningen (77%) koopwoningen moeten zijn. Binnen de huursector is behoefte aan uitbreiding van zowel het gereguleerde als het geliberaliseerde segment. Binnen de koopsector is de uitbreidingsbehoefte het sterkst in de prijsklasse tussen 215 en 310 duizend euro (prijspeil 2020). Ook in de middeldure koopsector is behoefte aan aanzienlijke aantallen nieuwbouwwoningen.

Tabel 4: Consumentgerichte ontwikkeling woningvoorraad in Tiel (2021 t/m 2024 en 2025 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2021 (scenario Trend)

In Figuur 5 zoomen we in op de nieuwbouw die past bij dit consumentgerichte programma. Daarbij kijken we naar zowel eigendomsvorm, prijsklasse als woningtype (eengezins en meergezins).

Zoals we eerder zagen bestaat de gewenste nieuwbouw voor het grootste deel uit koopwoningen. Binnen de koopsector is er vooral behoefte aan extra eengezinswoningen (ca. 75%) terwijl in de huursector vooral behoefte is aan extra meergezinswoningen.

Tabel 5: Consumentgerichte nieuwbouw in Tiel (2021 t/m 2024 en 2025 t/m 2029) Bron: ABF Socrates 2021 (scenario Trend, prijspeil 2020)

De uitkomsten laten zien dat er over de volle breedte van de reguliere woningmarkt in Tiel behoefte is uitbreiding van de voorraad. De behoefte is duidelijk het sterkst in de koopsector. Onttrekking van woningen aan de koopvoorraad door middel van omzetting naar huur (en vervolgens splitsing of verkamering) is daarmee ongewenst.

7. Overlast en leefbaarheid in woonomgeving

Het ontbreken van binding met de wijk, gebrek aan continuïteit onder bewoners, verloedering van woningen of panden door eigenaren die op afstand zitten, het zijn factoren die overlast en leefbaarheid in de woonomgeving negatief kunnen beïnvloeden. Hoewel er geen oorzakelijk verband is tussen verkamering of woningsplitsing en de ervaren overlast en de leefbaarheid in de woonomgeving kan een toename van de overlast wel samenhangen met verkamering of woningsplitsing, zeker als dat betekent dat er een concentratie optreedt van specifieke bevolkingsgroepen. In de tabel hieronder is te zien dat vooral de wijk Tiel kern relatief slecht scoort ten opzichte van het landelijk gemiddelde en dat de scores op de dimensies bewoners, veiligheid en woningen in 2018 slechter zijn dan in 2016. Hoewel meer recente cijfers nog niet beschikbaar zijn, steunen deze cijfers het tegengaan van verdere verkamering of woningsplitsing, zeker in Tiel kern.

Tabel 6: Scores op leefbaarheidsdimensies per wijk voor Tiel (2014-2018) Bron: Leefbarometer 2.0

8. Conclusies

Op basis van bovenstaande analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken over de samenstelling van de bestaande woningvoorraad in Tiel en de schaarste aan reguliere koop- en huurwoningen.

• •

  In vergelijking met de regio als geheel telt Tiel zowel in de huur- als koopsector relatief veel kleine woningen en woningen met een lage(re) WOZ-waarde.

• •

  Op de koopwoningmarkt zijn de transactieprijzen sterk gestegen waardoor het aanbod dat voor kopers met een inkomen rond 1 á 1,5 keer modaal beschikbaar is, sterk is gedaald. Dat geldt met name voor eengezinswoningen, die in Tiel het overgrote deel van de koopwoningen vormen.

• •

  Ook het aantal te koop staande woningen (aantal in aanbod), de krapte-indicator van NVM en het verschil tussen vraag- en transactieprijzen laten zien dat de schaarste op de koopwoningmarkt sterk is toegenomen.

• •

  De inschrijfduur en slaagkans voor corporatiewoningen laten zien dat de druk op de sociale huursector relatief hoog te noemen is.

• •

  Het kwantitatieve woningtekort in de woningmarktregio waar Tiel toe behoort, ligt ruim boven het landelijke gemiddelde. Het tekort blijft naar verwachting nog vele jaren op een relatief hoog niveau.

• •

  De uitkomsten van het woningmarktsimulatiemodel laten zien dat over de volle breedte van de reguliere woningmarkt in Tiel behoefte is aan uitbreiding van de voorraad. De uitbreidingsopgave bestaat voor ongeveer driekwart uit koopwoningen.

• •

  De leefbaarheid in met name de wijk Tiel kern staat onder druk.

NB. Eerder is voor Tiel al doorgerekend²⁰ dat een bouwprogramma met een zwaarder accent op eengezinskoopwoningen ervoor kan zorgen dat de inkomensverdeling van de huishoudens in Tiel verbetert. Ook de woningkwaliteit en het voorkomen van overlast zijn gebaat bij uitbreiding van de woningvoorraad met eengezinskoopwoningen, waaronder ook uitbreiding van het duurdere segment.