Organisatie | Zandvoort |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment |
Citeertitel | Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
14-04-2023 | nieuwe regeling | 21-03-2023 |
1. Actualisatie spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment
In 2020 is de nota "Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop" door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt was om grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumenten voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in sociale huur en middensegment.
Uit ervaring blijkt dat de doelen van de nota met de huidige wooncrisis nog onverkort overeind staan. De nota heeft de afgelopen paar jaar bijgedragen aan een meer evenwichtige woningbouwprogrammering in de plancapaciteit. Verder is gebleken dat zowel ontwikkelaars, de woningbouwcorporatie als de betrokken ambtenaren de spelregels en instrumenten uit de nota houvast geven en ook het speelveld voor alle partijen gelijkwaardiger maakt. Ook ervaart de woningbouwcorporatie dat de spelregels hen beter in positie brengt bij woningbouwontwikkelingen in de gemeente Zandvoort.
Ondanks bovengenoemde is er toch aanleiding om de spelregels op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. Het nieuwe coalitieprogramma en wijzigingen in het Rijksbeleid, liggen hier aan ten grondslag.
De actualisatie betreft spelregels over de volgende thema's:
1.2 Wanneer gaan de geactualiseerde spelregels in en voor welke initiatieven en projecten gelden deze?
Met vaststelling van de geactualiseerde spelregels door de gemeenteraad op 21 maart 2023 is het nieuwe beleid van kracht. De spelregels gelden dan voor de nieuwe initiatieven en projecten, en voor bestaande projecten waarvoor nog geen startdocument en/of stedenbouwkundig programma van eisen door de gemeenteraad is vastgesteld en/of een ontwikkel-overeenkomst tussen de gemeente en de desbetreffende ontwikkelende partij is afgesloten.
Voor projecten waar de onderhandelingen over een anterieure overeenkomst in een zeer vergevorderd stadium zijn en/of waarbij voor wat betreft de woningbouwprogrammering aantoonbaar en onomkeerbaar is ingestoken op de "oude" spelregels, zal op projectniveau worden bekeken of er sprake is van een situatie waar een beroep op een (maatwerk) overgangsregeling gerechtvaardigd is.
Bij de start van de gesprekken met ontwikkelende partijen worden de spelregels meegegeven en standaard geïmplementeerd in de anterieure overeenkomst. In het bestemmingsplan bij het betreffende project zullen de betreffende woningbouwcategorieën worden opgenomen.
Projecten die voldoen aan alle spelregels en waar een ontwikkelaar al afspraken met een corporatie heeft over de exploitatie van de het sociale huurprogramma binnen het project, krijgen een hogere ranking bij de bepaling van inzet van gemeentelijke capaciteit.
Bij projecten met een anterieure overeenkomst en met middeldure huurwoningen in het programma die nog niet opgeleverd zijn, kan de ontwikkelaar de gemeente in het kader van de geactualiseerde spelregels, verzoeken om gebruik te maken van de spelregels CPI+1% in combinatie met een exploitatieduur van 25 jaar (i.p.v. CPI in combinatie met een exploitatieduur van minimaal 15 jaar). Dit zal dan in een allonge bij de overeenkomst worden vastgelegd.
2. De geactualiseerde spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment
Hieronder staan de geactualiseerde spelregels voor het programmeren van woningbouw. Dit om op een heldere en eenduidige manier de komende tijd uitvoering te geven aan de voortgaande en aangescherpte uitgangspunten uit het Coalitieprogramma en het Rijksbeleid.
We sturen voor nieuwe initiatieven en projecten op een verdeling van 30% sociaal/35% betaalbaar/15% middelduur/20% vrij.
Het college stelt jaarlijks conform de spelregels en het geldende Rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij deze categorieën vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen".
Bij kleine projecten (tot 20 woningen) kan gemotiveerd worden afgeweken van bovenstaand uitgangspunt en is er de mogelijkheid tot het betalen van compensatie wanneer de initiatiefnemer geen sociale huurwoningen in het plan realiseert. Dit kan alleen als een plan in de verhouding 30%/50%/20% om financiële of beheer-technische redenen niet haalbaar blijkt en dit ook via een, door de gemeente gefiatteerde, extern kostendeskundige of met een verklaring van de corporatie aantoonbaar/toetsbaar wordt gemaakt.
Voor bovenstaande afwijking is een maatwerk-collegebesluit noodzakelijk en zal door de initiatiefnemer aan de gemeente, als deze zelf geen sociale huurwoningen in het plan realiseert, een afkoopsom (compensatie) moeten worden betaald volgens de "Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten”. De compensatieregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de compensatie wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De compensatie komt terecht in een reserve en wordt op deze manier ingezet om het programma sociaal binnen de 30/50/20 op andere plekken binnen de gemeente Zandvoort wel haalbaar te maken.
Het uitgangspunt 30-35-15-20 is niet van toepassing bij:
Lopende projecten, die buiten de in spelregel 2 genoemde uitgangspunten vallen, zullen per geval beoordeeld worden (maatwerk).
Definitie sociale huurwoningen: Dit zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 808,06 (prijspeil 2023). Het zijn zelfstandige woningen met minimaal 1 slaapkamer. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 50 m2 GBO. Afwijken van de ondergrens via een maatwerkafspraak is alleen mogelijk als dit in lijn ligt met de gemeentelijke woonvisie en/of de woonzorgvisie1 (bijv. een afwijkend product voor bijzondere doelgroepen) en als de prijs/oppervlakte-verhouding redelijk is (en bijv. rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen).
Als richtlijn geldt dat de woningen en het woongebouw waarin zij zich bevinden voldoen aan het basis programma van eisen zoals dat door de corporaties (waaronder Pré Wonen) is opgesteld (zie bijlage 1).
De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet. De verdeling/toewijzing verloopt via Woonservice.
De verhuurder van de sociale huurwoningen is een toegelaten instelling.
Hiervan kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. Dan geldt dat zowel de ontwikkelaar en de woningcorporatie in gezamenlijkheid richting het bestuur moeten aangeven en ook aantoonbaar en toetsbaar maken dat zij er niet uitkomen. Middels een collegebesluit kan dan worden bepaald dat de sociale huur door de ontwikkelaar zelf (of een door de ontwikkelaar te selecteren belegger) mag worden verhuurd en geëxploiteerd, waarna op anterieure overeenkomstniveau op basis van alle vereisten die ook gelden voor een woningcorporatie bij sociale huur en als zodanig ook zijn benoemd in de nota spelregels en instrumenten de afspraken verder worden vastgelegd.
Mocht op basis van een maatwerkafspraak de sociale huur door een particuliere belegger in verhuur worden genomen dan geldt de verplichting om een deel van de sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen (uitstroom maatschappelijke opvang en statushouders). De precieze afspraken hieromtrent worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.
50% van de nieuw te bouwen woningen wordt in het betaalbare en middeldure segment gerealiseerd.
Eventuele bijkomende service- en/of lidmaatschapskosten mogen geen belemmering vormen voor de betaalbaarheid van de woning voor de beoogde doelgroepen. De servicekosten mogen conform de wet niet meer zijn dan de werkelijk gemaakte kosten op wettelijk bepaalde gespecificeerde posten. Aan de ontwikkelaar wordt gevraagd om bij de anterieure overeenkomst een toetsbare specificatie van de indicatieve servicekosten te overleggen.
Definitie betaalbare huurwoningen. Een betaalbare huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1.057,80 (kale aanvangshuur, prijspeil 2023). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren betaalbare huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60 m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO.
De huren in het betaalbare en middeldure segment volgen de loonontwikkeling voor een periode van minimaal 15 jaar. De loonontwikkeling wordt in december door het Rijk vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. Een ontwikkelaar kan er ook voor kiezen om de huur loonontwikkelingvolgend plus 1% te laten zijn, dus te kiezen voor het gemiddelde CAO-loonindexcijfer +1%. Dan geldt echter een periode van 25 jaar (de keuze hiervoor wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst).
Definitie betaalbare koopwoningen. Een betaalbare koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs van maximaal € 305.176 (prijspeil 2023). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Deze moet door de ontwikkelaar worden uitgewerkt en zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst.
Voor de woningen tot € 305.176 geldt daarnaast:
Definitie middeldure huurwoningen. Middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 1.057,80 en € 1.432,06 (prijspeil 2023). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 GBO.
Definitie middeldure koopwoningen. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 305.176 tot maximaal € 451.578 (prijspeil 2023). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 GBO. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding.
Om alle nieuw te bouwen woningen geschikt te maken voor het verkrijgen van lichte zorg aan huis voor de bewoner, gelden als richtlijn voor alle nieuwbouwappartementen van meer dan 1 kamer in alle programmasegmenten de volgende minimale kwaliteitseisen:
Binnen het ruimtelijk project/locatie is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd.
De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zoveel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd.
Afwijkingen op deze spelregels mogen alleen na goedkeuring van de gemeenteraad. Uitzondering hierop vormen "kleine" afwijkingen. Hiervoor krijgt het college de bevoegdheid om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking is:
Een kleine2 afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.
3. Bijlage 1: Gezamenlijk Programma van eisen sociale woningbouw van de woningbouwcorporaties
Onderstaand programma van eisen is in 2022 door de drie corporaties ontwikkeld voor de gemeente Haarlem. Pré Wonen heeft aangegeven dit programma ook voor de nieuwbouw in de gemeente Zandvoort te hanteren.