Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment

Was-Wordt tabel Actualisatie spelregels en instrumenten

Spel

regel

Was

Spel

regel

Wordt

Toelichting

1

Voor nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 10 woningen) geldt de woningbouwprogrammering van 30-20-20-30.

1

We sturen voor nieuwe initiatieven en projecten op een verdeling van 30% sociaal/35% betaalbaar/15% middelduur/20% vrij.

Het college stelt jaarlijks conform de spelregels en het geldende rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij deze categorieën vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen".

Bij kleine projecten (tot 20 woningen) kan gemotiveerd worden afgeweken van bovenstaand uitgangspunt en is er de mogelijkheid tot het betalen van compensatie wanneer de initiatiefnemer geen sociale huurwoningen in het plan realiseert. Dit kan alleen als een plan in de verhouding 30%/50%/20% om financiële of beheer-technische redenen niet haalbaar blijkt en dit ook via een, door de gemeente gefiatteerde, extern kostendeskundige of met een verklaring van de corporatie aantoonbaar/toetsbaar wordt gemaakt.

Voor bovenstaande afwijking is een maatwerk-collegebesluit noodzakelijk en zal door de initiatiefnemer aan de gemeente, als deze zelf geen sociale huurwoningen in het plan realiseert, een afkoopsom (compensatie) moeten worden betaald volgens de "Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten”. De compensatieregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de compensatie wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De compensatie komt terecht in een reserve en wordt op deze manier ingezet om het programma sociaal binnen de 30/50/20 op andere plekken binnen de gemeente Zandvoort wel haalbaar te maken.

Aangepast op basis van het Coalitieprogramma en het Rijksbeleid dat 2/3 van de toe te voegen woningen betaalbaar is.

Spelregels gelden ook voor kleine projecten.

2

Het uitgangspunt 30-20-20-30 is niet van toepassing bij:

• •

  Projecten waarvoor privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt waarbij een programmatische wijziging niet meer haalbaar is zonder verwachte vergaande juridische en/of financiële consequenties.

• •

  Projecten waar binnen vigerend bestemmingsplan gebouwd kan worden.

• •

  Projecten die kleiner zijn dan 10 woningen. Dit geldt niet voor gemeentelijk eigendom (grond en vastgoed).

• •

  Sloop/nieuwbouw en andere nieuwbouwprojecten van corporaties

2

Het uitgangspunt 30-35-15-20 is niet van toepassing bij:

• •

  Projecten waar binnen vigerend bestemmingsplan gebouwd kan worden.

• •

  Sloop/nieuwbouw en andere nieuwbouwprojecten van corporaties.

• •

  Daar waar binnen het vigerend bestemmings- c.q. omgevingsplan gebouwd kan worden.

• •

  Projecten waarvoor reeds privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt waarbij een programmatische wijziging niet meer haalbaar is zonder verwachte vergaande juridische en/of financiële consequenties.

Aangepast op basis van het Coalitieprogramma.

Spelregels gelden ook voor kleine projecten.

3

Lopende projecten, die buiten de in spelregel 2 genoemde uitgangspunten vallen, zullen per geval beoordeeld worden (maatwerk).

3

Lopende projecten, die buiten de in spelregel 2 genoemde uitgangspunten vallen, zullen per geval beoordeeld worden (maatwerk).

4

Startnotities voor projecten worden voortaan vastgesteld door de gemeenteraad, zodat de uitgangspunten daarvoor vastliggen.

Vervalt

Deze spelregel kan vervallen.

De werkwijzen is onderdeel van het Haarlems en Zandvoorts Ruimtelijkplanproces.

5

Definitie sociale huurwoningen. Dit zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 737,14 (prijspeil 2020). Het zijn permanente, (zelfstandige) woningen. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 50 m2 GBO en beschikt over minimaal 1 slaapkamer. De woningen worden ‘passend toegewezen’ cf. Woningwet. De verdeling/toewijzing verloopt via Woonservice. Servicekosten mogen geen belemmering vormen voor het verkrijgen van huurtoeslag of anderszins de toegankelijkheid beperken voor de beoogde doelgroepen beperken.

4

Definitie sociale huurwoningen: Dit zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 808,06 (prijspeil 2023). Het zijn zelfstandige woningen met minimaal 1 slaapkamer. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 50 m2 GBO. Afwijken van de ondergrens via een maatwerkafspraak is alleen mogelijk als dit in lijn ligt met de gemeentelijke woonvisie en/of de woonzorgvisie (bijv. een afwijkend product voor bijzondere doelgroepen) en als de prijs/oppervlakte-verhouding redelijk is (en bijv. rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen).

Als richtlijn geldt dat de woningen en het woongebouw waarin zij zich bevinden voldoen aan het basis programma van eisen zoals dat door de corporaties (waaronder Pré Wonen) is opgesteld (zie bijlage 1).

De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet. De verdeling/toewijzing verloopt via Woonservice.

Was spelregel 5.

Prijspeilen zijn aangepast naar jaar 2023. Eis PVE van woningcorporaties is toegevoegd.

6

• 1.

  De verhuurder van sociale huurwoningen is bij voorkeur een toegelaten instelling.

• 2.

  Voor zover de verhuurder geen toegelaten instelling is worden de huren conform het Rijkshuurbeleid geïndexeerd.

• 3.

  Er geldt een verbod op uitponden/liberaliseren gedurende 25 jaar.

• 4.

  70% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag;

5

• 1.

  De verhuurder van de sociale huurwoningen is een toegelaten instelling.

  Hiervan kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. Dan geldt dat zowel de ontwikkelaar en de woningcorporaties in gezamenlijkheid richting het bestuur moeten aangeven en ook aantoonbaar en toetsbaar maken dat zij er niet uitkomen. Middels een collegebesluit kan dan worden bepaald dat de sociale huur door de ontwikkelaar zelf (of een door de ontwikkelaar te selecteren belegger) mag worden verhuurd en geëxploiteerd, waarna op anterieure overeenkomstniveau op basis van alle vereisten die ook gelden voor een woningcorporatie bij sociale huur en als zodanig ook zijn benoemd in de nota spelregels en instrumenten de afspraken verder worden vastgelegd.

• 2.

  De huren worden conform het Rijkshuurbeleid en de prestatieafspraken geïndexeerd.

• 3.

  Er geldt een verbod op uitponden/liberaliseren gedurende 50 jaar.

• 4.

  70% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Dat betekent dat deze een maximale huurprijs mogen hebben tot de aftoppingsgrens.

• 5.

  Mocht op basis van een maatwerkafspraak de sociale huur door een particuliere belegger in verhuur worden genomen dan geldt de verplichting om een deel van de sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen (uitstroom maatschappelijke opvang en statushouders). De precieze afspraken hieromtrent worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

• 6.

  Nieuwbouwwoningen worden, binnen de kaders van de huisvestingsverordening, met voorrang toegewezen aan inwoners van Zandvoort, en daarna Zuid-Kennemerland/IJmond.

Was spelregel 6. Aangescherpt is de formulering dat de verhuurder een toegelaten instelling moet zijn.

Verbod op uitponden is verhoogd naar 50 jaar, de exploitatieperiode waar woningcorporaties ook mee rekenen.

Verplichting belegger om deel sociale huur ook toe te wijzen aan bijzondere doelgroepen is toegevoegd.

7

40% van de nieuw te bouwen woningen wordt in het middeldure segment gerealiseerd.

Van deze 40% wordt:

• –

  de helft (20% van het totaal) als betaalbare vrije sector huurwoning met een maximale kale aanvangshuur van € 1.025, - per maand gerealiseerd en/of als betaalbare koopwoning in de prijscategorie < € 264.000,-.

• –

  de andere helft (=20%van het totale programma) als middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs van € 383.000 of als hoge middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 1.025 en € 1.372 gerealiseerd.

De bijkomende servicekosten mogen geen belemmering vormen voor de betaalbaarheid van de woning voor de beoogde doelgroepen.

6

50% van de nieuw te bouwen woningen wordt in het betaalbare en middeldure segment gerealiseerd.

Van deze 50% wordt:

• •

  35% van het totaal als betaalbare huurwoning met een maximale kale aanvangshuur van € 1.057,80 (prijspeil 2023) per maand gerealiseerd en/of als betaalbare koopwoning in de prijscategorie < € 305.176 (prijspeil 2023).

• 1.

  de overig 15% als middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs van € 451.578 (prijspeil 2023) of als middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 1.057,80 en € 1.432,06 (prijspeil 2023) gerealiseerd.

Eventuele bijkomende service- en/of lidmaatschapskosten mogen geen belemmering vormen voor de betaalbaarheid van de woning voor de beoogde doelgroepen. De servicekosten mogen conform de wet niet meer zijn dan de werkelijk gemaakte kosten op wettelijk bepaalde gespecificeerde posten. Aan de ontwikkelaar wordt gevraagd om bij de anterieure overeenkomst een toetsbare specificatie van de indicatieve servicekosten te overleggen.

Was spelregel 7.

Aangepast aan het Coalitieprogramma en de doelstelling van het Rijk toevoegen 2/3 betaalbaar.

Maximum van de koopprijs is aangepast om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 en 2 keer modaal zoals benoemd in het WiMRA.

Voorkeur voor realisatie van koopwoningen als gevolg van woningbehoefte en vraag van woningzoekenden toegevoegd.

8

Definitie betaalbare vrije sector huurwoningen. Een betaalbare vrije sector huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1025,- (kale aanvangshuur). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren middeldure huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner zijn dan 50 m2 GBO.

7

Definitie betaalbare huurwoningen. Een betaalbare huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1.057,80 (kale aanvangshuur, prijspeil 2023). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren betaalbare huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO.

Was spelregel 8.

Bovengrens huur is verlaagd om aan te sluiten bij Rijksbeleid voor betaalbare woningbouw en om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 keer modaal van het WiMRA.

9

• 1.

  De huren in het betaalbare huursegment zijn inflatievolgend op basis van het Consumentenprijsindexcijfer (CPI, maandcijfer) voor een periode van minimaal 25 jaar.

• 2.

  Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 25 jaar.

• 3.

  De nieuw op te leveren woningen en de woningen die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen tot 1,5x DAEB-inkomen.

• 4.

  De nieuw op te leveren woningen worden bij voorrang toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten;

8

• 1.

  De huren in het betaalbare en middeldure segment volgen de loonontwikkeling voor een periode van minimaal 15 jaar. De loonontwikkeling wordt in december door het Rijk vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. Een ontwikkelaar kan er ook voor kiezen om de huur loonontwikkelingvolgend plus 1% te laten zijn, dus te kiezen voor het gemiddelde CAO-loonindexcijfer +1%. Dan geldt echter een periode van 25 jaar (de keuze hiervoor wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst).

• 2.

  Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 15 jaar in combinatie met een huurstijging met de loonontwikkeling of 25 jaar in combinatie met een huurstijging van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer + 1%.

• 3.

  De nieuw op te leveren huurwoningen worden bij voorrang verhuurd (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning in Zandvoort (eerste voorkeur) of Zuid-Kennemerland/IJmond achter laten.

• 4.

  De nieuw op te leveren betaalbare huurwoningen en de woningen in dit segment die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen tot 1,5x modaal.

• 5.

  Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format of een accountantsverklaring) om de huurprijzen te toetsen. Ook wordt aangegeven hoe de verhuur is verlopen en aan welke doelgroepen/inkomenscategorieën is verhuurd.

• 6.

  Mocht het Rijk de regels omtrent de jaarlijkse maximale huurstijging wijzigen dan gelden de regels van het Rijksbeleid.

Was spelregel 9. De CPI is conform het nieuwe Rijksbeleid per 1-1-2023 voor de jaarlijkse maximale huurstijging in de betaalbare en middeldure huursector vervangen door het gemiddelde CAO-loonindexcijfer.

Er is een keuzemogelijkheid toegevoegd voor het hanteren van een CPI+1, in combinatie met een minimale exploitatieduur van 25 jaar. Afspraak over aanlevering van huurgegevens toegevoegd. Deze ontbrak in de vorige samenvatting.

10

Definitie betaalbare koopwoningen. Een betaalbare koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs onder de €264.000,- Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Voor deze woningen geldt in principe een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding.

9

Definitie betaalbare koopwoningen. Een betaalbare koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs van maximaal € 305.176 (prijspeil 2023). Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Deze moet door de ontwikkelaar worden uitgewerkt en zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Voor de woningen tot € 305.176 geldt daarnaast:

• 1.

  Dat deze bij voorrang worden toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning in de gemeente Zandvoort achter laten.

• 2.

  Dat deze worden verkocht aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x modaal.

Was spelregel 10.

Maximum van de koopprijs is aangepast om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 keer modaal zoals benoemd in het WiMRA.

Verantwoordelijkheid vooruitwerking zelfbewoning en anti-speculatiebeding is neergelegd bij de ontwikkelaar.

11

Definitie hoge middeldure huurwoningen. Hoge middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 1025 en € 1.372.

10

Definitie middeldure huurwoningen. Middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 1.057,80 en € 1432,06 (prijspeil 2023). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60 m2 GBO.

Was spelregel 11.

De huurprijzen zijn aangepast om aan te sluiten bij Rijksbeleid voor betaalbare woningen en om aan te sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 keer modaal zoals benoemd in het WiMRA. Bij deze categorie is een minimale woninggrootte toegevoegd.

12

Definitie middeldure koopwoningen. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een prijs tot € 363.000 VON.

11

Definitie middeldure koopwoningen. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een vrij op naamprijs van € 305.176 tot maximaal € 451.578 (prijspeil 2023). Deze woningen zijn niet kleiner dan 60m2 GBO. Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding.

Was spelregel 12.

De maximale koopprijs van de categorie middeldure koop is aansluitende gemaakt op de nieuwe grenzen voor 2 keer modaal zoals benoemd in het WiMRA.

Bij deze categorieën is een minimale woninggrootte toegevoegd.

13

-

12

Om alle nieuw te bouwen woningen geschikt te maken voor het verkrijgen van lichte zorg aan huis voor de bewoner, gelden als richtlijn voor alle nieuwbouwappartementen van meer dan 1 kamer in alle programmasegmenten de volgende minimale kwaliteitseisen:

• •

  De woning heeft rolstoelvriendelijke deuren en doorlopen.

• •

  Alle ruimtes zijn drempelloos toegankelijk of hebben flauwe/ rolstoelvriendelijke drempels.

• •

  Bij inrichting badkamer/toilet rekening houden met draaicirkel voor rollator. Bij keuze voor apart toilet moet de scheidingsmuur makkelijk te verwijderen zijn.

• •

  Bij de keuze van de sloten rekening houden met mogelijkheid van plaatsing elektrisch slot.

• •

  Minimaal een kant van het bed (in de hoofdslaapkamer) is rolstoeltoegankelijk.

• •

  Keuken in een hoekopstelling opleveren of zo inrichten dat deze makkelijk is uit te breiden naar een hoekopstelling.

Nieuwe spelregel.

Voor het realiseren van levensloopbestendige woningen zijn hiermee gelijke regels voor alle projecten.

13

Binnen een ruimtelijk project/locatie is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd.

13

Binnen het ruimtelijk project/locatie is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd.

Niet gewijzigd.

14

De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zoveel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd.

14

De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zoveel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd.

Niet gewijzigd.

-

-

15

Afwijkingen op deze spelregels mogen alleen na goedkeuring van de gemeenteraad. Uitzondering hierop vormen "kleine" afwijkingen. Hiervoor krijgt het college de bevoegdheid om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Een kleine afwijking is:

• •

  Een afwijking op de 30/35/15/20 regel in een project als elders in een project de afwijking wordt gecompenseerd.

• •

  Een afwijking van maximaal 5% op de minimale vierkante meters GBO als gevolg van bouwtechnische of stedenbouwkundige beperkingen.

• •

  Een afwijking op de minimale vierkante meters GBO bij sociale huur op basis van een uitdrukkelijke wens van de betrokken woningcorporatie.

• •

  Een afwijking van de 30/35/15/20-regel bij plannen tot 20 woningen, mits er sprake is van een programma met toegevoegde waarde in het kader van de betaalbaarheid en/of doelgroepen.

• •

  Een kleine afwijking op 1 van de spelregels als door de ontwikkelaar aantoonbaar en toetsbaar kan worden gemaakt dat het alternatief ook op dezelfde wijze bijdraagt aan de bedoeling achter de spelregel.

Nieuwe spelregel.

Toegevoegd om weloverwogen in het kader van een voorspoedige voortgang van de woningbouwproductie, binnen de bedoeling van de spelregels en de doelstellingen onder de nota spelregels, via een collegebesluit in beperkte mate af te wijken van de spelregel.