| Organisatie | Brunssum |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzenbrief 2023 |
| Citeertitel | Grondprijzenbrief 2023 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 06-04-2023 | nieuwe regeling | 07-02-2023 | 202262126 |
De Grondprijzenbrief 2023 is een uitwerking van de Nota Grondbeleid 2019 – 2022 en wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.
In deze grondprijzenbrief worden de richtgrondprijzen per functionaliteit vermeld en tevens wordt ingegaan op de gekozen methode van grondprijsbepaling. Uitgangspunten bij het grondprijsbeleid zijn objectiviteit, marktconformiteit en transparantie: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld en we bieden met deze grondprijzenbrief inzicht in de prijzen die we hanteren. Er zijn in deze grondprijzenbrief geen significante wijzigingen in grondprijsbepaling ten opzichte van de grondprijzenbrief van vorig jaar.
1.4 Actualisatie grondexploitaties
Eventuele grondprijswijzigingen ten opzichte van het vorige jaar kunnen consequenties hebben voor de financiële resultaten van de grondexploitaties. Deze consequenties verwerken en verantwoorden we in het jaarlijkse ‘Meerjaren Perspectief Grondexploitaties’. Dit document wordt jaarlijks in het 2e kwartaal aan de raad aangeboden.
1.5 Geldigheidsduur grondprijzen
De in deze Grondprijzenbrief 2023 genoemde prijzen zijn geldig met ingang van 1 januari 2023 en worden per 1 januari 2024 geactualiseerd op basis van de marktontwikkelingen. Mocht de actualisatie niet tijdig hebben plaats gevonden dan blijven de genoemde bedragen gehandhaafd tot een geactualiseerde grondprijzenbrief wordt aangeboden. Indien aan de orde kunnen eerder gemaakte afspraken en lopende onderhandelingen aanleiding zijn om van de vastgestelde grondprijzen af te wijken. Het moment van een grondaanbieding is in het algemeen bepalend voor de toe te passen prijs.
Bij opties geldt de afgesproken prijs voor de duur van de optie. Bij verlenging van de optie wordt, indien deze het jaar overschrijdt en de verlenging plaatsvindt in het nieuwe jaar, de prijs gehanteerd die is vastgesteld voor het nieuwe jaar. Indien de verlenging nog in hetzelfde jaar plaatsvindt, geldt de eerder in de optie overeengekomen prijs.
Om de grondprijzen te bepalen heeft de gemeente een marktonderzoek uitgevoerd. Op basis van marktontwikkelingen, een analyse van de verkoopprijzen van recent verkochte referentiewoningen en de bijbehorende stichtingskosten zijn voor de verschillende categorieën residuele grondwaardeberekeningen uitgevoerd. Bovendien is een comparatieve studie uitgevoerd naar de prijzen in de regio voor de kavelprijzen en de prijzen sociale woningbouw.
De hieronder genoemde grondprijzen zijn gebaseerd op dit marktonderzoek.
Op basis van een uitgevoerd marktonderzoek hanteert de gemeente in 2023 voor projectmatige woningbouw de volgende grondprijzen.
Rekenvoorbeeld bij gemiddelde kaveloppervlakten:
Voor woningbouwkavels groter dan 500 m2 en groter dan 800 m2 zal – indien slechts 1 woning op de kavel zal worden gebouwd en is toegestaan – een staffel in de grondprijs worden toegepast. Voor de m2 boven de 500 m2 en respectievelijk 800 m2 grens, zal een prijs gelden van factor 0,75 respectievelijk factor 0,5 van de reguliere m2-prijs.
Huurwoningen in de vrije sector worden op dezelfde wijze benaderd als de bovenstaande categorieën.
De gemeente behoudt zich het recht voor om van de bovengenoemde prijzen af te wijken indien een taxatie hiertoe aanleiding geeft.
Voor sociale woningbouw met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (per 1-1-2023 bedraagt deze
€ 808,-) hanteren we een grondprijs voor eengezinswoningen van € 20.000 afhankelijk van het huurniveau van de woning. Deze prijs is gebaseerd op een grondprijs per m2 van € 165,- en een gemiddeld kaveloppervlakte van ca. 120 m2.
Bij het bepalen van de grondopbrengsten voor gestapelde sociale woningbouw wordt rekening gehouden met een stapelingsfactor van 0,9 voor twee woonlagen, 0,8 voor drie woonlagen en 0,75 voor vier woonlagen. Voor vijf en meer woonlagen geldt een lagere stapelingsfactor, nader af te spreken.
Bij gestapelde woningbouw, waarbij op de begane grond een andere bestemming dan wonen geldt, telt de begane grond niet als woonlaag.
De gemeente behoudt zich het recht voor om van de bovengenoemde prijzen af te wijken indien een taxatie hiertoe aanleiding geeft.
De basisgrondprijs en/of kavelprijs voor vrije kavels bestemd voor particulier opdrachtgeverschap is gebaseerd op een grondprijs tussen de € 160,- en € 190,- tot en met een oppervlakte van 500 m2. Daarna wordt de grondprijs verlaagd volgens de volgende staffel:
Met deze systematiek en de bovenstaande grondprijzen bedraagt de grondprijs voor een kavel van 850 m2:
Bij beschikbaarheid van gemeentelijke bouwkavels wordt dit via diverse kanalen bekend gemaakt. In de betreffende publicatie wordt uitgelegd welke bouwkavels worden uitgegeven en op welke wijze (inschrijving, loting ed), evenals de oppervlakte en de grondprijs.
Tijdens de publicatie van de bouwkavels zal worden aangegeven op welke wijze er zal worden gehandeld indien er meerdere gegadigden zijn voor hetzelfde bouwkavel.
Gegadigden voor een vrije kavel kunnen een optie nemen voor maximaal twee maanden door het betalen van een optiebedrag van 1% van de verkoopprijs. Bij daadwerkelijk afname van de kavel wordt dit bedrag verrekend met de verkoopprijs. Bij geen afname vervalt dit bedrag aan de gemeente. De optie wordt in principe niet verlengd tenzij er dringende redenen zijn aan te voeren.
3 GRONDPRIJZEN NIET WONINGBOUW
De grondprijzen per m2 voor de te verkopen bedrijfspercelen waar de gemeente Brunssum eigenaar van is, zijn bepaald op basis van een comparatieve benadering. Bij deze benadering bepalen we de grondprijs op basis van een inventarisatie van grondprijzen van vergelijkbare bedrijfspercelen in de regio.
Op basis van uitgevoerd marktonderzoek blijft de richtprijs voor de grond met bestemming bedrijventerreinen voor minder courante kavels een prijs vanaf € 70,- per m2 en voor courante kavels (goede ontsluiting en zichtlocatie) een prijs vanaf € 85,- per m2.
De gemeente behoudt zich het recht voor om van de bovengenoemde prijzen af te wijken indien een taxatie hiertoe aanleiding geeft.
Ook bij de uitgifte van bedrijfspercelen kunnen gegadigden een optie nemen. Voor bedrijfskavels geldt een maximale termijn van 3 maanden en een optiepercentage van 1% op de verwachte verkoopopbrengst op basis van deze grondprijzenbrief. Bij daadwerkelijk afname van de kavel wordt dit bedrag verrekend met de verkoopprijs. Bij niet afname vervalt dit bedrag aan de gemeente. De optie wordt in principe niet verlengd tenzij er dringende redenen zijn aan te voeren.
De gemeente werkt samen met andere partners en haar inwoners aan beleidskaders voor de energie- en klimaatopgaven. Tot het nieuwe beleid is vastgesteld is het uitgangspunt voor kleine stukken openbaar groen, de zogenaamde reststroken, dat deze in 2023 in principe niet verkocht worden. Dit proces moet leiden tot beleid gericht op het behalen van de doelstellingen uit het klimaatakkoord en het nationaal Deltaprogramma. Al deze opgaves hebben ruimte nodig en waar deze de openbare ruimte raken, worden deze tezamen met andere gemeentelijke ambities vertaald naar het Groenstructuurplan. Op basis van dit Groenstructuurplan wordt ruimte gereserveerd om de energie- en klimaatopgaven in te vullen tezamen met de gemeentelijke ambities voor vergroening. Naast dit Groenstuctuurplan spelen ook andere overwegingen zoals o.a. het behoud van karakteristieken vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Omdat een groot deel van deze beleidskaders nog in voorbereiding zijn, zal in het jaar 2023 het uitgangspunt gelden dat grond met een openbare bestemming niet verkocht wordt tenzij er bijzondere omstandigheden zijn.
Dit beleid betreffende de verkoop van restpercelen geldt als overgangsbeleid naar een ‘Nota Restpercelen en snippergroen gemeente Brunssum’ waarin de aanpak van onrechtmatig grondgebruik projectmatig zal worden aangepakt en daarnaast klimaatverandering, duurzaamheid en de energietransitie belangrijk zijn bij de afweging om grond met een openbare bestemming te verkopen. De gemeente voorziet dus dat ook in het nieuwe beleid, na het jaar 2023, terughoudend(er) zal worden omgegaan met verzoeken om grond met een openbare bestemming aan te kopen van de gemeente, maar zal hiervoor een beleidsregel opstellen waardoor deze verzoeken op basis van objectieve en toetsbare criteria beoordeeld kunnen worden.
Voor reststroken worden de volgende grondprijzen gehanteerd:
Reststroken binnen de kern < 50m2 Betreft geen gronden van (potentiële) grondexploitatie projecten:
Voor reststroken > 100 m2 zal maatwerk (taxatie) worden toegepast. De kosten van de taxatie komen voor rekening van de potentiële koper.
4.2 Verhuur erfpacht, zakelijke rechten
Bij de aanwezigheid van kabels en leidingen wordt de grond in principe niet verkocht. Huur is wel mogelijk.
Het verhuurbedrag voor reststroken bedraagt € 2,- per m2 met een minimumbedrag van € 250,- per jaar waarbij de mogelijkheid bestaat om voor meerdere jaren vooraf te factureren vanwege administratiekosten.
Bij verhuur van gronden niet zijnde reststroken wordt de huur bepaald aan de hand van een percentage van 4% (rente 3% en risico-opslag 1%) over de waarde van de grond.
In de nieuwe nota grondbeleid wordt gekeken naar de huidige erfpachtconstructies en eventuele veranderingen aan deze constructies.