| Organisatie | Almere |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Visie Werklocaties Almere 2022 |
| Citeertitel | Visie Werklocaties Almere 2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 17-03-2023 | nieuwe regeling | 03-02-2022 | RV-99/2021 |
1. DE ECONOMIE VAN ALMEREAFBEELDING INVOEGEN
In dit hoofdstuk komen de volgende onderwerpen aan de orde:
De Visie Werklocaties Almere 2022 (hierna VWA) heeft zijn basis in de Economische Agenda Almere en vervangt de Gemeentelijke Visie Werklocaties 2016. De VWA 2022 is op onderdelen wezenlijk anders dan de visie uit 2016. Zo kwam de visie uit 2016 tot stand in een periode van economische laag- conjunctuur. De stad kende veel leegstand en het aantrekken van nieuwe bedrijven verliep moeizaam. Anno 2021 – slechts vond in Almere (en regio Haarlemmermeer) zelfs de hoogste economische groei van Nederland plaats1. Leegstand op bedrijventerreinen heeft plaatsgemaakt voor krapte. En hoewel de coronapandemie ook in Almere impact heeft gehad op de economie, lijkt deze zich alweer te herstellen. Met een krimp van ongeveer 2 procent was Flevoland de provincie die relatief de kleinste terugval heeft ervaren2. Ook het aantal vestigingen in Almere laat al jaren een stijgende lijn zien: 19.370 vestigingen in 2018, 20.880 in 2019 en 23.160 vestigingen in 2020. Het werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat en excellent gastheerschap vanuit de Economische Agenda is in de cijfers mooi te zien. Alles overziend kunnen we constateren dat het goed gaat met de Almeerse economie. Almere staat nu voor andere uitdagingen dan in 2016. Deze uitdagingen komen in de VWA 2022 aan bod: de stad heeft forse groeiambities. Voor een evenwichtige stad, zal de economie de bevolkingsgroei moeten bijbenen. Werklocaties spelen een belangrijke rol bij het faciliteren van de benodigde economische groei. De VWA 2022 speelt ook in op marktinitiatieven om bedrijfspanden op de werklocaties te transformeren tot niet-werkfuncties, zoals wonen en voorzieningen. Daarnaast ontwikkelt de lokale economie zich steeds meer richting ‘next economy’. Deze ontwikkeling vraagt om een andere kwalitatieve invulling van werkmilieus. Tot slot hebben we in deze visie expliciet aandacht voor het faciliteren van informele werkmilieus. Een belangrijk deel van de groei van de economie wordt op informele werkmilieus verwacht. Met deze visie spelen we op deze ontwikkeling in.
In de Economische Agenda is de ambitie opgenomen om een robuuste lokale economie te creëren en dat betekent meer werkgelegenheid, die tegelijkertijd minder afhankelijk is van conjuncturele schommelingen. Daarbij is het ook de ambitie om niet alleen de economie te laten groeien als gevolg van de groei van de bevolking van de stad (verzorgende werkgelegenheid), maar dat met name ook bedrijven in Almere zich kunnen ontwikkelen en vestigen die de economische structuur van Almere versterken. Dat kunnen kennisintensieve bedrijven zijn, maar ook bedrijven die hun producten en diensten afzetten buiten de stad, de zogenaamde stuwende werkgelegenheid.
Die ambitie kan worden gerealiseerd door als gemeente vier beleidslijnen te volgen:
De juiste werkmilieus en werklocaties: hier ligt voor de gemeente Almere een belangrijke opgave. De stad kenmerkt zich door een hoge mate van functiescheiding als ‘new town’. De economie vraagt in de komende jaren naast (milieu) ruimte voor grootschalige productie, logistiek en circulaire processen ook om werkmilieus, waar voorzieningen (horeca, flexibele werkruimte, opleidingen) aanwezig zijn waar talent, klanten, bedrijven elkaar kunnen ontmoeten, de zogenaamde interactiemilieus.
Bij het stimuleren van de economie richt de aandacht zich op de vijf focusthema’s uit de Economische Agenda: ICT-Tech, Logistiek, Circulaire economie en Energietransitie, startups/ scale ups en Toerisme & Recreatie. Het stimuleren van de economie vraagt ook om een groeistrategie van Almere die bestaat uit de volgende uitgangspunten:
Deze ambitie om evenwichtig te groeien niet alleen in woningbouw, maar ook in voorzieningen en werkgelegenheid staat centraal in het beleid van de gemeente, niet alleen in de Economische Agenda, maar o.a. ook in de Omgevingsvisie Almere (2017) en het Collegeakkoord (“Liefde voor Almere” 2018-2022 en “Een frisse start” 2020-2022). De hierboven omschreven groeistrategie vinden we ook terug in de actualisatie van de langetermijnvisie- en strategie voor de Oostflank van de Metropool Regio Amsterdam (hierna: MRA). Inmiddels heeft deze actualisatie geleid tot twee vastgestelde perspectieven. Het ‘Perspectief Oostflank MRA, klaar voor de toekomst’ (2020) beschrijft het toekomstbeeld in 2050 voor de Oostflank van de MRA. Het ‘Perspectief Almere, Stad met toekomst’ (2021) concentreert zich vervolgens op de lange termijn ambitie en ontwikkelingen voor Almere tot 2050. Om dit toekomstbeeld dichter bij te halen met concrete stappen voor de komende tien jaar wordt er samen met alle partners gewerkt aan een uitvoeringsagenda. In het najaar van 2021 zal deze ter besluitvorming worden neergelegd. Onderdeel van de uitvoeringsagenda is o.a. meer focus in het economisch beleid van Almere door het vaststellen van een Economisch Profiel.
In deze Visie Werklocaties is de groei in banen die nodig is om een welvarende, complete en evenwichtige stad te zijn vertaald naar wat dat betekent voor de invulling van verschillende typen werklocaties. Daarbij gaat het niet alleen om kwantitatieve discussies, maar ook om de kwaliteit van banen en daarbij behorende werkmilieus. Het streven is om meer stuwende werkgelegenheid aan te trekken. Daarbij wordt onder meer gedacht aan ICT-Tech, nieuwe ontwikkelingen in de circulaire economie en energietransitie. Deze onderdelen van de nieuwe economie vragen niet alleen om ruimte, maar ook om werklocaties aan te kunnen bieden die interessant zijn voor deze kennisintensieve economie, terwijl de energietransitie en circulaire economie juist ook om locaties vragen met fysieke - en milieuruimte. De veranderingen in de economie (zie volgend hoofdstuk) vragen dus zowel om het programmeren van meer ruimte (kwantiteit) als om het aanbieden van de juiste ruimte (kwaliteit). Deze Visie Werklocaties maakt deze slag zowel in kwantiteit als kwaliteit.
1.2 TOELICHTING OP GROEISCENARIO ‘STAD IN BALANS’
De komende decennia heeft Almere de ambitie om te groeien van achtste tot vijfde stad van Nederland. Daarmee voorziet de stad niet alleen in de woningbehoefte die in Almere zelf aanwezig is, maar ook op regionaal en landelijk niveau. Van 2020 tot 2030 gaat het om bijna 25.000 woningen, zoals ook staat beschreven in de ‘Woonvisie Almere’ (2020). In de daaropvolgende periode kan Almere doorgroeien met nog eens 35.000 tot 60.000 woningen. Het merendeel daarvan is voorzien in en rondom het centrum en in Pampus. Deze groeiopgave is niet zonder risico’s. Almere heeft op dit moment al de laagste score van de hele noordelijke Randstad in de verhouding tussen arbeidsplaatsen en woningen. Een forse groeiopgave in het aantal woningen dreigt de huidige disbalans te vergroten. Daarom moet de groei van de stad gepaard gaan met een forse impuls voor bedrijvigheid en voorzieningen ter versterking van het vestigingsklimaat. Voor een kwalitatieve groei van de stad is immers ook een forse banengroei vereist. De Visie Werklocaties moet die banengroei faciliteren.
Om meer grip te krijgen op de toekomstige ontwikkeling van de vraag naar ruimte is door Bureau Buiten in 2020 een kwantitatieve raming opgesteld van de behoefte aan diverse typen werklocaties. Ten grondslag aan die raming van diverse typen werkmilieus ligt ook de ambitie van de gemeente om de woon/ werkbalans beter in evenwicht te brengen. Dat betekent dat voldoende ruimte van de juiste kwaliteit beschikbaar moet zijn voor verschillende typen bedrijven. In de kwantitatieve raming is inzichtelijk gemaakt dat het laten groeien van de werkgelegenheid met 35.000 banen tot 2040 ruimtelijk op een goede manier ingevuld kan worden in Almere. Die groei met 35.000 banen (in het scenario ‘Stad in Balans’) vraagt extra inspanningen van de gemeente, omdat die groei groter is dan als van een autonome groei van de economie wordt uitgegaan. Een belangrijk deel van die extra inspanningen is gelegen in het aanbieden van voldoende ruimte aan bedrijven en instellingen van de juiste kwaliteit. Dat staat centraal in deze Visie Werklocaties.
Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid in Almere heeft Bureau Buiten gebruik gemaakt van vier scenario’s: laag, hoog, nul en ‘stad-in-balans’. Deze scenario’s vormen de basis voor de vraagraming. Het zijn lange termijn ramingen, die uitgaan van een gemiddelde groei over de periode t/m 2040. In Figuur 1.1 zijn verschillende werkgelegenheidsontwikkelingen in Almere tot 2040 geschetst, die om een nadere toelichting vragen3:
In de scenario’s ‘Hoog’ en ‘Laag’ is de werkgelegenheid van nu doorgerekend met de lange termijn scenario’s van het Centraal Planbureau (laag betekent een groei van 1% van de economie en een werkgelegenheidsgroei van 0,6% per jaar; hoog betekent 2% economische groei per jaar en een groei van het aantal banen met iets meer dan 1%).
Het Scenario ‘Stad in Balans’ gaat uit van een sterkere groei van het aantal banen dan alleen op basis van de ontwikkeling van de nationale economie verwacht zou mogen worden. Die extra groei is mogelijk door de extra groei van de bevolking in Almere, maar ook door sterkere profilering van Almere binnen de MRA en de kansen die de ruimtedruk in de MRA en in Midden-Nederland en de ruimte die de stad Almere wel kan bieden.
Figuur 1.1 Werkgelegenheidsontwikkelingen volgens meerdere scenario’s voor Almere (banen > 12 u/wk) Bron: Bureau Buiten 2020
“Scenario ‘Stad in Balans’ vergt extra inspanningen om voldoende kwalitatieve ruimte aan bedrijven en instellingen te kunnen blijven bieden omdat de beoogde groei groter
Dit Ambitieuze groeiscenario kan worden gerealiseerd als naar de achterliggende mechanismen wordt gekeken:
De ruimtedruk in Amsterdam, maar ook in centraal Nederland, biedt kansen voor Almere, mits Almere voldoende locaties en van de juiste kwaliteit beschikbaar heeft om bedrijven van elders aan te trekken. Dat kan gaan om bedrijven die zich willen vestigen op bedrijventerreinen, maar ook bijv. in een kantorenomgeving in het Stadscentrum, of langs uitvalswegen in en naar de stad. Daarmee kan extra groei (0,5% tot 0,9% per jaar) worden gerealiseerd. Daarbij gaat het bijv. om logistieke bedrijven, maar ook productiebedrijven en kennisintensieve bedrijven (in een kantoorachtige omgeving) die op zoek zijn naar een locatie om in Almere door te kunnen groeien. Dat wordt elders in de MRA steeds moeilijker. De druk op de ruimte in de Randstad en Midden-Nederland zal de haalbaarheid vergroten, onder de voorwaarde dat Almere voldoende locaties kan aanbieden. Door te investeren in de randvoorwaarden voor een economisch profiel in Tech en Transitie kan Almere zich bovendien ontwikkelen tot een aantrekkelijke vestigingslocatie voor deze sectoren waardoor extra groei van de economie kan plaatsvinden4.
In Figuur 1.2 is dit groeiscenario gevisualiseerd door de onderverdeling, autonome groei van de economie vanuit de bestaande basis en extra impulsen door woningbouw en aantrekken van bedrijven en investeringen van elders (aangeduid als vernieuwing).
Er is momenteel een flinke disbalans tussen het aantal inwoners en aantal (fulltime) arbeidsplaatsen in Almere.
Het doel in de Economische Agenda, maar ook in het Handelingsperspectief, de Omgevingsvisie en andere beleidsnota’s is om de verhouding tussen de beroepsbevolking en het aantal banen in Almere meer in evenwicht te brengen. Daarvoor is tot 2040 een groei van ongeveer 35.000 banen nodig. Bestaande werklocaties zullen moeten worden behouden om die groei op te kunnen vangen, maar er zullen ook nieuwe werklocaties aan het totale aanbod toegevoegd moeten worden. De druk op de werklocaties zal dus fors toenemen.
Figuur 1.2 Groei Stad in Balans onderverdeeld naar de drie achterliggende mechanismen
“Om het scenario ‘Stad in balans’ uit te voeren, zal de werkfunctie integraal moeten worden opgenomen in toekomstige gebieds- of herontwikkelingen van nieuwe of bestaande gebieden en daarin een belangrijke positie moeten krijgen. ”
1.3 FORMELE EN INFORMELE WERKLOCATIES
Stad-in-balans betekent: tot 2040 de groei van 35.000 extra banen faciliteren. Het merendeel van deze banen – ongeveer 56% - zal naar verwachting buiten de formele locaties ontstaan. Deze ontwikkeling is niet nieuw en neemt in alle steden en regio’s toe. Dat is ook logisch omdat veel kleine bedrijven in een woonomgeving of in een binnenstad de juiste omgeving vinden. Dat heeft te maken met meer werken aan huis (ZZP’ers), het aanbod van werkruimtes buiten de formele locaties, maar ook met het feit dat kleine bedrijven op zoek zijn naar locaties die aansprekend zijn of waar faciliteiten in de directe omgeving aanwezig zijn (horeca, vergaderruimtes, OV, etc.). In Almere loopt de ontwikkeling van informele werkmilieus achter op het landelijk gemiddelde. Dat heeft o.a. te maken met functiescheiding in de ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet van Almere en de ruimtelijke scheiding van stadsdelen. Om de komende jaren juist op informele werkmilieus een belangrijk deel van de geprojecteerde 35.000 banen te laten landen, zal de gemeente in de gebiedsontwikkelingen fors moeten inzetten op informele werkmilieus.
Het beeld van de spreiding van de werkgelegenheid ziet er in 2040 uit zoals in Figuur 1.3 is vermeld. Die verdeling is gebaseerd op de verwachte groei van het aantal banen in diverse sectoren van de economie (met een sterkere groei van de dienstensectoren en een stabilisatie/lichte groei in andere sectoren). Bovendien is daarbij uitgegaan van de veronderstelling dat de vestigingsvoorkeuren van bedrijven voor de diverse categorieën werklocaties niet substantieel gaan veranderen. Dat zal hoogstwaarschijnlijk niet het geval zijn. Dat geeft ook aan dat die ontwikkeling van de werkgelegenheid in de verschillende vestigingsmilieus in Almere in de komende jaren goed gevolgd moeten gaan worden. Want er zijn veranderingen in de economie gaande die zich voor een deel niet goed laten voorspellen. Dat is niets anders dan in het verleden, ook toen zijn de ramingen voor diverse locaties periodiek herzien. Dat is de essentie van adaptief programmeren van werklocaties. Daarbij heeft Almere er altijd voor gezorgd om voor een langere periode over voldoende voorraad aan werklocaties te kunnen beschikken, waarvan een deel al meteen op de markt beschikbaar is en een deel planologisch is gereserveerd.
De geprojecteerde groei van banen vraagt om zowel formele locaties als informele werklocaties. Door in de ramingen uit te gaan van de huidige verdeling van ‘kantoren, bedrijventerreinen, elders’ kan dat er toe leiden dat bijv. het aandeel kantoren (formele locaties) wat onderschat is. In de ramingen (Bureau Buiten 2020) is uitgegaan van alleen de grote, formele kantorenlocaties, waarbij nu ook al geconstateerd kan worden dat met name kleinschalige kantoren ook vooral buiten die formele locaties tot stand zijn gekomen in Almere. Dat betekent voor deze Visie Werklocaties dat de ontwikkeling van kantoren in de komende jaren goed gevolgd moet worden, zeker nu er als gevolg van de Corona crisis meer thuis gewerkt gaat worden en er extra eisen aan kantooromgevingen worden gesteld (OV bereikbaarheid, meer ruimte voor ‘het elkaar ontmoeten’ in gebouwen en in de directe omgeving). De ramingen zijn een instrument om een eerste beeld voor de langere termijn te hebben en die eventueel aan te passen bij een volgende herziening, maar dan wel op basis van nieuwe data en inzichten. Ook hier geldt weer dat naast de aandacht voor kwantiteit (in evenwicht brengen van vraag en aanbod) het ook gaat om het aanbieden van de juiste kwaliteit (juiste vestigingsmilieus). Daarover gaat het volgende hoofdstuk.
De vertaling van de Economische Agenda en het scenario Stad in Balans naar ramingen voor de behoefte aan werklocaties leidt tot de volgende conclusies, die het vertrekpunt vormen voor het vervolg van de VWA:
Om de ambitie in banengroei te faciliteren, zal de beoogde groei ruimtelijk ingepast moeten worden. Dat betekent dat bestaande werklocaties zullen zoveel mogelijk behouden moeten worden om de vraag te kunnen faciliteren, maar dat er ook veel meer nieuwe werklocaties toegevoegd moeten worden, met name op informele werklocaties.
2 VERANDERINGEN IN DE ECONOMIE
In dit hoofdstuk komen de volgenden onderwerpen aan de orde:
Voordat we ingaan op veranderingen in de economie en de werklocaties is het ook goed om allereerst de definitie van een werkfunctie te omschrijven. We spreken van een werkfunctie daar waar in een vestiging bezoekers komen of mensen verblijven waar ze activiteiten verrichten die een werkfunctie betreffen die verband houden met de volgende hoofdactiviteiten: kantooractiviteiten, ambachtelijke nijverheid, industriële bedrijvigheid, logistiek en agrarische activiteiten. Dus een heel breed scala aan activiteiten, die ook om verschillende werkomgevingen (werkmilieus) vragen. Daarnaast zijn er nog activiteiten die zich richten op (publieke en private/commerciële) voorzieningen, waar ook veel werkgelegenheid mee gemoeid is (zorginstellingen, overheidsinstellingen etc.). Voorzieningen zijn activiteiten op het gebied van cultuur, sport, recreatie, horeca en maatschappelijke voorzieningen met betrekking tot religie, onderwijs, volksgezondheid en daarmee gelijk te stellen sectoren. Voor de leesbaarheid van deze visie maken we een onderscheid tussen de werkfunctie en voorzieningen.
2.1 VERSNELLING NAAR NEXT ECONOMY
De nieuwe economie wordt gedragen door vijf transities, die nu al volop gelden en zichtbaar zijn. Die nieuwe economie beweegt zich langs vijf transities5:
Dat leidt tot de volgende effecten (vanuit huidige economie, naar de invulling van de economie in de komende decennia).
De nieuwe economie leidt ook tot de volgende ruimtelijk economische veranderingen die van belang zijn voor de ontwikkeling van werklocaties:
Een andere inkleuring van de economie in Almere door digitalisering en verduurzaming zal alle branches en sectoren beïnvloeden. Dat uit zich in de vraag naar werklocaties. Er is zowel toenemende vraag naar grotere kavels met milieuruimte als de behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimtes. Bovendien hebben steeds meer bedrijven behoefte aan interactie met andere bedrijven/ kennisinstellingen en soms ook consumenten.
Om mee te kunnen in de veranderingen in de economie, neemt ook de vraag naar hoger opgeleid personeel toe. Tegelijkertijd is ook MBO personeel en praktisch personeel nodig. Ook om de energietransitie in de gebouwde omgeving (woningen, bedrijfspanden) te kunnen realiseren zijn werknemers van alle niveaus nodig.
Bovendien kunnen woonwijken en de centrummilieus in Almere verrijkt worden met meer variatie aan bedrijven.
Belangrijke consequenties van de nieuwe economie voor de werklocaties hebben dus vooral betrekking op het inspelen op zowel schaalvergroting als schaalverkleining, verduurzaming van processen en gebouwen en het creëren van interactiemilieus:
Schaalverkleining: in alle sectoren en branches ontstaan veel kleine bedrijven verspreid over veel verschillende locaties op bedrijventerreinen, in woonwijken en in het Stadscentrum (informele werkmilieus). Het gaat daarbij veel meer dan nu om het faciliteren van ontmoetingen (via interactiemilieus).
Gezien de ligging nabij woonwijken worden het gebieden met een hogere verblijfskwaliteit om bijv. ook door te fietsen of te wandelen. De woon-en werkfunctie versterken elkaar in deze gebieden.
In het Stadscentrum is al sprake van functiemenging en interactie en zou de aandacht gericht kunnen worden op de juiste mix van wonen en werken en inrichting van gebieden buiten het winkelcentrum en verdere verdichting rond Almere Centrum. Verdichting en functiemenging zijn ook aan de orde rond andere OV knooppunten in de stad (Almere Buiten en Almere Poort).
2.2 BETEKENIS VOOR WERKLOCATIES
Heeft Almere de juiste werklocaties voor de Next Economy? Hiervoor bieden enkele recente onderzoeken nader inzicht.
Analyse vestigingsklimaat (Neo Observatory 2020)
Naar een wenkend perspectief: Advies economische ontwikkeling Amsterdam Bay Area (NeoObservatory 2021)
Onderzoek visie werklocaties (Bureau Buiten 2020)
Voor deze VWA betekent dit in de komende jaren het volgende:
Industrie (chemie, bouw, circulaire economie, energietransitie) en logistiek: Almere kan zich onderscheidend positioneren door de centrale strategische ligging in Nederland en door het aanbod van grote kavels. De schaalvergroting in de logistiek is in de ramingen van bedrijventerreinen nog onderbelicht gebleven, niet alleen in de MRA, maar ook elders in Nederland. Uitgiftes van kavels van 10 ha of meer aan één bedrijf zijn nu geen uitzondering meer, maar komen steeds vaker voor. Aan de randen van de stad zou Almere op die markt kunnen inspelen met zogenaamde specifieke werkmilieus: grote bedrijventerreinen met grote kavels, een duidelijke ruimtelijke inrichting en energievoorziening voor logistiek en industrie. Het is van belang om voor met name de grootschalige logistiek en industrie een specifieke raming op te stellen waarbij ook rekening wordt gehouden met het (beperkte) aanbod elders in de MRA en in Midden-Nederland (dus wat te doen na Stichtse kant en De Vaart IV). Uiteraard zal daarbij ook de vraag worden gesteld of die grote uitgiftes aan logistiek ook voldoende banen opleveren (en of dat niet alleen banen zijn voor arbeidsmigranten). Die discussies worden momenteel in heel Nederland gevoerd. Daaruit blijkt dat dit erg afhankelijk is van de typen bedrijven (om welk type product gaat het en is het bedrijf gericht op de nationale of internationale markt). Uit die analyses blijkt ook dat voor de vaste bezetting van die bedrijven personeel uit de eigen regio nodig is en dat het om banen gaat die variëren van uitvoerend werk tot hoger opgeleiden (HBO en WO). Hoewel in Almere nu nog ruimte beschikbaar is, is deze ruimte niet oneindig. Bij de uitgifte van nieuwe percelen zal daarom een integrale afweging worden gemaakt waarbij ook rekening zal worden gehouden met het beoogd Economisch Profiel van Almere dat zich bevindt op het kruispunt van hoogwaardige technologie en transitie-economie.
Groei van de economie in Almere (Stad in Balans en nieuwe economie) leidt ook tot duidelijke keuzes en uitgangspunten:
We heffen in principe geen economische locaties op voor andere functies, maar kijken wel naar de juiste mix van economische activiteiten om de variatie op met name de bedrijventerreinen en in Centrummilieus te vergroten. We staan wel functiemening toe als het gaat om economische activiteiten maar niet als het gaat om wonen. Dus we staan geen nieuwe transformatieplannen toe om werkfuncties om te zetten naar wonen. We richten ons bij de bedrijventerreinen vooral op de (nieuwe) mix van economische activiteiten. Bij een grotere variatie aan economische functies kan worden gedacht aan toestaan van kleinschalige kantoren op een bedrijventerrein, het toestaan van specifieke voorzieningen op bedrijventerreinen, etc. Hierop wordt in hoofdstuk 4 verder in gegaan.
Functiemenging is niet alleen iets van bedrijventerreinen of kantorenlocaties. Er kan in Almere ook nu al gewerkt worden in woonwijken. Werken in de wijk kan de levendigheid in de wijk vergroten en het aanbod van werkmilieus in de stad vergroten. Maar de gemeente zal meer moeten doen dan tot nu toe gedaan is om functiemenging in de stad fors te bevorderen. Om het scenario ‘Stad in balans’, waarin meer dan de helft van het aantal geprojecteerde banen in informele werklocaties moet landen uit te voeren, zal functiemenging in toekomstige gebiedsontwikkelingen steeds het uitgangspunt moeten zijn. In paragraaf 3.3 gaan we nog in op het werken in de woonwijken.
Op de binnenstedelijke terreinen willen we door herontwikkeling nog meer MKB in handel, productie en logistiek faciliteren, dus meer kleinschalige bedrijven faciliteren. We constateren ook dat de druk op die locaties voor andere functies (wonen) groot is. Voor de aangewezen transformatiegebieden (De Paal, Ambachtsmarkt, De Steiger-Zuid, Randstad 20-21, Louis Armstrongweg) is inmiddels de toestemming gegeven om ongeveer de helft beschikbaar te stellen voor wonen. Voor de andere bedrijventerreinen geldt dat die transformatie niet meer gewenst is. Functiemenging kan voor maximaal 25% van de uitgeefbare/uitgegeven gronden binnen het betreffende werkmilieu worden ingevuld met voorzieningen (zorg, onderwijs, sport, etc.) maar niet met wonen. Gedeeltelijke functiemenging met voorzieningen zorgt voor verlevendiging en komt daarmee ten goede komt aan het karakter van de bedrijventerreinen. Het merendeel van deze voorzieningen hebben we liever verspreid in de stad, niet uitsluitend op bedrijventerreinen.
Een bijzondere voorziening is de huisvesting van arbeidsmigranten. De VWA is leidend voor het maken van een afweging ten behoeve van huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten. Het ‘afwegingskader huisvesting tijdelijke arbeidskrachten Almere’ is complementair aan de GWV, dan wel volgend. In paragraaf 3.3. van deze visie zijn aanvullende criteria opgenomen voor de afweging m.b.t. de huisvesting van arbeidsmigranten.
We gaan op zoek naar de juiste schaal (korrelgrootte) van werken in het Stadscentrum (naast retail), zowel grootstedelijk rond Almere CS, maar ook elders in het Stadscentrum. Dit doen we onder andere d.m.v. de “Aanpak voor het stimuleren van informele werkmilieus en broedplaatsen”. De aanpak richt zich in eerste instantie op het Centrum van Almere om daarna breder in de stad aan de slag te gaan met het stimuleren van informele werkmilieus en broedplaatsen. Met deze aanpak geven we uitvoering aan de ambities in de Economische Agenda Almere en de ambities voor het Centrum (“De eeuwig jonge binnenstad” Almere Centrum 2020-2030).
De (noodzakelijke) economische groei van Almere vraagt om heldere uitgangspunten. Dat maakt het voor ondernemers, maar ook voor andere belanghebbenden alleen maar duidelijker.
De grote uitdaging voor Almere is om naast de verandering van de bestaande werkmilieus te faciliteren ook nieuwe werkmilieus te creëren aan de rand van de stad (‘specials’ voor industrie en logistiek), rond goed bereikbare locaties (OV knopen) en om nieuwe werkmilieus te creëren door functiemenging in woonwijken, de centrumgebieden en door economische functiemenging op de binnenstedelijke terreinen.
Next Economy leidt tot een andere invulling van de economie in Almere. Er is in Almere al een mooie mix van bedrijventerreinen aan de rand van de stad, in de stad en er zijn ook kansen voor functiemenging in diverse deelgebieden van de stad. Maar er zijn drie accenten die extra gelegd moeten worden:
Meer functiemenging. Met de aangewezen transformatiegebieden worden bedrijventerreinen omgezet naar gemengde woon-werkgebieden. Daarmee is een belangrijke stap gezet naar meer functiemenging. Verdere transformatie van werken naar wonen is niet gewenst. In toekomstige gebiedsontwikkelingen en herontwikkeling van bestaande gebieden zal functiemenging het uitgangspunt moeten zijn door de werkfunctie integraal op te nemen in de plannen.
Er is in de afgelopen periode al veel onderzoek verricht naar werklocaties en veranderingen in de economie. Bij het maken van ontwikkelingsplannen c.q. gebiedsvisies zijn de volgende zaken van belang:
Op de invulling van de diverse werkmilieus en de mogelijkheden voor functiemenging wordt in de volgende hoofdstukken in gegaan.
3.1 KWANTITATIEF: UITKOMST BEHOEFTERAMING
Voor Almere is het aandeel van werkgelegenheid op bedrijventerreinen iets hoger dan gemiddeld (38%), zeker in vergelijking met steden in West-Nederland. Dat komt ook door de geplande structuur van de stad. Maar dat vraagt ook om aanpassingen in de ontwikkeling in de komende decennia. Enerzijds gaat het er om nieuwe terreinen (de ‘specials’) tijdig beschikbaar te hebben, maar anderzijds zullen bestaande bedrijventerreinen nabij de stadsdelen en de binnenstedelijke terreinen moeten mee veranderen met de economie, met specifieke aandacht voor de verduurzaming van die terreinen.
Bij de vraagraming is uitgegaan van het scenario Stad-in- Balans (Bureau Buiten 2020). Bij de ramingen gelden de volgende opmerkingen:
De ramingen voor logistiek houden onvoldoende rekening met de schaalvergroting in de logistiek. Het aantal arbeidsplaatsen (in de logistiek) is door de e-commerce fors gegroeid, oftewel veel arbeidsplaatsen per vestiging. Het leidt ook tot een intensiever gebruik van de ruimte als naar het aantal werkzame personen per ha wordt gekeken. Dat komt bijvoorbeeld door de inzet van veel arbeidskrachten voor het klaar maken van zendingen, maar ook doordat nieuwe warehouses steeds vaker meerlaags ontwikkeld worden. Logistiek is daarmee niet perse een arbeidsextensieve sector. Ondanks automatisering en robotisering zijn nog steeds werknemers nodig om de operaties aan te sturen en de fijnmazige order picking mogelijk te maken.
Er is in de aangewezen transformatiegebieden ruimte geboden voor functiemenging door transformatie naar gemengd woon-werkgebied. Voorlopig wordt eerst ervaring opgedaan op de vijf aangewezen binnenstedelijke terreinen om de juiste mengvormen te ontwikkelen. Andere (binnenstedelijke) locaties behouden hun werkfunctie, daar vindt dan ook geen transformatie naar wonen plaats. Wel worden er mogelijkheden gecreëerd voor meer voorzieningen (niet wonen) op die terreinen om meer interactie en verblijfskwaliteit te kunnen realiseren of om een duurzaamheidsfunctie te kunnen vervullen voor de omgeving (opwekken en/of opslaan van energie).
Als de berekende vraag tegen het aanbod wordt afgezet (zie Tabel 3.1) dan kan worden geconstateerd dat exclusief de MVA gronden er een tekort in 2040 bestaat van 108 ha. Worden de MVA gronden wel meegenomen dan resteert er nog een klein tekort van 22 ha, waarbij opgemerkt moet worden dat de ruimtevraag voor logistiek wellicht te conservatief is ingeschat.
Tabel 3.1 Vraag naar bedrijventerreinen afgezet tegen het beschikbare aanbod (vrij uitgeefbaar en plancapaciteit)
Tabel 3.2 laat zien dat in het segment ‘logistiek’ tekorten gaan ontstaan. Naast het aanbod van hectares, gaat het ook om de kwaliteit van de locaties, waarbij de beschikbaarheid van grote kavels (groter dan 5 ha), de energie-infrastructuur en een robuuste ruimtelijke (groene) inrichting van belang zijn. Hetzelfde geldt in feite ook voor de industrie. De ontwikkeling van de circulaire economie en energietransitie leidt tot aanpassingen op huidige bedrijvenlocaties, maar er zal ook meer vraag zijn naar nieuwe locaties voor de bewerking van reststromen. Dat is nu al te zien in de vorm van de belangstelling voor de bedrijventerreinen de Vaart IV. Voor de lange termijn geldt dus dat het uitgeefbaar aanbod tot 2040 onvoldoende is en groter is dan het verwachte tekort van 22 hectare (incl. MVA gronden).
Tabel 3.2 Vraag en aanbod onderverdeeld naar een aantal segmenten
Daarom zal de gemeente in 2021 starten met een behoefteraming om naast de bestaande voorraad aan terreinen, en het nu al beschikbare planaanbod (planologische reserveringen) ook de mogelijke lange termijn ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein te verkennen.
Kwantitatief is de (plan)voorraad voldoende om de verwachte vraag tot 2040 te kunnen accommoderen (zie Tabel 3.3.). Maar hier doet zich in de aannames het probleem voor dat in kantoren op formele werklocaties nu slechts 6% van de werkgelegenheid wordt geaccommodeerd, dat is weinig in vergelijking met andere steden. Veel kantoorwerkgelegenheid is dus nu ook al elders in de stad aanwezig, zoals in het vorige hoofdstuk al geconstateerd is. Bij het aanbod (van formele locaties) is de leegstand volledig als aanbod meegerekend. Een deel van die leegstand is structureel, mede omdat de panden verouderd zijn. Die verouderde voorraad van kantoren kan in een aantal gevallen worden getransformeerd naar woningbouw. De verwachting is daarom dan ook dat vraag en aanbod in de komende jaren meer naar elkaar toe zullen bewegen.
Tabel 3.3 Vraag en aanbod in kantoren op formele werklocaties
Wordt niet alle leegstand meegenomen (of een deel getransformeerd naar wonen en andere functies), dan is er in de komende jaren ruimte voor toevoeging van nieuw aanbod. Naast de grote kantoren (op centrale, hoogstedelijke locaties nabij het station Almere) en bij de OV knopen Almere Buiten en Almere Poort, blijft er altijd behoefte aan kleinschalige kantoren elders in de stad, langs uitvalswegen, in woonwijken en ook op bedrijventerreinen. Deze verspreid liggende kantoren zijn niet in de ramingen voor kantoren meegenomen.
Kantoren op bedrijventerreinen zijn nu al mogelijk op de bedrijventerreinen, maar alleen als de kantoorfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie. Dat laatste noemen we de bedrijfsgebonden kantoren met maximaal 30% tot 50% van de totale bruto vloeroppervlakte (BVO). Dus alleen als een bedrijf bij de aankoop van een kavel bedrijfsruimte afneemt, dan kan het ook een deel kantoorontwikkeling realiseren.
Dat zijn heldere regels bij de aankoop van kavels. In de praktijk blijkt echter dat na verloop van tijd ook andere bedrijven zich in het kantoren deel gaan vestigen. Kleine bedrijven zijn namelijk op zoek naar flexibele en goedkope kantoorruimte. Het zijn vaak starters of doorgroeiende bedrijven die niet langer thuis kunnen of willen werken. Bedrijven die gebruik maken van de goedkope werkmilieus zien we in de grote kantoren in het Stadscentrum, maar ook op kantoren op Gooisekant.
Gezien de veranderingen in de economie gaan we die ontwikkelingen toestaan en volgen we de ontwikkelingen op pandniveau en niet langer alleen op (hoofd)gebruikersniveau op bedrijfsniveau. Er zijn namelijk steeds meer mengvormen/ overgangsfuncties tussen bedrijfs- en kantoorfuncties. Zo spelen we in op de vele verschijningsvormen van kantoren, zoals werkstudio’s, werkateliers, showroom en kantoor, labruimtes in kantoren. De strikte scheiding tussen kantoren en bedrijfsruimtes is steeds moeilijker te maken. Door dergelijke kleine (kantoorhoudende) bedrijven toe te staan op bedrijventerreinen wordt de dynamiek op die terreinen vergroot en wordt de ruimte ook intensiever benut. De gemeente heeft dit inmiddels al een aantal keren toegestaan (bijv. met herbezetting van panden van LG en de Dôme op de Veluwsekant) en zal dit ook in de komende jaren toestaan. Dit willen we wel beperken door alleen in bestaande panden de mogelijkheid te bieden om de oorspronkelijke bedrijfsgebonden kantoorruimte om te zetten naar (kleinere) zelfstandige kantoorruimten.
De tijden van grootschalige, monofunctionele kantoren- locaties lijken voorbij. De impact van de coronacrisis zal merkbaar zijn, er zal meer thuis worden gewerkt, maar bedrijven zullen ook meer ruimte voor interactie willen bieden. Momenteel overwegen diverse grote kantoorhoudende bedrijven hun vastgoedstrategie, ze zullen huurcontracten van bepaalde panden niet verlengen, maar dat betekent wellicht ook kansen voor andere locaties. In ieder geval is in de afgelopen maanden al duidelijk geworden dat (grotere) kantoren onveranderd in een aantrekkelijke goed bereikbare, multifunctionele omgeving gevestigd willen zijn en blijven. Daarbij blijft goede OV bereikbaarheid van groot belang. Belangrijk is dan wel dat die belangrijke OV knopen in Almere (Centrum, Poort, Buiten) een aantrekkelijk vestigingsklimaat en verblijfskwaliteit bieden.
3.2 KWALITATIEF: NIEUWE TYPOLOGIE WERKMILIEUS
Voor Almere zijn er drie soorten locaties te onderscheiden bij de typologie van werkmilieus6:
Vanuit die drie typen werklocaties is op basis van de vestigingsvoorkeuren van bedrijven een typologie van werkmilieus voor Almere opgesteld die past bij de economisch en ruimtelijke structuur van Almere (zie Figuur 3.1).
Figuur 3.1 Vanuit vestigingseisen van bedrijven naar een typologie van werkmilieus
De typologie heeft als voordeel dat Almere met een grote variatie aan locaties en omgevingen kan inspelen op veranderingen in vestigingseisen van bedrijven en instellingen. Daarbij zullen de volgende accenten worden gelegd:
Binnenstedelijke bedrijventerreinen blijven als apart/ specifiek milieu benoemd, maar wel met een onderscheid van terreinen waar wonen en werken kunnen worden gecombineerd (de aangewezen transformatiegebieden) en binnenstedelijke terreinen waar de functiemenging wordt ingevuld met meer variatie aan werken en voorzieningen (en dus geen transformatie naar wonen is toegestaan).
Figuur 3.2 Werkmilieus in Almere verdeeld over de gebieden
Functiemenging heeft tot doel om meer interactie op diverse typen locaties te realiseren, omdat dit de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de locaties vergroot. Functiemenging leidt tot uiteenlopende interactiemilieus die in het werklocatiebeleid een centrale plaats innemen. Daarbij kunnen drie verschillende vormen van functiemenging worden onderscheiden:
Die verschillende vormen van functiemenging kunnen worden toegepast op diverse typen werklocaties. Hierdoor ontstaat een helder beeld welke activiteiten op welke locaties toegestaan kunnen worden. In tabel 4.3 is dit nader uitgewerkt. In de kolom niet-werkfuncties is aangeven hoeveel ruimte er voor andere functies is dan werken. De centrummilieus bieden daar uiteraard alle ruimte voor en op de reguliere werkmilieus en de specifieke werkmilieus is dat zeer beperkt.
De nieuwe typologie van werkmilieus is in Figuur 3.2 toegelicht door alle werklocaties in Almere tot die nieuwe typologie toe te delen. In die typologie is rekening gehouden met de veranderingen in de economie. Deze typologie sluit bovendien goed aan bij de huidige ruimtelijke situatie in Almere.
In Figuur 3.3 is de ligging van de diverse bedrijventerreinen in Almere weergegeven. Hieruit blijkt de spreiding van die binnenstedelijke, reguliere en specifieke terreinen over de stad en dat geeft ook gezien de verschillende omvang van die terreinen (wel of geen grotere kavels) en de ligging ten opzichte van de woonwijken in de stad weer. Die diversiteit aan locaties is van groot belang omdat daarmee ook op wensen van verschillende typen bedrijven kan worden ingespeeld. In bijlage 1 is een overzicht van de werkmilieus op naam opgenomen.
3.3 VESTIGINGSVOORWAARDEN VOOR DIVERSE FUNCTIES
Er zijn in deze nieuw typologie een aantal elementen opgenomen die effecten hebben op het wel of niet toestaan van bepaalde functies. Hierop wordt in deze paragraaf nader ingegaan. Het gaat onder meer over hoe we wonen en werken in de woonwijk verder vorm en inhoud gaan geven, wat we verstaan onder voorzieningen en hoe we omgaan met de locaties voor die voorzieningen, wat kunnen de centrummilieus aan extra’s bieden voor de stad en welke ruimtelijke invulling geven we aan een aantal specifieke branches (zoals bijv. detailhandel, en horeca).
Figuur 3.3 Ligging van bedrijventerreinen verspreid over de stad
Functiemenging is niet alleen iets van bedrijventerreinen of kantorenlocaties. Er kan in Almere ook nu al gewerkt worden in woonwijken. Werken in de wijk kan de monotonie van de wijken doorbreken en het aanbod van werkmilieus in de stad vergroten. Al sinds 2005 hanteert Almere de beleidslijn ‘wijkeconomie’, waarbij het uitgangspunt is ‘mengen waar het kan en scheiden waar het moet’. Dat laatste betreft vooral functies die overlast voor de omgeving verzorgen zoals geluid, hinder, verkeer, etc. Een algemeen uitgangspunt is dat (kleinschaliger) economische activiteiten die vooral betrekking hebben op bevolkingsvolgende voorzieningen en die niet noodzakelijkerwijs in een centrummilieu gevestigd hoeven te worden, zoveel mogelijk in de wijk geaccommodeerd worden. Maar ook kleinschalige kantoren en schone kleinschalige maakindustrie in de plinten van woonwijken is een ontwikkeling die we verder willen faciliteren en stimuleren. Het beleid voor de komende jaren kent een aantal nieuwe en te continueren accenten:
Een goed en bestaand voorbeeld om wijkeconomie nog meer impact te laten hebben is de mogelijkheid om in alle woningen ‘aan huis verbonden beroepen’ om voor die ‘bedrijfsmatige activiteiten aan huis’ maximaal 50% van het woonoppervlak te mogen invullen, uiteraard onder voorwaarde dat de woning bewoond wordt door de eigenaar van het bedrijf. Diezelfde mogelijkheden zijn er ook voor bedrijfswoningen binnen werkmilieus. Dit beleid voert de gemeente al jaren en wordt ook in deze VWA gecontinueerd.
Het plannen van kleine bedrijfs(verzamel)gebouwen als onderdeel van nieuwe woonwijken en de gebieden die worden getransformeerd. In de gebiedsplannen zal dan moeten worden afgewogen hoeveel ruimte er beschikbaar moet worden gemaakt voor de werkfunctie. Nieuw is daarbij het uitgangspunt dat er bij iedere 50 woningen minimaal twee kleinschalige bedrijfsruimten gerealiseerd moeten worden.
Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt functiemenging het uitgangspunt. Dit doen we door bijvoorbeeld in woonwijken ruimte te programmeren voor werkfuncties (voorzieningen, kantoren). Ook is een uitgangspunt dat in beginsel op iedere 50 woningen minimaal twee kleinschalige (zelfstandige) bedrijfsruimten moet worden gerealiseerd.
Zoals al eerder aangegeven zetten we een rem op transformaties van werkfuncties naar wonen. Op een aantal binnenstedelijke terreinen is transformatie naar gemengd woon-werkgebied inmiddels toegestaan. Op de andere bedrijventerreinen vinden uiteraard wel herontwikkeling en functieverandering plaats, maar die hebben vooral betrekking op andere economische activiteiten en voorzieningen. En dus niet op transformatie naar wonen.
Voorzieningen inpassen in verschillende werkmilieus
Voorzieningen zijn mogelijk in Centrummilieus en op Transformatielocaties waar deze (o.a. ruimtelijk en milieu- technisch) doorgaans goed inpasbaar zijn. Ook in woonwijken is dit mogelijk. In woonwijken gaan we terughoudend om met het transformeren van werkfuncties naar wonen. Omzetten naar voorzieningen staan we wel toe.
Op de binnenstedelijk bedrijventerreinen (die niet getransformeerd worden) vraagt dat om nadere afwegingen. Gedeeltelijke functiemenging met voorzieningen zorgt voor verlevendiging en komt daarmee ten goede aan het karakter van de bedrijventerreinen. Tegelijkertijd mogen de voorzieningen de werkfunctie niet verdringen. Op de binnenstedelijke bedrijventerreinen is daarom maximaal 25% van de uitgeefbare/uitgegeven gronden binnen het betreffende werkmilieu beschikbaar voor deze functies onder voorwaarde dat deze voorzieningen de (zittende) bedrijvigheid niet hinderen.
Op de reguliere en specifieke werkmilieus geldt dat maximaal 10% beschikbaar is voor voorzieningen. Het gaat daarbij om voorzieningen die de bedrijven ondersteunen (zoals bijv. een business facility point).
Over het algemeen geldt dat de voorzieningen moeten passen binnen het karakter van het werkmilieu en dat de voorziening ook gericht moet zijn op de bedrijven in het werkmilieu. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk als de voorzieningen elders in de stad niet of moeilijk inpasbaar zijn. Het kan gaan om voorzieningen die vanwege het ruimtegebruik of de verkeersaantrekkende werking moeilijk in bestaand stedelijk gebied ingepast kunnen worden en/of omdat de voorziening een functie vervult voor de aangrenzende wijk.
Centrummilieus op een aantal knooppuntlocaties
Knooppuntlocaties zijn locaties waar (OV-)mobiliteitsnet- werken bij elkaar komen, die daardoor ook een bepaalde intrinsieke kwaliteit hebben als (potentiële) werklocatie. In de Visie Werklocaties zien we de omgeving van de belangrijkste knooppunten als centrummilieus. Almere heeft drie grote knooppuntlocaties: de stationsgebieden Almere Centrum, Almere Buiten en (potentieel) Almere Poort. Daarnaast zijn er kleine knooppunten rond de stations Muziekwijk, Parkwijk, Oostvaarders en bus-knooppunt ’t Oor (zie kaart hierboven).
In de Visie Werklocaties sluiten we aan op de Mobiliteitsvisie Almere 2030. We onderschrijven dat de stations van Almere logische locaties voor verdichting van wonen en werken zijn door de verknoping van de mobiliteitsnetwerken. De omgeving van de stations Almere Centrum, Buiten en Poort lenen zich door de combinatie van knoop-waarde (verbindingen), aanwezige voorzieningen (de plaatswaarde) en daardoor ook een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven (economische – of vastgoedwaarde). Daarbij biedt het Stations- kwartier/centrum de meeste kansen voor verdichting. Het gebied is het enige volwaardige intercitystation en heeft al een gemengd stedelijk karakter met een grote mate aan diversiteit aan bedrijven, instellingen en voorzieningen. Dit biedt de juiste stedelijke dynamiek voor verdere toevoeging van economische functies in hoge dichtheden.
Ook rond het station van Almere Buiten zijn er ontwikkelen transformatiekansen waarbij knooppuntontwikkeling en stedelijke vernieuwing hand in hand kunnen gaan. Almere Poort is ook een knooppuntlocatie. Daar is in Olympia- kwartier West weinig in hoge dichtheden gebouwd. De ontwikkeling van Olympiakwartier Oost biedt wel kansen voor knooppuntontwikkeling. Deze drie knooppuntlocaties vragen om een integrale ontwikkeling met een sterke focus op verdichting van economische functies en voorzieningen, zodat het economisch - en mobiliteitsbeleid elkaar gaan versterken. Daarnaast zal de programmering en fasering van de ontwikkeling van die drie locaties (stationsgebied Almere Buiten, Olympiakwartier Oost en Olympiakwartier West) op elkaar afgestemd worden. Ook meer woningbouw zal op die locaties overwogen worden omdat daardoor het draagvlak voor voorzieningen wordt vergroot. Verdichting bevordert namelijk de dynamiek, interactie en intimacy van deze gebieden als aantrekkelijk werkmilieu.
Hiervoor geldt de Detailhandelsvisie 2020 als basis. Voor de werklocaties is het van belang om te vermelden dat detailhandel op bedrijventerreinen alleen mogelijk is als ondergeschikte activiteit van de productie of reparatie van goederen. In de Detailhandelsvisie is vermeld dat op enkele bedrijventerreinen volumineuze vormen van detailhandel (zoals bouwmarkten) mogelijk zijn. Op Markerkant is in deelgebied 12 nog kleinschalig regulier detailhandel mogelijk.
In de vorige Visie Werklocaties is de Horecavisie integraal opgenomen (Vestigingsvisie Horeca Almere 2016). De Horecavisie nemen we in de nieuwe Visie Werklocaties niet op. Dat betekent dat de Horecavisie uit 2016 een op zich staand beleidsdocument blijft. In beginsel blijven we dus uitgaan van de Vestigingsvisie Horeca Almere 2016, met dien verstande dat de Visie Werklocaties leidend is voor wat betreft de bedrijventerreinen. Horeca op bedrijventerreinen kan immers van belang zijn voor het versterken van het vestigingsmilieu op die terreinen. Uiteraard geldt ook hier dat horeca geen afbreuk mag doen aan de werkfunctie van de bedrijventerreinen. Dat komt er op neer dat horeca mogelijk is in centrummilieus en op andere locaties op basis van specifieke voorwaarden. Voor transformatielocaties zal de horeca ondersteunend moeten zijn aan de gemengde woon-werkmilieus (ondergeschikte horeca, lichte horeca). Voor de binnenstedelijke bedrijventerreinen waar de werkfunctie centraal blijft staan en op de ander bedrijventerreinen gaat het ook om ondergeschikte en lichte horeca.
Voor hotels geldt het afwegingskader ‘Hotels in Almere’ (2019).
Huisvesting voor arbeidsmigranten
De huisvesting van arbeidsmigranten is een bijzondere voorziening. De visie Werklocaties is leidend voor het maken van een afweging ten gunste van huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten. In het ‘Afwegingskader huisvesting tijdelijke arbeidskrachten’ is opgenomen dat maximaal 10% van een werklocatie kan worden aangewend voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Iedere situatie zal integraal afgewogen worden. De maximale 10% zal daarom niet altijd volledig benut kunnen worden. Bij de uitvoering van het ‘Afwegingskader huisvesting tijdelijke arbeidskrachten’ gelden de volgende aanvullende criteria:
De Buitenvaart is een agrarisch gebied waarbij veelal in bedrijfswoningen behorende bij het agrarische bedrijf gewoond wordt. Agrarische bedrijven op de Buitenvaart maken ook gebruik van tijdelijke arbeidskrachten die soms ook op eigen terrein (in de bedrijfswoning of in tijdelijke eenheden) gehuisvest worden. Het college neemt ten aanzien van deze specifieke werklocatie een positieve grondhouding in voor de kleinschalige huisvesting van arbeidsmigranten voor het eigen bedrijf. Ieder initiatief voor tijdelijke huisvesting van arbeidskrachten zal afzonderlijk worden beoordeeld aan de hand van een aantal leefbaarheidsaspecten en een kwalitatief verantwoorde ruimtelijke inpassing.
Uit Tabel 3.4 kan ook worden afgeleid dat voor de ontwikkeling van werkmilieus maatwerk nodig is, maar in ieder geval hanteren we in Almere nu een bredere scope van mogelijkheden voor de diverse typen werkmilieus dan in de GVW van 2016. Het doel blijft onveranderd om het juiste bedrijf op de juiste locatie tot ontwikkeling te laten komen. Omdat de vestigingsvoorkeuren van bedrijven en instellingen veranderen, spelen we daar met het werklocatiebeleid flexibel op in.
Kijkend naar de verwachte ontwikkelingen in de economie en de voorwaarden en de bepalingen die zijn gesteld aan functiemenging op werklocaties en in woonwijken, kan worden gesteld dat Almere met deze visie:
Op de specifieke werkmilieus is maximaal 10% van de uitgeefbare/uitgegeven gronden beschikbaar is voor niet-werk- functies, echter geen woonfunctie. Uitzondering is Buitenvaart waar wel bedrijfswoningen zijn toegelaten en in Buitenvaart eventueel ook plattelandswoningen) waarbij het gaat om voorzieningen die de bedrijven ondersteunen.
Tabel 3.4 Welke sectoren en functies worden op hoofdlijn toegestaan op de diverse werklocaties
4 NAAR EEN UITVOERINGSSTRATEGIE
4.1 INZETTEN OP WERKLOCATIES VOOR EEN STAD IN BALANS
Het nieuwe werklocatiebeleid probeert (in goede afstemming met andere functies) een bijdrage te leveren aan de robuuste, duurzame en inclusieve stad. Het nieuwe werklocatiebeleid vraagt om een integrale aanpak in de Omgevingsvisie. De andere functies hebben ‘economie’ nodig en wel om de volgende redenen:
Stad in balans: het geprojecteerde aantal banen voor het scenario Stad in balans vergt meer aandacht en ruimte voor de werkfunctie. Ruimte voor economie heeft daarom net zoveel prioriteit bij toenemende ruimtedruk als wonen. Dat betekent dat huidige werklocaties worden behouden, bestaande locaties intensiever en duurzamer worden benut en het areaal wordt uitgebreid met een grootschalige (nieuwe) locaties aan de rand van de stad.
Het inzetten van stad in balans is dus:
4.2 SAMENWERKING MET MARKTPARTIJEN
De veranderende vestigingseisen vragen om een andere manier van samenwerken met bedrijven en ontwikkelaars/ beleggers. De belangrijkste verschillen hebben betrekking op:
Niet alleen grond en kavels verkopen en toetsen aan bestemmingsplannen en eventuele beeldkwaliteitsplannen, maar ook private partijen uitdagen in verduurzaming van hun bedrijfsgebouwen en -processen. We onderzoeken in hoeverre we eisen m.b.t. verduurzaming van bedrijfsgebouwen en processen bij bestaande bedrijventerreinen en bij de verkoop van grond en kavels kunnen stimuleren en faciliteren dan wel randvoorwaardelijk kunnen maken. Op bedrijventerrein Stichtse Kant wordt bijvoorbeeld bij de uitgifte van gronden door de gemeente deelname aan het parkmanagementorganisatie verplicht gesteld. Dat maakt het makkelijker collectieve afspraken te maken over verduurzaming van het bedrijventerrein (“Duurzaamheidsagenda. Een groene, gezonde stad Almere”).
Bij de herontwikkeling van bestaande terreinen (binnen- stedelijk en gemengde bedrijventerreinen) ook gevestigde bedrijven en de vastgoedsector betrekken om gebieden levendiger, op sommige locaties kleinschaliger te maken en een basis te leggen voor voorzieningen (horeca, laadpalen, parkeren, etc.). Herontwikkeling kent op de binnenstedelijke terreinen een tweetal varianten, namelijk het integreren van wonen, werken en voorzieningen op de binnenstedelijke terreinen met een gedeeltelijke transformatie opgave. Hier zal op basis van met name tabel 3.4 een integrale afweging moeten plaatsvinden om tot de juiste verhoudingen en invulling van wonen en werken te komen. Op de overige binnenstedelijke terreinen en met name op de reguliere terreinen geldt dat herontwikkeling vooral gericht is op leegstaande, verouderde gebouwen en kavels om die opnieuw beschikbaar te maken voor andere bedrijven.
Private partijen de ruimte te geven en uit te dagen om de functiemenging en diversiteit op specifieke werklocaties te vergroten (binnenstedelijk, centrummilieus, woongebieden). Bij doorontwikkeling van bestaande locaties zullen in samenwerking met marktpartijen gebiedsvisies worden opgesteld. Bij de transformatiegebieden is dit ook gebeurd. Vervolgens wordt (organisch) uitvoering gegeven aan de plannen waarbij met name inkomende initiatieven getoetst worden aan de kaders in de visies. Voor de centrummilieus Stad, Haven en Buiten zijn ook aparte visies opgesteld.
De houding van bedrijven (eindgebruikers) gaat in de komende jaren veranderen door maatschappelijke ontwikkelingen, maar ook door veranderingen in de ketens waarin zij actief zijn. De transities (energie, circulair, biodiversiteit, water, etc.) vragen meer dan in het verleden om concrete investeringsplannen, onderlinge samenwerking (tussen bedrijven) en publiek/private samenwerking. Voor een klein deel vinden die transities op nieuw te ontwikkelen terreinen plaats. Maar de grootste veranderingen gaan plaatsvinden op reeds uitgegeven werklocaties. Dat vraagt investeringen van bedrijven zelf of van ontwikkelaars/beleggers die panden te huur aanbieden aan bedrijven. Die vastgoedsector toont de laatste jaren ook nadrukkelijk belangstelling voor het herontwikkelen van verouderde bedrijventerreinen en bedrijfsgebouwen. Allereerst omdat de vraag naar goede locaties is toegenomen (en het aanbod gering is), maar ook omdat momenteel er veel kapitaal beschikbaar is (tegen lage rentes). Met investeringen in bedrijfsruimtes en logistiek/industrieel vastgoed kan in veel gevallen door ontwikkelaars/beleggers voldoende rendement worden behaald.
Het realiseren van de ambitie Stad in Balans door middel van een effectief werklocatiebeleid leidt tot drie opgaven die in de uitwerking van de verschillende typen werkmilieus (en dus in het werklocatiebeleid) centraal staan:
Uit het vorige hoofdstuk (functiemenging) en bovenstaande opmerkingen over veranderende vestigingseisen kan worden afgeleid dat ‘interactie’ op een goede manier faciliteren een belangrijke plaats in moet nemen in de Visie Werklocaties. In het kader van bevordering van de stedelijke (netwerk) economie van de gemeente Almere en om te voldoen aan de
veranderende vraag van bedrijven, ligt voor de komende jaren de grootste opgave in de volgende drie typen werklocaties:
Meer menging van economische functies, en menging met onderwijs, sport en horeca, dragen bij aan meer interactie. We zien in deze drie typen milieus de volgende mogelijkheden om meer economische functies en voorzieningen te mengen. Figuur 4.1 geeft voor de betreffende drie milieus de aard van de gewenste functiemenging en de daaruit voortkomende gewenste, en ongewenste functies.
Figuur 4.1 welke functies in welk werkmilieu?
Voor menging van de pure economische functie met andere functies (niet wonen) zien we vooral kansen in mixvormen met onderwijs, sport/fitness, kinderopvang en horeca. Dit zijn stedelijke functies die zich goed laten combineren met de (huidige) economische functies op de (binnenstedelijke) bedrijventerreinen, waarvan Figuur 4.2 enkele impressies laat zien.
Functiemenging heeft alleen meerwaarde als het waarde toevoegt aan de gebruikers van het gebied (inwoners, bedrijven, voorzieningen). Functiemenging kan echter wel nieuwe kansen opleveren voor Almere, zeker in de hiervoor genoemde typen gebieden. Functiemenging kan alleen succesvol worden toegepast in een goed doordacht concept/plan en een goede onderbouwing. In Figuur 4.3 zijn mogelijke ontwikkelingsvarianten geïllustreerd waarin zichtbaar wordt gemaakt hoe wonen, werken en voorzieningen in verschillende mengvormen (‘korrelgrootte’) gecombineerd kunnen worden.
Figuur 4.2 Enkele impressies van functiemenging binnen werkmilieus
Figuur 4.3 Het vinden van de juisten combinaties tussen wonen, werken en voorzieningen Bron: Buck Consultants International 2020
Naast het inspelen op veranderingen in branches en economische ketens, zullen bedrijven en instellingen in hun investeringen ook meer dan voorheen rekening (moeten) houden met eisen en randvoorwaarden die vanuit energie en klimaat worden gesteld. In de komende jaren vinden grote investeringen plaats in verduurzaming van productie, vervoer en gebouwen. Maar gezien het belang dat door bedrijven en instellingen wordt gehecht aan de kwaliteit van de omgeving, worden ruimtelijke inrichting en ruimtelijke kwaliteit ook steeds belangrijker. Dat vraagt ook om een integrale aanpak van werklocaties vanuit de gemeente als het gaat om o.a. revitalisering en herstructurering van bedrijventerreinen (binnen het gemeentelijk apparaat, maar ook extern met bedrijven en andere organisaties). Met name klimaatmaatregelen gaan impact hebben op werklocaties in de komende jaren:
Het voorkomen van knelpunten vraagt in toenemende mate om een afstemming met netwerkbeheerders. Dat gaat vooral om elektriciteit (waar ontstaan knelpunten in het netwerk, kan het netwerk de extra vraag of het extra aanbod van duurzame energie van de werklocaties wel aan), maar in de toekomst is ook warmte uitwisseling voor een aantal terreinen een belangrijk thema. Werklocaties kunnen een functie vervullen voor de (woon)omgeving waar ook knelpunten gaan ontstaan in de opslag en distributie van energie/elektriciteit. Knelpunten zullen ook ontstaan in de opvang van water en er zal meer aandacht komen voor het vergroten van de biodiversiteit op en rond werklocaties.
Dat leidt ook logischerwijs tot de constatering dat het werklocatiebeleid niet langer onderwerp is van alleen van het economisch beleidsdomein, maar samenwerking vraagt met diverse andere partijen.
Daarbij maken we een onderscheid tussen:
Versterken van de binding van bedrijven op dezelfde terreinen door het oprichten van verenigingen/werkgroepen/ parkmanagement per locatie, door het benutten van specifieke regelingen (BIZ/Ondernemersfonds), maar ook collectieve samenwerking rond energie (energiecoöperaties) op te zetten. Een goede organisatiegraad op de bedrijventerrein is basis voor o.a. het toekomstbestendiger maken van de terreinen en als aanspreekpunt voor de gemeente, collectieve samenwerking van bedrijven rond energie (energiecoöperaties) kan daarbij een aanzet zijn. De gemeente streeft hierbij naar meer versterking van de organisatiegraad en wil dit zo mogelijk ondersteunen en faciliteren, bijvoorbeeld door inzet van onder meer Het Ondernemersplein. Wij gaan niet (meer) actief inzetten op parkmanagement en Keurmerk Veilig Ondernemen.
Periodiek overleg per werklocatie, maar ook het opstellen van gezamenlijke uitvoeringsagenda’s, met een duidelijke rolverdeling tussen gemeente en de ondernemers. Op die agenda’s zullen in de komende jaren vaker dan voorheen onderwerpen aan de orde komen zoals de energievoorziening, laadpalen, maatregelen omtrent water(opvang), de herontwikkeling van verouderde delen van een terrein, de eventuele problemen omtrent parkeren en bereikbaarheid en de gewenste voorzieningen voor bedrijven en personeel (horeca, kinderopvang, etc.). Veranderingen op de werklocaties vragen om meer privaat/publieke samenwerking dan in het verleden. Dat kan alleen als de organisatiegraad op de terreinen van voldoende niveau is.
Het werklocatiebeleid vraagt de inzet van meerdere beleidsafdelingen, omdat integrale afwegingen gemaakt moeten worden omtrent wonen, werken en voorzieningen. Dat geldt vooral rond de centrummilieus, de binnenstedelijke terreinen en in de woonwijken. Gezien de ambitie van Stad in Balans, is ‘economie’ een belangrijk onderdeel van de Omgevingsvisie. Werklocaties hebben een even prominente plek als wonen in de Omgevingsvisie.
4.4 SAMENGEVAT IN ÉÉN OVERZICHT
Vanuit de ambitie Stad in Balans en de drie opgaven voor het werklocatiebeleid kan vervolgens de uitwerking naar werkmilieus plaatsvinden. In Figuur 4.4 is het Ontwikkelingsperspectief vanuit de Visie Werklocaties samengevat.
Figuur 4.4 Visie Werklocaties, drie opgaven en invulling van de typen werklocaties
Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid in Almere is gebruik gemaakt van scenario’s voor Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving, kortweg WLO-Scenario’s. WLO is de basis voor veel beleidsbeslissingen op het gebied van de fysieke leefomgeving in Nederland en wordt opgesteld door het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Planbureau. WLO scenario’s worden beleidsarm ingevuld. Dat wil zeggen dat de scenario’s geen rekening houden met accentverschuivingen door bijvoorbeeld gemeente beleid. Zo bieden de scenario’s een inzicht in toekomstige knelpunten ne kansen en vormen zo een kader om na te denken over (toekomstig)beleid. Voor Almere is het scenario ‘Stad in balans’ toegevoegd aan de WLO scenario’s.
Dr. Walter J.J. Manshanden, NEO Observatory “Naar een wenkend perspectief: Advies economische ontwikkeling Amsterdam Bay Area”. In dit advies wordt een economisch profiel in Tech en Transitie van energie geadviseerd voor Almere.
Het gaat daarbij om de transitie van fossiele naar duurzame, elektrische energie, de ontwikkeling van motoren op waterstof, gas-warmtepompen en vermindering van CO2 emissie door hergebruik van grondstoffen. In Almere is een aantal relatief grote innovatieve en leidende bedrijven gevestigd.
Deze bedrijven hebben met elkaar gemeen dat zij producten leveren voor de energietransitie. Bedrijvigheid in deze sectoren bevindt zich in een pril stadium van de productlevenscyclus. Deze bedrijvigheid is versnipperd in de MRA aanwezig en kent nog geen fysiek zwaartepunt. Door te investeren in een sterke kennisinfrastructuur in Tech & Transitie kan Almere zich ontwikkelen tot dé vestigingslocatie voor bedrijvigheid in Tech en Transitie en zo bovengemiddeld profiteren van de verwachtte groei in deze sectoren.
de Roadmap Next Economy (RNE) - gepubliceerd in november 2016 – schetst een beeld van de regionale opgaven voor de komende decennia, waarin de transitie van de economie en samenleving gestalte moet krijgen. Het biedt een kompas voor de toekomst aan de hand van de vijf transitiepaden (Smart Digital Delta, Smart Energy Delta, Circular Economy, Next Education en Next Society). Deze visie is (h)erkend voor de EU en betiteld als ‘best practice’ in Europa.
In de MRA worden 3 hoofdtypen werklocaties (gemengd milieu, bedrijventerrein en kantoorlocatie) onderschei- den met elk 6 of 7 segmenten. De MRA-indeling doet recht aan de diversiteit van werkmilieus in de MRA, dat in deze VWA past bij de huidige en gewenste Almeerse situatie. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de typen werklocaties zoals binnen de MRA gehanteerd wordt.