| Organisatie | Zuidplas |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Tijdelijke verhuur te koop staande woning onder de Leegstandswet |
| Citeertitel | Tijdelijke verhuur te koop staande woning onder de Leegstandswet |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-03-2023 | nieuwe regeling | 18-03-2010 | B10000216 |
In een normaal functionerende woningmarkt is tijdelijke verhuur onder Leegstandwet (om andere redenen dan herstructurering) niet nodig en niet wenselijk. Op dit moment is er echter sprake van leegstand en lopen Zuidplassenaarse woningeigenaren risico op dubbele woonlasten. Tijdelijke verhuur biedt een financiële compensatie voor deze lasten en bevordert de doorstroming.
Deze tijdelijke overbruggingsverhuur van te koop staande woningen heeft voor alle partijen voordelen:
Succesvolle inzet van het instrument vergt in elk geval de medewerking van geldverstrekkers. Vorig jaar heeft de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) aangekondigd onder een aantal voorwaarden toe te staan dat te koop staande woningen die zijn gefinancierd met NHG tijdelijk worden verhuurd. Ook banken hebben zich positief uitgelaten. Deze medewerking helpt het instrument levensvatbaar te maken. Ook het Rijk zal per 1 januari a.s. het fiscale regiem voor het herleven van dubbele hypotheekrenteaftrek aanpassen. De dubbele hypotheekrenteafspraak die nu voor een bepaalde periode mogelijk is bij het te koop staan van een particuliere huurwoning kan na een periode van tijdelijke verhuur weer herleven. Hetgeen tot op heden niet mogelijk was. Op deze manier maakt ook het Rijk het fiscaal minder risicovol om tot tijdelijke verhuur van de te koop staande particuliere koopwoning over te gaan.
Wil de eigenaar kunnen verhuren, dan is formele toestemming van de hypotheekverstrekker noodzakelijk. Knelpunt hierbij is de vergaande vorm van huurbescherming van het Burgerlijk Wetboek. Bij verkoop van de woning kan de huurder niet worden uitgezet, en de woning kan niet leeg worden opgeleverd aan de nieuwe eigenaar. Een verhuurde woning heeft om die reden ook een lagere executoriale waarde. In de meeste hypotheekaktes is verhuur van koopwoningen dan ook uitdrukkelijk verboden.
In de Leegstandwet de mogelijkheid om te koop staande (nieuwbouw)woningen tijdelijk te verhuren, onder een veel beperktere vorm van huurbescherming dan het Burgerlijk Wetboek.
Op grond van de Leegstandwet kan de verhuurder bij verkoop van de woning de huur opzeggen, zonder gebonden te zijn aan de wettelijke opzeggingsgronden. Dit betekent dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd en de verkochte woning leeg kan worden opgeleverd. Geldverstrekkers zijn onder deze condities eerder geneigd om particuliere eigenaren toestemming te geven voor tijdelijke verhuur.
De gemeente Zuidplas heeft gezien de economische omstandigheden geen bezwaren tegen tijdelijke verhuur. Het beleid is gericht op het stimuleren van de woningmarkt en het helpen van eigenaren bij het compenseren van dubbele woonlasten. Bij de vergunningverlening wordt gestreefd naar een zorgvuldige afweging en het tegengaan van misbruik. Tenslotte wordt beoogd rekening te houden met diegenen die onder deze regeling woningen gaan huren. Zij worden actief geïnformeerd over de voor hen geldende afspraken.
I.b Wettelijke voorwaarden aan koopwoning en aanvrager
De aanvraag moet worden ingediend door (of namens) de eigenaar1
Voorts is de regeling, bij een voor verkoop bestemde woning, enkel van toepassing op woningen die2 :
De wetgever beoogt te voorkomen dat een eigenaar, die zijn woning al eerder verhuurde, nu de woning tijdelijk wil verhuren op grond van de Leegstandswet om deze vervolgens te kunnen verkopen zonder problemen met het uitzetten van een huurder.
1.c. Wettelijke criteria vergunningverlening
De woning moet ten tijde van de aanvraag leeg staan. Dat wil zeggen, niet in gebruik zijn. Dit vereiste brengt met zich mee dat een woning nooit aan meerdere partijen tegelijk kan worden verhuurd. Dan is de woning immers (gedeeltelijk) al in gebruik door een andere en niet leeg. Woningen kunnen daarom enkel aan één individu (met eventuele gezinsleden) of aan één gezin worden verhuurd. Voor een specifiek adres wordt dus slechts één vergunning verleend.
Ad 1.c.2: rechtvaardiging buiten werking stellen huurbescherming
Tijdelijke verhuur is gerechtvaardigd indien:
In de huidige marktomstandigheden is er onvoldoende vraag naar woningen. Tijdelijke verhuur is gerechtvaardigd, indien van de eigenaar niet kan worden gevergd dat deze de woning nu verkoopt, op normale (niet tijdelijke) wijze verhuurt of zelf bewoont.
Wel mag worden verwacht dat de eigenaar zijn kansen op de woningmarkt naar behoren benut. Indien de woning niet te koop staat of de koopprijs onredelijk hoog is, dat wil zeggen onrealistisch veel hoger dan de waarde in het economische verkeer, waardoor de woning lang te koop zal staan, dan wordt de vergunning geweigerd. In een dergelijke situatie ligt de oorzaak van het probleem immers niet bij de stagnerende woningmarkt maar bij de eigenaar.
De te verhuren woonruimte zal, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, voldoende worden bewoond.
Duur woning: een huurcontract moet volgens de Leegstandwet worden aangegaan voor een periode van minimaal een half jaar4. Het moet gaan om een aaneengesloten periode.
Aantal bewoners: Er worden geen nadere passendheidscriteria gesteld omwille van de praktische uitvoerbaarheid. Wel geldt onverkort de bescherming tegen overbewoning uit de gemeentelijke Bouwverordening: het is verboden een woning te bewonen met of toe te staan dat een woning wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte5.
In de Crisis- en herstelwet is een voorstel opgenomen waardoor twee regimes van toepassing zullen zijn voor de vaststelling van de hoogte van de huurprijs. Aan de hand van puntenstelsel wordt dan bepaald welke huurprijs gehanteerd mag worden.
Op een woonruimte met 143 punten en meer zal huurliberalisatie van toepassing zijn. Het is dan aan de verhuurder en huurder om tot een afspraak te komen over de hoogte van de huurprijs. Men is volledig vrij in het overeenkomen van een huurprijs voor de betreffende woonruimte. De vaststelling van de huurprijs boven de boven de 143 punten is volledig geliberaliseerd.
Voorgesteld wordt voor woonruimten tot en met 143 punten uit te gaan van 100% van de toegestane huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Het staat de gemeente vrij voor woonruimten tot en met 143 punten een lager prijsniveau vast te stellen. Mede in het licht van de aangekondigde wetswijziging met betrekking tot woonruimten boven de 143 punten ligt, het niet voor de hand dat de gemeente een prijsprijs vaststelt beneden deze 100%. Deze huurprijs wordt vermeld in de vergunning
Komen partijen een hogere huurprijs overeen dan waartegen de woonruimte ten hoogste mag worden verhuurd, dan treedt de huurprijs welke in de vergunning is vermeld in de plaats van de overeengekomen huurprijs
In Zuidplas geldt de vastgestelde huurprijs voor de gehele vergunningperiode, inclusief eventuele verlenging(en).
Zolang de Crisis- en herstelwet geen wet geworden is, geldt dat voor de vaststelling van de huurprijs voor alle woningen het puntenstelsel op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte van toepassing is. Voorgesteld voor alle woonruimten tot die tijd uit te gaan van 100% van de toegestane huurprijs volgens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en geen lager percentage te hanteren.
1.e. Samenvatting vereisten voor vergunningverlening
De aanvrager is voor het bepalen van de maximale huurprijs gebonden aan het puntensysteem uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, voor zover het woningen betreft met een maximum van 143 punten na invoering van de Crisis- en herstelwet. Tot die tijd is de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ook van toepassing op woonruimten boven de 143 punten.
De gemeente toetst niet of de hypotheekverstrekker met de tijdelijke verhuur akkoord gaat. Dat is een zaak tussen de eigenaar/verhuurder en zijn hypotheekverstrekker.
Een vergunningaanvraag kan worden ingediend bij de afdeling VROM van de gemeente met behulp van een standaardformulier dat gebaseerd is op de voorschriften van het ministerie van VROM Op grond van de legesverordening wordt € 100,- aan leges in rekening gebracht1 bij een eerste aanvraag voor een vergunning en zijn de legeskosten € 50,- bij een verlenging.
De aanvrager (of zijn vertegenwoordiger) moet een door gemeente beschikbaar gesteld aanvraagformulier invullen
Teneinde enkele criteria voor vergunningverlening op een zorgvuldige wijze te kunnen toetsen, moet de aanvrager nog de volgende bijlagen aanleveren:
In de Leegstandwet worden aan de persoon van de huurder geen toetsingscriteria gesteld. De huurder dient uiteraard wel te beschikken over een geldige verblijfstatus om in Nederland te mogen verblijven. De verhuurder dient zich ervan te vergewissen dat dit het geval is.
2.b Behandeling van de aanvraag
De afdeling VROM van de gemeente toetst de aanvragen aan de hand van de diverse administraties ten behoeve van toetsing van eigendom, de bewoningsduur en huidige bewoning van de woning waarvoor de aanvraag wordt ingediend alsmede de verblijfstatus van de huurder. Ook de persoonsgegevens van de aanvrager zullen worden gecontroleerd.
Het besluit wordt namens het college van B&W genomen door de beleidsadviseur VROM/A degene aan wie hiervoor door het college van B&W ondermandaat is verleend. De beslissing op de aanvraag wordt schriftelijk en binnen acht weken na indiening aan de aanvrager bekend gemaakt.
In Zuidplas wordt de vergunning verleend voor de duur van twee jaar. Op verzoek kan de duur telkens met ten hoogste één jaar worden verlengd, tot maximaal vijf jaar.
Een aanvraag voor verlenging moet voor het verstrijken van de geldigheidstermijn van de vergunning schriftelijk worden ingediend10
11. Dit moet ook gebeuren aan de hand van een standaardaanvraagformulier.
Tegen de beslissing van het college van B&W tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging, alsmede tegen een beslissing door het college van B&W betreffende de huurprijs, staat geen bezwaar en beroep open12. De beslissing zal uiteraard wel dienen te worden gemotiveerd.
Indien de vergunning wordt verstrekt, hoeft door de kandidaat-huurder niet apart nog een huisvestingsvergunning te worden aangevraagd13. In het algemeen is voor huurwoningen met een huurprijs tot aan de maximale huurprijsgrens14 een huisvestingsvergunning vereist. Er is besloten af te zien van het eisen van een huisvestingsvergunning om de volgende redenen:
Nadat door de gemeente vergunning is verleend, kan de huurovereenkomst worden gesloten. In de Leegstandwet staan de vereisten benoemd waaraan een huurovereenkomst moet voldoen. De verhuurder zal zich zelf ervan moeten vergewissen dat dit het geval is. In de schriftelijke huurovereenkomst moet in ieder geval worden opgenomen:
De huurder dient zich als bewoner in te schrijven in de GBA. De huurder zal een afschrift moeten overleggen van de huurovereenkomst.
De huurder heeft geen recht op vervangende woonruimte nadat de verhuurder de huur heeft opgezegd. De huurder zal om in aanmerking te komen voor vervangende huisvesting aan de criteria van de Huisvestingsverordening Zuidplas 2010 moeten voldoen.