| Organisatie | Hoeksche Waard |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijzen 2023 Gemeente Hoeksche Waard |
| Citeertitel | Grondprijzen 2023 Gemeente Hoeksche Waard |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Grondprijzenbrief 2022.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 15-03-2023 | nieuwe regeling | 10-01-2023 | Z/22/176798 |
2. Doel en status Grondprijzenbrief
Het doel van de grondprijzenbrief is om een consistent grondprijsbeleid te kunnen voeren en adequaat te kunnen inspringen op veranderende marktomstandigheden.
Uitgangspunt is een marktconforme grondprijs. Uitzondering wordt gevormd door de bij wet beschermde woonproducten in de sociale woningbouw.
De grondprijzenbrief 2023 is de basis waarop de gemeentelijke gronden in 2023 worden verkocht en beheerd (verhuur, retributies, etc.).
Deze grondprijzenbrief heeft geen invloed op bestaande overeenkomsten. Zoals overeenkomsten waarin afspraken zijn gemaakt over de grondprijzen, optieverleningen, verhuur, pacht, retributies etc. Daarvoor gelden de afspraken zoals vastgelegd in de gesloten overeenkomsten.
De grondprijzenbrief is tot stand gebracht met gebruikmaking van:
Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd in voorkomende gevallen van de grondprijzenbrief af te wijken.
2.3 Proces van een overeenkomst
Naast het sluiten van een overeenkomst over de verkoop en/of het beheer van gemeentegrond zijn er andere wettelijke bepalingen die van belang zijn voordat gronden werkelijk van eigenaar wisselen of in gebruik kunnen worden genomen. Dit ziet veelal op te doorlopen procedures die tot doel hebben om de rechtmatigheid van de overeenkomst te duiden. De belangrijkste zijn:
Een Bibob procedure. Dit is een preventieve integriteitstoets. Deze heeft tot doel om ondermijning van de overheid en witwassen tegen te gaan. Niet in alle gevallen is dit nodig. Details treft u hier.
Bovengenoemde procedures kunnen gelijktijdig plaatsvinden. Desalniettemin is hier tijd mee gemoeid. Vraag hiernaar bij uw contactpersoon van de gemeente en houd hier rekening mee.
3. Methode bepaling (grond)prijzen
Voor het bepalen van grondprijzen voor het aankopen en verkopen van gronden en gebouwen worden verschillende methoden gehanteerd.
Om de grondprijs te bepalen kan worden uitgegaan van:
a. De grondquote gaat uit van vaste grondprijzen op basis van een percentage van de vrij-op-naam prijzen en kan daardoor aantoonbaar marktconform zijn.
b. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gerealiseerd zijn in de markt, of worden gehanteerd in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten.
c. De residuele grondwaardeberekening gaat uit van de bouw- en bijkomende kosten in relatie tot de verkoopprijs van de woning. Het residu is de grondwaarde.
d. Een taxatie van de grondwaarde wordt door een onafhankelijke deskundige uitgevoerd. Deze methode hanteren we indien we een objectieve vaststelling van de waarde willen teneinde de indruk van vermeende staatssteun te voorkomen. Dit speelt met name als gemeentegrond in de staat waarin het verkeert (inbreng) 1-op-1 wordt verkocht aan een ontwikkelaar.
Feitelijk past de onafhankelijke deskundige de comparatieve methode (zie hierboven onder punt b.) en de residuele methode (zie hierboven onder punt c.) toe, naast de bijzondere (project specifieke) uitgangs-punten, om te komen tot een waardering van de gronden.
Uitgangspunt is dat gemeente haar gronden tegen marktconforme prijzen verkoopt. Er zijn echter uitzonderingen, waaronder die voor sociale woningbouw. Ook kan voor specifieke ontwikkelingen en experimenten, binnen de regelgeving van staatsteun, worden gekozen voor een afwijkende grondprijsmethode.
Onderstaand geven wij per categorie aan wat het grondprijsbeleid is.
De grond voor sociale huurwoningen beneden de huurtoeslaggrens is voor 2023 niet gewijzigd en geven wij uit tegen een vaste (gesubsidieerde) grondprijs hetgeen bij wet is toegestaan. Op deze manier houden wij de sociale huursector betaalbaar, De vaste grondprijzen hebben als uitgangspunt een maximum kavelgrootte van 150 m². De uitgifteprijs van een kavel is minimaal € 21.000,-. Is de kavel groter dan 150 m² dan vindt boven de kavel-prijs nog een verrekening plaats van € 225,- per m² excl. BTW uit te geven grond. In onderstaand rekenvoorbeeld ziet dat er volgt uit:
Voor sociale huurappartementen hanteren wij een grondprijs van € 18.000,- per appartement.
Deze prijzen hebben betrekking op bouwrijpe kavels. Deze maken deel uit van een gemeentelijke grondexploitatie waarbij naast sociale woningbouw veelal plaats is voor woningen in het midden- en dure segment.
Onder een bijzondere woonvorm worden woonconcepten verstaan zoals tiny-houses, seniorenhofjes en woonwagenstandplaatsen. De genoemde voorbeelden geven geen volledig overzicht.
In de regel worden de grondprijzen residueel bepaald tenzij sprake is van een sociaal woonproduct.
Voorbeeld van een sociaal woonproduct zijn de woonwagenstandplaatsen. Deze gronden verkopen wij aan HW Wonen tegen het tarief van sociale woningbouw met een minimaal tarief van € 21.000 euro per standplaats tot een maximum kaveloppervlakte van 150 m2 (zie paragraaf 4.2). HW Wonen zal het beheer (waaronder verhuur) en onderhoud verzorgen. Hiermee wordt zeker gesteld dat deze schaarse plekken in stand worden gehouden.
De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden marktconform bepaald, waarbij in de regel de comparatieve methode wordt toegepast.
Op dit moment heeft de gemeente geen bedrijfskavels die zij kan uitgeven (alle kavels van de lopende grondexploitaties zijn verkocht).
Er staan vooralsnog geen nieuw te ontwikkelen gemeentelijke bedrijventerreinen in de planning.
4.7. Winkels en horecavoorzieningen
De grondprijzen voor winkels en horecavoorzieningen zijn specifiek en hangen af van de locatie, type voorziening, omzetcijfers etc.. Een winkel- of horecavoorziening binnen een woonwijk, aan de rand van het dorp, of in het centrumgebied leidt tot verschillen in de gronduitgifteprijs.
Afhankelijk van de locatie en locatie-invulling bepalen wij de gronduitgiftemethode. De onderstaande gronduitgifte methoden zijn van toepassing:
4.8. Maatschappelijke voorzieningen
De maatschappelijke voorzieningen zijn te onderscheiden in:
Sociaal maatschappelijke voorzieningen
Dit zijn voorzieningen die een maatschappelijke gebruiksbestemming kennen. Deze voorzieningen hebben meestal een wijk, buurt of buurtschap gerelateerde functie.
Bij sociaal maatschappelijke voorzieningen denken wij aan:
Voor de sociaal maatschappelijke voorzieningen hanteren wij een grondprijs van € 160,- per m² uit te geven grond.
Commercieel maatschappelijke voorzieningen
zijn voorzieningen die een maatschappelijke gebruiksbestemming kennen en die commercieel of semi commercieel worden geëxploiteerd. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt , onder meer door de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voor dergelijke ondernemingen bepalen wij de grondprijs residueel of door een taxatie door een onafhankelijke deskundige.
Bij commercieel maatschappelijke voorzieningen kan worden gedacht aan:
Vindt in de gronduitgifte een combinatie van sociaal- en commercieel maatschappelijke activiteiten plaats, dan wordt naar rato van de hoeveelheid vierkante meters functie een grondprijs bepaald.
4.9. Snippergroen en overige gronden
Onder snippergroen en overige gronden verstaan wij stukken grond, gelegen in de openbare ruimte en welke niet persé noodzakelijk zijn om de openbare ruimte te laten functioneren én niet noodzakelijk zijn om te worden ingebracht bij een gebieds-ontwikkeling (zie voor de waardebepaling hoofdstuk 3 onderdeel d).
In de ‘Nota Snippergroen en overige gronden’ worden de restpercelen onderscheiden in snippergroen en overige percelen. In het algemeen wordt in enge zin gesproken over verkoop en in gebruik geven van openbaar groen, maar in de praktijk reikt dit verder dan alleen groenvoorzieningen. Over het algemeen is bebouwing van restpercelen op basis van het bestemmingsplan niet toegestaan.
Voor wat betreft de verkoop van snippergroen en overige gronden voeren wij geen actief beleid. Bij een verzoek tot aankoop vindt er een interne toetsing plaats. De voorwaarden voor deze toetsing hebben wij vastgelegd in de ‘ Nota Snippergroen en overige gronden’. Uiteindelijk beslissen wij of tot een grondverkoop wordt overgegaan. Hierbij kunnen ook andere afwegingen, dan de criteria vanuit het snippergroenbeleid een rol spelen.
De gronduitgifteprijs voor restpercelen hebben wij laten taxeren door onafhankelijke deskundigen.
Voor de restpercelen wordt een vaste verkoopprijs van € 157,- per m² gehanteerd. Bij verkoop van restpercelen met een oppervlakte van meer dan 100 m² vindt altijd een taxatie plaats.
Jaarlijks worden de verkoopprijzen verhoogd met het indexcijfer zoals opgenomen in de gemeentebegroting (thans 4,9%).
Over het algemeen is bij verkoop van deze percelen het regime van overdrachtsbelasting aan de orde.
De verkoopprijs is kosten koper en is exclusief bijkomende kosten zoals taxatiekosten, notariskosten, overdrachtsbelasting, kadastraal recht, wet identificatie bij dienstverlening, verleggen van kabels en/of leidingen, het vestigen van een zakelijk recht voor de ligging van kabels en/of leidingen etc.
5. Grondbeheer (verhuur, retributies, etc.)
5.1. Tijdelijk beheer vastgoed
Wij voeren het tijdelijk beheer van vastgoed op een zo’n commercieel mogelijke wijze uit. Dit om financiële risico’s te beperken. De overeenkomst en daarmee de juridische gebondenheid mag niet tot gevolg hebben dat het in exploitatienemen door derden dit de gemeente hindert of beperkt. De huurprijs wordt vastgesteld door een onafhankelijke deskundige.
De huurprijzen voor terrassen zijn op dit moment nog niet geharmoniseerd en zijn verschillend per fusiegemeente. Deze harmonisatie zal spoedig plaatsvinden. Zolang deze harmonisatie niet heeft plaatsgevonden handhaven we de huidige afspraken betreffende de lopende huurprijzen.
Onderdeel van de harmonisatie is het uitvoeren van een taxatie door een onafhankelijk deskundige. Op basis daarvan zullen de tarieven nader worden bepaald.
5.4. Ligplaats pleziervaartuig
De huurprijs voor een ligplaats van een pleziervaartuig aan een gemeentelijke steiger bedraagt € 254,50 per jaar. Dit ziet op een gemeentelijke steiger aan het Maaslaantje en de Polderdijk, beide in Maasdam, en bij de Nassaubrug in Puttershoek. Een ligplaats in de haven of aan een kade valt hier niet onder. Daarvoor geldt de ‘Haven- en kadegeldenverordening’.
De huurprijzen worden jaarlijks verhoogd op basis van de indexering zoals opgenomen in de gemeentebegroting (thans 4,9%).
5.5. Nutsvoorzieningen en GSM-masten
De verkoop van grond voor gebouwde nutsvoorzieningen zoals transformator-stations, rioolgemalen, verdeelstations, kabelkasten e.d. en ook voor GSM-masten vindt niet plaats. Voor dergelijke voorzieningen vestigen wij een recht van opstal. Afhankelijk van de voorziening, of contractuele afspraken brengen wij hiervoor een (jaarlijkse) financiële vergoeding in rekening: de retributie.
Voor GSM-masten bedraagt de retributie € 6.720,- per jaar. Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI: 12,0% per augustus 2022), totdat deze opnieuw worden getaxeerd door een onafhankelijke deskundige.
Voor gemeentegronden die in gebruik worden genomen door (sport)verenigingen vestigen wij een zakelijk recht. Het gaat om verenigingsgebouwen zoals kantines, tribunes, kleedruimten etc. Hiervoor brengen wij een (jaarlijkse) financiële vergoeding in rekening: de retributie. De volgende formule wordt hierbij gehanteerd:
Grondwaarde snippergroen (thans € 157/m2) x rente (2%) x oppervlakte (m2) x %-gebruiksmogelijkheden (50%) |
Gemeentegronden die worden aangewend voor andere doeleinden dan die in voorgaande paragrafen zijn beschreven, zoals gebouwen, uitbouwen, luifels, warmte-koude opslag en dergelijke, vestigen wij een zakelijk recht. Hiervoor brengen wij een (jaarlijkse) financiële vergoeding in rekening: de retributie. De volgende formule wordt hierbij gehanteerd:
De voorkeur gaat uit naar verkoop. Alleen als er bijzondere redenen aanwezig zijn, worden nieuwe huurovereenkomsten voor het in gebruik nemen van openbaar gebied gesloten. Een bijzondere reden om toch te verhuren en niet te verkopen kan de aanwezigheid van kabels en leidingen zijn ter plaatse van de betrokken gronden.
In het verleden zijn voor openbare reststroken huurovereenkomsten afgesloten. Deze huurovereenkomsten respecteren wij. In voorkomende gevallen zet de gemeente idealiter de verhuur om in een verkoop.
Als basis voor de verhuurprijzen geldt een percentage van 5% van de verkoopprijs op basis van het hoogste aantal m2 per schaal.
Bij percelen groter dan100 m² wordt de huurprijs bepaald op basis van taxatie en 5% van de grondwaarde, met een minimum van € 787,- per jaar.
Bij verhuur van groenstroken wordt éénmalig administratiekosten in rekening gebracht van € 79,-. Kosten ten behoeve van de klic-melding worden doorberekend aan de huurder.
De huurprijzen worden jaarlijks verhoogd op basis van de indexering zoals opgenomen in de gemeentebegroting (thans 4,9%).
Wij geven gemeentegrond tijdelijk uit op basis van een gebruiksovereenkomst als binnen een afzienbare tijd deze grond tot ontwikkeling komt. De grond wordt dan “om niet” in gebruik gegeven en de gebruiker ervan onderhoudt de grond. Er wordt altijd een einddatum aangegeven in de gebruiksovereenkomst.
Snippergroen of overige gronden worden slechts in zeer uitzonderlijke gevallen “om niet” in gebruik gegeven. Hiervoor wordt éénmalig administratiekosten in rekening gebracht van € 79,-.
Samenvatting prijspeil 1-1-2023