| Organisatie | Zevenaar |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijsbrief 2023 gemeente Zevenaar |
| Citeertitel | Grondprijsbrief 2023 gemeente Zevenaar |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling bevat de vroegst mogelijke datum van inwerkingtreding.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-03-2023 | nieuwe regeling | 24-01-2023 |
Bijkomende kosten: kosten die bovenop de bouwkosten komen, bestaande uit honoraria (o.a. architect, constructeur) en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluitingskosten, verzekeringen, financieringskosten, aanloopkosten en winst en risico.
Bouwkosten: de bouwkosten van een opstal, exclusief meerwerk en exclusief BTW, maar inclusief rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico van de aannemer), overdrachtskosten en dergelijke.
BVO: bruto vloeroppervlakte volgens de NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
GBO: gebruikersoppervlakte. Het GBO is gelijk aan het BVO minus:
Grondquote: het waarde aandeel van de grond (de grondprijs) in de VON-prijs van het vastgoed.
Kerkdorp: de overige kernen van de gemeente Zevenaar, behoudens de kern Zevenaar. Deze overige kernen zijn: Aerdt, Angerlo, Babberich, Giesbeek, Herwen, Lathum, Lobith, Oud-Zevenaar, Pannerden, Spijk en Tolkamer.
Residuele grondwaarde: de grondwaarde die resteert indien de commerciële waarde van het totale eindproduct, wordt verminderd met de stichtingskosten.
Sociale huurwoning: huurwoning waarbij de huur lager is dan de liberalisatiegrens. Deze liberalisatiegrens wordt jaarlijks van Rijkswege vastgesteld. Dit huurbedrag is tevens ook de maximale huurgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag.
Stad Zevenaar: dit betreft de kern Zevenaar inclusief de nieuwbouwwijk Groot Holthuizen. Onder de stad Zevenaar vallen niet de kerkdorpen (zie boven).
Stichtingskosten: de som van de bouw- en bijkomende kosten, exclusief de kosten voor de grond.
V.O.N.: Vrij Op Naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning (dus een -zonder meerwerk- bewoonbare woning).
Vrije sector woning: alle woningen met uitzondering van de woningen in categorie sociale huur.
In de Nota Grondbeleid 2021 Gemeente Zevenaar staat onder meer dat uitgifte van bouwgrond geschiedt tegen marktconforme grondprijzen, gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. De beleidslijn luidt als volgt:
De grondprijzen zijn bepaald met de residuele grondwaardemethode en betreffen bouwrijpe grond. Jaarlijks geven Burgemeester & Wethouders inzicht in de te hanteren methoden en prijzen in de grondprijzennota, waarbij tevens rekening wordt gehouden met Europese wet- en regelgeving. Afwijkingen van het grondprijsbeleid zijn voorbehouden aan het college mits deze vallen binnen de kaders van de desbetreffende vastgestelde grondexploitatie.
Om uitvoering te geven aan deze nota stelt het College van B&W een grondprijsbrief periodiek vast. Dit gebeurt bij voorkeur één keer per jaar.
Net als voorgaande jaren heeft de gemeente Zevenaar het actualiseren van het grondprijsbeleid voor 2023 in eigen beheer uitgewerkt. Hierbij is gebruik gemaakt van externe (markt)informatie en adviezen.
De voorliggende grondprijsbrief geeft uitsluitend inzicht in de te hanteren grondprijzen/grondprijsmethodieken binnen onze gemeentegrenzen en gaat niet over het proces rond het verkopen van gemeentelijke gronden en vastgoed.
Voorafgaand aan deze inleiding staan de definities opgenomen zoals deze in de grondprijsbrief worden gehanteerd (hoofdstuk 1). In hoofdstuk 3 worden per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (eengezinswoningen of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). In hoofdstuk 4 staat een samenvatting van het grondprijsbeleid. Hoofdstuk 5 geeft aan waar vragen over de grondprijzenbrief kunnen worden gesteld. In de bijlage zijn de verschillende grondprijsmethodieken beschreven, en is de keuze van Zevenaar voor een specifieke methodiek per functie onderbouwd.
Inwerkingtreding en uitzonderingen
De in voorliggende grondprijsbrief gehanteerde methoden en prijzen treden in werking vanaf de vaststelling door het college van B&W d.d. 17 januari 2023. Deze grondprijsbrief is geldend totdat een actualisatie bij collegebesluit in werking treedt, dan wel tot het moment dat een nieuwe grondprijsbrief is vastgesteld.
De voorliggende grondprijsbrief is niet van toepassing op reeds ondertekende koopovereenkomsten dan wel reeds schriftelijk gedane aanbiedingen. Voor de aangeboden kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) geldt bovendien dat gedane aanbiedingen van voor 31 december 2022 moeten zijn geconcretiseerd vóór 1 juli 2023 in een ondertekende koopovereenkomst. Voor aanbiedingen na 31 december 2022 en koopovereenkomsten welke na 1 juli 2023 worden ondertekend gelden de bepalingen conform voorliggende grondprijsbrief.
Bepaling grondprijzen woningbouw
Bij het uitvoeren van de marktanalyse voor de woningbouwprijzen is hoofdzakelijk gebruik gemaakt van nieuwbouwprojecten in Zevenaar en in de regio. Vervolgens is op basis van deze marktanalyse voor elk woningtype een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Deze residuele berekening gaat uit van gemiddelde woningtypes waarbij gemiddelde oppervlaktes en kaveloppervlakten worden gehanteerd. Op basis van de residuele berekening zijn de grondquotes bepaald. Mede doordat er grondquotes gehanteerd worden kan geconcludeerd worden dat de grondprijzen meebewegen met de fluctuatie van de VON-prijzen van de nieuwbouwwoningen.
In deze grondprijsbrief is ten aanzien van de kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels, zie § 3.1.4) de bepaling opgenomen dat er vanaf heden een zelfbewoningsplicht van tenminste 4 jaar geldt.
Ten behoeve van woningbouw is een categorie opgenomen ten behoeve van particulieren die reeds een kavel in eigendom hebben. Waar mogelijk kunnen zij extra bouwgrond verwerven indien deze direct grenst aan de eigen kavel. Voor deze gronden is een aparte grondprijs bepaald(§ 3.1.7).
Grondprijzen bedrijventerreinen
Omdat de uitgifte van grond op het Businesspark 7Poort voorspoedig verloopt is het aanbod beperkt. Dit houdt in dat er meer maatwerk wordt toegepast op zowel programmering als prijsstelling. Dit betekent onder meer dat de grondprijs voor bedrijventerreinen op aanvraag wordt verstrekt.
3. Toelichting grondprijs per functie
In dit hoofdstuk wordt per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (eengezinswoningen of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). Naast woningbouw wordt ingegaan op grondprijzen voor bedrijventerrein, kantoren, maatschappelijk en zorg, overige commerciële voorzieningen, groenstroken en overige functies.
De grondprijs voor sociale huurwoningen is opgedeeld in drie categorieën:
De grondprijs onder een appartementengebouw met sociale huurwoningen wordt per locatie specifiek bekeken. Dit omdat er verschillende factoren zijn die invloed hebben op de prijs en de haalbaarheid. Voorbeelden van deze factoren zijn bijvoorbeeld de hoogte van het gebouw en de benodigde parkeervoorziening.
Voor de grondgebonden sociale huurwoningen wordt uitgegaan van een standaard kavel met een gemiddelde kavelgrootte van 125 m². Indien meer m² per kavel op verzoek van de ontwikkelende partij wordt afgenomen, dan zal de grondprijs worden verhoogd met € 75,- per m²excl. BTW.
3.1.3. Grondquote voor sociale koopwoningen en vrije sector woningen (huur en koop)
De grondprijs voor een koopwoning is gelijk aan de VON-prijs (excl. btw) van de woning vermenigvuldigd met de grondquote. Anders gezegd: de grondquote is het aandeel van de VON-prijs (excl. btw) dat wordt toegerekend aan de grond. Voor huurwoningen wordt in plaats van de VON-prijs de geraamde beleggingswaarde gehanteerd. De beleggingswaarde wordt per project specifiek geraamd en deze is mede afhankelijk van de te hanteren huurprijs.
De grondquotes zijn bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening. Bij de residuele grondwaardeberekening is de VON-prijs het vertrekpunt. Vervolgens worden door middel van kengetallen de kosten bepaald van het realiseren van de woning (bouwkosten, bijkomende kosten en budget voor winst & risico voor de projectontwikkelaar). Wanneer van de VON-prijs (excl. btw) de kosten voor het realiseren van de woning worden afgetrokken, resteert de grondprijs. De verhouding tussen de grondprijs en de VON-prijs (excl. btw), wordt vervolgens de grondquote genoemd.
Onderstaand voorbeeld dient ter verduidelijking:
De bepaling van de grondquote is voor verschillende typen referentiewoningen gemaakt. Op basis hiervan zijn grondquotes bepaald die voor alle woningen van het betreffende type gelden. Hiermee is het hanteren van een grondquote een afgeleide van de residuele methode.
Tabel 1. Grondquotes vrije sector woningen 2023
De VON-prijs (excl. btw) vermenigvuldigt met een grondquote geeft de te hanteren grondprijs.
3.1.4. Vaste m²-prijzen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels)
Voor particulier opdrachtgeverschap wordt gerekend met een vaste prijs per m². Hierbij wordt een kortingsstaffel toegepast naarmate de grootte van de kavel toeneemt.
Voor het plan Zwanenwaay in Babberich is een andere kortingsstaffel van toepassing omdat dit een afwijkend plan is ten opzichte van de overige gemeentelijke woningbouwplannen. In het kader van de herontwikkeling van Zwanenwaay heeft de raad in zijn vergadering van 21 december 2011 hiertoe een besluit genomen. Daarom is aansluiting gezocht bij het principe in het raadsbesluit waarin een korting van 50% geldt op een grondafname vanaf 1.000 m² tot maximaal 2.500 m².
Bij de bepaling van de grondprijzen voor het particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) bestaat een onderscheid tussen gronden in de kern Zevenaar en de gronden in de kerkdorpen binnen de gemeente Zevenaar. Dit onderscheid is gemaakt omdat de woningprijzen in de kerkdorpen gemiddeld lager liggen dan de woningprijzen in de kern Zevenaar. De grondprijzen zijn zowel residueel (o.b.v. vrijstaande woningen) als comparatief bepaald.
De kavelprijsberekening is inclusief kostenkopertoets, bijdrage warmtenet EnNatuurlijk, uitzetten kavel, splitsing kadaster, toezicht aansluiting riool.
Tabel 2. Grondprijzen vrije kavels 2023
Aan bovengenoemde prijzen is de voorwaarde gekoppeld dat de kavelkoper de te bouwen woning daadwerkelijk zelf gaat bewonen voor de periode van minimaal 4 jaar. In de koopovereenkomst worden hierover bepalingen vastgelegd.
3.1.5. Maatwerk voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)
De grondprijs voor CPO-initiatieven is net als bij projectmatige ontwikkelingen afhankelijk van het programma dat wordt ontwikkeld. Hier wordt maatwerk toegepast, waarbij het uitgangspunt van marktconforme benadering wordt gehanteerd.
Vertrekpunt voor de vaststelling van de grondprijzen voor CPO is net als voor een projectmatige ontwikkeling de grondquote methodiek. Echter omdat de verkoopprijs van de woning, de VON-prijs, niet bekend is, omdat de betreffende woningen niet in verkoop worden genomen, wordt in plaats van de verhouding tussen de grondprijs en de VON-prijs, de verhouding tussen de grondprijs en de stichtingskosten gehanteerd.
Op basis van het bouwkostenkompas kunnen de stichtingskosten worden benaderd. Op basis van het type woning en eventueel de gewenste kwaliteit wordt bepaald welke woning uit het bouwkostenkompas maatgevend is. Vervolgens worden de hierbij horende bouwkosten verhoogd met 28% bijkomende kosten. Ten slotte wordt dit vermenigvuldigd met het bruto vloeroppervlak (BVO) van de woning. Op basis van de omgevingsvergunning wordt op basis van nacalculatie bepaald of de overeengekomen grondwaarde correct is. Indien de afwijking meer dan 10% is wordt de meerprijs alsnog in rekening gebracht.
Uitgangspunt voor de grondquote is voor CPO projecten is de grondquote zoals deze voor de projectmatige bouw wordt gehanteerd. Met bovenstaande kan de grondprijs als volgt worden berekend:
Bouwkosten van een 2^1 kapwoning bedragen 220.000,- + bijkomende kosten ad. 28% = samen € 281.600,-.
De grondquote voor een dergelijke woning in de stad Zevenaar bedraagt 26%.
Grondprijs = 26% x (€ 281.600,-/0,74) = € 98.941,- excl. BTW.
3.1.6. Extra bouwgrond ter bebouwing voor particuliere kavel/woningbezitters
Zo nu en dan wordt de gemeente Zevenaar benaderd door particuliere woningbezitters met de vraag om grond te kunnen kopen voor uitbreiding van de huidige kavel. Dit komt bijvoorbeeld voor in de wijk Groot Holthuizen. Veelal wordt deze uitbreiding gebruikt om de tuin te vergroten of voor realisatie of uitbreiding van garage of berging.
De volgende voorwaarden zijn hierbij van toepassing:
Als op de desbetreffende kavel sprake is van een bouwterrein in het kader van de Wet Omzetbelasting, dan is over de desbetreffende kavelprijs omzetbelasting verschuldigd. Deze bedraagt momenteel 21%. In andere gevallen is overdrachtsbelasting van toepassing. Deze bedraagt op dit moment 2% voor particuliere aankopen1. Op bijvoorbeeld de locaties Groot Holthuizen, Middag Oost en Zwanenwaay is momenteel sprake van een bouwterrein in de zin van de Wet Omzetbelasting.
Onder groenstroken wordt verstaan groenpercelen die voor afstoten aan particulieren in aanmerking komen en waarop – ingevolge het bestemmingsplan- niet gebouwd mag worden.
Overigens kan bij een wijziging van een woningeigenaar waarbij sprake is van gehuurde gemeentegrond de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden worden voortgezet. Het huurtarief bedraagt 5% per jaar van de grondprijs.
De grondprijs voor groenstroken bedraagt € 75,- per m². Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen stad Zevenaar of de kerkdorpen. Over deze grondprijs wordt overdrachtsbelasting geheven (momenteel 2% voor particuliere doeleinden, zie ook de uitzonderingen in onderstaande voetnoot).
Voor de bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen is gebruik gemaakt van de residuele en comparatieve methode. De grondprijzen van vergelijkbare bedrijventerreinen binnen de regio zijn daarbij met elkaar vergeleken. In vergelijk met voorgaande jaren wordt een differentiatie toegepast naar verschijningsvorm, ligging en type gebruik.
De grondprijzen per m² voor de verschillende locaties zijn op aanvraag beschikbaar.
De grondprijs voor dit segment is afhankelijk van de opstalontwikkeling. Dit betreft zowel functie als het aantal m² BVO. De gemeente Zevenaar past hierbij in uitzonderingsgevallen maatwerk toe bij het bepalen van de grondprijs. De grondprijs voor deze functie wordt vastgesteld door middel van een residuele berekening, per specifieke ontwikkeling. Hierbij is maatwerk aan de orde.
Bij de bestemming gemengd (bijvoorbeeld bedrijven en kantoren) wordt gekeken naar de opstalontwikkeling van de potentiële koper op de desbetreffende kavel. Is er sprake van een gemengd object dan zal gebruik worden gemaakt van het “in hoofdzaak-criterium”. “In hoofdzaak” wordt gedefinieerd als “ten minste 70% van het BVO”. Met andere woorden: is 70% van het BVO bestemd voor bedrijven, dan geldt de grondprijs voor bedrijven. Indien blijkt dat de koper die een grondprijs overeenkomstig het bedrijventarief heeft afgerekend, een opstal realiseert met minder dan 70% bedrijfsfunctie (en dus meer dan 30% kantoorfunctie), dan vindt een naheffing plaats bij afgifte van de omgevingsvergunning. Deze naheffing betreft het verschil tussen de grondprijs op basis van een residuele grondprijsbepaling en de reeds betaalde grondprijs. Hiervoor is de aanvraag van de omgevingsvergunning leidend. Dit wordt expliciet in de koopovereenkomst meegenomen.
3.5 Overige commerciële voorzieningen
Onder overige commerciële voorzieningen wordt verstaan de detailhandel, leisure en parkeerlocaties. Deze categorie is voornamelijk voorzien op de Spoorallee. De grondprijs voor deze functie is sterk afhankelijk van het gebouw dat wordt ontwikkeld en de eindgebruiker van het gebouw. Hier wordt maatwerk toegepast. De grondprijs voor deze functie wordt bij voorkeur vastgesteld door middel van een residuele berekening. Indien een dergelijke berekening niet mogelijk is, wordt op een andere wijze een marktconforme grondprijs vastgesteld.
Voor de realisatie van nutsvoorzieningen wordt over het algemeen gewerkt met een recht van opstal in de openbare ruimte, waardoor er geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation of een wijkcentrale, het eigendom eist, wordt de grondprijs op basis van de comparatieve methode, passend bij de specifieke voorziening, bepaald.
4. Methodiek en grondprijzen 2023 Zevenaar
De gekozen grondprijsmethodiek en de hoogte van de grondprijs per functie in 2022 zijn in onderstaande tabellen samengevat. De genoemde prijzen in de grondprijzenbrief zijn exclusief BTW. Bij verkoop van bouwrijpe grond dient over de verkoopprijs van de grond BTW te worden betaald.
Tabel3. Methodieken en grondprijzen/grondquotes voor woningbouw 2023
Bijlage 1: Grondprijsmethodieken
In deze bijlage wordt alleen ingegaan op de bepaling van de prijs van bouwrijpe grond. Dit betreft grond die voldoet aan de volgende kenmerken:
In de Nederlandse praktijk bestaan meerdere methodieken om de grondprijs te bepalen, namelijk:
Ten aanzien van de genoemde methodieken kunnen de volgende opmerkingen worden gemaakt:
Ad 1. De kostprijsmethode is in het verre verleden veel toegepast. Binnen de vigerende wettelijke kaders is dit geen logische benadering meer. Indien de kostprijs hoger ligt dan de waarde, zal een potentiële koper niet kopen. Indien de kostprijs lager ligt dan de waarde, zou verkoop op basis van de kostprijs beoordeeld worden als staatssteun.
Ad 2. Comparatief houdt in dat prijzen zijn afgeleid van grondprijzen van omliggende gemeenten of vergelijkbare verkopen die in het recente verleden zijn gerealiseerd. Gemeenten hanteren de comparatieve methode bij de notie concurrerend te zijn ten opzichte van omliggende gemeenten. Dit is met name het geval bij de uitgifte van bedrijfspercelen, maar daarnaast ook bij de uitgifte van vrije kavels.
Ad 3. De residuele grondwaarde is een methodiek die uitgaat van de waarde van het toekomstige vastgoed en op deze waarde de stichtingskosten van het vastgoed in mindering brengt.
Om een residuele grondwaarde berekening te kunnen uitvoeren is kennis nodig van de VON-prijzen en de stichtingskosten. VON-prijzen zijn door middel van een marktscan te schatten. De stichtingskosten kunnen worden ingeschat op basis van bouwkostendatabases. Toepassing van deze methodiek is gedetailleerd, en wordt vooral toegepast door gemeenten met een grote bouwopgave.
Ad 4. De grondquote is een percentage van de VON-prijs van het vastgoed en geeft het waarde aandeel van de grond aan. Hierbij wordt de grondprijs bepaald op basis van een percentage van de VON-prijs (excl.) van het vastgoed. Deze methode is relatief eenvoudig te hanteren en garandeert bij benadering een marktconforme grondprijs.
Ad 5. Vaste grondprijzen zijn vaak gebaseerd op de comparatieve methode. Voor gemeenten met een beperkte bouwopgave is een vaste grondprijs eenvoudig te hanteren. Daarbij geeft dit duidelijkheid over grondprijzen bij het bestuur, de Raad en haar inwoners.
Voor- en nadelen van de grondprijsmethodes
In de vorige paragraaf is geconstateerd dat de kostprijsmethode niet toepasbaar is. Ook is aangegeven dat de comparatieve methode vaak de manier is om vaste grondprijzen te bepalen. Met deze achtergrond worden deze twee methodes samen beschreven. Navolgende tabellen geven een overzicht van de voor- en nadelen de toepasbare methoden.
Tabel 1. Voor- en nadelen residuele grondwaardemethode
Tabel 2. Voor- en nadelen grondquotemethode
Tabel 3. Voor- en nadelen vaste grondprijsmethode
Een grondprijs dient zoveel mogelijk de reële marktwaarde te vertegenwoordigen. In een krappe vastgoedmarkt is dat noodzakelijk om concurrerend te kunnen zijn. Dit geldt met name voor bouwgrond wat direct aan de eindgebruiker wordt verkocht (bedrijventerrein, vrije kavels). De consument zal immers “shoppen” naar een product met de beste prijs / kwaliteitsverhouding.
Inhoudelijk is de residuele grondwaarde methode de beste methode.
Echter voor bouwgrond die direct aan de eindgebruiker wordt verkocht, is deze methode in beginsel niet toepasbaar. Immers op het moment dat de grond “in de etalage” wordt gezet, is nog niet bekend wat er wordt gerealiseerd. Voor deze bouwgronden is dan de vaste grondprijsmethode de beste methode. Om de marktwaarde zo goed mogelijk te benaderen wordt gewerkt met een staffelkorting, en met onderscheid naar kerkdorpen en stad Zevenaar. Vervolgens worden de prijzen voor vrije kavels periodiek op basis van referentie woningen en op basis van de comparatieve methode herijkt. Voor bedrijvenkavels wordt periodiek de comparatieve methode toegepast.
Voor projectmatige bouw is de pure residuele grondwaarde methode arbeidsintensief. Als afgeleide hiervan kiest de gemeente Zevenaar voor de grondquote methode. Hierbij geldt dat voor referentiewoningen de residuele grondwaarde wordt berekend, en vervolgens wordt vertaald in een grondquote. Om het nadeel van inflexibiliteit (zie hierboven) te ondervangen wordt hierbij gewerkt met bandbreedtes. Hierbij wordt ook de locatie (stad/kerkdorp en courant/incourant) betrokken.