| Organisatie | Oisterwijk |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Welstandsnota Oisterwijk 2015 |
| Citeertitel | Welstandsnota Oisterwijk 2015 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 06-09-2023 | bijlage 23 | 06-07-2023 | |||
| 08-08-2023 | 06-09-2023 | bijlage | 12-07-2021 | 21-76 | |
| 11-05-2023 | 08-08-2023 | bijlage 12 | 12-07-2021 | 21-53 | |
| 27-04-2023 | 11-05-2023 | bijlage 11 | 22-04-2023 | 21-53 | |
| 21-04-2023 | 27-04-2023 | bijlage 22 | 02-02-2023 | 23-19 | |
| 14-12-2022 | 21-04-2023 | bijlage 21 | 29-09-2022 | ||
| 03-08-2022 | 03-08-2022 | bijlage 19 | 07-02-2022 | 21-135 | |
| 03-08-2022 | 14-12-2022 | bijlage 20 | 09-06-2022 | 21-135 | |
| 17-02-2020 | 03-08-2022 | bijlage 10 | 12-12-2019 | 74754 | |
| 09-08-2019 | 17-02-2020 | bijlage 9 | 18-06-2018 | 18/31 | |
| 24-11-2017 | 09-08-2019 | bijlage 8 | 05-10-2017 | 17/40 | |
| 06-05-2016 | 24-11-2017 | bijlage 7 | 21-04-2016 | ||
| 04-03-2016 | 06-05-2016 | bijlage 6 | 04-02-2016 | 2016/01 | |
| 08-05-2015 | 04-03-2016 | nieuwe regeling | 16-04-2015 | 15/25 |
De raad van de gemeente Oisterwijk,
Op 20 december 2012 heeft de gemeenteraad op basis van artikel 12, tweede lid van de Woningwet en in afwijking van het eerste lid en artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het gehele grondgebied van Oisterwijk besloten dat geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn.
Voor sommige projecten, van grotere omvang of op een bijzondere locatie, streeft de gemeente een bijzonder ruimtelijke kwaliteit na. Voor deze ruimtelijke ontwikkelingen stelt de raad een beeldkwaliteitplan en/of stedenbouwkundig plan vast. Om aan deze plannen te kunnen toetsen dienen zij als onderdeel van een welstandsnota vastgesteld worden.
Op het moment dat de raad een beeldkwaliteitplan en/of stedenbouwkundig plan vaststelt, wordt/worden zij direct gezien als onderdeel van deze Welstandsnota en daarmee als criteria voor redelijke eisen van welstand. Op die manier wordt bij de bouwaanvragen in de ontwikkelfase van dit project getoetst aan de criteria uit deze plannen.
De door de raad vastgestelde beeldkwaliteit- en/of stedenbouwkundige plannen met hun criteria voor redelijke eisen van welstand zijn opgenomen als bijlagen en maken onderdeel uit van deze nota.
Wanneer de laatste woning van een project is gebouwd, komt het beeldkwaliteitplan en/of stedenbouwkundig plan voor dit project als onderdeel van de welstandsnota te vervallen en zijn er voor het gebied geen redelijke eisen van welstand meer van toepassing. Is op een bouwperceel de eerste bouwaanvraag (van de hoofdbebouwing) gerealiseerd, dan hoeft een vervolgaanvraag niet langer aan de criteria voor redelijk eisen van welstand getoetst te worden. Op deze manier is een eigenaar niet afhankelijk van de bouw van de andere woningen/gebouwen in het project.
Een commissie van advies adviseert over de redelijke eisen van welstand. De manier waarop de advisering over redelijke eisen van welstand tot stand komt, staat omschreven in de Bouwverordening gemeente Oisterwijk 2015.
Welstandsnota Oisterwijk 2015 d.d. 16 april 2015;
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 16 april 2015
de griffier
Nelleke van Wijk
de voorzitter
Hans Janssen
Bijlage 11 Beeldkwaliteitsplan Villa’s Oirschotseweg
Dit beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld teneinde de kwaliteit van de ontwikkeling op dit kavel binnen de omgeving te waarborgen. Het huidige bestemmingsplan dient te worden herzien. De vigerende bestemming is wonen. Hier is 1 woning toegestaan. Op het kavel komen maximaal 5 vrijstaande woningen.
De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vervat in het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan heeft tot doel het stellen van criteria waaraan de bebouwing dient te voldoen. Daarnaast worden doelstellingen voor de perceelinrichting en inrichting private buitenruimte besproken. Dit plan vormt hiermee het ontwerpkader voor de betrokken bouwplannen en is het toetsingskader voor de supervisor. Bovenal moet het beeldkwaliteitsplan als inspiratiedocument fungeren voor ontwerpers.
De gemeente ziet een rol weggelegd voor een supervisor om de kwaliteit en onderlinge samenhang van de bebouwing te waarborgen en de 5 kopers met hun ontwerpers te begeleiden. De omschreven ruimtelijke kwaliteit kan zo in goede samenwerking worden bereikt.
Huidige bebouwing wordt gesloopt en de twee bestaande inritten worden vervangen voor een centrale entree. Het bestaande groen is leidend bij de ontwikkeling van de woningen en de inrichting van de percelen. Huidige groen elementen zijn ingemeten en gewaardeerd. De bomen worden weergegeven op de kavelpaspoorten en zoveel mogelijk groen wordt, ter bevordering van leefomgeving, op kwaliteit gewaardeerd en gehandhaafd.
De bestaande bomen worden bij voorkeur onderdeel van het ontwerp voor bebouwing en terreininrichting. Bij aantoonbare noodzaak, kunnen bestaande groenelementen worden verwijderd.
De ontwikkeling vindt plaats in een groene omgeving ten oosten van Moergestel, aan de rand van bebouwing met hogere dichtheid. Na deze zone wordt de opzet van de bebouwing ruimtelijker. De betreffende kavel vormt een overgang tussen bebouwingsvormen.
Het perceel en pand aan de westzijde (Oirschotseweg 11) betreft het rijksmonument 'Broothuys'. Zie ook http://rijksmonumenten.nl/monument/29944/broothuys/moergestel/.
Aan de overzijde van de weg bevindt zich villa Hoogenhuizen (Oirschotseweg 10). Tevens aan de overzijde van de weg een nieuwe ontwikkeling: Landgoed Reuseldal. Een ruim opgezet landgoed met 3 nieuwe bouwkavels. Bebouwing op dat landgoed is totaal zo’n 4500 m3.
Het terrein wordt verkaveld in 5 kavels met een vergelijkbare oppervlakte. Het is een ruim opgezette verkaveling aan een centraal gesitueerde cul de sac; een hoogwaardig woongebied met een eigen entree. De breedte van de weg is voldoende van maatvoering. Hier kunnen 2 auto’s elkaar passeren. Deze weg is mandelig gebied en ontsluit het plangebied op de Oirschotseweg.
Ontwerpers kunnen kiezen voor een entree aan noordzijde, teneinde buitenruimte aan zuidzijde te kunnen realiseren. Wij gaan uit van een dubbele inrit van ieder kavel.
Voor de gevels op de kavels aan de Oirschotseweg dient een rooilijn te worden aangehouden van 9 meter vanaf de perceelsgrens. De overige grenzen wordt een afstand bewaard van 5 meter.
Het hof krijgt een hoogwaardige uitstraling welke past in de omgeving.
Op het terrein wordt aandacht besteed aan materiaalgebruik en inrichting van de buitenruimte.
Volgens de Nota parkeernormen 2016 moeten per woonperceel 2,2 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Dit is inclusief bezoekersparkeren. Dat betekent dat er totaal 11 parkeerplaatsen op dit terrein gerealiseerd worden. Ieder kavel krijgt een dubbele entree en moet voorzien in minimaal 3 parkeerplekken op eigen terrein. Op de weg komen geen openbare parkeervoorzieningen.
De gehele inrichting van de buitenruimte en de kavels dient in de sfeer van bospercelen te worden ingericht.
De inrichting van de kavels dient binnen de sfeer van bospercelen te worden ingericht. Daarbij mag voldoende privacy worden gecreëerd. Erfafscheidingen dienen te worden aangebracht in de vorm van hagen en/of groenblijvende beplanting. Toepassen van schuttingen is niet toegestaan.
[Afbeeldingen: voorbeeld groenblijvende hagen]
BEELDBEPALEND GROEN/ INRICHTING
Het beeldbepalend groen is ingemeten en bomen dienen zoveel mogelijk te worden gehandhaafd. Slechts als ze niet waardevol zijn en/of niet duurzaam te handhaven zijn kan worden bepaald dat ze mogen wijken. De duidelijke intentie is om alle bomen te handhaven. De bomenrij aan de westzijde is een van de onderdelen die goed gehandhaafd kan worden.
Onder kroonprojectie kan geen bebouwing plaatsvinden. De bomen in de tuin bepalen de vorm van de bebouwing en de indeling van het kavel.
Een impressie van de bomen op het terrein.
Inmeting en beoordeling in bijlage VI bij toelichting.
De beeldkwaliteit voor de bebouwing voor dit kavel streeft, ten behoeve van algehele kwaliteit van de omgeving, naar een grote mate van samenhang van architectuur van de verschillende woningen. De beoogde onderlinge samenhang voorziet in architecturale vrijheid en komt met name voort uit kleurstelling en materiaalgebruik.
Toetsing van het ontwerp door supervisor zal plaatsvinden op de volgende onderdelen:
Bestemmingsplanvoorschriften (gedeeltelijk)
De maximale footprint van de bebouwing op de kavels is 150 m2. Deze oppervlakte mag niet worden overschreden binnen de regels van het bestemmingsplan. De goothoogte is vastgesteld op 4 meter, de nokhoogte op 6 meter. Hierbij moet rekening gehouden worden met het feit dat de inhoud van het hoofdgebouw maximaal 650 m3 mag bedragen.
Gebouwen mogen plat worden afgedekt. Een platte dekking van de 1e woonlaag mag tot maximaal 50% van de footprint met een hoogte tot 6 meter.
Binnen het plan is een voorgevelrooilijn bepaald. De woningen dienen met voorgevel in deze voorgevelrooilijn te worden gepositioneerd. De overige gevels dienen, ongeacht het bouwvlak, minimaal 5 meter afstand van de achterste erfgrens te bedragen. Hier mag geen bebouwing gerealiseerd worden. De afstand tussen gevellijn Oirschotseweg is minimaal 9 meter.
Voor kavel 3 is geen voorgevelrooijlijn vastgesteld. De woning mag, onder voorbehoud van de overige voorschriften, vrij geplaatst worden met uitzondering van de zone met bestemming ‘tuin’.
Bospercelen met statige bossfeer. De gebouwen moeten integreren met de groene omgeving. De gevels moeten een open karakter hebben om integratie met de omgeving te bevorderen. Gevelopeningen met glas geven tevens ruimte voor weerspiegeling van het groen.
| Materialen gevels kozijnen daken
Binnen gevels toepassen van natuurlijke materialen zoals; hout, glas, natuursteen, vormbaksteen, pleisterwerk (bijvoorbeeld kaleien).
Raam- en deurkozijnen worden uitgevoerd in hout of aluminium.
Daken kunnen worden gedekt met bijvoorbeeld; riet, zink, leisteen en een (mat gekleurde) keramische pan.
Kleurenpalet beperkt zich tot kleuren die goed passen in een groene, bosrijke omgeving en varieert binnen een warm (donker) pallet in het spectrum bruin/ grijs/ groen, met aandacht voor duurzame materialen en technieken.
Materiaaleigen kleuren van natuurlijke materialen zijn altijd toegestaan. Gebruik van wit, crème en primaire kleuren in grote vlakken is niet toegestaan.
De architectuur heeft een eigentijds, statige uitstraling met aandacht voor detaillering.
De vormen van daken moeten de statigheid ondersteunen. Daarbij zijn o.a. toegestaan; (verspringend) lessenaarsdak, (vormen van) een zadeldak en plat gedekte daken. Daken moet aandacht hebben voor uitstraling. Dat kan bijvoorbeeld door middel van overstek of luifel.
Aandacht voor gehele detaillering. Daarnaast ook voor externe installaties, zoals bijvoorbeeld zonnepanelen. Denk ook aan eigentijdse baksteenarchitectuur met hoogwaardige detaillering. Denk in deze fase ook aan het verwerken van zonwering.
Bij het ontwerp wordt gestreefd naar een natuurlijk wijze waarop energie opgewekt kan worden. Wanneer er voor zonnecollectoren wordt gekozen dan dienen deze geïntegreerd te worden in het ontwerp van de woning.
Ook technische installaties als bijvoorbeeld luchtwarmtepompen dienen zorgvuldig te worden ingepast en vanaf de openbare ruimte niet zichtbaar te zijn. Oplossingen zoals bijvoorbeeld een grondwarmtepomp worden toegejuicht. Dergelijke oplossingen dienen verder uitgewerkt te worden in het ontwerp van de desbetreffende ontwikkelende partij en afgestemd te worden met de supervisor.
Bijlage 12 Beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk
Op de locatie nabij de Molenbaan grenzend aan de kern Oisterwijk wordt door Ruimte voor Ruimte CV II een woningbouwlocatie met 19 Ruimte voor Ruimte woningen ontwikkeld. Middels de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV is het mogelijk woningen te realiseren door de ingeleverde (fosfaat) rechten van stoppende agrarische bedrijven. De Ontwikkelingsmaatschappij zal de 19 Ruimte voor Ruimte kavels verkopen als woningbouwkavels.
Daarvan zijn reeds 7 woningen bestemd in het bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’. Daarnaast zullen er maximaal 12 extra woningen gebouwd worden.
De gemeente Oisterwijk hanteert geen welstandsbeleid meer. De Ruimte voor Ruimte kavels worden aan individuele kopers verkocht, die een eigen bouwplan gaan ontwikkelen. Op deze wijze kunnen de kopers hun eigen woonwensen optimaal vormgeven, aan de hand van dit beeldkwaliteitsplan, gekoppeld aan de regels. Door de landschappelijke inpassing en de beperkte bouwhoogte zijn de individueel vormgegeven woningen ruimtelijk goed inpasbaar.
Begrenzing en bestaande situatie plangebied ‘Ruimte voor Ruimte Kerkhovenbaan, Oisterwijk’
De Ontwikkelingsmaatschappij zal de 19 Ruimte voor Ruimte kavels verkopen als woningbouwkavels. Daarvan zijn reeds 7 woningen bestemd in het bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’. Daarnaast zullen er maximaal 12 extra woningen gebouwd worden.
In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de molenbiotoop. Dit betekent dat de bouwhoogte in het westelijke deel van het plangebied niet meer dan 8 meter bedraagt. In het oostelijke deel van het plangebied geldt binnen de cirkel van 200 meter vanaf de molen een bouwhoogte van maximaal 7 meter.
Verkavelingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan, Oisterwijk’
In de ruimtelijke planvorming is de lagenbenadering van evident belang voor de analyse van het gebied en het daarbij behorende ontwerp. Er zijn 3 lagen te benoemen:
De drie lagen worden geografisch geanalyseerd op de verschillende onderdelen. Uit deze analyse volgt dan een ontwerp en daarna worden daarin afwegingen gemaakt.
Analyse eerste laag: De eerste laag bestaat uit het abiotische en biotische systeem alsmede uit het watersysteem.
Het abiotische systeem gaat over de volgende aspecten: de hoogteligging of de maaiveldhoogte, de bodemopbouw/bodemtypen/grondsoort, de waterdoorlatendheid van het bovenste pakket, de aanwezigheid van keileem evenals karakteristieken van dit keileem zoals dikte, diepteligging, reliëf en geulen in het keileem, het (actuele en historische) grondgebruik.
Het biotische systeem gaat over bodemleven, van belang hierbij is de vegetatie en ecologische diversiteit (waaronder ook biodiversiteit).
Het watersysteem bestaat uit de volgende aspecten: het ecologische systeem, veiligheid en functionaliteit, beleving en recreatie.
Als we kijken naar het plangebied dan wordt, door de toevoeging van groene en blauwe elementen geen afbreuk gedaan aan bovengenoemde aspecten. Integendeel, er wordt een bijdrage geleverd aan de biodiversiteit en het ecologische systeem. In een nog op te stellen groeninrichtingsplan (als bijlage bij het bestemmingsplan te voegen) zal dit nader worden uitgewerkt op soortenniveau waaruit te destilleren valt dat de toevoeging een bijdrage levert aan de biodiversiteit in het plangebied. Daarbij is er in het gebied geen sprake van archeologische waarden die in het geding zijn. Door dit plangebied te onttrekken aan het agrarische gebruik wordt tevens een bijdrage geleverd aan de vermindering van meststoffen en de daarmee samenhangende verontreiniging.
Analyse tweede laag: het ontwerp van het gebied voegt wat infrastructuur toe voor de ontsluiting van het gebied en de kavels. Het toekomstige plangebied kan worden aangesloten op het bestaande elektriciteit netwerk dat reeds aanwezig is. Echter, er kan ook voor worden gekozen dit meer duurzaam op te lossen. Zie hiervoor de paragraaf over duurzaamheid. Dit kan eveneens een kwaliteitsimpuls geven, naast hetgeen is gezegd eerder in deze notitie. Op gebied van verkeer en infrastructuur leidt deze ingreep niet tot hele andere concepten. Hiermee is dit plangebied zondermeer toe te voegen aan het bestaande netwerk.
Analyse derde laag: het is evident dat er, door het toevoegen van woningen een andere occupatie van het plangebied gaat plaatsvinden waar het gebied thans voornamelijk agrarisch is. Echter al bij de toestemming tot het ontwikkelen van de 7 kavels eerder, is besloten hier een overwegend woonvlek van te maken. Hiervoor is toen al sprake geweest van het beëindigen van een agrarisch bedrijf (Molenbaan 14 en 16). De huidige ontwikkeling bouwt dit alleen verder uit. Hierbij wordt tevens een robuuste landschappelijke inpassing gekozen die een bijdrage levert aan de beleving van toekomstige gebruikers. Tevens levert dit een bijdrage aan de biodiversiteit in het gebied. Deze verbetert doordat weiland wordt vervangen door goed ingepaste woningbouw.
Voor het stedenbouwkundig plan vormt de bestaande verkavelingsrichting en de landschappelijke structuur van het omringende coulissenlandschap de basis. Er is een landschappelijk raamwerk opgesteld met de huidige houtwallen als basis, welke aangevuld worden met bomenrijen van min. 4 meter breed langs de noordelijke en zuidelijke rand van het plangebied. Deze bomenrijen komen aan de achterzijde van de kavels. Het eigendom komt bij de bewoners en ook het beheer wordt door bewoners gedaan (contractueel vastgelegd. Op deze wijze ontstaat een goede overgang naar het aangrenzende landschap en naar de historische structuur van de Kerkhovenbaan. Aan de westzijde is voorzien in een bredere landschappelijke zone (ca. 30 m breed), waarin de bestaande houtwal is opgenomen. In deze zone komt naast beplanting ook een extra waterberging in de vorm van een wadi of poel. Op deze wijze is er een groene afronding en kwaliteitsverbetering in het gebied.
Ten opzichte van de aangrenzende woonpercelen aan de oostzijde vormen groene hagen op de perceelsgrenzen de overgang. De hagen worden door Ruimte voor Ruimte aangeplant en/of deze worden bij grond/ kavelverkoop als verplichting meegenomen.
De groene randen langs de buitenzijden bieden het landschappelijke kader waarbinnen de woningen worden gerealiseerd. De nieuwe straat krijgt groene bermen van minimaal 2 meter breed waarin bomen worden geplant. Het plangebied heeft daardoor een landelijke uitstraling.
Als erfscheidingen worden uitsluitend hagen toegepast, zodat aangesloten wordt bij de landelijke sfeer van de omgeving.
Het landschappelijke inpassingsplan zal door middel van het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de planregels juridisch worden geborgd.
Bouwregels volgens bestemmingsplan
In het bestemmingsplan zijn de volgende bouwregels vastgelegd:
Op het gebied van beeldkwaliteit zijn er regels voorzien voor de plaatsing van de bouwwerken op de kavel en het bouwvolume. De regels zijn er ten behoeve van een samenhangende uitstraling van de woningen aan de straat.
De toetsing door een welstandscommissie is vanaf 1 januari 2013 niet langer aan de orde binnen de gemeente Oisterwijk. Daarom dient een toets op welstand te kunnen plaatsvinden door de ambtelijke organisatie, een supervisor of commissie van advies op basis van objectieve criteria.
Hoewel de gemeente geen specifieke bouwstijl vastlegt en veel vrijheid aan de wensen van de toekomstige bewoners overlaat, worden in deze paragraaf enkele kenmerken voor ‘dorpse architectuur’ benoemd. Dit ter inspiratie voor zowel bewoners als de supervisor.
Duurzaamheid vormt de basis voor de architectuur. Voor het inspiratiekader wordt verwezen naar de “Duurzaamheidsagenda” van de gemeente Oisterwijk.
De goothoogte bedraagt maximaal 4 meter.
De bouwhoogte bedraagt maximaal 8 m. Voor het oostelijke gedeelte van het plangebied, binnen de cirkel van 200 meter vanaf de molen, geldt een bouwhoogte van maximaal 7 meter.
Voor een uitstraling passend bij het dorpse en landelijke karakter van het gebied zijn grotendeels alle woningen voorzien van een kap, waarbij de voorkeur is voor een zadeldak of samengesteld zadeldak. De hoek bedraagt bij voorkeur 350-550.
Wanneer toekomstige bewoners een wens hebben voor een hoofdgebouw met plat dak, wordt daar in dit plan -in beperkte mate- ruimte aan gegeven. Een aantal woningen aan de oostzijde van het plangebied binnen de molenbiotoop kunnen naar keuze uitgevoerd worden met zowel een kap als een plat dak.
Het hoofdgebouw valt binnen het bouwvlak. De rooilijn bedraagt ten minste 3 tot 5 meter en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt tenminste 3 meter.
De oriëntatie en positionering van de woningen op de bouwkavel is vrij gelaten, waardoor een informeel straatbeeld wordt gecreëerd. Om dit straatbeeld te versterken wordt ook de keuze van kapvorm en de nokrichting vrij gelaten. Bebouwing is naar de openbare weg georiënteerd. Daarnaast zijn de beeldbepalende hoeken aanwezig. Hier hebben woningen een tweezijdige oriëntatie, op twee straten. Hier dient rekening te worden gehouden met de uitstraling van de woning.
De parkeernorm bedraagt 2,3 parkeerplaatsen per RvR-woning. Op eigen terrein dienen minimaal 2,0 parkeerplaatsen gesitueerd te worden.
Logisch en begrijpelijk: ‘dorpse architectuur’
Het stedenbouwkundig plan Ruimte voor Ruimte Molenbaan ligt op de overgang van de kern naar het landelijk gebied. Voor de architectuur van de nieuwe woningen betekent dat inspiratie gehaald kan worden uit de moderne en klassiek vormgegeven “dorpse” architectuur.
Dorps bouwen kan gerealiseerd worden door voort te bouwen op de traditie van soberheid en eenvoud. Door beperking in materiaalkeuze en rijkdom in detaillering ontstaat een eenheid die door zijn bescheidenheid ruimte geeft aan zijn omgeving. Het dak biedt onderdak, de plint verankert het gebouw in de omgeving. Het huis met zadeldak appelleert aan het archetypische huis, de abstracte essentie van de dorpse architectuur
Dit betekent niet zozeer historiserend bouwen, maar om ingrediënten toe te passen voor een hedendaagse variant ervan. De woningen mogen traditioneel of eigentijds worden uitgevoerd. Eigentijds betekent vooral strak in detaillering en creatief gebruik van materialen.
De ingrediënten voor dorps architectuur bestaan onder andere uit:
dakkappellen en dakramen zijn ondergeschikt aan het dakvlak; • gebiedseigen materiaalgebruik:
De gevels van het hoofdgebouw dienen uitgevoerd te worden in baksteen in een rood, roodbruine tot donkerbruine kleur. Ook witgekeimde gevels zijn mogelijk, met uitzondering van de drie woningen langs de westrand die aan het open landschap grenzen. Langs deze westelijke rand zijn uitsluitend gedekte, natuurlijke kleuren mogelijk.
Een moderne toepassing van hout of riet als gevelbekleding is eveneens denkbaar; o
Daken mogen uitgevoerd worden in dakpannen of riet (natuurlijk riet). Pannendaken worden uitgevoerd in roodoranje of donkergrijze keramische dakpannen. Een combinatiedak van riet en pannen behoort ook tot de mogelijkheden. Geglazuurde dakpannen passen niet bij de dorpse uitstraling van het plan. Deze worden dan ook niet toegestaan.
Bijlage 13 Beeldkwaliteitplan Wijngaart III, Haaren
uitsnede stedenbouwkundig plan ‘Wijngaert III’
Luchtfoto met het plangebied van Wijngaert III
Aan de westzijde van de kern Haaren, gemeente Haaren, is het nieuwe woongebied ‘Wijngaert III’ gepland. Een belangrijke aanleiding hiervoor is de behoefte aan vervangende nieuwbouw met voorzieningen voor de cliënten van Cello. Cello biedt mensen met een verstandelijke beperking een professionele en flexibele ondersteuning in het dagelijks leven, waaronder op het gebied van wonen. De cliënten van Cello zijn momenteel gehuisvest in het voormalig klooster ‘Haarendael’. Deze locatie voldoet echter niet meer aan de woontechnische eisen. Daarnaast kan met de invulling van het gebied in belangrijke mate worden voldaan aan de woonbehoefte door invulling met reguliere woningbouw bestaande uit een variatie van woningtypen.
Voor ‘Wijngaert III’ is een stedenbouwkundig plan ontwikkeld. De realisatie van het plan zal plaatsvinden in drie delen; t.w. een plandeel oost, een plandeel midden en een plandeel west. Voor de ontwikkeling van Cello in het middendeel is inmiddels een bestemmingsplan vastgesteld. Gebleken is dat de beschrijving van het stedenbouwkundig plan in het bestemmingsplan onvoldoende houvast biedt voor de toetsing van de bouwplannen voor Cello door de welstandscommissie.
Het is de bedoeling om met dit beeldkwaliteitplan hieraan tegemoet wordt gekomen. Het bijbehorende kaartbeeld is bedoeld als impressie en is als verkavelingsplan nog niet vastgesteld.
1.2 Ligging van het plangebied
Het plangebied ‘Wijngaert III’ ligt ten westen van de kern Haaren. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de loop van de Kantstraat en het Holleneind. Aan de oostzijde door de percelen van de woningen aan de Luzerne, Vlas, Lupine en Tempeliersdal. De grens aan de zuidzijde wordt gevormd door de percelen aan de Burgemeester den Oudenstraat en de Wethouder Bressersstraat. Aan de westzijde loopt het plangebied over de Tempeliersweg heen en grenst het plan direct aan het buitengebied.
De oost- en zuidzijde van het plangebied wordt gekenmerkt door bestaande woningbouw, de noordzijde door een agrarisch lint met voormalige agrarische functies en de westzijde door agrarische gronden.
Het bestemmingsplan Wijngaert III is goedgekeurd door GS op 2 december 2008. Op 30 januari 2009 is dat besluit in werking getreden (geen beroep ingesteld bij de Raad van State). Het bestemmingsplan Wijngaert III is daarmee het vigerend bestemmingsplan geworden.
Uitsnede Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel
In het algemeen geldt dat er in de gemeente Haaren een druk is op de woningmarkt. De laatste jaren zijn er nauwelijks nieuwe woningen gerealiseerd.
Het beleid van de gemeente Haaren richt zich bij nieuwbouw in de gemeente op de volgende doelgroepen om zo in te spelen op de woningbehoefte en om doorstromingsprocessen te stimuleren:
Het benutten van structuurversterkende inbreidingslocaties binnen de bestaande kernen dient, gelet op de woonwensen van de genoemde doelgroepen, in beginsel prioriteit te krijgen. uit de Volkshuisvestingsvisie blijkt dat het naar alle waarschijnlijkheid ook noodzakelijk zal zijn om ruimte te benutten op uitbreidingslocaties.
De Structuurvisie Plus (uit 2004) wijst ‘Wijngaert III’ aan als een locatie waar ingezet kan worden op de zorgwoningen ten behoeve van Cello, aangevuld met reguliere woningbouw voor andere doelgroepen.
Historische kaart omgeving Haaren
Topografische kaart van Haaren
De gemeente Haaren bestaat uit een aantal historische nederzettingen die in het verleden grotendeels naar elkaar zijn toe gegroeid. Hierbij als de belangrijkste te noemen: Belveren, Noenes, de Voort, Heesakker, Eind, Gever, Kerkeind, Holleneind, Groenplein en de Raam. Uit vondsten uit de prehistorie en de Romeinse tijd blijkt dat Belveren de oudste nederzetting is.
De oude kern van Haaren ontwikkelde zich als een tiendakkernederzetting op de dek zandrug tussen twee beekdalen. De oude structuur is nog grotendeels zichtbaar aan de niet-agrarische bebouwing rondom en de overblijfselen van de oude Sint Lambertuskerk. Van deze kerk resteert echter alleen nog maar de toren (uit ca.1470). De oude kern heeft een bochtig wegtracé met daarlangs voornamelijk éénlaagse woonhuizen met verspringende rooilijnen.
Belangrijk is hierbij de ligging van Holleneind, ten noordwesten van de oude kern van Haaren ten zuiden van en evenwijdig aan de Raamse Loop. Holleneind is een akkernederzetting met het karakter van een wegnederzetting. De weg vormt een scheiding tussen de hoger gelegen gronden met bebouwing en akkers en de lager gelegen gronden richting de Beek. De bebouwing is overwegend agrarisch en bestaat voornamelijk uit langevelboerderijen. De nederzetting Groenplein ten oosten van Holleneind is gezien de opbouw vergelijkbaar.
Het plangebied heeft door de jaren heen dezelfde functie behouden. Tot voor kort waren de gronden bedoeld voor de agrarische sector.
Het plangebied ligt ten noorden van de oude kern van Haaren en ten oosten van de nederzettingen Holleneind en Groenplein. Het plangebied ligt op de hoger gelegen agrarische gronden. De uitbreidingen, die na de Tweede Wereldoorlog hebben plaatsgevonden, grenzen aan het plangebied. Het plangebied ligt op de overgang van het stedelijk gebied naar het buitengebied. De wegen rondom het plangebied leiden richting de historische nederzettingen, het huidige centrum en de provinciale weg N65 richting ’s-Hertogenbosch en Tilburg.
Bestaande structuur plangebied
Het plangebied is voor een groot deel onbebouwd en heeft een relatief open karakter. De structuur van het landschap wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door de akkers. In beperkte mate zijn er groene elementen in het plangebied aanwezig. Het Holleneind en de Kantstraat worden begeleid door laanbeplanting. Ten oosten en zuiden van het plangebied, ter hoogte van de bestaande woonbebouwing, is afschermend groen aanwezig. Dit zorgt voor een minder harde overgang van het stedelijke gebied naar het open buitengebied.
In het plangebied, maar ook in de omgeving, zijn meerdere boerenhoeven aanwezig. Met name aan de noordkant langs de Holleneind, de Kantstraat en aan de Tempeliersweg zijn 3 boerenerven met typerende agrarische bebouwing aanwezig. Twee van de drie worden niet meer gebruikt voor agrarische doeleinden. De schuur bij de boerderij aan de Tempeliersweg, met gepotdekselde gevelbekleding en voorzien van een dakbedekking van pannen en riet, is beeldbepalend.
De bebouwing ten oosten en zuiden van het plangebied bestaat voornamelijk uit planmatige bebouwing. De bebouwing bestaat veelal uit vrijstaande woningen met een individueel karakter. De diversiteit kenmerkt zich door verschillende kapvormen en -richtingen, kleur- en materiaalgebruik. Ook de situering van woningen; op dezelfde rooilijnen of juist verspringend en de aanwezigheid van carports of garages dragen daar aan bij. De bouwhoogten van de woningen bestaan veelal uit twee bouwlagen met een kap. De woningen zijn hoofdzakelijk gericht op de openbare ruimte. De bouwhoogten van de boerderijen en schuren bestaat uit een combinatie van een lage goothoogte met vaak een hoge kap.
Belangrijk bij de planmatige uitbreiding van het dorp is de aandacht voor de landschappelijke inpassing. De bestaande verkavelingspatronen spelen hierbij een rol. Op een natuurlijke wijze wordt aangesloten op de morfologische structuur van het bestaande woongebied. Daarbij is zicht vanuit het dorp op het omringende landschap wenselijk. Hierbij dienen de dorpsranden zorgvuldig te worden gedefinieerd en ontworpen. Het agrarisch karakter van het buitengebied dient te worden gekoesterd. Karakteristieke boerderijen of boerenhoeven dienen bij voorkeur op een passende wijze te worden ingepast in het woongebied. Ook hoeven in een eigentijdse vorm kunnen daarbij worden ingezet.
Gezien de ligging van het plangebied aan de noordwestzijde van Haaren vormen de relatie met de bestaande bebouwing en de overgang naar het buitengebied belangrijke aanknopingspunten. Aan de noordzijde van het plangebied wordt er in het concept rekening gehouden met de historisch verkaveling van hoeven en boerderijen aan de Kantstraat, Holleneind en Tempeliersweg. De relatie met het buitengebied wordt behouden door zichtlijnen via de ontsluitingswegen en (waar mogelijk) via wandelpaden vanuit het woongebied naar het buitengebied. Daarnaast vormt een ruimere opzet van de percelen aan de randen van het plangebied een geleidelijke overgang naar het buitengebied.
In de structuur van Haaren en het buitengebied aan deze noordkant zijn driehoekige patronen te ontdekken, die in de bebouwde kom op veel plekken zijn benut als groene open ruimtes. Deze driehoekige vorm is opgepakt in het stedenbouwkundig concept om verschillende plekken in het woonmilieu te verbijzonderen en als plek de oriëntatie te bieden met het omringende landschap. Ook het retentiebekken aan het Holleneind heeft deze vorm meegekregen.
De aanwezigheid van hoeven en boerderijen in het plangebied wordt eveneens als een belangrijke toevoeging gezien aan het woonmilieu. Ook deze elementen dragen bij aan een verbijzondering van de woonvormen en behouden de landschappelijke kenmerken in het woongebied.
In het plangebied is de Tempeliersweg als noord-zuid verbinding vanuit de kern naar het buitengebied belangrijk. Zowel voor het dorp Haaren als voor de nieuwe woonbuurt. De Tempeliersweg blijft in de toekomstige situatie behouden. Wijngaert III’ wordt daarnaast aangesloten op de bestaande wegen Lupine en Vlas in de woonwijk ten oosten van het plangebied.
Bij de opzet van ‘Wijngaert III’ is rekening gehouden met de ligging van een hoofdwaterleiding die door het plangebied loopt. Deze hoofdwaterleiding ligt in oost-westelijke richting. Aangezien deze hoofdwaterleiding gevrijwaard moet blijven van bebouwing, is op deze plaats een weg gesitueerd. Ten noorden en ten zuiden van de weg met het waterleidingtracé zijn wegen gesitueerd in dezelfde richting. Deze oost-west georiënteerde wegen zijn verbonden met de Tempeliersweg en lopen door tot in het westelijke deel, met een oriëntatie op het landschap. Tussen deze wegen worden de bouwblokken c.q. kavels gesitueerd.
Verkavelingsimpressie Wijngaert III
De geplande bebouwing in ’Wijngaert III’ bestaat uit ‘reguliere’ woningbouw en woningen of woonclusters ten behoeve van cliënten van Cello en met voorzieningen voor Cello. De inrichting van het nieuwe woongebied is gericht op integratie; het samenwonen van cliënten van Cello met overige bewoners in dezelfde buurt. De woningen voor de cliënten van Cello en de reguliere woningen worden op een vergelijkbare wijze aan de straat gepositioneerd. Wijngaert III’ zal de uitstraling krijgen van een normale dorpse woonbuurt.
De verkaveling in dit beeldkwaliteitplan is een impressie. Het verkavelingsplan zal nog nader worden ingevuld en uitgewerkt.
Door het opnemen van de brinkachtige driehoekige ruimtes in het stedenbouwkundig plan wordt aangesloten op bestaande kenmerken van de kern Haaren. Deze brinken zijn onderling door het stratenpatroon met elkaar verbonden. Daarnaast worden er verbindingspaden aangelegd vanaf de brinken met het buitengebied. Naast het inpassen van verschillende vormen van boerenhoeven zullen deze brinken in belangrijke mate zorgen voor het dorpse karakter, de sfeer en de identiteit van het nieuwe woongebied. In het verlengde van de bestaande straten Vlas en Lupine zijn in de oost-westrichting kenmerkende en afwisselende blokvormen gesitueerd ter accentuering van het gedifferentieerde woonmilieu.
Voor de drie plandelen ziet de opzet er als volgt uit.
In het plandeel oost bestaat het programma hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen in de vorm van patiowoningen, half vrijstaande, vrijstaande woningen en rijwoningen. Bij dit plandeel staat de aansluiting op de bestaande buurt en op de grotere percelen langs de Kantstraat en het Holleneind centraal De bebouwing bestaat uit maximaal twee bouwlagen, veelal uitgevoerd met kap. De patiowoningen bestaan gedeeltelijk uit 2 lagen en hebben een plat dak. In dit plandeel zijn 3 verschillende driehoekige pleinruimtes gecreëerd. De twee noordelijke gelegen ruimtes dragen bij aan de oriëntatie op het landschap. De wat grotere groene driehoek is een speelplek voor de buurt. De vrijstaande woonbebouwing aan de noordzijde wordt begrensd door een zone met boerenhoeven. De woningbouw zal voornamelijk gericht zijn op de doelgroepen senioren, gezinnen en starters. De hoeven zullen op termijn ook voor woonfuncties worden bestemd.
In plandeel midden worden de woningen en voorzieningen voor Cello gebouwd. De bebouwing voor Cello volgt het stratenpatroon net zoals de overige bebouwing. De reguliere woningbouw in dit plandeel is aan de oost- en zuidoostelijke rand gesitueerd. Deze bebouwing bestaat uit maximaal twee bouwlagen, veelal uitgevoerd met kap.
Een deel van de woningbouw voor Cello krijgt in verband met het bouwprogramma van Cello een lessenaars dak, waarbij enkele delen een plat dak meekrijgen. Het andere deel van de Cellobebouwing bestaat uit 2 lagen met een zadeldak. Langs de Tempeliersweg zijn in dit plandeel enkele nieuwe hoeven gesitueerd met een centraal gelegen erf. Het erf zal eveneens een bijzondere functie gaan krijgen. Ook deze bebouwing bestaat uit 2 lagen, afgedekt met een zadeldak. De voorzieningen zijn met name bedoeld voor de cliënten van Cello. Daarnaast is het mogelijk dat deze voorzieningen ook gebruikt kunnen gaan worden door bewoners van de gemeente Haaren. In dit deelgebied is ook een driehoekige groene ruimte opgenomen. Naast de woningbouw voor Cello zullen ook woningen gerealiseerd worden voor gezinnen en voor starters.
Plandeel west betreft de toekomstige ontwikkeling ten westen van de Tempeliersweg, waarbij de overgang en de beleving van en naar het landschap centraal staat. De opzet van dit plandeel wordt daardoor gekenmerkt door een wat lagere bebouwingsdichtheid. De bebouwing bestaat uit half vrijstaande, vrijstaande en rijwoningen. In de noordwest hoek van het plangebied is een nieuwe hoevebebouwing geprojecteerd die georiënteerd is op de Holleneind. Bij de ontwikkeling van plandeel west zal rekening gehouden worden met de bestaande hoeve aan de Tempeliersweg.
In dit plandeel zijn drie driehoekige ruimtes opgenomen, die ook een oriëntatiepunt vormen op het landschap. Het programma bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen in de vorm van half vrijstaande en vrijstaande woningen. De bebouwing bestaat uit maximaal twee bouwlagen, uitgevoerd met kap.
Sferen deelbuurten beeldkwaliteit
3 Beeldkwaliteit gebouwde objecten
Wijngaert III is een eigentijdse opzet van een dorpsuitbreiding, waarbij de samenhang in de buurt alsmede de onderlinge samenhang van buurten onderling zorgvuldig wordt uitgewerkt. Met name het groene karakter en de stedenbouwkundige opzet zullen hieraan bijdragen.
Historiserend bouwen ligt hierbij niet voor de hand. De nieuwe onderdelen zullen, gebaseerd op traditionele bebouwingstypen op een eigentijdse wijze worden vormgegeven. Uiteraard zijn de nieuwe hoeven hierbij verwant aan de agrarische omgeving. Kappen zullen hierbij veelvuldig worden ingezet.
De vrijstaande, half vrijstaande en rijwoningen staan gegroepeerd in alle drie de plandelen. Deze woningen worden afgedekt met een kap. Dit kan in een de vorm van een langskap of met een dwarskap. Vanuit een samenhang met de bestaande buurt wordt voorgesteld het kleur en materiaal palet eenduidig samen te stellen en verwant te laten zijn aan de bestaande buurten.
Verder wordt er voor vier clusters met vrijstaande woningen gekozen voor een wat meer landelijke uitstraling in samenhang met de aangrenzende boerenhoeven en het open landschap. Met name door materialisatie van de kapvorm wordt dit tot uiting gebracht.
Als derde worden de boerenhoeven als min of meer kleinere complexen op een erf qua opzet, sfeer en uitstraling onderscheiden ten opzichte van de overige bebouwing. Een passende erfinrichting is hierbij uiteraard van belang. Een eigentijdse uitwerking wordt hier, als het om nieuwe invullingen gaat, voorgestaan.
Een deel van de woningen voor Cello krijgt een afwijkende benadering in verband met het bouwprogramma. Hiervoor is een cluster opgezet met een combinatie van lessenaarsdaken en platte daken. Bewust is er in dit geval voor gekozen om de afdekking sterk te laten afwijken van de andere bebouwing. In dit geval met een sedum dakbedekking. De patiowoningen worden in verband met hun afwijkende opzet hier ook onder gerangschikt. Ook hierbij is gekozen om de lage platte dakdelen uit te voeren als sedumdak.
Aan de twee oost-westlopende assen, die aansluiten op de bestaande buurt, zijn verschillende sferen geprojecteerd. Dit benadrukt het gedifferentieerde woonbeeld.
Deze omschreven sferen vormen de leidraad voor het formuleren van de beeldcriteria. Deze sferen zijn respectievelijk:
3.3 Regels en richtlijnen (criteria)
De respectievelijke sferen zijn verder uitgewerkt met referentiebeelden op het gebied van architectuur/oriëntatie, bouwmassa/dakvormen alsmede het kleur/materiaalgebruik. Daarnaast zijn bijzondere aansluitingen op de openbare ruimte en principes omtrent de erfafscheidingen meegenomen.
Inrichtingsplan openbare ruimte Wijngaert III
Beeldkwaliteit openbare ruimte
4 Beeldkwaliteit openbare ruimte
De openbare ruimte van Wijngaert III krijgt een rustige en groene uitstraling. Wat betreft het stratenpatroon is het aantal toe te passen materialen beperkt en sluit het kleurenpalet aan op de bestaande buurten. De groene sfeer wordt onder andere bepaald door het toepassen van hagen en door de bomenstructuur.
Voor het plandeel midden is inmiddels het VO van het openbaargebied ontworpen. Dit deel is in belangrijke mate leidend voor het gehele gebied van Wijngaert III.
De driehoekige ruimtes en erven krijgen een groene uitstraling. Afhankelijk van de functies zal de mate van groen worden bepaald. Losstaande bomen of boomgroepen worden hier toegepast. Verder kunnen hagen de driehoekige ruimtes omzomen. De erven kunnen ook uitgevoerd met grind of een half verharding.
Bijlage 14 Beeldkwaliteitplan Hopveld II, Haaren
De gemeente Haaren heeft het voornemen om bedrijventerrein 't Hopveld uit te breiden. Voor dit doel heeft de gemeente in het verleden gronden aangekocht, waarbij in bepaalde gevallen de verplichting is aangegaan om grenzend aan 't Hopveld (particuliere) woningbouw mogelijk te maken langs o.a. de Oude Baan.
Ten noordoosten van het bestaande bedrijventerrein 't Hopveld ligt een driehoekig terrein, in de oksel van de Helvoirtseweg en de Kantstraat, met een omvang van circa 1 hectare. De gemeente heeft een verplaatsingsovereenkomst gesloten, waarin de inspanningsverplichting is opgenomen dat deze gronden een bedrijfsbestemming krijgen, zodat enkele bestaande bedrijven in de kern van Haaren kunnen worden verplaatst naar 't Hopveld. De vrijgekomen bedrijfslocaties in de dorpskern kunnen worden benut voor woningbouw. Met de verplaatsing van deze bedrijven vindt een kwaliteitsverbetering plaats in de dorpskern van Haaren. In onderstaande afbeelding is het plangebied 't Hopveld weergegeven.
Figuur 1: Ligging plangebied ’t Hopveld
In februari 2006 is een quick-scan1 opgesteld, waarin de financiële, ruimtelijke en juridische haalbaarheid van de geplande ontwikkelingen is onderzocht. De bevindingen van de quick-scan zijn positief. Op 29 juni 2006 heeft de Raad de quick-scan als uitgangspunt vastgesteld en krediet beschikbaar gesteld voor het vervolgtraject voor de ontwikkeling van 't Hopveld.
Inmiddels is een Nota van Uitgangspunten2 opgesteld en vastgesteld d.d. 27 mei 2008, waarin de ontwikkelingsrichting voor 't Hopveld is beschreven. De basis voor de Nota wordt gevormd door:
De nieuwbouwplannen voor 't Hopveld, zoals omschreven in de Nota van Uitgangspunten, passen niet binnen de voor het plangebied geldende bestemmingsplannen. Om de nieuwbouwplannen te kunnen realiseren, is onderhavig bestemmingplan opgesteld. In dit bestemmingsplan is het juridisch-planologische kader voor de locatie vastgelegd. De onderlegger voor het bestemmingsplan wordt gevormd door het stedenbouwkundig plan3. In het bestemmingsplan is, naast de ruimtelijke component, tevens aandacht voor de beeldkwaliteit die op 't Hopveld wordt nagestreefd.
1.2 Vigerende bestemmingsplannen
Op de gronden van het plangebied vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen:
De voorgenomen uitbreiding van bedrijventerrein 't Hopveld is in strijd met de vigerende bestemmingsplannen.
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het plangebied beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het beleidskader voor 't Hopveld vanuit de verschillende overheidsniveaus aan bod. Daarna zijn in hoofdstuk 4 de diverse gebiedsaspecten en -kenmerken beschreven die van belang zijn voor de ontwikkeling van het plangebied. Hoofdstuk 5 beschrijft de stedenbouwkundige planuitgangspunten van het 't Hopveld, waarna in hoofdstuk 6 de plansystematiek van het op te stellen bestemmingsplan aan bod komt. In hoofdstuk 7 is de economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven, waarna hoofdstuk 8 afsluit met de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Dit hoofdstuk gaat in op de huidige kenmerken van het dorp Haaren en plangebied 't Hopveld in het bijzonder. Achtereenvolgens is aandacht voor de ligging en begrenzing van het plangebied, gevolgd door de ruimtelijke en functionele kenmerken ervan.
2.1 Ligging en begrenzing plangebied
Het dorp Haaren is oorspronkelijk ontstaan als een intersectie van verschillende agrarische lintbebouwingen en in de loop van de tijd verder vergroeid en uitgebreid. Tussen de linten zijn kleine uitbreidingswijkjes ontstaan, maar de oorspronkelijke linten zijn nog steeds prominent in het dorp en omliggende landschap herkenbaar en bepalen voor een belangrijk deel het kleinschalige en dorpse karakter van Haaren. Bomenlanen en kleinschalige woningen van één en twee lagen met een kap bepalen het beeld. De royale voor- en zijtuinen dragen daarnaast voor een belangrijk deel bij aan het groene en informele karakter van Haaren. Naarmate men verder van het centrum van het dorp af komt wordt de lintbebouwing transparanter en landelijker en ontstaan er doorzichten naar het omliggende open landschap.
Het plangebied bestaat uit het bestaande bedrijventerrein 't Hopveld en de omliggende gronden. Bedrijventerrein 't Hopveld ligt aan de noordoostzijde van de kern Haaren. Het bedrijventerrein is onderdeel van een overgangsgebied tussen het dorp en het agrarisch landschap en ligt zoals veel andere delen van Haaren ingeklemd tussen verschillende linten Helvoirtseweg, Kantstraat en Oude Baan.
De drie linten hebben allemaal een herkenbaar eigen karakter:
De Helvoirtseweg is een doorgaande autoroute, die Haaren verbindt met de N65 / Helvoirt. De weg wordt gedomineerd door (agrarische) bedrijvigheid. Aan de westzijde wordt de route begeleid door boerderijen, met voor op de kavel een woning met tuin en daarachter een loods of grote schuur. Tussen de agrarische kavels door is soms een doorzicht op het open landschap. Aan de oostzijde liggen woningen en halverwege de bedrijven van 't Hopveld. De inrichting van het profiel is afgestemd op de functie als hoofdontsluiting, met een strakke asfaltbaan en vrijliggende fiets- en wandelpaden. De weg neemt in de kern een ander profiel aan.
De Kantstraat is meer informeel en landelijk. Verspreid liggen woningen in een verder open en groen landschap. Her en der worden de woningen afgewisseld door windsingels en laanbeplanting. Het beeld langs de Kantstraat is kleinschalig en groen, de inrichting van het profiel is dorps, een smal profiel waar auto, fiets en wandelaar de ruimte delen.
De Oude Baan vormt min of meer de grens van het bestaande dorp en het landschap. Aan de zuidwestzijde ligt een vrij gesloten lintbebouwing van woningen, die duidelijk de rand van de achtergelegen woonbuurt vormen. De noordzijde is meer groen en open, met doorzichten en grote tuinen. Ook in de opbouw van het profiel is de overgang tussen dorp en landschap herkenbaar; aan de dorpszijde ligt een vrijliggend trottoir en groenstrook, terwijl aan de landschapszijde een informele landelijke weg via een sloot overgaat in de voortuinen van de woningen.
In onderstaande afbeelding is het plangebied 't Hopveld weergegeven.
Figuur 2: ligging en begrenzing plangebied (bron: google maps)
Het driehoekige gebied tussen de drie linten heeft een gevarieerde en landelijke invulling, met verspreid gelegen woningen langs de randen, open velden en windsingels daartussen en midden in het gebied het cluster bedrijfskavels van het bestaande bedrijventerrein ’t Hopveld. 't Hopveld bestaat uit een variatie aan kleinere bedrijfskavels en woon-werkeenheden. Er bevinden zich twee autobedrijven, een standbouwer, een aannemer, een dagcentrum en een antiekhandel. De verschillende bedrijfspanden liggen gegroepeerd rond een doodlopende en haakvormige zijstraat van de Helvoirtseweg en afwisselend met hun voorzijde of achterzijde naar de omliggende linten. Langs de Helvoirtseweg liggen vooral achterzijden. De Helvoirtseweg vormt echter een belangrijke route en hoofdentree van het dorp en daarmee een gewild adres voor bedrijven. De meeste bedrijven hebben daarom de achterzijde aan de Helvoirtseweg in een ‘voorzijde’ veranderd. Hier presenteren zij zich in de vorm van reclames en etalages. Aan weerszijden van ’t Hopveld bevinden zich open velden, afgezoomd met bomenlanen of opgaande windsingels, landschappelijke elementen die net als de linten karakteristiek zijn voor deze streek. Het idee is om op deze plekken het bestaande bedrijventerrein uit te breiden en ruimte te vinden voor nieuwe bedrijfskavels.
Onderstaande foto's geven een impressie van het plangebied in de huidige situatie.
De uitbreiding van het bedrijventerrein vindt plaats op de gronden ten zuiden van de Kantstraat. De gronden ten noorden van de Kantstraat behouden de huidige functie, met uitzondering van de gronden voor de GBM-locatie (gemeentewerf, brandweer en milieustraat) net buiten het plangebied.
Ondanks dat op een deel van de agrarische gronden ten noorden van de Kantstraat en de Oude Baan in de toekomst mogelijk ontwikkelingen kunnen plaatsvinden, is er voor gekozen om deze ontwikkelingsmogelijkheden in ieder geval niet in het nieuw op te stellen bestemmingsplan juridisch-planologisch te regelen. Enerzijds zijn deze gronden in het Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel aangewezen als Landelijk gebied - landschapsbeheer. Conform het streekplan zijn hier geen ontwikkelingen mogelijk. Anderzijds bestaat nog geen duidelijkheid over de exacte invulling/planvorming van de betreffende gronden. Op dit moment is niet concreet óf en op welke wijze invulling van dit gebied plaats kan vinden. In de te actualiseren structuurvisie van Haaren zal hier nader op worden ingegaan.
Deze paragraaf gaat in op de ruimtelijke elementen van het plangebied en de directe omgeving. Achtereenvolgens is aandacht voor de aspecten ontsluiting, landschap en bebouwing.
Het plangebied wordt ontsloten door de drie oude linten Helvoirtseweg, Kantstraat en Oude Baan. De Helvoirtseweg vormt de voornaamste ontsluitingsweg voor het bedrijventerrein, terwijl de Kantstraat en Oude Baan als ontsluiting fungeren voor de woningen en enkele bedrijfsfuncties die aan deze linten zijn gesitueerd.
Kenmerkend voor de oude linten is de gedifferentieerde opzet ervan. De Oude Baan is een lint dat hoofdzakelijk bestaat uit vrijstaande (agrarische) woningen. Het lint wordt gekenmerkt door woningen die gesitueerd liggen op de kop van de kavel, erfbeplanting en doorzichten naar het achterliggende agrarische gebied.
Figuur 3: ontsluitingsstructuur ’t Hopveld
De Kantstraat is een smalle landweg met daarlangs enkele (agrarische) woningen, bedrijven en opstallen. De Kantstraat heeft een landelijke uitstraling door de diepe groene voortuinen en lage bebouwingselementen. Ten noorden van de Kantstraat/het zandpad vindt de realisatie van de GBM-locatie plaats. Op deze locatie wordt de nieuwe brandweerkazerne, de gemeentewerf en de milieustraat gerealiseerd.
Langs de Helvoirtseweg zijn diverse (agrarische) bedrijven en woningen gesitueerd.
De weg vormt de noordelijke entree van Haaren en bepaalt daarmee in hoge mate het beeld van Haaren voor bezoekers uit noordelijke richting. Onderstaande figuur toon de ontsluitingsstructuur van 't Hopveld.
De groenstructuur op en rond 't Hopveld wordt gedomineerd door diverse bomenlanen. Met name langs het noordelijke deel van de Kantstraat zijn beeldbepalende bomen aanwezig. Daarnaast bevinden zich diverse bomenrijen in het plangebied, onder andere als afscherming van het bestaande bedrijventerrein en in het agrarisch gebied ten noorden van de Kantstraat.
Een ander kenmerkend onderdeel van het landschap en de groenstructuur zijn de aanwezige hagen, die veelal als erfafscheiding fungeren. Ze vormen beeldbepalende elementen binnen het plangebied. Figuur 4 toont de bomen- en hagenstructuur op en rond het plangebied.
De karakteristieke groenstructuur zorgt voor een transparante opbouw van het landschap. De aanwezige hagen rondom de versnipperend voorkomende bebouwing resulteren in veel zichtlijnen richting het omliggende landschap. Figuur 5 toont de zichtlijnen vanaf de verschillende linten naar het plangebied en het omliggende landschap.
Figuur 4: bomen- en lanenstructuur ’t Hopveld
Figuur 6: bebouwing en rooilijnen
Door een menging van functies is de verschijningsvorm van de bebouwing in en om het plangebied divers. Binnen het plangebied bevinden zich, naast de bestaande bedrijven van 't Hopveld, de woningen aan de linten.
De bebouwing aan de Helvoirtseweg wordt gekenmerkt door agrarische complexen. De grootschalige bedrijfsbebouwing daarvan bevindt zich terugliggend, terwijl de kleinschalige woningen aan de weg zijn gesitueerd.
Aan de Oude Baan bevinden zich diverse burgerwoningen, die de rand van de woonbebouwing van de kern van Haaren vormen. Aan de oostzijde van de weg zijn enkele verspreid liggende woningen aanwezig.
Langs de Kantstraat zijn enkele percelen met lage bebouwing aanwezig. De lage dichtheid en diepe, groene percelen zorgen voor een landelijke uitstraling van deze weg.
Door een verspringende rooilijn van de bebouwing langs de linten is sprake van een divers beeld. Het is karakteristiek voor de organische groei van de linten.
Het plangebied kent momenteel een gedifferentieerde functionele invulling. Ruwweg kent het plangebied in de huidige situatie drie hoofdfuncties, te weten:
Onderstaande figuur toont de huidige functies in het plangebied.
Figuur 7: functies plangebied ’t Hopveld
De agrarische gronden die in onderstaande foto aangegeven zijn met '1' en '2', komen in aanmerking voor de realisatie van nieuwe bedrijfsfuncties. Langs de Oude Baan worden woningen gerealiseerd. Deze gronden zijn aangegeven met '3'. Om een samenhangende ontwikkeling van het plangebied te kunnen garanderen, worden de overige gronden binnen de plangrenzen meegenomen in een integrale visie.
Met de gronden ten noorden van de Kantstraat wordt daarbij consoliderend omgegaan (vastleggen huidig gebruik/bestemming). Ondanks dat op deze gronden in de toekomst mogelijk ontwikkelingen zijn voorzien, is ervoor gekozen om in onderhavig bestemmingsplan de huidige functies planologisch te regelen.
Figuur 8: primaire ontwikkelingslocaties 't Hopveld
In dit hoofdstuk is het beleid van de verschillende overheden beschreven, voor zover relevant voor de ontwikkeling van 't Hopveld.
In de Nota Ruimte worden de uitgangspunten voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd, waarbij het gaat om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland (RHS) een belangrijke rol speelt.
De kern van het beleid ligt in het toepassen van efficiënte manieren om met de ruimte om te gaan. Uitgangspunt van het beleid is dat de ruimtebehoefte zoveel mogelijk wordt gehonoreerd en dat er gezocht wordt naar mogelijkheden om tegelijkertijd ruimtelijke kwaliteit te waarborgen .
De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie (oplossen van ruimtelijke knelpunten), krachtige steden ene en vitaal platteland (bevordering leefbaarheid en economische vitaliteit in stad en land), waarborging van waardevolle groengebieden (behouden en versterken natuurlijke, landschappelijke en culturele waarden) en veiligheid (voorkoming van rampen).
De nota ondersteunt gebiedsgerichte, integrale ontwikkeling waarin alle betrokken partijen participeren. Het accent verschuift van 'toelatingsplanologie' naar 'ontwikkelingsplanologie'. 'Ruimte voor ontwikkeling' betekent ook dat het rijk voor ruimtelijke waarden van nationaal belang waarborgen creëert om die te kunnen behouden en ontwikkelen.
Door het instellen van nationale en provinciale landschappen investeert de overheid in de bescherming en verdere ontwikkeling van waardevolle gebieden. Met de Nota Ruimte, werd 'Het Groene Woud' officieel betiteld tot Nationaal Landschap. Een voordeel van deze titel is dat beleid en middelen geconcentreerd worden op onder andere 'Het Groene Woud'.
Haaren en de uitbreiding van 't Hopveld vindt plaats binnen de grenzen van het in de Nota Ruimte aangewezen Nationaal landschap Het Groene Woud. Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten, en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van nationale landschappen moeten behouden blijven, duurzaam beheerd en waar mogelijk worden versterkt. Binnen nationale landschappen is daarom 'behoud door ontwikkeling' het uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid. Uitgangspunt is dat de nationale landschappen zich sociaal-economisch voldoende moeten kunnen ontwikkelen, terwijl de bijzondere kwaliteiten van het gebied worden behouden of worden versterkt. De provincie Noord-Brabant meldt hierover in de structuurvisie over het Nationaal landschap het volgende:
"Ten aanzien van het planologische regime voor de nationale landschappen geldt dat dit gelijk is aan dat voor de GHS, AHS en RNLE waartoe ze behoren. Door de gebieden als Nationaal Landschap te begrenzen, vindt er geen wijziging plaats van het planologisch beschermingsregime. De planologische consequenties voor deze gebieden zijn ook vertaald in de betreffende uitwerkingsplannen van de stedelijke en landelijke regio’s en de betreffende reconstructieplannen en gebiedsplannen".
Dit wil zeggen dat de aanwijzing tot nationaal landschap niet alle (stedelijke) ontwikkelingen binnen het nationaal landschap op slot zet. In algemene zin geldt dat binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt ('ja, mits'-regime). Nationale landschappen bieden ruimte voor de aanwezige regionale en lokale bedrijvigheid. Hier zijn met de provincie Noord-Brabant afspraken over aard en omvang van locaties gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in het Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel, waarin de uitbreiding van 't Hopveld als "transformatie afweegbaar" is opgenomen. Maatvoering, schaal en ontwerp zijn bepalend voor behoud van de kwaliteiten van deze landschappen.
Kernkwaliteiten Het Groene Woud
De kernkwaliteiten van Nationaal landschap Het Groene Woud bestaan uit het groene karakter, de kleinschalige openheid en het samenhangend complex van beken, essen, kampen, bossen en heides. Dit kampen- en essenlandschap wordt gekenmerkt door een bijzondere kleinschalige openheid en een groen karakter en grenst aan het Benelux-Middengebied. Het bestaat uit een complex van grote natuurgebieden, met bossen, heides en stuifzanden, en kleinschalige, agrarische gebieden waarin populieren de wegen en perceelsscheidingen accentueren. Om die reden zijn grootschalige verstedelijkingslocaties en bedrijventerreinen, nieuwe grootschalige glastuinbouwlocaties en nieuwe grootschalige infrastructurele projecten niet toegestaan binnen Het Groene Woud.
Plangebied in relatie tot Het Groene Woud
In onderhavig bestemmingsplan wordt aandacht besteed aan een goede landschappelijke inpassing door aan de randen van het plangebied te voorzien in representatieve zones. De structuur en het groene karakter van de Kantstraat, als belangrijkste mogelijk kenmerk van het nationaal landschap, wordt door het bestemmingsplan bewaard. Daarbij wordt opgemerkt dat in het plan van de GBM-locatie, dat nadrukkelijker van invloed kan zijn op de kernkwaliteiten van het nationaal landschap, ruimschoots aandacht wordt besteed aan een goede landschappelijke inpassing. Door het bij de GBM-locatie horende landschapsplan wordt het groene karakter van het gebied bewaard en door de toevoeging en vergroting van de bestaande groenwallen, wordt de kleinschalige openheid van het gebied versterkt.
De uitbreiding van 't Hopveld kan daarom niet worden gezien als een grootschalige verstedelijkingslocatie en bedrijventerrein en past dus binnen het 'ja, mits'-regime.
De planologische consequenties voor deze gebieden zijn zoals gezegd, vertaald in de betreffende uitwerkingsplannen van de stedelijke en landelijke regio’s en de betreffende reconstructieplannen en gebiedsplannen. Zoals in paragraaf 3.1.2 genoemd is de ontwikkeling (concreet) in het Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel opgenomen.
3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid
In de Structuurvisie Noord-Brabant en de Paraplunota Ruimtelijke Ordening zijn de leidende principes opgenomen die de pijlers vormen van het provinciale ruimtelijk ordeningsbeleid. Het gaat daarbij om de aandacht voor de onderste lagen, zuinig ruimte gebruik, concentratie van verstedelijking, zonering van het buitengebied en grensoverschrijdend denken en handelen.
In de landelijke regio's staat het voorkómen van verdere aantasting van het buitengebied door verstedelijking centraal. Met het oog hierop zijn voor diverse Brabantse regio's zogenaamde uitwerkingsplannen opgesteld. Bij de opstelling van deze plannen is uitdrukkelijk rekening gehouden met de planvorming in het kader van het project 'Revitalisering Landelijk Gebied' (reconstructieplannen en gebiedsplannen). Voor deze kernen geldt wat het wonen betreft dat ten hoogste zoveel woningen mogen worden gebouwd als nodig is voor hun natuurlijke bevolkingsgroei.
Op basis van het voorheen geldende Streekplan zijn voor diverse Brabantse regio's zogenaamde uitwerkingsplannen opgesteld. Hierin zijn de verstedelijkingsopgaven voor betreffende gebieden vormgegeven. De gemeente Haaren valt binnen het uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel. In dit plan worden voor de periode tot 2015 de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd.
De landelijke regio Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel wordt gekenmerkt door hoge natuur- en landschapswaarden. De regio is onderdeel van het groene hart tussen de drie stedelijke regio's Eindhoven, 's-Hertogenbosch en Tilburg. Het streekplan geeft aan de landelijke regio alleen de opdracht mee om ruimte te zoeken voor woningbouw en bedrijventerrein. De ontwikkelingen in het buitengebied zijn buiten dit plan gelaten en hebben hun beslag gekregen in het reconstructieproces.
De gemeenten Haaren heeft een beperkte rol voor de ontwikkeling van bedrijvigheid in de regio. De gemeente wil ruimte geven aan startende bedrijven uit de eigen gemeente die goed inpasbaar zijn in de bestaande bebouwingsstructuur van de kern of in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen in de kernrandzones. Het is van belang dat, indien dergelijke bedrijven uit hun starterlocaties zijn gegroeid, ze op een plek verder kunnen groeien waar dat ruimtelijk gezien aanvaardbaar is.
Figuur 9: uitsnede plankaart 'Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel
Daarnaast is het van belang dat er ruimte is om bestaande bedrijvigheid die hinder in de bebouwde kom veroorzaakt, te verplaatsen. De vrijkomende locaties in de kern kunnen voor woningbouw of minder hinderlijke bedrijvigheid worden gebruikt. De gemeente Haaren heeft hiervoor de locatie 't Hopveld op het oog. Op de plankaart van het uitwerkingsplan zijn de gronden binnen 't Hopveld waar ontwikkelingen zijn voorzien aangegeven als een gebied waar transformatie afweegbaar is. De gronden ten noorden van de Kantstraat, waar geen ontwikkelingen zullen plaatsvinden, zijn aangewezen voor 'landschapsbeheer'. De voorgenomen ontwikkeling van 't Hopveld past binnen de provinciale beleidsuitgangspunten.
Op 20 juli 2004 heeft Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant de 'Handleiding voor ruimtelijke plannen' vastgesteld, met als onderwerp 'Beleidsbrief Bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel en voorzieningen'.
In de handleiding zet de provincie een aantal uitgangspunten uiteen:
In ruimtelijke plannen voor bedrijventerreinen dient aan de volgende eisen te worden voldaan:
Naast bovenstaande toetsende criteria adviseert de provincie rekening te houden met de volgende aspecten:
Voor de locatie 't Hopveld gelden momenteel drie bestemmingsplannen. Het grootste deel van het plangebied valt binnen bestemmingsplan ''t Hopveld'. Voor dit gebied gelden de bestemmingen 'eengezinshuizen', 'winkel met woning', 'agrarisch bouwblok en agrarisch gebied', 'bedrijventerreinen', 'tuinen', 'openbaar groen', 'waterloop', 'verkeersdoeleinden en zandwegen'.
Een kleiner deel, gelegen op de hoek Kantsraat/Helvoirtseweg is opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied 1982'. Voor het deel waar dit bestemmingsplan geldt, vigeert de bestemming 'agrarisch gebied'.
Tenslotte geldt voor het deel gelegen aan de Oude Baan, waar het 'Uitbreidingsplan in Hoofdzaak der Gemeente Haaren' vigeert, de bestemming 'landelijk gebied'.
De realisatie van het bedrijventerrein 't Hopveld II is in strijd met de vigerende bestemmingsplannen.
Het gemeentebestuur van de gemeente Haaren heeft in juni 2004 de structuurvisie vastgesteld. De structuurvisie geeft richting aan de toekomst van de gemeente Haaren. Vanwege de positionering tussen de steden 's-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven is een 'Duurzaam Streefbeeld' gewenst dat dient als bouwsteen voor het voorontwerp uitwerkingsplan voor de landelijke regio. Op de plankaart 'Duurzaam ruimtelijk structuurbeeld' wordt het midden en het noordelijk deel van het plangebied 't Hopveld aangegeven als 'uitbreidingslocatie bedrijventerrein I'.
Uit de inventarisatie, die is uitgevoerd in het kader van de structuurvisie, blijkt dat er in de Gemeente Haaren behoefte is aan 6 tot 7 ha bedrijventerrein. Daarbij dient prioriteit gegeven te worden aan het ontwikkelen van 't Hopveld II, aangezien deze locatie direct is gekoppeld aan de herstructurering van de 'bedrijfslocaties' in de bebouwde kom van Haaren.
In de welstandsnota van de gemeente Haaren staat het bedrijventerrein 't Hopveld beschreven als een bedrijventerrein (B3) daterend uit de jaren negentig. In vergelijking met andere bedrijventerreinen binnen de gemeente kent de bebouwing op het terrein enige samenhang.
De hoofdbebouwing bestaat veelal uit grote bedrijfsgebouwen waarin de werkplaats en het kantoor zijn gevestigd. De gebouwen zijn opgebouwd uit rode bakstenen en grijze platen. De gebouwen hebben 1,5 tot 2 bouwlagen en platte afdekking. Het wegprofiel van het bedrijventerrein is breed en er is veel parkeergelegenheid op het terrein aanwezig.
Voor 't Hopveld geldt welstandsniveau 3. Van belang bij de vormgeving van 't Hopveld is de landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein. Bij de situering van bedrijfshoofdgebouwen dient aansluiting te worden gezocht bij de uniforme opbouw van de werkgebieden.
Voor het bedrijventerrein geldt tevens het themablad 'Dorps- en stadsranden'. In dit themablad wordt omschreven dat het van belang is dat bij een planmatige uitbreiding van een dorp de nieuwe rand in een keer wordt ontworpen. Daarbij zal extra aandacht uitgaan naar de landschappelijke inpassing, bijvoorbeeld door het benutten van bestaande verkavelingpatronen. De zichtlijnen naar een nieuwe dorpsrand zijn erg belangrijk.
3.1.4 Onderbouwing uitbreiding 't Hopveld
De gemeente Haaren heeft een gemeentelijke taak voor het opvangen van milieuhinderlijke bedrijvigheid en het bieden van voldoende vestigingsmogelijkheden voor de eigen ondernemers. Ook wil de gemeente werkgelegenheid binnen de gemeente stimuleren door ruimte te bieden aan de plaatselijke ondernemers.
Het plangebied is één van de weinige vestigingsmogelijkheid voor bedrijven uit en in de gemeente Haaren. Ook in de overige kernen binnen de gemeente Haaren is niet of nauwelijks plaats voor de nieuwvestiging van plaatselijke ondernemers en bedrijven op een daarvoor ingericht bedrijventerrein.
De uitbreiding van bedrijventerrein 't Hopveld is reeds gedurende tientallen jaren in beeld. Zowel in het gemeentelijke beleid als in het provinciale beleid (Structuurvisie-Plus dan wel het de Interim Structuurvisie Noord-Brabant/ Paraplunota Ruimtelijke Ordening) is een mogelijke uitbreiding aangekaart. Ook is het gedeelte van het plangebied waarop de uitbreiding van het bedrijventerrein is voorzien in het Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint Michielsgestel aangewezen als te realiseren bedrijventerrein.
In het gemeentelijke beleid vindt de uitbreiding van het 't Hopveld reeds zijn grondslag in de structuurschets Haaren dat een inspraakprocedure doorlopen heeft. Dit is nogmaals bevestigd in de Structuurvisie Plus uit 2004. Daarnaast is in het oude bestemmingsplan voor 't Hopveld (uit 1986) al aangegeven dat sprake is van uitbreiding van het bedrijventerrein in deze richting.
De ontwikkeling van 't Hopveld past binnen het beleid voor de nationale landschappen. Er is geen sprake van verrommeling van het buitengebied, maar van inpassing van de randen in de omgeving. Er is sprake van intensief ruimtegebruik en er is voor deze locatie een goede afweging van alle aanwezige belangen gemaakt. De uitbreiding van 't Hopveld is reeds lange tijd voorzien in het planologische beleid van de gemeente en provincie. Dit is ook bevestigd door de provincie. Door de ontwikkeling van locatie 't Hopveld vindt geen aantasting plaats van de kernkwaliteiten van Nationaal landschap Het Groene Woud.
In deze paragraaf is een opsomming gegeven van de relevante beleidskaders per (milieu)aspect. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de aspecten verkeer/vervoer, luchtkwaliteit, geluidhinder, externe veiligheid, natuur/ecologie, archeologie/cultuurhistorie, water en bodem.
De Nota Mobiliteit is een nationaal verkeers- en vervoersplan. In de Nota Mobiliteit wordt het ruimtelijk beleid, zoals vastgelegd in de Nota Ruimte, verder uitgewerkt en wordt het verkeers- en vervoersbeleid beschreven voor de komende decennia.
De overheid wil de groei opvangen en zowel de bereikbaarheid, veiligheid en kwaliteit van de leefomgeving verbeteren. De belangrijkste instrumenten hiertoe zijn: betere benutting van bestaande infrastructuur, prijsbeleid en uitbreiding van infrastructuur waar knelpunten blijven bestaan. Voor veiligheid en kwaliteit van de leefomgeving zijn daarnaast normstelling en handhaving de belangrijkste instrumenten.
In dit plan zoekt de provincie naar innovatieve en duurzame antwoorden op bereikbaarheids en verkeersintensiteit vraagstukken. Hierin staat in plaats van de infrastructuur, de reiziger centraal. Door middel van regionale samenwerking wil de provincie per gebied, op maat, een duurzame bereikbaarheid garanderen van deur tot deur.
In het kader van de ontwikkeling van 't Hopveld is een verkeersstudie uitgevoerd. De resultaten van de studie zijn opgenomen in §4.8.
De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). In dit hoofdstuk heeft Nederland de Europese kaderrichtlijn (1996/62/EG), de eerste dochterrichtlijn (1999/30/EG) en de tweede dochterrichtlijn (2000/69/EG) geïmplementeerd in nationale wetgeving. Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.
In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Voor de periode tussen het in werking treden van het besluit en het verlenen van derogatie (toestemming van de EU om op een bepaalde wijze van algemeen vastgestelde normen te mogen afwijken) is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor NO2 en PM10.
In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De ontwikkeling 't Hopveld valt niet onder de genoemde gevallen (NIBM) en is derhalve nader onderzocht (zie §4.4).
De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van alle zoneplichtige wegen. De breedte van de geluidzone langs wegen is geregeld in artikel 74 Wgh en is gerelateerd aan het aantal rijstroken van de weg en het type weg (stedelijk of buitenstedelijk). De ruimte boven en onder de weg behoort eveneens tot de zone van de weg.
Binnen de zone van een weg dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden naar de geluidbelasting op de binnen de zone gelegen woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. Bij het berekenen van de geluidbelasting wordt de Lden-waarde in dB bepaald. In §4.3 zijn de resultaten van het akoestisch onderzoek voor 't Hopveld opgenomen.
Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. Met de inwerkingtreding van dit Besluit is het Plaatsgebonden Risico (PR) genormeerd en is doormiddel van een buitenwettelijk oriëntatiewaarde en de wettelijke verantwoordings¬plicht geregeld hoe om te gaan met het groepsrisico , waardoor in de ruimtelijke inrichting duidelijkheid wordt geschapen ten aanzien van de in acht te nemen veiligheidsafstanden tussen risicobron en kwetsbare bestemmingen. In §4.10 wordt hier nader op ingegaan.
Deze richtlijnen zijn gericht op bescherming van planten en dieren en hun leefgebieden. Het beleid is gericht op het aanwijzen van te beschermen gebieden (speciale beschermingszones, afgekort sbz) en op de bescherming van soorten (ook buiten deze gebieden). Het soortenbeleid is in Nederland opgenomen in de Flora- en faunawet, het gebiedenbeleid in de Natuurbeschermingswet 1998. Het plangebied behoort niet tot een speciale beschermingszone in het kader van deze richtlijnen.
Volgens de Flora- en faunawet mogen beschermde dier- en plantensoorten niet worden verwond, gevangen, opzettelijk worden verontrust of gedood. Voortplanting- of vaste rust- of verblijfplaatsen mogen niet worden beschadigd, vernield of verstoord. Beschermde planten mogen niet van hun groeiplaats worden verwijderd of vernield. In de bijbehorende Algemene Maatregel van Bestuur zijn de beschermde soorten opgenomen in drie tabellen. Het zwaarste regiem van de wet geldt voor soorten van Tabel 3, de strikt beschermde soorten. Hiervoor is in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen een ontheffing nodig, waarbij een uitgebreide toets aan de wettelijke criteria nodig is.
Voor vogelsoorten geldt altijd de uitgebreide toets. Voor de andere beschermde soorten (tabel 1 en 2) geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling.
Voor het uitvoeren van daadwerkelijke inrichtingsmaatregelen kan in een later stadium wel een ontheffing nodig zijn, waarbij wordt getoetst aan het criterium of er geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort. Verder geldt in het algemeen de eis, dat er zorgvuldig moet worden gehandeld. Indien er broedvogels aanwezig dienen de werkzaamheden buiten het broedseizoen (vóór half maart en na half juli) plaats te vinden. Voor het plangebied is een natuurtoets uitgevoerd in het kader van de Flora- en faunawet. Tevens is een aanvullend steenuilenonderzoek uitgevoerd. In §4.5 wordt hier nader op ingegaan.
3.2.6 Archeologie en cultuurhistorie
In 1992 is het Europese Verdrag van Valletta, aangaande de bescherming van het archeologisch erfgoed, ondertekend. Het Verdrag bepaalt onder andere dat archeologische belangen tijdig worden betrokken bij planvorming van ruimtelijke ontwikkelingen. Bij grootschalige werken in de bodem moeten archeologen worden geraadpleegd.
Per 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Ook op grond van nationale wetgeving wordt het archeologisch erfgoed zo goed mogelijk beschermd.
In het kader van de ontwikkeling van 't Hopveld is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in §4.2.
Er bestaan twee categorieën, de (archeologische) monumenten en de stads- of dorpsgezichten. Met monumenten worden alle ‘onroerende zaken’ bedoeld. Tot die onroerende zaken horen gebouwen en objecten die ten minste vijftig jaar oud zijn. Zij moeten van belang zijn door hun schoonheid, de wetenschappelijke en/of hun cultuurhistorische betekenis. Een monument kan worden aangewezen als rijksmonument wanneer het aan deze regels voldoet en als het een nationale, unieke waarde heeft.
Door die bescherming wordt geprobeerd de historisch gegroeide structuur van een stad of dorp te handhaven. Voor de afbraak, wijziging of verwijdering van monumenten dient men een vergunning aan te vragen bij het college van burgemeester en wethouders.
In het plangebied is geen sprake van een beschermd stads- of dorpsgezicht en zijn geen monumenten of andere cultuurhistorisch waardevolle panden aanwezig.
Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is de ontwikkelingslocatie 't Hopveld opgenomen als een gebied met een overwegend middelhoge tot hoge kans op het aantreffen van archeologische sporen. Dit betekent dat bij ruimtelijke planvormingsprocessen voorwaarden worden gesteld om de eventuele aanwezige archeologische waarden te beschermen.
Op 22 december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn water (KRW) in werking getreden. De KRW gaat uit van een stroomgebiedbenadering, waarbij voor Nederland de stroomge¬bieden van de Rijn, Maas, Schelde en Eems van belang zijn. Het doel van de KRW is dat al het water in de Europese Unie in 2015 in 'goede chemische toestand' en een 'goede ecologische toestand' moet verkeren. In 2009 moeten de stroomgebiedbeheersplannen gereed zijn, waarin opgenomen is hoe de doelen bereikt gaan worden.
Hierop moet nu al geanticipeerd worden. De kaderrichtlijn Water wordt opgenomen in de nationale wetgeving middels de Waterwet.
In het rapport van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw worden een aantal voorstellen gedaan op welke wijze het waterbeheer in de toekomst aangepast kan worden aan de gevolgen van klimaatverandering, stijging van de zeespiegel en bodemdaling.
De oplossingsrichtingen die het rapport schetst zijn onder andere verwoord in de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Voor waterkwaliteit is de trits "schoon houden-scheiden-zuiveren" geïntroduceerd.
Op basis van bovenstaand rapport en het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water' hebben het rijk, de provincies, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) ondertekend. Het NBW is doorgevoerd in de provinciale en regionale beleidsplannen. Relevante aspecten uit het NBW zijn:
De resultaten van de voor het plangebied uitgevoerde watertoets zijn opgenomen in §4.7.
Ten oosten van het plangebied bevindt zich een grondwaterwinning ten behoeve van de drinkwatervoorziening. Hier wordt grondwater uit een diepe watervoerende laag opgepompt en gezuiverd tot drinkwater.
Het plangebied is geheel gelegen binnen de boringsvrije zone behorende bij de winning 'Haaren' van Brabant Water (kaart 19 Provinciale Milieuverordening Noord-Brabant, augustus 2008). Deze zone is ingesteld om te voorkomen dat afdichtende bodemlagen worden aangetast. De waterwinning ten behoeve van drinkwatervoorziening wordt zo duurzaam beschermd.
Enkele activiteiten zijn hier niet toegestaan. Zo mogen geen boorputten dieper dan 10 m onder maaiveld worden aangelegd, is het niet toegestaan grond- en funderingswerken dieper dan 10 m onder maaiveld uit te voeren (bv. damwanden, hei- en mortelboorschroefpalen; en zijn (nog) niet toegestaan waterpompsystemen met een bodemwarmtewisselaar.
Het nationale bodembeleid is geregeld in de Wet Bodembescherming (Wbb). Het doel van de Wbb is om te voorkomen dat nieuwe gevallen van bodemverontreinigingen ontstaan. Voor bestaande bodemverontreinigingen is aangegeven in welke situaties (omvang en ernst van verontreiniging) en op welke termijn sanering moet plaatsvinden.
Hierbij dient de bodemkwaliteit tenminste geschikt te worden gemaakt voor de functie die erop voorzien is en waarbij verspreiding van verontreiniging zoveel mogelijk wordt voorkomen. In het kader van de ontwikkeling van 't Hopveld is een bodemonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten daarvan zijn opgenomen in §4.1.
4Realiserings- en uitvoeringsaspecten
In het kader van de ontwikkeling van bedrijventerrein 't Hopveld is een aantal gebiedsonderzoeken uitgevoerd om de consequenties van de voorgenomen ingrepen in beeld te brengen. Onderstaand zijn de voornaamste conclusies van de uitgevoerde onderzoeken weergegeven.
In het kader van de ontwikkeling van het bedrijventerrein 't Hopveld is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd4. Door middel van een verkennend bodemonderzoek is de bodemkwaliteit vastgelegd in het kader van de voorgenomen bestemmingswijziging en toekomstige gebruiksmogelijkheden van het plangebied.
Het onderzoek is uitgevoerd op basisniveau. Derhalve is informatie verzameld over de volgende aspecten van de locatie: historisch gebruik, huidig gebruik, toekomstig gebruik, bodemopbouw en geohydrologie.
De verzamelde informatie geeft geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van (voormalige) bodembedreigende activiteiten op het onderzoeksterrein. Ook is de verwachting dat de activiteiten op de omliggende percelen de bodemkwaliteit op het onderzoeksterrein niet negatief hebben beïnvloed.
De onderzoekslocatie is op basis van het gebruik van de locatie en de geografische ligging ingedeeld in 3 onverdachte deellocaties;
Deellocatie: 1. Ter plaatse van de gesloopte bebouwing
Ter plaatse is een koeienstal aanwezig geweest welke is gesloopt. Voor aanvang van de sloop heeft een asbestinventarisatie plaatsgevonden. Hierbij is asbesthoudend materiaal aangetroffen. Ter plaatse heeft een asbestsanering plaatsgevonden. In de puin-, kolengruis- en/of baksteenhoudende bovengrond overschrijden de gehalten aan zink en/of PAK de streefwaarden. In de zintuiglijk schone boven- en ondergrond overschrijdt geen van de geanalyseerde parameters de streefwaarde. In het grondwater overschrijden de concentraties cadmium en nikkel de streefwaarden. Een op het maaiveld aangetroffen stukje plaatmateriaal blijkt asbesthoudend te zijn (2-5% chrysotiel).
Deellocatie: 2. Gebied 1, zuidwestelijke terreindeel
In zowel de baksteenhoudende bovengrond, als de zintuiglijk schone boven- en ondergrond overschrijdt geen van de geanalyseerde parameters de streefwaarde. In het grondwater overschrijdt het gehalte aan nikkel lokaal de interventiewaarde en de gehalten aan cadmium en zink lokaal de streefwaarden.
Onderstaande figuur toont de deellocaties van het bodemonderzoek.
Figuur 10: deellocaties bodemonderzoek
Deellocatie: 3. Gebied 2, noordoostelijke terreindeel
In zowel de baksteenhoudende bovengrond, als de zintuiglijk schone boven- en ondergrond overschrijdt geen van de geanalyseerde parameters de streefwaarde. In het grondwater overschrijden de gehalten aan cadmium, nikkel en zink de streefwaarden.
De vooraf opgestelde hypotheses .onverdachte locatie. worden verworpen, vanwege de aangetoonde verhoogde gehalten in grond en/of grondwater. Het sterk verhoogde gehalte aan nikkel in het grondwater geeft in principe aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek of sanerende maatregelen. Echter, gezien de afwezigheid van een mogelijke bron en het feit dat in de regio vaker verhoogde gehalten aan nikkel worden aangetroffen, is, in overleg met het bevoegd gezag, besloten af te zien van nader onderzoek. Binnen een afstand van maximaal 1 km zijn vele bodemonderzoeken uitgevoerd en hierbij is altijd deze hogere waarde aan nikkel aangetroffen.
Indien grond van de locatie wordt afgevoerd voor toepassing elders, volstaan de resultaten van het verrichte bodemonderzoek niet. Om te bepalen of de grond buiten de locatie kan worden hergebruikt, dient formeel een onderzoek conform het Bouwstoffenbesluit te worden verricht.
Het onderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740. Onderzoek naar asbest in de bodem vormt geen onderdeel van deze norm. In aanvulling op de NEN5740 heeft een identificatie van een stukje asbestverdacht plaatmateriaal plaatsgevonden, waaruit is gebleken dat sprake is van asbesthoudend materiaal. Het aantreffen van asbesthoudend materiaal geeft aanleiding voor de uitvoering van een nader onderzoek asbest conform de NEN5707 of NEN 5897.
In september 2007 is een nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van asbest in de bodem ter plaatse een terrein aan de Oude Baan/Kantstraat te Haaren5.
De aanleiding voor het verrichten van het nader asbestonderzoek is het aantreffen van asbesthoudend plaatmateriaal tijdens het verkennend bodemonderzoek.
Uit het nader onderzoek blijkt dat de grond zowel visueel als analytisch niet is verontreinigd met asbesthoudende materialen. Het tijdens het verkennend bodemonderzoek aangetroffen stukje plaatmateriaal betreft waarschijnlijk een incidenteel stukje (zwerf)asbest.
De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot vervolgonderzoek of het nemen van sanerende maatregelen.
Voor de gronden binnen het plangebied die niet zijn onderzocht, kan worden aangesloten op de conclusies van het uitgevoerde historisch bodemonderzoek (Verkennend bodemonderzoek Oude Baan / Kantstraat te Haaren, Oranjewoud B.V., juni 2007). Bij dit onderzoek zijn namelijk tevens de gronden in de omgeving van de onderzochte percelen meegenomen. De verwachting is dat de conclusies uit het uitgevoerde bodemonderzoek tevens gelden voor het niet onderzochte gebied. Het huidig gebruik van de gronden is grasland, waarmee de locatie als onverdacht is te karakteriseren.
De onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek en het aanvullend asbestonderzoek hebben geen consequenties voor onderhavig bestemmingsplan.
In juli 2007 is een archeologisch onderzoek uitgevoerd op de locatie 't Hopveld6. Het onderzoek bestond uit een bureauonderzoek en een verkennend veldonderzoek. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek opgenomen.
Op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) en de CultuurHistorische Waardenkaart (CHW) is het plangebied aangegeven met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Op basis van het bureauonderzoek is de verwachtingswaarde van het plangebied hoog.
Het advies luidt om een verkennend booronderzoek uit te voeren voor het gehele plangebied om te bepalen of en in welke mate een onverstoorde hoge zwarte enkeerdgrond aanwezig is in het plangebied. Op basis van een bureauonderzoek is een brede verwachting uitgesproken. Om de verwachting nader te specificeren, is gekozen voor een verkennend booronderzoek. Daarbij was het doel vooral de bodemopbouw en de mate van intactheid daarvan in kaart te brengen.
Op basis van de opgeboorde profielen luidt voor het noordoostelijk terreindeel de conclusie dat sprake is van een gooreerdgrond, en dat in een gedeelte van de boringen het bodemprofiel geroerd is. Voor dit gebied wordt de verwachting bijgesteld naar laag.
Het zuidwestelijk terreindeel kent een sterk wisselende bodem intactheid. Deze bodemopbouw is matig intact te noemen. Algehele conclusie voor het zuidwestelijke terrein luidt dan ook dat door agrarische activiteit en/of egalisatie het bodemprofiel onvoldoende intact is om de hoge verwachting uit het bureauonderzoek te bevestigen. De verwachtingswaarde kan op basis van het booronderzoek worden bijgesteld naar laag.
Het advies luidt dan ook dat vervolgonderzoek op grond van de aangepaste verwachting niet noodzakelijk is.
Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische indicatoren of sporen aangetroffen. De bodemopbouw is zodanig slecht intact dat de verwachting naar laag wordt bijgesteld. Er is derhalve geen vervolgonderzoek noodzakelijk.
Voor de gronden binnen het plangebied die niet zijn onderzocht, dient nader onderzoek te worden uitgevoerd. Op grond van verschuivende inzichten in de potentie van dergelijke gebieden kunnen deze niet onderzochte plandelen niet vrijgegeven worden zonder archeologisch onderzoek.
De onderzoeksresultaten van het archeologisch onderzoek hebben geen consequenties voor onderhavig bestemmingsplan.
Voor de gronden binnen het plangebied die niet zijn onderzocht is een beschermingsmaatregel opgenomen voor de mogelijk aanwezige archeologische waarden.
4.3 Akoestisch onderzoek - wegverkeerslawaai
In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen akoestisch onderzoek plaats te vinden. Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting - voor nieuw te realiseren (bedrijfs)woningen - vanwege het wegverkeer op de volgens de Wet geluidhinder (Wgh) gezoneerde wegen.
Volgens de Wgh zijn dit voor onderhavig plangebied de Helvoirtseweg en de Kantstraat. De Oude Baan heeft geen wettelijk vastgelegde geluidzone, omdat het hier gaat om een weg met een 30 km/uur regime. De gedachtegang achter de Wgh is namelijk dat de geluidbelasting ten gevolge van 30 km wegen niet meer dan 48 dB (de voorkeursgrens¬waarde) zal bedragen, omdat het wegen betreft met een lage snelheid, weinig verkeer, secundaire of tertiaire wegen in een stad of dorp. Vanwege een goede ruimtelijke ordening is de Oude Baan evenwel meegenomen in het akoestisch onderzoek.
Geluidsgevoelige bestemmingen zoals (bedrijfs)woningen dienen bij voorkeur buiten de voorkeursgrenswaarde van 48 dB geprojecteerd te worden. Voor gebieden binnen de bebouwde kom is op basis van de Wgh ontheffing mogelijk tot een waarde van 63 dB (uiterste grenswaarde). Voor gebieden buiten de bebouwde kom, zoals het plangebied, is de uiterste grenswaarde 53 dB. Het voornemen bestaat om de bebouwde komgrens 'op te schuiven' tot de aansluiting van de Helvoirtseweg met de Kantstraat. Dit heeft enerzijds tot gevolg dat de Helvoirtseweg wordt bestemd en ingericht als een 30 km/u-weg en anderzijds dat een hogere uiterste grenswaarde geldt. Voor het akoestisch onderzoek is hiervan uitgegaan.
In april 2007 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd op de locatie 't Hopveld7. In deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek opgenomen.
Aan de Helvoirtseweg en de Kantstraat worden met dit bestemmingsplan (bedrijfs)woningen mogelijk gemaakt. Bij voorkeur dienen deze óf buiten de voorkeursgrenswaarde te worden gesitueerd óf dient hiervoor een hogere waarde vastgesteld te worden. Bij een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient een procedure te worden doorlopen voor het vaststellen van een hogere grenswaarde door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haaren.
Bij verlening van een hogere grenswaarde dienen zodanige maatregelen aan de gevels van de nieuw te realiseren woningen te worden getroffen, dat de maximale binnenwaarde binnen de verblijfsgebieden niet wordt overschreden. De maatregelen kunnen worden bepaald na vaststelling van de hogere grenswaarde.
Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de gevel van de bedrijfswoningen aan de Helvoirtseweg 57 dB bedraagt. Hierbij is uitgegaan van de maximale bebouwingsgrens aan de Helvoirtseweg. Aangezien de Helvoirtseweg wordt ingericht als 30 km/u-weg is deze weg niet-zoneringsplichtig, hoeft niet akoestisch getoetst te worden en is ontheffing van de Wgh niet aan de orde.
De geluidbelasting op de woningen aan de Oude Baan ligt ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
De geluidbelasting op de woning op de hoek van de Oude Baan en de Kantstraat ligt boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidsbelasting bedraagt hier 51 dB. Om te voldoen aan artikel 76 Wgh stellen burgemeester en wethouders voor de betreffende woning een hogere waarde als de voorkeurswaarde vast. Samen met de tervisieleggig van het ontwerpbestemmingsplan zal het ontwerpbesluit voor het vaststellen van een hogere waarde ter visie worden gelegd.
De resultaten van het uitgevoerde akoestische onderzoek hebben geen consequenties voor het bestemmingsplan. Wel dient voor de nieuwe woning op de hoek van de Oude Baan en de Kantstraat een hogere grenswaarde te worden vastgesteld.
Op basis van het vastgestelde stedenbouwkundig plan met bijbehorend programma is een luchtkwaliteitonderzoek uitgevoerd om de gevolgen van de ontwikkeling voor de luchtkwaliteit ter plaatse te bepalen en om te bepalen of voldaan wordt aan het Besluit luchtkwaliteit8. Onderstaand zijn de bevindingen van het onderzoek opgenomen.
Voor het berekenen van de luchtkwaliteit en de effecten daarop is gerekend met het softwarepakket CARII versie 7.0. De resultaten voor de beschouwde stoffen zijn:
De grenswaarden voor het jaargemiddelde en de uurgemiddelde concentratie NO2 uit hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer worden in geen van de scenario's overschreden.
De grenswaarden voor de jaargemiddelde concentratie voor PM10 worden in geen van de beschouwde scenario's overschreden.
De grenswaarden voor de 24-uursgemiddelde concentratie van PM10 worden in geen van de beschouwde scenario's vaker dan 35 keer per jaar overschreden.
Bij de overige getoetste stoffen vinden geen overschrijdingen van grenswaarden plaats.
Uit de vergelijking tussen de autonome situatie en de situatie inclusief de ontwikkeling van bedrijventerrein 't Hopveld II te Haaren blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot een overschrijding van de grenswaarden zoals die gesteld zijn in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer.
Er wordt voldaan aan de voorschriften, behorende bij hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer.
De resultaten van het uitgevoerde luchtkwaliteitonderzoek hebben geen consequenties voor het bestemmingsplan.
In mei 2007 is een natuurtoets uitgevoerd op de locatie 't Hopveld9. In deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies van het onderzoek beschreven.
Voorafgaand aan ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk en stedelijk gebied moet door middel van een natuurtoets worden vastgesteld op beschermde natuurwaarden in het geding zijn. Vanuit de Flora- en faunawet is bij ruimtelijke ingrepen de initiatiefnemer verplicht op de hoogte te zijn van mogelijk voorkomende beschermde planten en/of diersoorten binnen het project gebied. Het doel van de Flora- en faunawet is het instandhouden van de inheemse flora en fauna.
Door, voorafgaand aan ruimtelijke ingrepen, stil te staan bij aanwezige natuurwaarden, kan onnodige schade aan beschermde soorten worden voorkomen of beperkt. Indien schade niet te voorkomen is, is een ontheffing ex art. 75 Flora- en faunawet noodzakelijk. Sinds 23 februari 2005 is het Vrijstellingsbesluit van kracht. Met dit besluit is geregeld dat voor algemeen voorkomende soorten een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ingrepen en geen ontheffing meer aangevraagd hoeft te worden. Wel blijft de algemene zorgplicht van kracht.
Kort samengevat is het resultaat van de inspectie dat zich in het plangebied geen strikt beschermde dier- of plantensoorten bevinden die de voorgenomen bestemmingswijziging en bouwplannen wezenlijk kunnen beïnvloeden.
In het kader van de ruimtelijke onderbouwing zijn er vanuit flora en fauna geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging.
Sinds de inwerkingtreding van het Vrijstellingsbesluit geldt voor de groep van algemene soorten een vrijstelling van de ontheffingsplicht. De aangetroffen en verwachte soorten in het plangebied die effecten ondervinden van de voorgenomen ingreep vallen onder deze groep van algemene soorten. Er hoeft dan ook geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd voor uitvoering van de werkzaamheden.
Voor alle beschermde soorten, dus ook voor de soorten die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt wel een zogenaamde ‘algemene zorgplicht’ (art. 2 Flora- en faunawet). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken.
Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.
Werken buiten kwetsbare periode
De kwetsbare perioden voor de verschillende soortgroepen zijn niet allen gelijk. Als ‘veilige’ periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half augustus tot half november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als vleermuizen, overige zoogdieren en amfibieën nog niet in winterslaap zijn.
Indien voorbereidende werkzaamheden, als bouwrijp maken, in die periode worden uitgevoerd, kan daarna gedurende het winterseizoen en het daarop volgende voorjaar probleemloos worden gewerkt.
Indien vooraf bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kan bijvoorbeeld vegetatie gedurende het groeiseizoen kort gemaaid worden, zodat er geen vogels gaan broeden en het tegen de winter ook ongeschikt is voor kleine zoogdieren die in winterslaap gaan.
Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te voorkomen.
4.5.2 Nader onderzoek steenuil januari 2009
In de inspraak- en zienswijzenprocedure heeft ondermeer de Steenuilenwerkgroep Oisterwijk in samenwerking met het Brabants Landschap laten weten dat in het plangebied, nabij de te bebouwen locaties, een verblijfplaats van steenuilen aanwezig is en dat het plangebied fungeert als foerageergebied voor deze soort.
Om te bepalen of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een negatief effect heeft op deze beschermde soort en het leefgebied, is nader onderzoek10 uitgevoerd. Hierbij is het plangebied en de omgeving beoordeeld als leef- en foerageergebied voor steenuilen en is onderzocht of de instandhouding van vaste verblijfplaatsen in het geding is.
Bij verschillende steenuil- en vogelwerkgroepen zijn gegevens opgevraagd omtrent aanwezige territoria en broedsucces van steenuilen in het onderzoeksgebied. Hieruit blijkt dat van het afgelopen jaar (2008), zeven broedlocaties van steenuilen bekend zijn in het onderzoeksgebied. Twee broedlocaties van de steenuil zijn binnen 100 meter van het plangebied gelegen. De andere locaties liggen op geruime afstand, vanaf circa 1,5 tot ruim 2 km.
Uit de beoordeling van het plangebied en omgeving blijkt dat met name rondom de dorpskern van Haaren, 't Hopveld, Haerendael, ten noorden van Noenes en de directe omgeving van Gever (potentieel) geschikte leefgebieden zijn.
Door de ontwikkelingen in het plangebied verdwijnen geen vaste rust- en verblijfplaatsen van steenuilen en blijft de directe omgeving van de broedlocatie (bomen/gebouwen) intact. Door de aanleg van het bedrijventerrein en de woningbouw zal er wel sprake zijn van een tijdelijke toename van verstoring. Doordat in de huidige situatie al sprake is van verstoring zal de tijdelijke toename van verstoring niet leiden tot een negatief effect.
Het te ontwikkelen gebied vormt geschikt foerageergebied voor de steenuil. Door de ontwikkelingen in het plangebied gaat 3,5 hectare foerageergebied verloren. Dit betekent een negatief effect voor de steenuil. In de omgeving van de broedlocaties is echter voldoende geschikt foerageergebied aanwezig, waar de steenuilen van de nabij gelegen broedlocaties gebruik van kunnen maken.
Door de ontwikkeling van het plangebied kan sprake zijn van een verlies van roestplekken (rustplek voor uilen). In de omgeving zijn echter voldoende alternatieve roestplekken aanwezig. Hierdoor is sprake van een zeer gering negatief effect, maar worden de wezenlijke kenmerken van het leefgebied van de steenuil niet aangetast.
Uit het onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van steenuilen in de directe omgeving van het plangebied, de voorgenomen gebiedsontwikkeling niet wezenlijk kunnen beïnvloeden. Om te voorkomen dat in het kader van het bestemmingsplan vanuit de Flora- en faunawet belemmeringen voor de bestemmingswijziging optreden, is gezocht naar mitigerende maatregelen. Dit in overleg met het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).
Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat door de ontwikkeling van het plangebied geen vaste verblijfplaatsen van de kerkuil aangetast. Ook komen de wezenlijke kenmerken van het leefgebied van deze soort niet in gevaar. Hierdoor heeft de planvorming geen effect op de gunstige staat van instandhouding van de kerkuil.
't Hopveld en de directe omgeving is onderdeel van het leefgebied van de steenuil. Het plangebied fungeert hierbij als foerageergebied, vaste verblijfplaatsen (nestkasten) zijn niet in het te bebouwen gedeelte van het plangebied aanwezig. Het plangebied maakt onderdeel uit van in ieder geval één en mogelijk twee territoria van steenuilen in de directe omgeving.
Het verdwijnen van foerageergebied van de steenuil betekent wel een negatief effect, hetzij gering. Verstoring en vernietiging van leefgebied van de steenuil is verboden en valt onder artikel 11 van de Flora- en faunawet.
De gemeente neemt compenserende maatregelen voor het foerageergebied dat verdwijnt door de ontwikkelingen van het bedrijventerrein én het terrein van de gemeentewerf, brandweerkazerne en milieustraat (GBM-locatie). Zoals hierboven beschreven wordt door het ministerie van LNV, die voor dergelijke onderzoeken de toetsende instantie is, geconcludeerd dat het uitgevoerde ecologisch onderzoek voldoende adequaat en volledig is.
Geadviseerd wordt maatregelen te treffen om verstoring van de nestlocatie van de steenuilen tijdens de bouwwerkzaamheden te voorkomen. De gemeente zal zich houden aan de aanbevelingen van LNV en hiervoor zorg dragen. Zoals ook geconcludeerd wordt in de brief van 1 mei 2009 van het ministerie van LNV moet door middel van het nemen van maatregelen verstoring zoveel mogelijk worden voorkomen. Bijvoorbeeld door het aanleggen van geschikt foerageergebied in de omgeving. De gemeente neemt dit op zich en zal voldoende mitigerende maatregelen nemen om het verloren gebied te compenseren.
De onderzoeksresultaten van de uitgevoerde natuurtoets hebben geen consequenties voor het bestemmingplan.
Ten behoeve van milieuzonering is door de VNG een bedrijvenlijst11 opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe.
Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 6, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden. Gezien de relatief korte afstand van het plangebied tot de woongebieden, kan op 't Hopveld geen zware, milieubelastende bedrijvigheid worden toegestaan. Gelet op omringende functies, waaronder een aantal woningen en bedrijfswoningen, wordt er in de uitwerking van de bestemming 'Bedrijven' een zekere zonering aangehouden.
Dit betekent dat in het plangebied bedrijven in de categorie 1 tot en met 3.2 zouden zijn toegestaan. De gemeente Haaren heeft, gelet op mogelijke vestiging van ongewenste bedrijfsactiviteiten, besloten om maximaal bedrijven uit categorie 3.1 in het plangebied toe te laten. Gelet op provinciaal beleid, waarbij sprake moet zijn van duurzaam ruimtegebruik, wordt vestiging van categorie 1-bedrijven uitgesloten. Deze bedrijven zijn toegestaan in of nabij woningen. Daarnaast is de bedrijvenlijst gefilterd op bedrijfsactiviteiten die niet wenselijk zijn op het bedrijventerrein 't Hopveld (o.a. transportondernemingen).
In het zuiden van het plangebied wordt aan de Oude Baan in de toekomst een aantal woningen gerealiseerd. Naast de reeds bestaande woningen, wordt dit gebied gekenmerkt als een 'gemengd gebied', omdat hier een aantal gemengde functies (o.a. agrarisch/bedrijfswoning) zijn gevestigd. Gelet hierop wordt een afstand van 10 m van bedrijven in categorie 2 en 30 m van bedrijven in categorie 3.1 tot de uiterste situering van de gevel van een woning (die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is) toelaatbaar geacht.
Bovendien zijn ten noordwesten van de Kantstraat en ten oosten van de Helvoirtseweg enkele (burger)woningen aanwezig. Verder bevindt zich op het bedrijventerrein een tweetal burgerwoningen (Helvoirtseweg 4 en 6). Bovengenoemde afstandsnormering is ook op deze woningen van toepassing. Naar aanleiding van de raadsbehandeling is besloten om deze woningen en de bijbehorende gronden op te nemen binnen de bestemming 'Bedrijf', waarbij voor de Helvoirtseweg nr. 4 een gewijzigd bouwvlak is opgenomen.
Het bestaande bedrijventerrein ('t Hopveld I) kent hoofdzakelijk lokaal gebonden bedrijven. Het vigerende bestemmingsplan "'t Hopveld" kent maximaal bedrijfsacti¬viteiten toe tot en met categorie 3 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (oudere versie). Deze zonering is in onderhavig bestemmingsplan grotendeels overgenomen. Rekening houdend met de burgerwoningen aan de Kantstraat 48 en de Helvoirtseweg 9, 9a en 11 zijn binnen een afstand van 50 m uitsluitend bedrijfsactiviteiten toegestaan tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
In het vigerende bestemmingsplan "'t Hopveld" is tevens de vestiging van bedrijfswoningen toegestaan. Deze bedrijfswoningen zijn in het voorliggende bestemmingsplan positief bestemd, maar behoudens een drietal mogelijkheden op de hoek van de Helvoirtseweg en de nieuwe ontsluitingsweg zijn geen nieuwe bedrijfswoningen mogelijk. Op de hoek van de Helvoirtseweg met de nieuwe ontsluitingsweg wordt een tweetal bedrijfswoningen toegestaan aan de noordzijde en één bedrijfswoning aan de zuidzijde. Enerzijds is deze mogelijkheid opgenomen om de uitvoerbaarheid van het plan te garanderen en anderzijds om dit gedeelte van het bebouwingslint op een natuurlijke wijze af te ronden.
4.6.2 Geurhinder en veehouderij
In februari 2008 is een onderzoek uitgevoerd in het kader van 'geurhinder en veehouderij'12. Van dit onderzoek, dat gemeentebreed is uitgevoerd, zijn onderstaand de voornaamste conclusies voor 't Hopveld opgenomen.
De basis voor de gebiedsvisie vormt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Haaren zoals deze zijn verwoord in bestaande plannen voor woningbouw, bedrijventerreinen, recreatie en toerisme en landbouwontwikkeling. De huidige situatie wordt vergeleken met de te verwachten situatie.
In de gebiedsvisie zijn twee scenario’s met andere normen voor bedrijventerreinen op het grondgebied van Haaren doorgerekend op basis van de te verwachten groei van de veehouderij en rekening houdend met de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. De resultaten van de scenarioberekeningen zijn zowel onderling als met de huidige situatie vergeleken. Tevens is onderzocht of het milieutechnisch verantwoord is om de vaste afstand binnen de bebouwde kom en de bedrijventerreinen van gemeente Haaren te verkleinen. Daarnaast is beoordeeld of de resultaten voldoen aan de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten, welke zijn gesteld door de gemeente en die voorkomen in de Wet geurhinder en veehouderij.
De gemeente Haaren heeft plannen voor het ontwikkelen van woningbouwplannen rondom bestaande woonkernen en voor het uitbreiden van bedrijventerrein 't Hopveld. In relatie tot deze ontwikkelingen is in de Gebiedsvisie het volgende geconcludeerd:
Wanneer een individuele norm van 14 ouE/m³ en een vaste afstand van 50 m wordt gehanteerd voor de bedrijventerreinen ('t Hopveld), en als de vaste afstand naar objecten in de bebouwde kom van 100 m naar minimaal 50 m (afhankelijk van de bedrijfsomvang) wordt verkleind, dan worden de woonkernen en de bedrijventerreinen in de gemeente Haaren afdoende beschermd tegen hogere achtergrond- en voorgrondbelasting als gevolg van geuremissie door de omliggende veehouderijen.
Deze combinatie van een andere norm en afstand zorgt er voor dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling (uitbreiding 't Hopveld en woningbouw) mogelijk is. Het biedt de gewenste balans tussen de bescherming van het leefklimaat en de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en de mogelijkheden voor de veehouderij. Ook wordt voldaan aan alle gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten welke zijn gesteld door de gemeente en die voorkomen uit de Wet geurhinder en veehouderij.
Voor het bedrijventerrein is met name de vestiging van bedrijven op het noordelijke plangedeelte van belang. De bedrijfsgebouwen dienen in beginsel op een afstand van minimaal 50 m van de agrarische bedrijven aan de zuidelijke zijde van de Helvoirtseweg te worden geprojecteerd (agrarisch bedrijf aan de Helvoirtseweg 13). De afstand tot aan de agrarische bedrijfsgebouwen bedraagt 50 m, de afstand tot het agrarische bouwblok bedraagt circa 45 m. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat óf het agrarische bouwblok aan de Helvoirtseweg 13 wordt verschoven óf het bouwvlak voor de bedrijfsbebouwing op het noordelijke plangedeelte.
De afstand van de geplande bedrijfswoningen op 't Hopveld aan weerszijde van de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg tot het bouwblok Helvoirtseweg 1 bedraagt niet geheel 50 m, maar valt gedeeltelijk over het bouwblok van het betreffende agrarische bedrijf. Deze afwijking is te motiveren doordat het agrarische bedrijf Helvoirtseweg 1 geen uitbreidingsmogelijkheden heeft in de richting van de woningen Helvoirtseweg 2 en 3. Daarnaast is er een in acht te nemen afstand van 100 m ten opzichte van de woning in de bebouwde kom van Groenplein 9. De reden hiervoor is dat de afstand tot de nieuwe bedrijfswoningen namelijk binnen de in acht te nemen afstand van 50 m tot de woningen Helvoirtseweg 2 en 3, en Groenplein 9 valt. Gelet hierop is de vestiging van bedrijfswoningen hier toegestaan. Er is geen sprake van een beperking/ belemmering van de uitbreidingsmogelijkheden door de nieuw te bouwen bedrijfswoningen.
In juli 2007 is een watertoets uitgevoerd voor de locatie 't Hopveld13. Deze paragraaf beschrijft de voornaamste conclusies van de waterparagraaf, waarin de ontwikkelingen, de effecten, de maatregelen en aandachtspunten met betrekking tot het watersysteem uitgebreid zijn beschreven.
Overleg gemeente en Waterschap
In het kader van de watertoets is op 18 april 2007 overleg geweest tussen de gemeente Haaren, Waterschap De Dommel en Oranjewoud. Hieruit is gebleken dat afwenteling van hemelwater tot een bui die eens per 10 jaar voorkomt, moet worden voorkomen. Het hemelwater kan worden afgevoerd naar de waterberging van de milieustraat noordoostelijk van het plangebied en hiervandaan vertraagd worden afgevoerd. Het vuilwater kan niet direct worden aangesloten op het drukrioolsysteem in de Helvoirtseweg. Aanleg is noodzakelijk van een vuilwaterbuffer of een aparte persleiding.
Het plangebied ligt ondermeer aan de Helvoirtseweg te Haaren en is circa 4,5 ha groot. In de huidige situatie is het te ontwikkelen gebied in agrarisch gebruik.
Er wordt vanuit gegaan dat het vuilwater kan worden aangesloten op de persleiding in de Helvoirtseweg, waarna het wordt afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie AWZI. Onderzocht moet worden of de capaciteit van de persleiding toereikend is. Een andere mogelijkheid is om het vuilwater aan te sluiten op het gescheiden rioolstelsel van 't Hopveld I.
Het hemelwater afkomstig van de bebouwing wordt niet aangesloten op de gemengde riolering. Voor de berging van het hemelwater is door de gemeente ruimte gereserveerd bij de milieustraat noordoostelijk van het plangebied. Het hemelwater wordt middels een hemelwaterafvoer afgevoerd naar de bergingsvoorziening. Omdat het gebied waar de milieustraat wordt aangelegd lager ligt dan het plangebied, kan dit onder vrij verval gebeuren. In de waterberging moet van de nieuwe bebouwing circa 1.100 m³ geborgen worden. De waterberging loopt vertraagd leeg naar de Raamse Loop of de Ruysbossche Waterloop. De vertraagde afvoer is maximaal 1 l/s/ha.
Aandachtspunt bij de verdere uitwerking van het watersysteem zijn de hoge grondwaterstanden. Onder andere de maximaal te accepteren peilstijging in de bergingsvoorziening wordt hierdoor bepaald. Berging is alleen mogelijk boven het hoogste grondwaterpeil en met voldoende hoogteverschil tussen plangebied en bergingsterrein.
Op basis van de waterparagraaf en een onderzoek naar de grondwaterstanden in het plangebied is in april 2008 een voorstel uitgewerkt voor de vormgeving van het watersysteem14. Daarbij is tevens de locatie van de gemeentewerf, de brandweerkazerne en de milieustraat (GBM-locatie) beschouwd. Deze locatie bevindt zich ten noordoosten van het plangebied en biedt ruimte om een bovengrondse waterberging te realiseren. De GBM-locatie heeft voldoende mogelijkheden om het water te bergen van zowel de uitbreiding van 't Hopveld als de GBM-locatie.
Op de GBM-locatie komt een vijver/waterbergingsvlakte met een oppervlakte van 1 ha op Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) of lager. De GHG voor deze locatie is bepaald op NAP +7,50 m.
Voor de afvoer wordt een oppervlakkig watersysteem richting de Ruijs Bossche Loop aangelegd ten noorden van de GBM-locatie. Bij een landbouwkundige afvoer van 1 l/s/ha is een watergang met een bovenbreedte van 1,7 m en een diepte van 0,5 m voldoende voor de afvoer uit de vijver/ waterbergingsvlakte.
De compenserende maatregelen naar aanleiding van de toename aan verharding binnen 't Hopveld worden buiten het plangebied opgelost. Hiervoor hoeft geen rekening te worden gehouden in onderhavig bestemmingsplan.
Met het ingezette voortraject is de eerste aanzet gegeven van het proces van de watertoets. Het Waterschap heeft inmiddels een positief wateradvies afgegeven.
4.8 Locatie- en mobiliteitseffecten
Op basis van het vastgestelde stedenbouwkundig plan met bijbehorend programma is een onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling op het gebied van verkeer en mobiliteit15. Hierbij zijn aanbevelingen gedaan voor mogelijke maatregelen die anticiperen op deze ontwikkeling. Onderstaand zijn de bevindingen van het onderzoek opgenomen.
Verkeerskundige uitgangspunten
De gemeente Haaren hanteert de volgende verkeerskundige uitgangspunten16:
Bedrijventerrein 't Hopveld wordt vanaf de Helvoirtseweg ontsloten. Dit is de meest logische routing richting het omliggende wegennet. Wel dient de voorrangssituatie afgestemd te worden op de rest van de Helvoirtseweg in de bebouwde kom, zodat een eenduidige voorrangssituatie ontstaat. Het ontsluiten van het bedrijventerrein via de Kantstraat en de Oude Baan is niet wenselijk. De Kantstraat is met de huidige rijbaanbreedte van 3,5 m te krap voor een vlotte en veilige afwikkeling. Daarnaast zal extra verkeer door beide wegen de omliggende woonomgeving te zeer belasten. Dit wordt afgedwongen door de ontsluiting richting de Kantstraat te blokkeren door middel van verkeersmaatregelen. Deze aansluiting zal wel dienen als calamiteitenontsluiting.
In het stedenbouwkundig plan is gekozen voor een andere ontsluiting van het bedrijventerrein om de Kantstraat te ontlasten. Naast de mogelijkheden om een efficiëntere indeling van het bedrijventerrein te creeren, wordt door deze nieuwe door zal rijden richting de Kantstraat. Het merendeel van de verkeersbewegingen wordt afgewikkeld via de Helvoirtseweg richting de N65. Verder onderneemt de gemeente maatregelen om te zorgen voor een logische routering. Deze maatregelen kunnen evenwel niet worden vastgelegd in het bestemmingsplan. Bekeken wordt in hoeverre dit met verkeersbesluiten kan worden geregeld.
Ten gevolge van de planontwikkeling neemt het verkeer op de Helvoirtseweg toe. Een exacte inschatting van deze toename is vooralsnog niet mogelijk, omdat op dit moment nog niet bekend is welk type bedrijvigheid zich in het gebied vestigt. Daarom is uitgegaan van een worst-case benadering. Dit levert grofweg de volgende verkeersattractie17 op:
Het parkeren op het bedrijventerrein dient zoveel mogelijk op eigen terrein plaats te vinden. Het advies is om tussen de 1,7 en 2,2 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak aan te houden (CROW-publicatie 182 'Parkeerkerncijfers', p. 17). Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein is exclusief parkeerplaatsen voor bezoekers die in het wegprofiel van de interne ontsluitingsweg van 't Hopveld moeten worden opgenomen. Het gaat in dit geval om 7 parkeerplaatsen. Dit aantal is gebaseerd op 14.378 m2/ 100 (m2) * 5% (bezoekers).
Voor wat betreft het (brom)fietsverkeer dienen de ondernemers op eigen terrein stallingsvoorzieningen aan te leggen. Hiermee wordt het fietsen in de woon-werk relatie gestimuleerd. De fietsstalling moet:
Het gebied is vanuit het openbaar vervoer gezien voldoende toegankelijk. Er ligt een bushalte langs de Helvoirtseweg waar in de spits twee keer per uur een bus halteert. Met een maximale loopafstand van 400 m is de loopafstand van de bestemmingen in het gebied naar de bushalte acceptabel.
4.9 Inventarisatie bedrijfsbehoefte
Voor de uitbreiding van 't Hopveld is een bedrijfsbehoefte-onderzoek18 uitgevoerd. Met dit onderzoek is de reële behoefte aan bedrijventerrein bepaald ten behoeve van de vestiging van bedrijven. In deze paragraaf wordt voor de uitbreiding van bedrijventerrein 't Hopveld een onderbouwing van de vraag naar bedrijfsruimte gegeven.
Door de ontwikkeling van bedrijventerrein Vorst en de herstructurering van bedrijventerrein Ladonk in de gemeente Boxtel lijkt in kwantitatieve zin de benodigde voorraad voor bedrijventerrein aanwezig. Het gaat hier om een regionaal bedrijventerrein en terecht wordt al in het Uitwerkingsplan Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel opgemerkt dat een tekort ontstaat voor kleinschalige bedrijvigheid. Gelet op de schaal van de terreinen Ladonk en Vorst worden deze terreinen als primair vestigingsgebied voor grotere bedrijven aangewezen. De gemeente Haaren krijgt binnen de planperiode van het Uitwerkingsplan ruimte voor een paar hectare nieuw bedrijventerrein voor de lokale, kleine bedrijvigheid.
Kijkend naar de werkgelegenheidsontwikkeling voor de periode tot 2010 dan bedraagt de bedrijventerreinbehoefte circa 1,6 ha (netto) tot en met 2010.
Uit de verschillende beleidsnota's en onderzoeken blijkt dat er voor de gemeente Haaren een lokale behoefte is naar bedrijventerrein. Deze ruimte wordt in het Uitwerkingsplan gegeven.
In de inspraakperiode is geconstateerd dat niet van exact hetzelfde gebied is uitgegaan in het bestemmingsplan ten opzichte van de bedrijfsbehoefte raming. De uitbreiding van de gronden ten zuiden van het huidige Hopveld is tot stand gekomen om ondermeer een betere ontsluiting en een betere inrichting van het bedrijventerrein te verkrijgen. Op deze wijze kan onder andere meer bedrijventerrein worden gerealiseerd, maar is ook een betere indeling van de bedrijfspercelen mogelijk.
Uit de conclusie van de onderbouwing 'behoefteraming bedrijventerrein 't Hopveld II te Haaren' komt naar voren dat voor bedrijventerrein 't Hopveld II een actuele, specifieke vraag is van netto 3,9 hectare.
Deelgebied A had in de 'oude' situatie een oppervlakte van 2,5 hectare. In de nieuwe situatie bedraagt het beschikbaar oppervlakte voor deelgebied A circa 3,5 hectare. Ondanks uitbreiding van het gebied is de vraag naar bedrijventerrein voldoende. De uitgifte van de gronden is daarmee gegarandeerd. Ook zal een deel van het nieuw gecreëerde oppervlak door één van de aanwezige bedrijven worden gebruikt dat er al zit. Geconcludeerd kan worden dat er een duidelijke lokale behoefte naar bedrijfsgrond in de gemeente Haaren is.
Voor de uitbreiding van 't Hopveld is ondermeer een Quickscan externe veiligheid19 uitgevoerd. Voor het aspect externe veiligheid wordt in de quickscan het volgende geconcludeerd.
In het kader van externe veiligheid zijn de volgende invalshoeken relevant:
Voor het bepalen van risico's ondermeer als gevolg van vervoer over de weg dient er gekeken te worden naar het plaatsgebonden risico en naar het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico heeft betrekking op de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die zich een jaar lang op die plaats bevindt. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen (10-6/jaar) onacceptabel wordt geacht. Kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten(zoals de te realiseren woonlocaties) mogen niet binnen de zogenaamde 10-6 - contour worden gerealiseerd .Het groepsrisico wordt berekend tot aan de 10-8- risicocontour (de contour waarop de theoretische kans op overlijden 1 op de honderd miljoen is). Het groepsrisico is afhankelijk van het aantal personen dat zich op een bepaalde plaats bevindt: naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, dient de kans op zo'n ongeval kleiner te zijn Het groepsrisico wordt opgesplitst in twee zones. De eerste zone loopt van de 10-6-contour naar de 10-7-contour met een aanwezigheidslimiet van 100 personen/ha. De tweede zone loopt van 10-7-contour naar de 10-8-contour met een aanwezigheidslimiet van 280 personen/ha. De berekende groepsrisicowaarden geven overigens geen grenswaarde maar een georiënteerde waarde. He bevoegd gezag kan hier gemotiveerd van afwijken.
Op basis van de gegevens uit de Risicoatlas voor wegvervoer van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat is getoetst of het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Rijksweg N65 een belemmering vormt voor het realiseren van woningen en voorzieningen op de verschillende locaties. De Rijksweg ligt echter op een afstand van circa 1,4 km van het plangebied. De locatie valt daardoor buiten de risicocontouren van de Rijksweg. Verder onderzoek naar de invloed van externe veiligheid als gevolg van vervoer van gevaarlijk transport is hierdoor niet nodig. Samenvattend kan worden geconcludeerd dat er voor de projecten geen belemmeringen zijn vanuit het oogpunt van transport van gevaarlijke stoffen over de weg.
Het spoor ligt op een dusdanige afstand van het plangebied. Het vervoer per spoor heeft hierdoor geen invloed op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.
Haaren is niet gelegen langs wateren waarover vervoer plaatsvindt van gevaarlijk afval. Vervoer via het water zal dus geen invloed hebben op externe veiligheid.
Uit recente analyse van de gemeente blijkt dat er geen plaatsgebonden risico is van bedrijven in de buurt van 't Hopveld. Het enige bedrijf wat hiervoor in aanmerking zou kunnen komen is het bedrijf aan de Helvoirtseweg 11. Het gaat hierbij om een tank bij een agrarisch bedrijf welke in de categorie 0 valt en geen risico's voor de te ontwikkelen gebieden op zal leveren.
Externe veiligheid als gevolg van vervoer over de weg, per spoor en over het water, vormt geen belemmering voor de bestemmingswijziging. Nader onderzoek naar externe veiligheid is volgens de quickscan uit februari 2006 niet noodzakelijk.
In onderhavig bestemmingsplan is opgenomen dat op het bedrijventerrein geen risicovolle inrichtingen zijn toegelaten.
Op basis van een uitgebreide analyse van het gebied, relevant beleid en belangen van belanghebbenden en betrokkenen is voor het plangebied een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het plan is het resultaat van een integrale visie op het gebied en is onderstaand nader beschreven.
De opgave betreft het uitbreiden van de bedrijvigheid aan weerszijden van het bestaande bedrijventerrein. Aan de zuidzijde betreft dit de open weiden. Deze locatie is bereikbaar via een doorsteek vanuit het bestaande bedrijventerrein en vanaf de Kantstraat. De tweede locatie ligt aan de noordzijde van het bestaande Hopveld in de punt tussen Kantstraat en Helvoirtseweg. De gedachte is dat hier ruimte komt voor bedrijven, die uit de bestaande kern willen vertrekken. Op die manier ontstaat binnen het bestaande dorp ruimte voor woningbouw. De noordelijke locatie ligt ingesloten tussen de twee linten en wordt omzoomd door statige bomenlanen. De ontwikkeling op deze locatie sluit aan bij de ontwikkeling van de GBM-locatie (gemeentewerk, brandweer en milieustraat), aan de overzijde van de Kantstraat. Bij de planvorming voor de uitbreiding van ’t Hopveld zijn twee belangrijke opgaven te definiëren:
Het zoeken naar de meest efficiënte invulling voor de twee locaties. In Haaren is grote behoefte aan nieuwe bedrijfskavels; er is een aanzienlijke wachtlijst van ondernemers die in het bestaande dorp uit hun jas zijn gegroeid en op zoek zijn naar een nieuwe grotere bedrijfskavel. De locaties voor nieuwe bedrijvigheid zijn in Haaren echter beperkt, mede door de ligging in het Nationaal Landschap. Het verder uitbreiden van het bestaande bedrijventerrein in de driehoek tussen Oude Baan, Kantstraat en Helvoirtseweg ligt derhalve voor de hand. De twee uitbreidingslocaties aan weerszijden van 't Hopveld zijn echter weinig efficiënt van vorm en moeilijk te ontsluiten. Een belangrijk doel van de planvorming zal derhalve zijn om een slimme manier te zoeken om de twee locaties zo efficiënt mogelijk te kunnen ontwikkelen, met relatief veel uitgeefbaar bedrijventerrein, handige kavelmaten en een goede oriëntatie en uitstraling voor de verschillende bedrijven.
Daar tegenover staat dat binnen het Nationaal Landschap Het Groene Woud (zie §3.1.1) en de kleinschaligheid van het dorp Haaren een zorgvuldige ruimtelijke inpassing noodzakelijk is. Het noordelijke plangedeelte vormt de entree van het dorp en ligt prominent langs de Helvoirtseweg. En ook de zuidelijke locatie vraagt om een zorgvuldige inpassing tussen de bestaande woningen en aan de landelijke Kantstraat. Dit vraagt aandacht voor maat, schaal en korrel van de nieuwe bebouwing en voor de beeldkwaliteit van bebouwing en openbare ruimte.
De eerste stap in het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor de uitbreiding van 't Hopveld is het zoeken naar de meest efficiënte en logische ontsluiting voor beide gebieden. Kijkend naar de positie in het dorp ligt het voor de hand de nieuwe bedrijven te ontsluiten via de Helvoirtseweg en de Kantstraat en vooral de Oude Baan te handhaven als rustig woonlint.
Het noordelijke plangedeelte heeft een beperkte breedte, de meest efficiënte manier is om de 3 à 4 nieuwe bedrijfskavels op deze locatie direct te ontsluiten op de Helvoirtseweg, vergelijkbaar met de overige agrarische en woonkavels langs deze weg. De nieuwe bedrijven krijgen daarmee een prominent adres in het dorp.
De zuidelijke locatie ligt meer verborgen, ingeklemd tussen bestaande woonkavels en kan in principe alleen via een doorsteek vanuit het bestaande Hopveld ontsloten worden op de Helvoirtseweg. Dit zou echter een zeer inefficiënte situatie opleveren, waarbij de nieuw aan te leggen ontsluitingsroute een grote slinger zal moeten maken en voor een groot deel slechts aan één zijde kan worden gebruikt. Het voorstel is derhalve om een nieuwe doorsteek te maken naar de Helvoirtseweg, zodat een nieuwe inprikker ontstaat, die met een subtiele knik doorloopt tot aan de Kantstraat (zie figuur 12). Hier komt alleen een aansluiting voor langzaam verkeer. Op die manier ontstaat een efficiënte invulling van de plek, met aan weerszijden ruimte voor ongeveer 7 bedrijfskavels tussen de 2.000 en 3.000 m2 groot. Deze kavels liggen niet 'verborgen' in het gebied, maar hebben indirect een adres aan de Helvoirtseweg. In de aansluiting op het bestaande Hopveld zou nog een 8e kavel gerealiseerd kunnen worden, zodat binnen de gegeven situatie de meest efficiënte invulling wordt bereikt.
Figuur 12: Een efficiënte indeling door een nieuwe doorsteek naar de Helvoirtseweg
5.2.2 Inpassing nieuwe functies
De tweede stap is het inpassen van de nieuwe bedrijven in de dorpse schaal van Haaren en de landelijke setting van het gebied. De omliggende linten spelen daarbij een belangrijke rol. De lintbebouwing bepaalt in Haaren voor een belangrijk deel het karakteristieke dorpse karakter en moet derhalve worden gekoesterd. Linten vormen de 'voorkanten' van het gebied, juist hier zal aandacht moeten zijn voor de beeldkwaliteit en aansluiting. Uitgangspunt is dat ieder lint zijn eigen karakter behoudt:
De Helvoirtseweg is de hoofdentree van het dorp, hier presenteren de bedrijven zich direct of indirect. De bebouwing sluit aan bij de karakteristieke dorpse opbouw van de bestaande agrarische bedrijfskavels, met een representatief en kleinschalig gebouw en tuin op de voorkavel en een grootschaligere loods daar achter.
Algemeen uitgangspunt is dat de nieuwe bebouwing in maat, schaal en korrel en in architectuur en beeldkwaliteit aansluiting zoekt bij de bestaande kleinschalige lintbebouwing en deze bij voorkeur versterkt. Langs de Oude Baan en het eerste deel van de Helvoirtseweg gebeurt dit door middel van een bebouwingslint van vrijstaande woningen. Ter plaatse van het noordelijke plandeel en langs de Kantstraat sluiten de bedrijfskavels op sommige plekken direct aan op de linten. Hier wordt ingezet op een 'representatieve zone' van 15 m diep. In deze zone bevinden zich alleen de representatieve functies als kantoren, etalages, balie en entree. De bedrijven oriënteren zich op de linten, de rooilijn ligt iets terug zodat een royale voortuin ontstaat. De bebouwing is kleinschalig, afwisselend en heeft een hoogwaardige uitstraling, vergelijkbaar met de woonlinten in de omgeving. Inspiratie vormt zoals gezegd de ruimtelijke opbouw van de bestaande agrarische kavels, met voor- en achterkavel.
Doel is dat rond het driehoekige plangebied een hoogwaardige en typisch dorpse rand van kleinschalige lintbebouwing ontstaat. In het gebied dat omsloten wordt door deze hoogwaardige rand is de uitstraling van bedrijven en openbare ruimte van minder groot belang en is meer vrijheid.
Figuur 13: De linten als ruimtelijke drager van de nieuwe ontwikkelingen
Figuur 14: Directe en indirecte oriëntatie van de kavels op de omliggende linten
Het parkeren gebeurt in het gehele gebied op eigen terrein, achter de (representatieve) bebouwing. Daarmee domineren de auto's niet het beeld van de openbare ruimte en kan het oppervlakte van het verhard openbaar gebied beperkt blijven. Dit biedt tevens de mogelijkheid de huidige profielopbouw van de linten zoveel mogelijk te handhaven en het groene karakter van het gebied te continueren.
Figuur 15: Principe agrarische kavels langs de Helvoirtseweg
Bij het noordelijke plangedeelte verdienen twee plekken nog specifieke aandacht:
De aansluiting van deze noordelijke locatie op de Kantstraat. De locatie is te smal om zowel aan de Helvoirtseweg als aan de Kantstraat voorzijden en entrees te positioneren. Aan de Kantstraat zijn de achterzijden van de bedrijven derhalve onvermijdelijk. Om te voorkomen dat het beeld hier gedomineerd gaat worden door blinde gevels van de bedrijfspanden, of de rommelige aanblik van buitenopslag of parkeren, is er gekozen om deze zijde in te pakken in het groen. Een 8 m brede strook van opgaand groen flankeert de Kantstraat en verzorgt een groene afscherming van de bedrijfskavels. Het groen sluit aan bij de bestaande windsingels en bomenlanen en versterkt het groene karakter van de Kantstraat. Het maakt het tevens mogelijk de bestaande waardevolle laanbeplanting te behouden c.q. te vernieuwen.
De kop van het noordelijke plangedeelte. Deze prominente plek in de oksel van de aansluiting van de Kantstraat op de Helvoirtseweg vormt met de nieuwe milieustraat en brandweerkazerne feitelijk de nieuwe entree van het dorp; een prominente zichtlocatie. Een architectonisch accent is hier op zijn plaats; de uitstraling van de bebouwing is cruciaal en vraagt om nadrukkelijke aandacht voor de architectuur. Hier liggen kansen om Haaren een nieuw gezicht te geven. Een tweezijdig, spetterend gebouw, dat als een trotse poortwachter de bezoekers het dorp in leidt. Echter ook hier moet de dorpse en groene kwaliteit van Haaren gekoesterd worden. Juist op deze prominente plek zijn de kleinschalige maat en schaal belangrijk. Geen groot en massaal complex, maar een subtiel en hoogwaardig gebouw dat zich naadloos voegt in het lint van Haaren.
Bovenstaande heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen dat is opgenomen op de volgende pagina.
Figuur 16: Stedenbouwkundig ontwerp ’t Hopveld
Figuur 17: dwarsdoorsneden 't Hopveld (profiel 1 t/m 5 refereert naar het ontwerp in figuur 16)
Deze paragraaf beschrijft de eisen die worden gesteld aan de beeldkwaliteit binnen de verschillende deelgebieden van 't Hopveld II.
In de beeldkwaliteit van ’t Hopveld zijn twee zones te onderscheiden, vergelijkbaar met de karakteristieke indeling van de agrarische kavels langs de Helvoirtseweg; een hoogwaardige zone aan de straatzijde en een meer ingetogen zone voor loodsen en bedrijfshallen daarachter.
De hoogwaardige zone ligt langs de drie omsluitende linten. Hier zoekt de nieuwe bebouwing een aansluiting bij de bestaande kleinschalige en dorpse lintbebouwing. Er zijn twee oplossingen te onderscheiden:
Langs de Oude Baan en een deel van de Helvoirtseweg wordt ingezet op het vervolmaken van het woonlint. De bestaande woonkavels worden aangevuld met nieuwe vrijstaande woningen, variërend één en twee lagen met een kap, zodat een continue lintbebouwing ontstaat als afronding van het dorp. De maat, schaal en korrel van deze nieuwe woningen is hetzelfde als die van de bestaande woningen en daarmee uitgesproken kleinschalig en dorps.
De nieuwe woningen krijgen een royale voortuin van minimaal 5 m en één rooilijn. Elke woning is anders dan de woning daarnaast, bijvoorbeeld doordat de kapvorm of richting varieert, of doordat het basisvolume van de woning anders is. De woningen verschillen derhalve, maar zijn wel één herkenbare familie, door een samenhangend materiaal- en kleurgebruik; een pallet van rode bakstenen en grijze pannenkappen. De architectuur van de woningen kan variëren, maar zoekt duidelijk en ingetogen aansluiting bij de architectuur van de bestaande woningen. Het parkeren gebeurt op eigen terrein, achter de voorgevelrooilijn.
Langs de Kantstraat en de Helvoirtseweg ter plaatse van het noordelijke plandeel is geen ruimte voor een rand met afschermende woningen en liggen de bedrijven direct aan het lint. Hier is gekozen voor een representatieve zone van 15 m diep, vergelijkbaar met het principe van de agrarische kavels langs de Helvoirtseweg. In deze zone is ruimte voor bedrijven, maar alleen de representatieve onderdelen daarvan, zoals kantoor, balie en/of etalage. De entree van de bedrijven ligt aan de Kantstraat en het parkeren gebeurt op eigen terrein achter de voorgevelrooilijn. De expeditie vindt echter alleen plaats via de Helvoirtseweg, vrachtverkeer is ongewenst op het bescheiden profiel van de Kantstraat.
De functie is weliswaar anders, maar de bebouwing in deze representatieve zone sluit in maat, schaal en korrel aan bij het verderop gelegen woonlint. De maximale gevellengte in deze zone is 20 m en de hoogte varieert tussen de 4 en 6 m met kap; een kleinschalig en afwisselend beeld. Royale voor- en zijtuinen bepalen hier het aangezicht.
Ook in materiaalgebruik en architectuur zoekt de bedrijfsbebouwing in de representatieve zone aansluiting bij de bestaande woonlinten in Haaren; hoogwaardige materialen als baksteen en pannenkappen en een woningachtige gevelindeling.
In het door de linten omsloten binnengebied gelden minder strikte beeldkwaliteitseisen. Achter de woningen en representatieve bedrijfsdelen is ruimte voor efficiënte bedrijfshallen en –loodsen. De richtlijnen zijn hier wat algemener en beperken zich tot:
Als inspiratie voor de architectuur van deze bedrijfshallen kan het bestaande bedrijfspand van Boom Standbouw genoemd worden; ingetogen materiaal- en kleurgebruik en mooie verhoudingen in de gevelopzet.
Voor de beeldkwaliteit van de openbare ruimte gelden eenvoudige richtlijnen. Allereerst is het uitgangspunt om de bestaande inrichting en opzet van de profielen van de omliggende linten zoveel mogelijk te handhaven. Dat willen zeggen dat de groene begeleiding en de informele en dorpse inrichting van de Oude Baan en Kantstraat ongewijzigd blijven. Met de nieuwe ontwikkelingen rond 't Hopveld wordt de Helvoirtseweg voor een gedeelte binnen de bebouwde kom gebracht, waarbij het profiel in overeenstemming wordt gebracht met een 30 km/uur-zone. Op die manier kan de maximale snelheid worden teruggebracht en de veiligheid vergroot. Ter plaatse van het noordelijke plandeel zullen twee of drie extra in- en uitritten voor de nieuwe bedrijven worden gemaakt.
De nieuwe inprikker van de Helvoirtseweg naar de Kantstraat kan net als de bestaande inprikker een informele weg worden, met een brede rijbaan en rabatstroken aan weerszijden. Een aardige aanvulling ten opzichte van de bestaande inprikker zou kunnen zijn om rond deze nieuwe weg in te zetten op een groene aankleding, in de vorm van hagen en af een toe een boom. Dit is een relatief eenvoudige en goedkope manier om de uitstraling van de openbare ruimte en de verschillende bedrijven hier te vergroten.
Handhaven huidige inrichting openbare ruimte
Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling van 't Hopveld is vertaald in juridisch bindende regels, c.q. planregels, met hieraan gekoppeld een plankaart.
De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en regels over de toegelaten gebouwen. De plankaart heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de planregels evenals de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en planregels.
De regels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, ingedeeld in vier hoofdstukken.
Hoofdstuk I bevat de inleidende regels en bevat 2 artikelen. Het eerste artikel geeft een omschrijving van enkele in de regels gehanteerde begrippen. Door middel van dit artikel wordt vastgelegd wat onder een bepaald begrip moet worden verstaan. Dit kan ruimer of beperkter zijn dan in het normale spraakgebruik. Het tweede artikel geeft aan hoe ten aanzien van maten, oppervlakte en inhoud gemeten moet worden.
In hoofdstuk II worden de verschillende bestemmingen behandeld. Per bestemming wordt aangegeven welke doeleinden zijn toegelaten op de gronden en wat en hoe er mag worden gebouwd.
Hoofdstuk III bevat de algemene regels. Dit zijn onder meer de ontheffingsmogelijk¬heden, wijzigingsbevoegdheden .
Hoofdstuk IV bevat de overgangs-en slotregels.
Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.
De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een ontheffingsbevoegdheid.
De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met aanduidingen op de plankaart.
De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsregels. In de bouwregels staan uitsluitend regels die betrekking hebben op het bouwen.
Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om bouwvergunning.
De ontheffingsbevoegdheden zijn gebaseerd op artikel 3.6 lid 1 c Wro en geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van een specifieke regel. In de bijzondere gebruiksregels wordt uitdrukkelijk bepaald welke gebruiksactiviteiten in elk geval onder het algemene gebruiksverbod in artikel 15 (algemene gebruiksregels) vallen. Bijzondere gebruiksregels vormen derhalve een nadere concretisering van artikel 15 en een inperking van de bestemmingsregels.
Voor het merendeel van de gronden ten noorden van de Kantstraat is de bestemming Agrarisch opgenomen. Hierbij is aangesloten op de plansystematiek en de gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals die zijn opgenomen in het bestemmingsplan voor het buitengebied dat momenteel in procedure is.
Aan de Kantstraat 11 is nog sprake van een functionerend agrarisch bedrijf. De percelen die agrarisch in gebruik zijn, worden als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming is een bouwvlak onderscheiden, waarbinnen de bebouwing zich mag bevinden. De bestemming is flexibel van opzet. In de bestemmingsomschrijving staat de agrarische functie voorop, maar worden andere (ondergeschikte) functies mogelijk gemaakt.
Het bouwen ten behoeve van het agrarisch bedrijf is alleen toegestaan binnen het aangegeven bouwvlak. In principe dienen alle bouwwerken, inclusief mesten sleufsilo's, binnen het bouwvlak geconcentreerd te worden. Per agrarisch bouwvlak is één bedrijf toegestaan en één bedrijfswoning. Per woning zijn bijgebouwen toegestaan tot een maximum van 100 m².
Binnen deze beperking van de oppervlakte van het bouwvlak wordt de nodige flexibiliteit bewerkstelligd door middel van een wijzigingsbevoegdheid voor gedeeltelijke verlegging van het bouwvlak (hoepelbepaling).
In de agrarische sector werken veel buitenlandse werknemers die ook huisvesting nodig hebben. Er wordt onderscheid tussen tijdelijke en structurele huisvesting van tijdelijke werknemers. Voor de piekbelasting, de extra behoefte in de zaai-, poot- en oogstperiode is tijdelijke huisvesting op het agrarisch bedrijf mogelijk. 'Tijdelijk' betreft hier een periode van maximaal 6 maanden. Gedurende deze periode mag de agrarische ondernemer tijdelijke huisvesting aanbieden. Dit is geregeld met een ontheffing. De voorzieningen dienen te worden opgericht in bestaande (bedrijfs)bebouwing tot een maximum van 300 m². Stacaravans en woonunits zijn bedrijfsgebouwen. Hierbinnen is dus ook de tijdelijke huisvesting mogelijk. Huisvesting langer dan 6 maanden wordt gezien als structureel.
In het plan is een ontheffingsregeling opgenomen voor het tijdelijk toestaan van een extra zelfstandige woonruimte in of aan de bestaande bedrijfswoning in verband met sociale, verzorgings- of sociaal-economische redenen. Bijvoorbeeld ten behoeve van de nog meewerkende boer (inwoning), in de periode dat het bedrijf wordt overgenomen door een opvolger. De oppervlakte van de extra zelfstandige woonruimte mag maximaal 80 m² zijn. Indien de noodzaak tot mantelzorg niet meer noodzakelijk is, is B&W bevoegd om de ontheffing in te trekken.
Vanouds zijn agrarische bedrijven gericht op het verkrijgen van een gezinsinkomen door middel van de teelt van gewassen en/of het houden van vee. De laatste jaren richten agrarische bedrijven zich in toenemende mate ook op andere dan deze reguliere agrarische activiteiten (o.a. zorgboerderij, agro-toerisme, detailhandel en bewerking van agrarische producten etc). De neventakken zijn niet per definitie agrarisch gelieerd kan de agrariër in staat stellen om de agrarische activiteiten -de kernactiviteiten- voort te zetten. De kleinschalige activiteiten zijn met toepassing van een ontheffing binnen het bouwperceel toegestaan.
Tenslotte is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar de bestemming Wonen indien het agrarische bedrijf wordt beëindigd.
Deze bestemming is toegekend aan de bestaande bedrijven en de nieuwe bedrijven op 't Hopveld, niet zijnde horeca of detailhandelsbedrijven dan wel bedrijven of instellingen op het gebied van zakelijke of maatschappelijke dienstverlening, gelegen binnen het plangebied. Uitgezonderd zijn tevens geluidszoneringsplichtige inrichtingen alsmede bedrijven die vallen onder het Bevi of het Brzo.
Gezien de ligging van de bedrijvigheid grenzend aan de kern op het bedrijventerrein is de vestiging van bedrijvigheid beperkt tot de vestiging van bedrijvigheid in de milieucategorieën 2 en 3.1. Hiervoor zijn de aanduidingen '(b<…) - bedrijf tot en met categorie …' opgenomen.
Daar waar reeds bedrijfswoningen aanwezig zijn, zijn deze binnen de bestemming positief bestemd. Tevens is de mogelijkheid om bedrijfswoningen op te richten op twee locaties aan de Helvoirtseweg.
De aanduiding (sb-rz) is opgenomen voor de gronden aan de Kantstraat en aan de Helvoirtseweg (noordelijke plangedeelte). Deze representatieve zone kent specifieke gebruiks- en bouwmogelijkheden. Het is de bedoeling dat in deze zone representatieve gebouwen worden gebouwd (o.a. kantoren behorend bij bedrijfsvoering). Enerzijds is in de regels geregeld dat kantooractiviteiten van de aangrenzende bedrijfspercelen in deze zone moeten worden gerealiseerd. Anderzijds is voor deze gronden een bebouwingspercentage van 50% opgenomen.
Binnen de bestemming Bedrijf zijn hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan. Gebouwen (zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen) zijn uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak toegestaan. Aanvullend is bepaald dat hoofdgebouwen op een afstand van minimaal 3 m van de bestemming Wonen dienen te worden gebouwd. Binnen deze afstand zijn evenwel bedrijfsgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot een hoogte van maximaal 3 m toegestaan.
Ook de toegestane goot- en bouwhoogte en het bebouwingspercentage is aangegeven. In principe is de toegestane goot- en bouwhoogte vastgelegd op respectievelijk 6 en 10 m. Hiervan kan worden afgeweken indien gebouwd wordt met een plat dak. Op dat moment is een boeibordhoogte van 7,5 m toegestaan.
In dit artikel is verder een ontheffingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van een ander bedrijf mits de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk kan worden gesteld met een bedrijf genoemd in de betreffende categorie. Voorts is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan een bedrijf toegestaan kan worden dat is opgenomen in de naasthogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten dan ter plaatse is toegestaan, dan wel een bedrijf dat wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk gesteld kan worden met een bedrijf van die naasthogere categorie.
Binnen deze bestemming is een deel van het noordelijk plangedeelte aangegeven met de aanduiding 'wro - zone - ontheffingsgebied'. Hiervoor is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen voor het dichter bouwen bij de bomen. Hieraan zijn wel enkele voorwaarden gekoppeld, waaronder het verbeteren van de grond.
De bestemming Groen is overeenkomstig het huidige gebruik gelegd op verschillende plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten binnen het plangebied, die kunnen worden aangemerkt als structureel groen. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Ter plaatse van de Kantstraat is binnen deze bestemming een tweetal aanduidingen opgenomen. De aanduiding (cos) is bedoeld om de gronden te kunnen gebruiken/ inrichten als calamiteitenontsluiting voor het bedrijventerrein. De aanduiding (os) is bedoeld om de gronden te kunnen gebruiken/ inrichten als ontsluiting van het aangrenzende bedrijfsperceel.
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In de regels is een erkerregeling opgenomen en daarnaast een ontheffingsbevoegdheid ten behoeve van het oprichten van een overkapping.
De gronden voor Verkeer aangewezen zijn bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor woningen met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven en daarnaast aan huis gebonden beroepen.
Het aantal woningen binnen de bestemming mag niet meer bedragen dan het aantal, ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het plan, aanwezige woningen, met dien verstande dat voor zover op gronden ten tijde van de tervisielegging van dit plan nog geen woningen aanwezig zijn, het op de plankaart aangegeven maximaal aantal woningen als maximum geldt.
Op de plankaart zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gesitueerd. Hoofdregel is dat het hoofdgebouw het volledige bouwvlak mag beslaan. Om stedenbouwkundig ongewenste situaties te voorkomen, zijn in de regels wel enkele nuanceringen aangebracht.
Bijgebouwen zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Bepaald is dat maximaal 50% van de gronden buiten het bouwvlak bebouwd mogen worden met bijgebouwen. Het aantal toegestane m² aan bijgebouwen is gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel.
Per bouwvlak is de maximale toegestane goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen aangegeven op de plankaart. Voor de bijgebouwen geldt altijd een maximale goothoogte van 3,25 m. De maximale bouwhoogte mag maximaal de bouwhoogte van het hoofdgebouw - 2 m zijn, waarbij geldt dat de bouwhoogte in ieder geval 3 m mag bedragen en maximaal 5,5 m. Vervolgens zijn middels ontheffing aan huis gebonden bedrijven mogelijk gemaakt. Daarbij wordt uitdrukkelijk als voorwaarde gesteld dat de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd dient te blijven. Ook is een ontheffing opgenomen voor het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte. Tenslotte is het onder voorwaarden ook mogelijk om middels een ontheffing ruimten te gebruiken voor een 'bed and breakfast', maar ook om mantelzorg toe te staan binnen deze bestemming.
Woningsplitsing (verbouwen tot twee afzonderlijke, zelfstandige woningen, met eigen voordeuren, eigen huisnummers etc.) is uitsluitend toegestaan op twee locaties binnen het plangebied en zijn als zodanig aangegeven met de aanduiding (specifieke vorm van wonen - woningsplitsing). Woningsplitsing in maximaal twee woningen is hier toegestaan, mits de wooneenheden in één bouwmassa (de bestaande bouwmassa) blijven. Eenmaal gesplitste woningen mogen niet verder uitbreiden. Toevoeging van burgerwoningen door splitsing van gebouwen is niet toegestaan.
Voor een klein deel van het plangebied geldt de dubbelbestemming "Leiding - Water". Deze gronden zijn primair bestemd voor de aanwezige leiding en de bijbehorende zakelijk rechtstroken. Bouwwerken en werken zijn uitsluitend toegestaan met respectievelijk een ontheffing of een aanlegvergunning indien de belangen van de leiding niet worden geschaad.
Artikel 10 - Waarde - Archeologie
Aangezien een deel van het plangebied nog niet is onderzocht op de aanwezigheid van archeologische resten, is voor dat deel de dubbelbestemming "Archeologisch waardevol gebied" opgenomen. In de regels van deze dubbelbestemming is aangegeven wat is toegestaan. Zo is bouwen in principe verboden. Hiervan kan ontheffing worden verleend indien door middel van een archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn óf dat de archeologische waarden in voldoende mate zijn vastgesteld/gewaarborgd. Hetzelfde geldt voor een aantal werken en werkzaamheden. In de dubbelbestemming geldt verder een aanlegvergunningplicht indien grondroerende werkzaamheden op een bepaalde diepte worden uitgevoerd.
Ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid wordt voor de uitbreiding van het bedrijventerrein 't Hopveld een exploitatieopzet opgesteld door de gemeente Haaren. Hierin zijn de baten en de lasten van het gehele plangebied (met uitzondering van de bestaande bedrijven en woningen) uitgewerkt.
De gemeente heeft het voornemen om de verwerving en de ontwikkeling van de gronden door middel van anterieure overeenkomsten te regelen. Dit is ook als zodanig geregeld. Er wordt geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid om publiekrechtelijke instrumenten, zoals het exploitatieplan in de Wet ruimtelijke ordening, hiervoor in te zetten.
Gelet op het maatschappelijke belang en de onderhandelingsgevoeligheid zijn de exploitatieopzet en de anterieure overeenkomsten overigens vertrouwelijke documenten.
8Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Dit hoofdstuk beschrijft de wijze waarop de bevolking (in- en omwonenden van het plangebied) bij het planproces zijn betrokken. Daarnaast is aandacht voor de inspraak- en overlegprocedure die is doorlopen voor het zekerstellen van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voorontwerpbestemmingsplan 'Bedrijventerrein 't Hopveld - Haaren'.
Voorafgaand aan de formele planprocedure heeft op 26 maart 2007 een informele informatiebijeenkomst plaatsgevonden waarin het voornemen is gepresenteerd om 't Hopveld uit te breiden. Het voornemen is tijdens deze bijeenkomst positief ontvangen. Dit heeft de gemeente Haaren vertrouwen gegeven voor het opstarten van de verdere planvorming voor 't Hopveld.
Ingevolge de inspraakverordening is het voorontwerpbestemmingsplan 'Bedrijventerrein 't Hopveld' voor de inwoners van de gemeente Haaren en voor de in de gemeente een belang hebbende natuurlijke- en rechtspersonen ter inzage worden gelegd voor een periode van 8 weken. De gebruikelijke termijn van 6 weken is verlengd in verband met de zomervakantie. Gedurende de inspraakperiode zijn inspraakreacties ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan naar voren worden gebracht.
Voor de samenvatting van de inspraakreacties, de beantwoording en de consequenties voor het bestemmingsplan wordt verwezen naar het afzonderlijke rapport Nota Inspraak en Overleg.
In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan 'Bedrijventerrein 't Hopveld - Haaren' voorgelegd aan de relevante vooroverleginstanties. In dit kader heeft de provincie Noord-Brabant, de VROM-Inspectie Regio Zuid, het Waterschap De Dommel en Brabant Water N.V. gereageerd.
Voor de samenvatting van de reacties, de beantwoording en de consequenties voor het bestemmingsplan wordt verwezen naar het afzonderlijke rapport Nota Inspraak en Overleg.
Bijlage 15 Beeldkwaliteitplan Vogelenzang, Haaren
De Welstandscommissie van de SRE Milieudienst heeft in haar welstandsadvies van 29 augustus 2012 aangegeven dat de ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan. Wel adviseert zij dringend de woning op de hoekkavel te draaien.
Dit advies is opgevolgd, het stedenbouwkundig plan is hierop aangepast.
Op 12 juni 2013 is de stedenbouwkundige schets op nieuwe aan Welstand voorgelegd. Welstand was akkoord op 2 kleine punten na. Deze zijn aangepast in het nieuwste stedenbouwkundige schets.
Met de herontwikkeling van het plangebied verdwijnt de huidige agrarische functie en komt er een woonfunctie voor in de plaats. Deze functie sluit aan op de directe omgeving van het plangebied.
3.2.1 Nieuwe woningen Vogelenzang
Ruimtelijke aspecten, zoals hoogte en situering van de bebouwing, de ontsluiting en de situering van groen, zijn geregeld in een bestemmingsplan. De identiteit van het ontwerp en andere meer architectonische aspecten die niet in het bestemmingsplan kunnen worden geregeld, zijn geregeld door middel van beeldkwaliteit criteria.
Door Croonen Adviseurs zijn voor de herontwikkeling van het plangebied dergelijke beeldkwaliteit criteria opgesteld. Deze criteria worden vastgesteld als onderdeel van de welstandsnota van de gemeente Haaren. De beeldkwaliteit criteria zijn hierna opgenomen.
Deze beeldkwaliteitparagraaf, voor de ontwikkeling van de drie Ruimte-voor-Ruimtewoningen en een seniorenwoning, geeft in woord en beeld de uitgangspunten aan voor het te ontwikkelen stedenbouwkundige en architectonische ontwerp.
Veel ruimtelijke aspecten, zoals hoogte en situering van de bebouwing en situering van de ontsluiting en groen, zijn geregeld in het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitplan richt zich op aspecten, die niet in het bestemmingsplan te regelen zijn en geeft de kaders aan voor de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing in het plangebied. Het beeldkwaliteitplan gaat in op zaken als sfeer en kleur- en materiaalgebruik. Uiteindelijk is het een hulpmiddel c.q. inspiratiekader om tot een passende architectuur van de bebouwing en een passende inrichting van het plangebied te komen. Door de welstandscommissie kan het worden gebruikt als toetsingskader bij de beoordeling van bouwplannen.
Voor een kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke inpassing van bovenstaande vier woningen zijn de volgende beeldkwaliteit eisen geformuleerd.
Architectuur, bouwmassa en dakvorm
Materiaal, kleur en detaillering
Voor de woning Vogelenzang 3A is reeds een ontwerp gemaakt passend binnen bovenstaande beeldkwaliteitseisen. In onderstaande figuren is het ontwerp zichtbaar.
Bijlage 16 Beeldkwaliteitplan Kerkeind 21, Haaren
De gemeente Haaren heeft het verzoek gekregen van een particulier voor het mogen oprichten van een woning op een open plek tussen de lintbebouwing ten zuiden van het Kerkeind in de bebouwde kom van de kern Haaren. Het betreft de nieuwbouw van een vrijstaande seniorenwoning met bijbehorende bijgebouwen.
De gemeente is bereid medewerking te verlenen aan het realiseren van een nultredenwoning, door het bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied te herzien.
Het plangebied is gelegen aan de zuidwestzijde van de kern Haaren tussen de lintbebouwing ten zuiden van het Kerkeind. Het Kerkeind is onderdeel van de doorgaande route door het dorp en vormt de verbinding met de kern Oisterwijk in het zuidwesten en de kern Helvoirt in het noorden.
Globale begrenzing plangebied (rode omkadering) Bron: http://maps.google.nl
Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.
Voor de gronden in het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Haaren op 18 april 2013.
Het plangebied heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder bouwvlak. De bouw van een seniorenwoning met bijgebouw is binnen deze bestemming niet toegestaan.
Uitsnede verbeelding ter hoogte van het plangebied met begrenzing plangebied (rode omkadering)
Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken zal het geldende bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied herzien moeten worden ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting is als volgt opgebouwd:
De kern Haaren is ontstaan op de hoge dekzandrug nabij het beekdal van de Ruijsbossche Waterloop en heeft zich als lintdorp ontwikkeld langs de linten ‘Helvoirtseweg - Groenplein - Kerkstraat - Langeweg – Kerkeind’ en ‘Driehoeven - Haarendijk - Eind'. De ruimtelijke structuur van Haaren laat duidelijk zien dat de kern meerdere locaties heeft gekend. Van de nederzetting ‘Kerkeind’ is de oorspronkelijke verkavelingstructuur ongewijzigd. Ook de bochtige verkeersstructuur is nog aanwezig.
Het Kerkeind is onderdeel van het lint dat verder wordt gevormd door de Langeweg, Kerkstraat, Groenplein en de Helvoirtseweg. Dit lint vormt de doorgaande verbinding tussen Helvoirt en Oisterwijk. Van oudsher sluiten diverse (zand)wegen aan vanuit het buitengebied op dit dorpslint. Langs het lint (en de zandwegen) is de bebouwing organisch gegroeid en zijn de verschillende locaties met elkaar verbonden. Tussen de verschillende woningen heeft in de loop van de tijd tevens enige verdichting plaatsgevonden.
De doorgaande functie en het bebouwingsbeeld, maken dat het lint een belangrijke ruimtelijke drager van het dorp is. Dit wordt verder versterkt door de ligging van historische bebouwing, diverse voorzieningen en het winkelhart. Aan het Kerkeind staat nog de uit 1472 stammende toren van de Sint Lambertuskerk. Aangezien de kerk in een zeer bouwvallige staat verkeerde werd in 1853 een groot deel van het gebouw afgebroken. Alleen de huidige toren staat nog overeind.
2.2.Ruimtelijke & functionele structuur
De organisch gegroeide lintstructuur uit zich in een losse bebouwingstructuur met hoofdzakelijk (half)vrijstaande woningen. De rooilijnen, oriëntatie (haaks of evenwijdig aan de weg), goot- en bouwhoogten en de vormgeving variëren, waardoor een kleinschalig en gedifferentieerd bebouwingsbeeld ontstaat. De bebouwing langs het lint heeft een overwegend traditioneel karakter. Tussen het lint en de hierop aansluitende (zand)wegen is het dorp min of meer planmatig gegroeid.
Ook in de directe omgeving van het plangebied komen voornamelijk (half)vrijstaande woningen voor. Direct ten noorden van het plangebied bevindt zich daarnaast een garagebedrijf, met ten oosten daarvan (recht tegenover het plangebied) een bedrijfswoning (gemeentelijk monument). Hieronder een impressie van de bedrijfswoning en het garagebedrijf:
Direct ten oosten van het plangebied bevindt zich ook een gemeentelijk monument op het perceel Kerkeind 17 – 19. Hieronder een impressie van dit pand:
De ook op bovenstaande foto zichtbare zandweg langs deze woning betreft een openbare weg, op enige afstand ten zuidoosten van het plangebied.
Het gebied ten zuiden van het plangebied is in agrarisch gebruik.
Nabij het plangebied heeft de bebouwing een bouwhoogte van 1 à 2 bouwlagen met kap. De historische bebouwing heeft daarbij een hoogte van 1 ruime laag met kap. Het plangebied is verder gelegen in een overgangsgebied ten aanzien van de rooilijnbehandeling. In oostelijke richting staat de bebouwing kort of op de erfgrens. Hierdoor vindt een duidelijke markering van de aanwezigheid van de oude kern plaats. In westelijke richting heeft de bebouwing, als overgang richting het buitengebied, een grotere afstand ten opzichte van de erfgrens.
Het plangebied bestaat uit een kortgemaaid stuk grasland zonder opgaande beplanting in de bestaande lintbebouwing ten zuiden van het Kerkeind. Het perceel heeft een omvang van circa 900 m2. Feitelijk betreft het een onderbreking van de lintstructuur, invulling van deze locatie door middel van woningbouw is derhalve passend.
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.
Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.
Ladder voor duurzame verstedelijking
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze ladder stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken.
Hiervoor moeten dan 3 stappen worden doorlopen:
De eerste vraag is echter: is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Het begrip stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. In de totstandkoming van deze bepaling is opgenomen dat de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen, zodat overheden nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen standaard dienen te motiveren.20
Het begrip woningbouwlocatie dat wordt gebruikt in de omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling is niet gedefinieerd in het Bro. In de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling ontbreekt21 een toelichting op de definitiebepaling van het begrip stedelijke ontwikkeling.
Ten aanzien van het begrip bestaand stedelijk gebied is in de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling22 opgenomen dat in de praktijk zal moeten worden beoordeeld in hoeverre lineaire bebouwing (lintbebouwing) langs wegen, waterwegen of dijken als bestaand stedelijk gebied moet worden aangemerkt.
Indien er sprake is van kleinschalige woningbouw dan voorziet het plan niet in een woningbouwlocatie als opgenomen in het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ uit het Bro.23 Met de toevoeging van één extra burgerwoning is sprake van zeer kleinschalige woningbouw, zodat de ladder duurzame verstedelijking uit het Bro niet van toepassing is.
In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.
Structuurvisie ruimtelijke ordening
Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.
Op nevenstaande uitsnede van de ‘Structurenkaart’ is te zien dat het plangebied ligt binnen de stedelijke structuur en de aanduiding 'kernen in het landelijk gebied' heeft.
De kernen in het landelijk gebied moeten conform het provinciale beleid, voorzien in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte voor wonen, werken en voorzieningen. Hierbij moet zoveel mogelijk gezocht worden naar ruimte binnen het bestaande ruimtebeslag van de kernen.
Onderhavig plan betreft de bouw van 1 seniorenwoning met bijgebouw binnen bestaand bebouwd gebied in het lint aan de zuidzijde van het Kerkeind.
Dit betekent dat onderhavig plan past binnen het provinciale beleid uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening.
Op 14 juli 2014 is de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.
De locatie is gelegen in “bestaand stedelijk gebied, kern in landelijk gebied”.
Voor het plan zijn specifiek de artikelen 4.2 en 4.3 van toepassing.
Artikel 4.2 Stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebiedBestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.
Aan deze voorwaarde wordt voldaan gezien de ligging binnen ‘bestaand stedelijk gebied’.
In de Verordening ruimte is opgenomen dat gemeenten regionale woningbouwafspraken maken in het Regionaal Ruimtelijk Overleg. Die afspraken dienen ter onderbouwing voor ruimtelijke plannen waarin in woningbouw is voorzien. De gemeente Haaren maakt onderdeel uit van de regio Noordoost-Brabant en maakt afspraken binnen de subregio 's-Hertogenbosch. De bestuursovereenkomst tussen de Provincie Noord-Brabant en de gemeente Haaren van 29 februari 2008 maakt onderdeel uit van de regionaal gemaakte woningbouwafspraken. Door deze afspraken is de gemeente Haaren in staat een inhaalslag te plegen, nadat eerder jarenlang nauwelijks is gebouwd.
Dit betekent dat onderhavig plan past binnen het provinciale beleid uit de Verordening ruimte.
Cultuurhistorische waardenkaart
Op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart is te zien dat het buurtschap Kerkeind is aangeduid als ‘historische stedenbouw’.
Dit betekent dat onder andere bij de situering, de goot- en bouwhoogte, de materialisering en de kapvorm van de woning rekening wordt gehouden met de bebouwing in de directe omgeving. Het gaat met name om de gemeentelijke monumenten Kerkeind 17 - 19 op het perceel direct ten oosten van het plangebied (zie onderstaande afbeelding) en Kerkeind 16 (bedrijfswoning) direct ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de weg.
De woning op het perceel direct ten westen van het plangebied bestaat uit 1 bouwlaag met kap en is enkele jaren geleden compleet herbouwd. Dit pand heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarden.
De gemeente heeft op 22 januari 2015 de Structuurvisie Haaren vastgesteld.
In hoofdstuk 2 (Deel A van de Structuurvisie) is het woonbeleid als volgt uitgewerkt. Het beleid ten aanzien van wonen heeft betrekking op wonen in één van de vier dorpen binnen de gemeente Haaren en nadrukkelijk ook in het buitengebied. Doel van beleid is dat het voor iedereen fijn wonen is in de gemeente Haaren. Een leefbare woonomgeving houdt in dat er een goede balans bestaat tussen woningvoorraad en woningbehoefte. Beschreven dominante trends als krimp, vergrijzing en de economische recessie kunnen consequenties hebben voor het type woningen dat gebouwd moet worden en hoe we met de bestaande voorraad omgaan. Voor de gemeente is daarom flexibiliteit in meerdere opzichten van belang, zodat aanpassing aan de veranderende eisen mogelijk is en ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd wordt.
Hoofduitgangspunt voor het beleid ten aanzien van wonen is dat, in het kader van de leefbaarheid, de veranderingen in de aard en omvang van de woningvoorraad niet geënt worden op de kwantiteit van de voorraad, maar op de kwaliteit van de voorraad. De gemeente Haaren vormt hierdoor een aantrekkelijk landelijk woongebied tussen de grote steden Tilburg, ’s-Hertogenbosch en Eindhoven. Door in te zetten op kwaliteit wil de gemeente een voorraad bieden die bijdraagt aan de sociale binding van mensen met de gemeente, maar die ook is afgestemd met de omgevingskwaliteiten.
Één van de doelgroepen binnen de gemeente betreft (de huisvesting van) senioren. Ten aanzien van reguliere seniorenwoningen gelden de volgende doelstellingen:
Aldus past onderhavige ontwikkeling van 1 seniorenwoning, rekening houden met de dorpse en landelijke karakteristieken, binnen het beleid zoals opgenomen in de Structuurvisie.
Woonvisie 2011-2015, 'Jouw kruiwagen naar mooi wonen'
In de Woonvisie 2011 - 2015, vastgesteld op 7 juli 2011, wordt beschreven hoe het gemeentelijke woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. De werkingstermijn van de Woonvisie is tot 1-1-2017 verlengd. De Woonvisie geeft inzicht in de actuele vraag naar en het aanbod van woningen en in de woningbouwplannen die in ontwikkeling en voorbereiding zijn. Tot 1-1-2017 is het streven om circa 540 nieuwe woningen te realiseren, waarbij het bouwen van de juiste woningen belangrijker is dan het aantal.
Het huidige woningaanbod is niet evenwichtig. De gemeente Haaren heeft weinig goedkope en middeldure woningen, zowel huur als koop. In de dure prijsklasse is het aanbod groot. De gemeente Haaren staat voor groen wonen met als bouwstenen contrastrijk, flexibiliteit, continuïteit en differentiatie. Als je jong bent, een starter op de woningmarkt of een smalle beurs hebt, dan is er onvoldoende aanbod in onze gemeente. Dit geldt ook voor senioren die op zoek zijn naar een woning met alle voorzieningen op de begane grond.
De gemeente Haaren kent prioriteit toe aan de doelgroepen starters, jongeren, jonge gezinnen en senioren. Binnen de doelgroepen krijgt de toename van één- tot tweepersoonshuishoudens extra aandacht. De prioriteit ligt daarom bij de bouw van goedkope en middeldure huur- en koopwoningen. Juist in die prijsklassen concentreert zich in de huidige markt de vraag naar woningen.
Onderhavige ontwikkeling betreft een particulier initiatief voor de bouw van 1 woning. De woning zal een zogenaamde “nultredenwoning” zijn, specifiek geënt op één doelgroep, namelijk senioren en mindervaliden. Een nultredenwoning houdt in dat deze zonder traplopen vanaf de straat bereikbaar is, de externe toegankelijkheid. Daarnaast dienen op de begane grond ook een slaapkamer, badkamer en toilet aanwezig te zijn, die vanuit de woonkamer eveneens zonder traplopen bereikbaar zijn. Daarbij moet de woning drempelvrij zijn en alle voorzieningen moeten rolstoeltoegankelijk zijn. Het bestemmingsplan zal hiertoe de planologisch-juridische ruimte bieden.
De gemeente Haaren profileert zich met de slogan "Haaren, een moderne gemeente in een groene omgeving" nadrukkelijk als groene gemeente. Het groen in de kernen van de gemeente bepaalt in hoge mate de kwaliteit van de dagelijkse leefomgeving. Het zorgt voor een aangename en dorpse sfeer, het geeft een beleving van natuur, groei en seizoenen, het verbindt de kernen met het omliggende landschap en herbergt gebruiksfuncties zoals wandelen, spelen, uitzicht geven of afschermen van ongewenste beelden. Tegelijkertijd staan grote delen van het openbaar groen onder druk: ze worden volgebouwd, plekken zijn sociaal onveilig, bomen komen in de knel en/of worden gekapt en groenstroken worden uitgegeven.
De huidige opbouw van het dorp is gegroeid op basis van het landschap, andere ontwikkelingen zoals de aanleg van wegen en veranderende planologische inzichten. Elk onderdeel van de stedenbouwkundige structuur (bijvoorbeeld centrum, lintbebouwing of naoorlogse woonwijk) heeft een eigen identiteit en kwaliteit, maar kent ook specifieke problemen in de groenstructuur. De groenstructuur dient derhalve de stedenbouwkundige structuur te versterken om dorpsidentiteiten te vergroten en moet tegelijkertijd waar mogelijk structurele problemen in de stedenbouwkundige opzet mee helpen oplossen, door bijvoorbeeld onduidelijke hoofdwegen en dorpscentra te versterken met een stevige of onderscheidende bomenstructuur.
De historische kenmerken en actuele karakteristieken van de dorpsontwikkelingen hebben geleid tot stedenbouwkundige kenmerken. Deze kenmerken bepalen mede de uitgangspunten voor de groenstructuur en zullen waar gewenst of mogelijk worden ondersteund door de opbouw van het openbaar groen.
Onderhavige ontwikkeling betreft een particulier initiatief voor de bouw van 1 woning. Er is ter plaatse geen sprake van openbaar groen. Het plangebied betreft een kortgemaaid stuk grasland zonder bijzondere waarden.
In 2008 is door en voor de 4 dorpen van de gemeente Haaren een Dorpsontwikkelingsplan opgesteld. Binnen het dorpsontwikkelingsplan van het dorp Haaren worden voor diverse aspecten verschillende doelen gesteld. Voor het aspect wonen wordt onder andere het volgende doel gesteld: "Het realiseren van een gevarieerd woningbestand met voldoende woningen voor jongeren en ouderen zodat een evenwichtige bevolkingsopbouw kan worden gewaarborgd".
De voorgenomen ontwikkeling past binnen deze kaders.
De welstandsnota van de gemeente Haaren (juni 2004) bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst worden. Het legt voor een bepaald gebied een beoordelingskader vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden.
De welstandsnota werkt aanvullend op voorliggend bestemmingsplan.
Het plan voldoet aan het nationale -, provinciale - en gemeentelijke beleidskader.
Om de woning op juiste wijze in de omgeving in te passen, is het noodzakelijk om vooraf stedenbouwkundige randvoorwaarden op te stellen. Het behoud van het cultuurhistorisch waardevolle bebouwingsbeeld van de lintstructuur vormt daarbij een belangrijk uitgangspunt. Op de provinciale cultuurhistorische waardenkaart is te zien dat het buurtschap Kerkeind is aangeduid als ‘historische stedenbouw’. Dit betekent dat onder andere bij de situering, de goot- en bouwhoogte, de materialisering en de kapvorm van de woning rekening wordt gehouden met de bebouwing in de directe omgeving. Het gaat met name om de gemeentelijke monumenten Kerkeind 17 - 19 op het perceel direct ten oosten van het plangebied (zie onderstaande afbeelding) en Kerkeind 16 (bedrijfswoning) direct ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de weg.
Door middel van een quickscan is inzicht verkregen in de geluidhinder als gevolg van de Kerkeind, zie ook hoofdstuk 5.2. Daarbij is reeds rekening gehouden met de reconstructie/herinrichting en snelheidsverlaging naar 30 km/u (inmiddels ingevoerd). In onderstaande afbeelding zijn de 48, 53, 58 en 63 dB contouren weergegeven ten gevolge van de Kerkeind op begane grondniveau.
De geluidsbelasting op de voorgevel zal maximaal 58-59 dB bedragen. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde, echter is het vaststellen van een hogere grenswaarde niet mogelijk/noodzakelijk vanwege de maximum snelheid ter plaatse. Wel houdt dit in dat de geluidwerendheid van de voorgevel 30-31 dB moet bedragen. Verder maakt de afbeelding inzichtelijk dat de woningen een duidelijke afschermende werking hebben en er sprake is van geluidluwe achterzijden. Dit zal ook het geval zijn bij de te realiseren woning op het onderhavige perceel.
Aan de hand van de richtafstanden conform bijlage 1 van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” is nagegaan of het plangebied overlap kent met deze contouren. De Kerkeind is onderdeel van het historische lint door de kern. Van oudsher is langs dit lint sprake van diverse functies. Mede hierdoor onderscheidt het lint zich ten opzichte van de (monofunctionele) naoorlogse woonbuurten. Tevens heeft dit lint een doorgaande verkeersfunctie tussen Helvoirt en Oisterwijk. Derhalve kan het lint beschouwd worden als een gemengd gebied. Dit betekent dat de te hanteren richtafstanden één afstandsstap terug kunnen gaan ten opzichte van bijlage 1 van de VNG-brochure.
Uit de beoordeling zoals weergegeven in hoofdstuk 5.5 volgt dat er geen belemmeringen aanwezig zijn voor de realisatie van onderhavige woning. Andersom geldt dat de aanwezige bedrijven niet belemmerd worden in de bedrijfsvoering.
Met bovenstaande uitgangspunten is het mogelijk om de woning in te passen op het perceel. Rekening houdend met de cultuurhistorische waarden en de milieukundige randvoorwaarden betekent dit:
Aangezien het een verdichting van het bestaande lint betreft, wordt de woning logischerwijs aan de oostzijde gesitueerd: in de richting van de oude nederzetting Kerkeind rondom de Lambertustoren. Om voldoende afstand te houden tot het naastgelegen perceel / gemeentelijk monument, is de minimale afstand ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens 3 meter (conform gemeentelijke standaard).
Plangebied gelegen in overgangszone, nieuwe woning aan oostzijde perceel situeren
De rooilijn van de woning bevindt zich op de rooilijn van de woning op Kerkeind 25, zodat daarmee in het straatbeeld maximaal zicht blijft op het gemeentelijk monument Kerkeind 17.
De woning zal met de lange gevel, min of meer evenwijdig aan de weg, worden gesitueerd, een zogenaamde langsgevel. Door het gebruik van een dergelijke oriëntatie zal de hoofdmassa zich hoofdzakelijk aan de noordzijde van het perceel bevinden, oftewel op de grootst mogelijke afstand van de agrarische gronden aan de zuidzijde. Verder zal een dergelijke positionering tot een kleinere inperking van de bezonning van het perceel Kerkeind 17 leiden. Overigens zijn direct aan de zijde van het plangebied op dat perceel de inrit en garage gelegen.
De woning heeft een maximale hoogte van 1 laag met een kap, zoals in het straatbeeld veel voorkomt. Dit vertaalt zich in het bestemmingsplan naar een goot- en bouwhoogte van maximaal 3,5 respectievelijk 7,5 meter. Gezien de omvang van het perceel zal, gelijk aan de gemeentelijke standaard, maximaal 100 m2 aan bijgebouwen worden toegestaan. Vanwege het feit dat de woning (inclusief aan- en uitbouwen) een nultredenwoning betreft, wordt de maximale massa vastgelegd (650 m3).
Passend binnen het beeld van het historisch lint krijgt de woning een traditionele hoofdvorm. Dit wordt verder ondersteund door ook gebruik te maken van overwegend traditionele materialen als baksteen, hout, gebakken dakpannen e.d. Overigens betekent dit niet per definitie een “kopie” van bestaande bebouwing of historiserende architectuur, in de vormentaal is het uiteraard toegestaan om ook hedendaagse vormgeving en detaillering te gebruiken. Dit zou zelfs een bijdrage leveren aan het zichtbaar maken van de organische groei van het lint (echter geen vereiste).
De kleurstelling moet passen in het veelzijdige “pallet” van het lint. Bij een traditionele hoofdvorm hoort een traditionele kap: een zadeldak, schilddak of een mansardedak. Het gebruik van wolfseinden is toegestaan en draagt bij aan het historiserende karakter van de plek. Vanwege de zichtbaarheid vanuit westelijke richting zal, naast de werkelijke voorgevel die gericht is op de openbare weg, ook de westgevel van de woning als voorgevel beschouwd moeten worden (met de daarbij horende zorgvuldigheid).
De nieuwe woning wordt ontsloten via een inrit op het Kerkeind.
De nieuwe woning in het plangebied beschikt over minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen erf.
Hiermee voldoet het plan aan de normen uit het CROW. Een nultredenwoning/ seniorenwoning is niet specifiek opgenomen in het CROW. Een ‘aanleunwoning of serviceflat’ is wel opgenomen, maar onderhavige woning wordt zelfstandig bewoond. De bewoners zullen daarom een hogere zelfredzaamheid en mobiliteit hebben dan bewoners van een aanleunwoning of serviceflat. Daarom is uitgegaan van een reguliere vrijstaande koopwoning, in “rest bebouwde kom” van de kern Haaren (zie bijlage Verkeersgeneratie en parkeren). Hiervoor geldt de eis van minimaal 2 parkeerplaatsen en maximaal 3. Hieraan wordt derhalve voldaan.
In dit hoofdstuk worden alle relevante milieu- en omgevingsaspecten voor het plangebied behandeld.
In opdracht van de heer Van den Oever heeft Search Ingenieursbureau B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Kerkeind, naast nummer 17, te Haaren. Het onderzoek is integraal als bijlage opgenomen bij de toelichting.
Als onderzoekslocatie is het toekomstig bouwblok aangehouden. Aan de hand van de beschikbare historische gegevens is het onderzoek uitgevoerd op basis van de Nederlandse Norm, NEN 5740, met als uitgangspunt een onverdachte locatie. De onderzoekslocatie is onverdacht op de aanwezigheid van bodemverontreiniging, aangezien er voor zover bekend geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden op de locatie. Doel van het onderzoek was vast te stellen of er op de locatie bodemverontreiniging aanwezig is.
Het onderzochte terrein heeft een oppervlakte van circa 310 m2. Verdeeld over het terrein zijn 2 boringen tot 0,5 m-mv, 1 boringen tot 2,0 m-mv en 1 boring tot 4,0 m-mv verricht. In het diepste boorgat is een peilbuis geplaatst. Er is 1 grondmengmonster van de bovengrond en 1 grondmengmonster van de ondergrond onderzocht op het NENgrondpakket. Het grondwater is geanalyseerd op het NEN-grondwaterpakket.
De lichte verontreiniging met lood in de bovengrond is waarschijnlijk direct te relateren aan de sporen van baksteen en kolengruis die zijn aangetroffen in het mengmonster van de bovengrond. De ondergrond is niet verontreinigd.
In het grondwater zijn licht verhoogde gehaltes aan barium gemeten.
Gezien de relatief lage gehalten en de toekomstige bestemming van de locatie is er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepaste hypothese. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek hoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstig gebruik van de locatie.
Wanneer in een plan nieuwe geluidsgevoelige ruimten, zoals woningen worden gerealiseerd, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting akoestisch onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op de nieuwe woningen ten gevolge van omliggende wegen.
Het Kerkeind is een weg waar een maximale snelheid van 30 km/uur geldt (binnen de bebouwde kom). Dat betekent dat de weg geen geluidszone heeft conform de Wgh. Omdat het Kerkeind onderdeel uitmaakt van de hoofdroute door het dorp ‘Kerkeind - Langeweg - Kerkstraat - Groenplein - Helvoirtseweg' en het een redelijk drukke route is, is desondanks een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Pouderoyen Compagnons, nr. 204-002, d.d. februari 2013) in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
De geluidsbelasting op de gevel bedraagt 58 dB (afhankelijk van de exacte ligging). Hierdoor dient de minimale geluidwerendheid van de gevel 30 dB te bedragen. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Dit is in de regels met een voorwaardelijke verplichting als zodanig vastgelegd. Omdat de weg geen geluidszone heeft, is een procedure hogere grenswaarden niet nodig.
Het aspect wegverkeerslawaai vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor kwetsbare objecten (zoals woningen) dient het aspect externe veiligheid meegewogen te worden. Nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten moeten buiten de risicocontour van bestaande risicobronnen (inrichtingen, transport gevaarlijke stoffen, ondergrondse leidingen e.a.) gerealiseerd worden.
Bij de beoordeling van een ruimtelijk plan en externe veiligheid zijn de volgende vragen relevant:
De risiconormen voor externe veiligheid voor zogenaamde stationaire bronnen (bijvoorbeeld bedrijven) zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het Bevi verplicht het bevoegd gezag op basis van de Wet milieubeheer om veiligheidsafstanden aan te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. In het besluit zijn gevoelige objecten gedefinieerd als kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. De uitwerking van het besluit vindt in de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) plaats.
Voor de beoordeling van risico’s van transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water is het Bevt van toepassing. Voor buisleidingen gelden het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Bevb.
Om de risico’s ter plaatse van het plangebied te achterhalen is er een analyse gemaakt van de externe veiligheidssituatie rondom het plangebied, met behulp van de provinciale risicokaart.
Uit deze kaart (zie bovenstaande uitsnede) blijkt dat in het plangebied zelf geen risicovolle inrichtingen of transportleidingen aanwezig zijn.
In de nabijheid van de locatie zijn de volgende twee, mogelijke risicovolle objecten aanwezig:
Aan de Köppenstraat 4 is een kwekerij gevestigd met een propaantank van 13 m3. Uit het Revi blijkt dat propaantanks met een inhoud tussen 13-50 m3 en een maximale doorzet van 600 m3 /jaar een plaatsgebonden risicocontour van 55 meter hebben. Het bijbehorende invloedsgebied is 150 meter.
Het plangebied ligt op ruim 300 meter. Deze inrichting vormt derhalve geen belemmering voor het voornemen.
Op ruim 200 m ten zuiden van het plangebied liggen 2 transportleidingen: een 36 inch K1-leiding voor ruwe olie met een maximale werkdruk van 43 bar en een 24 inch K1-leiding voor 'overige producten’ met een maximale werkdruk van 62 bar. Uit de risicokaart blijkt dat deze leidingen een 10-6/jr plaatsgebonden risicocontour (PR-contour) hebben van 45,2 m respectievelijk 30,6 m. Het invloedsgebied bedraagt respectievelijk 45 en 36 m.
Gezien de afstand tot de buisleidingen l(ruim 200 meter) ligt het plangebied ruimschoots buiten de plaatsgebonden risicocontour en het invloedsgebied ten gevolge van het groepsrisico. Deze buisleidingen vormen derhalve geen belemmering voor het voornemen.
Het aspect externe veiligheid vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Op 15 november 2007 is de wijziging van de ‘Wet milieubeheer’ in werking getreden. De paragraaf luchtkwaliteit in de ‘Wet milieubeheer’ voorziet ondermeer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.
In de AMvB ‘NIBM’ en de bijbehorende regeling zijn bestemmingen met bijbehorende grenzen opgenomen die per definitie niet bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit ‘in betekenende mate’. De NIBM-grens voor een woningbouwlocatie (3% criterium) bedraagt:
Er wordt 1 nieuwe woning mogelijk gemaakt. Dit betekent dat het plan voldoet aan het NIBM criterium en geen toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd hoeft te worden.
Het aspect luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.
In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn indicatieve richtafstanden voor woningbouw nabij verschillende typen bedrijven opgenomen. De richtafstanden gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. Binnen deze richtafstanden is hinder ten gevolge van het betreffende bedrijf niet uit te sluiten. Woningbouw binnen deze richtafstand is inpasbaar, indien aangetoond wordt dat (eventueel na het treffen van maatregelen) voor het betreffende bedrijf een kleinere richtafstand van toepassing is.
Omdat het Kerkeind onderdeel uitmaakt van de hoofdroute door het dorp ‘Kerkeind - Langeweg - Kerkstraat - Groenplein - Helvoirtseweg', het een redelijk drukke route is richting Oisterwijk en (van oudsher) sprake is van functiemenging kan het plangebied aangemerkt worden als ‘gemengd gebied’. Dit betekent dat de richtafstanden uit de VNG-publicatie, die gelden ten opzichte van een rustige woonwijk, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat met 1 afstandsstap kunnen worden verlaagd.
Het garagebedrijf direct tegenover het plangebied op Kerkeind 16 is te kenmerken als een ‘handel in auto’s, reparatie- en servicebedrijven’ (SBI: 451, 452, 453). Een dergelijk bedrijf valt in milieucategorie 2. Omdat het een gemengd gebied betreft kan de richtafstand van 30 m voor het maatgevende aspect geluid teruggebracht worden tot 10 m. Aan deze richtafstand tot het plangebied wordt voldaan. Bovendien is de bestaande woning aan het Kerkeind 20 dichter bij het garagebedrijf gelegen en dus maatgevend met betrekking tot eventuele milieuhinder.
Verder in noordwestelijke richting is boomteeltbedrijf Van den Oever (Kerkeind 22) gelegen. Dit betreft een bedrijf in milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 m. Hier is eveneens sprake van gemengd gebied zodat ook hier de richtafstand terug gebracht kan worden tot 10 m. Verder zijn tussen het bedrijf en de locatie reeds bestaande woningen aanwezig die maatgevend zijn. Derhalve vormt dit bedrijf geen belemmering.
In onderstaande afbeelding is de toevoeging van de nultredewoning weergegeven. Voor een goed woon- en leefklimaat dient rekening gehouden te worden met eventuele spuitzones in geval van boom- of fruitteelt op de nabijgelegen agrarische percelen. De omgeving van de planlocatie is reeds dusdanig bestemd, dat de toevoeging van de woning niet leidt tot verdergaande beperkingen voor spuitzones. De daarvoor aan te houden richtafstand betreft in beginsel 50 meter. Deze afstand is in onderstaande uitsnede uitgezet t.o.v. het hoekperceel van de naastgelegen woningen aan Kerkeind 25 en Kerkeind 15 (rode contouren). Daarnaast is de 50 meter contour uitgezet t.o.v. de uiterste punt van het woonperceel van de planlocatie (blauwe contour). Zoals in de afbeelding is te zien, leidt de extra woning niet tot verdere beperking van eventuele spuitmogelijkheden. Andersom bepalen omliggende woningen reeds dat er ter plaatse een goed woon- en leefklimaat aanwezig is.
Voor nieuwe woningen wordt echter in de bestemmingsplannen geregeld dat spuiten binnen de spuitcontour van 50 m niet is toegestaan.
In het licht van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) heeft de gemeente Haaren de Gebiedsvisie bij verordening geurhinder en veehouderij, 9 oktober 2009, uitgewerkt op basis van onderzoek uitgevoerd naar de geuruitstoot van veehouderijen en de betekenis hiervan op ruimtelijke plannen. De Wgv beschermt geurgevoelige objecten tegen geurhinder uit veehouderijbedrijven. Bij aanvraag om een milieuvergunning vindt toetsing aan wettelijk vastgelegde standaardwaarden plaats. Gemeenten mogen afwijken van deze standaard binnen een vastgelegde bandbreedte. Daartoe heeft de gemeenteraad op 21 januari 2010 de Verordening Geurhinder en veehouderij vastgesteld. De afwijkende waarde gelden in een bepaald gebied waarvoor de gemeente de gewenste ontwikkeling in onderhavige gebiedsvisie heeft vastgelegd.
Uitgangspunt voor de gebieden in de bebouwde kom is een norm van 3 ouE/m³. Op basis van deze normstelling wordt de vergunningverlening van omliggende veehouderijbedrijven sterk beperkt. Op basis daarvan kan worden geconstateerd dat op onderhavige locatie het aspect geur niet in de weg staat aan een goed woon- en leefklimaat. Gezien de omgeving, waarin een aaneenschakeling van burgerwoningen bestemd is, zal de toevoeging van deze seniorenwoning ook de bedrijfsmogelijkheden van agrariërs niet verdergaand beperken.
Het aspect milieuzonering vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Het plangebied bestaat uit een kortgemaaid stuk grasland zonder opgaande beplanting. In het plangebied zijn daarom geen indicaties voor de aanwezigheid van beschermde soorten. De gemeente acht een nader onderzoek dan ook niet noodzakelijk in het kader van de voorbereiding van dit bestemmingsplan.
Wel geldt altijd het algemene zorgplichtartikel. Dit wil zeggen dat bij de bouw en/of sloop van gebouwen altijd zorgvuldig gehandeld moet worden. Dit wil zeggen dat er gedurende de uitvoering van de activiteiten er geen wezenlijke invloed is op beschermde diersoorten en dat schade aan soorten zoveel mogelijk moet worden voorkomen.
In verband met de wijziging van de Monumentenwet 1988 per 1 september 2007 en de implementatie van het Europese verdrag van Malta wil de gemeente de archeologische en cultuurhistorische waarden structureel meewegen in het ruimtelijke planvormingsproces.
Hamaland Advies heeft in opdracht van Search Ingenieursbureau B.V. een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het plangebied Kerkeind, naast nummer 17 te Haaren, gemeente Haaren. De onderzoeksrapportage is integraal als bijlage gevoegd bij deze toelichting. Het plangebied ligt conform de Archeologische verwachtingskaart, in een gebied met een hoge archeologische waarde (Archeologisch waardevol gebied 3). Hier is conform het gemeentelijk beleid, een archeologisch vooronderzoeknoodzakelijk bij ingrepen waarvan het oppervlak groter is dan 100 m2 en dieper dan 50 centimeter onder het huidige maaiveld.
Door overschrijding van de vrijstellingsgrens dient er archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd, conform de Wet op de archeologische monumenten zorg (Wamz). Het door Hamaland Advies uitgevoerde onderzoek bestaat uit een KNA conform bureauonderzoek gecombineerd met een verkennende booronderzoek, waarbij een archeologisch verwachtingsmodel is opgesteld, de bodemintactheid is getoetst en archeologische vindplaatsen vast zijn gesteld.
Op grond van de bestudeerde bronnen en gezien de waarnemingen in de omgeving, kan geconcludeerd worden dat het plangebied een hoge trefkans heeft op archeologische resten uit de periode van de Steentijd tot en met heden. Door het gebruik van het plangebied als boomkwekerij is de bodem naar verwachting verstoord geraakt tot op een diepte van circa 50 cm-mv. Door de aanwezigheid van een 70-80 cm dik eerddek kunnen onderliggende archeologische vindplaatsen beschermd zijn gebleven. Dit zal met het booronderzoek moeten worden bevestigd.
Om het verwachtingsmodel te toetsen is een karterend booronderzoek uitgevoerd. De aangetroffen bodemopbouw bestaat uit een subrecente bouwvoor met daaronder een 40 tot 50 cm dikke eerdlaag die scherp over gaat in het onderliggende dekzandpakket. Er is geen inspoelingshorizont (podzol B) aangetroffen. Getuige het aangetroffen vondstmateriaal in het landbouwdek is de eerdlaag ontstaan in de late 18e of het begin van de 19e eeuw en betreft het een relatief jonge ontginning
Op grond van het ontbreken van concrete aanwijzingen voor een archeologische vindplaats, adviseren wij om geen vervolgonderzoek in het plangebied uit te voeren. Het plangebied betreft een relatief jonge ontginning die teruggaat tot het eind van de 18e of het begin van de 19e eeuw. Tijdens de ontginning is (de E- en B-horizont en) de top van het dekzand verloren gegaan (verspit), waarmee naar verwachting ook eventuele archeologische spoorniveaus verloren zijn gegaan.
Het aspect archeologie vormt hiermee geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.
De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan.
Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel. Het beleid van het waterschap is uiteengezet in een aantal beleidsdocumenten:
Het waterbeheerplan 'Krachtig Water' is een strategisch document voor de periode 2010 - 2015, waarin de doelen en inspanningen van het waterschap zijn beschreven. Er zijn 2 prioriteiten benoemd:
Het waterbeheerplan vormt geen direct toetsingskader voor deze watertoets.
De kadernota Stedelijk Water is een (interne) beleidsnotitie voor het waterschap, waarin de visie op stedelijk water is neergelegd en prioriteiten in het uitvoeringsprogramma zijn aangegeven voor de periode tot 2009. Deze nota bevat niet direct richtlijnen voor de watertoets.
De beleidsnota Stedelijk Water richt zich op het waterbeheer in het stedelijk gebied. Onder stedelijk water wordt verstaan het grondwater, oppervlaktewater en de neerslag (watersysteem) zoals die zich in de stedelijke en de verharde gebieden manifesteren. De voor bestemmingsplannen relevante uitgangspunten en randvoorwaarden zijn opgenomen in de 'handreiking watertoets'.
De notitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk' maakt inzichtelijk welke hydrologische consequentie(s) ruimtelijke ontwikkelingen kunnen hebben op het watersysteem. Het bevat beleidsuitgangspunten, voorwaarden en normen om de negatieve hydrologische consequenties te compenseren. Ter ondersteuning is een toetsinstrumentarium (HNO-tool) ontwikkeld.
Getoetst wordt aan het “Gemeentelijke Rioleringsplan Haaren 2013-2017”. De retentie moet worden gedimensioneerd aan de hand van de HNO-tool. In deze situatie is een retentie benodigd van 19 m3. Ten aanzien van voorliggend plan zijn de volgende richtlijnen van belang:
Huidig waterhuishoudkundig systeem
Het plangebied ligt op een hoogte van ongeveer 9,6 m +NAP (bron: www.ahn.nl).
Voor de berekening van de waterberging wordt een aanname gedaan en een waterdoorlatendheid van 1 m/dag aangehouden.
Binnen het plangebied zelf is geen oppervlaktewater aanwezig.
De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) ligt tussen de 0,4 en 0,8 m -mv.
Door de bouw van de woning neemt de verharding toe:
In totaal neemt het verhard oppervlak toe met circa 400 m2.
Het waterschap stelt eisen ten aanzien van de benodigde bergingscapaciteit. Een gemeente kan er voor kiezen om aanvullende eisen te stellen.
Aangezien het verhard oppervlak in de nieuwe situatie toeneemt ten opzichte van de bestaande situatie, stelt het waterschap eisen aan de hemelwaterafvoer. De aan te leggen bergingscapaciteit vanuit de richtlijnen van het waterschap (berekend met de HNO-tool) is circa 19 m3.
De gemeente Haaren hanteert als richtlijn dat 9 mm water op het bestaand verhard oppervlak op eigen terrein geborgen moet worden. Het verhard oppervlak binnen het plan wordt circa 400 m2. De benodigde berging is dus 0,009 m x 400 m2 = 3,6 m3.
Voor de totale benodigde berging moeten de eisen van het waterschap en gemeente bij elkaar worden opgeteld. De minimaal benodigde berging binnen het plangebied bedraagt dus: 19 m3 + 3,6 m3 = 22,6 m3.
Deze bergingscapaciteit wordt gerealiseerd in de vorm van een infiltratiesloot achter op het perceel, die aansluit op de bestaande sloot langs het zandpad. Bij een noodoverlaat op de sloot is geen aansluiting meer nodig op het hemelwaterriool van de gemeente. Hiervoor is meer dan voldoende ruimte in de directe nabijheid van het plangebied beschikbaar.
Er vindt in 2013 een reconstructie van het Kerkeind plaats. Onderdeel van deze reconstructie is de aanleg van een nieuw hemelwaterriool. De gemeente Haaren biedt de mogelijkheid om af te zien van infiltratie- en bergingsvoorzieningen binnen het plangebied indien de HWA van de nieuwe woning op dit hemelwaterriool worden aangesloten. Hiervoor vraagt de gemeente een vaste eenmalige bijdrage per woning. De retentiesloot zal echter worden aangesloten op de sloot aan het zandpad, waardoor een noodoverlaat op het hemelwaterriool niet aan de orde is.
Situatieschets infiltratiesloot met mogelijke overstort naar de bestaande sloot aan het zandpad (bron: Pouderoyen Compagnons)
Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.
In het plan worden geen uitlogende materialen toegepast.
Samenvattend kan worden geconcludeerd dat:
In de nabijheid van de locatie Kerkeind zijn 2 Natura 2000-gebieden gelegen. Zie navolgende afbeelding.
Uitsnede verbeelding Natura 2000-gebieden (rode ster betreft de locatie, donker oranje vlakken betreffen Natura2000-gebieden) (bron: www.synbiosys.alterra.nl/natura2000)
Ten noordwesten van het plangebied betreft dit de Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen. Ten zuidoosten van het plangebied betreft dit de Kampina & Oisterwijkse Vennen.
De toevoeging van één woning op een afstand van ruim 1,5 kilometer tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, met daartussen diverse wegen gelegen, zal geen significant negatieve effecten hebben op deze Natura 2000-gebieden.
De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. De basis voor de verbeelding zijn een recente kadastrale ondergrond en topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het plangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuraanduidingen weergegeven. Voorts zijn aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen.
De regels zijn opgedeeld in 4 hoofdstukken:
6.2.Artikelsgewijze bespreking
Hoofdstuk 1: Inleidende regels
In artikel 1 is een aantal begrippen nader gedefinieerd teneinde onduidelijkheid te voorkomen. Voor de definitie van de begrippen is aansluiting gezocht bij de definitie zoals deze wordt gehanteerd in het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’.
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Verder is ook een bepaling opgenomen voor ondergeschikte bouwdelen, zoals regenpijpen, luifels, balkons et cetera. Voor het toepassen van de wijze van meten worden deze buiten beschouwing gelaten.
Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
In het plan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In de regels is een erkerregeling opgenomen en daarnaast een afwijkingsbevoegdheid ten behoeve van het oprichten van een overkapping.
De voor Wonen aangewezen gronden zijn, ter plaatse van de aanduiding ‘vrij’ bestemd voor vrijstaande woningen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, tuinen en erven en daarnaast aan huis gebonden beroepen. Daarnaast is door middel van een aanduiding vastgelegd dat de woning uitsluitend een zogenaamde nultredenwoning mag betreffen.
Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen het hoofdgebouw moeten worden gesitueerd. Hoofdregel is dat het hoofdgebouw het volledige bouwvlak mag beslaan. Om stedenbouwkundig ongewenste situaties te voorkomen, zijn in de regels wel enkele nuanceringen aangebracht.
Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Bepaald is dat maximaal 50 % van het bouwperceel bebouwd mag worden met bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen. Het toegestane aantal vierkante meters aan bijgebouwen is gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel. De term ‘bouwperceel’ is nader omschreven in de begripsbepalingen in artikel 1. Hiermee wordt bedoeld alle gronden die behoren bij de woning. Meestal is dit het kadastrale perceel, dus inclusief de gronden die zijn bestemd als ‘Tuin’.
Per bouwvlak is de maximale toegestane goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen aangegeven op de verbeelding. Voor de bijgebouwen geldt altijd een maximale goothoogte van 3,25 m. De maximale bouwhoogte mag maximaal de bouwhoogte van het hoofdgebouw minus 2,0 m zijn, waarbij geldt dat de bouwhoogte in ieder geval 3,0 m mag bedragen en maximaal 5,5 m.
Vervolgens zijn door middel van een afwijkingsbevoegdheid aan huis gebonden bedrijven mogelijk gemaakt. Daarbij wordt uitdrukkelijk als voorwaarde gesteld dat de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd dient te blijven. Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte.
Op het achterterrein, direct achter de tuin, waar de waterretentievoorziening wordt gerealiseerd, is de bestemming voorzien van de aanduiding voor de waterretentie. Deze maakt de aanleg mogelijk en regelt de instandhouding van het element.
De anti-dubbeltelregel is rechtstreeks overgenomen uit het Bro.
In dit artikel is een regeling opgenomen m.b.t. het ondergronds bouwen.
In de algemene regels zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen die voor de bestemming geldt, zoals het verbod om gronden en gebouwen te gebruiken voor prostitutiedoeleinden en als stort-/ opslagplaats voor grond en afval.
In de algemene aanduidingsregel is de parkeernormering opgenomen voor deze locatie, overeenkomstig het komplan Haaren.
In dit artikel is een algemene afwijkingsregeling opgenomen voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 %.
In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde bestemmingsgrenzen te kunnen wijzigen.
In dit artikel is opgenomen welke voorschriften van stedenbouwkundige aard uit de bouwverordening wel en niet van toepassing blijven.
Hoofdstuk 4: Overgangsrecht en slotregel
In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan.
De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Bro, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.
De slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan.
De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe is voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een overeenkomst “grondexploitatie & planschade” afgesloten. In de overeenkomst worden de wettelijk verplichte plankosten doorberekend aan de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de getekende overeenkomst. In de overeenkomst is tevens opgenomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.
Ingevolge artikel 6.12 Wro is het opstellen van een exploitatieplan verplicht indien een bestemmingsplan de realisatie van een bouwplan mogelijk maakt. Hetzelfde artikel bepaalt verder dat deze verplichting niet geldt indien het verhaal van de kosten, genoemd in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro, op een andere wijze is geregeld en het stellen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.
Omdat er voor de gemeente in voorliggende situatie geen aanleiding is voor het stellen van locatie-eisen, en de gemeentelijke kosten door middel van de getekende anterieure overeenkomst worden gedekt, is het ingevolge artikel 6.12 Wro niet verplicht om een exploitatieplan op te stellen.
8.MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID
Het bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan de volgende instanties:
De provincie heeft geen vooroverlegreactie gegeven. De reactie van het waterschap is in de toelichting verwerkt. Beide reacties zijn als bijlage toegevoegd.
Het ontwerp van het bestemmingsplan is op grond van de Algemene wet bestuursrecht gedurende 6 weken voor een ieder ter visie gelegd.
Hiertegen zijn 2 (ontvankelijke) zienswijzen ingediend. De weergave van de zienswijzen, alsmede de gemeentelijke reactie daarop, zijn verwoord in de Nota van zienswijzen, welke onderdeel vormt van het vaststellingsbesluit.
Bijlage 17 Beeldkwaliteitplan Langeweg 10-10a, Haaren
De heer bezit een woning (Langeweg 10) en een winkel met bedrijfsruimte en opslagruimte aan de Langeweg 10a in de gemeente Haaren.
Oorspronkelijk was in dit pand schildersbedrijf gehuisvest. Sinds een aantal jaren is het schildersbedrijf gehuisvest aan het Gildepad en is het pand aan de Langeweg 10a verhuurd geweest.
Na een aantal jaren verhuurd te zijn geweest staat het pand op dit moment al een aantal jaren leeg.
Een geschikte huurder voor een dergelijk groot pand op deze locatie is niet te vinden.
Het beleid van de gemeente Haaren is om detailhandel/ winkels te concentreren in de dorpskern.
Om die reden is het plan opgevat de locatie te herontwikkelen.
In opdracht van de heer heeft MARKT 38 architectuur een visie ontwikkeld waar de gemeente Haaren mee heeft ingestemd.
De gemeente heeft toegezegd medewerking te verlenen aan de verdere uitwerking hiervan.
Het projectgebied is gesitueerd op de hoek Langeweg – Reitselaan, op het kavel Langeweg 10a.
De Langeweg vormt een belangrijke hoofdroute door het dorp Haaren en komt uit op het dorpsplein. Deze weg kan gekenmerkt worden als een historisch lint met gevarieerde bebouwing in een landelijke traditionele architectuur met zadeldak of mansardekap. Ter plaatse van het plangebied zijn in het algemeen woningen van één tot anderhalve verdieping met gevarieerde kappen en kaprichtingen gesitueerd.
De woningen zijn veelal gemetseld met een rode baksteen en hebben antracietkleurige of rode gebakken dakpannen. In sommige gevallen is het metselwerk geschilderd in een lichte kleur.
foto’s streetview directe omgeving plangebied
Uit de woonvisie ‘van wensen naar wonen 2017 – 2021’ van de gemeente Haaren blijkt de behoefte aan betaalbare levensloopbestendige woningen. Woningen met slaapkamer en badkamer op de begane grond.
In het voorliggende initiatief is dit dan ook uitgangspunt.
“In Haaren komen verschillende uitlopers van de beekdalnederzetting voor. De historische linten zijn de Helvoirtseweg, Kerkstraat, Langeweg en Kerkeind. De bebouwing aan deze historische linten bestaat veelal uit één laag met een zadelkap. Deze woonhuizen zijn opgebouwd uit bakstenen. De dakpannen hebben veelal een donkere kleur. De bebouwing is overwegend vrijstaand met verspringingen in de rooilijn. In de linten komen ook enkele kortgevelboerderijen voor.”
Bovenstaande tekst en tabel uit de welstandsnota is leidraad voor de architectuur van de woningen.
Op de locatie bevindt zich een winkel, georiënteerd op de Langeweg, met daarachter een bedrijfsruimte en stallingsruimte. De winkel is gekoppeld aan de bestaande woning Langeweg 10.
Een garage op het naastgelegen perceel aan de Reitselaan is onderdeel van het plan.
Het hele terrein is voorzien van bestrating en het voorgebied aan de Langeweg wordt gebruikt voor parkeren.
Het plan omvat 4 zogenaamde levensloopbestendige woningen.
Tevens zal de bestaande woning Langeweg 10 gerenoveerd worden.
De woningen worden uitgevoerd met een zadeldak.
Het dakprofiel van de woningen volgt grotendeels het profiel van de bestaande bebouwing, met uitzondering van de hoekwoning. Dat geld eveneens voor de footprint van de woningen.
De hoogte van de woningen is gelijkwaardig aan de hoogte van bestaande woningen in de omgeving. (anderhalve laag met kap). Aan de achterzijde (tuinzijde) loopt de kap door tot op de verdiepingsvloer.
De woningen hebben een slaapkamer en badkamer op de begane grond. Op verdieping is er een mogelijkheid voor 2 slaapkamers met eventueel een 2e doucheruimte.
Door het verspringen van de woningen ontstaat een gevarieerd beeld wat past in de omgeving die gekenmerkt wordt door kleinschaligheid.
Dakkapellen in het dakvlak doorlopend in de gevel zorgen voor geleding
De architectuur van de woningen zal eigentijds, maar passend in de omgeving
Natuurlijke materialen zoals baksteen en gebakken pannen bepalen het beeld.
De gevels worden uitgevoerd in een rode of donkerrode steen.
Om het eigentijdse karakter van de woningen te benadrukken zal het voegwerk terugliggend worden uitgevoerd in een donkere voeg.
De gevelbekleding van de uitbouwen aan de voorgevel wordt uitgevoerd in hout of in een donkere steen.
Kozijnen worden uitgevoerd in een lichte kleur in hout of in kunststof met een verdiept profiel.
De dakbedekking van de hellende daken wordt uitgevoerd in een gebakken pan in een grijze kleur.
De omlijsting en de zijwangen van de dakkapellen worden uitgevoerd in zink of in hout.
suggestie metselwerk dakkapellen en kozijnen
suggestie houten gevelbekleding
Parkeren vindt plaats op eigen terrein.
Eén van de garages in het garageblok aan de Reitselaan is onderdeel van het plan en behoort bij de meest linkse woning. Verder wordt er geparkeerd aan de voorzijde van de woningen aan de Langeweg.
In de huidige situatie is het terrein volledig bestraat. In de nieuwe situatie zal er naar gestreefd worden de hoeveelheid bestrating te beperken. De gemeente heeft de aanbeveling gedaan het parkeerterreintje aan de Langeweg te voorzien van een open bestrating. Dit zal worden meegenomen in de planuitwerking.
Bijlage 18 Beeldkwaliteitplan Nemelaerstraat ong. (naast 35), Haaren
De beoogde nieuwe ruimte voor ruimte - woning is gelegen in het buitengebied aan de rand van de bebouwde kom van Haaren en sluit aan op het bebouwingslint. Vanuit stedenbouwkundig perspectief is door de gemeente Haaren aangegeven hoe de woning aanvaardbaar is op de locatie en passend in zijn omgeving. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn onderdeel van de reactie van de gemeente op het principe verzoek voor de ruimte voor ruimte - woning die op 14 augustus 2015 door de initiatiefnemer is ingediend. De opgestelde voorwaarden zijn opgenomen in dit hoofdstuk. Er worden geen voorwaarden aan de bestaande bebouwing van het glastuinbouwbedrijf en bedrijfswoning gesteld, omdat deze reeds vergund en/of gerealiseerd zijn. Wel zal er in dit hoofdstuk worden ingegaan op de landschappelijke inpassing.
3.2Landschappelijke inrichting
Het glastuinbouwbedrijf is gelegen achter de lintbebouwing van de Nemelaerstraat. Ter plaatse van de ruimte voor ruimte – woning worden aan de voorzijde streekeigen bomen in de vorm van kastanje en treurbeuk en streekeigen struiken in de vorm van buxushagen gesitueerd die aansluiten bij de bestaande begroeiing en het achterliggende glastuinbouwbedrijf aan het zicht onttrekt. De inrit naar het glastuinbouwbedrijf naast de ruimte voor ruimte - woning wordt begeleid met streekeigen bomen in de vorm van kastanje en treurbeuk. Hierdoor wordt het voorterrein, de expeditie van het glastuinbouwbedrijf, aan het zicht onttrokken. De bomen aan de zuidzijde van de inrit zijn reeds bestaande kastanjebomen. Het e.e.a. is uitgewerkt in een landschappelijk inpassingsplan welke als bijlagen bij deze toelichting is ingevoegd. Zie document ‘078000-200110-RW-inrichtingsplan-situatie.pdf’. In de planregels is het plan verankerd door middel van een voorwaardelijke verplichting.
De inrit en parkeerplaatsen op het perceel van de Nemelaerstraat 27 zijn reeds aanwezig. De parkeerplaatsen zijn niet zichtbaar vanaf de weg, omdat deze achter de woning van Nemelaerstraat 27 zijn gesitueerd. Het parkeerterrein is voorzien van grijze klinkers en omkaderd door een betonnen band rondom de tuin van het woonperceel.
Figuur 3.2.1: Fragment tekening nieuwe situatie met landschappelijke inpassing t.p.v de ruimte voor ruimte – woning en de inrit van het glastuinbouwbedrijf (bron: AAB).
3.3Ligging en massa ruimte voor ruimte - woning
Bij de situering van de woning op het perceel dient rekening te worden gehouden met een voorgevelrooilijn van 7 meter uit de erfgrens aan de voorzijde. Voor de woning geldt een maximale inhoudsmaat van 1.000 m³. De woning dient te worden gebouwd met een kap vanaf de eerste bouwlaag of 1,5 bouwlaag, een platte afwerking is niet toegestaan. De kap mag uitgevoerd worden met wolfseinden. De kapvorm bestaat in principe uit een zadeldak, waarbij een samengesteld zadeldak tot de mogelijkheden behoort. Voor een samengesteld dak geldt, dat er sprake is van 2 volumes, die qua massa van elkaar onderscheiden in een hoofdmassa en een nevenmassa. Sprake moet zijn van een afwisseling van kaprichting tussen hoofdgebouw en vrijstaand bijgebouw. De kap is kloek van vorm waarbij de dakranden een accent kunnen geven aan het dakvlak. Het dak wordt in geen geval beëindigd door een horizontaal vlak. Alleen serres kunnen voorzien worden van een plat dak. Vrijstaande bijgebouwen zijn voorzien van een zadeldak, waarbij de nokrichting haaks aan de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw is. Het toepassen van dakkapellen aan de voorzijde van de woning is uitsluitend toegestaan als deze qua uitstraling, aantal en maat geen afbreuk doen aan de hoofdvorm van het dak.
3.4Architectuur ruimte voor ruimte - woning
De architectuur van de woning dient traditioneel en dorps uitgevoerd te worden. De architectuur sluit aan op de architectuur van de gebiedseigen bebouwing die passend is voor Haaren. Een historiserend karakter is toegestaan.
3.5Materiaal en kleur ruimte voor ruimte - woning
Bij het materiaal- en kleurgebruik van gevels wordt als basismateriaal baksteen al dan niet in combinatie met hout voorgeschreven. Hierbij wordt uitgegaan van warme tinten. Als basismateriaal voor de daken worden keramische dakpannen of riet voorgeschreven, in de kleur antraciet of oranje.
Qua duurzaamheid wordt het toepassen van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het op verantwoorde wijze omgaan met energie aanbevolen.
Bijlage 19 Beeldkwaliteitsplan Helvoirtseweg 11a en 23, Haaren
De uitstraling van de nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen dient te passen binnen de omgeving. Dit beeldkwaliteitplan is opgesteld bestaat uit een tekstuele en visuele toelichting van de beoogde beeldkwaliteit.
De planlocatie aan de Helvoirtseweg 23 is gelegen in een jong bebouwingslint. De uitstraling van de nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen dient te passen binnen de omgeving. In de omgeving staan forse bouwvolumes op ruime percelen. De woningen in de omgeving van de planlocatie staan met de lange gevel naar de weg gericht. De nokrichting loopt derhalve parallel met de weg. De woningen zijn gedekt met kap en in deze kapvorm bestaat weinig variatie. Vrijwel alle woningen zijn gedekt met een zadeldak. De meeste woningen bestaan uit woningen met één tot anderhalve woonlaag met kap.
Gelet op de bebouwing in de directe omgeving van het plangebied dienen de Ruimte voor Ruimte woningen te refereren aan generieke landelijke bebouwingstypen, al dan niet met een eigentijds accent.
De basiskarakteristiek van de nieuwe woningen refereert enerzijds aan een ‘boerderijwoning’ (meest oostelijke woning) en een ‘schuurwoning’ (meest noordelijke woning). De meest oostelijke woning wordt gezien als de hoofdmassa. Deze massa is direct georiënteerd aan de erftoegangsweg en ligt parallel aan de Helvoirtseweg. De noordelijke woning die achter de boomgaard gelegen is, wordt bestempeld als schuurwoning. Deze woning kent een sobere karakteristiek.
De boerderijwoning kent een rechthoekig grondplan met eventuele uitbouwen en gedekt met een zadeldak, welke afgewolfd mag zijn. Deze bouwstijl sluit aan bij het boerderijtype. Dit type woning vereist naast een ruimer, rechthoekig grondplan een forse kap. In deze kap zit relatief veel volume.
De bijgebouwen zijn gelegen achter de voorgevelrooilijn van de woning. Bijgebouwen mogen niet voorzien worden van een plat dak. Aanbouwen dienen minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn te worden opgericht. Aanbouwen dienen duidelijk ondergeschikt te zijn aan het hoofdvolume en vallen of onder een doorlopend dakvlak of krijgen een eigen steekkap. Dakkapellen zijn toegestaan zolang ze ondergeschikt zijn aan het totale dakvlak. In haar materialisering en detaillering dient de nieuwe woning te verwijzen naar gekende boerderijtypes en andere landelijke bebouwing. Gebouwde erfafscheidingen op de kavelgrenzen zijn niet passend.
De woning dient te voldoen aan navolgende beeldkwaliteitseisen:
Voor de nieuw op te richten woning gelden daarnaast de volgende voorwaarden:
Navolgend figuur geeft een sfeerimpressie van stijlen van woningen die zouden passen in het plangebied.
Ten noorden van de bestaande woning Helvoirtseweg 23 wordt een hoogstamboomaard gerealiseerd. Deze boomgaard refereert aan beplanting bij historische boerderijen. Achter deze boomgaard wordt een woning gerealiseerd refererend aan een boerenschuur. De woning zal qua situering en uitstraling overkomen als een schuur bij de woning oostelijk gelegen woning. De minder prominente ligging van deze schuurwoning achter een boomgaard benadrukt de ondergeschiktheid aan het hoofdgebouw. De lagere nokhoogte benadrukt eveneens de ondergeschikte functie.
De schuurwoning kent eveneens een rechthoekig grondplan. De woning is eenvoudig qua detaillering en heeft een fors zadeldak. De goothoogte bedraagt maximaal 3 meter. In de kap mogen geen dakkapellen geplaatst worden.
De bijgebouwen moeten herkenbaar zijn als apart gebouw achter de woning. Bijgebouwen mogen niet voorzien worden van een plat dak. Aanbouwen zijn niet toegestaan. Ook in de materialisering en detaillering dient de schuurwoning te verwijzen naar een boerenschuur. Gebouwde erfafscheidingen op de kavelgrenzen zijn niet passend.
De woning dient te voldoen aan navolgende beeldkwaliteitseisen:
Voor de nieuw op te richten woning gelden daarnaast de volgende voorwaarden:
Navolgend figuur geeft een sfeerimpressie van stijlen van schuurwoningen die zouden passen in het plangebied.
Het boerenerf kent één centrale inrit bestaande uit een toegangsweg uitmondend in een pleintje. De beide woningen zijn aan dit pleintje gelegen. De schuurwoning staat in dit geval voor de hoofwoning en staat haaks op de weg. De hoofdwoning is prominent aanwezig vanaf de Helvoirtseweg en is vanaf deze weg goed zichtbaar. De oprit en het pleintje dienen met de zelfde materialen in een sobere stijl uitgevoerd te worden. Bij voorkeur met gebakken klinkers. Een betonklinker is mogelijk maar verlangt een hoogwaardige kwaliteit. Onderstaand zijn enkele passende voorbeelden van klinkers weergegeven. Qua kleurstelling wordt een boerenerf als referentie genomen. Dit betekent een kleurstelling in de range van oud rood, paars naar bruinzwart of antraciet. Combinaties in wildverband zijn mogelijk.
De locatie aan Helvoirtseweg 11a is gesitueerd in een uitloper van een beekdalnederzetting. De bebouwing in de uitlopers bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. De dynamiek in deze uitlopers met gemengde bebouwing is relatief hoog. Functieveranderingen en ruimtelijke ingrepen komen hier veelvuldig voor. Omdat in deze gemengde gebieden nog veel traditionele historische bebouwing (waaronder (langgevel)boerderijen) staat met een relatief hoge cultuurhistorische waarde is extra aandacht voor welstand in deze gebieden gewenst.
De uitstraling van de nieuwe woning dient te passen binnen de omgeving. In de omgeving staan relatief veel forse bouwvolumes op ruime percelen. De woningen in de omgeving van het plangebied staan met de lange gevel naar de weg gericht. De nokrichting loopt derhalve parallel met de weg. De woningen zijn gedekt met kap en in deze kapvorm bestaat weinig variatie. Vrijwel alle woningen zijn gedekt met een zadeldak. De meeste woningen bestaan uit woningen met één tot anderhalve woonlaag met kap.
Langs dit deel van de Helvoirtseweg wordt ingezet op het vervolmaken van het woonlint. Nieuwe woonkavels worden aangevuld met nieuwe vrijstaande woningen, variërend één en twee lagen met een kap, zodat een continue lintbebouwing ontstaat als afronding van het dorp. De maat, schaal en korrel van deze nieuwe woningen is hetzelfde als die van de bestaande woningen en daarmee uitgesproken kleinschalig en dorps. Elke woning is anders dan de woning daarnaast, bijvoorbeeld doordat de kapvorm of richting varieert, of doordat het basisvolume van de woning anders is. De woningen verschillen derhalve, maar zijn wel één herkenbare familie, door een samenhangend materiaal- en kleurgebruik; een pallet van rode bakstenen en grijze pannenkappen. De architectuur van de woningen kan variëren, maar zoekt duidelijk en ingetogen aansluiting bij de architectuur van de bestaande woningen.
Voor de nieuw op te richten woningen gelden daarnaast de volgende voorwaarden:
Navolgend figuur geeft een sfeerimpressie van stijlen van woningen die zouden passen op de locatie.
Bijlage 20 Beeldkwaliteitsplan Holleneind 12, Haaren
In deze beeldkwaliteitsparagraaf worden randvoorwaarden gesteld die de na te streven beeldkwaliteit vastlegt. De beschreven aspecten bevatten de kenmerken en ontwerprichtlijnen waar de gebouwen aan moeten voldoen op de kavels van deze locatie. Het betreft een te splitsen langgevelboerderij en een drietal vrijstaande woningen al dan niet vergezeld van een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw. Als toelichting bij de omschreven kenmerken zijn referentiebeelden opgenomen die een indruk geven van de gewenste sfeer en uitstraling. Deze beelden zijn slechts illustratief.
1.1 Te behouden beeldkwaliteit van de te splitsen langgevelboerderij
Het Monumentenhuis Brabant b.v. heeft een onderbouwing van de cultuurhistorische waarden opgesteld voor de woning aan Holleneind. De woning aan Holleneind 12 betreft langgevelboerderij welke dateert uit 1885. De langgevelboerderij aan Holleneind 12 kenmerkt zich door de relatief forse dakgedeeltes en relatief lagere gevels. Daarnaast is het onderscheid tussen wonen en werken duidelijk af te lezen in de gevel. De gevelindeling is authentiek. Het woongedeelte kenmerkt zich door grotere raampartijen, terwijl het werkgedeelte zich kenmerkt door relatief kleine raampartijen en grote staldeuren. Ook zijn er nog houten spanten aanwezig. Daarmee is Holleneind 12 van cultuurhistorische waarde voor de voormalige gemeente Haaren. In de beoogde situatie blijven deze cultuurhistorische waardevolle kenmerken behouden.
Woningtypologie, massa en vorm
Het buitengebied van Haaren is opgebouwd uit diversen bebouwingslinten. Deze linten kenmerken zich door de ruimtelijke continuïteit en eenvoudige inrichting van de route, al dan niet met laanbomen. Uitgangspunt is deze linten te behouden al dan niet te versterken. De bestaande boerderijen en schuren afgewisseld met andere in het landschap passende woningtypologieën geven de linten en de streek in zijn geheel identiteit en vormen voor de nieuw te bouwen woningen en (al dan niet vrijstaande) bijgebouwen de referentie.
Uitgangspunt van de nieuw te bouwen woningen vormt de agrarische en landelijke omgeving, woningtypologieën zoals de langgevelboerderij en een moderne schuurwoning is voorstelbaar. In de directe omgeving van het Holleneind is het landelijke karakter nog overduidelijk aanwezig en zijn diverse voorbeelden te vinden van fraaie schuren en typische (langgevel)boerderijen afgewisseld met andere in het landschap passende woningtypologieën. De woningtypologie en massavorm van de vrijstaande woningen en bijgebouwen dient hierop afgestemd te worden met een eenvoudige, rechthoekige bouwmassa van 1 tot 1 ½ bouwlaag met een maximum goothoogte van 3,5 meter, afgedekt met een kap met een minimale dakhelling van 45 graden. Aanbouwen aan het hoofdvolume zijn voorstelbaar, mits op passende wijze aangekapt. Tuinen worden sober ingericht met een enkele solitaire boom.
Situering, nokrichting en dakvorm
De hoofdgebouwen worden op de kavels gepositioneerd als vastgelegd in het stedenbouwkundig en landschappelijk inpassingsplan. De afstand tot de voorgevelrooilijn evenals de kaprichting zijn hierin opgenomen. In hoofdlijn geldt dat de woningen die op de verbeelding op kavel 1 en 2 zijn weergegeven parallel aan de rooilijn dienen te worden gepositioneerd. De woning, die op de verbeelding op kavel 3, hoek Holleneind Kreitweg, is weergegeven dient daarentegen haaks op de rooilijn, Holleneind, te worden gepositioneerd. De kapvorm bestaat uit een zadeldak van 45 tot 60 graden. De kap is in verhouding tot het gehele bouwvolume fors. Het dak is al dan niet voorzien van wolfseinden en een schildeind. Voor vrijstaande bijgebouwen geldt dat zij terugliggend ten opzichte van de voorgevel rooilijn van het hoofdgebouw zijn gesitueerd. Een ondergeschikte aanbouw mag een flauwere dakhelling hebben.
De gevelopzet bestaat in hoofdlijnen uit een fors dakgedeelte en een relatief lagere gevel. Voor de typologie van de langgevelboerderijen geldt dat de opbouw van de gevel en de gevelindeling afgeleid moeten zijn van of refereren aan de landelijke, agrarische omgeving en de traditionele bijbehorende agrarische bebouwing. Voor andere woningtypologieën die voorstelbaar zijn binnen het landschap geldt dat de gevelindeling refereert aan de desbetreffende typologie. Uitgangspunt is altijd een landelijke uitstraling, waarin, mits met zorg ingepast, moderne/hedendaagse elementen verwerkt kunnen worden.
Kleuren en materialen (hoofdvlakken)
De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek in het landschap. Hierbij valt te denken aan rode, aarde, bruine of grijze tinten en geen harde kleuren of accenten. Natuurlijk materiaalgebruik staat hierbij voorop. Te denken valt aan gevels van baksteen en/of hout, daken voorzien van gebakken pannen en/of riet. Bij toepassing van een geheel of gedeeltelijk pannendak een keramische dakpan gebruiken in een antraciet of donkerblauw gesmoorde kleurstelling. Uitgangspunt in detaillering, materiaal-en kleurgebruik is het landelijke en agrarische karakter van de omgeving.
Duurzaam bouwen betekent dat woningen, gebouwen en andere bouwwerken ontwikkeld en gebruikt worden met respect voor mens en milieu. Hierbij moet niet alleen gedacht worden aan energiebesparing en verantwoord materiaalgebruik, maar ook aan flexibiliteit, toekomstwaarde, gebruikerskwaliteit en een gezond binnenmilieu. Ook het gebruik van duurzame technieken wordt waar mogelijk aanbevolen. Het toepassen van zonnepanelen of collectoren op het dakvlak betekent in de meeste gevallen een enorme verslechtering van de beeldkwaliteit. Om die reden zijn dergelijke beeldbepalende elementen alleen toegestaan indien deze op gepaste manier in het dakvlak verwerkt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan in het dakvlak-, of dakpan geïntegreerde panelen.
Compositie massa-onderdelen en gevelindeling
Aan-en uitbouwen aan het hoofdvolume zijn voorstelbaar. Zij dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa en hier passend op aan te sluiten. Dergelijke aan-en uitbouwen dienen wel beperkt te worden tot de achtergevel.
Het dakvlak van agrarische en landelijke bebouwing is gesloten van karakter. Het is belangrijk de eenvoudige hoofdvorm van het dak te respecteren. Door bijvoorbeeld toepassing van dakkapellen wordt deze vorm doorbroken. Dergelijke elementen zijn voorstelbaar maar dienen zorgvuldig toegepast te worden. Het achterdakvlak verdient de voorkeur en eventuele dakkapellen aan de voorzijde dienen met zorg ingepast te worden in het dakvlak. Het gesloten karakter van het dakvlak dient zoveel mogelijk behouden te blijven.
Bijgebouwen en kleinere elementen op het erf
Bij iedere woning wordt een vrijstaand of aangebouwd bijgebouw voorstelbaar geacht. De plaatsing van vrijstaande bijgebouwen is terugliggend ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw zoals weergegeven op de verbeelding. De vormgeving, detaillering, materialisering en kleurstelling zijn op het hoofdgebouw afgestemd. Het hoofdgebouw en bijgebouw vormen door een visuele en functionele verbondenheid een ensemble en voegen zich op logische wijze in het bestaande landschap.
Toepassing van natuurlijke materialen in gedekte kleurstellingen. Gevels in baksteen in rode of bruine kleurstelling, passend in de omgeving. Het voegwerk is grijs, variërend van antraciet tot lichtgrijs. Een plint in het metselwerk al dan niet afgesmeerd is voorstelbaar. Houten gevelvlakken dienen naturel dan wel donker of zwart afgewerkt te worden. Hemelwaterafvoeren bij voorkeur niet in PVC maar in zink of vergelijkbare materialen uit te voeren. Toegangsdeuren, ‘stal’ deuren en luiken uitvoeren in passende donkere kleurstelling. Kozijnen in lichtere kleurstelling. Draaiende delen zijn ook in donkerder kleurstelling voorstelbaar. Indien luiken bij gevelopeningen toegepast worden dienen ze functioneel te zijn. Als dakbedekking is een rieten afdekking voorstelbaar evenals keramische dakpannen donkere blauw gesmoord of in antraciet kleurstelling.
Dakkapellen en dakramen en zonnepanelen
Bij toepassing van dakkapellen is het van belang dat deze een ondergeschikte toevoeging zijn aan het dakvlak. Plaatsing van een dakkapel mag dus niet ten koste gaan van de karakteristiek van de kapvorm. Dakkapellen in de voor- en achtergevel zijn ondergeschikt aan het dakvlak en dienen zorgvuldig ingepast te worden. Deze dienen op een regelmatige manier in een horizontale lijn gerangschikt te zijn. Het plaatsen van dakkapellen boven elkaar is niet toegestaan. Bij de plaatsing dient ook een gepaste afstand tot de gootlijn aangehouden te worden. De dakkapel wordt plat afgedekt of schuin afgekapt. De materialisering en kleurstelling dienen afgestemd te worden op het hoofdgebouw. Een andere mogelijkheid is het aanbrengen van dakramen. Doordat deze in het dakvlak geplaatst worden zijn ze veel minder dominant aanwezig dan dakkapellen. Bij toepassing van meerdere dakramen in één dakvlak; een uniforme afmeting toepassen en de ramen regelmatig rangschikken op één horizontale lijn.
Bij plaatsing in het dakvlak dient voldoende afstand tot de goot-en noklijn in acht genomen worden. Ook de onderlinge afstand van de dakramen moet voldoende groot zijn. De kleurstelling van het dakraam moet eenvoudig en bescheiden zijn; zo min mogelijk opvallend in het dakvlak. Zonnepanelen of zonnecollectoren zijn alleen toegestaan als deze op een gepaste manier in het dakvlak verwerkt worden. Hierbij kan gedacht worden aan in het dakvlak-, of dakpan geïntegreerde panelen.
Naast oorspronkelijke elementen refererend aan traditionele landelijke/agrarische bebouwing wordt het wel mogelijk geacht moderne elementen in te brengen die zich voegen naar de vorm(geving) van de betreffende woningtypologie. Indien hiervoor wordt gekozen is het de creatieve uitdaging om tussen deze twee schijnbaar tegengestelde uitgangspunten (agrarisch/landelijk en modern) een balans te vinden. Bij de referentiefoto’s zijn hier ook voorbeelden van aangegeven. Uitgangspunt hierbij is dat recht gedaan wordt aan de vorm(geving) en typologie van deze landelijke bouwstijl zonder in te boeten aan de karakteristieke uitstraling.
1.5. Referentiebeelden uitstraling en vormgeving
Bijlage 21 Beeldkwaliteitplan Heuvelstraat 30-32, Haaren
In het noorden van Haaren, aan het historische lint de Heuvelstraat, staat een oude woonboerderij met schuren en een grote stal. De initiatiefnemer heeft het voornemen de stal te slopen en extra woningen te bouwen. Voor dit initiatief is een stedenbouwbouwkundige schets opgesteld en voorliggend beeldkwaliteitplan.
In dit beeldkwaliteitplan wordt het gewenste beeld geschetst van de woningen en de erfinrichting. Het dient als inspiratie voor de toekomstige ontwikkeling, zodat de gekozen oplossingen passen bij de uitstraling die wordt nagestreefd. Het beeldkwaliteitplan is geen keurslijf. Er is ruimte voor interpretatie, maar afwijken van het beschreven beeld, moet gemotiveerd worden.
Aan de Heuvelstraat 30-32 in Haaren is de woonboerderij van de initiatiefnemer gelegen. De boerderij is op dit moment gesplitst in twee wooneenheden. Het plangebied loopt door tot aan de Sleutelbloem in het westen en de Korenbloem in het zuiden.
De Heuvelstraat is een historisch lint van Haaren met daaraan twee Frankische groene driehoeken. De boerderij op Heuvelstraat 30-32 vormt een belangrijk onderdeel van deze oude structuur. Het langgerekte volume begeleidt de richting van de straat en vormt de entree van de grootste Frankische driehoek.
De boerderij wordt begeleid door hagen, die de richting versterken. Er zijn drie inritten.
Binnen het plangebied zijn verschillende bijgebouwen aanwezig. Alleen de meest westelijke kleine schuur blijft behouden.
Richting de Sleutelbloem is het perceel op dit moment gesloten. Een hoge haag zorgt voor een groene uitstraling. De grasstrook langs het pad, evenals de haag, staan op privégrond. In het openbaar gebied ligt een groenzone met populieren en parkeerplaatsen.
Het plangebied grenst in het zuiden aan het pad en de straat de Korenbloem. Aan de zuidzijde is het perceel nu nog onderdeel van de tuin van de woning op Korenbloem 3. De grond is al aangekocht en kan dus bij het plan worden getrokken om zo een ontsluiting aan de Korenbloem te maken.
Ter plaatse van de huidige boerderij blijft een langgevelvolume aanwezig met daarin twee woningen. Hiermee wordt de oude structuur behouden, waarin het volume de richting van de straat begeleidt en de entree vormt van de Frankische driehoek. Verder wordt één vrijstaande woning georiënteerd op de Sleutelbloem en één vrijstaande woning ligt aan de Korenbloem.
Woning 1 ligt aan de Sleutelbloem. De Sleutelbloem is aangelegd in de jaren ‘90. In het zuidelijke deel van de Sleutelbloem bevindt zich een planmatige uitbreiding met rijwoningen en tweekappers in dezelfde stijl. Aan de noordzijde, rondom het plangebied, staan vrijstaande woningen in verschillende bouwstijlen, bouwhoogtes en materialen. De woningen aan de oostkant van de straat zijn twee lagen met een kap. De woningen aan de westzijde zijn één laag met kap. De twee woningen aan de overzijde van de straat hebben een houten uitstraling. De buurwoning op Sleutelbloem 28 is een bijzondere woning met een kap in meerdere richtingen en wisselende goothoogtes.
De stijl van de nieuwe woning binnen het plangebied kan dan ook vrijer zijn. De bouwhoogte mag twee lagen met een kap zijn. De materialen zijn vrij te bepalen. Gevels van baksteen of hout. Het dak is bekleed met riet om een wisselend, dorps beeld te krijgen. Riet komt veel voor in de nabije omgeving van het plangebied, bijvoorbeeld in de Kantstraat en de nieuwbouwstraat de Nieuwe Erven, waar eveneens meerdere bouwstijlen naast elkaar voorkomen.
De woning staat qua sfeer en beleving los van de Heuvelstraat. De woning volgt de richting, rooilijn en het aantal bouwlagen van de naastgelegen woning in de Sleutelbloem.
De bestaande schuur op de kavel zal waarschijnlijk behouden blijven en in eerste instantie gebruikt worden als garage/berging.
De inrit van deze woning loopt door het groenperk aan de Sleutelbloem. Door de oprit te leggen aan de zuidzijde waar het groene perk het smalste is, wordt deze impact zo klein mogelijk gemaakt. De openbare parkeerplaatsen kunnen behouden blijven. Of de lantaarnpaal kan blijven staan moet in een later stadium bekeken worden. Één populier zal waarschijnlijk komen te vervallen. Het voorstel is dat de initiatiefnemer een populier terugplant in de openbare ruimte (als dat gewenst is).
Een gemeentelijk pad loopt strak langs de perceelsgrens. Een nieuwe haag wordt aangeplant naast het pad. Bij woning 1 is deze haag laag, bij woning 2 krijgt de haag eenzelfde hoogte als in de huidige situatie. De haag doet mee in de beleving van de openbare groenruimte. Met deze inpassing blijft de groene uitstraling zoveel mogelijk behouden.
Goothoogte 5,5 meter, bouwhoogte 10 meter. Doordat als dakbedekking riet toegepast wordt, is het dakpakket dikker (dan bij pannen). Verder is bij riet een dakhelling van minimaal 50° noodzakelijk om het water goed af te voeren. (Tpv dakkapellen kan het dak plaatselijk minder steil zijn.) Dit zorgt ervoor dat een bouwhoogte van 10 meter gewenst is.
Woning 2 en 3 staan aan de Heuvelstraat. De Heuvelstraat is een historisch lint. Al in vroege jaren werden hier boerderijen gebouwd. Later is het lint steeds meer opgevuld met woonhuizen. De bouwstijlen en bouwhoogtes variëren aan de oude linten. De overheersende kaprichting is evenwijdig aan de weg. Bebouwing komt voor in één of twee lagen en heeft een kap.
Ter hoogte van het plangebied ligt een Frankische driehoek aan de Heuvelstraat. De historische langgevelboerderij binnen het plangebied begeleidt de richting van de Heuvelstraat naar de Frankische driehoek. In de nieuwe situatie komt hier een vergelijkbaar volume terug met een lage goot en overheersende kap die de richting benadrukt. De kopgevels blijven zoveel mogelijk in beeld.
Het volume herbergt (net zoals in de huidige situatie) twee woningen en behoudt een boerderij-uitstraling. Dit kan zowel door verbouw, nieuwbouw of een combinatie gerealiseerd worden.
De voortuinen met beukenhagen dragen eveneens bij aan de dorpse sfeer. Dit beeld blijft behouden. Aan de Heuvelstraat liggen 3 inritten. Deze inritten zullen op nagenoeg dezelfde plaatsen behouden blijven.
Van oudsher bestond de boerderij uit een stal en een woonhuis. Dat onderscheid is terug te zien in de gevelopeningen. Het ‘staldeel’ heeft kleinere gevelopeningen in een bepaalde ritmiek aan de voorzijde en in de kopgevel en een staldeur aan de voorzijde. Het woongedeelte heeft wat grotere raampartijen eventueel met luiken aan de voorzijde en in de kopgevel en een voordeur aan de voorzijde.
Woning 4 staat aan de Korenbloem. De Korenbloem is een doodlopende straat, die de hoek om doorgaat als langzaamverkeersverbinding richting Heuvelstraat. De woningen in de Korenbloem zijn laag en hebben een flinke kap. Ze hebben een lichte kleur metselwerk of zijn wit gekeimd/geverfd.
De nieuwe woning heeft een ‘gezicht’ zowel richting het deel van de Korenbloem ingericht als pad, als het deel van de Korenbloem ingericht als straat. De woning ten noorden (Heuvelstraat 28) heeft dat ook. Het gebouw krijgt een tweezijdige oriëntatie. Het heeft een kopgevel aan de straat en volgt eveneens de richting van het pad. De woning staat redelijk vooraan op de kavel om zo zichtbaar te zijn vanaf de straat.
De hoge haag aan de zuidzijde van het plangebied (aan de straatzijde van de Korenbloem) wordt vervangen door een lage haag. Hierdoor blijft de groene woonkwaliteit behouden, maar is de woning vindbaar voor bezoek en hulpdiensten en is goed toegankelijk met de auto.
De woning zal aan het pad geen hoge erfafscheiding krijgen, omdat daar de voortuin is. De beukenhaag op openbaar gebied aan het pad kan intact blijven. Hooguit zou er een doorsteek gemaakt kunnen worden om te voet naar de woning te gaan.
Bijgebouwen liggen minimaal 3 meter verder naar achteren ten opzichte van de rooilijn aan het pad en de rooilijn aan de straat (kopgevel) van het hoofdvolume, zodat het hoofdvolume eruit springt. Als het bijgebouw de hoek om ligt (zoals in de tekening), geldt deze eis van 3 meter niet. Het bijgebouw ligt dan immers vanaf de straat en het pad, uit het zicht.
Bijlage 22 Beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte 't Stokske Moergestel
Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan van het ontwerp voor de drie ruimte-voor-ruimtekavels in ‘t Stokske te Moergestel. Dit beeldkwaliteitsplan voorziet, bij vaststelling door de gemeente als onderdeel van de welstandsnota, de welstandskaders voor dit gebied. In het plan wordt daarom benoemd aan welke architectonische en inrichtingseisen de bouwplannen op deze locatie dienen te voldoen.
De eigenaar van de manege aan de Zandstraat - Heiligenboom te Moergestel is voornemens om drie ruimte-voor-ruimtewoningen te realiseren op de achtergelegen agrarische percelen.
Op 22 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oisterwijk besloten om hieraan medewerking te verlenen. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat er voor de juridisch-planologische borging dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Hiervoor is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Naast de landschappelijke inpassing zal er middels een beeldkwaliteitplan worden aangegeven hoe er rekening wordt gehouden met bepaalde eisen en welke kwaliteitscriteria hierbij horen. Referentiebeelden zullen de beoogde ontwikkelingen verhelderen en weergeven.
Het plangebied ligt in de voormalige gemeente Moergestel, bij herindeling werd de gemeente samengevoegd tot de huidige gemeente Oisterwijk. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een paardenmanege. De drie ruimte-voor-ruimtewoningen worden op het perceel kadastraal bekend als Oisterwijk, sectie K , nummer 803, gesitueerd. Zie figuur 1 voor de globale ligging van het plangebied.
Een beeldkwaliteitplan geeft richting aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp. Het is een inspiratiebron voor architecten, zelfbouwers en de inrichters van de openbare ruimte. Ook dient het plan als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundig plan en de daadwerkelijke bouwfase. Het zorgt derhalve dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en openbare ruimte tot uitdrukking komt.
Het beeldkwaliteitplan bestaat per onderdeel uit een beschrijving en referentiebeelden. Voor ieder onderdeel zijn de toetsingscriteria in een tabel opgenomen. Dit schema bevat de feitelijke criteria waaraan de welstandscommissie zal toetsen. Wanneer er vrijheid wordt gegeven in de criteria of wanneer er onduidelijkheid bestaat over de wijze van interpreteren van deze vrijheid, kunnen de toelichtende teksten of de beelden uitsluitsel bieden. De referentiebeelden zijn ter referentie én inspiratie. Het zijn echter geen letterlijke verwijzingen.
1.5Relatie met het bestemmingsplan
In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, materialen en de stedenbouwkundige samenhang van de drie te realiseren ruimte-voor-ruimte woningen. In het bestemmingsplan worden de maatvoeringen vastgelegd. Om discussie te voorkomen worden in dit beeldkwaliteitsplan daarom geen uitspraken gedaan over maatvoeringen. Als er toch discussies optreden tussen beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan is het bestemmingsplan met de bijbehorende verbeelding leidend.
Figuur 1:Globale ligging plangebied (wit), ligging RvR-kavels (rood) (Bron: Google Earth)
Het ingediende principeverzoek geeft een globale opzet van de drie te realiseren ruimte-voor-ruimtewoningen weer en reikt tevens enige handvatten aan m.b.t. de realisatie van nieuwe groenstructuren en het behoud hiervan. Het gaat om het desbetreffende onderstaande principeverzoek, opgesteld door DR+ architectuur en ruimtelijke ordening.
Voor het opstellen van de landschappelijke inpassing is het principeverzoek leidend geweest. In deze paragraaf zal de landschappelijke inpassing op hoofdlijnen worden toegelicht. Het stedenbouwkundig plan/landschappelijke inpassing bestaat uit de realisatie van drie RvR-woningen aan de zuidzijde van de huidige paardenmanege. Het plan is ruim en groen van opzet, hierdoor is er de ruimte om met verschillende typen woningen en materialen te werken en zo te voorzien in de behoefte van de toekomstige bewoners.
Figuur 2:Principeverzoek (Bron: DR+ architectuur en ruimtelijke ordening)
Het plan kenmerkt zich door een groene omkadering. Het plangebied behoort tot de landschapseenheid: ‘oude akkercomplexen/ oude ontginningen’. Dit landschap werd getypeerd door een kleinschalig karakter. Door opgaande en streekeigen beplantingen als struwelen, houtsingels en hagen werden de kavels omzoomd, ook wel een kamerstructuur genoemd. Later door de ruilverkaveling is deze kleinschaligheid in het gebied voor een groot deel verdwenen. Door het realiseren van de RvR- woningen in combinatie met nieuw toe te voegen groen, wordt deze kleinschaligheid teruggebracht in het landschap.
De noordzijde van deze groene ruimte wordt begrensd door enkele vrijstaande woningen, de zuidzijde door bestaande groenstructuren die onderdeel uit maken van het NatuurNetwerk Brabant (NNB). Ten westen ligt de straat Heiligenboom waar vrijstaande woningen en bedrijfjes zich hebben gevestigd. De woningen in en rondom het plangebied vormen, gezamenlijk met het groen, één ruimtelijk geheel als buurtschap. De huidige omliggende woningen zijn in hun architectonische uitwerking verschillend van materiaal, kleur en detaillering. Door het groene karakter is dit niet storend en maakt het de locatie landelijk en divers. De woningen aan de Heiligenboom zijn georiënteerd op de weg en kennen een relatief gelijke afstand tot elkaar. Aan de noordzijde is deze oriëntatie anders en zijn enkele woningen gericht op de Zandstraat terwijl enkele zijn georiënteerd richting het zuiden op een secundaire hof structuur. De bouwvolumes zijn georiënteerd op deze secundaire structuur en staan hierdoor haaks op de Heiligenboom. Zijn ingekaderd door de bestaande groenstructuren (NNB) en gewenste geluidsreductie element waardoor nauwelijks zichtbaar en geen onderdeel van het bebouwingslint aan de Heiligenboom. Dit biedt ruimte voor een eigentijdse sfeer maar met respect voor de maat en schaal van het buurtschap in zijn algeheel.
De nieuwe RvR-woningen gaan een hof vormen, samen met de bestaande woning bij de manege. Door de realisatie van een goede entree aan de Heiligenboom wordt de bereikbaarheid gewaarborgd. De entree en voorgevel van de woningen zijn georiënteerd op het nieuwe hof. En met de wens van de toekomstige bewoners om een nadrukkelijke relatie met de achtertuin te realiseren ontstaat een aangenaam geheel. Dit kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van veel glas in de gevels. Binnen het inpassingsplan worden naast de nieuwe bouwvolumes groenstructuren toegevoegd in de vorm van hagen, struwelen en houtsingels. Deze groenstructuren zijn van noord naar zuid georiënteerd en zorgen samen met de huidige groenstructuren voor een sterk groen karakter. De gekozen schaal en maat bevordert de kamerstructuur, waardoor de landschappelijke kwaliteiten worden teruggebracht in het landschap. Iedere nieuwe kamer wordt een perceel waar een RvR-woning gebouwd kan worden. Daarnaast is er de ambitie om de bebouwing deels te integreren in het landschap, middels ondergronds bouwen, het spel met maaiveld en gevelbegroeiing, zodat de natuurlijke waarden versterkt worden en er een zachte overgang met de woningen ontstaat.
Tot slot zal het parkeren worden voorzien op eigen terrein en wordt er aan de zuidzijde van de achtertuinen een greppel aangelegd ter infiltratie voor het toe te voegen verhard oppervlak. Op de volgende pagina wordt de landschappelijke inpassing weergegeven, dit inpassingsplan maakt tevens onderdeel uit van het bestemmingsplan.
Figuur 3:Landschappelijke inpassing, bron: Studio REDD
3Architectonische randvoorwaarden
De nieuwe RvR-woningen onttrekken zich van de lintenstructuur, doordat ze gelegen zijn aan een hof. Deze opzet biedt ruimte voor een eigen identiteit en vraagt om een maatwerk benadering. Uitgangspunt in de architectonische uitwerking is, individualiteit en daarmee de herkenbaarheid van de kamerstructuur, een sterke relatie tussen woning en tuin, eigentijdse architectuur en de vertegenwoordiging van de natuurlijke waarden.
Om de individualiteit te waarborgen is een zekere vrijheid in bouwmassa benodigd. Een of 1,5 bouwlaag met kap voor woning 2 en een platdak voor woning 1 en 3, oriëntatie in de breedte of diepte van het perceel moet mogelijk zijn. Om de ruimtelijke impact te beperken, gelden er voor de verschillende mogelijkheden enkele uitgangspunten. Daarnaast is het wenselijk als de woningen onderling te onderscheiden zijn in materialisering. Door het verschil in materialisatie wordt het principe van een traditioneel landelijk erf en de individuele kamerstructuur zichtbaar.
De hoofdverblijfsruimten van de woning dienen gericht te zijn op de tuin. De kamerstructuur en afstand tot de openbare weg bieden geven de ruimte voor grote glasopeningen met behoud van privacy. Een spel van gesloten en volledig open gevelvlakken kan leiden tot interessante architectuur, waarbij de buiten- en binnenruimte naadloos in elkaar overlopen.
De stedenbouwkundige en landschappelijke opzet van het planvoornemen gaat uit van herkenbare en bewezen ruimtelijke kwaliteiten van een boerenerf. De opzet van het woonensemble refereert naar het kleinschalige karakter en de differentiatie in materialisatie van de toekomstige woningen, (bijvoorbeeld hoofdwoning en schuur). De woningen en bijgebouwen maken tezamen deel uit van een woonensemble aan de Paardendreef. De Paardendreef vormt het woonerf van de planlocatie.
Door de positie van de woningen te oriënteren op de paardendreef ontstaat er een sterk ensemble.
De eerste woning heeft een prominente situering bij de entree van het gebied. De andere twee woningen reageren hierop met een kleine verspringing in de rooilijn ten opzichte van elkaar, waardoor een speelse structuur ontstaat en geen strakke lijnen ontstaan. De woningen hebben een beperkte voortuin die wordt begrensd door een lage haag wat aansluit bij de uitstraling van de bestaande woning op nummer 8B en de gedachtegang van een nieuwe hof structuur. Daarnaast zal er een afstand worden gewaarborgd van minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Bij voorkeur worden de bouwvolumes ongeveer in het midden van het perceel geplaatst om zo de ruimtelijke bebouwingsopzet en groene kamerstructuur te benadrukken. De nokhoogte van de nieuwe woning mag nooit hoger reiken dan de boomkronen en kan in dit geval maximaal 11 meter
bedragen. De goot mag niet hoger dan 4,5 meter dus 1,5 bouwlaag. Daarnaast dient de woning min. 5 meter te bewaren tot de bestaande boomkronen.
3.3Detaillering en materialisatie
De woningen hebben een moderne sfeer. De materialisatie bestaat voornamelijk uit natuurlijke materialen, zoals baksteen, hout, natuursteen, schoonwerk beton, leisteen en riet. Accenten met staal kunnen de woningen voorzien van een verfijnde detaillering en geven de mogelijkheid voor grotere gebaren die passen bij de schaal van het landschap. Sterk reflecterende materialen (m.u.v. glas), expressief kleurgebruik of vlakke plaatmaterialen zijn niet toegestaan in het exterieur.
3.4Criteria deelgebied 1: woning 1 en 3
3.5Criteria deelgebied 2: woning 2
Om een duidelijke overgang te creëren van openbaar naar privé wordt er onderscheidt gemaakt in verharding. De drie RvR-woningen worden middels een verhard pad (asfalt) vanaf de Heiligenboom ontsloten. Om ervoor te zorgen dat de gezamenlijke inrit geen zijstraat wordt van de Heiligenboom, wordt het eerste deel vanaf de Heiligenboom tot aan de entree van de gezamenlijke inrit voorzien van klinkerverharding. Aangezien het parkeren op eigen terrein plaatsvindt worden er halfverharde paden of klinker paden richting de woning aangelegd. Deze differentiatie in materiaalkeuze maakt duidelijk zichtbaar wanneer men zich op eigen terrein bevindt. De inrit zal ca. 5 tot 6 meter breed zijn om haaks parkeren op eigen terrein mogelijk te maken. Elke woonkavel wordt voorzien van 3 parkeerplaatsen op eigen terrein.
De omkadering van groen fungeert niet alleen als erfafscheiding, ook brengt het de oorspronkelijke kamerstructuur en de kleinschaligheid terug in het landschap. De toevoeging van landschapselementen zoals struwelen en houtsingels zorgen hierbij voor een mooi contrast. Dit contrast uit zich in open- en geslotenheid. De omliggende groenstructuren behoren daarnaast tot het Natuurnetwerk Brabant en bieden vele soorten flora en fauna een leefomgeving. De toevoeging van landschapselementen helpt dit netwerk te versterken en zorgt voor een goede inpassing van de toekomstige woningen. Door de realisatie van 3 RvR-woningen is het van belang dat er wordt nagedacht over de wateropgave. Er gaat immers door de te realiseren woningen groen verloren. Dit wordt opgelost door middel van een greppel als extra infiltratiebuffer. Daarnaast kan er eventueel gekozen worden voor een groendak.
Richting de openbare ruimte wordt een eenduidig karakter nagestreefd. Zowel om een groen beeld en eenduidigheid in de architectuur te waarborgen. De voorzijde van de percelen worden aangeplant met een lage haag. Bij de zijgevels of op zichtlocaties ten opzichte van het openbaar gebied heeft de erfafscheiding een groen karakter.
Bijlage 23 Beeldkwaliteitsplan Scheepersdijk 97, Oisterwijk
De kern van Oisterwijk stamt uit de 13e eeuw, waar het gehucht ten oosten van Tilburg ontstond. In 1865 werd het spoor geopend van de spoorlijn tussen Tilburg en Eindhoven. Ten noorden van het spoor ontwikkelde zich industrie en een bedrijventerreinen. Ten zuiden van het spoor lag de historische kern. Hier werden woonwijken gebouwd, zoals ook de planlocatie op het kruispunt van de voormalige Koeistraat en de Scheepersdijk.
De eerste woningen ten zuiden van de kern werden gebouwd rondom het Juliana Bernardplein en het Burgemeester de Keijzerplein. In de jaren ‘50 en ‘60 werden steeds meer woningen naar het zuiden toe, langs de voormalige Koeistraat gebouwd.
Langzamerhand werden de wijken tussen voormalige linten gevuld met vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers. In 1968 werd op de planlocatie de Timmerfabriek gebouwd, tussen de woningen en tuinen aan het lint van de Scheepersdijk. Tegenwoordig valt dit stukje industrie erg buiten de toon tussen alle woonblokken.
Compositie woningen en straten
De straat wordt grotendeels gevormd door de eenduidige rooilijnen. Gevels staan grotendeels op één lijn. Op hoeken staan gebouwen soms net even anders gepositioneerd, een verbijzondering. In enkele gevallen versmalt of verbreedt de straat door afbuigende rooilijnen of verspringende rooilijnen. Aan de zuidkant van het plangebied is er sprake van een sterk versmalde straat.
Directe omgeving van de Timmerfabriek
De Timmerfabriek, bebouwing en terrein
De ambacht van de timmerfabriek
In 1986 start de Timmerfabriek Horvers en Wolfs. Bij de timmerfabriek gaat het om mooie dingen maken van hout. Ambachtelijke technieken, welke met de jaren mee transformeren, blijven bestaan. Een klein stukje ambacht, een historische waarde, een door de jaren heen gevormde identiteit.
2 Stedenbouwkundig planbouwregels en openbare ruimte opzet
De algemene bouwregels gelden voor elk kavel. Er zijn uitzonderingen in het geval van bijzondere situaties, deze uitzonderingen worden bij ieder los kavelpaspoort aangeduid. Daarnaast zijn er specifieke bouwregels voor het bewaken van de beeldkwaliteit. Ook deze specifieke bouwregels worden toegelicht in de losse kavelpaspoorten. Voor een overzicht van de algemene bouwregels:
Voor alle bestemmingsplanregels wordt verwezen naar het bestemmingsplan ‘Scheepersdijk 97’ op www.ruimtelijkeplannen.nl
De gemeente is bereid om het binnengebied als openbaar gebied te bestempelen indien het CPO collectief verantwoordelijk blijft voor het groenonderhoud van de boom en bijbehorende beplanting en ook zorg draagt voor het ruimen van blad en verwijderen van onkruid op de moeilijk beheerbare plekken. De openbare verlichting dient in de hagen (bij voorkeur op de erfgrens) gesitueerd te worden. De gemeente levert een (vereenvoudigd) PvE aan waaraan het openbaar gebied dient te voldoen.
De genius loci, oftewel de geest van de plaats, definieert tijdloze ambacht als het karakter voor dit gebied. Dit karakter is ontstaan uit de gebiedsanalyse en het gesprek met de toekomstige bewoners. Het is een combinatie van de ambachtelijke timmerfabriek die decennia hier heeft gestaan en het in Oisterwijk veel voorkomende tijdloze modernisme.
De woningen laten zich direct of indirect inspireren door voormalige timmerfabriek.
De verwijzing naar de timmerfabriek zit hem in ieder geval in:
A3 Collectief, geborgen en gezond
Naast de tijdloze ambacht en de relatie met de Timmerfabriek zijn er drie waarden die een plek moeten krijgen in de ruimtelijke opzet en uitstraling van de bebouwing en openbare ruimte: collectief, geborgen en gezond. Deze komen voort uit de stedenbouwkundige lay-out van wonen in een hof en de opgave om de plek te transformeren naar een woongebied waar het fijn wonen is.
De woningen worden verbonden door een eenduidige en groene openbare ruimte. Door de haag in de hoofdrol te plaatsen en integraal mee te ontwerpen met de bebouwing overheerst het groen de straat. De woningen liggen altijd terug t.o.v. de erfgrens, hebben een tuin omringd met hagen aan alle zijden. De straat/ het erf wordt optisch smaller en groener gemaakt door toevoeging van groene bestrating en waar mogelijk bomen.
B2 Niet-geschakelde hoofdmassa’s
Voor een geborgen en interessante beleving van het woonhof zijn niet-geschakelde hoofdmassa’s de basis. D.w.z. openheid tussen de hoofdmassa’s, lichte verspringingen in de rooilijn, de wisseling in kaprichting.
C2 Ondergeschikte overige bebouwing
Alle woningen in het gebied worden ontworpen vanuit een eenduidige architectonische richting. Eén ontwerphand is zichtbaar. Elke individuele woning kan een beperkte mate aan variatie in zich hebben, voortkomend uit de specifieke woningplattegrond en de ligging in het gebied.
AANBOUWEN EENHEID MET HOOFDGEBOUW