| Organisatie | Oisterwijk |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Welstandsnota Oisterwijk 2015 |
| Citeertitel | Welstandsnota Oisterwijk 2015 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlagen | Alternatieve Beeldkwaliteitsplan Landgoed ’t Lot Pannenschuur IV, gemeente Oisterwijk Ruimte voor Ruimtekavels Heuvelstraat Beeldkwaliteitsplan Bosrand II Beeldkwaliteitsplan Landgoed ’t Lot Landgoed Rozephoeve deelgebied Oisterwijk Beeldkwaliteitsplan Roozendries stedenbouwkundig plan KVL-terrein Mozaïek, Ontwerpschets en beeldkwaliteit Park Heerengoed Moergestel, Beeldkwaliteitsplan stedenbouwkundig plan KVL-terrein |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 11-05-2023 | bijlage 12 | 12-07-2021 | 21-53 | ||
| 27-04-2023 | 11-05-2023 | bijlage 11 | 22-04-2023 | 21-53 | |
| 21-04-2023 | 27-04-2023 | bijlage 22 | 02-02-2023 | 23-19 | |
| 14-12-2022 | 21-04-2023 | bijlage 21 | 29-09-2022 | ||
| 03-08-2022 | 03-08-2022 | bijlage 19 | 07-02-2022 | 21-135 | |
| 03-08-2022 | 14-12-2022 | bijlage 20 | 09-06-2022 | 21-135 | |
| 17-02-2020 | 03-08-2022 | bijlage 10 | 12-12-2019 | 74754 | |
| 09-08-2019 | 17-02-2020 | bijlage 9 | 18-06-2018 | 18/31 | |
| 24-11-2017 | 09-08-2019 | bijlage 8 | 05-10-2017 | 17/40 | |
| 06-05-2016 | 24-11-2017 | bijlage 7 | 21-04-2016 | ||
| 04-03-2016 | 06-05-2016 | bijlage 6 | 04-02-2016 | 2016/01 | |
| 08-05-2015 | 04-03-2016 | nieuwe regeling | 16-04-2015 | 15/25 |
De raad van de gemeente Oisterwijk,
Op 20 december 2012 heeft de gemeenteraad op basis van artikel 12, tweede lid van de Woningwet en in afwijking van het eerste lid en artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het gehele grondgebied van Oisterwijk besloten dat geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn.
Voor sommige projecten, van grotere omvang of op een bijzondere locatie, streeft de gemeente een bijzonder ruimtelijke kwaliteit na. Voor deze ruimtelijke ontwikkelingen stelt de raad een beeldkwaliteitplan en/of stedenbouwkundig plan vast. Om aan deze plannen te kunnen toetsen dienen zij als onderdeel van een welstandsnota vastgesteld worden.
Op het moment dat de raad een beeldkwaliteitplan en/of stedenbouwkundig plan vaststelt, wordt/worden zij direct gezien als onderdeel van deze Welstandsnota en daarmee als criteria voor redelijke eisen van welstand. Op die manier wordt bij de bouwaanvragen in de ontwikkelfase van dit project getoetst aan de criteria uit deze plannen.
De door de raad vastgestelde beeldkwaliteit- en/of stedenbouwkundige plannen met hun criteria voor redelijke eisen van welstand zijn opgenomen als bijlagen en maken onderdeel uit van deze nota.
Wanneer de laatste woning van een project is gebouwd, komt het beeldkwaliteitplan en/of stedenbouwkundig plan voor dit project als onderdeel van de welstandsnota te vervallen en zijn er voor het gebied geen redelijke eisen van welstand meer van toepassing. Is op een bouwperceel de eerste bouwaanvraag (van de hoofdbebouwing) gerealiseerd, dan hoeft een vervolgaanvraag niet langer aan de criteria voor redelijk eisen van welstand getoetst te worden. Op deze manier is een eigenaar niet afhankelijk van de bouw van de andere woningen/gebouwen in het project.
Een commissie van advies adviseert over de redelijke eisen van welstand. De manier waarop de advisering over redelijke eisen van welstand tot stand komt, staat omschreven in de Bouwverordening gemeente Oisterwijk 2015.
Welstandsnota Oisterwijk 2015 d.d. 16 april 2015;
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 16 april 2015
de griffier
Nelleke van Wijk
de voorzitter
Hans Janssen
Bijlage 11 Beeldkwaliteitsplan Villa’s Oirschotseweg
Dit beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld teneinde de kwaliteit van de ontwikkeling op dit kavel binnen de omgeving te waarborgen. Het huidige bestemmingsplan dient te worden herzien. De vigerende bestemming is wonen. Hier is 1 woning toegestaan. Op het kavel komen maximaal 5 vrijstaande woningen.
De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vervat in het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan heeft tot doel het stellen van criteria waaraan de bebouwing dient te voldoen. Daarnaast worden doelstellingen voor de perceelinrichting en inrichting private buitenruimte besproken. Dit plan vormt hiermee het ontwerpkader voor de betrokken bouwplannen en is het toetsingskader voor de supervisor. Bovenal moet het beeldkwaliteitsplan als inspiratiedocument fungeren voor ontwerpers.
De gemeente ziet een rol weggelegd voor een supervisor om de kwaliteit en onderlinge samenhang van de bebouwing te waarborgen en de 5 kopers met hun ontwerpers te begeleiden. De omschreven ruimtelijke kwaliteit kan zo in goede samenwerking worden bereikt.
Huidige bebouwing wordt gesloopt en de twee bestaande inritten worden vervangen voor een centrale entree. Het bestaande groen is leidend bij de ontwikkeling van de woningen en de inrichting van de percelen. Huidige groen elementen zijn ingemeten en gewaardeerd. De bomen worden weergegeven op de kavelpaspoorten en zoveel mogelijk groen wordt, ter bevordering van leefomgeving, op kwaliteit gewaardeerd en gehandhaafd.
De bestaande bomen worden bij voorkeur onderdeel van het ontwerp voor bebouwing en terreininrichting. Bij aantoonbare noodzaak, kunnen bestaande groenelementen worden verwijderd.
De ontwikkeling vindt plaats in een groene omgeving ten oosten van Moergestel, aan de rand van bebouwing met hogere dichtheid. Na deze zone wordt de opzet van de bebouwing ruimtelijker. De betreffende kavel vormt een overgang tussen bebouwingsvormen.
Het perceel en pand aan de westzijde (Oirschotseweg 11) betreft het rijksmonument 'Broothuys'. Zie ook http://rijksmonumenten.nl/monument/29944/broothuys/moergestel/.
Aan de overzijde van de weg bevindt zich villa Hoogenhuizen (Oirschotseweg 10). Tevens aan de overzijde van de weg een nieuwe ontwikkeling: Landgoed Reuseldal. Een ruim opgezet landgoed met 3 nieuwe bouwkavels. Bebouwing op dat landgoed is totaal zo’n 4500 m3.
Het terrein wordt verkaveld in 5 kavels met een vergelijkbare oppervlakte. Het is een ruim opgezette verkaveling aan een centraal gesitueerde cul de sac; een hoogwaardig woongebied met een eigen entree. De breedte van de weg is voldoende van maatvoering. Hier kunnen 2 auto’s elkaar passeren. Deze weg is mandelig gebied en ontsluit het plangebied op de Oirschotseweg.
Ontwerpers kunnen kiezen voor een entree aan noordzijde, teneinde buitenruimte aan zuidzijde te kunnen realiseren. Wij gaan uit van een dubbele inrit van ieder kavel.
Voor de gevels op de kavels aan de Oirschotseweg dient een rooilijn te worden aangehouden van 9 meter vanaf de perceelsgrens. De overige grenzen wordt een afstand bewaard van 5 meter.
Het hof krijgt een hoogwaardige uitstraling welke past in de omgeving.
Op het terrein wordt aandacht besteed aan materiaalgebruik en inrichting van de buitenruimte.
Volgens de Nota parkeernormen 2016 moeten per woonperceel 2,2 parkeerplaatsen aanwezig zijn. Dit is inclusief bezoekersparkeren. Dat betekent dat er totaal 11 parkeerplaatsen op dit terrein gerealiseerd worden. Ieder kavel krijgt een dubbele entree en moet voorzien in minimaal 3 parkeerplekken op eigen terrein. Op de weg komen geen openbare parkeervoorzieningen.
De gehele inrichting van de buitenruimte en de kavels dient in de sfeer van bospercelen te worden ingericht.
De inrichting van de kavels dient binnen de sfeer van bospercelen te worden ingericht. Daarbij mag voldoende privacy worden gecreëerd. Erfafscheidingen dienen te worden aangebracht in de vorm van hagen en/of groenblijvende beplanting. Toepassen van schuttingen is niet toegestaan.
[Afbeeldingen: voorbeeld groenblijvende hagen]
BEELDBEPALEND GROEN/ INRICHTING
Het beeldbepalend groen is ingemeten en bomen dienen zoveel mogelijk te worden gehandhaafd. Slechts als ze niet waardevol zijn en/of niet duurzaam te handhaven zijn kan worden bepaald dat ze mogen wijken. De duidelijke intentie is om alle bomen te handhaven. De bomenrij aan de westzijde is een van de onderdelen die goed gehandhaafd kan worden.
Onder kroonprojectie kan geen bebouwing plaatsvinden. De bomen in de tuin bepalen de vorm van de bebouwing en de indeling van het kavel.
Een impressie van de bomen op het terrein.
Inmeting en beoordeling in bijlage VI bij toelichting.
De beeldkwaliteit voor de bebouwing voor dit kavel streeft, ten behoeve van algehele kwaliteit van de omgeving, naar een grote mate van samenhang van architectuur van de verschillende woningen. De beoogde onderlinge samenhang voorziet in architecturale vrijheid en komt met name voort uit kleurstelling en materiaalgebruik.
Toetsing van het ontwerp door supervisor zal plaatsvinden op de volgende onderdelen:
Bestemmingsplanvoorschriften (gedeeltelijk)
De maximale footprint van de bebouwing op de kavels is 150 m2. Deze oppervlakte mag niet worden overschreden binnen de regels van het bestemmingsplan. De goothoogte is vastgesteld op 4 meter, de nokhoogte op 6 meter. Hierbij moet rekening gehouden worden met het feit dat de inhoud van het hoofdgebouw maximaal 650 m3 mag bedragen.
Gebouwen mogen plat worden afgedekt. Een platte dekking van de 1e woonlaag mag tot maximaal 50% van de footprint met een hoogte tot 6 meter.
Binnen het plan is een voorgevelrooilijn bepaald. De woningen dienen met voorgevel in deze voorgevelrooilijn te worden gepositioneerd. De overige gevels dienen, ongeacht het bouwvlak, minimaal 5 meter afstand van de achterste erfgrens te bedragen. Hier mag geen bebouwing gerealiseerd worden. De afstand tussen gevellijn Oirschotseweg is minimaal 9 meter.
Voor kavel 3 is geen voorgevelrooijlijn vastgesteld. De woning mag, onder voorbehoud van de overige voorschriften, vrij geplaatst worden met uitzondering van de zone met bestemming ‘tuin’.
Bospercelen met statige bossfeer. De gebouwen moeten integreren met de groene omgeving. De gevels moeten een open karakter hebben om integratie met de omgeving te bevorderen. Gevelopeningen met glas geven tevens ruimte voor weerspiegeling van het groen.
| Materialen gevels kozijnen daken
Binnen gevels toepassen van natuurlijke materialen zoals; hout, glas, natuursteen, vormbaksteen, pleisterwerk (bijvoorbeeld kaleien).
Raam- en deurkozijnen worden uitgevoerd in hout of aluminium.
Daken kunnen worden gedekt met bijvoorbeeld; riet, zink, leisteen en een (mat gekleurde) keramische pan.
Kleurenpalet beperkt zich tot kleuren die goed passen in een groene, bosrijke omgeving en varieert binnen een warm (donker) pallet in het spectrum bruin/ grijs/ groen, met aandacht voor duurzame materialen en technieken.
Materiaaleigen kleuren van natuurlijke materialen zijn altijd toegestaan. Gebruik van wit, crème en primaire kleuren in grote vlakken is niet toegestaan.
De architectuur heeft een eigentijds, statige uitstraling met aandacht voor detaillering.
De vormen van daken moeten de statigheid ondersteunen. Daarbij zijn o.a. toegestaan; (verspringend) lessenaarsdak, (vormen van) een zadeldak en plat gedekte daken. Daken moet aandacht hebben voor uitstraling. Dat kan bijvoorbeeld door middel van overstek of luifel.
Aandacht voor gehele detaillering. Daarnaast ook voor externe installaties, zoals bijvoorbeeld zonnepanelen. Denk ook aan eigentijdse baksteenarchitectuur met hoogwaardige detaillering. Denk in deze fase ook aan het verwerken van zonwering.
Bij het ontwerp wordt gestreefd naar een natuurlijk wijze waarop energie opgewekt kan worden. Wanneer er voor zonnecollectoren wordt gekozen dan dienen deze geïntegreerd te worden in het ontwerp van de woning.
Ook technische installaties als bijvoorbeeld luchtwarmtepompen dienen zorgvuldig te worden ingepast en vanaf de openbare ruimte niet zichtbaar te zijn. Oplossingen zoals bijvoorbeeld een grondwarmtepomp worden toegejuicht. Dergelijke oplossingen dienen verder uitgewerkt te worden in het ontwerp van de desbetreffende ontwikkelende partij en afgestemd te worden met de supervisor.
Bijlage 12 Beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte Molenbaan Oisterwijk
Op de locatie nabij de Molenbaan grenzend aan de kern Oisterwijk wordt door Ruimte voor Ruimte CV II een woningbouwlocatie met 19 Ruimte voor Ruimte woningen ontwikkeld. Middels de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV is het mogelijk woningen te realiseren door de ingeleverde (fosfaat) rechten van stoppende agrarische bedrijven. De Ontwikkelingsmaatschappij zal de 19 Ruimte voor Ruimte kavels verkopen als woningbouwkavels.
Daarvan zijn reeds 7 woningen bestemd in het bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’. Daarnaast zullen er maximaal 12 extra woningen gebouwd worden.
De gemeente Oisterwijk hanteert geen welstandsbeleid meer. De Ruimte voor Ruimte kavels worden aan individuele kopers verkocht, die een eigen bouwplan gaan ontwikkelen. Op deze wijze kunnen de kopers hun eigen woonwensen optimaal vormgeven, aan de hand van dit beeldkwaliteitsplan, gekoppeld aan de regels. Door de landschappelijke inpassing en de beperkte bouwhoogte zijn de individueel vormgegeven woningen ruimtelijk goed inpasbaar.
Begrenzing en bestaande situatie plangebied ‘Ruimte voor Ruimte Kerkhovenbaan, Oisterwijk’
De Ontwikkelingsmaatschappij zal de 19 Ruimte voor Ruimte kavels verkopen als woningbouwkavels. Daarvan zijn reeds 7 woningen bestemd in het bestemmingsplan ‘Woongebieden Oisterwijk’. Daarnaast zullen er maximaal 12 extra woningen gebouwd worden.
In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de molenbiotoop. Dit betekent dat de bouwhoogte in het westelijke deel van het plangebied niet meer dan 8 meter bedraagt. In het oostelijke deel van het plangebied geldt binnen de cirkel van 200 meter vanaf de molen een bouwhoogte van maximaal 7 meter.
Verkavelingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Molenbaan, Oisterwijk’
In de ruimtelijke planvorming is de lagenbenadering van evident belang voor de analyse van het gebied en het daarbij behorende ontwerp. Er zijn 3 lagen te benoemen:
De drie lagen worden geografisch geanalyseerd op de verschillende onderdelen. Uit deze analyse volgt dan een ontwerp en daarna worden daarin afwegingen gemaakt.
Analyse eerste laag: De eerste laag bestaat uit het abiotische en biotische systeem alsmede uit het watersysteem.
Het abiotische systeem gaat over de volgende aspecten: de hoogteligging of de maaiveldhoogte, de bodemopbouw/bodemtypen/grondsoort, de waterdoorlatendheid van het bovenste pakket, de aanwezigheid van keileem evenals karakteristieken van dit keileem zoals dikte, diepteligging, reliëf en geulen in het keileem, het (actuele en historische) grondgebruik.
Het biotische systeem gaat over bodemleven, van belang hierbij is de vegetatie en ecologische diversiteit (waaronder ook biodiversiteit).
Het watersysteem bestaat uit de volgende aspecten: het ecologische systeem, veiligheid en functionaliteit, beleving en recreatie.
Als we kijken naar het plangebied dan wordt, door de toevoeging van groene en blauwe elementen geen afbreuk gedaan aan bovengenoemde aspecten. Integendeel, er wordt een bijdrage geleverd aan de biodiversiteit en het ecologische systeem. In een nog op te stellen groeninrichtingsplan (als bijlage bij het bestemmingsplan te voegen) zal dit nader worden uitgewerkt op soortenniveau waaruit te destilleren valt dat de toevoeging een bijdrage levert aan de biodiversiteit in het plangebied. Daarbij is er in het gebied geen sprake van archeologische waarden die in het geding zijn. Door dit plangebied te onttrekken aan het agrarische gebruik wordt tevens een bijdrage geleverd aan de vermindering van meststoffen en de daarmee samenhangende verontreiniging.
Analyse tweede laag: het ontwerp van het gebied voegt wat infrastructuur toe voor de ontsluiting van het gebied en de kavels. Het toekomstige plangebied kan worden aangesloten op het bestaande elektriciteit netwerk dat reeds aanwezig is. Echter, er kan ook voor worden gekozen dit meer duurzaam op te lossen. Zie hiervoor de paragraaf over duurzaamheid. Dit kan eveneens een kwaliteitsimpuls geven, naast hetgeen is gezegd eerder in deze notitie. Op gebied van verkeer en infrastructuur leidt deze ingreep niet tot hele andere concepten. Hiermee is dit plangebied zondermeer toe te voegen aan het bestaande netwerk.
Analyse derde laag: het is evident dat er, door het toevoegen van woningen een andere occupatie van het plangebied gaat plaatsvinden waar het gebied thans voornamelijk agrarisch is. Echter al bij de toestemming tot het ontwikkelen van de 7 kavels eerder, is besloten hier een overwegend woonvlek van te maken. Hiervoor is toen al sprake geweest van het beëindigen van een agrarisch bedrijf (Molenbaan 14 en 16). De huidige ontwikkeling bouwt dit alleen verder uit. Hierbij wordt tevens een robuuste landschappelijke inpassing gekozen die een bijdrage levert aan de beleving van toekomstige gebruikers. Tevens levert dit een bijdrage aan de biodiversiteit in het gebied. Deze verbetert doordat weiland wordt vervangen door goed ingepaste woningbouw.
Voor het stedenbouwkundig plan vormt de bestaande verkavelingsrichting en de landschappelijke structuur van het omringende coulissenlandschap de basis. Er is een landschappelijk raamwerk opgesteld met de huidige houtwallen als basis, welke aangevuld worden met bomenrijen van min. 4 meter breed langs de noordelijke en zuidelijke rand van het plangebied. Deze bomenrijen komen aan de achterzijde van de kavels. Het eigendom komt bij de bewoners en ook het beheer wordt door bewoners gedaan (contractueel vastgelegd. Op deze wijze ontstaat een goede overgang naar het aangrenzende landschap en naar de historische structuur van de Kerkhovenbaan. Aan de westzijde is voorzien in een bredere landschappelijke zone (ca. 30 m breed), waarin de bestaande houtwal is opgenomen. In deze zone komt naast beplanting ook een extra waterberging in de vorm van een wadi of poel. Op deze wijze is er een groene afronding en kwaliteitsverbetering in het gebied.
Ten opzichte van de aangrenzende woonpercelen aan de oostzijde vormen groene hagen op de perceelsgrenzen de overgang. De hagen worden door Ruimte voor Ruimte aangeplant en/of deze worden bij grond/ kavelverkoop als verplichting meegenomen.
De groene randen langs de buitenzijden bieden het landschappelijke kader waarbinnen de woningen worden gerealiseerd. De nieuwe straat krijgt groene bermen van minimaal 2 meter breed waarin bomen worden geplant. Het plangebied heeft daardoor een landelijke uitstraling.
Als erfscheidingen worden uitsluitend hagen toegepast, zodat aangesloten wordt bij de landelijke sfeer van de omgeving.
Het landschappelijke inpassingsplan zal door middel van het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de planregels juridisch worden geborgd.
Bouwregels volgens bestemmingsplan
In het bestemmingsplan zijn de volgende bouwregels vastgelegd:
Op het gebied van beeldkwaliteit zijn er regels voorzien voor de plaatsing van de bouwwerken op de kavel en het bouwvolume. De regels zijn er ten behoeve van een samenhangende uitstraling van de woningen aan de straat.
De toetsing door een welstandscommissie is vanaf 1 januari 2013 niet langer aan de orde binnen de gemeente Oisterwijk. Daarom dient een toets op welstand te kunnen plaatsvinden door de ambtelijke organisatie, een supervisor of commissie van advies op basis van objectieve criteria.
Hoewel de gemeente geen specifieke bouwstijl vastlegt en veel vrijheid aan de wensen van de toekomstige bewoners overlaat, worden in deze paragraaf enkele kenmerken voor ‘dorpse architectuur’ benoemd. Dit ter inspiratie voor zowel bewoners als de supervisor.
Duurzaamheid vormt de basis voor de architectuur. Voor het inspiratiekader wordt verwezen naar de “Duurzaamheidsagenda” van de gemeente Oisterwijk.
De goothoogte bedraagt maximaal 4 meter.
De bouwhoogte bedraagt maximaal 8 m. Voor het oostelijke gedeelte van het plangebied, binnen de cirkel van 200 meter vanaf de molen, geldt een bouwhoogte van maximaal 7 meter.
Voor een uitstraling passend bij het dorpse en landelijke karakter van het gebied zijn grotendeels alle woningen voorzien van een kap, waarbij de voorkeur is voor een zadeldak of samengesteld zadeldak. De hoek bedraagt bij voorkeur 350-550.
Wanneer toekomstige bewoners een wens hebben voor een hoofdgebouw met plat dak, wordt daar in dit plan -in beperkte mate- ruimte aan gegeven. Een aantal woningen aan de oostzijde van het plangebied binnen de molenbiotoop kunnen naar keuze uitgevoerd worden met zowel een kap als een plat dak.
Het hoofdgebouw valt binnen het bouwvlak. De rooilijn bedraagt ten minste 3 tot 5 meter en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt tenminste 3 meter.
De oriëntatie en positionering van de woningen op de bouwkavel is vrij gelaten, waardoor een informeel straatbeeld wordt gecreëerd. Om dit straatbeeld te versterken wordt ook de keuze van kapvorm en de nokrichting vrij gelaten. Bebouwing is naar de openbare weg georiënteerd. Daarnaast zijn de beeldbepalende hoeken aanwezig. Hier hebben woningen een tweezijdige oriëntatie, op twee straten. Hier dient rekening te worden gehouden met de uitstraling van de woning.
De parkeernorm bedraagt 2,3 parkeerplaatsen per RvR-woning. Op eigen terrein dienen minimaal 2,0 parkeerplaatsen gesitueerd te worden.
Logisch en begrijpelijk: ‘dorpse architectuur’
Het stedenbouwkundig plan Ruimte voor Ruimte Molenbaan ligt op de overgang van de kern naar het landelijk gebied. Voor de architectuur van de nieuwe woningen betekent dat inspiratie gehaald kan worden uit de moderne en klassiek vormgegeven “dorpse” architectuur.
Dorps bouwen kan gerealiseerd worden door voort te bouwen op de traditie van soberheid en eenvoud. Door beperking in materiaalkeuze en rijkdom in detaillering ontstaat een eenheid die door zijn bescheidenheid ruimte geeft aan zijn omgeving. Het dak biedt onderdak, de plint verankert het gebouw in de omgeving. Het huis met zadeldak appelleert aan het archetypische huis, de abstracte essentie van de dorpse architectuur
Dit betekent niet zozeer historiserend bouwen, maar om ingrediënten toe te passen voor een hedendaagse variant ervan. De woningen mogen traditioneel of eigentijds worden uitgevoerd. Eigentijds betekent vooral strak in detaillering en creatief gebruik van materialen.
De ingrediënten voor dorps architectuur bestaan onder andere uit:
dakkappellen en dakramen zijn ondergeschikt aan het dakvlak; • gebiedseigen materiaalgebruik:
De gevels van het hoofdgebouw dienen uitgevoerd te worden in baksteen in een rood, roodbruine tot donkerbruine kleur. Ook witgekeimde gevels zijn mogelijk, met uitzondering van de drie woningen langs de westrand die aan het open landschap grenzen. Langs deze westelijke rand zijn uitsluitend gedekte, natuurlijke kleuren mogelijk.
Een moderne toepassing van hout of riet als gevelbekleding is eveneens denkbaar; o
Daken mogen uitgevoerd worden in dakpannen of riet (natuurlijk riet). Pannendaken worden uitgevoerd in roodoranje of donkergrijze keramische dakpannen. Een combinatiedak van riet en pannen behoort ook tot de mogelijkheden. Geglazuurde dakpannen passen niet bij de dorpse uitstraling van het plan. Deze worden dan ook niet toegestaan.
Bijlage 19 Beeldkwaliteitsplan Helvoirtseweg 11a en 23, Haaren
De uitstraling van de nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen dient te passen binnen de omgeving. Dit beeldkwaliteitplan is opgesteld bestaat uit een tekstuele en visuele toelichting van de beoogde beeldkwaliteit.
De planlocatie aan de Helvoirtseweg 23 is gelegen in een jong bebouwingslint. De uitstraling van de nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen dient te passen binnen de omgeving. In de omgeving staan forse bouwvolumes op ruime percelen. De woningen in de omgeving van de planlocatie staan met de lange gevel naar de weg gericht. De nokrichting loopt derhalve parallel met de weg. De woningen zijn gedekt met kap en in deze kapvorm bestaat weinig variatie. Vrijwel alle woningen zijn gedekt met een zadeldak. De meeste woningen bestaan uit woningen met één tot anderhalve woonlaag met kap.
Gelet op de bebouwing in de directe omgeving van het plangebied dienen de Ruimte voor Ruimte woningen te refereren aan generieke landelijke bebouwingstypen, al dan niet met een eigentijds accent.
De basiskarakteristiek van de nieuwe woningen refereert enerzijds aan een ‘boerderijwoning’ (meest oostelijke woning) en een ‘schuurwoning’ (meest noordelijke woning). De meest oostelijke woning wordt gezien als de hoofdmassa. Deze massa is direct georiënteerd aan de erftoegangsweg en ligt parallel aan de Helvoirtseweg. De noordelijke woning die achter de boomgaard gelegen is, wordt bestempeld als schuurwoning. Deze woning kent een sobere karakteristiek.
De boerderijwoning kent een rechthoekig grondplan met eventuele uitbouwen en gedekt met een zadeldak, welke afgewolfd mag zijn. Deze bouwstijl sluit aan bij het boerderijtype. Dit type woning vereist naast een ruimer, rechthoekig grondplan een forse kap. In deze kap zit relatief veel volume.
De bijgebouwen zijn gelegen achter de voorgevelrooilijn van de woning. Bijgebouwen mogen niet voorzien worden van een plat dak. Aanbouwen dienen minimaal 3 meter achter de voorgevelrooilijn te worden opgericht. Aanbouwen dienen duidelijk ondergeschikt te zijn aan het hoofdvolume en vallen of onder een doorlopend dakvlak of krijgen een eigen steekkap. Dakkapellen zijn toegestaan zolang ze ondergeschikt zijn aan het totale dakvlak. In haar materialisering en detaillering dient de nieuwe woning te verwijzen naar gekende boerderijtypes en andere landelijke bebouwing. Gebouwde erfafscheidingen op de kavelgrenzen zijn niet passend.
De woning dient te voldoen aan navolgende beeldkwaliteitseisen:
Voor de nieuw op te richten woning gelden daarnaast de volgende voorwaarden:
Navolgend figuur geeft een sfeerimpressie van stijlen van woningen die zouden passen in het plangebied.
Ten noorden van de bestaande woning Helvoirtseweg 23 wordt een hoogstamboomaard gerealiseerd. Deze boomgaard refereert aan beplanting bij historische boerderijen. Achter deze boomgaard wordt een woning gerealiseerd refererend aan een boerenschuur. De woning zal qua situering en uitstraling overkomen als een schuur bij de woning oostelijk gelegen woning. De minder prominente ligging van deze schuurwoning achter een boomgaard benadrukt de ondergeschiktheid aan het hoofdgebouw. De lagere nokhoogte benadrukt eveneens de ondergeschikte functie.
De schuurwoning kent eveneens een rechthoekig grondplan. De woning is eenvoudig qua detaillering en heeft een fors zadeldak. De goothoogte bedraagt maximaal 3 meter. In de kap mogen geen dakkapellen geplaatst worden.
De bijgebouwen moeten herkenbaar zijn als apart gebouw achter de woning. Bijgebouwen mogen niet voorzien worden van een plat dak. Aanbouwen zijn niet toegestaan. Ook in de materialisering en detaillering dient de schuurwoning te verwijzen naar een boerenschuur. Gebouwde erfafscheidingen op de kavelgrenzen zijn niet passend.
De woning dient te voldoen aan navolgende beeldkwaliteitseisen:
Voor de nieuw op te richten woning gelden daarnaast de volgende voorwaarden:
Navolgend figuur geeft een sfeerimpressie van stijlen van schuurwoningen die zouden passen in het plangebied.
Het boerenerf kent één centrale inrit bestaande uit een toegangsweg uitmondend in een pleintje. De beide woningen zijn aan dit pleintje gelegen. De schuurwoning staat in dit geval voor de hoofwoning en staat haaks op de weg. De hoofdwoning is prominent aanwezig vanaf de Helvoirtseweg en is vanaf deze weg goed zichtbaar. De oprit en het pleintje dienen met de zelfde materialen in een sobere stijl uitgevoerd te worden. Bij voorkeur met gebakken klinkers. Een betonklinker is mogelijk maar verlangt een hoogwaardige kwaliteit. Onderstaand zijn enkele passende voorbeelden van klinkers weergegeven. Qua kleurstelling wordt een boerenerf als referentie genomen. Dit betekent een kleurstelling in de range van oud rood, paars naar bruinzwart of antraciet. Combinaties in wildverband zijn mogelijk.
De locatie aan Helvoirtseweg 11a is gesitueerd in een uitloper van een beekdalnederzetting. De bebouwing in de uitlopers bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. De dynamiek in deze uitlopers met gemengde bebouwing is relatief hoog. Functieveranderingen en ruimtelijke ingrepen komen hier veelvuldig voor. Omdat in deze gemengde gebieden nog veel traditionele historische bebouwing (waaronder (langgevel)boerderijen) staat met een relatief hoge cultuurhistorische waarde is extra aandacht voor welstand in deze gebieden gewenst.
De uitstraling van de nieuwe woning dient te passen binnen de omgeving. In de omgeving staan relatief veel forse bouwvolumes op ruime percelen. De woningen in de omgeving van het plangebied staan met de lange gevel naar de weg gericht. De nokrichting loopt derhalve parallel met de weg. De woningen zijn gedekt met kap en in deze kapvorm bestaat weinig variatie. Vrijwel alle woningen zijn gedekt met een zadeldak. De meeste woningen bestaan uit woningen met één tot anderhalve woonlaag met kap.
Langs dit deel van de Helvoirtseweg wordt ingezet op het vervolmaken van het woonlint. Nieuwe woonkavels worden aangevuld met nieuwe vrijstaande woningen, variërend één en twee lagen met een kap, zodat een continue lintbebouwing ontstaat als afronding van het dorp. De maat, schaal en korrel van deze nieuwe woningen is hetzelfde als die van de bestaande woningen en daarmee uitgesproken kleinschalig en dorps. Elke woning is anders dan de woning daarnaast, bijvoorbeeld doordat de kapvorm of richting varieert, of doordat het basisvolume van de woning anders is. De woningen verschillen derhalve, maar zijn wel één herkenbare familie, door een samenhangend materiaal- en kleurgebruik; een pallet van rode bakstenen en grijze pannenkappen. De architectuur van de woningen kan variëren, maar zoekt duidelijk en ingetogen aansluiting bij de architectuur van de bestaande woningen.
Voor de nieuw op te richten woningen gelden daarnaast de volgende voorwaarden:
Navolgend figuur geeft een sfeerimpressie van stijlen van woningen die zouden passen op de locatie.
Bijlage 20 Beeldkwaliteitsplan Holleneind 12, Haaren
In deze beeldkwaliteitsparagraaf worden randvoorwaarden gesteld die de na te streven beeldkwaliteit vastlegt. De beschreven aspecten bevatten de kenmerken en ontwerprichtlijnen waar de gebouwen aan moeten voldoen op de kavels van deze locatie. Het betreft een te splitsen langgevelboerderij en een drietal vrijstaande woningen al dan niet vergezeld van een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw. Als toelichting bij de omschreven kenmerken zijn referentiebeelden opgenomen die een indruk geven van de gewenste sfeer en uitstraling. Deze beelden zijn slechts illustratief.
1.1 Te behouden beeldkwaliteit van de te splitsen langgevelboerderij
Het Monumentenhuis Brabant b.v. heeft een onderbouwing van de cultuurhistorische waarden opgesteld voor de woning aan Holleneind. De woning aan Holleneind 12 betreft langgevelboerderij welke dateert uit 1885. De langgevelboerderij aan Holleneind 12 kenmerkt zich door de relatief forse dakgedeeltes en relatief lagere gevels. Daarnaast is het onderscheid tussen wonen en werken duidelijk af te lezen in de gevel. De gevelindeling is authentiek. Het woongedeelte kenmerkt zich door grotere raampartijen, terwijl het werkgedeelte zich kenmerkt door relatief kleine raampartijen en grote staldeuren. Ook zijn er nog houten spanten aanwezig. Daarmee is Holleneind 12 van cultuurhistorische waarde voor de voormalige gemeente Haaren. In de beoogde situatie blijven deze cultuurhistorische waardevolle kenmerken behouden.
Woningtypologie, massa en vorm
Het buitengebied van Haaren is opgebouwd uit diversen bebouwingslinten. Deze linten kenmerken zich door de ruimtelijke continuïteit en eenvoudige inrichting van de route, al dan niet met laanbomen. Uitgangspunt is deze linten te behouden al dan niet te versterken. De bestaande boerderijen en schuren afgewisseld met andere in het landschap passende woningtypologieën geven de linten en de streek in zijn geheel identiteit en vormen voor de nieuw te bouwen woningen en (al dan niet vrijstaande) bijgebouwen de referentie.
Uitgangspunt van de nieuw te bouwen woningen vormt de agrarische en landelijke omgeving, woningtypologieën zoals de langgevelboerderij en een moderne schuurwoning is voorstelbaar. In de directe omgeving van het Holleneind is het landelijke karakter nog overduidelijk aanwezig en zijn diverse voorbeelden te vinden van fraaie schuren en typische (langgevel)boerderijen afgewisseld met andere in het landschap passende woningtypologieën. De woningtypologie en massavorm van de vrijstaande woningen en bijgebouwen dient hierop afgestemd te worden met een eenvoudige, rechthoekige bouwmassa van 1 tot 1 ½ bouwlaag met een maximum goothoogte van 3,5 meter, afgedekt met een kap met een minimale dakhelling van 45 graden. Aanbouwen aan het hoofdvolume zijn voorstelbaar, mits op passende wijze aangekapt. Tuinen worden sober ingericht met een enkele solitaire boom.
Situering, nokrichting en dakvorm
De hoofdgebouwen worden op de kavels gepositioneerd als vastgelegd in het stedenbouwkundig en landschappelijk inpassingsplan. De afstand tot de voorgevelrooilijn evenals de kaprichting zijn hierin opgenomen. In hoofdlijn geldt dat de woningen die op de verbeelding op kavel 1 en 2 zijn weergegeven parallel aan de rooilijn dienen te worden gepositioneerd. De woning, die op de verbeelding op kavel 3, hoek Holleneind Kreitweg, is weergegeven dient daarentegen haaks op de rooilijn, Holleneind, te worden gepositioneerd. De kapvorm bestaat uit een zadeldak van 45 tot 60 graden. De kap is in verhouding tot het gehele bouwvolume fors. Het dak is al dan niet voorzien van wolfseinden en een schildeind. Voor vrijstaande bijgebouwen geldt dat zij terugliggend ten opzichte van de voorgevel rooilijn van het hoofdgebouw zijn gesitueerd. Een ondergeschikte aanbouw mag een flauwere dakhelling hebben.
De gevelopzet bestaat in hoofdlijnen uit een fors dakgedeelte en een relatief lagere gevel. Voor de typologie van de langgevelboerderijen geldt dat de opbouw van de gevel en de gevelindeling afgeleid moeten zijn van of refereren aan de landelijke, agrarische omgeving en de traditionele bijbehorende agrarische bebouwing. Voor andere woningtypologieën die voorstelbaar zijn binnen het landschap geldt dat de gevelindeling refereert aan de desbetreffende typologie. Uitgangspunt is altijd een landelijke uitstraling, waarin, mits met zorg ingepast, moderne/hedendaagse elementen verwerkt kunnen worden.
Kleuren en materialen (hoofdvlakken)
De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek in het landschap. Hierbij valt te denken aan rode, aarde, bruine of grijze tinten en geen harde kleuren of accenten. Natuurlijk materiaalgebruik staat hierbij voorop. Te denken valt aan gevels van baksteen en/of hout, daken voorzien van gebakken pannen en/of riet. Bij toepassing van een geheel of gedeeltelijk pannendak een keramische dakpan gebruiken in een antraciet of donkerblauw gesmoorde kleurstelling. Uitgangspunt in detaillering, materiaal-en kleurgebruik is het landelijke en agrarische karakter van de omgeving.
Duurzaam bouwen betekent dat woningen, gebouwen en andere bouwwerken ontwikkeld en gebruikt worden met respect voor mens en milieu. Hierbij moet niet alleen gedacht worden aan energiebesparing en verantwoord materiaalgebruik, maar ook aan flexibiliteit, toekomstwaarde, gebruikerskwaliteit en een gezond binnenmilieu. Ook het gebruik van duurzame technieken wordt waar mogelijk aanbevolen. Het toepassen van zonnepanelen of collectoren op het dakvlak betekent in de meeste gevallen een enorme verslechtering van de beeldkwaliteit. Om die reden zijn dergelijke beeldbepalende elementen alleen toegestaan indien deze op gepaste manier in het dakvlak verwerkt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan in het dakvlak-, of dakpan geïntegreerde panelen.
Compositie massa-onderdelen en gevelindeling
Aan-en uitbouwen aan het hoofdvolume zijn voorstelbaar. Zij dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa en hier passend op aan te sluiten. Dergelijke aan-en uitbouwen dienen wel beperkt te worden tot de achtergevel.
Het dakvlak van agrarische en landelijke bebouwing is gesloten van karakter. Het is belangrijk de eenvoudige hoofdvorm van het dak te respecteren. Door bijvoorbeeld toepassing van dakkapellen wordt deze vorm doorbroken. Dergelijke elementen zijn voorstelbaar maar dienen zorgvuldig toegepast te worden. Het achterdakvlak verdient de voorkeur en eventuele dakkapellen aan de voorzijde dienen met zorg ingepast te worden in het dakvlak. Het gesloten karakter van het dakvlak dient zoveel mogelijk behouden te blijven.
Bijgebouwen en kleinere elementen op het erf
Bij iedere woning wordt een vrijstaand of aangebouwd bijgebouw voorstelbaar geacht. De plaatsing van vrijstaande bijgebouwen is terugliggend ten opzichte van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw zoals weergegeven op de verbeelding. De vormgeving, detaillering, materialisering en kleurstelling zijn op het hoofdgebouw afgestemd. Het hoofdgebouw en bijgebouw vormen door een visuele en functionele verbondenheid een ensemble en voegen zich op logische wijze in het bestaande landschap.
Toepassing van natuurlijke materialen in gedekte kleurstellingen. Gevels in baksteen in rode of bruine kleurstelling, passend in de omgeving. Het voegwerk is grijs, variërend van antraciet tot lichtgrijs. Een plint in het metselwerk al dan niet afgesmeerd is voorstelbaar. Houten gevelvlakken dienen naturel dan wel donker of zwart afgewerkt te worden. Hemelwaterafvoeren bij voorkeur niet in PVC maar in zink of vergelijkbare materialen uit te voeren. Toegangsdeuren, ‘stal’ deuren en luiken uitvoeren in passende donkere kleurstelling. Kozijnen in lichtere kleurstelling. Draaiende delen zijn ook in donkerder kleurstelling voorstelbaar. Indien luiken bij gevelopeningen toegepast worden dienen ze functioneel te zijn. Als dakbedekking is een rieten afdekking voorstelbaar evenals keramische dakpannen donkere blauw gesmoord of in antraciet kleurstelling.
Dakkapellen en dakramen en zonnepanelen
Bij toepassing van dakkapellen is het van belang dat deze een ondergeschikte toevoeging zijn aan het dakvlak. Plaatsing van een dakkapel mag dus niet ten koste gaan van de karakteristiek van de kapvorm. Dakkapellen in de voor- en achtergevel zijn ondergeschikt aan het dakvlak en dienen zorgvuldig ingepast te worden. Deze dienen op een regelmatige manier in een horizontale lijn gerangschikt te zijn. Het plaatsen van dakkapellen boven elkaar is niet toegestaan. Bij de plaatsing dient ook een gepaste afstand tot de gootlijn aangehouden te worden. De dakkapel wordt plat afgedekt of schuin afgekapt. De materialisering en kleurstelling dienen afgestemd te worden op het hoofdgebouw. Een andere mogelijkheid is het aanbrengen van dakramen. Doordat deze in het dakvlak geplaatst worden zijn ze veel minder dominant aanwezig dan dakkapellen. Bij toepassing van meerdere dakramen in één dakvlak; een uniforme afmeting toepassen en de ramen regelmatig rangschikken op één horizontale lijn.
Bij plaatsing in het dakvlak dient voldoende afstand tot de goot-en noklijn in acht genomen worden. Ook de onderlinge afstand van de dakramen moet voldoende groot zijn. De kleurstelling van het dakraam moet eenvoudig en bescheiden zijn; zo min mogelijk opvallend in het dakvlak. Zonnepanelen of zonnecollectoren zijn alleen toegestaan als deze op een gepaste manier in het dakvlak verwerkt worden. Hierbij kan gedacht worden aan in het dakvlak-, of dakpan geïntegreerde panelen.
Naast oorspronkelijke elementen refererend aan traditionele landelijke/agrarische bebouwing wordt het wel mogelijk geacht moderne elementen in te brengen die zich voegen naar de vorm(geving) van de betreffende woningtypologie. Indien hiervoor wordt gekozen is het de creatieve uitdaging om tussen deze twee schijnbaar tegengestelde uitgangspunten (agrarisch/landelijk en modern) een balans te vinden. Bij de referentiefoto’s zijn hier ook voorbeelden van aangegeven. Uitgangspunt hierbij is dat recht gedaan wordt aan de vorm(geving) en typologie van deze landelijke bouwstijl zonder in te boeten aan de karakteristieke uitstraling.
1.5. Referentiebeelden uitstraling en vormgeving
Bijlage 21 Beeldkwaliteitplan Heuvelstraat 30-32, Haaren
In het noorden van Haaren, aan het historische lint de Heuvelstraat, staat een oude woonboerderij met schuren en een grote stal. De initiatiefnemer heeft het voornemen de stal te slopen en extra woningen te bouwen. Voor dit initiatief is een stedenbouwbouwkundige schets opgesteld en voorliggend beeldkwaliteitplan.
In dit beeldkwaliteitplan wordt het gewenste beeld geschetst van de woningen en de erfinrichting. Het dient als inspiratie voor de toekomstige ontwikkeling, zodat de gekozen oplossingen passen bij de uitstraling die wordt nagestreefd. Het beeldkwaliteitplan is geen keurslijf. Er is ruimte voor interpretatie, maar afwijken van het beschreven beeld, moet gemotiveerd worden.
Aan de Heuvelstraat 30-32 in Haaren is de woonboerderij van de initiatiefnemer gelegen. De boerderij is op dit moment gesplitst in twee wooneenheden. Het plangebied loopt door tot aan de Sleutelbloem in het westen en de Korenbloem in het zuiden.
De Heuvelstraat is een historisch lint van Haaren met daaraan twee Frankische groene driehoeken. De boerderij op Heuvelstraat 30-32 vormt een belangrijk onderdeel van deze oude structuur. Het langgerekte volume begeleidt de richting van de straat en vormt de entree van de grootste Frankische driehoek.
De boerderij wordt begeleid door hagen, die de richting versterken. Er zijn drie inritten.
Binnen het plangebied zijn verschillende bijgebouwen aanwezig. Alleen de meest westelijke kleine schuur blijft behouden.
Richting de Sleutelbloem is het perceel op dit moment gesloten. Een hoge haag zorgt voor een groene uitstraling. De grasstrook langs het pad, evenals de haag, staan op privégrond. In het openbaar gebied ligt een groenzone met populieren en parkeerplaatsen.
Het plangebied grenst in het zuiden aan het pad en de straat de Korenbloem. Aan de zuidzijde is het perceel nu nog onderdeel van de tuin van de woning op Korenbloem 3. De grond is al aangekocht en kan dus bij het plan worden getrokken om zo een ontsluiting aan de Korenbloem te maken.
Ter plaatse van de huidige boerderij blijft een langgevelvolume aanwezig met daarin twee woningen. Hiermee wordt de oude structuur behouden, waarin het volume de richting van de straat begeleidt en de entree vormt van de Frankische driehoek. Verder wordt één vrijstaande woning georiënteerd op de Sleutelbloem en één vrijstaande woning ligt aan de Korenbloem.
Woning 1 ligt aan de Sleutelbloem. De Sleutelbloem is aangelegd in de jaren ‘90. In het zuidelijke deel van de Sleutelbloem bevindt zich een planmatige uitbreiding met rijwoningen en tweekappers in dezelfde stijl. Aan de noordzijde, rondom het plangebied, staan vrijstaande woningen in verschillende bouwstijlen, bouwhoogtes en materialen. De woningen aan de oostkant van de straat zijn twee lagen met een kap. De woningen aan de westzijde zijn één laag met kap. De twee woningen aan de overzijde van de straat hebben een houten uitstraling. De buurwoning op Sleutelbloem 28 is een bijzondere woning met een kap in meerdere richtingen en wisselende goothoogtes.
De stijl van de nieuwe woning binnen het plangebied kan dan ook vrijer zijn. De bouwhoogte mag twee lagen met een kap zijn. De materialen zijn vrij te bepalen. Gevels van baksteen of hout. Het dak is bekleed met riet om een wisselend, dorps beeld te krijgen. Riet komt veel voor in de nabije omgeving van het plangebied, bijvoorbeeld in de Kantstraat en de nieuwbouwstraat de Nieuwe Erven, waar eveneens meerdere bouwstijlen naast elkaar voorkomen.
De woning staat qua sfeer en beleving los van de Heuvelstraat. De woning volgt de richting, rooilijn en het aantal bouwlagen van de naastgelegen woning in de Sleutelbloem.
De bestaande schuur op de kavel zal waarschijnlijk behouden blijven en in eerste instantie gebruikt worden als garage/berging.
De inrit van deze woning loopt door het groenperk aan de Sleutelbloem. Door de oprit te leggen aan de zuidzijde waar het groene perk het smalste is, wordt deze impact zo klein mogelijk gemaakt. De openbare parkeerplaatsen kunnen behouden blijven. Of de lantaarnpaal kan blijven staan moet in een later stadium bekeken worden. Één populier zal waarschijnlijk komen te vervallen. Het voorstel is dat de initiatiefnemer een populier terugplant in de openbare ruimte (als dat gewenst is).
Een gemeentelijk pad loopt strak langs de perceelsgrens. Een nieuwe haag wordt aangeplant naast het pad. Bij woning 1 is deze haag laag, bij woning 2 krijgt de haag eenzelfde hoogte als in de huidige situatie. De haag doet mee in de beleving van de openbare groenruimte. Met deze inpassing blijft de groene uitstraling zoveel mogelijk behouden.
Goothoogte 5,5 meter, bouwhoogte 10 meter. Doordat als dakbedekking riet toegepast wordt, is het dakpakket dikker (dan bij pannen). Verder is bij riet een dakhelling van minimaal 50° noodzakelijk om het water goed af te voeren. (Tpv dakkapellen kan het dak plaatselijk minder steil zijn.) Dit zorgt ervoor dat een bouwhoogte van 10 meter gewenst is.
Woning 2 en 3 staan aan de Heuvelstraat. De Heuvelstraat is een historisch lint. Al in vroege jaren werden hier boerderijen gebouwd. Later is het lint steeds meer opgevuld met woonhuizen. De bouwstijlen en bouwhoogtes variëren aan de oude linten. De overheersende kaprichting is evenwijdig aan de weg. Bebouwing komt voor in één of twee lagen en heeft een kap.
Ter hoogte van het plangebied ligt een Frankische driehoek aan de Heuvelstraat. De historische langgevelboerderij binnen het plangebied begeleidt de richting van de Heuvelstraat naar de Frankische driehoek. In de nieuwe situatie komt hier een vergelijkbaar volume terug met een lage goot en overheersende kap die de richting benadrukt. De kopgevels blijven zoveel mogelijk in beeld.
Het volume herbergt (net zoals in de huidige situatie) twee woningen en behoudt een boerderij-uitstraling. Dit kan zowel door verbouw, nieuwbouw of een combinatie gerealiseerd worden.
De voortuinen met beukenhagen dragen eveneens bij aan de dorpse sfeer. Dit beeld blijft behouden. Aan de Heuvelstraat liggen 3 inritten. Deze inritten zullen op nagenoeg dezelfde plaatsen behouden blijven.
Van oudsher bestond de boerderij uit een stal en een woonhuis. Dat onderscheid is terug te zien in de gevelopeningen. Het ‘staldeel’ heeft kleinere gevelopeningen in een bepaalde ritmiek aan de voorzijde en in de kopgevel en een staldeur aan de voorzijde. Het woongedeelte heeft wat grotere raampartijen eventueel met luiken aan de voorzijde en in de kopgevel en een voordeur aan de voorzijde.
Woning 4 staat aan de Korenbloem. De Korenbloem is een doodlopende straat, die de hoek om doorgaat als langzaamverkeersverbinding richting Heuvelstraat. De woningen in de Korenbloem zijn laag en hebben een flinke kap. Ze hebben een lichte kleur metselwerk of zijn wit gekeimd/geverfd.
De nieuwe woning heeft een ‘gezicht’ zowel richting het deel van de Korenbloem ingericht als pad, als het deel van de Korenbloem ingericht als straat. De woning ten noorden (Heuvelstraat 28) heeft dat ook. Het gebouw krijgt een tweezijdige oriëntatie. Het heeft een kopgevel aan de straat en volgt eveneens de richting van het pad. De woning staat redelijk vooraan op de kavel om zo zichtbaar te zijn vanaf de straat.
De hoge haag aan de zuidzijde van het plangebied (aan de straatzijde van de Korenbloem) wordt vervangen door een lage haag. Hierdoor blijft de groene woonkwaliteit behouden, maar is de woning vindbaar voor bezoek en hulpdiensten en is goed toegankelijk met de auto.
De woning zal aan het pad geen hoge erfafscheiding krijgen, omdat daar de voortuin is. De beukenhaag op openbaar gebied aan het pad kan intact blijven. Hooguit zou er een doorsteek gemaakt kunnen worden om te voet naar de woning te gaan.
Bijgebouwen liggen minimaal 3 meter verder naar achteren ten opzichte van de rooilijn aan het pad en de rooilijn aan de straat (kopgevel) van het hoofdvolume, zodat het hoofdvolume eruit springt. Als het bijgebouw de hoek om ligt (zoals in de tekening), geldt deze eis van 3 meter niet. Het bijgebouw ligt dan immers vanaf de straat en het pad, uit het zicht.
Bijlage 22 Beeldkwaliteitsplan Ruimte voor Ruimte 't Stokske Moergestel
Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan van het ontwerp voor de drie ruimte-voor-ruimtekavels in ‘t Stokske te Moergestel. Dit beeldkwaliteitsplan voorziet, bij vaststelling door de gemeente als onderdeel van de welstandsnota, de welstandskaders voor dit gebied. In het plan wordt daarom benoemd aan welke architectonische en inrichtingseisen de bouwplannen op deze locatie dienen te voldoen.
De eigenaar van de manege aan de Zandstraat - Heiligenboom te Moergestel is voornemens om drie ruimte-voor-ruimtewoningen te realiseren op de achtergelegen agrarische percelen.
Op 22 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oisterwijk besloten om hieraan medewerking te verlenen. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat er voor de juridisch-planologische borging dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Hiervoor is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Naast de landschappelijke inpassing zal er middels een beeldkwaliteitplan worden aangegeven hoe er rekening wordt gehouden met bepaalde eisen en welke kwaliteitscriteria hierbij horen. Referentiebeelden zullen de beoogde ontwikkelingen verhelderen en weergeven.
Het plangebied ligt in de voormalige gemeente Moergestel, bij herindeling werd de gemeente samengevoegd tot de huidige gemeente Oisterwijk. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een paardenmanege. De drie ruimte-voor-ruimtewoningen worden op het perceel kadastraal bekend als Oisterwijk, sectie K , nummer 803, gesitueerd. Zie figuur 1 voor de globale ligging van het plangebied.
Een beeldkwaliteitplan geeft richting aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp. Het is een inspiratiebron voor architecten, zelfbouwers en de inrichters van de openbare ruimte. Ook dient het plan als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundig plan en de daadwerkelijke bouwfase. Het zorgt derhalve dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en openbare ruimte tot uitdrukking komt.
Het beeldkwaliteitplan bestaat per onderdeel uit een beschrijving en referentiebeelden. Voor ieder onderdeel zijn de toetsingscriteria in een tabel opgenomen. Dit schema bevat de feitelijke criteria waaraan de welstandscommissie zal toetsen. Wanneer er vrijheid wordt gegeven in de criteria of wanneer er onduidelijkheid bestaat over de wijze van interpreteren van deze vrijheid, kunnen de toelichtende teksten of de beelden uitsluitsel bieden. De referentiebeelden zijn ter referentie én inspiratie. Het zijn echter geen letterlijke verwijzingen.
1.5Relatie met het bestemmingsplan
In dit beeldkwaliteitsplan worden uitspraken gedaan over de uitstraling, materialen en de stedenbouwkundige samenhang van de drie te realiseren ruimte-voor-ruimte woningen. In het bestemmingsplan worden de maatvoeringen vastgelegd. Om discussie te voorkomen worden in dit beeldkwaliteitsplan daarom geen uitspraken gedaan over maatvoeringen. Als er toch discussies optreden tussen beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan is het bestemmingsplan met de bijbehorende verbeelding leidend.
Figuur 1:Globale ligging plangebied (wit), ligging RvR-kavels (rood) (Bron: Google Earth)
Het ingediende principeverzoek geeft een globale opzet van de drie te realiseren ruimte-voor-ruimtewoningen weer en reikt tevens enige handvatten aan m.b.t. de realisatie van nieuwe groenstructuren en het behoud hiervan. Het gaat om het desbetreffende onderstaande principeverzoek, opgesteld door DR+ architectuur en ruimtelijke ordening.
Voor het opstellen van de landschappelijke inpassing is het principeverzoek leidend geweest. In deze paragraaf zal de landschappelijke inpassing op hoofdlijnen worden toegelicht. Het stedenbouwkundig plan/landschappelijke inpassing bestaat uit de realisatie van drie RvR-woningen aan de zuidzijde van de huidige paardenmanege. Het plan is ruim en groen van opzet, hierdoor is er de ruimte om met verschillende typen woningen en materialen te werken en zo te voorzien in de behoefte van de toekomstige bewoners.
Figuur 2:Principeverzoek (Bron: DR+ architectuur en ruimtelijke ordening)
Het plan kenmerkt zich door een groene omkadering. Het plangebied behoort tot de landschapseenheid: ‘oude akkercomplexen/ oude ontginningen’. Dit landschap werd getypeerd door een kleinschalig karakter. Door opgaande en streekeigen beplantingen als struwelen, houtsingels en hagen werden de kavels omzoomd, ook wel een kamerstructuur genoemd. Later door de ruilverkaveling is deze kleinschaligheid in het gebied voor een groot deel verdwenen. Door het realiseren van de RvR- woningen in combinatie met nieuw toe te voegen groen, wordt deze kleinschaligheid teruggebracht in het landschap.
De noordzijde van deze groene ruimte wordt begrensd door enkele vrijstaande woningen, de zuidzijde door bestaande groenstructuren die onderdeel uit maken van het NatuurNetwerk Brabant (NNB). Ten westen ligt de straat Heiligenboom waar vrijstaande woningen en bedrijfjes zich hebben gevestigd. De woningen in en rondom het plangebied vormen, gezamenlijk met het groen, één ruimtelijk geheel als buurtschap. De huidige omliggende woningen zijn in hun architectonische uitwerking verschillend van materiaal, kleur en detaillering. Door het groene karakter is dit niet storend en maakt het de locatie landelijk en divers. De woningen aan de Heiligenboom zijn georiënteerd op de weg en kennen een relatief gelijke afstand tot elkaar. Aan de noordzijde is deze oriëntatie anders en zijn enkele woningen gericht op de Zandstraat terwijl enkele zijn georiënteerd richting het zuiden op een secundaire hof structuur. De bouwvolumes zijn georiënteerd op deze secundaire structuur en staan hierdoor haaks op de Heiligenboom. Zijn ingekaderd door de bestaande groenstructuren (NNB) en gewenste geluidsreductie element waardoor nauwelijks zichtbaar en geen onderdeel van het bebouwingslint aan de Heiligenboom. Dit biedt ruimte voor een eigentijdse sfeer maar met respect voor de maat en schaal van het buurtschap in zijn algeheel.
De nieuwe RvR-woningen gaan een hof vormen, samen met de bestaande woning bij de manege. Door de realisatie van een goede entree aan de Heiligenboom wordt de bereikbaarheid gewaarborgd. De entree en voorgevel van de woningen zijn georiënteerd op het nieuwe hof. En met de wens van de toekomstige bewoners om een nadrukkelijke relatie met de achtertuin te realiseren ontstaat een aangenaam geheel. Dit kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van veel glas in de gevels. Binnen het inpassingsplan worden naast de nieuwe bouwvolumes groenstructuren toegevoegd in de vorm van hagen, struwelen en houtsingels. Deze groenstructuren zijn van noord naar zuid georiënteerd en zorgen samen met de huidige groenstructuren voor een sterk groen karakter. De gekozen schaal en maat bevordert de kamerstructuur, waardoor de landschappelijke kwaliteiten worden teruggebracht in het landschap. Iedere nieuwe kamer wordt een perceel waar een RvR-woning gebouwd kan worden. Daarnaast is er de ambitie om de bebouwing deels te integreren in het landschap, middels ondergronds bouwen, het spel met maaiveld en gevelbegroeiing, zodat de natuurlijke waarden versterkt worden en er een zachte overgang met de woningen ontstaat.
Tot slot zal het parkeren worden voorzien op eigen terrein en wordt er aan de zuidzijde van de achtertuinen een greppel aangelegd ter infiltratie voor het toe te voegen verhard oppervlak. Op de volgende pagina wordt de landschappelijke inpassing weergegeven, dit inpassingsplan maakt tevens onderdeel uit van het bestemmingsplan.
Figuur 3:Landschappelijke inpassing, bron: Studio REDD
3Architectonische randvoorwaarden
De nieuwe RvR-woningen onttrekken zich van de lintenstructuur, doordat ze gelegen zijn aan een hof. Deze opzet biedt ruimte voor een eigen identiteit en vraagt om een maatwerk benadering. Uitgangspunt in de architectonische uitwerking is, individualiteit en daarmee de herkenbaarheid van de kamerstructuur, een sterke relatie tussen woning en tuin, eigentijdse architectuur en de vertegenwoordiging van de natuurlijke waarden.
Om de individualiteit te waarborgen is een zekere vrijheid in bouwmassa benodigd. Een of 1,5 bouwlaag met kap voor woning 2 en een platdak voor woning 1 en 3, oriëntatie in de breedte of diepte van het perceel moet mogelijk zijn. Om de ruimtelijke impact te beperken, gelden er voor de verschillende mogelijkheden enkele uitgangspunten. Daarnaast is het wenselijk als de woningen onderling te onderscheiden zijn in materialisering. Door het verschil in materialisatie wordt het principe van een traditioneel landelijk erf en de individuele kamerstructuur zichtbaar.
De hoofdverblijfsruimten van de woning dienen gericht te zijn op de tuin. De kamerstructuur en afstand tot de openbare weg bieden geven de ruimte voor grote glasopeningen met behoud van privacy. Een spel van gesloten en volledig open gevelvlakken kan leiden tot interessante architectuur, waarbij de buiten- en binnenruimte naadloos in elkaar overlopen.
De stedenbouwkundige en landschappelijke opzet van het planvoornemen gaat uit van herkenbare en bewezen ruimtelijke kwaliteiten van een boerenerf. De opzet van het woonensemble refereert naar het kleinschalige karakter en de differentiatie in materialisatie van de toekomstige woningen, (bijvoorbeeld hoofdwoning en schuur). De woningen en bijgebouwen maken tezamen deel uit van een woonensemble aan de Paardendreef. De Paardendreef vormt het woonerf van de planlocatie.
Door de positie van de woningen te oriënteren op de paardendreef ontstaat er een sterk ensemble.
De eerste woning heeft een prominente situering bij de entree van het gebied. De andere twee woningen reageren hierop met een kleine verspringing in de rooilijn ten opzichte van elkaar, waardoor een speelse structuur ontstaat en geen strakke lijnen ontstaan. De woningen hebben een beperkte voortuin die wordt begrensd door een lage haag wat aansluit bij de uitstraling van de bestaande woning op nummer 8B en de gedachtegang van een nieuwe hof structuur. Daarnaast zal er een afstand worden gewaarborgd van minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Bij voorkeur worden de bouwvolumes ongeveer in het midden van het perceel geplaatst om zo de ruimtelijke bebouwingsopzet en groene kamerstructuur te benadrukken. De nokhoogte van de nieuwe woning mag nooit hoger reiken dan de boomkronen en kan in dit geval maximaal 11 meter
bedragen. De goot mag niet hoger dan 4,5 meter dus 1,5 bouwlaag. Daarnaast dient de woning min. 5 meter te bewaren tot de bestaande boomkronen.
3.3Detaillering en materialisatie
De woningen hebben een moderne sfeer. De materialisatie bestaat voornamelijk uit natuurlijke materialen, zoals baksteen, hout, natuursteen, schoonwerk beton, leisteen en riet. Accenten met staal kunnen de woningen voorzien van een verfijnde detaillering en geven de mogelijkheid voor grotere gebaren die passen bij de schaal van het landschap. Sterk reflecterende materialen (m.u.v. glas), expressief kleurgebruik of vlakke plaatmaterialen zijn niet toegestaan in het exterieur.
3.4Criteria deelgebied 1: woning 1 en 3
3.5Criteria deelgebied 2: woning 2
Om een duidelijke overgang te creëren van openbaar naar privé wordt er onderscheidt gemaakt in verharding. De drie RvR-woningen worden middels een verhard pad (asfalt) vanaf de Heiligenboom ontsloten. Om ervoor te zorgen dat de gezamenlijke inrit geen zijstraat wordt van de Heiligenboom, wordt het eerste deel vanaf de Heiligenboom tot aan de entree van de gezamenlijke inrit voorzien van klinkerverharding. Aangezien het parkeren op eigen terrein plaatsvindt worden er halfverharde paden of klinker paden richting de woning aangelegd. Deze differentiatie in materiaalkeuze maakt duidelijk zichtbaar wanneer men zich op eigen terrein bevindt. De inrit zal ca. 5 tot 6 meter breed zijn om haaks parkeren op eigen terrein mogelijk te maken. Elke woonkavel wordt voorzien van 3 parkeerplaatsen op eigen terrein.
De omkadering van groen fungeert niet alleen als erfafscheiding, ook brengt het de oorspronkelijke kamerstructuur en de kleinschaligheid terug in het landschap. De toevoeging van landschapselementen zoals struwelen en houtsingels zorgen hierbij voor een mooi contrast. Dit contrast uit zich in open- en geslotenheid. De omliggende groenstructuren behoren daarnaast tot het Natuurnetwerk Brabant en bieden vele soorten flora en fauna een leefomgeving. De toevoeging van landschapselementen helpt dit netwerk te versterken en zorgt voor een goede inpassing van de toekomstige woningen. Door de realisatie van 3 RvR-woningen is het van belang dat er wordt nagedacht over de wateropgave. Er gaat immers door de te realiseren woningen groen verloren. Dit wordt opgelost door middel van een greppel als extra infiltratiebuffer. Daarnaast kan er eventueel gekozen worden voor een groendak.
Richting de openbare ruimte wordt een eenduidig karakter nagestreefd. Zowel om een groen beeld en eenduidigheid in de architectuur te waarborgen. De voorzijde van de percelen worden aangeplant met een lage haag. Bij de zijgevels of op zichtlocaties ten opzichte van het openbaar gebied heeft de erfafscheiding een groen karakter.