| Organisatie | Vught |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels woningsplitsing |
| Citeertitel | Beleidsregels woningsplitsing |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 14-01-2023 | nieuwe regeling | 20-12-2022 |
Het uitgangspunt van het splitsingsbeleid is dat woningsplitsing mogelijk gemaakt moet worden.
Het zondermeer toestaan van het splitsen van een woning kan een negatief effect op de omgeving hebben. Daarom worden er regels aan gekoppeld. Let wel: woningsplitsing is te allen tijde maatwerk.
Uitgangspunt is een positieve grondhouding, met een goede sturing (ja, mits).
Een positieve grondhouding kan als deeloplossing dienen voor de vraag naar woningen in de gemeente Vught.
Het toepassingsbereik van het splitsingsbeleid is het volledige grondgebied van de Gemeente Vught. Hieronder valt zowel het binnenstedelijk als buitenstedelijk gebied.
Het bestemmingsplan buitengebied is leidend, mocht gekomen worden tot een afwijking van het bestemmingsplan, dan wordt de woningsplitsingsregeling toegepast. Gekozen is voor uniformiteit en duidelijkheid.
De woningsplitsing mag niet leiden tot aantasting van de leefbaarheid van de omgeving en de privacy of geluidsoverlast op aangrenzende woningen. De leefbaarheid wordt beïnvloed door eventuele extra parkeerdruk, geluidsoverlast, overbewoning, verschillende leefritmes in de buurt, veiligheidsissues etc. De sociale verbanden in de woonomgeving kunnen onder druk komen te staan vanwege de hogere mutatiegraad.
De eventuele toename in parkeerdruk dient te worden uitgerekend aan de hand van de normen uit de meest recente parkeernota. De toename van parkeervoorzieningen dient op eigen terrein te worden opgelost. Als dit niet mogelijk is, wordt gekeken of het mogelijk is om op een andere wijze in de parkeerbehoefte te voorzien.
De oorspronkelijke woning heeft minimaal 100 m2 gebruiksoppervlak (volgens NEN 2580) en een nieuwe reguliere woning heeft minimaal een oppervlakte van 50 m21 gebruiksoppervlak. Door de woningsplitsing ontstaan maximaal 4 volwaardige nieuwe woningen.
De omgevingsdialoog (omwonenden) wordt verplicht gesteld en er worden eisen gesteld aan het woon- en leefklimaat. Dit is om te garanderen dat de kwaliteit van de gesplitste woningen goed is. Het oplossen van de woningnood mag er niet voor zorgen dat kwalitatief slechte woningen worden gerealiseerd: voldoende kwaliteit en kwantiteit zijn belangrijk.
De beleidsadviseur veiligheid dient een positief advies te geven. Hierbij kan ook worden gekeken naar factoren als aanwezigheid van horeca en/of de aanwezigheid van probleemgezinnen. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen om te zetten of te splitsen.
Motivatie van de Beleidsregels Woningsplitsing
In Nederland moeten ca. 100.000 woningen per jaar worden toegevoegd volgens de laatste berichten vanuit de Nationale Woon-Bouwagenda. Ook in Vught is het tekort aan woonruimte merkbaar. Het veelgebruikte adagium ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ of Bouwen en dan de wordt vaak aangedragen als oplossing voor dit tekort. Echter, het bouwen van nieuwe woningen is niet genoeg. Andere oplossingen zijn ook nodig, het grootste effect is namelijk een optelsom van verschillende maatregelen. Hierbij kunnen we kijken naar de huidige woningvoorraad, de meeste huizen zijn immers al gebouwd. Het splitsen van woningen is een van de mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter aan te laten sluiten bij de vraag naar woningen.
Niet alleen om extra woningen toe te voegen, maar ook om meer betaalbare woningen en mantelzorg of meergeneratiewoningen mogelijk te maken en toe te voegen is woningsplitsing een goede oplossing. De gemeente Vught heeft een ambitie om meer woningen te realiseren en wil ook voorzien in een grotere behoefte aan goede en voldoende huisvesting voor kleine en éénpersoons huishoudens.
Woningen opdelen in meerdere eenheden kan op verschillende manieren.
Deze notitie gaat over het splitsen van woningen, van zelfstandige woning naar meerdere kleinere zelfstandige woonruimten (zie figuur 1). Dit betreft dus niet het toevoegen van een woning op een bestaand bouwperceel (perceelsplitsing). Naast het splitsen van woningen kunnen woningen ook omgezet worden in onzelfstandige wooneenheden (verkameren) of woningen kunnen worden gedeeld (zie figuur 2). Sinds juni 2021 heeft de gemeente Vught een parapluplan kamerverhuur. En woningdelen zonder een fysieke of ruimtelijke ingreep wordt verder uitgewerkt in overleg met de woningcorporaties.
2 Huidig beleid en de verwachtingen
Volgens het merendeel van de bestemmingsplannen is woningsplitsing rechtstreeks niet mogelijk. Het college heeft echter aangegeven positief tegenover woningsplitsing te staan. Om woningsplitsing mogelijk te maken zijn duidelijke en éénduidige kaders nodig. Overigens is het op voorhand niet te zeggen om hoeveel aanvragen het zal gaan.
De Leidraad Woningsplitsing uit 2019 is een richtlijn hoe nu om te gaan met het splitsen van woningen. De Leidraad is geen beleidsregel, maar is destijds opgesteld om een uitwerking c.q. uitleg te geven van het vastgestelde beleid. Het geheel diende als verduidelijking2. De Leidraad en onderliggende documenten dienen als uitgangspunt voor het nieuw op te stellen splitsingsbeleid. De Leidraad Woningsplitsing toetst op de volgende 6 onderdelen:
In de Woonvisie 2021-2025: Groei met Vughtse kwaliteit wordt op drie onderdelen gesproken over woningsplitsing:
Om het woningaanbod uit te breiden
Splitsing en hergebruik kunnen bijdragen aan behoud van de groene ruimtes in Vught in combinatie met toevoeging van voldoende woning-bouwaantallen. Hiertoe willen we ruimte geven aan kleinschalig splitsen van woningen, niet voor bedrijfsmatige verhuur. Te denken is aan splitsing voor generaties die bij elkaar willen wonen (meergeneratiewoningen, preluderend op een mantelzorgsituatie). In splitsingsbeleid werken we de voorwaarden hiervoor uit. Dit moet speculatie voorkomen en overlast voor de directe omgeving beperken
Om mantelzorg mogelijk te maken
We geven binnen ruimtelijk-planologische kaders de mogelijkheid voor de ontwikkeling van mantelzorgwoningen of meergeneratiewoningen. In het op te zetten splitsingsbeleid zoeken we naar mogelijkheden voor splitsing van grote woningen tot meergeneratiewoningen, waardoor mantelzorg makkelijker mogelijk is. Hierbij zijn we terughoudend met aanvullende eisen om dergelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk mogelijk te maken.
Flexconcepten/nieuw woonvormen
Om te voorzien in de veranderlijke vraag willen we ruimte bieden aan flexconcepten. We denken hierbij aan tijdelijke woonvormen: deze kunnen als ‘ventiel’ fungeren bij een onverwachte hogere instroom. Te denken is aan splitsing van grote panden of de bouw van tiny-houses. We bieden zo ruimte aan doelgroepen die door hun bijzondere woonwensen niet op de reguliere woningmarkt aan bod komen. Dit doen we door ruimte te bieden.
3. Communicatie & Participatie
In het kader van de Woonvisie is een uitvoerig participatietraject doorlopen. Hieruit is veel informatie met betrekking tot wonen opgehaald vanuit de inwoners van de Gemeente Vught.
Deze kennis is gebruikt voor het opstellen van de beleidsregels tot woningsplitsing.
Het uitdragen van het nieuwe beleid is belangrijk. Als potentiële initiatiefnemers niet op de hoogte zijn van het beleid of geen baat hebben bij woningsplitsing zullen er minder woningen gesplitst worden.
- In de bestemmingsplannen Villapark/Loonsebaan (2008), Taalstraat/Loyolalaan (2009), Baarzen/Vughtse Hoeven (2009), en Centrum eo.(2012) is een binnenplanse mogelijkheid opgenomen om 1 extra woning te realiseren per bestaande woning.
- Op 12 februari 2009 heeft de gemeenteraad de beleidsregel “het toevoegen van een woningop bestaand bouwperceel” vastgesteld naar aanleiding van een motie van de gemeenteraad uit 2006;
- In april 2018 heeft het college ingestemd met een aantal uitgangspunten voor het splitsen van bestaande woningen (vooral van belang voor het splitsen van woningen in verticale zin);