CVDR690746_1Grondprijzenbrief 2023nlregelingbeleidsregelCapelle aan den IJssel2023-01-10gmb-2023-6720Grondprijzenbrief 2023Onbekendcollege van burgemeester en wethoudersfinanciën en economieruimtelijke ordening, verkeer en vervoer2022-12-13De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2023-01-102024-02-01nieuwe regelingOnbekend.Deze regeling vervangt de Grondprijzenbrief 2022.Grondprijzenbrief 20231InleidingIn de Nota Grondbeleid is afgesproken dat het college jaarlijks een Grondprijzenbrief met actuele grondprijzen vaststelt. Voor u ligt de Grondprijzenbrief 2023, deze grondprijzenbrief vervangt de bestaande Grondprijzenbrief 2022. De grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijventerrein worden residueel bepaald. De prijzen voor sociale woningbouw zijn geïndexeerd, en daarmee blijven de prijzen marktconform.Ten opzichte van de Grondprijzenbrief 2022 zijn de vaste grondprijzen verhoogd. De prijzen waren de afgelopen jaren onder andere door de coronacrisis niet gestegen.De Grondprijzenbrief heeft als doelstelling om zowel het bestuur als de organisatie inzicht te geven in de wijze van vaststelling en hoogte van de grondprijzen. De hoogte van de prijzen is bepalend voor de te genereren gemeentelijke opbrengsten. Hierbij is het streven om de door de gemeente gewenste economische en ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Het niet hanteren van marktconforme prijzen door de gemeente is in strijd met de Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun. Behoudens voor sociale huur; die vallen onder de DAEB vrijstelling. Door het opstellen van deze Grondprijzenbrief en het jaarlijks actualiseren hiervan worden door de gemeente marktconforme prijzen toegepast. Hiermee wordt (ongeoorloofde) staatssteun voorkomen. De Grondprijzenbrief is tot stand gebracht door gebruik te maken van:
  • gemeentelijke gronduitgifte gegevens;
  • marktgegevens;
  • gegevens uit prijzennota’s van omliggende gemeenten in de regio.
    • De Grondprijzenbrief is een uitwerking van het gemeentelijk grondbeleid zoals vastgesteld in de Nota Grondbeleid 2018. Voor het college van burgemeester en wethouders, en daarmee de afdeling Stadsontwikkeling, is het een kader waarbinnen vaststellingen van en onderhandelingen over grondprijzen plaatsvinden. Deze brief vormt vervolgens de basis voor alle onderhandelingen en transacties met betrekking tot gronden. Ook voor het opstellen van gemeentelijke grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en eventueel exploitatieplannen wordt deze nota toegepast voor voornamelijk het ramen van grondopbrengsten.De afdeling Stadsontwikkeling is belast met de uitvoering van de Grondprijzenbrief en met het op basis daarvan voorstellen doen over de te hanteren grondprijzen. Voor de afdeling Stadsontwikkeling is deze brief kader stellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en voor de hoogte van de grondprijzen.     2RegelgevingGrond en andere onroerende zaaktransacties (hierna: grondtransacties) tussen overheden en ondernemingen kunnen aspecten van (ongeoorloofde) staatssteun met zich meebrengen. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen gaat het er kort gezegd om dat bij grondtransacties tussen overheden en derden een marktconforme prijs wordt betaald voor de verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een opstal. Het Europese Kader ter voorkoming van staatssteun bepaalt dat gronden en vastgoed moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. De staatssteunbepalingen zijn vastgelegd in de artikelen 107 tot en met 109 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie. In het algemeen is bij de verkoop geen sprake van staatssteun als de verkoop residueel wordt berekend of plaatsvindt via een openbare biedprocedure. In gevallen waarbij de marktprijs niet wordt verkregen middels een openbare biedprocedure dient de marktprijs verkregen te worden tegen tenminste de marktwaarde die door een onafhankelijk deskundige van onroerend goed is vastgesteld. Om deze deskundigheid te garanderen en waarborgen dient een taxatie uitgevoerd te worden door een gecertificeerd taxateur. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) regelt hoe ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en worden gewijzigd. Deze wet bepaalt de taken van de overheid en de rechten en plichten van burgers, bedrijven en instellingen. Het onderdeel Grondexploitatie van de Wro is van belang voor het gemeentelijke grondprijsbeleid. De centrale doelstelling van de Grondexploitatiewet, zoals opgenomen in afdeling 6.4 van de Wro, is te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling (locatie-eisen). Verder is de relatie tussen grondbeleidsinstrumenten en ruimtelijke planfiguren directer geworden door de inwerkingtreding van de Wro. Zo moet het kostenverhaal zijn verzekerd bij vaststelling van een bestemmingsplan, al dan niet in de vorm van een exploitatieplan of anterieure overeenkomst. Indien een exploitatieplan moet worden vastgesteld dient ook het een en ander te worden bepaald over de uitgifteprijzen. Hierdoor ontstaat een koppeling tussen het grondprijsbeleid en de Grondexploitatiewet.Daarnaast bepaalt artikel 186 van de Gemeentewet dat de begroting, de begrotingswijzigingen, de meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening moeten voldoen aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te geven regels. Deze regels zijn vastgelegd in het besluit van 17 januari 2003, houdende de voorschriften voor de begrotings- en verantwoordingsdocumenten, uitvoeringsinformatie en informatie voor derden van provincies en gemeenten (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)). De BBV schrijft voor dat het gemeentelijke grondbeleid een actuele prognose bevat van de te verwachten resultaten om zodoende een totale inschatting te krijgen van het grondexploitatie resultaat3GrondprijsbeleidBij het tot stand komen van grond en onroerende zaaktransacties dient een prijs te worden bepaald. Voor de bepaling van de hoogte van de prijzen ten behoeve van het tot stand komen van een transactie zijn verschillende prijsmethodieken toepasbaar. In deze paragraaf staan de verschillende situaties voor het tot stand komen van een transactie en de door de gemeente gekozen prijsmethodieken beschreven. Ook wordt kort toegelicht waarom die keuze is gemaakt. Vaste prijsVoor bepaalde bestemmingen hanteert de gemeente Capelle aan den IJssel vaste grondprijzen. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in de grondprijzenbrief. Vanwege de diversiteit (en soms complexiteit) van bepaalde gronden, wordt in een aantal gevallen door middel van een afzonderlijke taxatie de prijs bepaald. In de grondprijzenbrief is dit ook als zodanig opgenomen. Genormeerde (residuele) methodeBij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt doorgaans berekend op basis van de markthuur en het (bruto) aanvangsrendement dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van een project. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet worden en bekend is welke functie het betreft. Het bouwplan wordt getoetst aan de markt en getaxeerd door een onafhankelijke taxateur.Bij de genormeerde residuele methode wordt in de ontwikkelfase van een project door de gemeente op basis van marktonderzoek een inschatting gemaakt van de marktconforme commerciële waarde. Vervolgens wordt dit verminderd met genormeerde bouw- en bijkomende kosten die gebaseerd zijn op een aantal referentieprojecten of op advies van deskundige derden. Dit is dus een rekenwijze op basis van kengetallen die ingezet wordt om de haalbaarheid van een project te onderzoeken. In figuur 1 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector koopwoning.Figuur 1: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW)Rekenvoorbeeld RGWVerkoopwaarde vastgoed*100Netto opbrengst**83Stichtingskosten60Residuele grondwaarde23
  • bij woningbouw V.O.N.-prijs (inclusief BTW)
  • bij woningbouw netto opbrengst = V.O.N.-prijs exclusief BTW
    • Voor de functie woningbouw geldt als verkoopwaarde de vrij op naam prijs inclusief BTW. Voor andere vastgoedfuncties kan een soortgelijke berekening worden gemaakt waarbij in plaats van met een verkoopwaarde te rekenen met een huurwaarde of bruto-aanvangsrendement (BAR) wordt gerekend. In figuur 2 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector huurwoning.Figuur 2: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) huurwoningRekenvoorbeeld RGWHuurprijs per maand0,5Huurprijs per jaar6BAR6%Beleggingswaarde*100Stichtingskosten*73Residuele grondwaarde (inclusief BTW) 27 Residuele grondwaarde (exclusief BTW) 23
  • inclusief BTW
    • De residuele grondprijzen worden getoetst middels de comparatieve methode, zodat de gronden een minimale waarde houden en niet een restant is van een vastgoedontwikkeling.Comparatieve methodeBij de comparatieve (vergelijkende) methode wordt de waarde van de grond vastgesteld door te kijken naar de prijzen die in de vrije markt zijn betaald voor vergelijkbare stukken grond en de vergelijking met de omliggende gemeenten is hierbij van belang.Voor een aantal functies wordt de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode gebruikt. Dit houdt in dat ook ervaringscijfers en vergelijkingen een rol spelen bij de vaststelling van grondprijzen. Dit geldt vooral bij het bepalen van de grondprijzen voor vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap), bedrijventerreinen, detailhandel en horeca. Hiervoor is gekozen, aangezien bij particulier opdrachtgeverschap en bedrijventerreinen de bouwplanuitwerkingen en dus ook de stichtingskosten, per bouwplan verschillend kunnen zijn. Dit kan resulteren in uiteenlopende grondprijzen in hetzelfde uitgiftegebied wat niet bevorderlijk is voor eenduidige en transparante grondprijzen.     In onderstaand overzicht staat per bestemming / functie weergegeven op welke wijze (methode) de grondprijs wordt bepaald en van welke uitgangspunten hierbij wordt uitgegaan. Voor de grondprijsbepaling geldt dat inzicht nodig is in de opbrengsten en kostenkant van de betreffende gebruiksfunctie.Gebruiksfunctie:Woningbouw (sociale huur en koop)Uitgangspunt:Vaste grondprijs per woningToelichting:Bij sloop/nieuwbouw van sociale woningen worden vaste grondprijzen gehanteerd.
    Gebruiksfunctie:Woningbouw (vrije sector)Uitgangspunt:Residuele grondwaardeToelichting:Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen voor vrije sector woningen berekend. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
    Gebruiksfunctie:Woningbouw op vrije sector kavels (particulier opdrachtgeverschap)Uitgangspunt:TaxatieToelichting:De grondprijs voor een vrije kavel (is een kavel die in particulier opdrachtgeverschap met een woning wordt bebouwd) wordt middels een taxatie bepaald. Bepalende factoren hierbij zijn ligging, oppervlakte, kwaliteit van de omgeving en de marktsituatie.
    Uitgangspunt bij de berekening van commercieel vastgoed is dat de uiteindelijk vastgestelde minimale grondprijs wordt berekend per vierkante meter uitgeefbare bouwgrond. Wanneer de FSI (floor space index) hoger is dan 1, dan wordt de grondprijs gebaseerd op het werkelijk aantal te realiseren m² bvo. De FSI wordt bepaald volgens de formule: m² bvo / m² uitgeefbaar.Gebruiksfunctie:KantorenUitgangspunt:Comparatieve grondwaardeToelichting:Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie.
    Gebruiksfunctie:BedrijventerreinenUitgangspunt:Comparatieve grondwaardeToelichting:Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie.
    Gebruiksfunctie:Detailhandel en horecaUitgangspunt:Comparatieve grondwaardeToelichting:Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.De grondprijzen zijn sterk afhankelijk van onder andere het soort bedrijf, de omvang, de locatie en de huurwaarde van de te realiseren onroerend goed.
    Gebruiksfunctie:Overige bestemmingen commercieel Uitgangspunt:Residuele grondwaardeToelichting:Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Het betreft vastgoed voor ondernemingen die een winstoogmerk hebben. Vaak is de bebouwing specifiek geschikt voor de betreffende functie. Voorbeelden zijn uitgiften van grond aan: kinderdagverblijven, apotheken, gezondheidscentra, praktijken voor fysiotherapie, benzinestations en niet-gesubsidieerde peuterspeelzalen.
    Gebruiksfunctie:LeisureUitgangspunt:Residuele grondwaardeberekeningToelichting:Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde waarbij een minimale grondprijs geldt.Onder leisure worden commerciële vrijetijdsvoorzieningen verstaan. Hieronder vallen gronduitgiften aan sportvoorzieningen, culturele voorzieningen, amusementsvoorzieningen die op een commerciële wijze worden geëxploiteerd. Voorbeelden zijn: bioscopen, squashbaan en fitnesscentrum.Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor overig commercieel. Voor bijvoorbeeld onbebouwde sportvelden is een lagere grondprijs mogelijk waarbij de ondergrens de kostprijs van de grond is.
    Gebruiksfunctie:BuitenruimteUitgangspunt:Vaste grondprijsToelichting:De grondwaarde van een buitenruimte wordt middels een vaste grondprijs bepaald. Onder deze gebruiksfunctie vallen bijvoorbeeld buitenruimte van kinderdagverblijf.
    Gebruiksfunctie:Parkeren (bestaand openbaar gebied)Uitgangspunt:Vaste grondprijs Toelichting:De grondwaarde van een parkeerplaats gelegen in het bestaand openbaar gebied wordt middels een vaste grondprijs bepaald.
    Gebruiksfunctie:Parkeren (nieuw te ontwikkelen openbaar gebied)Uitgangspunt:Residuele grondwaardeberekeningToelichting:De grondwaarde van een zelfstandig exploitabele parkeerplaats wordt berekend met behulp van de residuele grondwaardeberekening. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode.
    Gebruiksfunctie:Maatschappelijke voorzieningen Uitgangspunt:Residuele grondwaardeToelichting:Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Voorbeelden zijn uitgifte van grond ten behoeve van: onderwijs- en welzijnsvoorzieningen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, bibliotheken.Voor niet-commerciële onderwijsvoorzieningen is evenwel de Onderwijswetgeving van toepassing.
    Gebruiksfunctie:Gemeentelijke sport- en recreatievoorzieningenUitgangspunt:Residuele grondwaardeToelichting:Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Voorbeelden zijn sportvelden, gemeentelijke zwembaden en sporthallen.Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor maatschappelijke voorzieningen. Voor bijvoorbeeld onbebouwde sportvelden is een lagere grondprijs mogelijk waarbij de ondergrens de kostprijs van de grond is.
    Gebruiksfunctie:Overige functiesUitgangspunt:Vaste grondprijs (met staffel)Toelichting:Het betreft gronden die geschikt zijn voor snippergroen, reclamemasten, verdeelstation, bouwwerk ten behoeve van nutsvoorzieningen, zendmasten et cetera.Snippergroen is onverhard en/of verhard openbaar gebied dat binnen de daarvoor geldende uitgiftecriteria in aanmerking komt om verkocht of verhuurd te worden als toevoeging aan een bestaand particulier perceel.Voor de plaatsing van zendmasten wordt een jaarlijkse retributie in rekening gebracht. De gemeente maakt onderscheid tussen retributie voor zendmasten en antenne-installaties op gemeentelijke gronden en gemeentelijke gebouwen. Nutsvoorzieningen worden over het algemeen met een recht van opstal aangelegd in de openbare ruimte, waardoor geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation, het eigendom eist, worden de betreffende gronden uitgegeven tegen een vaste prijs per m².
    Gebruiksfunctie:Reclame-uitingen zoals bijvoorbeeld infoborden en reclamemastenUitgangspunt:Geen vast tarief in Grondprijzenbrief opgenomen.Toelichting:De prijs van reclame uitingen, zoals infoborden en reclamemasten, komt via een veiling dan wel aanbesteding tot stand.
    Voor alle in deze Grondprijzenbrief genoemde grondprijsniveaus gelden de volgende uitgangspunten:
  • de genoemde prijzen hebben prijspeil 1 januari 2023 en zijn exclusief BTW en kosten koper, tenzij anders vermeld;
  • de grondprijzen zijn vrij van subsidies (behoudens sociale huurwoningen) en premies.
    • 1:Grondprijzenbrief 2022Zie voor definities hoofdstuk 3 en Bijlage 2: BegrippenlijstType vastgoedGrondprijsbepalingVON prijzen incl. BTWGrondprijs excl. BTWWoningbouwSociale huurappartementvaste prijs€ 21.284 per woninggrondgebondenvaste prijs€ 26.606 per woningSociale koopappartementvaste prijs€ 21.284 per woninggrondgebondenvaste prijs€ 26.606 per woningVrije sectorresidueelper kavelVrije kavelstaxatie / openbare biedingper m² uitgeefbaar
    Type vastgoedGrondprijsbepalingGrondprijs excl. BTWCommercieel KantorenComparatiefper m² uitgeefbaar FSI>1 - m² bvoBedrijventerreinComparatiefper m² uitgeefbaarDetailhandel / horecaComparatiefper m² bvoParkerenbestaand openbaar gebiedvaste grondprijs / kostprijs€ 185per m²nieuw te (her) ontwikkelen openbaar gebiedresidueelper m² uitgeefbaarOverige bestemmingen commercieelresidueelper m² bvoLeisureresidueelper m² bvoBuitenruimtevaste grondprijs€ 185per m² uitgeefbaarOverige functiessnippergroenvaste grondprijs: eerste 100 m²€ 185per m² uitgeefbaardaaropvolgend 100 - 200 m² € 160per m² uitgeefbaardaaropvolgend 200 - 500 m² € 135per m² uitgeefbaarBoven 500 m² taxatieverdeelstationrecht van opstal/vaste grondprijs€ 320per m² uitgeefbaarbouwwerken t.b.v. nutsvoorzieningenrecht van opstal/vaste grondprijs€ 320per m² uitgeefbaarzendmasten*– op gemeentelijke grondenjaarlijkse retributie€ 6.150per zendmast– gemeentelijke gebouwenjaarlijkse retributie€ 6.150per zendmastreclame uitingen veiling/aanbestedingMaatschappelijkMaatschappelijke voorzieningenresidueelper m² uitgeefbaarGemeentelijke sport- en recreatievoorzieningenresidueelper m² uitgeefbaar* retributie voor zendmasten en antenne-installaties op gemeentelijke gronden en gemeentelijke gebouwen:Retributie (van 0 tot 64 m²) € 6.150 per jaaroeslag voor elke extra m²€ 102,50 per m² per jaar Toeslag hoogte (van 40 m¹ tot 60 m¹)€ 1.537,50 per jaarToeslag hoogte per 10 m¹ boven 60 m¹€ 1.025 per 10 ¹Toeslag extra provider€ 1.537,50 per provider per jaar
    Type vastgoedHuurprijsJaarlijks bedragHuur / bedrijfsmatig gebruik ***Bedrijfsmatig gebruik, bijv. voor plaatsing winkelkarretjes, opslag, (telecom)installaties en buitenruimte– centrumgebied / winkelcentra en kinderopvang ** € 51,50per m²– overig gebied€ 10,50 tot € 41per m²Bedrijfsmatig gebruik t.b.v. terrassen – centrumgebied / winkelcentra en aan en nabij water (50m)€ 16,50per m²– overig gebied€ 11,50per m²Huur / particulier gebruik ***Particulier gebruik – als (sier)tuin: eerste 100 m²€ 17,50per m²daaropvolgend 100 - 200 m² € 15,50per m²daaropvolgend vanaf 200 m² € 13,50per m²– minimumbedrag€ 87,50per overeenkomstVolkstuincomplex € 0,56 per m² Huur / Grasland en overig gebruik € 0,16 tot € 0,82per m² – minimumbedrag€ 230per overeenkomstBijzondere situaties, verenigingen en maatschappelijke organisatiesWorden van geval tot geval beoordeeld, zo nodig wordt een advies c.q. taxatie gevraagd aan een extern bureau.Bruikleenovereenkomst
  • Tuin maximaal 4m² (voor 1-1-2012 in gebruik genomen gemeentegrond) en/of
  • Haag (= geplant voor 1-1-2012)
    • ** Ingeval een kinderdagverblijf mede gebruiker is van een schoolplein en het aanbrengen van een fysieke afscheiding ongewenst is, wordt per kindplaats 3 m² buitenruimte in rekening gebracht. Dit betekent dat ingeval van dubbelgebruik van een schoolplein, als uitzondering, uitsluitend het tot een kinderdagverblijf toe te rekenen deel (3 m² per kindplaats) in rekening wordt gebracht. Als max. aantal kindplaatsen wordt het aantal kindplaatsen volgens het landelijk register kinderopvang gehanteerd.geen vergoeding*** Indien binnen twee jaar na het sluiten van de huurovereenkomst voor het betreffende perceel een koopovereenkomst met de huurder is gesloten, wordt de huurprijs tot een maximum van twee jaar en tot een maximum van 20% van de toen geldende koopprijs, in mindering gebracht op de koopprijs.Afronding Bij verkoop en verhuur van snippergroen wordt 0,1m² tot en met 0,4m² naar beneden en van 0,5m² tot 0,9m² naar boven afgerond. Administratiekosten Voor een huurovereenkomst wordt eenmalig een bedrag van € 36,-- aan administratiekosten in rekening gebracht. HuurovereenkomstenIn de huurovereenkomsten wordt jaarlijkse indexering van de huurprijs opgenomen. Alsmede de mogelijkheid de huurprijs vijfjaarlijks te herzien.Het collegeHet college kan in uitzonderlijke situaties gemotiveerd afwijken van bovenstaande vaste grondprijzen.
    2:BegrippenlijstAnterieure overeenkomst – De overeenkomst tot kostenverhaal die een gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren sluit , waardoor het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig is.Beleggingswaarde - De waarde die het object opbrengt bij onderhandse verkoop in verhuurde staat.Bruto Aanvangs Rendement (BAR) – Het BAR is een hulpmiddel om de marktwaarde van commercieel vastgoed uit te drukken. Het BAR wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst te delen door de totale investering. Bvo - Bruto vloeroppervlakte volgens het Nederlands Normalisatie-Instituut NEN-norm 2580. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten is ruwweg de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen.Exploitatieplan – Het exploitatieplan is een plan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en is een planfiguur waarin de grondslag wordt geboden voor publiekrechtelijk kostenverhaal en het bevat de noodzakelijke locatie eisen. Een exploitatieplan bevat in ieder geval een exploitatieopzet.Locatie-eisen: eisen met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden opgenomen over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen. FSI – Floor Space Index. De Floor Space Index is de verhouding tussen het totaal aantal m² bruto vloeroppervlakte (bvo) van het gebouwde binnen een plangebied en het aantal m² uitgeefbaar terrein van het perceel Grasland – Een stuk open grasland dat gebruikt wordt om vee te laten grazen.Grondexploitatie – Een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan in beeld te brengen.Kostenverhaal – Onder het begrip kostenverhaal wordt verstaan het verrekenen van zogenaamde grondkosten en plankosten, dat wil zeggen de kosten voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, riolering, groen, parkeergelegenheid en waterpartijen met een openbare functie) binnen een bepaald ruimtelijk plan (bestemmingsplan, projectbesluit, wijzigingsplan, aanpassing van een beheersverordening), alsmede de kosten van het opstellen en in procedure brengen van de planologische maatregel en overige ambtelijke begeleidingskosten. Meestal is een gemeente de verhalende partij, maar dit kan ook een andere overheid zijn, zoals het Rijk of een provincie. Kostenverhaal kan plaatsvinden via gronduitgifte, exploitatieovereenkomst of exploitatieplan en is verplicht op basis van de grondexploitatiewet.Marktwaarde - De prijs waartegen de gronden en opstallen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat:
  • de betrokken gronden en opstallen openlijk op de markt worden aangeboden;
  • de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en
  • de aard van de gronden en opstallen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek
    • beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.Vgl. artikel 49, lid 2, van Richtlijn 91/674/EEG van de Raad (PbEG, 1991 L 374/7).Overig gebruik - Geen grasland, geen (sier)tuin (accent ligt sterker op spontane natuurlijke processen).(Sier)tuin – Een tuin waar (sier)planten groeien, met het doel de esthetische waarde van de tuin te verbeteren en de bezoekers ervan te laten genieten.Snippergroen - Onverhard en/of verhard openbaar gebied dat binnen de daarvoor geldende uitgiftecriteria in aanmerking komt om verkocht of verhuurd te worden als toevoeging aan een bestaand particulier perceel.Sociale huur - Een huurwoning zoals bedoeld in artikel 13 lid 1 sub juncto artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag, derhalve met een aanvangshuurprijs van ten hoogste het van rijkswege vastgestelde bedrag.Sociale koop - Onder een sociale koopwoning wordt verstaan een koopwoning, die door middel van een bijdrage van de overheid en/of corporatie, bereikbaar wordt.Vaste grondprijzen – Vast bedrag of vierkante meterprijs. Dit kan op basis van de gemiddelde minimale kostprijs of op basis van de werkelijke kostprijs, afhankelijk van de functie.Volkstuincomplex – Verzameling particuliere tuinen die niet bij een woning liggen. Het complex is in beheer bij een vereniging.VON – Vrij op naam. VON zegt iets over de samenstelling van de verkoopprijs. Bij nieuwbouwprojecten zitten de navolgende kosten verwerkt in de koopsom en zijn daarom voor de verkoper één kostenpost: notariskosten voor leveringsakte, kadastrale kosten van registratie, BTW, eventueel kadastrale splitsingskosten, eventueel kadastrale uitmetingskosten, gemeentelijke leges voor vergunningen, verzekeringspremies tijdens de bouw, premies voor garantiefondsen, aanlegkosten voor nutsvoorzieningen en aansluitkosten riool.