| Organisatie | Dronten |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota kostenverhaal 2022 |
| Citeertitel | Nota kostenverhaal 2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
N.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 24-12-2022 | Nieuwe regeling | 22-09-2022 |
De structuurvisie Dronten 2030 schetst de ruimtelijke toekomstvisie van de gemeente Dronten. Onderdeel van de structuurvisie is de wijze waarop de gemeente deze visie wil gaan verwezenlijken. Het laatste hoofdstuk “Op weg naar uitvoering” gaat op dit vraagstuk in. Voor het exploitatiegebied Hanzekwartier te Dronten, is daarnaast een aparte structuurvisie vastgesteld.
Een faciliterend grondbeleid vraagt om een goede regievoering van de gemeente, dit om te voorkomen dat alleen de krenten uit de pap worden gehaald, maar dat daadwerkelijk de gehele visie kan worden verwezenlijkt. De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) reikt gemeenten een aantal instrumenten aan om deze regie te kunnen voeren. In het verleden waren deze instrumenten niet voorhanden en had men bij faciliterend grondbeleid vaak last van zogenaamde “freeriders” die wel profiteerden van ruimtelijke voorzieningen, maar er niet voor betaalden. Nu deze instrumenten beschikbaar zijn, kan de gemeente nog beter afwegen in welke gevallen zij zelf een actieve rol op zich wil nemen (actief grondbeleid) of de ontwikkelingen aan de markt overlaten waarbij de gemeente een regiefunctie heeft (faciliterend grondbeleid). De nota grondbeleid gaat nader in op deze afweging.
Met de nota kostenverhaal wordt financiële regie gevoerd op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Op basis van de nota kostenverhaal kan de gemeente kosten verhalen voor bovenwijkse ruimtelijke investeringsprojecten (in de openbare ruimte) waarvan ontwikkelingsprojecten van derden (mede) profiteren. Ook kan de gemeente bijvoorbeeld eisen dat ontwikkelingen van derden bijdragen aan het realiseren van gemengde wijken. Dit kan middels het toepassen van bovenplanse verevening. Hoe dit allemaal exact werkt wordt in deze notitie uitgelegd.
De nota kostenverhaal 2022 is een actualisatie van de nota kostenverhaal 2014. Welke reeds in 2016 is geactualiseerd. De nota kostenverhaal 2022 is aangepast naar aanleiding van de Omgevingswet en de ontwikkelingen rond het Hanzekwartier. De wijzigingen in 2016 hadden betrekking op de gewijzigde wet- en regelgeving op het gebied van BBV-voorschriften. Verder is in 2016 een actueel overzicht opgenomen van de lopende projecten en is nader invulling gegeven aan de bovenplanse verevening omgeving, landschap en natuur.
In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de systematiek van kostenverhaal, welke uitgangspunten en principes worden gehanteerd. Daarna worden de verschillende te verhalen kostensoorten toegelicht. Vervolgens wordt dieper ingezoomd op de gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening en de bijdragen ruimtelijke ontwikkeling. Tot slot wordt ingegaan op de overgangsbepalingen.
2 OP WELKE WIJZE KOSTEN VERHALEN?
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten tot kostenverhaal bij bouwplannen. Kostenverhaal kan op verschillende manieren plaatsvinden. De systematiek van het kostenverhaal wordt hieronder nader beschreven.
Uitgangspunt in de wetgeving is dat de gemeenten bij het nemen van het ruimtelijke besluit waarmee nieuwe ‘bouwplannen’ mogelijk worden gemaakt, kosten verhalen middels een gelijktijdig vast te stellen exploitatieplan, tenzij er sprake is van een uitzondering voor het opstellen van een exploitatieplan. Het ruimtelijke besluit kan bestaan uit een projectafwijkingsbesluit, gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid of een bestemmingsplan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen die nog gerealiseerd moeten worden maar waarvan het ruimtelijke besluit al genomen is, kunnen geen kosten meer worden verhaald.
Gemeenten mogen afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien kostenverhaal ‘anderszins’ is verzekerd en er geen (publiekrechtelijke) noodzaak is tot het stellen van locatie-eisen, eisen aan de fasering, het bouwrijp maken en/of de uitvoering van werken en werkzaamheden.
Op korte termijn (volgens planning 1 januari 2023) zal de Omgevingswet in werking treden. In paragraaf 2.5 is toegelicht wat hiervan de gevolgen zijn.
2.2 Kostenverhaal ‘anderszins’ verzekerd
De gemeente kan kostenverhaal ‘anderszins’ verzekeren doordat zij de gronden waarop de bouwplannen die via het ruimtelijke besluit mogelijk worden gemaakt, in bezit heeft. De te verhalen kosten worden in dat geval gedekt door de uitgifteprijs van bouwrijpe grond. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente met alle grondeigenaren een anterieure exploitatieovereenkomst sluit waarin afspraken zijn opgenomen omtrent het verhalen van kosten voorafgaand aan het nemen van het ruimtelijke besluit.
De gemeente Dronten geeft de voorkeur aan het sluiten van anterieure exploitatie-overeenkomsten met marktpartijen voor de gevallen waarin de gemeente niet de grondeigenaar is.
In anterieure exploitatieovereenkomsten kunnen projectspecifieke afspraken worden gemaakt. Dit biedt de gemeente en marktpartijen meer flexibiliteit om tot overeenstemming te komen. De gemeente vindt het belangrijk om de dialoog met de initiatiefnemer aan te gaan, in plaats van eenzijdig exploitatiebijdragen op te leggen. Ook gaat het opstellen van een exploitatieplan gepaard met relatief hoge kosten, die eveneens verhaald moeten worden op de initiatiefnemer. Tot slot heeft de wetgever zelf ook de voorkeur voor kostenverhaal middels anterieure exploitatieovereenkomsten uitgesproken. De gemeente behoudt overigens altijd het recht om een exploitatieplan vast te stellen. Dit geldt ook voor gevallen waarin al een anterieure exploitatieovereenkomst is gesloten. Dit kan aan de orde zijn als er meerdere grondeigenaren zijn en niet met alle grondeigenaren een anterieure exploitatieovereenkomst is gesloten, of indien de gemeente het noodzakelijk acht om kostenverhaal, eisen of regels eveneens middels een publiekrechtelijk instrument te verzekeren.
In principe werkt de gemeente alleen mee aan bouwplannen / ruimtelijke ontwikkelingen van een initiatiefnemer, wanneer alle verhaalbare kosten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer. Indien niet alle kosten op de ontwikkelende partij kunnen worden verhaald, dan wel initiatiefnemer en gemeente niet tot overeenstemming komen omtrent de hoogte van de te verhalen kosten, zal de gemeente opnieuw afwegen of medewerking aan de ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is. Immers de financieel-economische uitvoerbaarheid is dan niet verzekerd, hetgeen een reden voor de gemeente is om geen medewerking te verlenen. De gemeente zal immers in dat geval een deel van de kosten zelf moeten dragen en hiervoor (op termijn) geld beschikbaar moeten stellen. In het geval de ontwikkeling vanuit ruimtelijk optiek alsnog gewenst is, zal een exploitatieplan worden opgesteld om kostenverhaal (voor zover mogelijk) te verzekeren, dan wel een anterieure exploitatieovereenkomst worden afgesloten.
Ook wanneer een initiatiefnemer weigert met de gemeente een anterieure overeenkomst te sluiten voor het nemen van een ruimtelijk besluit, kan de gemeente weigeren om planologische medewerking te verlenen. Van belang daarbij is wel dat de gemeente dit goed motiveert. De weigering moet ruimtelijk / planologisch van aard zijn zodat de gemeente geen betaalplanologie kan worden verweten, hetgeen niet is toegestaan.
2.3 Publiekrechtelijk kostenverhaal via het exploitatieplan
Bij kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg stelt de gemeente een exploitatieplan vast bij het nemen van het ruimtelijke besluit. In het exploitatieplan wordt op basis van de kosten en opbrengsten, de exploitatiebijdrage vastgesteld die als financiële voorwaarde wordt opgenomen voor het afgeven van de omgevingsvergunning.
Het opstellen van een exploitatieplan is niet altijd verplicht. In artikel 6.12, lid 2 van de Wro is opgenomen dat de gemeenteraad in bepaalde gevallen kan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. Deze situaties worden onderstaand aangegeven.
De gemeenteraad kan besluiten om (1) bij de vaststelling van bestemmingsplan, of (2) een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid van de Wro of (3) bij het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° of 3°, geen exploitatieplan vast te stellen in bij algemene maatregel van bestuur (AmvB) aangegeven gevallen. Het betreft hier allereerst de gevallen opgenomen in Bijlage II van het Bor en daarnaast betreft het de “kruimelgevallen” zoals opgenomen in artikel 6.2.1.a van het Bro.
In Bijlage II van het Bor zijn activiteiten opgenomen die betrekking hebben op de activiteit “bouwen” als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 onderdeel a van de Wabo en op activiteit “planologisch gebruik in strijd met het geldende planologisch regime” waarvoor op grond van artikel 2.1, lid 1, onderdeel c van de Wabo, een omgevingsvergunning nodig is.
Het beleid van de gemeente is om voor de gevallen waar de te verhalen kosten minder bedragen dan € 10.000,00 geen exploitatieplan op te stellen aangezien de kosten (van het opstellen) van het exploitatieplan, niet opwegen tegen de te ontvangen exploitatiebijdrage(n).
De gemeente sluit hier aan bij de regeling voor de “kruimelgevallen” zoals opgenomen in het Bro en hieronder is uitgewerkt. Dit sluit niet uit dat de gemeente alsnog met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst kan afsluiten. De gemeente zal er in eerste instantie naar streven om met de exploitant een anterieure overeenkomst af te sluiten, hetgeen niet mogelijk is als het exploitatieplan wordt opgesteld.
Hierboven is al aangegeven dat in artikel 6.2.1a van het Bro, is opgenomen, dat ondanks dat het kostenverhaal niet ‘anderszins’ is verzekerd, de gemeenteraad kan besluiten om in enkele gevallen geen exploitatieplan vast te stellen. Dit kan in gevallen waarin zogenaamd sprake is van kruimelgevallen en waarbij de kosten (van het opstellen) van het exploitatieplan, niet opwegen tegen de te ontvangen exploitatiebijdrage(n).
Onder een ‘kruimelgeval’ wordt hier verstaan:
Er geen verhaalbare kosten zijn voor een vijftal aangewezen kostensoorten1 op de kostensoortenlijst. Dit betreft kosten van:
De kosten die de gemeente maakt in de hierboven beschreven gevallen, kunnen ook via de leges van de vergunning worden verhaald op de initiatiefnemer door aan de vergunning een financieel voorschrift te verbinden, dan wel alsnog met de initiatiefnemer voor de te maken kosten een anterieure overeenkomst te sluiten.
2.3.4 Locatie-eisen, faseringen en tijdvakken, eisen aan werken en werkzaamheden
Het exploitatieplan kent, naast het bepalen van de exploitatiebijdrage(n), een aantal mogelijkheden die het bestemmingsplan en het projectafwijkingsbesluit niet kennen. In een exploitatieplan kunnen locatie-eisen, een bepaalde fasering of tijdvakken en eisen aan (de uitvoering van) werken en werkzaamheden worden opgenomen. In gevallen waarin het wenselijk is dergelijke zaken publiekrechtelijk vast te leggen, zal een exploitatieplan worden opgesteld.
Bij een exploitatieplan met een exploitatietekort kan de gemeente niet alle kosten verhalen op de grondeigenaren. De hoogte van de exploitatiebijdrage ter dekking van de te maken kosten is namelijk beperkt tot maximaal de hoogte van de (grond)opbrengsten. Eventuele exploitatietekorten uit het exploitatieplan komen voor rekening van de gemeente. De gemeente zal dan ook, bij het nemen van het ruimtelijke besluit, moeten afwegen of de ruimtelijke ontwikkeling alsnog gewenst is nu niet alle kosten verhaald kunnen worden. Dit is ook van belang voor de onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan.
2.4 Stroomschema kostenverhaal
In het onderstaande stroomschema is weergegeven op welke wijze in beginsel kostenverhaal plaatsvindt bij een bouwplan / ruimtelijk plan in de gemeente Dronten. Dit ervan uit gaande dat er geen sprake is van een uitzondering volgens artikel 6.12, lid 2 Wro.
Het bovenstaande schema is het uitgangspunt. Inmiddels heeft de bestuursrechter bepaald dat ook wanneer er niet sprake is van een bouwplan als hierboven omschreven in hoofdstuk 2.1, de gemeente toch een anterieure overeenkomst mag sluiten met een initiatiefnemer2 . Het systeem van de Wro verzet zich hier niet tegen.
2.5 Kostenverhaal en verhaal financiële bijdrage via de Omgevingswet (nieuwe situatie)
Met de Omgevingswet (hierna te noemen: Ow) wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkelingen vereenvoudigen en samenvoegen, zodat het straks bijvoorbeeld makkelijker is om bouwprojecten te starten. Naar verwachting treedt de Omgevingswet op 1 januari 2023 in werking. In de periode dat de gemeente onderhavige gronden hier ontwikkelt zal volgens de huidige stand van zaken voornamelijk het nieuwe wettelijke regime gaan volgen.
In de Ow, Afdeling 13.6 "Kostenverhaal bij bouwactiviteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen" is het kostenverhaal geregeld.
De gemeente is (in beginsel) verplicht kosten te verhalen in geval op gronden een nieuw toegedeelde functie wordt verricht, voor zover de kostensoorten toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied, en de kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Het is verboden de aangewezen activiteit te verrichten, voordat de verschuldigde kosten zijn betaald. De gemeente kan deze kosten verhalen langs de privaatrechtelijke weg en de publiekrechtelijke weg.
2.5.1 Kostenverhaalsplichtige activiteiten
Kostenverhaal geldt voor kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit zijn:
Dit zijn bijvoorbeeld het bouwen van woningen, kantoren en winkels.
Het volledige overzicht kostenverhaalsplichtige activiteiten is opgenomen in artikel 8.13
Omgevingsbesluit. Dit artikel wijzigt nog via het Aanvullingsbesluit grondeigendom.
Als de gronden in eigendom of erfpacht uitgegeven zijn door gemeente, provincie, het Rijk of een ander overheidsorgaan is er geen kostenverhaal van toepassing. De kosten worden dan verrekend via de gronduitgifte of aanpassing van de erfpachtcanon.
2.5.2 Gemeenteraad, college van B en W, GS en minister bevoegd tot kostenverhaal
De volgende bestuursorganen zijn bevoegd tot kostenverhaal:
2.5.3 Overeenkomst heeft de voorkeur
Kostenverhaal kan geregeld worden via:
Ook onder de Ow geniet kostenverhaal via overeenkomst de voorkeur. Voordeel van de
privaatrechtelijke weg is de ruime mate van contractsvrijheid. In de overeenkomst kunnen
meer afspraken op maat worden gemaakt dan via de publiekrechtelijke methode.
De kostensoortenlijst en de wettelijke regeling van het kostenverhaal gelden niet direct voor
de overeenkomst. De wettelijke regeling kan wel een schaduwwerking op de overeenkomst
2.5.4 Geen overeenkomst dan publiekrechtelijk kostenverhaal
Publiekrechtelijk kostenverhaal is verplicht bij:
De Ow biedt twee mogelijkheden van publiekrechtelijk kostenverhaal:
Kostenverhaal met tijdvak is mogelijk bij een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Kostenverhaal zonder tijdvak is alleen in het omgevingsplan geregeld. Dit wordt onderstaand nader uitgewerkt:
ad. 1 Kostenverhaal met tijdvak
In geval sprake is van kostenverhaal met tijdvak, dan wordt/worden:
Dit is vergelijkbaar met de wijze waarop thans kosten via een vastgesteld exploitatieplan worden verhaald.
Ad. 2 Kostenverhaal zonder tijdvak
In geval sprake is van kostenverhaal zonder tijdvak dan gelden ook de regels zoals deze hierboven onder Kostenverhaal met tijdvak zijn opgenomen, met dien verstande dat:
2.5.5 Bevoegd gezag kan onder voorwaarden afzien van kostenverhaal
In de volgende drie gevallen kan het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal:
2.5.9 Financiële bijdragen voor de ontwikkeling van een gebied via de Omgevingswet
In de Ow wordt er nadrukkelijke onderscheid gemaakt tussen kostenverhaal en het verhaal van een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen die in een omgevingsplan of een programma zijn vastgelegd. Het verhalen van een financiële bijdrage wordt geregeld in afdeling 13.7 van de Ow. Zie hiervoor Bijlage C.
Categorieën ontwikkelingen voor verhaal financiële bijdragen
Het omgevingsplan kan bepalen dat bijdragen worden verhaald voor een ontwikkeling om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Gemeenten kunnen dan een financiële bijdrage verhalen op initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Dit heet de publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Deze regeling geldt voor verschillende categorieën ontwikkelingen.
Artikel 8.21 Omgevingsbesluit (Ob) wijst de categorieën ontwikkelingen aan. Alleen voor deze categorieën ontwikkelingen voor verbetering van de fysieke leefomgeving kan in het omgevingsplan een financiële bijdrage worden gevraagd.
De volgende ontwikkelingen zijn aangewezen:
2.6 Overgangssituatie inwerkingtreding 1 januari 2023
In de Ow is opgenomen dat het verhalen van kosten en een financiële bijdrage via het privaatrechtelijk spoor ook onder de Ow weer het uitgangspunt is. Het verhalen van kosten via publiekrechtelijk spoor wordt alleen toegepast als – kort gezegd - het verhalen van kosten via het privaatrechtelijk spoor niet mogelijk is.
Vóór de inwerkingtreding van de Ow genomen besluiten over kostenverhaal blijven geldig. Reeds gesloten overeenkomsten voor de inwerkingtreding van de Ow worden onder het bestaande recht / oude recht afgewikkeld. Voor grondexploitatieovereenkomsten blijft de Wet ruimtelijke ordening gelden. De Invoeringswet Omgevingswet bevat een regeling over de eerbiedigende werking van een grondexploitatieovereenkomst. Het oude recht blijft gelden als die overeenkomst voor de inwerkingtreding van de Ow is gesloten (artikel 4.112 Invoeringswet). Het betreft grondexploitatieovereenkomsten als bedoeld in artikel 6.24 Wro.
Exploitatieplannen gaan op in het omgevingsplan
Regels over kostenverhaal worden opgenomen in het omgevingsplan. In tegenstelling tot
artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is er dus geen apart exploitatieplan. Bestaande
exploitatieplannen die betrekking hebben op een bestemmingsplan of wijzigingsplan gaan op
in het omgevingsplan. Een exploitatieplan maakt dus onderdeel uit van het omgevingsplan als
Het vorige hoofdstuk ging in op de vraag in welke gevallen de gemeente kostenverhaal dient te verzekeren. Daarbij is tevens ingegaan op de verschillende mogelijkheden die er zijn om kostenverhaal te verzekeren. Dit hoofdstuk gaat in op de vraag welke kosten verhaald kunnen worden. Om deze vraag te beantwoorden wordt eerst ingegaan op de kostensoorten die de gemeente kan verhalen. Hierbij worden onderstaande kostensoorten aangehaald, te weten als volgt:
Het type kosten die de gemeente kan verhalen op de initiatiefnemer is beperkt tot een limitatieve lijst die veelal de ‘kostensoortenlijst’ wordt genoemd. Deze ‘kostensoortenlijst is opgenomen in artikel 6.2.4 uit het ‘Besluit ruimtelijke ordening’ (Bro). (NB: dit geldt niet voor een anterieure overeenkomst, zie hierna ook hoofdstuk 3.5).
In deze lijst zijn allemaal kosten opgenomen die te maken hebben met het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen. Kosten die hieronder vallen zijn o.a. inbrengwaarden van gronden, opstallen, sloopkosten, kosten voor het aanleggen van wegen, groenvoorzieningen, verlichting, riolering, parkeerplaatsen, plan- en apparaatskosten, planschade, rentelasten en verplichte natuurcompensatie. De volledige kostensoortenlijst is weergegeven in Bijlage A.
Gebiedseigen kosten zijn kosten die direct met het desbetreffende project te maken hebben. Er is geen sprake van een planoverstijgend karakter. De verhaalbare kosten uit de kostensoortenlijst worden volledig toegerekend aan de desbetreffende ontwikkeling. Deze gebiedseigen kosten kunnen zowel binnen als buiten het exploitatiegebied plaatsvinden. In onderstaande figuur is een voorbeeld hiervan weergegeven.
Alle kosten voor het aanleggen van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied vallen onder gebiedseigen kosten. Deze kosten dienen te worden verhaald op de ontwikkelende partij. De te maken kosten om het exploitatiegebied te ontsluiten op de doorgaande weg vallen ook onder de te verhalen kosten. Deze zijn immers uitsluitend noodzakelijk ter ontsluiting van de het exploitatiegebied. Indien aanvullende verkeerskundige maatregelen nodig zijn zoals rotondes, extra rijbanen en invoegstroken, dienen deze kosten eveneens te worden verhaald op de ontwikkelende partij. Ook de plan- en apparaatskosten van de gemeente voor het ruimtelijke plan vallen onder deze categorie. Ook externe adviezen en benodigde onderzoeken ten behoeve van het ruimtelijke plan vallen onder gebiedseigen kosten. Zelfs eventuele waardedaling van gemeentelijke gronden en opstallen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling kunnen onder de te verhalen kosten worden geschaard.
3.3 Plangebied overstijgende kosten
Ook plangebiedoverstijgende kosten kunnen worden verhaald op ruimtelijke plannen van derden. Plangebiedoverstijgende kosten zijn kosten waarvan meerdere ruimtelijke plannen profijt ondervinden. In het geval de gemeente het exploitatieplan hanteert om deze kosten te verhalen, dienen deze kosten te worden toegerekend op basis van Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PTP-criteria). In het anterieure traject bestaat op dit punt onderhandelingsvrijheid en gelden de PTP-criteria niet.
3.3.1 Toetsingscriteria (PTP-criteria)
Bij het toerekenen van planoverstijgende kosten aan individuele ruimtelijke projecten gelden een drietal toetsingscriteria. De ruimtelijke ontwikkeling moet profijt ondervinden, de kosten moeten toerekenbaar zijn en de toerekening zelf moet proportioneel gebeuren. Hieronder worden deze begrippen kort toegelicht.
Het eerste criterium is dat het project profijt moet ondervinden van de aan te leggen bovenwijkse voorziening / toe te passen verevening. Deze toets geldt alleen voor de locatie als zodanig en niet binnen de locatie per bouwperceel.
Toerekenbaarheid / Causaliteit
Vervolgens moet gekeken worden of de kosten toe te rekenen zijn aan het project. Er moet een causaal verband zijn tussen de (gebieds)ontwikkeling en de te maken kosten. Indien er geen sprake is van causaliteit (direct, dan wel indirect) kunnen er geen kosten worden toegerekend. Hetzelfde geldt voor als de kosten via een andere weg reeds gedekt zijn.
Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid, dienen de kosten proportioneel te worden toegerekend aan het project. Indien bestaande wijken eveneens profijt ondervinden van de planoverstijgende kosten, dient hier rekening mee gehouden te worden in de toerekening van de kosten aan de projecten.
3.3.2 Bovenwijkse voorzieningen
Kosten voor bovenwijkse voorzieningen zijn kosten die gepaard gaan met de aanleg van voorzieningen in de openbare ruimte en een planoverstijgende karakter hebben. Het project profiteert (direct/indirect) van de aanleg van deze voorzieningen en de kosten van deze bovenwijkse voorzieningen dienen dan ook naar rato van profijt proportioneel te worden toegerekend aan het project. Bij het bepalen van het profijt dient eveneens rekening gehouden met het huidige gebruik van de bestaande bebouwing.
Een goed voorbeeld van bovenwijkse voorzieningen zijn wijkontsluitingswegen en de hoofdinfrastructuur. Bestaande woningen en bedrijven profiteren van de aangelegde voorzieningen. Om te zorgen dat in de toekomst hoofdinfrastructuur voldoende capaciteit heeft om zowel het nieuwe verkeer als gevolg van nieuwe bouwplannen te kunnen faciliteren, als de autonome groei van de verkeersbewegingen van de bestaande bebouwing is het wellicht noodzakelijk om aanvullende voorzieningen (extra wegen, extra rijbanen, andere route) te realiseren zodat er in de toekomst voldoende capaciteit beschikbaar is.
Bovenwijkse voorzieningen in het Hanzekwartier:
In de structuurvisies binnen de gemeente Dronten, te weten Structuurvisie 2030, Structuurvisie Hanzekwartier en het bijbehorende addendum op deze stukken, zijn de volgende bovenwijkse voorzieningen benoemd:
3.3.3 Bovenplanse kosten / verevening
Bij bovenplanse verevening worden ruimtelijke projecten onderling verevend. Er is dus sprake van een planoverstijgende karakter. Doel van bovenplanse verevening is dat alle ruimtelijke projecten gezamenlijk de ruimtelijk doelstelling realiseren waarbij de individuele projecten kunnen en mogen afwijken van de doelstelling. Het financiële voordeel dient te worden afgedragen. Omgekeerd kan een project dat meer dan de ruimtelijke doelstelling realiseert, onder bepaalde voorwaarden, een bijdrage uit de bestemmingsreserve bovenplanse verevening krijgen. De berekening van het financiële voor-/nadeel (profijt) dient proportioneel te worden toegerekend aan het project.
In de structuurvisie Dronten 2030 is als doel gesteld om 25% aan sociale woningen te realiseren. Stel dat een grondeigenaar 8 woningen wenst te bouwen, dan zou hij 2 sociale woningen moeten realiseren. Middels bovenplanse verevening kan de gemeente ook het financiële voor- en nadeel van het meer/minder realiseren van de doelstelling tussen ruimtelijke plannen verevenen. Bij de grondeigenaar die minder sociale woningen bouwt, worden bovenplanse kosten in rekening gebracht. Omgekeerd kan een grondeigenaar die meer sociale woningen realiseert dan de norm van 25%, onder bepaalde voorwaarden, een financiële bijdrage krijgen.
3.4 Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling
Een bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling kan alleen worden verhaald via het
privaatrechtelijke spoor, hetgeen feitelijk betekent dat de kosten alleen kunnen worden verhaald middels het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst. Deze ontwikkelingen kunnen gelegen zijn buiten het exploitatiegebied, maar deze ontwikkelingen dienen wel opgenomen te zijn in een vastgestelde structuurvisie. Voor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingsprojecten gelden de PTP-criteria niet. Ook geldt de kostensoortenlijst voor deze categorie niet.
Indien de gemeente een bijdrage voor de ruimtelijke ontwikkelingen wil vragen aan een initiatiefnemer, dan dient de gemeente wel aannemelijk te maken dat er tussen de ruimtelijke ontwikkeling en het initiatief waarvan een bijdrage wordt gevraagd, een ‘samenhang’ aanwezig is of een ‘ruimtelijke’ of ‘functionele’ relatie bestaat. In de wet is niet uitgewerkt wat hieronder moet worden verstaan.
De gemeente kan de samenhang en de relatie op twee manieren opvatten:
Er is sprake van een materiële relatie wanneer tussen de voorgenomen bestedingen en de betalende exploitatiegebieden een fysieke of technische verbinding bestaat die wijst op oorzaak-gevolg en/of nut. Het positieve gevolg of toenemende nut kan worden wordt bereikt via bijvoorbeeld een gebruik, uitstraling of op een andere wijze. De bestedingen kunnen worden gedaan op korte afstand, maar ook op grotere afstand van het betalende Exploitatiegebied. Als voorbeeld geldt een investering in recreatiegebieden waarvan ook nieuwe te bouwen woningen profiteren die op grotere afstand van het recreatiegebied zijn gelegen, maar hierdoor vaker van het recreatiegebied gebruik maken.
Er is sprake van een beleidsmatige relatie wanneer tussen de voorgenomen bestedingen en de betalende exploitatiegebieden louter een relatie bestaat op basis van een bestuurlijke opvatting of bestuurlijke keuze, eventueel neergelegd in een beleidsnota. Het vragen van een bijdrage leunt daarbij vaak op gemeentelijk beleid. Als voorbeeld voor een bestuurlijke relatie geldt dat nieuwe bedrijventerreinen moeten meebetalen aan de revitalisering van verpauperde bedrijventerreinen, terwijl er geen fysieke of technische relatie aanwezig is.
Uit de wet volgt dat voor het verhalen van een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, een Structuurvisie noodzakelijk is. Deze Structuurvisie moet ten minste het volgende aangeven: (1) de voorgenomen bestedingen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, (2) de betalende exploitatiegebieden en (3) de samenhang tussen beide.
In het onderstaande schema is weergegeven welke categorie kosten en bijdragen kunnen worden opgenomen in een anterieure exploitatieovereenkomst en exploitatieplan.
Onderstaand schema geeft aan bij welke categorie kosten en bijdragen de kostensoortenlijst en de PTP-criteria van toepassing zijn bij publiekrechtelijk kostenverhaal.
Publiekrechtelijk kostenverhaal
Dit schema is niet van toepassing bij privaatrechtelijk kostenverhaal. Bij kostenverhaal via een anterieure overeenkomst is de gemeente niet gebonden aan de kostensoortenlijst. Deze lijst is niet bindend. Voorts zijn voor de omvang van de te verhalen kosten de P.T.P-criteria niet van toepassing. De “PTP-criteria” stralen echter wel uit naar een anterieure overeenkomst. Dat betekent dat wanneer de gemeente meer kosten wil verhalen dan op basis van publiekrechtelijk kostenverhaal mogelijk is, hiervoor een nadere motivering noodzakelijk is in de anterieure overeenkomst.
In het vorige hoofdstuk is ingegaan op de verschillende categorieën van verhaalbare kosten. Dit hoofdstuk zoomt nader in op de categorie gebiedseigen kosten.
Gebiedseigen kosten zijn kosten die louter voor het exploitatiegebied worden gemaakt. Deze kosten gaan onder andere over gemeentelijke plankosten, het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied, infrastructurele werkzaamheden aansluitend aan het exploitatiegebied en eventuele kosten van tegemoetkoming van planschade. Uitgangspunt is dat de gebiedseigen kosten, die vallen binnen het exploitatiegebied en/of alleen voor het exploitatiegebied of het individuele project worden gemaakt, door de gemeente voor 100% op de initiatiefnemer worden verhaald. Er hoeft door de gemeente geen fondsvorming plaats te vinden.
Zoals gezegd worden deze kosten gemaakt binnen het exploitatiegebied, maar kunnen het ook kosten zijn grenzend aan of buiten de grens van het exploitatiegebied (bijvoorbeeld compenserende milieumaatregelen, of compensatie van verloren gegane natuurwaarde, groen- en watervoorzieningen). De gebiedseigen kosten die kunnen worden verhaald, zijn opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro (zie hiervoor artikel 6.2.3 t/m 6.2.5).
Voor de uren en tarieven van het beoordelen van het ruimtelijke plan en het opstellen van de anterieure exploitatieovereenkomst maken wij gebruik van de Regeling plankosten exploitatieplan.
Aan de hand van de aangeleverde projectgegevens vult de gemeente de plankostenscan (het rekenmodel van de Regeling plankosten exploitatieplan) in, waarna het rekenmodel automatisch een inschatting maakt van de benodigde werkzaamheden en de bijbehorende bestedingen.
De rol van de gemeente zal per ruimtelijk plan variëren. De gemeentelijke rol kan beperkt zijn tot het beoordelen van het bestemmingsplan / projectafwijkingsbesluit en het opstellen van de anterieure exploitatieovereenkomst / exploitatieplan, maar kan ook veel omvangrijker zijn. Er wordt vervolgens dan ook gekeken welke partij de werkzaamheden uitvoert, waarna de verdeling uit de regeling wordt toegepast. In het geval dat de gemeente alle plan- en apparaatskosten uitvoert worden 100% van de kosten zoals uit de plankostenscan berekend in rekening gebracht.
In het geval dat de ontwikkelende partij de plan- en apparaatskosten op zich neemt krijgt de gemeente een toetsende rol. Daarbij bedraagt de vermindering of vergoeding:
Het college kan onderbouwd afwijken van de hierboven gestelde verminderingen of vergoedingen.
Voor sommige projecten dienen, afhankelijk van de complexiteit van het ruimtelijk plan, extra werkzaamheden uitgevoerd te worden. Zo kan het voorkomen dat extern advies moet worden ingewonnen, onderzoek moet worden uitgevoerd of dat er overleg met andere betrokken noodzakelijk is. De gemeente zal voor deze aanvullende werkzaamheden per project kijken of deze noodzakelijk zijn. Indien dit het geval zal de gemeente deze kosten onderbouwen, met initiatiefnemer bespreken en verhalen in het kostenverhaal.
Op bovenstaande uitwerking zijn echter een paar uitzonderingen opgenomen in de Regeling plankosten exploitatieplan. In artikel 5 van deze regeling worden deze zogenoemde Plankosten kleine plannen uitgewerkt. Voor deze zogenoemde kleine plannen houden wij deze onderstaande uitgangpunten aan waarbij de bijdrage van de plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, met uitzondering van de producten en activiteiten, onderstaande bedragen niet overschrijdt.
Met het opstellen van een anterieure overeenkomst, met berekening plan- en apparaatskosten vervallen alle leges met uitzondering van startleges en bouwleges. Overige leges die worden verhaald krachtens afdeling 6.4 Wro (bijvoorbeeld bestemmingsplanleges) komen te vervallen en worden niet separaat verhaald.
De gemeente is bevoegd om met een initiatiefnemer een intentieovereenkomst te sluiten waarin onder procesafspraken worden gemaakt over de ontwikkeling en realisatie van het ruimtelijk initiatief. In de intentieovereenkomst kan de gemeente door de initiatiefnemer te betalen voorbereidingskosten opnemen. Doel hiervan is te voorkomen dat initiatiefnemers eindeloos gebruik maken van de ambtelijke capaciteit voordat de anterieure overeenkomst is afgesloten dan wel er uiteindelijk geen anterieure overeenkomst wordt gesloten maar de gemeente wel kosten heeft gemaakt.
Indien gekozen wordt voor een bijdrage aan voorbereidingskosten in de intentieovereenkomst stemt gemeente samen met de initiatiefnemer de hoogte van de bijdrage af volgens de hierboven gestelde rekensystematiek voor plan- en apparaatskosten. Ook eventuele extra werkzaamheden kunnen hierin onderbouwd worden opgenomen.
Als in een latere projectfase wordt overgegaan tot het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, dan verrekent de gemeente de gemaakte kosten zoals opgenomen in de intentieovereenkomst, met de plan- en apparaatskosten die wij bij de anterieure overeenkomst in rekening brengen.
Als de gemeente de voorbereidingskosten alleen meeneemt in een anterieure overeenkomst en hiervoor niet eerst een intentieovereenkomst sluiten, dan maken de voorbereidingskosten onderdeel uit van de bijdrage zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst.
Het begrip bovenwijkse voorzieningen is in hoofdstuk 3 al kort toegelicht. In dit hoofdstuk wordt nader ingezoomd op de verschillende bovenwijkse voorzieningen en wordt de kostentoerekening toegelicht.
In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de bovenwijkse voorzieningen. Hierbij is tevens aangegeven of de bovenwijkse voorzieningen reeds zijn gerealiseerd en/of de gemeente hier dekkingsmiddelen voor heeft opgenomen. Gerealiseerde voorzieningen kunnen nog steeds verhaald worden. De bestuursrechter heeft reeds een aantal malen geoordeeld dat kosten die zijn verbonden aan reeds uitgevoerde werken en/of werkzaamheden (historische kosten), ook kunnen worden verhaald en/of kunnen worden opgenomen in een exploitatieplan, mits die kosten voldoende zijn gespecificeerd en voldoende inzicht bestaat in de opbouw van die historische kosten. Het gemeentelijke aandeel in de kosten is inclusief de gemeentelijke plan- en apparaatskosten. De geraamde nominale kosten zullen jaarlijks worden geactualiseerd en bijgesteld. De geraamde kosten hebben als prijspeil 1-1-2021.
5.2 Profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit
Van de bovenstaande bovenwijkse voorzieningen profiteren niet alleen nieuwe woningen en/of bedrijven. Ook reeds bestaande bebouwing profiteert van de realisatie van deze voorzieningen. Daarnaast profiteert niet elk deelgebied in dezelfde mate van de bovenwijkse voorziening. In de onderstaande tabel is aangegeven in welke mate de verschillende deelgebieden (zie bijlage D) profiteren van de aanleg van de bovenwijkse voorziening. Kosten voor bovenwijkse voorzieningen worden alleen toegerekend aan projecten die op basis van onderstaande tabel profijt ondervinden van de aanleg van de bovenwijkse voorzieningen.
Om een beeld te geven van de betekenis van deze woorden hanteren wij de volgende percentages bij de bovenstaande termen. Hierbij wordt altijd terug gerekend naar een totale toerekening van 100% van het te verhalen bedrag.
Om kosten toe te kunnen rekenen aan nieuwe ontwikkelingen is de woonvisie uit het Woningmarktonderzoek 2016: Basis voor beleid, vastgesteld door de gemeenteraad op 24 mei 2016 een belangrijk uitgangspunt. Samen met de gegevens van het CBS omtrent de bestaande voorraad aan woningen in de gemeente Dronten, vormt dit de basis om kosten toe te rekenen aan woningbouwprojecten.
Naast het woningbouwprogramma is ook de gronduitgifteprognose van bedrijventerrein van belang bij het toerekenen van kosten. De gegevens over de bestaande bedrijventerreinen zijn afkomstig van het “Integraal Bedrijventerrein Informatie Systeem” en gecontroleerd vanuit de gemeentelijke cijfers “Bedrijventerreinen 2020-2021”.
5.5 Overige functies en uitzonderingen
De meeste ruimtelijke plannen bestaan uit woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen of bedrijventerreinen. Deze functies betalen een bijdrage voor de bovenwijkse voorzieningen. Hierop geldt echter een uitzondering. Voor agrarische gebouwen en loodsen niet zijnde woningen brengen wij geen bovenwijkse voorziening in rekening. Bij deze ruimtelijke plannen zal naast de naast de plan- en apparaatskosten (paragraaf 4.1) en de bijdrage aan ruimtelijke voorzieningen in de openbare ruimte (paragraaf 4.2) enkel de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling gevraagd worden in de anterieure exploitatieovereenkomst.
Nieuwe infrastructurele voorzieningen worden enerzijds aangelegd om de autonome groei van de reeds bestaande woningen en bedrijven op te vangen. Anderzijds worden deze aangelegd om te voorzien in de toekomstige behoefte als gevolg van nieuwe woningen en bedrijven.
Om (bestaande en nieuwe) woningen te kunnen vergelijken met een (bestaand en nieuw) bedrijventerrein wordt gewerkt met equivalenten. Bij het bepalen van de equivalenten is gebruik gemaakt van kengetallen van het CROW3 . Door te werken met equivalenten wordt voldaan aan het proportionaliteitsbeginsel. Door de equivalenten te combineren met de gegevens omtrent de reeds bestaande woningaantallen, het woningbouwprogramma, de omvang van reeds bestaande bedrijventerreinen en de uitgifteprognose van toekomstig bedrijventerrein kan het totaal aan equivalenten worden bepaald.
Voor functies anders dan woningbouw en/of bedrijventerreinen, te denken aan detailhandel, horeca, maatschappelijk & zorg en leisure & recreatie, rekenen wij per bepaald aantal m2 bvo een woningequivalent van 1. In de tabel hieronder is dit weergegeven.
Daarnaast hanteren wij voor specifieke doelgroepen afwijkende equivalenten. Dit geldt voor arbeidsmigrantenhuisvesting, studentenhuisvesting en ouderenwoningen geen zorg zijnde. In onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Voorwaarde is wel dat de betreffende woningen niet groter mogen zijn dan 25 m2 GO. Anders worden deze woningen als volledige woning doorgerekend. Ook spreken we in de zin van Artikel 6.2.1 Bro in deze gevallen over woningen.
Door het aantal equivalenten per deelgebied te combineren met het profijt dat de verschillende deelgebieden ondervinden, kunnen de kosten worden toegerekend aan woningen en bedrijventerreinen.
In bovenstaande berekening zijn de kosten naar rato van profijt toegerekend aan nieuwe en bestaande woningen en bedrijventerreinen. Vervolgens zijn in onderstaande tabellen de kosten van bovenwijkse voorzieningen per woning, per kern en de kosten van de bovenwijkse voorzieningen per m2 netto bedrijventerrein per kern weergegeven.
5.8 Kostentoerekening buitengebied
Naast de kernen Dronten, Swifterbant en Biddinghuizen kent de gemeente Dronten een groot buitengebied. Dit buitengebied maakt in veel gevallen gebruik van functies binnen de kernen. Maar kijkend vanuit de PTP-criteria zijn niet alle kostenposten even goed verhaalbaar voor het buitengebied. Daarom zijn niet alle kostenposten meegenomen voor het buitengebied waardoor de bijdrage hier lager uit komt. In onderstaande tabel is de bijdrage voor het buitengebied bepaald. Welke gebieden onder welk buitengebied vallen is weergegeven in Bijlage D. Voor de kernen wordt er gekozen om enkel de kosten te verhalen die als gemeente brede investeringen ervaren en mobiliteitsvoorzieningen waarvan de gehele gemeente profijt heeft. Ontwikkelingen direct verbonden aan de kernen verhalen wij in de buitengebieden niet.
Voor agrarische bouwwerken en/of loodsen in het buitengebied die niet bestemd zijn voor permanente of recreatieve bewoning dan wel tijdelijke huisvesting brengen wij geen ruimtelijke bijdrage in rekening. De plan- en apparaatskosten evenals de bovenwijkse bijdrage en de vereveningsfondsen brengen wij wel in rekening. Wel kan de bovenwijkse bijdrage komen te vervallen als aan de hand van de PTP-criteria geen profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit kan worden aangetoond.
In het geval dat een exploitatieplan wordt opgesteld, kan het noodzakelijk zijn om de kostentoerekening nog een slag dieper uit te werken zodat het profijt van dat specifieke exploitatiegebied kan worden bepaald. Ook voor overige functies, niet zijnde woningbouw en bedrijventerrein functies (dus ook agrarische gebouwen), zal in het geval van een exploitatieplan de kostentoerekening voor bovenwijkse voorzieningen nader worden onderzocht.
6 BOVENPLANSE KOSTEN (VEREVENING)
In de Wro is een regeling opgenomen ten aanzien van bovenplanse kosten. Deze regeling voorziet dat de tekorten van de ene locatie worden gedekt door positieve resultaten van een andere locatie (bovenplanse verevening). Hierbij vormt functionele en/of ruimtelijke samenhang de basis. Omgekeerd kunnen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die nadeel ondervinden van de ruimtelijk/functionele koppeling, onder bepaalde voorwaarden, een bijdrage krijgen uit de bestemmingsreserve bovenplanse verevening. Dit exploitatiesaldo wordt bepaald op basis van norm-, ken- en ervaringsgetallen.
Voor de rekensystematiek voor het bepalen van deze normatieve (grond)exploitatiesaldo’s wordt aangesloten bij de systematiek van het exploitatieplan. Aanvullende randvoorwaarde hierbij is dat het de financiële middelden ook daadwerkelijk in de bestemmingsreserve beschikbaar moeten zijn. Tot slot is de financiële afdracht / bijdrage gemaximaliseerd tot het ondervonden financiële voor / nadeel op het grondexploitatiesaldo als gevolg van de bovenplanse verevening. Met andere woorden, door het toepassen van verevening kan geen toename van het grondexploitatiesaldo ontstaan.
In de structuurvisie Dronten 2030 zijn de volgende bovenplanse vereveningen benoemd:
Ook voor bovenplanse kosten geldt, zoals ook het geval is bij de bovenwijkse voorzieningen,
dat kosten die zijn verbonden aan reeds uitgevoerde werken en/of werkzaamheden (historische kosten), ook kunnen worden verhaald en/of kunnen worden opgenomen in een exploitatieplan, mits die kosten voldoende zijn gespecificeerd en er voldoende inzicht bestaat in de opbouw van die historische kosten.
6.1 Bovenplanse verevening Hanzekwartier
In de structuurvisie Dronten 2030 en de structuurvisie Hanzekwartier zijn specifieke maatregelen opgenomen die voor de ontwikkelingen voor het Hanzekwartier onder het kostenverhaal zijn opgenomen. Hierbij gaat het om het onderstaande exploitatiegebied. Hierin zijn ook alle maatregelen binnen het gebied opgenomen. De grotere weergave van deze kaart is opgenomen in Bijlage C.
Binnen de ontwikkeling van het Hanzekwartier worden meerdere grondexploitaties opgesteld waarmee elk deelgebied een eigen grondexploitatie krijgt. Omdat diverse ontwikkelingen in het Hanzekwartier toerekenbaar zijn aan meerdere deelgebieden maar wel in de grondexploitatie van één deelgebied moet worden opgenomen, is bovenplanse verevening van toepassing. Deze wordt bepaald aan de hand van het volgende schema.
NB: opgemerkt wordt dat dit schema alleen van toepassing is bij een exploitatieplan. Hiervoor is aangegeven (zie hoofdstuk 3.5), dat voor kostenverhaal middels het sluiten van een anterieure overeenkomst, afwijkende afspraken kunnen worden gemaakt.
Zodra het resultaat van het hierboven geplaatste schema het “gebruik rekensystematiek toerekening Hanzekwartier” betreft maken we gebruik van onderstaande berekening.
Hierin gaan wij aan de hand van het actuele programma binnen het Hanzekwartier en een gemiddelde kavelgrootte per woningtype de kosten verdelen. Het gaat hierbij om kosten voor inrichting van openbare ruimte en recreatievoorzieningen. De berekening is gebaseerd om deze kosten te verdelen over de totale oppervlakte uitgeefbaar. Afhankelijk van het programma doet elke ontwikkeling een bijdrage. In onderstaande tabel is deze berekening zichtbaar gemaakt met 2 woningtypes. De exacte verdeling en de kostenlijst volgt hierin de ontwikkelingen binnen het Hanzekwartier.
*** Bovenstaande tabel is ingekort ten behoeve van de leesbaarheid. Overige woningtypes zijn: Middeldure koop, Dure koop en Exclusieve koop.
De bovenplanse verevening binnen het Hanzekwartier wordt uitgewerkt op het moment dat er meerdere spelers overgaan tot planvorming ten einde de woningbouwvisie voor het Hanzekwartier te realiseren.
6.2 Bovenplanse verevening Sociale woningbouw
In de woonvisie is als doelstelling opgenomen dat 20% van de woningen in het sociale segment wordt gerealiseerd. Voor elke niet-sociale woning dient bij nieuwe ruimtelijke plannen een vereveningsafdracht in het kader van sociale woningbouw plaats te vinden. Omgekeerd kan een project met meer dan 20% sociale woningbouw in aanmerking komen voor een vereveningsbijdrage voor sociale woningbouw.
In onderstaande tabel is de vereveningsafdracht berekend voor een project van 25 woningen waarin geen sociale woningbouw is opgenomen.
6.3 Bovenplanse verevening Herstructurerings- / Revitaliseringsopgave
In de structuurvisie is een bovenplanse verevening voor herstructurering en revitalisering van oude bedrijventerreinen en/of woningbouwlocaties benoemd. Doelstelling is dat alle nieuwe woningbouw- en bedrijventerreinontwikkeling evenredig bijdragen aan de herstructurering en revitalisering van oude woningbouwlocaties en/of bedrijventerreinen. Nieuwbouwlocaties kennen geen kosten voor herstructurering- / revitalisering op hun eigen locatie. Door het toerekenen van bovenplanse kosten dragen deze ontwikkelingen mee aan de herstructurering / revitalisering van bestaande terreinen.
De WOZ-waarde voor het te herstructureren plangebied in het Hanzekwartier bedroeg bij de vaststelling van de structuurvisie circa 36 miljoen. Ruimtelijke plannen die in hun plangebied niet te maken hebben met herstructurering, dienen een vereveningsbijdrage af te dragen. Grofweg 2/3 van deze WOZ-waarde kan waarschijnlijk niet worden terugverdiend met de herontwikkeling. De structuurvisie kent een looptijd tot circa 2030, 16 jaar vanaf de vaststelling. De in deze nota opgenomen programma aan woningbouw- en bedrijventerreinuitgifte kent een looptijd tot 2030, 14 jaar vanaf 1-1-2016. Voor de looptijd tot aan 2030 wordt 87,50% (14/16e deel) van 2/3 van € 36 miljoen (€ 21 miljoen) aan bovenplanse kosten toegerekend aan nieuwe ruimtelijke plannen die niet te maken hebben met herstructurering / revitalisering.
Voor een groot deel van de programmatisch opgenomen planning van bedrijventerreinen en woningen hoeft geen ruimtelijk besluit meer genomen te worden en waardoor geen bovenplanse kosten meer worden verhaald. In hoeverre de bovenplanse kosten in rekening kunnen worden gebracht bij nieuwe ruimtelijke plannen van derden is daarbij ook sterk afhankelijk van de macro-aftopping. Dit houdt in dat er door het verhalen van kosten geen negatief exploitatiesaldo (conform de exploitatieplansystematiek) mag ontstaan en dus is gemaximaliseerd. De mogelijkheden tot het verhalen van kosten op derden is dan ook zeer beperkt.
6.4 Bovenplanse verevening Maatschappelijke niet-commerciële voorzieningen
Woningen ondervinden profijt van maatschappelijke voorzieningen. Een aantal maatschappelijke voorzieningen zijn niet-commercieel exploitabel. Toch zijn deze voorzieningen van belang voor een goed woonmilieu. Doordat het aantal woningen toeneemt, neemt ook de druk op deze maatschappelijke voorzieningen toe, waardoor in de toekomst uitbreiding wellicht noodzakelijk is. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan meer schoollokalen, gymzalen, een grotere bibliotheek, buurthuis en/of andere maatschappelijke niet-commerciële voorzieningen.
Het verschil in grondwaarde komt in aanmerking voor bovenplanse verevening. Op basis van kengetallen4 wordt per woning minimaal 5 m2 aan extra ruimtedruk op maatschappelijke niet-commerciële voorzieningen toegerekend. Het verschil in grondwaarde tussen woningbouwgrond en maatschappelijk niet-commerciële voorzieningen wordt toegerekend aan het woningbouwproject.
6.5 Bovenplanse verevening Omgeving, landschap en natuur
Ontwikkelingen die impact hebben op de omgeving, het landschap en/of natuurwaarden (waaronder o.a. windmolens) dient de initiatiefnemer zo veel mogelijk te beperken. Voor zover bepaalde verslechtering van deze waarden niet te voorkomen is, dienen deze waarden te worden gecompenseerd door de waarden te versterken op een andere locatie binnen de gemeente Dronten. Daartoe dient eerst een uitvoerig onderzoek te worden gedaan waarbij op al deze punten wordt ingegaan, met een uitvoeringsplan en kostenopzet. De gemeente zal dit beoordelen. Indien de gemeente akkoord is met het gedane onderzoek en het uitvoeringsplan en kostenopzet, kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden. Daarbij zullen strikte afspraken worden vastgelegd omtrent nakoming van de afgesproken verbetering van de omgeving-, landschaps- en natuurwaarden. Voor zover, in onderling overleg, bepaalde werkzaamheden door de gemeente zal worden gedaan, dienen deze kosten, inclusief inbrengwaarde van de gronden waarop de verbetering/compensatie plaatsvindt aan de gemeente worden voldaan. De mate waarin de waarden ergens anders dienen te worden gecompenseerd, en welke investering dit vereist van initiatiefnemer en eventuele vergoeding aan de gemeente voor te verrichten werkzaamheden, is niet op voorhand aan te geven aangezien dit geheel afhankelijk is van het beoogde ruimtelijk ontwikkelingsproject.
7 BIJDRAGEN RUIMTELIJKE ONTWIKKELING
Naast het verhalen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening kan de gemeente bij anterieure overeenkomsten ook een bijdrage vragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, mits er een samenhang aanwezig is tussen het bouwplan / ruimtelijk plan en de ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bijdrage wordt gevraagd. In hoofdstuk 3.4 is aangegeven dat de samenhang op twee manieren kan worden bekeken, zijnde (1) een materiële relatie, en
(2) een beleidsmatige relatie.
In de structuurvisie worden een drietal onderwerpen genoemd waarvoor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden gevraagd. Hierbij is getracht een indicatie te geven van de te verwachten kosten. Hierop is de bijdrage dan ook gericht. Om ervoor te zorgen dat de bijdrage zo goed mogelijk aansluit bij de realiteit zal de begroting jaarlijks zo veel mogelijk worden bijgesteld en geactualiseerd.
7.1 Mobiliteit en bereikbaarheid
“Mobiliteit en bereikbaarheid” richt zich op het versterken van de bereikbaarheid van de gemeente Dronten. De gemeente heeft diverse infrastructurele plannen, welke op dit moment onvoldoende concreet zijn om op te nemen als bovenwijkse voorziening, dan wel waarvan onvoldoende profijt valt toe te rekenen aan de diverse concrete ontwikkelingsprojecten. Hierbij valt onder andere te denken aan de in de structuurvisie genoemde, maar niet in de nota opgenomen, bovenwijkse voorzieningen. Voor woningbouw en bedrijventerreinfuncties kan naast de verplicht te verhalen kosten, een financiële bijdrage worden gevraagd ter verbetering van de mobiliteit en bereikbaarheid.
Voor de toekomstige bouwplannen hebben we gekeken naar het profijt en de toerekenbaarheid aan deze ruimtelijke bijdrage. Dat doen wij op twee manieren. Ten eerste kijken we naar de kans van optreden. Hiervoor hebben wij 3 categorieën bepaald.
In onderstaande tabel worden de maatregelen gekoppeld aan één van de drie eerder genoemde categorieën.
Daarnaast kijken we naar het profijt per kern. Hierbij maken wij gebruik van dezelfde verdeling als onder de berekening bovenwijkse voorzieningen.
Aan deze bouwplannen hebben wij vervolgens een kostenindicatie opgesteld op prijspeil 1-1-2022. In onderstaande tabel zijn deze kosten weergegeven.
Nadat deze kosten zijn toegerekend aan de kernen en het aantal equivalenten (zie hiervoor paragraaf 5.5) kan de bijdrage per woning of hectare bedrijventerrein worden bepaald. In onderstaand schema is deze bijdrage inzichtelijk gemaakt.
7.2 Landschapsversterking en nieuwe natuurontwikkeling
“Landschapsversterking en nieuwe natuurontwikkeling” richt zich op het versterken van het Dronter landschap, vergroten van de aantrekkelijkheid (van de beleving) van aanwezige en nieuwe natuur. Landschapsversterking en natuurontwikkeling zal met name plaatsvinden in het Buitengebied met het oog op het versterken van de recreatieve mogelijkheden (en beleving) van deze gebieden. Voor woningbouw-, en bedrijventerreinfuncties kan naast de verplicht te verhalen kosten, hiervoor aanvullend een financiële bijdrage worden gevraagd.
Ook voor deze bouwplannen is gekeken naar het profijt en de toerekenbaarheid aan deze ruimtelijke bijdrage. Dit doen wij volgens dezelfde methode als onder “7.1 Mobiliteit en bereikbaarheid. In onderstaande worden de maatregelen gekoppeld aan één van deze drie categorieën.
Landschappelijke inpassing bedrijventerrein De Kolk/Tarpan Swifterbant |
Herstructurering en revitalisering Noorderbaan/Oldebroekerweg Biddinghuizen |
Ook voor deze bijdrage kijken we eveneens naar het profijt per kern zoals in onderstaande tabel is weergegeven.
Aan deze bouwplannen hebben wij vervolgens een kostenindicatie opgesteld op prijspeil 1-1-2022. In onderstaande tabel zijn deze kosten weergegeven.
Nadat deze kosten zijn toegerekend aan de kernen en het aantal equivalenten (zie hiervoor paragraaf 5.5) kan de bijdrage per woning of hectare bedrijventerrein worden bepaald. In onderstaand schema is deze bijdrage inzichtelijk gemaakt.
7.3 Leefbaarheid en energietransitie / klimaatadaptie
“Leefbaarheid en energietransitie / klimaatadaptatie” richt zich onder meer op het verbeteren van de leefbaarheid binnen de gemeente door bijvoorbeeld het uitbreiden van culturele en/of maatschappelijke voorzieningen en sportvoorzieningen, of het revitaliseren van winkelgebieden en het versterken van elektrische concepten, zoals bijvoorbeeld laadpalen en zonneparken. Deze kosten zullen breed door de gemeente gemaakt worden met oog op het verbeteren van de leefbaarheid en het verduurzamen van de gemeente. Voor woningbouw-, en bedrijventerreinfuncties kan naast de verplicht te verhalen kosten, aanvullend een financiële bijdrage worden gevraagd die hieronder verder wordt toegelicht.
Ook hier is gekeken naar het profijt en de toerekenbaarheid aan deze ruimtelijke bijdrage. Dit doen wij reeds dezelfde methode als onder “7.1 Mobiliteit en bereikbaarheid. In onderstaande worden de maatregelen gekoppeld aan één van deze drie categorieën.
Ook voor deze bijdrage kijken we eveneens naar het profijt per kern zoals in onderstaande tabel is weergegeven.
Aan deze bouwplannen hebben wij vervolgens een kostenindicatie opgesteld op prijspeil 1-1-2022. In onderstaande tabel zijn deze kosten weergegeven.
Nadat deze kosten zijn toegerekend aan de kernen en het aantal equivalenten (zie hiervoor paragraaf 5.5) kan de bijdrage per woning of hectare bedrijventerrein worden bepaald. In onderstaand schema is deze bijdrage inzichtelijk gemaakt.
De nota kostenverhaal geeft uitvoering aan de gestelde principes omtrent uitvoering van in de gemeente geldende structuurvisies. In de voorgaande jaren zijn voor verschillende projecten gesprekken gevoerd met initiatiefnemers omtrent het verzekeren van kostenverhaal en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. In deze gesprekken zijn afspraken gemaakt omtrent de hoogte van de te verhalen kosten, c.q. bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Om diverse redenen kunnen gemaakte afspraken afwijken van hetgeen in deze nota is opgenomen. Een van de redenen is dat de structuurvisie en/of de nota kostenverhaal op dat moment nog niet was vastgesteld, of dat de nota kostenverhaal 2014/2016 van toepassing was. Voor nieuwe ruimtelijke plannen zal deze nota als uitgangspunt worden gehanteerd.
De nota kostenverhaal heeft naast een externe werking richting plannen van derden, ook een interne functie, richting gemeentelijke ruimtelijke plannen. De nota kostenverhaal geeft tevens aan welke kosten toegerekend moeten worden aan nieuwe ruimtelijke plannen die plaatsvinden op gronden van de gemeente. Het Besluit Begroting en Verantwoording schrijft voor gemeenten expliciet voor hoe hier mee om gegaan dient te worden. Dit heeft te maken met de wijze waarop de gemaakte kosten dienen te worden verantwoord en wanneer deze kosten moeten worden geactiveerd, dan wel via een resultaatbestemming bij een gunstig resultaat vanuit de grondexploitaties mag worden gestort in de daarvoor beschikbare reserves.
De verhaalbare kosten zijn gelimiteerd tot de kosten genoemd in artikelen 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze opsomming van kosten wordt ook vaak de kostensoortenlijst genoemd. (NB: deze onderstaande kostensoortenlijst is niet limitatief in het geval er sprake is van privaatrechtelijk kosten verhaal via een anterieure overeenkomst).
Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van:
Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van:
de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;
Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend:
wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;
gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;
BIJLAGE B: Integrale tekst Ow afdeling 13.6 en 13.7
Hieronder is de integrale tekst opgenomen van Ow afdeling 13.6
§ 13.6.1 Kostenverhaalsplicht en verbod
Artikel 13.11 (verhalen van kosten)
Artikel 13.12 (verbod activiteit te verrichten)
Het is verboden een op grond van artikel 13.11, eerste lid, aangewezen activiteit te verrichten, voordat de op grond van deze afdeling verschuldigde kosten zijn betaald.
§ 13.6.2 Kostenverhaal langs privaatrechtelijke weg
Artikel 13.13 (kostenverhaal bij overeenkomst)
§ 13.6.3 Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg
Artikel 13.14 (kostenverhaal met tijdvak in omgevingsplan, omgevingsvergunning en projectbesluit)
Als de te verhalen kosten, verminderd met de door het bestuursorgaan ontvangen of te ontvangen bijdragen en subsidies van derden, hoger zijn dan de opbrengsten van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied, kan het bestuursorgaan die kosten slechts verhalen tot ten hoogste het bedrag van die opbrengsten.
Artikel 13.15 (kostenverhaal zonder tijdvak in omgevingsplan)
Bij het op grond van artikel 13.11, eerste lid, aanhef, bij algemene maatregel van bestuur aanwijzen van kostensoorten kan onderscheid worden gemaakt tussen kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak en die waarvoor geen tijdvak voor de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen en de activiteiten is opgenomen.
Artikel 13.16 (verdeling van de kosten)
De verschuldigde geldsom wordt berekend door de kosten over de activiteiten te verdelen naar rato van de opbrengsten van de gronden.
Artikel 13.17 (opbrengsten, waardevermeerdering en inbrengwaarde van gronden)
Artikel 13.18 (wijze van kostenverhaal)
Als er geen overeenkomst is aangegaan, wordt de verschuldigde geldsom door het college van burgemeesters en wethouders, gedeputeerde staten of Onze Minister die het aangaat bij beschikking vastgesteld volgens hetgeen daarover is bepaald in of op grond van deze wet en in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 13.14, derde lid, onder a, of het projectbesluit.
Artikel 13.19 (betaling na aanvang activiteit)
Bij de beschikking kan worden bepaald dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt, mits aan de beschikking voorschriften worden verbonden over het stellen van aanvullende zekerheden voor de betaling van de verschuldigde geldsom. Het verbod, bedoeld in artikel 13.12, geldt dan niet.
Artikel 13.20 (voorwaarden eindafrekening)
Artikel 13.21 (hoogte en begrenzing van kostensoorten)
Bij regeling van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden regels gesteld over de hoogte en de begrenzing van een of meer van de kostensoorten. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt naar het type locatie en de aard en omvang van de activiteit.
Hieronder is de integrale tekst opgenomen van Ow afdeling 13.7
§ 13.7 Financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied.
Artikel 13.22 (financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied)
Het college van burgemeester en wethouders, gedeputeerde staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen in een overeenkomst over bij algemene maatregel van bestuur aangewezen activiteiten bepalingen opnemen over financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied op basis van een omgevingsvisie of programma.
Artikel 13.23 (verhaal van financiële bijdragen in omgevingsplan)
Bij algemene maatregel van bestuur kunnen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving worden aangewezen waarvoor in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 verricht, voor zover:
Artikel 13.24 (wijze van verhaal van financiële bijdragen)
Een financiële bijdrage als bedoeld in artikel 13.23 wordt vastgesteld bij de beschikking, bedoeld in artikel 13.18, eerste lid, volgens hetgeen daarover in het omgevingsplan is bepaald,
BIJLAGE IV BIJ ARTIKEL 8.15 VAN DIT BESLUIT (KOSTENSOORTEN)