| Organisatie | Enschede |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Selectieve gronduitgifte op bedrijventerreinen |
| Citeertitel | Nota Selectieve gronduitgifte op bedrijventerreinen gemeente Enschede 2003 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 21-03-2003 | Nieuwe regeling | 18-03-2003 Huis aan Huis |
Hoofdstuk 1. Het hanteren van vestigingscriteria bij selectieve gronduitgifte op bedrijventerreinen
Het bedrijventerreinenbeleid van een gemeente vormt een belangrijke rol bij het bepalen van de ruimtelijk economische doelstellingen van een gemeente. Het bedrijventerreinenbeleid richt zich op de totstandkoming en de uitgifte van een bedrijventerrein.
Door middel van het gronduitgiftebeleid kan worden bepaald aan welke ondernemingen grond wordt uitgegeven. Anders gezegd, aan welke voorwaarden moeten ondernemingen voldoen om voor een bedrijfskavel in aanmerking te komen.
Niet alleen het gronduitgifte beleid vormt een instrument in het bedrijventerreinenbeleid. De gemeente kan op drie wijzen beleidsmatige invloed uitoefenen op bedrijven die zich willen vestigen op een bedrijventerrein.
Deze notitie richt zich op het laatste aspect. Om niet iedere belangenafweging bij gronduitgifte per geval steeds opnieuw te maken wordt deze afweging vooraf in een beleidsregel bepaald. De notitie heeft daarmee de status van een beleidsregel en is kaderstellend. Nadere uitwerking vindt per bedrijventerrein plaats. Samengevat worden in deze notitie de economische vestigingscriteria benoemd waar een bedrijf bij vestiging op een bedrijventerrein in de gemeente Enschede aan moet voldoen. Dat betekent dat de criteria gelden op die terreinen waar de gemeente direct de uitgifte verzorgt.
In Enschede wordt voor de nog uit te geven restkavels op de Marssteden en het Business & Science Park al langer gewerkt met selectieve gronduitgifte. Het systeem is dus niet nieuw. Met de opgedane ervaringen wordt in deze notitie een vervolgstap gezet. Hiermee wordt duidelijkheid geboden aan bedrijven die voor (her)vestiging in Enschede in aanmerking willen komen. Tevens verhoogt het de transparantie in het keuzeproces.
Economische vestigingscriteria zijn onderdeel van het totale gemeentelijke bedrijventerreinenbeleid. Een belangrijk deel van het bedrijventerreinenbeleid is uitgewerkt en vastgesteld in bestemmingsplannen. Ten aanzien van intensief ruimtegebruik worden in het bestemmingsplan eisen gesteld aan bebouwingspercentages. In deze notitie worden ten aanzien van intensief ruimtegebruik aanvullende eisen gesteld door het stellen van een minimum aantal arbeidsplaatsen per hectare. Door het eisen van een minimum aantal arbeidsplaatsen per hectare wordt de ondernemer gedwongen om zorgvuldig en effectief met de beschikbare ruimte om te gaan. Grote ruimtevragende opslagloodsen met weinig werkgelegenheid worden met het criterium arbeidsplaatsen voorkomen.
Reeds langere tijd is in grote delen van Nederland sprake van schaarste aan bedrijventerreinen. Met andere woorden, de vraag naar bedrijfskavels is groter dan het aanbod. Daarmee zullen de mogelijke negatieve (financiële) gevolgen van vestigingscriteria relatief beperkt blijven. Een verandering in deze situatie wordt ondanks de huidige economische teruggang voorlopig niet voorzien. Dat wordt bevestigd door de uitkomsten van de Quickscan Bedrijventerreinen 2002 van de NVM dat aangeeft dat Twente en Enschede niet kunnen voldoen aan de behoefte aan bedrijventerreinen. Op dit moment is nog slechts een paar hectare direct uitgeefbaar in Enschede. Lang niet voldoende om alle ingeschreven gegadigden voor een kavel een plek te geven. Mocht het tekort aan bedrijventerreinen bij een langdurige economische recessie omslaan kan worden bezien of de vestigingscriteria alsnog gewijzigd moeten worden.
Hoofdstuk 2. Typologieën bedrijventerreinen Enschede
In deze paragraaf worden de bestaande en aan te leggen bedrijventerreinen in Enschede ingedeeld naar bepaalde typologieën (segmenten). Dit vergoot de herkenbaarheid van de bedrijventerreinen in Enschede. Een volgende stap is door het stellen van vestigingscriteria het juiste bedrijfssegment op het juiste terrein te krijgen. De bedrijventerreinen zijn ingedeeld naar type activiteiten, uitstraling en schaal.
Ten eerste worden de bedrijventerreinen ingedeeld naar het type activiteiten dat op het terrein kan plaatsvinden. Wanneer slechts een beperkt aantal sectoren of bedrijfstakken zich kan vestigen op een terrein wordt dit gerangschikt als thematisch terrein. Voorbeelden zijn het Business & Science park, het Transportcentrum en het Kennispark. Overige terreinen zijn gemengd, dat wil zeggen dat hier een diverse samenstelling van bedrijven zijn gevestigd of kunnen vestigen.
Een tweede indelingscriterium is de uitstraling van het terrein en van de bedrijven. Hiervoor zijn verschillende kwalificaties te geven. In deze notitie worden standaard en modern onderscheiden. De moderne terreinen hebben een hoogwaardiger uitstraling dan de standaard terreinen. Duurzaamheid is voor elke nieuwe ontwikkeling uitgangspunt.
Een derde onderscheid betreft de schaal. De gemengde terreinen kunnen worden ingedeeld naar oppervlak van de kavels/omvang bedrijven. Grootschaliger terreinen hebben een andere doelgroep dan kleinschaliger terreinen. Kleinschaliger terreinen hebben kavels van circa 1000 à 5000 m², met een minimum kavelmaat van ca 500 m² en maximum 1 hectare (ha.). De grootschalige terreinen hebben kavels die tot 2 ha. kunnen gaan. Gemiddeld zullen de kavels tussen 5000 m² en 10.000 m² groot zijn. De zeer grootschalige bedrijven die meer dan 2 ha.nodig hebben, worden verplicht doorverwezen naar het regionale bedrijventerrein (RBT). Voorbeelden van kleine schaal zijn: Josink Es, Euregio en (delen van) het Havengebied en van grotere schaal: Marssteden en Transportcentrum.
De segmentering kent geen harde grenzen, er is sprake van een geleidelijke overgang. Zo kan een terrein gezoneerd zijn waardoor het deels thematisch wordt ingevuld en deels gemengd. Ook in schaal en uitstraling kan het op één terrein verschillen als een bepaald deel wordt gereserveerd voor een andere schaal of wanneer een tweede fase aan een terrein wordt ontwikkeld met een andere doelgroep met andere kwaliteiten.
Tabel: Typologie bedrijventerreinen in Enschede
Enschede maakt de keuze om niet aan alle bedrijven ruimte te blijven bieden. Voor grootschalige bedrijvigheid wordt het Regionaal bedrijventerrein Twente ontwikkeld (RBT). Dit is een gezamenlijke ontwikkeling van de provincie Overijssel en de gemeenten Enschede, Hengelo, Borne en Almelo. Het RBT wordt een hoogwaardig en grootschalig bedrijventerrein dat de gunstige ligging op de West – Oost corridor uitbuit en de (inter)nationale positie van Twente versterkt. Het bedrijventerrein dient zowel binnen Twente als daarbuiten worden gezien als de ideale locatie voor grote ruimtevragers uit de sectoren productie en logistiek. De minimale kavelgrootte is vastgesteld op 2 hectare. Er geldt een verplichte doorverwijzing voor bedrijven die niet binnen de Gemeente Enschede kunnen worden gehuisvest. Dit geldt ook voor de overige gemeenten die het RBT ontwikkelen.
Hoofdstuk 3. De criteria bij selectieve gronduitgifte op bedrijventerreinen
Bedrijven die in aanmerking willen komen voor een kavel moeten ook voldoen aan de publiekrechtelijke eisen die zijn gesteld in het bestemmingsplan en in de milieuwetgeving. De volgende economische criteria worden aanvullend op het publiekrechtelijke instrumentarium bij gronduitgifte gehanteerd:
Het aantal arbeidsplaatsen per hectare geldt als hard toewijzingscriterium door het stellen van een minimum aantal arbeidsplaatsen per hectare. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door het aantal arbeidsplaatsen (meeste arbeidsplaatsen gaan voor) en door de overige criteria (stuwendheid, belang vrijkomende locatie en inschrijvingsduur).
Na een eerste globale check op ruimtelijke eisen en de milieu-eisen is het eerste en belangrijkste criterium het aantal arbeidsplaatsen. Bedrijven worden daarbij gerangschikt in aantal arbeidsplaatsen (omgerekend naar een werkweek van 36 uur) per hectare. Dit wordt de werkgelegenheidscoëfficiënt genoemd. Daartoe wordt het aantal arbeidsplaatsen dat op die locatie zal worden gerealiseerd gedeeld door het oppervlak van de gewenste kavel. Om zichtbaar te maken hoeveel arbeidsplaatsen dit per hectare zijn, wordt dit met 10.000 vermenigvuldigd (hectare is 10.000 m2).
Voor de nieuw te realiseren moderne bedrijventerreinen de Josink es en de Usseler es geldt een absolute minimumgrens van 50 werknemers per hectare. In uitzonderingsgevallen kan voor bestaande terreinen hier licht van worden afgeweken. Bijvoorbeeld bij het Euregio Bedrijvenpark II waar als laatste bedrijventerrein nog bedrijfswoningen worden toegestaan. Hier wordt uitgegaan van een ondergrens van 40 werknemers per hectare.
Voor de berekening worden alle werknemers meegenomen die daadwerkelijk op de betreffende locatie zullen werken. Ambulant personeel (bijvoorbeeld onderhoudsmonteurs, chauffeurs en schoonmaakpersoneel) wordt alleen meegenomen als ze binnen een straal van 25 kilometer van de vestiging wonen.
Om te bepalen of een bedrijf al dan niet stuwend is wordt gekeken naar een drietal indicatoren. Het te vestigen bedrijf moet aan één van deze indicatoren voldoen:
Ad. 1: Hoofdvestiging van een onderneming:
In het onderstaande wordt weergeven waarom een hoofdvestiging van een onderneming belangrijk wordt gevonden:
Ad 2: Kennisintensiteit van de onderneming:
In de “Toekomstvisie Enschede 2010” heeft het gemeentebestuur de ambitie uitgesproken om een aantal kernkwaliteiten te versterken. Eén daarvan is het versterken van de werkfunctie in dienstverlenende en kennisintensieve bedrijvigheid en topinstituten. Vandaar dat bij het criterium “stuwende bedrijvigheid” onder andere wordt gekeken naar de kennisintensiviteit van bedrijven. In de bijlage is een indicatieve lijst met kennisintensieve (hier: kennisontwikkelende) bedrijven die gevestigd zijn in Enschede toegevoegd. Bedrijven die binnen deze lijst vallen - of gezien hun activiteiten en hun SBI code binnen deze lijst zouden kunnen vallen - worden als kennisintensief beschouwd.
Ad 3: Meerwaarde aan de Enschedese economie:
Een andere indicator voor het criterium stuwend is de meerwaarde die de betreffende onderneming levert aan de Enschedese economie. Deze indicator is anders dan de voorgaande (hoofdvestiging en kennisintensiteit) moeilijk te objectiveren.
Voorlopig wordt gewerkt met de volgende indicatoren:
Het criterium “meerwaarde aan de Enschedese economie” zal op basis van ervaringen worden geëvalueerd en verder worden uitgewerkt.
Indien een bedrijf een meerwaarde levert aan de Enschedese economie krijgt deze een ophoging van de werkgelegenheidscoëfficiënt van 50%. De absolute ondergrens blijft echter 50 werknemers per hectare, de ophoging van 50% bepaalt de volgorde van toewijzing.
3. Belang vrijkomende locatie voor gemeentelijke planontwikkeling
De realisatie van reconstructieprojecten in de stad kan betekenen dat bedrijven uit een gebied moeten verdwijnen. De vrijkomende locatie van het te verplaatsen bedrijf speelt in dat geval een belangrijke rol in het projectgebied. Indien een bedrijf met een bij planontwikkeling belangrijke vrijkomende locatie verhuist of dient te verhuizen naar een andere locatie in de gemeente Enschede, wordt er getoetst aan de hand van de criteria die op de nieuwe locatie gelden. Bij meerdere gelijkwaardige kandidaten voor een kavel gaat een bedrijf dat scoort vanuit het belang vrijkomende locatie voor een ander bedrijf. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan van de economische vestigingscriteria worden afgeweken. Hier treedt de hardheidsclausule in werking.
Op het moment dat de verschillen tussen de vestigingskandidaten klein blijven (<10%) wordt vervolgens geselecteerd op datum inschrijving. Door de nu reeds jaren voortdurende schaarste aan beschikbare bedrijventerreinen is er in Enschede sprake van een relatief grote lijst met langdurig ingeschreven gegadigden. Op deze lijst zijn bedrijven opgenomen die zich bij de gemeente Enschede hebben gemeld als gegadigde voor een (alternatieve) kavel. Vanuit overwegingen van zorgvuldigheid is deze factor meegenomen.
De plaats waar een onderneming vandaan komt mag op grond van Europese regelgeving niet meespelen om een bedrijf wel of niet te vestigen. Het bedrijf uit de eigen plaats of omgeving mag dus niet vóór bedrijven van buiten gaan. Binnen de Europese Unie moet vrij verkeer van kapitaal zijn.
De uitgifte van bedrijventerreinen zal ook met een objectief meetinstrument altijd maatwerk blijven. Er dient een zekere handelingsvrijheid te blijven bestaan waarbij het college van B&W op basis van een integrale afweging van belangen uiteindelijk de finale stem heeft over het wel of niet uitgeven van grond aan een onderneming. Daarom is een hardheidsclausule opgenomen om in specifieke en uitzonderlijke situaties af te kunnen wijken van de vestigingscriteria. In die gevallen zal door DSOB/EZ, na consultatie van andere disciplines, een beargumenteerd voorstel worden gemaakt dat via de portefeuillehouder EZ aan B&W ter besluitvorming wordt voorgelegd.
Hoofdstuk 4. Procedure en flexibiliteit
Toepassen procedure in de praktijk
Bij de uiteindelijke match van bedrijven en grond spelen verschillende partijen een rol. Binnen de gemeente Enschede is het Bureau Bedrijven - vallend onder het cluster Economische Zaken van de DSOB - aangewezen om de selectie van de bedrijven en de vestigingsbegeleiding te organiseren. Met deze nota beschikt dit Bureau over criteria om de toetsing te verzorgen.
Natuurlijk is er indien daar aanleiding toe is overleg met andere disciplines. In situaties waar getoetst moet worden op een beeldkwaliteitsplan wordt de discipline stedebouw in het proces betrokken. Bij toewijzing van een kavel houdt Bureau Bedrijven rekening met de relevante milieuaspecten en stemt met de afdeling vergunningen van het cluster Bouwen en Milieu en het Grondbedrijf de keuze van de kavel af.
Overigens stelt Bureau Bedrijven halfjaarlijks een notitie op voor het MT / DSOB en de portefeuillehouder EZ waarbij de grondverkopen worden gepresenteerd en de selectie wordt toegelicht. Hiermee blijft het werk inzichtelijk en is in ieder geval toetsing achteraf mogelijk. Hieruit kan ook blijken of bijstelling van de criteria wenselijk is.
Indien een bedrijf niet aan de gestelde criteria voor nieuwbouw op een uitleglocatie voldoet, dan wordt bezien of het desbetreffende bedrijf kan worden gehuisvest op de bestaande markt in Enschede. Is dit niet mogelijk dan kan het bedrijf niet in Enschede worden gehuisvest.
Het systeem zoals in deze nota is uitgewerkt is met opzet globaal gehouden. De toepassing wordt per terrein in afzonderlijke voorstellen geconcretiseerd. Daarbij is belangrijk dat de uitwerkingen enige mate van flexibiliteit meekrijgen. Bij structurele verandering van de economie zullen deze aangepast moeten kunnen worden.
Periodiek wordt de lijst met gegadigden door Bureau bedrijven gescreend. In de zomer van 2002 is dit voor het laatst gedaan. Dat betekent dat alle kandidaatvestigers zijn benaderd of zij nog steeds belangstelling hebben voor vestiging of dat daar wijzigingen in zijn opgetreden. We stellen voor om deze lijst van gegadigden jaarlijks te monitoren en op basis van deze resultaten de uitwerkingen zonodig te actualiseren. Ook wordt aan de gegadigden extra info gevraagd om zo het keuzeproces zorgvuldig te kunnen laten plaatsvinden. Eventuele grotere wijzigingen worden aan B&W ter besluitvorming voorgelegd.