| Organisatie | Nuenen, Gerwen en Nederwetten |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Rectificatie: Bouwen in het buitengebied van Nuenen Richtlijn voor Ruimte voor Ruimte-initiatieven in bebouwingsconcentraties |
| Citeertitel | Bouwen in het buitengebied van Nuenen: Richtlijn voor Ruimte voor Ruimte-initiatieven in bebouwingsconcentraties |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-11-2022 | nieuwe regeling | 29-09-2022 | NUE005 |
[Deze publicatie betreft een rectificatie omdat er foutieve tekst leesbaar was. De oorspronkelijke publicatie is op 17 oktober 2022 bekendgemaakt, beschikbaar via Gemeenteblad 2022, 460582.]
Bouwen in het buitengebied van Nuenen
De gemeenteraad van Nuenen c.a. heeft op 29 september 2022 de visie ‘Bouwen in het buitengebied van Nuenen, Richtlijn voor Ruimte voor Ruimte-initiatieven in bebouwingsconcentraties’ vastgesteld.
In de visie worden voorwaarden en ontwerprichtlijnen gegeven voor de afweging bij het behandelen van verzoeken om Ruimte voor Ruimte woningen te realiseren. In totaal zijn er 23 bebouwingsconcentraties beschreven. Per bebouwingsconcentraties zijn de mogelijkheden aangegeven. De visie is niet van toepassing op zogenaamde VAB-locaties waar daadwerkelijk agrarische bebouwing wordt gesloopt. Ook voor bestaande bouwpercelen kan maatwerk worden geleverd. U kunt de visie raadplegen op de website van de gemeente Nuenen www.nuenen.nl/ruimte-voor-ruimte.
De gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten heeft de afgelopen jaren veel verzoeken voor ontwikkelingen in het buitengebied gekregen. De druk op het buitengebied neemt overal toe maar de meeste druk vindt plaats in de bebouwingsconcentraties (clusters, linten en kernrandzones) in het buitengebied en dan met name direct rondom de kernen.
Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen (RvR) zijn hier in het verleden op verschillende plekken al toegestaan en de aanvragen hiervoor komen nog steeds binnen. Hierdoor dreigt het gebied rondom de kernen en in de bebouwingsclusters steeds verder te verdichten. Dit gaat ten koste van de kwaliteit van deze bebouwingsconcentraties en dus ten koste van de kwaliteit van het landschap.
De huidige beleidsregels van het Buitengebied in Ontwikkeling dateren uit 2010 en vertonen steeds meer tekortkomingen als actueel toetsingskader voor dergelijke verzoeken.
Er is geen sprake meer van een goed beeld van de huidige situatie en de ruimtelijke uitgangspunten zijn op veel punten te algemeen. Daarnaast is niet van alle bebouwingsconcentraties de ruimtelijke visie beschreven. Dit leidt tot de wens van de gemeente voor een geactualiseerde visie voor het gehele gemeentelijke buitengebied.
Een eenduidige visie voor alle bebouwingsconcentraties moet voor zowel de gemeente als burgers duidelijk maken wat het wensbeeld is waarop gestuurd kan worden.
Hierdoor kunnen verzoeken efficiënt worden behandeld en is sprake van een consistente onderbouwing richting de aanvragers.
De visie vervangt niet de toets aan bestaand beleid en bestaande wet- en regelgeving.
Met de visie kunnen initiatieven op voorhand worden getoetst op wenselijkheid en haalbaarheid. De daadwerkelijke afweging en toetsing aan beleidsuitgangspunten en wet- en regelgeving vindt plaats in de ruimtelijke procedure die volgt na het indienen van een verzoek.
Plangebied gemeentelijk buitengebied Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Dit document betreft een gebiedsdekkende visie voor het gemeentelijke buitengebied en met name voor de bebouwingsconcentraties of clusters. De kernen Nuenen, Eeneind, Gerwen en Nederwetten en de geplande dorpsuitbreiding Nuenen-West vallen buiten de scope van deze visie. Het buitengebied bestaat uit de volgende bebouwingsconcentraties:
Ligging bebouwingsconcentraties
WAT IS EEN BEBOUWINGSCONCENTRATIE
Een bebouwingsconcentratie, ofwel cluster, is een ruimtelijk en functioneel samenhangend ensemble
van bebouwing die op geringe afstand van elkaar staat. Er zijn drie soorten bebouwingsconcentraties conform de begripsbepaling van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV):
De term 'bebouwingsconcentratie' is in het vigerende provinciaal beleid een belangrijk begrip.
Het toevoegen van woningen in het buitengebied kan namelijk alleen binnen een bebouwingsconcentratie (kernrandzone, bebouwingscluster of bebouwingslint). Het aanwijzen van bebouwingsconcentraties en hun begrenzingen is onder meer bepalend bij initiatieven voor Ruimte voor Ruimte-woningen. De visie is opgesteld ten behoeve van het afwegen van initiatieven voor Ruimte voor Ruimte. De opzet van de visie is echter zodanig dat deze ook gebruikt kan worden als toetsingskader voor andere ruimtelijke ontwikkelingen. Grofweg is onderscheid te maken in drie typen Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen:
Deze visie is gericht op de particuliere initiatieven (I). In geval van actuele VAB-locaties (II) dient een stedenbouwkundig onderzoek van de initiatiefnemer aan te tonen wat de mogelijkheden zijn.
Deze locaties zijn dan ook niet expliciet opgenomen in deze visie. Ook over eventuele planmatige initiatieven (III) worden in deze visie geen uitspraken gedaan.
Ruimte voor Ruimteverzoeken waarover nog geen bestuurlijk besluit is genomen worden niet opgenomen in deze studie. Projecten waarover wel al een collegebesluit is genomen zijn opgenomen als ‘Ruimte voor Ruimte-initiatieven waarover al een positief besluit is genomen op een principeverzoek is genomen, of in procedure zijn of nog niet gerealiseerd'. In gevallen waar het college van burgemeester en wethouders al een positief principebesluit heeft genomen, zijn de initiatieven ook positief in deze visie opgenomen. Deze staan niet meer ter discussie in het kader van de afwegingscriteria in deze visie. Als er nog geen bestuurlijke uitspraak is gedaan, worden de initiatieven wel beoordeeld volgens de criteria zoals geformuleerd in deze visie.
RUIMTELIJKE VERSCHILLEN TUSSEN DE 3 TYPEN BEBOUWINGSCONCENTRATIES
De solitaire clusters en linten in het buitengebied zijn vaak plekken waar het oorspronkelijke cultuurlandschap nog in hoge mate beleefbaar is. Door de toegenomen druk op het landschap én op de kernen komen ook deze bebouwingsconcentraties onder toenemende druk te staan. De kernrandzones worden tegelijkertijd steeds belangrijker voor de leefbaarheid: ze vormen belangrijke recreatieve uitlopers vanuit de kern, spelen een rol in het samenkomen van burgers en brengen voedselproductie dichtbij de mens. Maar de kernrandzones herbergen nog meer kansen en mogelijkheden. Meervoudig ruimtegebruik, flexibiliteit in snel veranderende omstandigheden, klimaatadaptatie, energietransitie en het behoud van het waardevolle cultuurlandschap zijn centrale maatschappelijke thema’s die van toepassing zijn op de zones direct rondom de woonkernen.
Daarbij is ruimtelijke kwaliteit essentieel. Ruimtelijke kwaliteit is echter een breed begrip dat door bijna iedereen verschillend wordt gedefinieerd. Het gaat daarbij niet alleen om wat mooi of lelijk is, maar ook over logica en locatie-specifieke activiteiten passend bij de dynamiek van de plek. Ruimtelijke kwaliteit valt, kort gezegd, op te splitsen in vier kernwaarden met daaraan verbonden enkele concrete criteria:
Agrarische schaalvergroting, ruilverkaveling en grootschalige naoorlogse woningbouw hebben zichtbaar invloed gehad op de ruimtelijke kwaliteit van kernen en buitengebied, en ook op de bebouwingsconcentraties. Veel gebieden zijn steeds meer op elkaar gaan lijken.
En als gebieden op elkaar gaan lijken, als ze dus niet wortelen in de historie of specifieke kenmerken van de plek, dan worden ze anoniem. De karakteristieke en soms subtiele verschillen verdwijnen. Vaak zijn deze gebieden wel functionele gebieden met gebruikswaarde, maar ontbreken belevings- en toekomstwaarde. Zonder een goede visie voor de toekomst vormen deze functionele gebieden de potentiële probleemgebieden van de toekomst.
De visie voor de bebouwingsconcentraties vraagt dan ook om maatwerk omdat iedere kern en iedere bebouwingsconcentratie uniek is, met een eigen mix aan functies en kwaliteiten, maar ook met specifieke kenmerken en een historische identiteit. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de voorliggende visie het ideale wensbeeld beschrijft en een toetsingskader vormt voor initiatieven en ontwikkelingen. De visie is in die zin geen sturings- of dwanginstrument.
Kernwaarden ruimtelijke kwaliteit
Deze weg in het buitengebied wordt gebruikt, is aantrekkelijk en is waardevol voor de verre toekomst
In de omgeving van Nuenen, Gerwen en Nederwetten komen de volgende landschapstypen voor:
Het beekdallandschap is ontstaan door de aanwezigheid van de Dommel. Via een stelsel van sloten, greppels en beekjes wordt de Dommel gevoed met regenwater en kwel (grondwater dat uit de bodem omhoog komt) uit het gebied. Het beekdal wordt gekenmerkt door een kronkelende Dommel met daaromheen een zeer onregelmatig verkaveld landschap, vaak haaks op de beek.
Vanwege de natheid van het gebied rondom de Dommel zijn de kavels klein, zodat goed ontwaterd kon worden. De kavels werden omsloten met beplanting als kavelscheiding of om schaduw te bieden aan het vee. In het landschap bevinden zich kleinschalige landschapselementen en cultuurhistorische relicten zoals molens en boerderijen. In het beekdal van de Kleine Dommel of Rul vinden we onder andere de Hooidonkse watermolen, de Opwettense watermolen (1306) en de Collsche watermolen (met molenaarshuis; vroegste vermelding 1335). Op enige afstand van het beekdal liggen de hogere gronden. Hierop liggen de historische wegen met bijbehorende lintbebouwing. Deze lintbebouwing is aan de westzijde van het beekdal grotendeels verdwenen door de stedelijke uitbreidingen van Eindhoven. Het beekdal functioneert ook als recreatief (uitloop)gebied voor zowel Eindhoven als Nuenen.
De belangrijkste kwaliteiten van het beekdallandschap:
Het ontstaan van het landschap van de oude ontginningen gaat ver terug naar de tijd van de intrede van de landbouw en veeteelt. De hoge en droge gronden vormden de ideale basis voor landbouw. Het landschap van de oude zandontginningen is een halfopen, kleinschalig landschap met onregelmatige, organisch gevormde wegen en een onregelmatig blok- verkavelingspatroon. Er is een grote diversiteit aan landschapselementen zoals lanen, houtwallen, bomenrijen en solitaire bomen. Door deze landschapselementen zijn ook de open ruimten gevarieerd in omvang en vorm. Daarnaast maken ook de door een specifieke ploegwijze ontstane bolle akkers deel uit van dit landschap. Deze akkers zijn de restanten van de eerste landbouw in dit gebied en ze werden bemest door het opbrengen van schapenmest en heideplaggen.
De belangrijkste kwaliteiten van de oude ontginningen:
Voor de ontginningen, die van de 18e tot de 20e eeuw plaatsvonden, bestond dit gebied vooral uit moeras en nat bos. Nat bos heeft een grote meerwaarde voor de biodiversiteit en komt rondom Nuenen meer voor dan de droge bostypen. De moeraszones werden gevormd door de natuurlijke laagtes in het landschap in combinatie met kwel en de wateraanvoer van de Hooidonksche Beek en Prinsche Wetering. Het broeklandschap in dit gebied was vroeger een overstromingsvlakte voor de Dommel.
Het landschap zoals we dat nu kennen is ontstaan door de omvorming van de moeraszone, voedselrijke bossen en natte voedselrijke gronden naar agrarische gronden. Deze gronden werden, vanwege hun natte eigenschappen, voornamelijk gebruikt voor de veeteelt. Het landschap is kleinschalig en organisch. In het landschap zijn nog relicten zichtbaar van rabattenbossen. Dit zijn langwerpige ophogingen die gelegen zijn tussen greppels en werden aangebracht om droge stroken te verkrijgen op de natte gronden. De rabatten werden toegepast voor de productie van hout.
De belangrijkste kwaliteiten van het broeklandschap:
Dit gebied bevindt zich vooral aan de oostkant van Nuenen, op de hoger gelegen gronden, en is pas relatief laat in gebruik genomen. De heide werd verwijderd om het areaal landbouwgrond en productiebos uit te kunnen breiden. Doordat het gebied relatief droog was, waren weinig afwateringssloten nodig. Hierdoor is dit gebied nu vooral herkenbaar door de grote, rechthoekig verkavelde percelen en de hoger gelegen bospercelen met vooral grove den en spar.
De wegen zijn recht met verspreid voorkomende bebouwing. De kavels staan vaak loodrecht op de ontginningas.
De belangrijkste kwaliteiten van de jonge ontginningen:
Jonge heideontginningenlandschap
Op basis van de vier landschapstypen ontstaat een zonering die kan worden gebruikt bij de beoordeling van Ruimte voor Ruimte-initiatieven:
Het beekdallandschap is waardevol op het gebied van hydrologie, ecologie en recreatie. Dit heeft prioriteit. Deze zone is van nature laag en nat. Ook is het beekdal van nature een kleinschalig open landschap. Het toevoegen van bebouwing op deze plek is gezien deze karakteristiek niet logisch.
In beginsel zijn in deze visie dan ook geen nieuwe Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen in het beekdal toegestaan.
Het kampen- en hoevenlandschap heeft cultuurhistorische, recreatieve en ecologische waarden.
Het is een landschap waar van oudsher gewoond en geboerd wordt en waar natuur, wonen en werken samengaan. Onder strikte voorwaarden dat Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen de aanwezige waarden niet aantasten, maar liever nog versterken, zijn ze hier mogelijk.
De broekontginningen zijn van nature laag en nat waardoor sprake is van hoge ecologische en recreatieve waarden. Dit heeft prioriteit. Broekontginningen kennen een afwisseling van bosgebieden en (intensieve) landbouw en veeteelt. Extra woningbouw in deze zone is enerzijds landschappelijk onwenselijk en wordt anderzijds beperkt vanwege hogere milieubelasting in de omgeving.
Nieuwe Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen zijn in deze visie in deze zone in beginsel dan ook niet toegestaan.
De jonge heideontginningen aan de oostzijde van de gemeente zijn wisselend van ruimtelijke kwaliteit. Het landschap is relatief grootschalig en open met een sterke functiemenging. Verdere verrommeling van dit functionele landschap ligt hier dan ook op de loer. Het is een landschap waar natuur, wonen en werken samengaan. Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen kunnen ruimtelijk kwaliteit toevoegen aan dit landschapstype en zijn onder beperkte voorwaarden mogelijk.
Overzichtskaart landschapstypen en de clusters of bebouwingsconcentraties
3 VOORWAARDEN EN ONTWERPRICHTLIJNEN
Voor nieuwe Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen zijn hierna eerst enkele voorwaarden geformuleerd.
Deze voorwaarden geven eenduidig de kaders aan waarbinnen ontwikkelingsmogelijkheden aanwezig zijn. Dit zijn ‘harde criteria’ waaraan iedere nieuwe Ruimte voor Ruimte-ontwikkeling moet voldoen.
De voorwaarden hebben betrekking op de percelen zelf, maar ook op de locatie ten opzichte van landschappelijke, cultuurhistorische en bebouwde elementen.
Daarnaast zijn er verschillende ontwerprichtlijnen gegeven. Dit zijn de ‘zachte principes’ die de ruimtelijke kwaliteit en de eigenheid van het Nuenense buitengebied en de bebouwingsconcentraties versterken. Ze hebben betrekking op de plaatsing van nieuwe erven in het landschappelijke raamwerk en op de compositie en stedenbouwkundige en landschappelijke beeldkwaliteit van de erven, de bebouwing en de inpassing van de initiatieven. De ontwerprichtlijnen sluiten aan bij de ‘Notitie Ruimte voor Ruimte-woningen’ (Team Ruimtelijke Kwaliteit Nuenen, april 2021), die meer ingaat op de beeldkwaliteit van de gebouwen zelf. De criteria vormen in feite het basisrecept waaraan men zich moet houden om het gerecht te doen slagen. De ontwerprichtlijnen zijn de extra toegevoegde smaakmakers om het gerecht een sterrenkwaliteit te geven.
Ieder initiatief betreft een zekere vorm van maatwerk. De onderstaande voorwaarden zijn dan ook zodanig geformuleerd dat er altijd kwalitatieve afwegingsruimte is voor een specifieke casus.
Een Ruimte voor Ruimte-ontwikkeling gaat altijd gepaard met een goede landschappelijke inpassing in de omgeving. Hiertoe dient de initiatiefnemer zowel een beeldkwaliteitsplan als een landschapsplan in. Ieder initiatief is een kwaliteitswinst voor de omgeving. In een cultuurhistorisch waardevol gebied draagt een plan bij aan de cultuurhistorie.
De cultuurhistorische waardekaart van de provincie en het bestemmingsplan geven deze gebieden aan.
De nieuwe woning staat op een ruime en groene kavel met voldoende afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen en tot overige (bestaande)bebouwing. De 1.000 m2 perceeloppervlakte is geen harde eis/minimale maat, maar een indicatie. Ook geldt dat ten minste 50% van de breedte van het perceel aan de voorkant open moet blijven, evenals minimaal 10 meter tussen 2 woningen of 2 x 5 meter, inclusief garage. Er is geen minimale maat voor de kavelbreedte.
Zandpaden inclusief de bijbehorende wegbeplanting zijn van cultuurhistorische, landschappelijke, recreatieve en ecologische waarde. Voorwaarde is dan ook dat de zandpaden in de oorspronkelijke staat behouden blijven. Het verharden van de zandpaden moet worden voorkomen. Het ontsluiten van nieuwe bebouwing op het zandpad is niet toegestaan.
Het is niet wenselijk dat de omvang/omlijning van linten en clusters wordt vergroot. Dat wil zeggen dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen alleen plaats kunnen vinden ter plaatse van bestaande bebouwing of daartussen, maar niet voorbij de huidige grenzen van het cluster of lint. Zo wordt voorkomen dat linten en clusters verder uitdijen ten koste van het landschap en dat kernen en clusters aan elkaar groeien.
Het open veld op een kruispunt van wegen bij Stad van Gerwen geeft een prachtig zicht op het cluster
Doordat deze woning aan het Boord is georiënteerd op het perceel en niet op de weg ontstaat een speelse ruimte voor de woning
Agrarische bebouwing is altijd op het land georiënteerd geweest. Wat nu de openbare weg is, was vroeger een eenvoudige verbinding tussen de verschillende boerderijen. Daarom liggen de boerderijen in de richting van de kavel en niet in de richting van de weg. Dat levert vanaf de weg een gevarieerd beeld op. Spaar of creëer kleine overhoeken tussen de weg en een bebouwd erf; dit zijn waardevolle groenstructuren en deze creëren een eigen wereldje waaraan een bijzondere invulling kan worden gegeven, zoals een terras.
In het buitengebied liggen veel driehoekige ruimtes – groot en klein – die kenmerkend zijn voor het kampen- en hoevenlandschap. Deze brinken, restruimten en velden zijn landschappelijk waardevol. Voorkom het realiseren van nieuwe bebouwing in zulke driehoeken, maar richt ze juist landschappelijk in, of recreatief met een picknicktafel.
Rond de 19e eeuw kende het traditionele boerenerf een verdeling in ‘voor’ en ‘achter’. Deze indeling had te maken met de traditionele taakverdeling tussen man en vrouw. De taken waren duidelijk verdeeld en daarmee de grond ook. De voorkant (wonen) en achterkant (werken) werden door een denkbeeldige lijn van elkaar gescheiden. De vrouw had de verantwoordelijkheid over het woongedeelte en het
daarbij liggende terrein met de moestuin, de siertuin, de huisweide en de boerenboomgaard. De man droeg de verantwoordelijkheid voor de dieren, de gewassen en de wagens en werktuigen. Het is deze aandacht voor de historie van het boerenerf als samenhangend geheel die aan nieuwe Ruimte voor Ruimte-erven een kwaliteitsimpuls kan geven.
4 VISIE EN RICHTLIJN VOOR DE BEBOUWINGSCONCENTRATIES
De bebouwingsconcentraties/clusters in het beekdal en de broekontginningen komen in principe niet in aanmerking voor nieuwe Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen. Bebouwingsconcentraties in het kampen- en hoevenlandschap en de jonge heideontginningen wel. Zie de overzichtskaart 'landschapstypen en de clusters of bebouwingsconcentraties' in dit rapport. Toch is iedere ontwikkeling in cluster, lint of kernrand maatwerk. Daarom wordt in dit hoofdstuk per bebouwingsconcentratie een advies en ontwerprichtlijn gegeven, waarbij de landschappelijke kwaliteiten leidend zijn.
Er zijn in totaal 23 bebouwingsclusters- of concentraties uitgewerkt in visiekaarten.
Nummer 1 begint in het noordelijkste puntje van Nuenen bij Breugel en nummer 23 ligt in het zuiden bij de Collsche watermolen richting Tongelre.
BESCHERMEN VAN WAARDEVOL GEBIED
In welk stuk van het buitengebied je ook komt, ieder gebied heeft zijn eigen kenmerken en historie en is het waard om te bewaren en te beschermen. Op de kaart hiernaast zijn in het paars de monumenten te vinden zoals de watermolens, maar ook waardevolle boerderijen en de toren van Nederwetten.
Dit zijn erkende monumenten. Het buitengebied heeft echter nog talloze andere karakteristieke huizen die tevens sfeerbepalend zijn. Deze worden op de visiekaarten gemarkeerd. De lichtgroene vlakken op de kaart rechts zijn de bolle akkers. De open, hoger gelegen grond die van oudsher wordt gebruikt voor landbouw en veeteelt. De hoogteverschillen zijn subtiel maar het is zeker de moeite waard deze oude bolle akkers in stand te houden en vrij te houden van bebouwing. Historische wegen zoals de Soeterbeekseweg, Boord en de Broekdijk zijn op de kaart hiernaast weergegeven omdat het meer zijn dan alleen verbindingswegen. Ze vertellen de geschiedenis van Nuenen, Gerwen en Nederwetten en kronkelen door alle landschappen heen met hun prachtige huizen, boerderijen en laanbeplanting.
De wandel- en recreatiegebieden Dommeldal, Lieshoutse bossen, Stiphoutse bossen, Nuenens Broek, Papenvoortse Heide en Landgoed Gulbergen (donkergroen op de kaart rechts) zijn belangrijke natuurgebieden en waardevol als uitloopgebied voor bewoners van Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Het beschermen van monumenten, waardevolle bebouwing, bolle akkers, historische wegen met kenmerkende laanbeplanting/verharding en van wandel- en natuurgebieden heeft prioriteit en staat centraal in deze visie. Samen met het landschap vormen deze elementen een zeer waardevol Nuenens buitengebied.
Cultuurhistoriekaart met waardevolle elementen
Ingang van het natuurgebied Het Nuenense Broek
HET LEZEN VAN DE VISIEKAARTEN - LEGENDA
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Jonge heideontginningen
Gebruik: Nieuwe, grootschalige akkers en landschap
Huidige functies: Met name een aantal niet-agrarische bedrijven, waaronder een grondwerkbedrijf, een transportbedrijf en opslag. Bij de bedrijven is een bedrijfswoning aanwezig. Rondom het cluster ligt een aantal (boom)kwekerijen
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
De buurtschap Mosbulten ligt voor het grootste gedeelte in de gemeenten Meijerijstad en Son en Breugel. Een klein deel aan de wegen De Kuilen en Olen bevindt zich in de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten. Het nabijgelegen natuurgebied de Mosbulten is voor een deel aangelegd ter compensatie van de A50. Mosbulten is van oorsprong een agrarisch cluster, gelegen tegen de Vresselsche en Lieshoutsche Heide met relatief grootschalige bebouwing. Er zijn enkele doorzichten naar het achterliggende landschap, met name rondom de kruising van De Kuilen en Olen. Dwars door het cluster loopt een hoogspanningsleiding die hier voor een deel het ruimtelijk beeld bepaalt.
De bebouwing binnen de gemeentegrenzen is grotendeels landschappelijk ingepast door bosschages en houtsingels. De percelen ten zuiden van de weg liggen meer open in het landschap. De bebouwing dateert uit de jaren ’50 tot ’70 van de vorige eeuw en bestaat uit woonhuizen van één bouwlaag met een kap die vrijwel altijd evenwijdig aan de weg ligt. Daarachter en daarnaast staan grote bedrijfsloodsen en stallen. Dit geeft het cluster een functionele uitstraling. Het deel van het cluster binnen de gemeentegrenzen ligt aan de asfaltweg De Kuilen met aan weerszijden een sloot en laanbeplanting van eik. Noordwaarts loopt de weg Olen met aan de oostzijde een bomenrij van eik. Deze weg loopt na de bebouwing over in zandpaden. Veel percelen hebben een goede landschappelijke inpassing.
Op enkele plekken komen ongewenste hagen van conifeer voor.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Landschapstype: Jonge heideontginningen
Gebruik: Nieuwe, grootschalige akkers en landschap
Huidige functies: Agrarische en agrarisch-gerelateerde bedrijven afgewisseld met woningen. Enkele intensieve veehouderijen en in het noorden enkele grote (boom)kwekerijen met veel verharding en containervelden met potbeplanting
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
De buurtschap Olen ligt op de dekzandruggen tussen Son en Breugel en Lieshout.
De hoofdontsluitingsweg vormt tevens de centrale ontwikkelingsas waarlangs de (voormalige) bedrijfsbebouwing is gegroepeerd. Er is sprake van een open bebouwingslint waarin de openheid het ruimtelijk beeld van het landschap bepaald. De laanbeplanting en de hagen vormen de kern van het karakteristieke ruimtelijk beeld van de buurtschap. De laanbeplanting bestaat uit verschillende soorten (eik, populier, plataan) en er zijn relatief veel gaten in aanwezig. De ruimtelijke opbouw van de buurtschap Olen wordt gekenmerkt door het open bebouwingslint, met doorzichten naar de omringende ruimten. Opvallend is dat de doorzichten zich concentreren aan de oostzijde van het bebouwingslint (binnen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten) waarbij een beperkt vergezicht aanwezig is ten gevolge van de aanwezigheid van houtwallen en boscomplexen.
De westzijde van het bebouwingslint (gemeente Son en Breugel) wordt nagenoeg geheel in beslag genomen door bebouwing en laan- en erfbeplanting. De enkele aanwezige doorzichten geven zicht op de openheid van de jonge heideontginningen en het broeklandschap. De bebouwing is gesitueerd op grote kavels (1.500 m² en groter) en is zeer divers. Er komen zowel langgeveltypen voor als kleinere woonhuizen. De bebouwing bestaat overwegend uit één bouwlaag met een kap.
De nokrichting varieert. Achter en naast de woningen staan veel grote loodsen en stallen. Op veel van de perceelsgrenzen is geen erfbeplanting aanwezig, waardoor de bebouwing het landschapsbeeld overheerst.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingscluster: Stad van Gerwen
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: De agrarische functie is nog sterk aanwezig. Er liggen enkele grote veehouderijen aan de randen. Centraal in het cluster is de bebouwing groener ingepast en hier overheerst de woonfunctie
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
De buurtschap Stad van Gerwen ligt op de overgang van de hoger gelegen Nieuwe Erven en Gerwensche Heide aan de oostzijde en de lager gelegen overstromingsvlakte van de Dommel en de Hooidonkse Beek/Breugelsche Beemden ten westen van het cluster. Het westelijk deel van het cluster valt binnen de gemeente Son en Breugel. Nabij Stad van Gerwen zijn bodemvondsten gedaan die aantonen dat hier in de 11e eeuw al sprake van bewoning was en deze vondsten suggereren dat het gebied zo’n duizend jaar eerder ook al bewoond werd. Rond 1920 werd direct ten noorden van Stad van Gerwen het Wilhelminakanaal gerealiseerd, waardoor de oude akkercomplexen ten noorden van de buurtschap werden afgesneden. Het kanaal ligt hoger dan de omliggende gronden. Bij Stad van Gerwen zijn tevens een brug over het kanaal en fietspaden langs het kanaal aanwezig.
Stad van Gerwen is recreatief waardevol, doordat in het cluster de landelijke ligging en de cultuurhistorische beleving goed bewaard zijn gebleven. Het is een compact en groen bebouwingscluster met centraal een driehoekige plaetse op een kruispunt van wegen. De plaetse wordt overschaduwd door een bomengroep. Het groene karakter van het cluster wordt in hoge mate bepaald door de ruime, groene tuinen met hagen, houtsingels, boomgroepen en gazons. Laanbeplanting ontbreekt langs het grootste deel van de wegen. Het noordelijke deel van de weg tussen Stad van Gerwen en het cluster Nieuwe Dijk is aan weerszijden beplant met populieren. Dit resulteert in een groene begeleiding voor de entree naar het cluster met een fraai zicht op enkele historische boerderijen. Een en ander maakt het cluster karakteristiek en waardevol. De bebouwing staat hier op grote kavels (2.000 m² en groter). De hoofdgebouwen variëren van langgevelboerderijen tot kleinere woonhuizen.
De bebouwing bestaat uit één bouwlaag met een kap. Er zijn enkele agrarische bedrijven met grote schuren en stallen aan de randen van het cluster. Deze bebouwing is bepalend voor de landschappelijke beleving van het cluster. Ook de hoogspanningsleiding die direct aan de westzijde van het cluster looptis een storend element in het landschap.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Behouden van de landschappelijke karakteristieken zoals: de driehoekige plaetse; de zandpaden;
het kronkelige wegenpatroon (deels voorzien van laanbeplanting); de onregelmatige verkaveling; de overgang van de hoger gelegen dekzandrug naar het lager gelegen broeklandschap; de historische bebouwing met doorzichten op het agrarische landschap
Bebouwingscluster: Nieuwe Dijk
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: (Agrarische) bedrijven en wonen
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Nieuwe Dijk ligt net als Stad van Gerwen op hoger gelegen landbouwgrond met in het oosten bos en in het westen een nattere laagte. Van noord naar zuid, op de dekzandrug, is de kavelstructuur grover en grootschaliger; ten westen en oosten van Nieuwe Dijk zijn de kavels kleiner en rechthoekig. De wegen hebben een spinnenwebpatroon waardoor het cluster verspreid ligt rondom de plaetse.
Het binnenkomen van het cluster bij Nieuwe Dijk nummer 6 (agrarisch bedrijf) geeft een nostalgisch gevoel door de combinatie van laan- en erfbeplanting, historische boerderijen en vergezichten. Iets verderop is het gevoel wat weidser en minder beschut. Bij de splitsing naar Stad van Gerwen liggen paardensportbedrijven. De rest van het cluster bestaat uit wonen of oudere, kleinere agrarische bedrijven. Vanaf Nieuwe Dijk nummer 12 is de weg onverhard en lopen zandpaden en onverharde paden verder.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Behouden van de landschappelijke karakteristieken zoals: de driehoekige plaetse; de zandpaden;
het kronkelige wegenpatroon (deels voorzien van laanbeplanting); de onregelmatige verkaveling; de overgang van de hoger gelegen dekzandrug naar het lager gelegen broeklandschap; de historische bebouwing met doorzichten op het agrarische landschap
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: In Rullen wordt overwegend gewoond. Er is een hovenier aan de westzijde en ten zuiden van de plaetse ligt een agrarisch bedrijf.
De bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd en hier is momenteel een Ruimte voor Ruimte-ontwikkeling voor 2 woningen in procedure.
De overige 2 initiatieven zijn vastgegesteld en nog in ontwikkeling
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Het bebouwingscluster Rullen ligt op de overgang van de hogere bosgronden aan de oostzijde naar het lagere en nattere beekdal van de Beek door ’t Spekt aan de westzijde. De Beek is tegenwoordig niet meer dan een sloot. De bebouwing in Rullen is gegroepeerd rondom de kleine driehoekige plaetse met een brand-/drinkkuil. De linten naar deze plaetse worden deels begeleid door populier (een- of tweezijdig). Opvallend aan het cluster zijn de hagen, de kleine bosschages, de lanen en de samenhang daarvan met de bebouwing. Ook de relatie van de erven met het omliggende landschap is sterk.
De bebouwing staat op grote kavels (1.200 m² of meer) en kenmerkt zich door een hoofdgebouw dat doorgaans evenwijdig aan de weg staat met daarnaast en daarachter verschillende bijgebouwen.
De architectuur is sober en heeft een eenvoudige vormentaal. De meerderheid van de woongebouwen is een ‘langgeveltype’ met de nok parallel aan de weg. De horizontale geleding (kap soms zelfs in twee delen, de lage gevel en de haag) van de langgevels is hier goed te herkennen. De hoogte van de bebouwing is één laag met een kap. Dit maakt de stedenbouwkundige structuur van Rullen historisch waardevol en karakteristiek.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Het bebouwingscluster Laar ligt tevens op de overgang van de hogere bosgronden aan de oostzijde en het lagere en nattere beekdal van de Beek door ’t Spekt aan de westzijde. De Beek is tegenwoordig niet meer dan een sloot. De bebouwing in het cluster Laar is gegroepeerd rondom de kleine driehoekige plaetse die ter hoogte van het hakhoutbosje is omkaderd door een beukenhaag. De linten naar deze plaetse worden deels begeleid door laanbeplanting (een- of tweezijdig). Opvallend aan het cluster zijn de hagen, de kleine bosschages, de lanen en de samenhang daarvan met de bebouwing. Ook de relatie van de erven met het omliggende landschap is sterk. De bebouwing kenmerkt zich door een hoofdgebouw dat doorgaans, net als in het gehele buitengebied van Nuenen, evenwijdig aan de weg staat met daarnaast en daarachter verschillende bijgebouwen. De architectuur is relatief sober en heeft een eenvoudige vormentaal. Oude boerderijen worden afgewisseld met eenvoudige huizen uit de tweede helft van de 20e eeuw. De meerderheid van de woongebouwen is een ‘langgeveltype’ met de nok parallel aan de weg. De hoogte van de bebouwing is één laag met een kap. Dit maakt de stedenbouwkundige structuur van Laar historisch waardevol en karakteristiek.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Alhoewel op oude historische kaarten uit eind 19e eeuw de namen Spekt, Laar en Rullen voorkomen en Hool niet, is ook op de oudste kaarten al de rechthoekige vorm te zien van het cluster Hool en is ook hier sprake van de oudste ontginningen. Deze gehuchten of buurtschappen waren overigens tot de Tweede wereldoorlog groter dan Gerwen. De akkers en weilanden lagen rondom Hool en Laar. Met uitzondering van de rechthoekige vorm van Hool waren de wegen kronkelig. Net als vroegerligt de bebouwing nu nog voornamelijk in het westelijke gedeelte van de redelijk groen en besloten aanvoelende straat Hool. De woningen zijn goed ingepast in het landschap. Hekken, hagen, paden en bosjes zorgen voor sfeer. Er zijn RvR-woningen gepland in het noordelijke, besloten deel van de straat.
In oostelijke richting bij de straat Laar, waar het meer open is, ligt een waterpoel bij de plaetse.
De bebouwing die aan de straat Laar staat is in de loop der jaren samengesmolten met de bebouwing van Gerwen.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Broekontginningen
Huidige functies: (Agrarische) bedrijven
RvR: In principe geen Ruimte voor ruimte
Heerendonk ligt als een ‘eiland’ in een laagte en wordt in het westen omsloten door het beekdal van de Dommel en in het oosten door broekbossen. De Hooidonkse Beek ligt als een krans om het cluster heen en loopt naar het westen richting de watermolen. Waar Heerendonk nu een besloten en doodlopende bebouwingsconcentratie is, liep er vroeger een route naar de Hooidonkse akkers in het noordwesten en naar de Heerendonkse bossen in het oosten. De naam ‘Heerendonksche Hoeven’ op de historische kaart geeft al aan dat het gebied een landbouwfunctie had. Dit is nu nog overwegend zo met de aanwezigheid van een paardenstal, bandenwinkel en een veeteeltbedrijf. Heerendonk heeft een vrij functionele uitstraling en kent nauwelijks doorgaand verkeer.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Huidige functies: Wonen, recreatie
RvR: In principe geen Ruimte voor Ruimte
Ondanks het feit dat Hooijdonk op de grens van gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten ligt is dit één van de bekendste plekjes in de omgeving. Klein van oppervlakte en met weinig bebouwing, maar zeer bijzonder. Dit cluster ligt én in een beekdal én is monumentaal. Toch is het een plek die men veelal kent van voorbijrijden en zien vanaf de weg en niet zozeer van beleven.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Broekontginningen
RvR: In principe geen Ruimte voor Ruimte
Het agrarisch cluster Spekt ligt pal onder Nederwetten, naast de Hooidonkse Beek in de laagte én pal naast de bossen van het Broek. Vanaf de Broekdijk, de doorgaande weg tussen Nuenen en Son, is het cluster duidelijk zichtbaar en beleefbaar als een functioneel stukje buitengebied. De percelen zijn groot. Er zijn veel grote stallen aanwezig en de vormen van de percelen en wegen zijn recht. Hierdoor valt waardevolle bebouwing een beetje weg, maar er zijn wel degelijk mooie boerderijen aanwezig.
Het contrast tussen Nederwetten, dit agrarische gebiedje en de bossen zorgt voor variatie en afwisseling in het landschap.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Landschapstype: Broekontginningen
RvR: In principe geen Ruimte voor ruimte
De Broekdijk kent een geheel eigen historie. Het is een zeer oude, verhoogd gelegen weg door nat gebied, waarschijnlijk eeuwen geleden al aangelegd door nonnen uit Hooidonk.
Het gedeelte van de Broekdijk tussen Spekt en de bebouwde kom van Nuenen is van oudsher nauwelijks bewoond. De bebouwing in het aangegeven cluster was vroeger eigenlijk meer een uitloper van bebouwing langs de Gerwenseweg. Bij De Rijt en de Gerwenseweg was sprake van bedrijvigheid met onder andere een weverij. Er stonden daar in het verleden meer huizen dan nu, bijvoorbeeld op wat nu de schaatsbaan tegenover molen De Roosdonck is. Er waren recht verkavelde akkers en weilanden en bossen richting het Broek. De percelen zijn nu groter. Aan de Broekdijk bevindt zich een oude begraafplaats en een oud schaatsbaantje (wat momenteel natuur is, met populierenrijen langs De Rijt en langs het pad van De Rijt richting Broekdijk). Er wordt een nieuw landgoed ontwikkeld richting de Lissevoort. Broekdijk 1 vormt de overgang van het cluster Broekdijk naar de bebouwde kom van Nuenen. De Broekdijk is met klinkers bestraat en heeft een dubbele bomenrij van eiken en een apart fietspad met zowel een functie als woonwerkverbinding als recreatieve route.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingscluster: Gerwenseweg
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude hoger gelegen akkers
Huidige functies: Voornamelijk wonen
RvR: In principe geen Ruimte voor ruimte
De Gerwenseweg is vooral een geasfalteerde verkeersader met tweerichtingsverkeer en aan weerszijden aparte fietspaden. Er wordt hard gereden. Er is nauwelijks beplanting aanwezig en het oogt enigszins kaal. De huizen liggen vrij dicht aan de weg en kennen met uitzondering van nummer 3 geen bijzondere architectuur. Er bevindt zich één agrarisch bedrijf. Dit ligt ver van de weg en daardoor valt het officieel niet in het cluster. Verder zijn er nog wat kleinere bedrijfjes aanwezig.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: Voornamelijk wonen
RvR: Onder strikte voorwaarden
Langlaar vormde vroeger een rechte verbinding tussen de Papenvoortsche Dijk en de weg naar Gerwen met voornamelijk bebouwing aan de oost- en zuidkant van Langlaar. Deze bebouwingsstructuur is nog aanwezig. Tegenwoordig is het een verbinding voor langzaam verkeer rondom een open brinkachtige vorm. Er heerst een rustige sfeer. De drukte is te vinden bij de omliggende verbindingswegen Gerwenseweg, Laan van Gherwin en de Smits van Oyenlaan. De functie van dit bebouwingscluster bestaat voornamelijk uit wonen.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: Er zijn verschillende functies aanwezig, zoals wonen, een manege met kinderopvang, een kwekerij met kassen en agrarische bedrijven
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Alvershool is een lintstructuur die oorspronkelijk als deel van een kransstructuur liep rondom de gezamenlijke akkers (essen) waar nu Gerwen is gegroeid. Het lint heeft ter hoogte van de Hoevensestraat een kleine driehoekige plaetse die niet is beplant met bomen en die in gebruik is als dierenweide. De plaetse heeft daardoor maar een beperkt aandeel in de ruimtelijke karakteristiek van het lint. Ten zuiden van de weg is sprake van een smalle strokenverkaveling haaks op de weg en een historisch waardevolle sloot (een deel van de Papenvoortsche Loop). De kavelgrenzen waren hier oorspronkelijk beplant met houtsingels. De weg bestaat uit een smal asfaltprofiel met aan weerszijden een grasberm met een sloot/greppel. Ter plaatse van de bebouwde kavels ontbreken de berm en de sloot.
De oorspronkelijke laanbeplanting met populieren is nog maar gedeeltelijk aanwezig. Het meest oostelijke gedeelte van de weg, tegen de bosrand aan, bestaat uit een zandpad. Er zijn doorzichten op het achterliggende landschap in het zuiden, op de Smits van Oyenlaan en op de dorpsrand van Gerwen in het noorden. Ten oosten van de plaetse worden de bebouwde kavels afgewisseld met waardevolle open ruimten. Het ruimtelijk beeld van het lint heeft een rommelig karakter. Dit wordt met name veroorzaakt door het ontbreken van een continue laanbomenstructuur, hagen en eenduidige landschappelijke erfbeplanting op de perceelsgrenzen. De bebouwing is divers; zowel langgeveltypen als kleinere woonhuizen met daken haaks op en parallel aan de weg komen voor. De hoogte van de bebouwing is doorgaans één laag met een kap. Achter en naast de hoofdgebouwen staat een veelheid aan bijgebouwen.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingscluster: Soeterbeekseweg-Noord
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: Er wordt voornamelijk gewoond. In dit lint is ook een garagebedrijf gevestigd. Er zijn 4 Ruimte voor Ruimte-woningen (in 3 gebouwen) in ontwikkeling
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke en cultuurhistorische waarden worden versterkt
De dekzandrug aan de oostzijde van het Dommeldal is de basis voor een zeer oude ontginning (1250-1500). Delen van dit gebied zijn ontgonnen vanuit enkele verspreid liggende hoeven. Het gebied rondom het bebouwingslint Soeterbeekseweg-Noord is daar het best bewaarde voorbeeld van. Vanuit deze plek is het gebied ontgonnen in een kleinschalige blokverkaveling die nog goed herkenbaar is door waterlopen, begroeiingen en (resten van) houtsingels op de perceelsgrenzen. Door eeuwenlang landbouwkundig gebruik van deze gronden en het opbrengen van mest zijn akkerbouwcomplexen met kenmerkende bolle akkers ontstaan. Hier is het reliëfrijke landschap relatief open en ligt het ingeklemd tussen de boscomplexen van het broeklandschap. De Soeterbeekseweg is een slingerende kasseienweg tussen Nederwetten en het buurtschap Boord en volgt deze dekzandrug. De route heeft een zeer hoge cultuurhistorische waarde vanwege de historische ligging en de kasseienbestrating uit de periode 1850-1900 in het noordelijke deel. Kenmerkend is ook de historische laanbeplanting bestaande uit eiken.
Het lint ter hoogte van de splitsing met de Wagendonken wordt ruimtelijk gekenmerkt door de vele langgevelboerderijen uit de periode 1850-1900. Het bebouwingslint is als een beschermd dorpsgezicht opgenomen in het bestemmingsplan.
In het ‘beschermd dorpsgezicht’ zijn karakteristieke eigenschappen van gebouwen, waaronder de verschijningsvorm, gevelindeling, gevelbreedte en dakhelling vastgelegd en zijn wijzigingen hieraan uitsluitend via een afwijking toegestaan, waarbij advies wordt ingewonnen bij de
Monumentencommissie. Ook nieuwe gebouwen en vervangende nieuwbouw zijn slechts toegestaan als daarmee het karakter en de situering van de bestaande bebouwing en onbebouwde ruimten, de ruimtelijke en bouwkundige uitstraling van rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten én de ruimtelijke uitstraling in de nabijheid van die monumenten niet onevenredig wordt aangetast.
Kenmerkend aan dit landschap zijn met name de samenhang van de oude akkercomplexen met bolle ligging, het esdek met de kleinschalige blokpercelering, de opgaande landschapselementen in het beekdal en het broeklandschap, de houtsingels op de perceelsgrenzen en de erfbeplanting, de historische (langgevel)boerderijen, de historische en slingerende kasseienweg en de zandpaden.
Het bebouwingslint Soeterbeekseweg-Noord is een compact lint dat aan de noord- en zuidzijde helder begrensd is. Aan de entrees van het lint is het zicht op de omliggende akkercomplexen nog volop aanwezig; in het bebouwingslint zelf is het beeld juist besloten en sterk naar binnen gericht. Er zijn slechts enkele doorzichten op het achterland. De aanwezigheid van de hoogspanningsleidingen ten oosten van het lint detoneren wel met het waardevolle kleinschalige landschap.
Aan de westzijde is de weg dichter bebouwd dan aan de oostzijde, waar nog maar sprake is van een enkel doorzicht op het landschap of op een open ruimte. De bebouwing staat doorgaans op zeer grote kavels (vanaf 2.000 m²). De hoofdgebouwen staan evenwijdig aan het lint en soms op korte afstand van de weg. De bijgebouwen staan vaak haaks op de weg. De bebouwing bestaat uit één laag met een kap en is meestal zeer karakteristiek en historisch waardevol. Achter de langgevelboerderij op nummer 38-38A staat nog een kleine woning (Soeterbeekseweg 40). Deze woning is al op historische topografische kaarten te zien en dateert uit ongeveer 1850. Op deze woning na is er geen sprake van tweedelijnsbebouwing.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingscluster: Soeterbeekseweg-Zuid
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: Voornamelijk agrarisch. Er zijn 2 Ruimte voor Ruimte-woningen in procedure
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke en cultuurhistorische waarden worden versterkt
Waar de Soeterbeekseweg-Noord besloten is en aanvoelt als een oud schilderij is Soeterbeekseweg Zuid veel meer van nu. Ook hier is sprake van laanbeplanting van eiken en waardevolle boerderijen. Maar doordat deze nog in gebruik zijn is het landschap functioneel en open en staan er grote nieuwe stallen duidelijk in het zicht. Het cluster ligt vlakbij een hoogspanningsleiding. Ten oosten van het cluster liggen een waterloop en een laagte. In het westen, op circa 300 meter afstand, bevindt zich het Dommeldal. In de zuidoostelijke punt van het cluster zijn twee RvR-woningen gepland.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingscluster: Helsestraat - De Geer
Bebouwingsclustervorm: Lint/Kernrandzone
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: Voornamelijk wonen, maar ook agrarische bedrijven
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Het cluster is een lint in halve cirkelvorm en grenst met één zijde aan het dorp en met een andere zijde aan het lager gelegen natuurgebied het Nuenens Broek. Er bevinden zich meerdere monumentale panden aan de Helsestraat. De zuidkant van het cluster, bij De Geer en het Boord, en de oostkant van de Helsestraat vallen buiten de clustergrens en zijn onderdeel van de bebouwde kom.
Aan De Geer staan enkele minder opvallende oudere, vrijstaande woningen en enkele recentelijk gebouwde RvR-woningen. De nieuwe woningen zijn door hun grootte zichtbepalend. De Helsestraat heeft door enkele parallel aan de weg gelegen oudere boerderijen een sfeervol en ouder karakter.
De bedrijven (Kuyten tuinbouw en King Stables paardenpension) zijn echter ook nadrukkelijk aanwezig in deze straat. De forse bebouwingen in de Helsestraat zetten, zeker nu er twee nieuwbouwwoningen (waarvan één RvR-woning) zijn bijgekomen, een groot deel van het zicht richting het westen dicht.
Toch zorgen de mooie boerderijen in de Helsestraat en de doorkijkjes naar het landschap voor sfeer. Met name de doorkijkjes richting het Broek en de brink bij Helsestraat, Kuilen en Braakweg geven het gebied dat door omwonenden intensief wordt gebruikt als uitloopgebied een kleinschalig en landelijk karakter.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: Wonen en een enkel bedrijf
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Het cluster Boord-Oost is een langgerekt bebouwingscluster dat grenst aan het dorp. Het is een landelijke uitloper richting Eindhoven. Er bevinden zich meerdere monumentale panden aan het Boord en enkele minder passende, grote woningen. De zuidkant van het Boord valt buiten het cluster en is onderdeel van de woonontwikkeling Nuenen-West. Ondanks het feit dat er wel bedrijfjes aanwezig zijn, overheerst de functie wonen. Kwekerij Jansen is goed zichtbaar in het straatbeeld vanwege de ruime kassen en buitenruimtes van het bedrijf. Dit is niet hinderlijk en markeert juist de overgang naar het buitengebied. De mooie boerderijen, de doorkijkjes naar het landschap richting het noorden en de kronkelende weg met bomen zorgen voor een kleinschalig en functioneel, landelijk karakter.
De hoogspanningsleiding is nadrukkelijk in beeld.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingsclustervorm: Lint/Kernrandzone
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude hoger gelegen akkers
Huidige functies: Wonen gecombineerd met agrarische bedrijven
RvR: onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Het cluster Boord-West met L-vorm ligt tegen Woensel aan en grenst in het noordwesten aan landgoed Soeterbeek met kasteel, lanen en bos. Er bevinden zich aan het Boord onder andere een tuinbouwbedrijf en een hoveniersbedrijf. De bebouwing bestaat uit voornamelijk karakteristieke boerderijen. Deze mooie boerderijen, de doorkijkjes naar het landschap en de kronkelende weg zorgen voor een kleinschalig maar functioneel, landelijk karakter. De hoogspanningsleiding is nadrukkelijk in beeld.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingsclustervorm: Kernrandzone
Landschapstype: Broekontginningen
Huidige functies: Wonen en onderwijs. Er zijn 3 Ruimte voor Ruimte-woningen in ontwikkeling
RvR: In principe geen Ruimte voor ruimte
De Beekstraat is een historische straat die begint bij de Lindeboom. Met name waar deze straat door het buitengebied loopt behoudt het een eigen karakter. Het begin van de Beekstraat is door de uitbreiding van Nuenen eind 20e eeuw ingesloten door een woonwijk. Het verloren gaan van eigen karakter is versterkt doordat in de bebouwde kom ook veel nieuwe woningen in de Beekstraat zelf zijn gebouwd die niet passen bij de stijl van de oude Beekstraat. Dit heeft de uitstraling blijvend aangetast. Het begrensde cluster in deze visie ligt in de dorpsrand, een stuk verderop. Door de aanwezigheid van een woonwijk, school, manege en kerkhof én door de ontsluitende en recreatieve functie wordt de Beekstraat hier intensief gebruikt. Vroeger was er een agrarisch cluster rondom de plaetse waar nu de school staat. Dit cluster vormde het einde van de lintbebouwing langs de Beekstraat. Die grens is nu nog aanwezig. Het architectonische karakter van de school en de gehele woonwijk is totaal anders dan de Beekstraat en daarmee is het contrast groot. Twee werelden komen bij elkaar en men lijkt niet zo goed te weten wat daarmee te doen. De Hooidonkschee Beek loopt evenwijdig aan de straat maar wordt hier niet beleefd. Een eindje terug richting het dorp juist weer wel. Daar is ruimte gegeven aan de beek.
Op het perceel naast de school worden RvR-woningen gerealiseerd.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingscluster: Papenvoortse Heide
Bebouwingsclustervorm: Cluster
Landschapstype: Jonge heideontginningen
Gebruik: Grootschalige verkaveling, meer recent gebruik
Huidige functies: Wonen en (agrarische) bedrijven
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Dit cluster ligt pal tegen een bosrand aan, in een van oorsprong grootschalig rechthoekig verkaveld en bebost gebied. Er is relatief weinig contact met de omgeving in dit cluster met agrarische bedrijven op diepe percelen. De uitstraling is wat rommelig en puur functioneel. Sommige bedrijven hebben plannen om te stoppen.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Bebouwingscluster: Opwettenseweg
Landschapstype: Kampen- en hoevenlandschap
Gebruik: Oude, hoger gelegen akkers
Huidige functies: Monumentale watermolen, horeca en bedrijven met wonen. Er is sprake van Ruimte voor Ruimte-initiatief waar besluitvorming reeds over heeft plaatsgevonden
RvR: Onder strikte voorwaarden, mits landschappelijke waarden worden versterkt
Het bebouwingscluster Opwettenseweg, op de grens van het kampen- en hoevenlandschap en het beekdallandschap, lag vroeger ver uit het dorp en was gecentreerd rondom de kruising Opwettenseweg/Wettenseind/Vorsterdijk bij de Opwettense watermolen. Hier staan meerdere waardevolle en kenmerkende boerderijen. Tegenwoordig is het karakter en gebruik divers en ligt het cluster aan de rand van de nieuwbouwontwikkeling Nuenen-West. Door de groei van Nuenen en het versnipperde karakter en gebruik (agrarische en oud-agrarische bedrijven, caravancentrum, restaurant) staat het cluster letterlijk op het punt alle samenhang te verliezen. Niet alleen de watermolen heeft landschappelijke waarde, ook het ‘oude kruispunt’ en daarmee het cluster als geheel hoort bij de historie van Nuenen. Het bebouwingscluster Opwettenseweg is een belangrijke entree van het dorp en verdient aandacht en kwaliteitsverbetering.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN
Huidige functies: Wonen en horeca
RvR: In principe geen Ruimte voor Ruimte
Het cluster Collseweg is een zeer klein cluster dat op de grens van Nuenen en Eindhoven ligt.
Het bestaat uit zes oudere rijtjeshuizen en een grote horecaonderneming D’n Kleine Dommel.
Het cluster is een uitloper van bedrijventerrein Eeneind. De hoogspanningsleiding is overheersend aanwezig in het landschap. Vanaf de Kleine Dommel (Eindhoven) wordt het uitzicht aantrekkelijker door de beleving van het water, de laanbeplating en het zicht op waardevolle, historische bebouwing. Het gebied Eeneind bestond vroeger uit bos en het gebied bij de beek was juist meer open. Dat is nu andersom. Er waren in het verleden ook meer houtsingels aanwezig dan nu, ook langs de beek.
LANDSCHAPPELIJKE WAARDEN EN UITGANGSPUNTEN