| Organisatie | Valkenswaard |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Eindrapport accommodatie- en vastgoedbeleid |
| Citeertitel | Eindrapport accommodatie- en vastgoedbeleid |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 26-10-2022 | nieuwe regeling | 01-01-2022 | 960172/20120119 |
Ten aanzien van de visie op externe transformatie, adviseren wij de gemeente Valkenswaard in te stemmen met de volgende uitgangspunten
Met het oog op een gezonde exploitatie van accommodaties, is het uitgangspunt dat sprake is van een voldoende bezetting van gemeentelijke maatschappelijke accommodaties volgens de geldende normen in de gemeente Valkenswaard. Daar waar geen sprake is van een voldoende bezetting, wordt bezien of maatregelen kunnen worden genomen om de bezetting te verhogen.
De toekomstperspectieven voor respectievelijk onderwijs, opvang, welzijn, cultuur, binnensport, buitensport, zwembad, bedrijfshuisvesting en overig vastgoed zijn beschreven in de betreffende hoofdstukken. Wij adviseren het gemeentebestuur kennis te nemen van de perspectieven en toestemming te geven om de uitwerking van deze perspectieven via de ambtelijke organisatie in gang te zetten. Hierbij achten wij consultatie van de maatschappelijke betrokkenen van belang.
Projecten maatschappelijke en financiële optimalisering
In het laatste hoofdstuk 13 is een samenvatting opgenomen van alle projecten die wij voorzien met het oog op maatschappelijke en financiële optimalisering. Wij adviseren het gemeentebestuur kennis te nemen van de projecten en toestemming te geven deze projecten via de ambtelijke organisatie in gang te zetten.
Daar waar sprake is van een bevoegdheid van college en raad, wordt een individueel project alsnog ter besluitvorming voorgelegd alvorens tot uitvoering over te gaan.
Om tot maatschappelijke optimalisering te komen houden wij in de periode 2012-2019 rekening met een investeringsbehoefte van circa 9,5 miljoen euro. Hierbij hebben wij geen rekening gehouden met eventuele ambtelijke kosten die gepaard gaan met de uitvoering van de maatregelen.
Bij uitvoering van financiële optimaliseringsmaatregelen wordt structureel een bedrag vrijgespeeld van 585.000 euro per jaar. Hierbij hebben wij aan de kostenkant nog geen rekening gehouden met eventuele organisatorische kosten, zoals afvloeiingskosten personeel. Aan de opbrengstenkant is nog geen rekening gehouden met de verkoopopbrengsten door herontwikkeling van bestaande panden en gronden. Tevens is voor een aantal ‘nader te bepalen’ maatregelen nader onderzoek vereist om tot een opbrengstenindicatie te komen.
Ter indicatie: een structureel bedrag van 585.000,- euro maakt het in theorie mogelijk om een investering te doen voor een bedrag van om en nabij 9,36 miljoen euro, nagenoeg gelijk aan het investeringsbedrag.
De gemeente Valkenswaard bestaat uit de hoofdkern Valkenswaard en de kleinere kernen Dommelen en Borkel en Schaft. De kernen gezamenlijk tellen ruim 30.500 inwoners. Inwoners binnen en buiten de gemeente Valkenwaard maken gebruik van de diverse maatschappelijke voorzieningen die binnen de gemeentegrenzen zijn gesitueerd. Momenteel speelt een aantal ontwikkelingen binnen de gemeente dat gevolgen heeft voor de inzet en exploitatie van deze accommodaties:
Op het gebied van maatschappelijke accommodaties gaat er momenteel veel goed in Valkenswaard. In de gemeente is een uitgebreid voorzieningenaanbod aanwezig met uiteenlopende voorzieningen van onderwijs, opvang en welzijn, tot sport en cultuur. Daarnaast heeft Valkenswaard een rijk verenigingsleven en een bevlogen maatschappelijk veld. Dit zorgt voor een divers aan bod van maatschappelijke activiteiten. Binnen de gemeentelijke organisatie is een professionaliseringslag gaande. Medewerkers zien onder meer op het gebied van maatschappelijk vastgoed kansen voor optimalisering en willen deze graag benutten. Naast deze positieve punten, heeft en/of krijgt de gemeente echter ook te maken met diverse bedreigingen. Deze bedreigen komen zowel voort uit de huidige situatie binnen de gemeente (intern) als uit de ontwikkelingen die zich de komende jaren voor zullen doen in het maatschappelijke veld (extern). De huidige situatie in Valkenswaard vormt hiermee een risico voor de continuïteit en financiële beheersbaarheid van maatschappelijke activiteiten.
Om te kunnen anticiperen op ontwikkelingen en bedreigingen, wil de gemeente Valkenswaard een accommodatieplan opstellen dat antwoord geeft op de volgende centrale vraagstelling:
Hoe kunnen waardevolle maatschappelijke activiteiten gefaciliteerd worden met adequate accommodaties die nu en in de toekomst gezond te exploiteren zijn voor de Valkenswaardse gemeenschap?
Beantwoording van deze vraagstelling vindt plaats via de volgende deelvragen:
Op grond van de uitkomsten van dit onderzoek zal het ongetwijfeld noodzakelijk zijn op onderdelen te investeren in de organisatie en inzet van maatschappelijk vastgoed, bijvoorbeeld in nieuwbouw, renovatie of uitbreiding. Om dit investeringsvolume zoveel mogelijk te beperken, redeneren wij in dit rapport zoveel mogelijk vanuit een ‘sluitend model’. Dit wil zeggen dat wordt bezien om de noodzakelijke investeringen in vastgoed zoveel als mogelijk te dekken uit maatregelen om te komen tot een meer efficiënte inzet en organisatie van de bestaande portefeuille.
Er zijn binnen de gemeente Valkenswaard vijf typen vastgoed te onderscheiden:
Van alle vastgoedobjecten in de gemeente Valkenswaard richt dit onderzoek zich primair op de maatschappelijke vastgoedobjecten voor onderwijs, opvang, welzijn, cultuur en sport. Naast accommodaties in eigendom van de gemeente, kunnen dit ook accommodaties met een andere (private) eigenaar zijn.
Om inzicht te krijgen in de huidige situatie is een registratie opgesteld met alle basisgegevens over de maatschappelijke accommodaties. Vervolgens zijn visies opgesteld op vastgoed in het algemeen en op accommodaties voor onderwijs, opvang, welzijn, cultuur en sport in het bijzonder. Vanuit deze visie zijn de knelpunten en optimaliseringskansen ten opzichte van de huidige situatie inzichtelijk gemaakt. Deze inzichten zijn besproken met het maatschappelijke veld, waarna het voorliggende uitvoeringsplan is opgesteld. Dit plan wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college en de gemeenteraad van Valkenswaard.
De adviezen die in dit rapport zijn opgenomen, komen volledig voor de verantwoordelijkheid van ICSadviseurs, tenzij uitdrukkelijk anders aangegeven. Daadwerkelijke besluitvorming over de voorgestelde maatregelen ligt bij het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. Via een raadsvoorstel worden op grond van dit rapport concrete adviespunten opgenomen waarover per advies wel of niet kan worden ingestemd. De concrete adviespunten zijn opgenomen in de samenvatting die voorafgaat aan dit stuk.
De adviezen zijn tot stand gekomen in samenwerking met een ambtelijke werkgroep en bestuurlijke regiegroep vanuit de gemeente Valkenswaard. Verschillende beleidsnota’s op gebied van onderwijs, opvang, welzijn, cultuur en sport hebben als input gediend. Daarnaast heeft consultering plaatsgevonden van het management overleg, het college van burgemeester en wethouders, de gemeenteraad en diverse vertegenwoordigers van partijen buiten de gemeentelijke organisatie: eigenaren, beheerders en gebruikers van maatschappelijke accommodaties.
In totaliteit heeft de gemeente Valkenswaard momenteel 110 objecten in bezit waar maatschappelijke activiteiten plaatsvinden. Zie voor een indeling de lijst hieronder. Veel locaties van de peuterspeelzalen en buitenschool opvang zijn momenteel inwonend bij scholen. Deze zijn daarom niet als aparte accommodaties opgenomen. Het aantal niet-gemeentelijke accommodaties dat is betrokken in dit onderzoek, is niet uitputtend. De 32 accommodaties die geen eigendom zijn van de gemeente, zijn bijvoorbeeld exclusief de horecagelegenheden die momenteel ook veel maatschappelijke activiteiten huisvesten. Een uitgebreid overzicht van de verschillende panden is opgenomen in bijlage 1.
Binnen de gemeente Valkenswaard is de informatie rondom bovengenoemde eigendomspanden lange tijd beheerd door verschillende eenheden binnen de gemeentelijke organisatie. Om te kunnen sturen op de gemeentelijke vastgoedvoorraad, is het gewenst te beschikken over een adequate vastgoedregistratie.
De afgelopen maanden is daarom hard gewerkt aan de opzet van een centrale vastgoedregistratie voor alle gemeentelijke eigendommen. Hierin zijn per accommodatie gegevens opgenomen over zaken als de functie, technische staat, functionaliteit, boekwaarde, leeftijd, kapitaallasten en bezetting.
Dit accommodatiebeleid bouwt voort op beleidsrapporten en visies die door de gemeente Valkenswaard zijn opgesteld. Het is niet de bedoeling dit beleid opnieuw te ontwikkelen. Hooguit wordt aangegeven waar sprake is van lacunes in beleid of van eventuele spanningen tussen beleidsstukken.
De volgende beleidsstukken en gegevens zijn bij de totstandkoming van dit rapport geanalyseerd:
2.3 Ruimtelijke ontwikkelignen
Om de kwaliteit van Valkenswaard ook in de toekomst te kunnen beleven, is een evenwichtige bevolkingssamenstelling van belang. Hiervoor zijn betaalbare woningen, passende voorzieningen en een zekere levendigheid nodig. Dit laatste kan vorm krijgen in bijvoorbeeld vrijetijdsbesteding, het centrum en plekken om elkaar te ontmoeten. Nieuwe ontwikkelingen zijn vooral te verwachten aan de noordwestkant van Valkenswaard en de zuidkant van Dommelen. De belangrijkste nieuwbouwprojecten zijn:
De gemeente Valkenswaard heeft in principe het streven om meer samen te werken met de regio. Enerzijds omdat bepaalde taken efficiënter uitgevoerd kunnen worden in samenwerking met buurgemeenten. Anderzijds omdat bepaalde opgaven gemeentegrensoverstijgend zijn of een regionale aanpak het meest effectief is.
2.5 Demografische ontwikkelingen
Op grond van de meest recente bevolkingsprognoses van de gemeente Valkenswaard (CBS, 2011) kan worden geconstateerd dat een lichte groei van de bevolkingsomvang te verwachten is. De bevolking zal tot 2025 toenemen met vijf procent tot circa 31.700 inwoners. Hoewel het totaal aantal inwoners van Valkenswaard naar verwachting stabiel blijft, is er tussen de leeftijdscategorieën wel sprake van een verschuiving. In de periode 2011-2025 neemt het percentage jongeren af (ontgroening), terwijl het percentage ouderen gaat toenemen (vergrijzing).
Effecten voor de vraag naar accommodaties
Het totaal aantal inwoners van de gemeente Valkenswaard heeft gezien eerder genoemde cijfers geen effect op de vraag naar accommodaties, aangezien dit nagenoeg genoeg blijft. De verschuiving tussen leeftijdscategorieën heeft wel effecten voor de vraag naar accommodaties, zoals:
Vanuit het oogpunt van leefbaarheid en verantwoorde exploitatie, is het zaak in dit accommodatieplan een visie te ontwikkelen voor de consequenties van bovengenoemde demografische ontwikkelingen.
3 Visie op interne transformatie
3.1 Noodzaak tot transformatie
In hoofdstuk 1 is beschreven dat momenteel een aantal bedreigingen speelt rondom het maatschappelijke vastgoed. Bedreigingen zowel voor de continuïteit van de maatschappelijke prestaties, als voor de financiële prestaties van accommodaties. Om te voorkomen dat deze bedreigingen daadwerkelijk uitmonden in een verschraling van het activiteitenniveau en financiële excessen binnen de gemeente Valkenswaard, is het naar onze mening noodzakelijk op korte termijn een transformatieproces op gang te brengen. Deze transformatie vindt plaats via twee centrale lijnen, te weten een ‘interne’ en een ‘externe’ transformatie. Dit hoofdstuk belicht de interne transformatielijn: Hoe kan de gemeente Valkenswaard zich ontwikkelen tot een transparantie en professionele vastgoedorganisatie? Het volgende hoofdstuk gaat in op de externe transformatielijn.
In de huidige gemeentelijke organisatie zijn de vastgoedtaken versnipperd over de verschillende afdelingen. Deze fragmentatie werpt belemmeringen op voor een efficiënte omgang met vastgoed, aangezien informatie niet volledig en snel toegankelijk is, deskundigheden zijn versnipperd en integrale afwegingen niet goed te maken zijn. Om dit te doorbreken adviseren wij om een entrale eenheid (team of afdeling) binnen de gemeente Valkenswaard verantworodelijk te maken voor het portfoliomanagement van het vastgoed. Deze centrale eenheid functioneert dan faciliterend richting de beleidsafdelingen. Kortom: een transformatie van versnipperd beheer naar een concentratiemodel! De centrale organisatie kan kortweg via de uitvoering van vier stappen worden gevormd:
Stap 1: Inrichten centrale eenheid (team of afdeling).
Stap 2: Formuleren missie, doelstelling en taakstelling.
Stap 3: Structurele monitoring maatschappelijke en financiële prestaties vastgoed (aanzet via dit onderzoek).
Stap 4: Uitvoering maatregelen optimalisatie inzet en organisatie vastgoed.
De komende vijf jaren kunnen worden benut om de gemeentelijke vastgoedeenheid tot volledig wasdom te laten komen. Om het ondernemerschap binnen deze eenheid daadwerkelijk te prikkelen, kan de gemeente ertoe overgaan deze eenheid een taakstellende besparing van 5% tot 10% op de huidige begrotingslasten mee te geven. Overigens wordt vanuit de ambtelijke organisatie geconstateerd dat de huidige reserveringen voor onderhoud van het vastgoed ontoereikend zijn voor de behoefte, waardoor de mogelijk te behalen bezuinigingen in feite nodig zijn om deze tekorten op te heffen.
Nadere analyse en besluitvorming is vereist over de plek van de vastgoedeenheid in de organisatie, waarbij voorzien moet worden in voldoende kennis op het gebied van vastgoedbeheer en vastgoedbeleid.
3.3 Professionaliseren organisatie
De afgelopen jaren heeft de gemeente Valkenswaard al stappen gemaakt op het gebied van professionalisering van het vastgoedbeleid- en beheer. De komende jaren is naar onze mening een doorontwikkeling noodzakelijk om daadwerkelijk als ‘maatschappelijk ondernemer’ op te kunnen treden op een markt waarmee veel maatschappelijke belangen en geld gemoeid zijn. Dit impliceert dat vanuit de centrale vastgoedeenheid de komende jaren verer wordt gewerkt aan onder andere het actueel houden van de centrale vastgoedregistratie, het opstellen van transparante kostprijzen, actualisering van huurcontracten, standaardiseren van huur- en erfpachtovereenkomsten, verkoop van overtollige vastgoedobjecten en het zoeken van inkoopvoordelen.
3.4 Van stenen naar activiteiten
Binnen de gemeente Valkenswaard gaan momenteel relatief veel financiële middelen naar vastgoedgerelateerde zaken als onderhoud, beheer, exploitatie en vervanging van accommodaties op het gebied van onderwijs, opvang, welzijn, cultuur en sport. Deze situatie past bij een overheid die vanuit de traditionele verzorgingsstaatgedachte veel vastgoedtaken op zich heeft genomen.
Net als andere gemeenten heeft ook de gemeente Valkenswaard een transformatie ingezet van een ‘accommoderende rol’ naar een ‘faciliterende rol’. In aansluiting hierop adviseren wij om zoveel mogelijk op activiteiten te subsidiëren -zo mogelijk inclusief een bedrag voor huisvesting- en zo min mogelijk ‘in stenen’. Hiermee kan de gemeente immers gericht vanuit beleidsprogramma’s doelgroepen ondersteunen en hoeft zij geen langlopende verplichtingen via huisvesting aan te gaan.
Overigens wil dit uitgangspunt niet zeggen dat de gemeente Valkenswaard in de toekomst helemaal geen accommodaties meer in eigendom zal hebben of beheertaken zal uitvoeren. De maatschappelijke en financiële meerwaarde van het afstoten van vastgoed(taken) moet immers wel aanwezig zijn. Soms is er sprake van een wettelijke verantwoordelijkheid om huisvesting te bieden, zoals bij onderwijs. In andere gevallen is er geen aanbieder in de markt die de facilitering van de maatschappelijke activiteiten kan of wil overnemen. Daarnaast kan het financieel gunstiger zijn om bepaalde gebouwen in eigendom te houden, denk bijvoorbeeld aan gebouwen waarvan gebruik voor de komende decennia gegarandeerd is.
In de huidige situatie is niet exact bekend wat de kosten zijn die zijn gemoeid met het eigendom, het beheer en de exploitatie van accommodaties binnen de gemeente. Dit is om meerdere redenen ongewenst:
Naar de toekomst toe adviseren wij om de kostprijzen van alle Valkenswaardse accommodaties transparant te maken. Deze kostprijzen worden vervolgens volledig in rekening gebracht bij de huurder. De huurder kan vanuit een subsidie gecompenseerd worden indien deze als maatschappelijk relevant wordt beschouwd en hiervoor beleidsmatige inbedding aanwezig is.
Fictief voorbeeld op basis van kengetallen kostprijs sporthal
4 Visie op externe transformatie
4.1 Noodzaak tot transformatie
Een transformatieproces is nodig om te voorkomen dat de eerder genoemde bedreigingen daadwerkelijk uitmonden in een verschraling van het activiteitenniveau en financiële excessen binnen de gemeente Valkenswaard. Naast de in het vorige hoofdstuk behandelde interne transformatielijn, verloopt deze transformatie ook langs een externe lijn. Dit hoofdstuk gaat in op deze externe transformatielijn: Op welke wijze kan de synergie tussen activiteiten, stenen en organisatie bij de maatschappelijke instellingen worden vergroot?
Synergie beschrijft een proces waarbij het samengaan van delen meer oplevert dan de som der delen. Voor Valkenswaard onderscheiden wij synergie in activiteiten, stenen en organisatie. Op alle drie onderdelen is naar onze mening een meerwaarde te behalen. De drie vormen van synergie zijn nauw met elkaar verbonden. Alle drie vormen van synergie komen in dit plan aan de orde, waarbij de focus in dit plan uiteraard ligt bij de stenen.
Momenteel zijn diverse stichtingen en instellingen actief in Valkenswaard, met elk een eigen overhead (directie, staf, personeel) en beheer (schoonmaak, onderhoud, exploitatie). Naar onze mening is op een aantal terreinen logische koppelingen te maken tussen de partijen, waardoor kostenbesparingen bereikt kunnen worden. In dit rapport komen optimaliseringskansen inzake overhead en beheer aan de orde.
In de huidige situatie is in Valkenswaard sprake van een hoge mate van monofunctionaliteit. Dit wil zeggen dat verschillende verenigingen zijn gesitueerd in gebouwen waar één soort activiteit plaatsvindt. Nadeel is dat de bezetting in deze gebouwen hierdoor in veel gevallen beperkt is. Om dit naar de toekomst toe te verbeteren, adviseren wij om wat gebouwen betreft naar de toekomst zoveel mogelijk te streven naar combinaties van activiteiten en functies. Op deze wijze wordt bezien of ruimtedeling tussen partijen mogelijk is, zowel bij bestaande gebouwen als bij nieuwbouw.
Daarnaast kan ook synergie in stenen worden bereikt door particuliere accommodaties van bijvoorbeeld zorginstellingen en woningcorporaties te betrekken in het vervullen van de ruimtevraag van maatschappelijke instellingen. Eigendom van stenen is immers geen voorwaarde. Naar onze mening moet het gebruik van particuliere accommodaties niet leiden tot negatieve (exploitatie-)effecten op de eigen accommodaties. Wat dat betreft geldt het adagium ‘eerst vullen van eigen accommodaties voor die van anderen’.
4.3 Geen kerntaak, geen vastgoedtaak
De gemeente Valkenswaard faciliteert momenteel een groot aantal maatschappelijke activiteiten op het gebied van onderwijsopvang, welzijn, cultuur en sport. Als het goed is, is de inbedding van deze activiteiten geregeld in de inhoudelijke beleidsplannen die aanwezig zijn binnen de gemeente Valkenswaard. Deze inhoudelijke beleidsplannen leiden tot een vraag naar accommodaties, die gefaciliteerd moet worden via het accommodatiebeleid. Uiteindelijk dienen ook eigendom, beheer, exploitatie en onderhoud geregeld te worden middels het vastgoedbeleid.
Indien geen sprake is van een gemeentelijke kerntaak, hoeft de gemeente derhalve ook niet langer te zorgen voor het faciliteren van de betreffende activiteit, via bijvoorbeeld eigendom, beheer, onderhoud en exploitatie. Zeker in geval van grootschalige investeringen zoals nieuwbouw en vervanging, is de vraag gerechtvaardigd of een activiteit ook in de toekomst tot de gemeentelijke kerntaak gerekend mag worden. Geen kerntaak, geen vastgoedtaak!
Voor de gemeente Valkenswaard adviseren wij om onderstaande indeling aan te houden, waarbij rekening is gehouden met enerzijds de wensen ten aanzien van nabijheid van voorzieningen en anderzijds het gezond exploiteren van accommodaties:
4.4 Centraal versus decentraal
Wat betreft het aanbod van ruimten voor maatschappelijke activiteiten, kan de gemeente Valkenswaard grofweg de afweging maken tussen activiteiten op regionaal niveau, gemeentelijk niveau en deelgebiedniveau. Voor maatschappelijk vastgoed hanteren wij de hiernaast weergegeven indeling in deelgebieden.
Uitgangspunt in deze benadering is dat voorzieningen zoals scholen, peuterspeelzaal en ontmoeting in de nabijheid van bewoners (de deelgebieden) worden gesitueerd indien dit vanuit de behoefte van de bewoners gewenst is en het financieel haalbaar is. Voor het overige wordt gezien de schaal van Valkenswaard zoveel mogelijk gekozen voor centralisatie van voorzieningen. De wens voor nabije voorzieningen is bijvoorbeeld aan de orde daar waar het gaat om kwetsbare groepen, zoals jonge kinderen of immobiele ouderen. Ook in het geval van de leefbaarheid van de buurtschappen kan nabijheid van voorzieningen gewenst zijn. De keuze om een voorziening tot regionaal, gemeentelijk of deelgebied te rekenen, kan per individueel geval worden gemaakt.
Voor de gemeente Valkenswaard adviseren wij om onderstaande indeling aan te houden, waarbij rekening is gehouden met enerzijds de wensen ten aanzien van nabijheid van voorzieningen en anderzijds het gezond exploiteren van accommodaties:
4.5 Voldoende kwaliteit van gebouwen
Alle gemeentelijke maatschappelijke accommodaties zijn door de gemeente Valkenswaard ingeschaald op de waarden technische kwaliteit en functionele kwaliteit. De functionele kwaliteit heeft betrekking op de gebruikswaarde van het pand voor de beoogde gebruikers ervan, bijvoorbeeld of een sporthal geschikt is voor de uitoefening van een specifieke sport. Bij de inschaling scoort ieder gebouw op de waarde ‘matig’, ‘voldoende’ of ‘goed’. Naar de toekomst toe wenst de gemeente Valkenswaard iedere gemeentelijke accommodatie minimaal op de technische en functionele waarde ‘voldoende’ te houden. Dit impliceert dat daar waar sprake is van een matige gebouwelijke situatie (technisch en/of functioneel), maatregelen worden genomen om dit te verbeteren.
Uiteraard dient wel de levensvatbaarheid van activiteiten en continuïteit van de accommodaties te zijn gewaarborgd alvorens te investeren. Indien gebouwen op de planning staan te worden afgestoten, kan dit een reden zijn om gebouwelijke maatregelen uit te stellen of niet uit te voeren.
In geval van een voorgenomen renovatie adviseren wij te allen tijde een afweging te maken ten opzichte van de nieuwbouwvariant. Renovatie leidt doorgaans tot een verlenging van de levensduur met twintig jaren, terwijl nieuwbouw doorgaans voor een periode van minimaal veertig jaren wordt gerealiseerd. Vuistregel in deze is dat als de renovatiekosten 60% bedragen van de kosten van nieuwbouw, vanuit financiële overweging ernstig in overweging moet worden genomen om voor nieuwbouw te kiezen
4.6 Multifunctionaliteit, tenzij
De huidige maatschappelijke accommodaties in de gemeente Valkenswaard laten zich kenschetsen door een hoge mate van monofunctionaliteit, waarbij sprake is van een koppeling van één functie in één gebouw. Multifunctionele accommodaties met verschillende functies binnen een gebouw zijn slechts sporadisch aanwezig. Nadeel van de monofunctionele accommodaties is dat deze doorgaans een beperkte bezetting kennen gedurende bepaalde uren. Daaromheen staat het gebouw dan leeg. Het instandhouden en vernieuwen van deze monofunctionele accommodaties gaat meestal gepaard met relatief hoge investeringen.
Naar de toekomst toe adviseren wij om zoveel mogelijk te streven naar het realiseren van een multifunctionele accommodatiestructuur, waarbij de bezetting van de accommodatie wordt geoptimaliseerd. Monofunctionele accommodaties zijn in principe alleen nog te rechtvaardigen indien hiervoor expliciete argumenten aanwezig zijn, bijvoorbeeld in geval van onverenigbaarheid van activiteiten of een volledige bezetting vanuit één functie.
Deze visie heeft tot gevolg dat de gemeente Valkenswaard eigendom, beheer en exploitatie van monofunctionele verenigingsgebouwen in principe niet langer tot haar takenpakket rekent. Daar waar dit toch nog het geval is, worden maatregelen getroffen om deze situatie indien haalbaar te veranderen.
Overigens moet worden beseft dat multifunctionaliteit geen toverwoord is dat alle problemen oplost. Het uiteindelijke succes van multifunctionele accommodaties valt of staat met de wil van personen om met elkaar samen te werken en een goede regeling van beheer, eigendom en exploitatie. Zonder positieve grondhouding en randvoorwaarden zijn dergelijke multifunctionele accommodaties gedoemd te mislukken.
Met het oog op een verantwoorde omgang met financiële middelen, streeft de gemeente Valkenswaard naar een efficiënte inzet van bestaande accommodaties. Hierbij is het adagium ‘geen uitbreiding of nieuwbouw, tenzij…’. Dit impliceert dat eerst wordt bezien op welke wijze de benutting van de bestaande accommodaties (eerst eigen gemeentelijke accommodaties en daarna private accommodaties) geoptimaliseerd kan worden, alvorens tot eventuele uitbreiding of nieuwbouw wordt overgegaan. Slechts indien bestaande accommodaties niet aanwezig zijn of de gebruikswaarde ontoereikend is, wordt uitbreiding of nieuwbouw van de maatschappelijke accommodaties overwogen, waarbij wederom de multifunctionaliteit van een voorziening het uitgangspunt vormt.
4.8 Structureel sluitende exploitatie
Vanuit het oogpunt van financiële beheersbaarheid adviseren wij te streven naar een structureel sluitende exploitatie van alle maatschappelijke accommodaties, al dan niet met subsidie. Indien een sluitende exploitatie niet kan worden aangetoond, adviseren wij geen investeringen te doen met gemeenschapsgelden.
4.9 Goede bezetting van accommodaties
Met het oog op een gezonde exploitatie van accommodaties, is het uitgangspunt dat sprake is van een ‘goede bezetting’ van de eigen maatschappelijke accommodaties. Wat een goede bezetting is, verschilt per beleidsterrein:
Voor scholen zijn hiervoor afspraken opgenomen in de verordening onderwijshuisvesting.
Voor binnen- en buitensport zijn richtlijnen aanwezig vanuit NOC*NSF1.
Mede door de versnippering, de monofunctionele structuur en de demografische ontwikkelingen is in een deel van de sport-, welzijns- culturele- en onderwijsaccommodaties sprake van een niet-optimale bezetting.
De overcapaciteit heeft consequenties voor de exploitatie van de accommodaties, aangezien er geringe baten staan tegenover de lasten voor de exploitatie. In geval van een matige bezetting kan worden bezien welke maatregelen mogelijk zijn om de overcapaciteit te reduceren, zoals:
Momenteel is er landelijk veel aandacht voor zaken als binnenklimaat en energieverbruik. De gemeente Valkenswaard heeft momenteel geen duurzaamheidsbeleid voor haar gebouwen. Als uitgangspunt voor dit mogelijk op te stellen beleid, hanteren wij ‘duurzaam waar mogelijk’. Hierbij maken wij een onderscheid tussen nieuwe en bestaande accommodaties:
Bestaande accommodaties: Voor bestaande maatschappelijke accommodaties zal het technisch en financieel niet mogelijk zijn om volledig te voldoen aan de meest actuele richtlijnen, aangezien deze zijn gerealiseerd in een tijd dat andere richtlijnen van toepassing waren. In geval van uitvoering van groot onderhoud adviseren wij dit waar haalbaar zoveel mogelijk duurzaam te laten plaatsvinden. Denk hierbij aan de vervanging van enkelglas door dubbelglas of het aanbrengen van isolerende dakbedekking. Bij de afweging om wel of niet te investeren in duurzaamheid dient rekening te houden met de terugverdientijd van investeringen, bijvoorbeeld doordat deze leiden tot lagere exploitatielasten.
4.11 Beheren wie beheren toekomt
Met de inzet van maatschappelijk vastgoed zijn verschillende vastgoedtaken gemoeid:
De vraag is welke partij deze vastgoedtaken het meest efficiënt op maatschappelijk verantwoorde wijze kan uitvoeren binnen de gemeente Valkenswaard. De gemeente zelf of een externe partij? Voor een deel is de keuze overigens al gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan de privatisering van kleedkamers bij de buitensport richting de sportverenigingen, de doordecentralisatie van het vastgoed richting het voortgezet onderwijs en de aparte stichtingen die zijn gevormd voor het beheer van cultureel centrum De Hofnar en sporthal De Belleman. Andere taken komen nog steeds voor rekening van de gemeentelijke afdelingen zelf.
Voor de diverse taken die de gemeente en de stichtingen en particulieren momenteel uitvoeren, is het gewenst te bezien waar deze taken het beste neergelegd kunnen worden.
Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de vorming van een extern sportbedrijf voor het beheer van alle sportaccommodaties, het vergroten van de verantwoordelijkheid van de beheersstichting van De Belleman of het privatiseren van het zwembad. Wij willen echter benadrukken dat privatisering van taken slechts één van de opties is. Het is geen doel op zich vormt, maar vormt slechts een instrument om mogelijk tot betere maatschappelijke en financiële prestaties te komen.
In het verleden zijn veel gemeenten in de valkuil getrapt om te snel tot privatisering van overheidstaken over te gaan. Dit kan ten koste gaan van de maatschappelijke en financiële prestaties van de betreffende accommodaties. Een deel van die gemeenten is om deze redenen alweer teruggekomen op eerdere privatiseringen. Daarom adviseren we zoals gesteld in het vorige hoofdstuk om eerst via de opzet van een centrale gemeentelijke vastgoedeenheid voldoende ‘grip’ te ontwikkelen op de maatschappelijke en financiële prestaties van het vastgoed en pas dan een antwoord te geven op de vraag waar de taken het beste gesitueerd kunnen worden. Pas dan is het immers mogelijk om de gemeentelijke prestaties goed te vergelijken met het aanbod van marktpartijen. Misschien blijkt de gemeente zelf wel de partij te zijn die de taken maatschappelijk verantwoord en kostenefficiënt het beste uit kan voeren!
Aangaande het beheer van maatschappelijke accommodaties kan naar onze mening nog wel de nodige ‘winst’ behaald worden. Voor het beheren van accommodaties, de programmering en de uitvoering van activiteiten zijn momenteel diverse stichtingen en instellingen actief in Valkenswaard, met elk een eigen overhead (directie, staf, personeel)en beheer (onderhoud, schoonmaak, inkoop). Denk bijvoorbeeld aan onderhoud en schoonmaak van het gemeentehuis en De Hofnar, momenteel door verschillende partijen uitgevoerd. Andere voorbeelden komen aan de orde tijdens de behandeling van de specifieke clusters in dit plan.
4.12 Maatschappelijk ondernemerschap
Om de afhankelijkheid van gemeentelijke subsidies te reduceren, is het gewenst om tot ontplooiing van het ‘maatschappelijke ondernemerschap’ te komen bij de verschillende instellingen in het veld. Dit stelt eisen aan de wijze waarop de relatie tussen gemeente en instellingen wordt vormgegeven. Partijen moeten immers wel de ruimte krijgen op grond van bijvoorbeeld vergunningen om ook daadwerkelijk als ondernemer op te treden. Daarnaast is het zaak om via bijvoorbeeld subsidiecontracten afspraken te maken over de voorwaarden van ondernemerschap en de wijze waarop eventuele revenuen verdeeld worden. Het is immers niet de bedoeling dat maatschappelijke activiteiten de dupe worden van de drang om meer te verdienen. Omdat het in veel gevallen gaat om vrijwilligers, is het van belang om op onderdelen ondersteuning te bieden bij de ontwikkeling tot ondernemer, bijvoorbeeld via de inzet van de combinatiefunctionarissen. Tot slot is het zaak om ondernemerschap bij maatschappelijke partijen goed af te stemmen met de lokale horeca, om hier geen oneerlijke concurrentie te bewerkstelligen. In de praktijk is een aantal accommodaties binnen de gemeentegrenzen aanwezig van waaruit het maatschappelijke ondernemerschap met name kansen biedt, vanwege het commerciële vermogen dat binnen die accommodaties aanwezig is en het aantal professionele krachten. In casu gaat het om cultureel centrum De Hofnar, zwembad De Wedert, Sporthal De Belleman en sporthal Amundsen.
De gemeente Valkenswaard telt één school voor voortzet onderwijs, één school voor speciaal basisonderwijs en 11 scholen voor regulier basisonderwijs. In onderstaande kaarten zijn de locaties van de onderwijsvoorzieningen weergegeven. Een bolletje is opgebouwd uit twee helften. Het bovenste gedeelte van een bolletje geeft de beoordeling van de technische staat van een accommodatie weer, het onderste gedeelte van een bolletje heeft betrekking op de functionele staat. Groen impliceert een ‘goede staat’, oranje een ‘voldoende staat’ en rood een ‘matige staat’. De inschaling is gedaan door de gemeente Valkenswaard zelf. Voor projecten die reeds in uitvoering zijn (De Vlaswiek) is bij de beoordeling nog uitgegaan van de huidige situatie.
Het basisonderwijs in Valkenswaard telt ruim 2.500 leerlingen. Volgens de huidige gemeentelijke prognoses neemt het aantal leerlingen op nagenoeg alle basisscholen af de komende jaren. De leerlingenprognoses wijzen op een daling met circa 300 leerlingen tot 2019, ofwel een daling van 12 lokalen. Schoolbesturen zelf verwachten dat de afname van leerlingen sterker zal zijn dan volgens de huidige prognoses, mede op basis van de huidige leerlingenaantallen (oktobertelling 2011). Dit kan betekenen dat de ruimtebehoefte de komende jaren nog sterker afneemt dan geprognosticeerd.
Een vergelijking tussen de huidige capaciteit van de reguliere basisscholen en de geprognosticeerde ruimtebehoefte, laat een totale normatieve overcapaciteit zien van 2.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak (m² bvo) in 2011, oplopend tot ruim 3.600 m² bvo in 2019. Gemiddeld betekent dit een normatieve overcapaciteit van circa 180² bvo in 2011 tot 325 m² bvo in 2019 per school. Uitgedrukt in lokalen impliceert dit een leegstand die oploopt tot circa 2 tot 3 lokalen per school, waarbij wel aangetekend moet worden dat een deel van deze leegstand momenteel wordt benut door medegebruik van peuterspeelzaal of buitenschoolse opvang. Tevens is een lokaal leegstand voor een school in de meeste gevallen wel wenselijk, met het oog op flexibiliteit en bijvoorbeeld computeronderwijs. Dit neemt niet weg dat er nog steeds leegstand resteert die de komende jaren alleen maar verder oploopt. Leegstand, waarvoor de schoolbesturen geen exploitatievergoeding ontvangen van de kant van de rijksoverheid!
Ontwikkeling ruimtebehoefte (lokalen) 2011-2024
5.3 Ontwikkelingen en knelpunten
Momenteel is één nieuwbouwproject voor onderwijs in ontwikkeling: vervangende nieuwbouw voor RKBS De Vlaswiek. De nieuwbouw vindt plaats op de huidige locatie van de school onder het bouwheerschap van het schoolbestuur. Het gebouw moet in 2012 gereed zijn. De school is momenteel tijdelijk elders gehuisvest in noodunits. In de nieuwbouw van De Vlaswiek zal ook peuterspeelzaalwerk worden aangeboden. Dit is niet het geval op de huidige locatie van de Vlaswiek
Technische en functionele veroudering
De onderwijsgebouwen in Valkenswaard staan er over het algemeen goed bij. De gebouwen van het voortgezet en speciaal onderwijs verkeren in goede staat. Een groot deel van de reguliere basisscholen is recentelijk gerenoveerd of vernieuwd. Op enkele scholen zijn onderwijskundige vernieuwingen en verbeteringen ten aanzien van het binnenklimaat doorgevoerd. Op kort termijn doet zich een knelpunt voor bij de twee noodlokalen van RKBS Agenetendal. De noodlokalen worden sinds 1998 gebruikt en verkeren in slechte staat. Op middellange tot lange termijn is een aantal scholen toe aan renovatie of nieuwbouw:
De leerlingenprognoses wijzen op een daling van het aantal reguliere basisschoolleerlingen de komende acht jaar met ruim 300 van circa 2.500 naar 2.200. De normatieve overcapaciteit zal hierdoor oplopen van in totaal 2.000 m² bvo in 2011 tot 3.600 m² bvo in 2019. Uitgedrukt in lokalen gaat het dan om 20 tot 30 lokalen.
De opheffingsnorm voor scholen in de gemeente Valkenswaard ligt op 106 leerlingen. Momenteel valt alleen RKBS St. Servatius in Borkel en Schaft onder deze opheffingsnorm. Volgens de prognoses komt het aantal leerlingen van OBS De Belhamel ook onder de opheffingsnorm te liggen. In het geval een school minder leerlingen heeft dan de opheffingsnorm, kan de school door een andere school wordt ‘geadopteerd’ zodat deze met een ‘gemiddelde schoolgrootte’ van een bestuur langer open kan worden gehouden. Momenteel maakt RKBS St. Servatius gebruik van deze mogelijkheid.
Met de invoering van passend onderwijs, beoogd per 1 augustus 2012, krijgen schoolbesturen de zorgplicht om een passende onderwijsplek voor ieder kind te realiseren. De ‘rugzak’ wordt hiermee afgeschaft. Een deel van het budget voor zorgleerlingen gaat rechtstreeks naar schoolbesturen. Hierdoor kunnen regionale samenwerkingsverbanden onderling afspraken maken en meer maatwerk bieden aan leerlingen. Speciaal onderwijs blijft wel bestaan, maar reguliere scholen kunnen zich specialiseren in bepaalde zorgbehoeften. Huisvestelijke consequenties zijn nu nog ongewis. De verwachting is wel dat passend onderwijs zal leiden tot een toename van leerlingen in het regulier onderwijs met een aantal procenten. Op dit moment is het percentage verwijzingen naar speciaal onderwijs echter gering in Valkenswaard.
Doordecentralisatie voortgezet onderwijs
Het voortgezet onderwijs in de gemeente Valkenswaard is volledig doorgedecentraliseerd naar het schoolbestuur OMO. Dit geldt zowel voor het onderwijsdeel, als ook voor de sportaccommodatie van Were di. Dit betekent dat het schoolbestuur zelf volledig verantwoordelijk is voor groot onderhoud, renovatie, uitbreiding en vervangende nieuwbouw. Om dit mogelijk te maken draagt de gemeente Valkenswaard jaarlijks budgetten over aan het schoolbestuur. Doordecentralisatie is een privaatrechtelijke overeenkomst die alleen met instemming van zowel gemeente als schoolbesturen bereikt kan worden.
Doordecentralisatie primair onderwijs
Conform het landelijke beeld achten wij doordecentralisatie binnen het primair onderwijs vooralsnog niet gewenst. De minister is voornemens om het buitenonderhoud van basisschoolgebouwen binnen afzienbare tijd volledig bij schoolbesturen neer te leggen en dit te bekostigen via de zogeheten lumpsumvergoeding. Dit betekent dat het onderhoud van het primair onderwijs dan op dezelfde manier wordt geregeld als bij het voortgezet onderwijs. Wij achten het niet gewenst nu vooruit te lopen op deze eventuele wettelijke regeling.
5.4 Toekomstperspectief onderwijs
Samenwerking binnen deelgebieden
Momenteel zijn 11 scholen voor basisonderwijs gesitueerd in de gemeente Valkenswaard. Het is naar onze mening gewenst om in samenspraak met de schoolbesturen te werken aan een geactualiseerd toekomstperspectief (ook wel ‘Integraal Huisvestingsplan’ genoemd), waarbij de zes deelgebieden die we hebben gedefinieerd als uitgangspunt kunnen worden genomen. Vooruitlopend op deze gezamenlijk te formuleren visie doen wij bij deze een voorzet voor dit perspectief:
Voor de scholen in Valkenswaard en Dommelen voorzien wij in de toekomst een intensivering van samenwerking op deelgebiedniveau. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat de scholen ook daadwerkelijk in één gebouw worden gerealiseerd, maar mogelijk wel in elkaars nabijheid. Fysieke koppeling, zoals momenteel al het geval is bij De Dorenhagen, De Windroos en De Zonnewijzer biedt ook kansen voor een gezonde exploitatie, bijvoorbeeld door opvang van krimp en groei van lokalen, gezamenlijk gebruik van ruimten, beheer en exploitatie en gezamenlijke benutting van aanverwante maatschappelijke voorzieningen als peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang.
Diverse scholen in de gemeente Valkenswaard hebben zich al ontwikkeld tot brede kindcentra, waarbij samenwerking wordt vormgegeven rondom kindactiviteiten. Naast onderwijs kan dit gaan om gymnastiek, peuterspeelzaal, buitenschoolse opvang (BSO), kinderdagopvang (KDO) en mogelijke andere activiteiten. De samenwerking is in eerste instantie inhoudelijk van aard. Mogelijk kan de inhoudelijke samenwerking ook een vertaling krijgen in fysieke vorm.
Kindcentra waarbij de voorzieningen onder één dak worden gerealiseerd bieden diverse voordelen ten opzicht van solitaire schoolgebouwen, waaronder:
De feitelijke mogelijkheden voor het realiseren van kindcentra hangen in sterke mate af van de vraag naar de betreffende voorziening, de exploiteerbaarheid van de betreffende voorziening, de beschikbare ruimte en de kwaliteit van de bestaande huisvesting. Gezien de specifieke omstandigheden per voorziening wordt het niet zinvol geacht hiervoor een algemene richtlijn te formuleren. Wel kan het volgende worden gesteld:
Nieuwbouw: Indien sprake is van nieuwbouw, wordt overwogen om tegelijkertijd ruimte te creëren voor aanvullende functies als peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang.
Afhankelijk van het type gebruiker ligt de verantwoordelijkheid voor de bekostiging van deze extra ruimten bij de gemeente (peuterspeelzaal) dan wel een externe gebruiker (buitenschoolse opvang). Om gesplitste eigendomsposities te voorkomen, kan worden gedacht aan het afsluiten van langlopende huurcontracten.
Hoewel kinderopvang (KDO en BSO) in principe een commerciële activiteit is, bekijkt de gemeente met het oog op het realiseren van kindcentra wel op welke wijze de kinderopvang gefaciliteerd kan worden in bijvoorbeeld nieuwbouwplannen. In dat geval dienen afspraken gemaakt te worden over de commerciële of kostendekkende huurprijs. De keuze om wel of niet kinderopvang te beginnen heeft met name te maken met het gezond kunnen exploiteren van de voorziening.
5.5 Maatschappelijke optimalisering
Vervangende nieuwbouw RKBS De Vlaswiek
Voor RKBS De Vlaswiek wordt momenteel nieuwbouw gerealiseerd. Naast de school gaat het hierbij om een nieuwe locatie voor peuterspeelzaalwerk en BSO. Op grond van ons perspectief zoals geformuleerd in de vorige paragraaf, hadden hier naar onze mening kansen gelegen om RKBS De Vlaswiek in gezamenlijkheid met RKBS De Smelen aan te pakken. Deze dient immers op middellange termijn ook vernieuwd te worden. Gezien de voortgang is hier echter sprake van een ‘gepasseerd station’.
Oplossing voor noodlokalen RKBS Agnetendal
Gezien de verwachte ontwikkeling van de ruimtebehoefte, zal RKBS Agnetendal nog enkele jaren extra capaciteit nodig hebben. De huidige noodlokalen bestaan uit zes geschakelde units (circa 150 m² bvo) en deze zijn aan vervanging toe. Deze noodlokalen hebben slechts een tijdelijke bouwvergunning. Gezien de te verwachten afname van leerlingenaantallen op termijn is het naar onze mening niet gewenst om nieuwe noodlokalen te realiseren. Indien zich toch ruimtetekort voordoet, kan dit worden opgevangen via medegebruik bij RKBS Schepelweijen of OBS De Belhamel.
Vernieuwing diverse scholen op middellange termijn
Op grond van de inschaling van de technische en functionele staat is een aantal basisscholen op middellange termijn (na 2018) aan renovatie of vervangende nieuwbouw toe. In concreto gaat het hier om RKBS De Smelen, RKBS Agnetendal, RKBS St. Martinus en RKBS Schepelweijen. Vanuit een gezamenlijk met de schoolbesturen en maatschappelijke partners te ontwikkelen toekomstperspectief dient te worden bezien op welke wijze deze vernieuwingsslag vorm kan worden gegeven. Het zoeken van logische combinaties van scholen en aanverwante voorzieningen (‘kindcentra’) binnen de gedefinieerde deelgebieden ligt hierbij voor de hand. Tevens dient te worden bepaald of in het geval van vernieuwing van de betreffende voorziening de voorkeur uitgaat naar renovatie dan wel vervangende nieuwbouw.
In geval van nieuwbouw is het mogelijk de benodigde capaciteit af te stemmen op de toekomstige behoefte.
Hierdoor kan eventuele normatieve overcapaciteit naar de toekomst toe worden afgebouwd. Voor bestaande scholen moet een andere oplossing gevonden worden. Naast het afstoten van eventuele noodlokalen (RKBS Agnetendal, OBS ‘t Smelleken) kan hier met name worden gedacht aan verhuur van lokalen aan maatschappelijke of commerciële partners.
Leegstaand in scholen wordt momenteel op diverse locaties ingezet voor peuterspeelzaalwerk en buitenschoolse opvang. Beide partijen betalen momenteel geen huur aan de gemeente, maar uitsluitend een exploitatievergoeding aan het schoolbestuur. Aangezien de gemeente echter wel de lasten van de investering in het gebouw en het groot onderhoud draagt, is een huurvergoeding op zijn plaats. Tevens is het doorbelasten van een kostendekkende huur in lijn met het beleid zoals in dit plan is uitgezet. Beoogd moet worden om een eenduidige huurprijs voor lokalen in rekening te brengen, gebaseerd op de gemiddelde kostprijs van deze lokaliteiten. Vooruitlopend op deze vast te stellen huurprijs wordt de maatschappelijke prijs in dit rapport gesteld op € 60,- per m² per jaar ofwel € 3.600,- per lokaal.
Afschaffen vergoeding vervoerskosten RKBS De Vlaswiek
Basisschool De Vlaswiek maakt voor het bewegingsonderwijs gebruik van gymzaal De Smelen. Dit geldt zowel in de huidige situatie als bij de nieuwbouw. RKBS De Vlaswiek ontvangt momenteel een vergoeding voor het leerlingenvervoer per bus naar deze gymzaal. Deze bedraagt circa € 25.000 per jaar. De wettelijk toegestane verwijsafstand naar school naar een gymvoorziening bedraagt echter twee kilometer hemelsbreed. Gezien de afstand tot deze voorziening, is de gemeente Valkenswaard niet verplicht de vervoerskosten te vergoeden.
Maatschappelijke optimalisering
Renovatie of vervangende nieuwbouw RKBS De Smelen, RKBS Agnetendal, RKBS St. Martinus, RKBS Schepelweijen |
Huurtarieven medegebruik lokalen peuterspeelzaal (4 lokalen) | |
Huurtarieven medegebruik lokalen buitenschoolse opvang (7 lokalen) | |
Aangezien de peuterspeelzaal een grotendeels gesubsidieerde partij is, kan de gemeente ervoor kiezen de extra huisvestingslasten zelf ter beschikking te stellen via subsidie. Hantering van huurprijzen dient in dat geval puur voor de transparantie. Mede in het kader van een mogelijk in de toekomst vergaande samenwerking tussen peuterspeelzaalwerk en kinderopvang, adviseren wij dit wel te doen.
Onder ‘opvang’ vallen peuterspeelzaalwerk, buitenschoolse opvang en kinderdagopvang. Een groot deel van deze voorzieningen in Valkenswaard is gehuisvest in gemeentelijke eigendommen. In onderstaande kaarten zijn de locaties van de opvangvoorzieningen weergegeven. Een bolletje is opgebouwd uit twee helften. Het bovenste gedeelte van een bolletje geeft de beoordeling van de technische staat van een accommodatie weer, het onderste gedeelte van een bolletje heeft betrekking op de functionele staat. Groen impliceert een ‘goede staat’, oranje een ‘voldoende staat’ en rood een ‘matige staat’. De inschaling is gedaan door de gemeente Valkenswaard zelf.
De accommodaties waarvoor geen inschaling van de staat bekend is, zijn met wit aangegeven.
Peuterspeelzalen zijn een neutrale voorziening bedoeld voor kinderen van alle gezindten in de gemeente. Peuterspeelzaal is een door de gemeente gesubsidieerde activiteit. Peuterspeelzaalwerk wordt in Valkenswaard aangeboden door Stichting Peuterspeelzalen Valkenswaard (SPV). De gemeente heeft een wettelijke taak voor het VVE-deel (vroeg- en voorschoolse educatie) van het peuterspeelzaalwerk. Voor peuterspeelzaalkinderen die niet onder de VVE-doelgroep vallen, ligt de verantwoordelijkheid in principe bij de markt.
In Valkenswaard is elke peuterspeelzaal inhoudelijk gekoppeld aan een basisschool. Met uitzondering van RKBS De Vlaswiek en RKBS St. Martinus hebben alle basisscholen momenteel een peuterspeelzaal. In de nieuwbouw van RKBS De Vlaswiek is wel peuterspeelzaal opgenomen. Peuterspeelzalen zijn momenteel in alle wijken van Valkenswaard en Dommelen en in Borkel en Schaft aanwezig. Een aantal locaties voor peuterspeelzaalwerk is fysiek geïntegreerd in de schoolgebouwen. Peuterspeelzaal Duimelot is gevestigd in een apart gebouw op het terrein van RKBS De Smelen. Daarnaast zijn er drie op zichzelf staande locaties: peuterspeelzaal Zoef Zoef in verzorgingshuis Kempenhof en peuterspeelzalen Olke Bolke en Kiekeboe in een verbouwde boerderij in Dommelen Noord.
Kinderopvang betreft een commerciële activiteit. In de gemeente Valkenswaard is kinderdagopvang op drie locaties georganiseerd door Kinderstad Kempen. Deze organisatie heeft twee centrale voorzieningen in Valkenswaard: KDO Horizon en KDO Cuneradal. Op beide locaties wordt ook BSO aangeboden. Daarnaast is één locatie voor kinderdagopvang fysiek gekoppeld aan RKBS De Pionier. Schoolbestuur SKOzoK heeft via een overeenkomst een makelaarfunctie voor kinderopvangorganisatie Kinderstad Kempen. Dergelijke afspraken heeft schoolbestuur RBOB niet.
Buitenschoolse opvang betreft een activiteit die voor de verantwoordelijkheid komt van de schoolbesturen zelf. Het wordt aangeboden in alle deelgebieden van Valkenswaard en Dommelen en in Borkel en Schaft. Met de realisatie van de nieuwbouw van RKBS De Vlaswiek, wordt op 8 van de 11 reguliere basisscholen BSO aangeboden. Als uitvalsbasis voor BSO dienen momenteel de basisscholen.
6.3 Ontwikkelingen en knelpunten
Technisch-functionele knelpunten
Vernieuwing van een aantal locaties voor peuterspeelzaal en BSO is normaliter gekoppeld aan eventuele vernieuwing van de basisscholen. De meeste locaties kunnen daarom -net als de scholen- nog wel enige tijd mee. Een uitzondering hierop vormt peuterspeelzaal Duimelot bij RKBS De Smelen, aangezien deze functioneel niet meer voldoet aan de huidige eisen van de tijd.
Bezuinigingen peuterspeelzalen
In veel gemeenten wordt momenteel bezuinigd op de peuterspeelzalen, bijvoorbeeld door in de toekomst alleen nog maar de VVE-plekken te subsidiëren. In 2010 is Stichting Peuterspeelzalen Valkenswaard reeds met 10% gekort op de subsidie. Het mogelijk verder terugbrengen van deze subsidie zal naar alle waarschijnlijkheid consequenties hebben voor het aantal peuterspeelzaallocaties. Wat betreft de geplande uitbreiding van RKBS De Vlaswiek met een peuterspeelzaal voorzien wij een spanning. Dit zal immers eerder leiden tot een verhoging van de kosten voor de peuterspeelzaal en hierdoor mogelijk ook tot een verhoging van de subsidiegelden.
Harmonisatie peuterspeelzaalwerk en kinderopvang
Via de wet OKE (Ontwikkelingskansen door Kwaliteit en Educatie) wordt de komende jaren uitvoering gegeven aan het stimuleren van de taalontwikkeling van jonge kinderen en het verbeteren van de kwaliteitseisen van de peuterspeelzalen. Als onderdeel van de wet wordt beoogd de peuterspeelzalen op één lijn te brengen met de kinderdagverblijven. Op grond van een reductie van de overheadkosten moet het mogelijk zijn hierdoor gelden te besparen. In den lande heeft dit geleid tot veel fusies tussen organisaties op het gebied van kinderopvang en peuterspeelzaal. Tevens hebben deze fusies ook geleid tot een gebouwelijke samenwerking tussen beide activiteiten. In Valkenswaard is het proces om te komen tot een organisatorische samenvoeging van peuterspeelzalen en kinderopvang niet op een fusie uitgekomen. Beide instanties blijven apart van elkaar functioneren.
Kantoorruimte Stichting Peuterspeelzaal Valkenswaard
De Stichting Peuterspeelzaal Valkenswaard huurt momenteel een kantoor in verzorgingshuis Kempenhof bij peuterspeelzaal Zoef Zoef. De beschikbare ruimte is echter beperkt en voldoet niet aan de wensen en eisen van SPV. Hierdoor is SPV op zoek naar een nieuwe locatie voor haar kantoorwerkzaamheden.
Op diverse plekken in de gemeente Valkenswaard is sprake van een ontwikkeling waarbij instellingen rondom het kind inhoudelijk, organisatorisch en huisvestelijk samenwerken in zogeheten kindcentra. De ‘kernpartners’ in de kindcentra zijn veelal onderwijs, peuterspeelzalen en buitenschoolse opvang. Een goede samenwerking tussen deze partijen zorgt voor een doorgaande educatieve en zorglijn. Door kindcentra met voldoende volume te realiseren, kunnen de kernpartners gezamenlijke dagarrangementen organiseren. Huisvestelijk gezien geschiedt de samenwerking in kindcentra via medegebruik van leegstaande ruimten, dan wel via nieuwbouw. Fysieke koppeling van kindcentra is echter nooit een doel op zich.
Momenteel is de buitenschoolse opvang in Valkenswaard veelal nog gebonden aan de scholen zelf. Landelijk zijn diverse ontwikkelingen gaande waarbij ook andere accommodaties worden ingezet:
Buitenschoolse sportopvang: De huidige sportkantines en velden van binnen- en buitensport staan overdag grote delen van de week leeg. In den lande zijn diverse verenigingen inmiddels begonnen met medegebruik van kantines en sportvelden door buitenschoolse sportopvang. Overigens betreft de BSO wel een particuliere verantwoordelijkheid zodat het een vrije keuze aan de markt is om wel of niet gebruik te maken van de sportkantines. Eveneens dienen de verenigingen zelf open te staan voor medegebruik van de ruimten door BSO. Voor sommige verenigingen betekenen de huurpenningen een aangename aanvulling op de inkomsten van de clubkas. Mogelijk dat het Team Sport en/of de combinatiefunctionarissen hierin een bemiddelende rol kunnen spelen.
Buitenschoolse opvang Plus: In de praktijk blijkt dat als er op een reguliere buitenschoolse opvang geen speciale aanpassingen worden gedaan voor leerlingen met een beperking, deze vaak niet geschikt is voor deze kinderen. Er zijn in Nederland daarom allerlei initiatieven ontstaan om BSO voor leerlingen uit het speciaal (basis) onderwijs te regelen. Mogelijk kan één van de huidige locaties voor BSO worden omgezet naar een pluslocatie, indien hiervoor voldoende markt aanwezig is.
6.4 Toekomstperspectief opvang
Wat betreft het toekomstperspectief van de peuterspeelzalen, buitenschoolse opvang en kinderdagopvang, sluiten we gezien de ontwikkeling van de kindcentra aan op het toekomstperspectief voor de basisscholen (zie hoofdstuk 5). Vooralsnog gaan we hierbij uit van instandhouding van de voorziening in Borkel en Schaft en een ontwikkeling van kindcentra in de overige deelgebieden. Waar mogelijk blijven / worden de voorzieningen fysiek gekoppeld aan het onderwijs, tenzij een goed ander alternatief aanwezig is (bijvoorbeeld peuterspeelzaal ZoefZoef in zorginstelling Kempenhof). Op termijn impliceert dit naar onze mening een reductie van het aantal plekken waar opvang wordt aangeboden.
6.5 Maatschappelijke optimalisering
Nieuwbouw peuterspeelzaal in RKBS De Vlaswiek
In de nieuwbouw van RKBS De Vlaswiek zijn een peuterspeelzaal en BSO gepland. Dit zijn extra voorzieningen ten opzichte van het huidige aanbod. Deze uitbreiding is in tegenspraak met de visie zoals die in de vorige paragraaf uiteen is gezet. Het betreft hier echter een lopend project.
Renovatie peuterspeelzaal in RKBS De Smelen
Stichting Peuterspeelzaal Valkenswaard opteert voor het instandhouden van peuterspeelzaal Duimelot in RKBS De Smelen, aangezien de meeste kinderen die gebruik maken van de peuterspeelzaal momenteel afkomstig zijn van RKBS De Smelen. Een integrale oplossing van zowel RKBS De Vlaswiek, RKBS De Smelen en opvangvoorzieningen had dit knelpunt kunnen verhelpen. Nu een dergelijke keuze niet is gemaakt, moet worden bezien of het nog gewenst is de peuterspeelzaal bij RKBS De Smelen te sluiten of niet. Indien peuterspeelzaal Duimelot gehandhaafd blijft bij RKBS De Smelen, dient een aantal aanpassingen plaats te vinden om deze locaties technisch en functioneel wederom geschikt te maken voor een periode van circa tien jaren. De gemeente heeft hiervoor inmiddels een kostenraming opgesteld met een omvang van circa € 50.000,-. Indien de huidige school te maken krijgt met leegstand, kan worden bezien of de peuterspeelzaal binnen de school geplaatst kan worden.
Peuterspeelzaal in Dommelen Zuid
In Dommelen Zuid zit momenteel geen peuterspeelzaal. RKBS St. Martinus werkt niet samen met een peuterspeelzaal. De voorziening voor RKBS Agnetendal is gesitueerd in Dommelen Noord (peuterspeelzaal Olke Bolke). Op basis van het uitgangpunt dat peuterspeelzaalwerk een basisvoorziening is voor de wijken, kan worden overwogen om één van de twee peuterspeelzalen te verplaatsen naar deelgebied Dommelen Zuid.
Kantoorruimte Stichting Peuterspeelzalen Valkenswaard
Om de huidige knelpunten ten aanzien van de kantoorruimte van Stichting Peuterspeelzalen Valkenswaard op te lossen, kan worden uitgekeken naar alternatieve huisvesting. Meest voor de hand liggende huisvesting vormt het gebruik van één van de leegstaande lokalen op de basisscholen.
Verbeteren afstemming onderwijs en opvang
De samenwerking tussen onderwijs en opvang loopt op een aantal locaties goed, maar in algemene zin is een verbetering mogelijk. Voor deze verbetering kan naar onze mening gebruik worden gemaakt van het overlegplatform dat aanwezig is vanuit de LEA: Lokaal Educatieve Agenda.
In het vorige hoofdstuk (Onderwijs) is aangegeven dat het vanuit het oogpunt van transparantie en inkomsten gewenst is kostendekkende huurtarieven in rekening te brengen bij partijen die gebruik maken van leegstaande lokalen. Hierbij gaan wij vooralsnog uit van een indicatief bedrag van € 3.600,- per lokaal per jaar. Voor peuterspeelzalen Olke Bolke en Kiekeboe wordt uitgegaan van de kostprijs van deze afzonderlijke locatie (zie hieronder). Voor de extern gehuurde locatie bij zorginstelling Kempenhof wordt uitgegaan van de kostprijs.
Vervangen ‘dure’ en ‘externe’ locaties
Een groot deel van de peuterspeelzalen is gehuisvest in scholen. Met name in het geval van leegstand is dit een efficiënte oplossing. Drie peuterspeelzalen zit echter in afzonderlijke huisvesting. Peuterspeelzalen Olke Bolke en Kiekeboe zitten in een verbouwde boerderij aan de Hovenierwei en peuterspeelzaal Zoef Zoef in zorginstelling Kempenhof. Voorop staat dat het alledrie prachtige locaties zijn, waarbij de koppeling met kinderboerderij (Olke Bolke en Kiekeboe) en de koppeling jong versus oud (Zoef Zoef) mooie combinaties vormen. Deze mooie combinaties hebben echter wel een prijskaartje. Ter illustratie: de jaarlijkse kapitaal- en onderhoudslasten van de boerderij bedragen € 56.500,-. De huurkosten voor de locatie van peuterspeelzaal Zoef Zoef in zorginstelling Kempenhof vallen relatief mee, maar deze kosten vloeien wel toe naar een externe partij. Gezien de oplopende leegstand van de scholen is het naar onze mening mogelijk de peuterspeelzalen uit deze locaties te verplaatsen naar leegstand in bestaande scholen.
Samenwerking peuterspeelzaal en kinderopvang
Hoewel een eerdere samenwerking tussen de Stichting Peuterspeelzaal Valkenswaard en de kinderopvang is afgeketst, is het naar onze mening raadzaam om deze samenwerkings- of fusiemogelijkheden opnieuw onder de loep te nemen. Desnoods met een andere kinderopvanginstelling. Alle ontwikkelingen wijzen immers op een verdergaande commercialisering van de peuterspeelzalen.
Heroverweging aantal locaties peuterspeelzaal
Peuterspeelzaal is in onze visie als een basisvoorziening neergezet voor de deelgebieden van Valkenswaard en Dommelen en voor Borkel en Schaft. Dit wil niet zeggen dat de peuterspeelzaal ook daadwerkelijk in elk schoolgebouw gesitueerd moet zijn. vraag naar het aantal peuterspeelzalen is mede actueel door de discussie die binnen veel gemeenten wordt gevoerd om zich in de toekomst te beperken tot voor- en vroegschoolse educatie. Nadere afstemming met de Stichting Peuterspeelzalen Valkenswaard is gewenst om beleid te formuleren aangaande de toekomstige positie en huisvesting van peuterspeelzalen.
In onderstaande kaarten zijn de locaties van de welzijnsvoorzieningen weergegeven. Dit betreft onder andere ontmoetingscentra, buurthuizen, activiteitenruimten en voorzieningen voor jongeren. De JOP (jongerenontmoetingsplaats) op sportpark Den Dries betreft een grote stalen container waarvan één zijwand is verwijderd. Een bolletje is opgebouwd uit twee helften. Het bovenste gedeelte van een bolletje geeft de beoordeling van de technische staat van een accommodatie weer, het onderste gedeelte van een bolletje heeft betrekking op de functionele staat. Groen impliceert een ‘goede staat’, oranje een ‘voldoende staat’ en rood een ‘matige staat’. De inschaling is gedaan door de gemeente Valkenswaard zelf. De accommodaties waarvoor geen inschaling van de staat bekend is, zijn met wit aangegeven.
Valkenswaard beschikt over een ruim aanbod aan accommodaties met een welzijnsfunctie. Naast gemeentelijke accommodaties heeft Valkenswaard ook een veelheid aan ‘particuliere’ accommodaties. Daarnaast vindt nog een onbekend aantal activiteiten plaats in andere accommodaties, zoals horecagelegenheden.
De bezetting van de welzijnspanden is niet exact per gebouw inzichtelijk. Desalniettemin bestaat de indruk bij de gemeente en ICSadviseurs dat een groot deel van de welzijnspanden een magere bezetting kent. Nadere analyse is gewenst naar de exacte bezetting per welzijnsaccommodatie.
7.3 Ontwikkelingen en knelpunten
Op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) heeft de gemeente inmiddels meer welzijnstaken onder haar verantwoordelijkheid gekregen. De Wmo verdeelt het beleid op het gebied van wonen, zorg en welzijn in negen prestatievelden. De gemeente is verantwoordelijk voor het lokale Wmo- beleid en bepaalt zelf voor het grootste deel hoe ze de Wmo uitvoert. Vanuit de Wmo zijn gemeenten verplicht een Wmo-loket te openen, waarmee de burger toegang krijgt tot alle Wmo-voorzieningen.
Ten aanzien van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) komen nog meer taken naar gemeenten toe. Bepaalde functies, zoals begeleiding en jeugdzorg, worden de komende jaren overgeheveld van de AWBZ naar de Wmo. Dit vereist nadere beleidsvorming op deze terreinen. Een voorbeeld hiervan in de inrichting van woonzorgzones en het vormgeven (en huisvesten) van dagbesteding. Nadere uitwerking van het inhoudelijke gemeentelijke zorgbeleid is nodig om uitspraken te doen over de eventuele consequenties voor maatschappelijke accommodaties.
Op het gebied van huisvesting van gemeentelijke welzijnsactiviteiten spelen zorgpartijen en woningcorporaties momenteel nagenoeg nog geen rol. De zorg is voor Nederland één van de belangrijkste economische groeisectoren. Valkenswaard heeft meerdere en verschillende instituten op het gebied van zorg. De gemeente wil samen met de zorginstellingen streven naar een toppositie in Nederland.
De gemeente Valkenswaard is momenteel bezig met een herbezinning op welzijnstaken. Nadere uitwerking van het beleid is noodzakelijk. De nieuwe lijn komt erop neer dat de focus in toenemende mate komt te liggen op het subsidiëren van activiteiten in plaats van accommodaties. Eventueel kan wel een verwijzing worden opgenomen naar het gebruik van een bepaalde accommodatie, zodat hiermee op de bezetting van gebouwen kan worden gestuurd. Daarnaast wordt voor de welzijnsactiviteiten in principe aansluiting gezocht bij bestaande accommodaties in de wijken (scholen, sportverenigingen, activiteitencentra woningcorporaties en zorgaanbieders), tenzij goede argumenten aanwezig zijn om hiervan af te wijken.
Vanuit de bezuinigingen die zijn ingezet vanuit de gemeente Valkenswaard staan momenteel diverse subsidies richting partijen onder druk, waaronder Stichting Paladijn. Deze partij is in 2010 reeds met 10% gekort op hun subsidie. Op het moment dat deze subsidie verder worden teruggebracht, kan dit ook consequenties hebben voor de activiteiten en dus voor de huisvesting van Stichting Paladijn.
Het vermoeden bestaat bij de gemeente en bij ICSadviseurs dat een evident deel van de huidige welzijnspanden momenteel veel leegstand heeft. Dit hangt ook samen met het monofunctionele en gesloten karakter van deze panden, waarbij veelal sprake is van één gebruiker in één gebouw. Hoe lager de bezetting, hoe negatiever de exploitatie doorgaans uitvalt, vanwege de mismatch tussen gebouwelijke kosten en opbrengsten.
De algemene technische staat van de welzijnsaccommodaties vormt op middellange termijn een knelpunt. Dit betekent dat de komende jaren een vraag naar vernieuwing (renovatie of nieuwbouw) gaat spelen bij onder andere de volgende panden: buurthuis De Horizon, buurthuis ’t Huukske, huiskamer ’t Pumpke en buurthuis De Hijskraan. Van de niet-gemeentelijke eigendommen met een openbare ontmoetingsfunctie verkeert onder andere buurthuis St. Jozef in een slechte technische staat.
Opheffing buurtvereniging St. Jozef
Buurtvereniging St. Jozef heeft het einde van hun bestaan aangekondigd en zal worden opgeheven. Dit betekent dat een niet-gemeentelijke ontmoetingsplek komt te vervallen. Het gebouw is eigendom van de gemeente en staat op grond van het Rode Kruis. Nadere planvorming over de toekomst van deze locatie is noodzakelijk.
Huisvesting ouderensoos De Adelaar
De ouderensoos De Adelaar is vanwege uitbreiding bij basisschool De Pionier ondergebracht in een tijdelijke voorziening in afwachting van een nieuw te realiseren accommodatie op het terrein van sporthal Amundsen. Hierin zou worden voorzien in een gymzaal, een ruimte voor buurtvereniging De Horizon en ruimte voor de ouderensoos. De vergunning voor de semi-permanente huisvesting van Ouderensoos De Adelaar, bestaande uit zeven geschakelde units met een totaal oppervlak van circa 130 m² bvo, is verlopen. Voor de activiteiten van de ouderensoos moet elders onderdak worden gezocht.
7.4 Toekomstperspectief welzijn
Gezien bovenstaande knelpunten rondom de welzijnsaccommodaties is naar onze mening een toekomstperspectief op de welzijnspanden onontbeerlijk, om instandhouding van de verschillende activiteiten ook naar de toekomst toe te kunnen garanderen. De kosten die gepaard gaan met een vernieuwing van alle bestaande welzijnspanden zullen het veelvoudige bedragen van de kosten die momenteel in de begroting staan. Derhalve is naar onze mening een transformatie vereist.
Door de activiteiten te behouden, maar het beter te organiseren, moeten de welzijnsactiviteiten nu en in de toekomst betaalbaar blijven. Uit de stenen en naar activiteiten is hier het credo! Indikking van het aantal accommodaties, ruimtedeling, afspraken over roosters en sleutelbeheer vormen de kern van de maatregelen. Ontmoeting wordt meer tot een multifunctionele aangelegenheid gemaakt.
Het volgende toekomstperspectief voor de welzijnsaccommodaties hebben wij voor ogen. In de kern gaat dit perspectief uit van de aanwezigheid van één goed onderhouden en functioneel gemeentelijk ontmoetingscentrum per deelgebied, waarbij we voor Dommelen Noord en Dommelen Zuid uitgaan van een gezamenlijk ontmoetingscentrum. Voor Borkel en Schaft gaan wij uit van instandhouding van het bestaande dorpshuis. Voor de jeugd worden de accommodatie van Pulse en de JOP in stand gehouden. De uitwerking van dit perspectief dient plaats te vinden in samenspraak met de betrokken welzijnspartijen zelf.
Voor Borkel en Schaft gaan wij uit van instandhouding van het huidige dorpshuis.
Deelgebied Dommelen Noord en Zuid
Welzijnsactiviteiten in Dommelen worden gecentreerd in ontmoetingscentrum De Belleman. Gezien de centrale ligging tussen de wijken, wordt dit een voorziening voor beide wijken. Dit betekent dat welzijnsactiviteiten in Dommelen die door de gemeente gesubsidieerd worden indien mogelijk plaatsvinden in De Belleman. Mocht dit geen oplossing bieden dan kunnen scholen en horeca mogelijk voorzien in een oplossing.
Welzijnsactiviteiten in Valkenswaard Noord worden gecentreerd in buurthuis De Hijskraan. Dit betekent dat welzijnsactiviteiten in Valkenswaard die door de gemeente ondersteund / gesubsidieerd worden indien mogelijk plaatsvinden in De Hijskraan. Daarnaast zijn diverse alternatieve publieke en particuliere accommodaties aanwezig, zoals de scholen, speeltuinvereniging Geenhoven en wooncomplex De Bogen.
Welzijnsactiviteiten in Valkenswaard Oost worden gecentreerd in wijkaccommodatie D’n Turfberg. Dit geldt ook voor activiteiten van buurthuis De Ark. Indien dit geen of onvoldoende mogelijkheden biedt, kan worden uitgeweken naar de activiteitenruimte in verzorghuis Taxandria, het gebouw van de duivenvereniging of de scholen.
Voor het huisvesten van welzijnsactiviteiten en ontmoeting in Valkenswaard Zuid, gaan wij uit van een integratie van de buurthuizen ’t Huukske en De Horizon. Nadere analyse is noodzakelijk naar welke accommodatie het beste kan dienen als ontmoetingsplek. Indien deze accommodaties geen oplossing bieden voor de huisvesting van de welzijnsactiviteiten in dit gebied, zijn alternatieven voorhanden in de vorm van bijvoorbeeld cultuurcentrum De Hofnar, zorgcentrum Kempenhof, activiteitenruimte in wooncomplex De Bogen, de Antoniuskerk en de scholen.
7.5 Maatschappelijke optimalisering
Huisvesting ouderensoos De Adelaar
Door het aflopen van de vergunning voor deze units, moet op korte termijn een oplossing worden gevonden voor de huisvesting van de activiteiten. Als alternatief denken wij in eerste instantie aan buurthuis De Hijskraan. Indien dit geen oplossing biedt, kan worden gedacht aan het benutten van particuliere accommodaties zoals speeltuinvereniging Geenhoven of de activiteitenruimte in wooncomplex De Bogen. Mogelijk kunnen de units van ouderensoos De Adelaar worden hergebruikt of verkocht.
Inzet particuliere accommodaties
Valkenswaard beschikt over diverse activiteitenruimten in gebouwen van zorginstellingen en de woningcorporaties. Deze partijen staan open voor de inzet van de ruimten voor activiteiten uit de wijk en ouderenactiviteiten. Zij gaan graag met mogelijke medegebruikers in overleg over de voorwaarden voor gebruik van de activiteitenruimte.
Indikking welzijnsaccommodaties
Een mogelijkheid om de bezetting en exploitatie van de bestaande welzijnspanden te verbeteren, is om via de subsidies te ‘sturen’ op het gebruik van de eigen accommodaties. Hiermee wordt immers voorkomen dat subsidiegelden en horecaopbrengsten ‘weglekken’ naar particuliere accommodaties. In ons toekomstperspectief kan op deze wijze een aantal welzijnspanden worden vrijgespeeld:
Afstoten verenigingsgebonden gebouwen
In dit plan hebben wij geadviseerd dat de gemeente zich in de toekomst in principe niet langer verantwoordelijk acht voor monofunctionele club- en verenigingsgebouwen.
Dit houdt in dat wordt bezien of het haalbaar is het onderhoud, beheer en/of eigendom over te dragen aan de betreffende verenigingen. Voor de welzijnsaccommodaties betreft dit de volgende gebouwen:
De heroriëntatie en herschikking van welzijnsactiviteiten biedt kansen om tot verbetering van de bezetting van diverse accommodaties te komen. Jongerencentrum Pulse en 10-ercentrum De Bellenman hebben met name overdag ruimte beschikbaar voor activiteiten. Schoolgebouwen en sportaccommodaties kunnen mogelijk profiteren van een toename van ontmoetingsactiviteiten.
De vraag is of de huidige welzijnspartijen voldoende prikkels voelen om zich als ‘ondernemer’ op te stellen.
Zijn de partijen bijvoorbeeld kostenbewust aangaande gas, water en elektra? Zijn de beheerlasten in overeenstemming met de opgave waarvoor men staat? Wordt inspanning geleverd om leegstaande ruimten gevuld te krijgen? Naar onze mening is hier nog wel een slag te maken, waarbij wederom via subsidiecontracten afspraken gemaakt kunnen worden.
In onderstaande kaart zijn de locaties van de culturele voorzieningen in de gemeente Valkenswaard weergegeven. Een bolletje is opgebouwd uit twee helften. Het bovenste gedeelte van een bolletje geeft de beoordeling van de technische staat van een accommodatie weer, het onderste gedeelte van een bolletje heeft betrekking op de functionele staat. Groen impliceert een ‘goede staat’, oranje een ‘voldoende staat’ en rood een ‘matige staat’. De inschaling is gedaan door de gemeente Valkenswaard zelf. De accommodaties waarvoor geen inschaling van de staat bekend is, zijn met wit aangegeven.
Naast de diverse culturele activiteiten die in accommodaties als buurthuizen en horeca plaatsvinden, vindt het gros van de culturele activiteiten in Valkenswaard plaats in het centraal gelegen cultureel centrum De Hofnar. Hier zijn naast een theater ook de vaste gebruikers bibliotheek, Centrum voor Muziek en Dans (CMD, onderdeel gemeente Valkenswaard), volksuniversiteit De Draaikolk en Valkenswaardse Omroep Stichting (VOS) gesitueerd. Daarnaast beschikt De Hofnar over een horecagedeelte en diverse vergaderruimtes die tevens voor de commerciële verhuur bedoeld zijn. Het gebouw van Carolus herbergt onder andere twee musea en een VVV/ANWB. In Borkel en Schaft is geen specifieke culturele accommodatie gesitueerd.
Gebouw Carolus is eigendom van Monumenten Fonds Brabant NV. Het gebouw is jaren geleden voor een symbolisch bedrag overgedragen door de gemeente aan deze partij om het gebouw in stand te houden en blijvend te bestemmen voor de huisvesting van culturele activiteiten. Een deel van deze instellingen was in het verleden ook al gehuisvest in een gemeentelijke accommodatie. In de overdrachtsovereenkomst met Monumenten Fonds Brabant NV is opgenomen dat de gemeente het eerste recht heeft op invulling in geval van vrijkomende ruimte. Daarnaast heeft de gemeente het recht het gebouw terug te kopen tegen een mindere prijs dan de marktwaarde. De volgende instellingen zijn geclusterd in gebouw Carolus:
Partijen die een gemeentelijke huisvestingssubsidie ontvangen:
8.3 Ontwikkelingen en knelpunten
Feitelijke bezettingscijfers van de diverse ruimten in De Hofnar zijn momenteel niet bekend. Onze indruk naar aanleiding van gesprekken met betrokken partijen is dat het gros van de ruimten gedurende bepaalde delen van de dag beter benut kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de vergaderruimten, het horecagedeelte, ruimten van De Draaikolk, ruimten van het CMD en het theater.
Vanuit de bezuinigingen die zijn ingezet vanuit de gemeente Valkenswaard staan momenteel diverse subsidies richting partijen onder druk. Denk hierbij aan de subsidie aan stichting De Hofnar, maar ook aan subsidies aan partijen als bibliotheek en volksuniversiteit De Draaikolk. Deze partijen zijn in 2010 reeds met 10% gekort op hun subsidie. Ook het CMD wordt gekort in het budget, waardoor de ondersteuning voor volwassenen komt te vervallen. Op het moment dat deze subsidies / budgetten verder worden teruggebracht, kan dit ook consequenties hebben voor de activiteiten en deelname en dus voor de huisvesting en exploitatie van De Hofnar als cultureel centrum. Mogelijk kan immers het aantal vierkante meters dat momenteel wordt gehuurd naar de toekomst niet meer opgebracht worden.
Stichting De Hofnar en de hoofdgebruikers geven zelf aan dat cultureel centrum De Hofnar bij een deel van de Valkenswaardse bevolking en gebruikers kampt met een ‘imagoprobleem’. Het centrum wordt nog niet door de bevolking ‘omarmd’ als hun eigen cultureel centrum. De hoofdgebruikers zelf waarderen het functioneren van De Hofnar als geheel momenteel unaniem als ‘onvoldoende’.
Hoewel De Hofnar qua naamstelling een ‘cultureel centrum’ is, vormt het in onze perceptie eerder een ‘bedrijfsverzamelgebouw’ van verschillende culturele functies die min of meer hun eigen bedrijfsvoering er op na houden. Qua activiteiten, programmering, beheer, organisatie en ruimtedeling is er sprake van relatief weinig synergie tussen de verschillende partijen. Het Gebruikersoverleg was oorspronkelijk bedoeld voor afstemming van inhoudelijke activiteiten en programmering, maar functioneert niet als zodanig. Samenwerking gaat niet vanzelf en hierin moet worden geïnvesteerd door betrokken partijen. In de huidige tijd hebben de bezuinigingen echter prioriteit bij de betrokken culturele partijen, waardoor ‘extra’ activiteiten als samenwerking momenteel sneuvelen.
De hoofdgebruikers van De Hofnar geven aan dat het bestaande pand een aantal functionele knelpunten kent die het gebruik bemoeilijken. Voor een deel zijn dit gebouwelijke knelpunten, zoals binnenklimaat en daglichttoetreding, maar voor een ander deel beheersmatige knelpunten. Zo kunnen de belichting en entree alleen centraal geregeld worden.
Een resultante van de bovenstaande zaken is dat De Hofnar qua exploitatie een ‘dure’ klant is in het vastgoedbestand van de gemeente Valkenswaard, zeker gezien de huidige waardering door de hoofdgebruikers en een deel van de Valkenswaardse bevolking. De verhouding tussen maatschappelijke en financiële prestaties van De Hofnar is naar onze mening in disbalans.
8.4 Maatschappelijke optimalisering
De Hofnar tot bruisend cultuur- en welzijnscentrum via de zes T’sGezien de genoemde knelpunten en ontwikkelingen, bevindt De Hofnar zich momenteel in woelige wateren.
Binnen afzienbare tijd bestaat De Hofnar 12,5 jaar. Om dit jubileum tot een feestelijke aangelegenheid te laten uitgroeien, is een transformatie vereist op een aantal fronten.
Kern van deze transformatie is naar onze mening dat het ‘bedrijfsverzamelgebouw De Hofnar’ gaat functioneren als een bruisend ‘cultuur- en welzijnscentrum De Hofnar’ voor de gehele gemeenschap van Valkenswaard. Hiervoor is het naar onze mening noodzakelijk om de ‘muren’ tussen gemeentehuis, welzijn en cultuur neer te halen en verbindingen te leggen. Om deze transformatie te bereiken is het noodzakelijk in samenspraak met de betrokken partijen een businessplan te ontwikkelen, die de uitwerking van dit accommodatieplan te boven gaat. Centrale uitgangspunten in dit businessplan voor De Hofnar kunnen bijvoorbeeld zijn:
Voorwaarde voor het slagen van de transformatie van De Hofnar is dat iedere partij dezelfde gezamenlijk doelen en missie voor ogen heeft. Alle maatregelen die worden getroffen, zijn ondersteunend aan deze gezamenlijke missie en doel. Gedacht kan worden aan onder andere de volgende doelen:
Transformatielijn 2: Transparantie
Vanuit het adagium ‘inzicht biedt uitzicht’ is het zaak om inzicht te krijgen in de startsituatie:
Wat zijn de baten en lasten die zijn gemoeid met De Hofnar? Momenteel is het een wirwar van subsidies die nagenoeg niet traceerbaar te maken zijn. Vervolgens is het zaak deze baten en lasten om te zetten naar een kostprijs per ruimte, waarin alle lasten aangaande ruimte, beheer en exploitatie zijn omgeslagen. Deze lasten kunnen worden vergeleken met de huurtarieven die momenteel door de partijen worden betaald en met de lasten voor vergelijkbare accommodaties.
Beoogd wordt een zodanig activiteitenaanbod te realiseren, waardoor meer ‘traffic’ wordt gerealiseerd in De Hofnar. De samenstelling van de partijen en de programmering van activiteiten zijn hierbij van belang. Rekening houdend met maatschappelijke ontwikkelingen en subsidie-ingrepen, dient een toekomstig activiteitenaanbod te worden ontwikkeld door de huidige structurele gebruikers. Verwachting is dat de meeste gebruikers (bibliotheek, muziekschool, volksuniversiteit) zullen indikken in het benodigde volume. Daarnaast moet op grond van een optimalisering en reshuffling van ruimten worden bezien welke mogelijkheden er zijn voor toevoeging van andere maatschappelijke en commerciële partijen om gebruik te maken van De Hofnar. Gedacht wordt aan een toevoeging van de volgende functies:
Op grond van de eisen die worden gesteld vanuit het toekomstige gebruik van De Hofnar, is naar alle waarschijnlijk een aantal functionele aanpassingen noodzakelijk. Het kan hierbij kan om het aanbrengen of verplaatsen van wanden, het aanpassen van de entree, verwijzingen, esthetische ingrepen, installatietechnische ingrepen, brandveiligheidsmaatregelen, maatregelen aangaande het meubilair, het realiseren van gecompartimenteerde elektriciteitsgroepen en decentrale aansturing van installaties.
In de huidige situatie functioneren de vaste gebruikers min of meer als zelfstandige partners in het gebouw.
Er is sprake van relatief weinig synergie inzake activiteiten, beheer, programmering en organisatie. Iedere organisatie heeft zijn eigen aansturing, met bijbehorende overheadkosten. In die zin is eerder sprake van een ‘bedrijfsverzamelgebouw’ dan een ‘cultureel centrum’. De huidige organisatievorm hoeft samenwerking niet in de weg te staan. Echter, om de gezamenlijke belangen van het ‘bedrijf De Hofnar’ naar de toekomst toe op een goede wijze te kunnen organiseren, adviseren wij te streven naar een centraal aansturingsmodel. Hierbij worden de activiteiten van de partijen in De Hofnar centraal aangestuurd, bijvoorbeeld vanuit een ‘Stichting Exploitatie De Hofnar’. Momenteel is sprake van een onheldere structuur waarin de Stichting De Hofnar gelijkstaat aan het theater De Hofnar. Dit staat naar onze mening een goede bedrijfsvoering in de weg. Hieronder is een grafische weergave opgenomen van hoe een dergelijke stichting zou kunnen functioneren.
De nieuwe bedrijfsvoering is enerzijds gestoeld op een nauwe samenwerking op het gebied van programmering, beheer, ruimtegebruik, organisatie en exploitatie, terwijl de partijen anderzijds hun eigen verantwoordelijkheid blijven houden waar het gaat om het verzorgen van activiteiten.
In de uitvoering van dit plan om te komen tot een centrale aansturing van De Hofnar past naar onze mening tevens een verzelfstandiging van de gemeentelijke muziekschool (CMD). Momenteel is het CMD nog een gemeentelijke afdeling. Vanuit het perspectief van uniformiteit en gezond ondernemerschap hebben nagenoeg alle gemeenten in Nederland inmiddels gekozen voor een verzelfstandiging van de muziekschool. Middels een subsidie en heldere prestatieafspraken kan de gemeente wel sturing blijven houden op de activiteiten van een zelfstandig CMD.
De personele invulling van de ‘nieuwe stichting exploitatie De Hofnar’ is van evident belang. Het hebben van de ‘juiste vent op de tent’ of ‘de juiste vrouw in het gebouw’ is noodzakelijk om de beoogde transformatie te kunnen bereiken. Met het oog hierop adviseren wij te wachten met het aanstellen van een nieuwe directeur voor De Hofnar en eerst een profiel op te stellen voor deze persoon die een wezenlijke rol gaat krijgen in het transformatieproces. Mogelijk kan ook de combinatiefunctionaris cultuur een rol spelen in het aanjagen van de samenwerking en het initiëren van gezamenlijke activiteiten, bijvoorbeeld in samenwerking met het onderwijs.
Transformatielijn 6: Totaalprogrammering
Naast de kennis en kunde van de mensen, vormt de programmering van de ruggengraat van een cultureel centrum. Door de integrale bedrijfsvoeringsfilosofie bestaat ook de mogelijkheid een integrale programmering te starten voor De Hofnar en de andere culturele accommodaties in Valkenswaard, zoals Carolus. Een horizontale programmaraad over alle instellingen heen kan verantwoordelijk worden gesteld voor deze gezamenlijke programmering. Zo kan iedere functie vanuit elke willekeurig thema invulling geven via activiteiten. De hiernaast weergegeven programmering vormt een voorbeeld van een vergelijkbaar cultureel centrum elders in Nederland. Mogelijkheden te over voor creatieve en ondernemende Valkenswaarders!
Budgetneutraliteit als uitgangspunt!
De beoogde transformatie van De Hofnar van bedrijfsverzamelgebouw naar bruisend cultuurcentrum is een proces dat naar onze mening op korte termijn moet worden doorgevoerd. De continuïteit van een aantal activiteiten (volksuniversiteit, bibliotheek) en daarmee de exploitatie van De Hofnar zijn namelijk in het geding. Deze transformatie gaat onvermijdelijk gepaard met investeringen, bijvoorbeeld aangaande het opstellen van een businessplan en het doorvoeren van een aantal technische, functionele en organisatorische ingrepen.
In een tijd dat bezuinigd moet worden is het doen van extra investeringen geen gewenste gedachte. Daarom hanteren wij het uitgangspunt dat de transformatie zoveel mogelijk als een budgetneutrale operatie uitgevoerd wordt. Dat wil zeggen dat de transformatie uiteindelijk moet bijdragen aan meer maatschappelijke output bij minimaal gelijkblijvende gemeentelijke lasten voor de gemeenschap van Valkenswaard. Uitgangspunten hiervoor zijn:
Verzelfstandiging CMD (muziekschool)
Om te komen tot een centrale aansturing van De Hofnar past naar onze mening tevens een verzelfstandiging van de gemeentelijke muziekschool (CMD), zoals ook in de vorige paragraaf is beschreven. Middels een subsidie en heldere prestatieafspraken kan de gemeente wel sturing blijven houden op de activiteiten en dienstverlening van een zelfstandig CMD. Wij gaan ervan uit dat een verzelfstandiging van het CMD een structurele besparing oplevert voor de gemeente.
Opzeggen huur Stichting Paladijn
Wij voorzien in ons plan voor De Hofnar een clustering van culturele en welzijnsactiviteiten, waaronder huisvesting van Stichting Paladijn. Dit betreft zowel frontoffice, als backoffice (kantoorplekken). Met de verplaatsing van Stichting Paladijn naar De Hofnar, kan de huur van het gebouw waar Paladijn momenteel is gehuisvest worden opgezegd.
Maatschappelijke optimalisering
De stelpost van € 2.000.000,- is gebaseerd op een grofmazige raming van aanpassingskosten voor € 250,- per m² bvo. Het bedrijfsplan moet uitwijzen welk bedrag noodzakelijk is om noodzakelijke aanpassingen ten behoeve van bijvoorbeeld entree, decentrale aansturing van installaties, brandveiligheidsaanpassingen en compartimenteringen aan te brengen.
Wij denken de besparingen onder andere te kunnen door onder andere een reductie van overheadkosten, slimmere inkoop van personeel, schoonmaak en onderhoud (gezamenlijk met gemeentehuis), bewegingsdetectie, eenheid in installatiewerk, compartimentering, decentrale regeling van gas, water en elektra, gecombineerde foyerruimte, optimalisering van de onderhoudsafspraken en een betere bezetting van zalen. Het op te stellen Bedrijfsplan moet een nadere onderbouwing bieden van de maatregelen.
In onderstaande kaarten zijn de locaties van de binnensportaccommodaties weergegeven. Een bolletje is opgebouwd uit twee helften. Het bovenste gedeelte van een bolletje geeft de beoordeling van de technische staat van een accommodatie weer, het onderste gedeelte van een bolletje heeft betrekking op de functionele staat. Groen impliceert een ‘goede staat’, oranje een ‘voldoende staat’ en rood een ‘matige staat’. De inschaling is gedaan door de gemeente Valkenswaard zelf.
Voor de normberekening gaan we uit van een bezetting per week gedurende 40 weken per jaar, dus zonder de vakanties. In totaal hanteren we een bezetting van 64 uur per week, waarvan 26 uur onderwijs en 38 uur door verenigingen en commerciële partijen. De bezetting van de gymzaal aan Le Sage ten Broekstraat staat op 100%, aangezien deze fulltime verhuurd is aan kickboksvereniging Siam Gym en hierdoor geen ander gebruik mogelijk is.
9.3 Ontwikkelingen en knelpunten
Veroudering Rolschaatsbaan De Dennenberg
Rolschaatsbaan De Dennenberg bevindt zich zowel technisch als functioneel in een zeer slechte staat. In de analyse ‘quick-scan haalbaarheid De Dennenberg’ van de gemeente Valkenswaard worden de kansen en knelpunten rondom De Dennenberg uitgebreid toegelicht. Er zijn te weinig kleedkamers, de kleedkamers die er zijn verkeren in een slechte staat, er zijn problemen met de warmwatervoorziening, de vloeren vertonen scheuren en gaten, het binnenklimaat is slecht en het pand kent hoge energielasten in verband met onvoldoende isolatie. De huidige exploitatielasten van de hal bedragen (exclusief kosten voor achterstallig onderhoud en te verwachten regulier en groot onderhoud) momenteel al € 60.000,- per jaar. De helft van deze kosten bestaat uit energielasten. Hiertegenover staan jaarlijkse opbrengsten van € 13.000,-. Het dekkingspercentage bedraagt hiermee 22,5%. Reden voor dit lage dekkingspercentage zijn naast de hoge energierekening ook lage tarieven, beperkte bezetting en beperkte financiële draagkracht van de vereniging.
Een groot deel van de huidige gymzalen dateert uit de jaren zeventig. Met name de gymzalen Le Sage ten Broekstraat en ’t Gegraaf bevinden zich in een zeer slechte staat. Gezien de matige technische staat en redelijke functionele staat is ideevorming rondom vernieuwing van deze accommodaties gewenst.
In de vorige paragraaf zijn de huidige bezettingsgegevens van de sporthallen en gymzalen binnen de gemeente Valkenswaard opgenomen. Op grond van de beschikbare bezettingscijfers kan worden geconcludeerd dat gemiddeld gezien sprake is van een magere bezetting van de sportzalen in Valkenswaard, aangezien geen van de zalen boven de 60% uitkomt. Vanuit de demografische gegevens is de verwachting dat het onderwijsgebruik verder gaat teruglopen. Mogelijk wordt dit dalende effect gecompenseerd door toename van het gebruik door ouderen, aangezien deze groep juist gaat toenemen.
De exacte kostprijzen voor de sportaccommodaties wordt in 2012 berekend. Op grond van een eerste doorrekening van onze kant, zijn momenteel circa € 680.000,- aan kosten verbonden aan de exploitatie van binnensportaccommodaties (exclusief beheer), terwijl hier € 240.000,- aan inkomsten tegenover staan.
9.4 Toekomstperspectief binnensport
Vanuit de matige bezetting van een groot deel van de binnensportaccommodaties en de noodzaak om een groot deel van deze accommodaties technisch en functioneel te verbeteren, is het gewenst om een toekomstperspectief te ontwikkelen voor deze accommodaties. Hieronder is dit perspectief opgenomen. Het eindbeeld voorziet in twee gemeentelijke sporthallen (nieuwe sporthal Amundsen en bestaande sporthal De Belleman) en vijf bestaande gemeentelijke gymzalen in de deelgebieden. Ten opzichte van de huidige situatie betekent dit dat 3 gymzalen (’t Gegraaf, Le Sage ten Broekstraat en Groenstraat) en rolhockeybaan Dennenberg worden afgestoten. De aan het schoolbestuur geprivatiseerde sportaccommodatie van Were di bevindt zich in een prima staat.
9.5 Maatschappelijke optimalisering
Rolhockeyaccommodatie De Dennenberg
Ondanks dat De Dennenberg een warme nostalgie uitademt, adviseren wij op korte termijn tot sluiting van de rolhockeybaan in de huidige vorm over te gaan. Gezien de huidige technische en functionele staat, de hoge exploitatielasten en veiligheidsrisico’s, is een langere openstelling naar onze mening ongewenst. De volgende alternatieven voor De Dennenberg zijn naar onze mening denkbaar:
Scenario 1: Renovatie huidige hal
Gezien de huidige technische en functionele staat, de kosten die gepaard gaan met de renovatie en de mate waarin sprake zou zijn van een verbetering van functie, techniek en exploitatie, achten wij renovatie geen haalbaar perspectief.
Scenario 2: Nieuwbouw monofunctionele verenigingshal
In dit scenario wordt uitgegaan van de realisering van een hal die in de basis uitsluitend voor gebruik door de rolhockeyvereniging wordt gerealiseerd. De kosten voor nieuwbouw ramen wij op circa € 1.500.000,- tot € 2.000.000,-. De jaarlijkse kapitaallasten bedragen dan circa € 95.000,- tot € 125.000 - per jaar, exclusief gas, water en elektra. Ten aanzien van dit scenario hebben wij de volgende kanttekeningen:
Gezonde exploitatie: In dit accommodatieplan adviseren wij in de toekomst te streven naar goed te exploiteren voorzieningen. Dit zijn normaliter voorzieningen die ‘in de tijd’ een goede bezetting hebben en waar de nodige inkomsten tegenover staan. De Dennenberg heeft geen dagbezetting, waardoor de totale bezetting logischerwijs matig is. Momenteel betaalt de rolhockeyvereniging circa € 13.000,- aan huur. Dit staat niet in verhouding tot de € 95.000,- tot € 125.000,- die noodzakelijk is voor een nieuwe hal (nog exclusief kosten voor gas, water en elektra).
Beleidsmatig: In het concept sportbeleidsplan van de gemeente Valkenswaard wordt naar de toekomst ingezet op multifunctionele binnensportvoorzieningen voor meerdere sporten en verenigingen. Dit impliceert dat de gemeente Valkenswaard in principe geen monofunctionele verenigingshallen realiseert met publieke middelen. Rolhockey wordt gespeeld op een betonnen vloer.
Een dergelijke ondergrond biedt beperkingen aan het gebruik voor andere activiteiten, doordat deze vloer geen demping heeft. Daar waar verenigingen eigen hallen willen realiseren is dat in eerste instantie zaak van het particuliere initiatief zelf, waarbij de gemeente hooguit subsidieert.
Risico: De beperkte omvang van de vereniging (100 leden) vormt naar onze mening een aanvullend risico voor een gezonde exploitatie. Een nieuwe hal wordt immers voor een periode van minimaal veertig jaren gerealiseerd. Op het moment dat de vereniging zou ‘omvallen’ heeft de gemeente er een probleem bij.
Scenario 3: Nieuwbouw multifunctionele sporthal
Dit scenario is vergelijkbaar met scenario 2, met het verschil dat hierin wordt uitgegaan van multifunctioneel gebruik van de hal door andere functies, zoals onderwijs, handbal en zaalvoetbal. In dat geval is een verrijdbare boarding nodig die eenvoudig te plaatsen en te verwijderen is. Wij voorzien een aantal knelpunten dat multifunctioneel zaalgebruik van rolhockey in de praktijk in de weg staat:
Scenario 4: Gebruik bedrijfshal
De huidige Dennenberg kost de gemeente jaarlijks € 60.000,-, terwijl hier € 13.000,- aan inkomsten tegenover staan. Per saldo subsidieert de gemeente hiermee de rolhockeyvereniging jaarlijks met € 47.000,-. Indien de gemeente rolhockey als kerntaak blijft zien, kan de gemeente ervoor kiezen de vereniging jaarlijks te subsidiëren met een budget. Hiermee kan de vereniging zelf op zoek gaan naar een accommodatie, bijvoorbeeld een particuliere bedrijfshal of het Eurocircuit, die wordt omgezet ten behoeve van rolhockey. Voordeel is dat de gemeente niet structureel aan een accommodatie is gebonden, maar toch voorziet in een voortzetting van de activiteiten. Uiteraard geldt dit onder voorwaarde dat een particuliere hal beschikbaar is en deze binnen de maximaal beschikbare budgetten te betalen is.
Scenario 5: Medegebruik hal Eindhoven
Op het moment dat de gemeente niet langer voorziet in een accommodatiesubsidie voor rolhockey, zal de rolhockey als activiteit naar verwachting verdwijnen uit Valkenswaard. De club zelf heeft immers waarschijnlijk geen mogelijkheden om te voorzien een accommodatie. Nader contact met de gemeente Eindhoven en de vereniging aldaar is noodzakelijk om uit te wijzen om gezamenlijk gebruik van de accommodatie tot de mogelijkheden behoort.
Scenario 6: Overlaten aan de markt
Indien de gemeente het accommoderen van rolhockey niet tot haar kerntaken rekent of indien de benodigde accommodatie niet multifunctioneel gerealiseerd kan worden, kan het faciliteren van de rolhockey bij de vereniging zelf of de markt worden neergelegd. In een eerder stadium zijn bijvoorbeeld de mogelijkheden verkend voor realisatie van de accommodatie door Stayokay.
Voorkeursscenario ICSadviseurs
Gezien de huidige technische en functionele staat, de exploitatielasten en de veiligheid van De Dennenberg adviseren wij de huidige accommodatie binnen afzienbare tijd te sluiten. Het feit of het faciliteren van rolhockey en rolschaatsen wel of niet tot een gemeentelijke kerntaak behoort, vormt een inhoudelijke discussie die geen deel uitmaakt van dit accommodatiebeleidsplan. Onze meningvorming is derhalve puur en alleen gebaseerd op een beoordeling van vastgoedtechnische argumenten.
Op grond van deze argumenten is het naar onze mening lastig zo niet onmogelijk om een monofunctionele of multifunctionele rolhockeyhal te realiseren die structureel op verantwoorde wijze te exploiteren is. Met het oog hierop adviseren wij om te bezien of in samenspraak en samenwerking met het bedrijfsleven mogelijkheden aanwezig zijn om een bestaand bedrijfspand te huren als alternatief voor de huidige hal. De gemeente treedt dan in de toekomst op als subsidieverstrekker richting de rolhockeyvereniging en niet langer als gebouweigenaar.
De investeringen in sporthal Amundsen zijn sinds enige jaren stilgezet, in afwachting van het toekomstperspectief. Wij onderscheiden de volgende huisvestingsscenario’s:
Scenario 1: Renovatie huidige hal
Gezien de kosten die gepaard gaan met renovatie en de mate waarin sprake zou zijn van een verbetering van functie, techniek en exploitatie, achten wij renovatie geen haalbaar perspectief.
Scenario 2: Afstoting zonder vervanging
Gezien de bezettingspercentages van de binnensportaccommodaties is er de nodige rek in het gebruik van de bestaande gymzalen en sporthallen. De vraag is of sporthal Amundsen afgestoten kan worden zonder deze te vervangen, maar door meer gebruik te maken van bestaande gemeentelijke sportaccommodaties. Hierbij kijken we zowel naar het onderwijsgebruik, als het verenigingsgebruik:
Verenigingsgebruik: Sporthal De Belleman is qua beschikbaarheid en functionaliteit ongeschikt om de huidige verenigingsactiviteiten uit sporthal Amundsen (basketbal, zaalvoetbal, handbal) te huisvesten.
Dit impliceert dat de betreffende verenigingen voor hun competitiewedstrijden moeten uitwijken naar sporthallen in omliggende gemeenten.
Scenario 3: Benutting sportfaciliteit Were di
Voortgezet onderwijs Were di beschikt momenteel over een ruime sportfaciliteit, bestaande uit een sporthal en vier gymzalen. Deze sportaccommodatie wordt overdag volledig gebruikt door de school. Op avonden door de week vindt beperkt verenigingsgebruik plaats. Om deze hal geschikt te maken voor verenigingsgebruik, dient een aantal stevige hobbels genomen te worden:
Scenario 4: Nieuwbouw multifunctionele sporthal
Een nieuwe sporthal Amundsen komt in de plaats van de huidige sporthal. Om meerdere redenen is het aantrekkelijk deze sporthal te koppelen aan buitensportpark Den Dries, gezien het potentieel aan synergie dat aanwezig is vanuit activiteiten, programmering, beheer, exploitatie en benutting, alsmede de beschikbare parkeercapaciteit. Buitensportverenigingen, zwembad De Wedert en sporthotel Stay Okay hebben allen een belang bij een dergelijke hal. Een kanttekening bij plaatsing op het sportpark betreft de bereikbaarheid van de hal voor gebruik door diverse basisscholen, nodig voor een verantwoorde dagbezetting van de hal. Nadere analyse moet uitwijzen of sportpark Den Dries hiervoor centraal genoeg is gesitueerd.
Bezien moet worden welke ‘configuratie’ voor de sporthal gewenst is, variërend van een minimumvariant tot een plusvariant met bijvoorbeeld klimhal en vechtsporthal, bijvoorbeeld in samenwerking met de particuliere sector. Op het moment dat een nieuwe sporthal wordt gerealiseerd, is het naar onze mening van belang zorg te dragen voor een goede dagvulling door onderwijs, zodat de voorziening structureel financieel gezond te exploiteren is. Dit impliceert dat een aantal van de bestaande gymzalen naar onze mening afgestoten kan worden, zonder dat hiermee uiteraard de wettelijke verwijsafstanden in het geding komen.
Voorkeursscenario sporthal Amundsen
Gezien de hoeveelheid en inhoud van de bezwaren aangaande de inzet van de sportaccommodatie van Were di, de meerwaarde die een nieuwe sporthal biedt voor de verenigingssport en de mogelijkheid om via de bouw van een nieuwe sporthal te komen tot vervanging van een aantal oude gymzalen, adviseren wij om een nieuwe multifunctionele binnensportvoorziening te realiseren voor de gemeenschap van Valkenswaard. Om de nieuwbouw financieel mogelijk te maken is het gewenst het onderwijs- en verenigingsgebruik te optimaliseren en een aantal bestaande gymzalen af te stoten. Wij voorzien in het afstoten van de gymzalen Le Sage ten Broekstraat, ’t Gegraaf, Groenstraat en sporthal Amundsen. Nadere analyse is noodzakelijk naar het verplaatsen van de onderwijs- en verenigingsactiviteiten die momenteel plaatsvinden in deze zalen en de situering van de nieuwe sporthal (mede in relatie tot spreiding en afstand tot het onderwijs).
Maatschappelijk ondernemerschap
De vraag is of momenteel of het optimale rendement wordt gehaald uit de binnensportaccommodaties,
Wordt momenteel met een ‘ondernemersbril’ naar de accommodaties gekeken? Zijn alle beheerformaties eigenlijk wel noodzakelijk? Kunnen scholen en sportverenigingen een grotere verantwoordelijkheid krijgen? Kan aangaande activiteiten, beheer en exploitatie meer synergie worden ontwikkeld?
Het moet naar onze mening mogelijk zijn meer uit de huidige sportaccommodaties te halen via ‘maatschappelijk ondernemerschap’, waarbij een optimale balans wordt gevonden tussen de maatschappelijke en de financiële prestaties van de zalen. Hierbij kan worden gedacht aan maatregelen in de sfeer van inkoop, sleutelbeheer, schoonmaak, openingstijden, marketing, programma-aanbod, doelgroepenprogrammering, arrangementen en personeel.
Om dit maatschappelijke ondernemerschap te ontplooien, kiest een aantal Nederlandse gemeenten ervoor om eigendom, exploitatie en/of beheer van sportaccommodaties onder te brengen in een intern sportbedrijf of bepaalde accommodaties of taken uit te besteden aan een private partij. Een valkuil is naar onze mening echter dat in de praktijk ‘te snel’ en ‘ondoordacht’ wordt overgegaan tot privatisering, waarbij onvoldoende sprake is van definitie van maatschappelijke en financiële prestaties. Hierdoor kan sprake zijn van ‘duurkoop’ in plaats van ‘goedkoop’, zowel in de dienstverlening naar de burger als voor de kosten voor de gemeente. Diverse gemeenten hebben deze fout in het verleden reeds gemaakt en zijn ten dele al teruggekomen op privatiseringsbeslissingen. Wij adviseren de gemeente Valkenswaard niet in dezelfde valkuil te stappen. In het perspectief van een zich ontwikkelende professionele vastgoedorganisatie adviseren wij de gemeente Valkenswaard de volgende stappen te volgen, alvorens een eventuele privatiseringsvraag van sportaccommodaties en/of een sportbedrijf überhaupt aan de orde wordt gesteld:
Als voorbeeld van wat maatschappelijk ondernemerschap kan opleveren, wijzen wij op de situatie in De Belleman. Hier zijn de beheertaken rondom het welzijnsgedeelte en het sportgedeelte van De Belleman nog strikt gescheiden, waardoor sprake is van een dubbeling in beheer. Naar de toekomst toe adviseren wij een grotere rol in te ruimen voor de stichting die De Belleman beheert, bijvoorbeeld aangaande schoonmaak. Hierdoor kan een deel van het bestaande gemeentelijke beheer naar onze mening afgebouwd worden.
Afstoten binnensportaccommodaties
Vanuit het opgestelde toekomstperspectief op de binnensportaccommodaties wordt een aantal accommodaties naar de toekomst ‘vrijgespeeld’ en waar nodig vervangen:
Gymzaal Groenstraat: Scholen en verenigingen die momenteel gebruikmaken van gymzaal Groenstraat in Dommelen, kunnen overgeheveld worden naar de bestaande gymcapaciteit in sporthal De Belleman en gymzaal Hoefsmidwei. Hiermee vallen de huidige lasten vrij en kan de locatie worden herontwikkeld (indien hier markt voor is).
Gymzaal Le Sage ten Broekstraat staat op de nominatie om afgestoten te worden. De accommodatie wordt niet meer gebruikt voor onderwijs. Momenteel wordt de zaal gehuurd door een particuliere kickboksschool, die hiervoor een lage huurprijs betaalt (€ 3.150,- per jaar). Met het vrijvallen van de locatie vallen de huidige lasten vrij en kan de locatie worden herontwikkeld (indien hier markt voor is).
Op grond van een vergelijking van enerzijds de feitelijke kostprijzen voor instandhouding en beheer van sportaccommodaties enerzijds en anderzijds de huurtarieven die momenteel worden gehanteerd, kan worden bepaald of deze tarieven redelijk zijn of dat hier nog marge in zit. Een regionaal omgevingsonderzoek kan uitwijzen of de huidige huurtarieven van velden en accommodaties op een laag, redelijk of hoog niveau liggen. Het onderzoek naar de huurtarieven staat gepland voor 2012.
Vooruitlopend op dit onderzoek maken wij in de volgende paragraaf inzichtelijk wat de financiële effecten zijn van het verhogen van huurtarieven, uitgaande van gelijk gebruik van de betreffende voorzieningen. Het feit of een gemeente daadwerkelijk een huurverhoging wil doorvoeren, is wederom een discussie die vanuit de inhoud gevoerd moet worden.
Maatschappelijke optimalisering
De eenmalige opbrengsten voor herontwikkeling van de gymzalen ’t Gegraaf, Groenstraat en Le Sage ten Broekstraat hebben wij gebaseerd op de helft van de WOZ-waarde van de panden, aangezien een groot deel van de locaties in beslag wordt genomen door niet-courant vastgoed. De structurele opbrengsten zijn gebaseerd op de jaarlijkse kapitaal- en onderhoudslasten.
Voor wat betreft het maatschappelijke ondernemerschap zijn wij uitgegaan van slechts één van de kansen die aanwezig zijn om tot optimalisering te komen, namelijk een optimalisatie van het beheer van De Belleman. Door de stichting hier meer verantwoordelijkheid te geven in het beheer, kan het gemeentelijke beheer worden afgebouwd. Grofweg kan dit leiden tot een besparing met 0,5 fte ten aanzien van de huidige situatie. Overigens geldt ook in deze situatie dat eerst nadere onderbouwing gewenst is van de huidige situatie, alvorens tot privatisering wordt overgegaan.
In onderstaande kaarten zijn de locaties van de buitensportaccommodaties weergegeven. Een bolletje is opgebouwd uit twee helften. Het bovenste gedeelte van een bolletje geeft de beoordeling van de technische staat van een accommodatie weer, het onderste gedeelte van een bolletje heeft betrekking op de functionele staat. Groen impliceert een ‘goede staat’, oranje een ‘voldoende staat’ en rood een ‘matige staat’. Een wit bolletje duidt erop dat de inschaling onbekend is. De inschaling is gedaan door de gemeente Valkenswaard zelf.
De gemeente Valkenswaard telt vijf sportparken waar verschillende buitensporten zijn gesitueerd. Kleedkamers zijn in de meeste gevallen eigendom van de gemeente en de kantines van de verenigingen. Uitzondering hierop zijn de kantine en het clubhuis op sportpark De Brug (eigendom gemeente), de kleedkamers van voetbalvereniging SV Valkenswaard (eigendom vereniging) en een aantal clubhuizen van hondenverenigingen (eigendom gemeente).
De buitensportvoorzieningen liggen verspreid over de gemeente. Met uitzondering van Sportpark Norbertusdreef, liggen alle parken aan de rand van de kernen. Op sportpark Den Dries zijn diverse sportverenigingen gesitueerd, waaronder drie tennisverenigingen. Op Den Dries is daarnaast nog een particuliere tennisaccommodatie gevestigd met zowel binnen- als buitenbanen (TC Valkencourt). De accommodaties van de sportverenigingen zijn solitaire gebouwen die een functie hebben voor één vereniging. De bezetting van de opstallen en velden wordt hierdoor beperkt tot de momenten waarop de betreffende vereniging ze gebruikt. Het onderwijs maakt nagenoeg geen gebruik van de buitensportvoorzieningen. De verhuur van buitensport loopt via het Team Sport van de gemeente.
10.3 Ontwikkelingen en knelpunten
Knelpunten capaciteit en technische staat
De afgelopen jaren heeft de gemeente Valkenswaard veel geïnvesteerd in buitensport, zowel op het gebied van accommodaties, als op het gebied van de veldinfrastructuur. Op grond van het recente concept sportbeleidsplan verwacht de gemeente op korte termijn nog drie grote knelpunten aan te pakken:
10.4 Toekomstperspectief buitensport
De huidige grote sportparken Den Dries, De Brug, ’t Heike, Valkennest en Norbertusdreef hebben allen een belangrijke functie in de verenigingsstructuur van de gemeente Valkenswaard. Gezien de aard van de knelpunten vormt met name Den Dries de komende jaren een aandachtspunt voor een verdere ontwikkeling. Voor de overige buitensportvoorzieningen in Valkenswaard voorzien bij geen wijzigingen in het toekomstperspectief.
In hoofdstuk 9 (Binnensport) is al ingegaan op de kansen die een eventuele situering van de nieuwe sporthal Amundsen op sportpark Den Dries biedt. Daarnaast is de golfclub op Den Dries momenteel bezig met (particuliere) plannen om hun activiteiten nog beter te kunnen ontplooien. Om een oplossing te bieden voor de overcapaciteit van de tennis, ligt een nauwere samenwerking van de drie tennisverenigingen voor de hand. Eén en ander wordt in dit hoofdstuk verder uitgewerkt.
10.5 Maatschappelijke optimalisering
Ten aanzien van alle genoemde investeringen dient naar onze mening net als bij de overige accommodaties te worden aangetoond dat sprake is van een structurele behoefte en een noodzaak voor de investering, zonder dat alternatieven aanwezig zijn. Voor de tennisparken geldt naar onze mening dat eerst de analyse naar de herstructurering van de huidige tennisparken moet zijn afgerond, alvorens te investeren in de vernieuwing van tennisbanen.
Medegebruik velden en accommodaties
Sportvelden en kleedkamers zijn veelal bekostigd met gemeentelijke middelen. Niet meer dan redelijk is het dan ook dat deze accommodaties beschikbaar komen voor gebruik door andere partijen dan de verenigingen alleen, zoals onderwijs, buurtbewoners, jongeren of buitenschoolse opvang. Vanzelfsprekend dienen goede afspraken gemaakt te worden over de condities waaronder dit gebruik plaatsvindt. Het gemeentelijke Team Sport, de Sportraad of de combinatiefunctionarissen kunnen hierin mogelijk een bemiddelende rol spelen.
10.6 Financiële optimalisering
Afstoten monofunctionele verenigingsgebouwen
Op grond van de visie zoals in dit accommodatiebeleidsplan gedefinieerd, acht de gemeente Valkenswaardzich in principe niet langer verantwoordelijk voor het in eigendom hebben, exploiteren en beheren van monofunctionele club- en verenigingsgebouwen. Voor deze gevallen wordt geanalyseerd of de activiteit nog langer een kerntaak vormt, indikking mogelijk is dan wel of het haalbaar is om eigendom, beheer en onderhoud over te dragen aan de betreffende verenigingen. In casu gaat het om de volgende monofunctionele verenigingsgebouwen die de komende periode onder de loep worden genomen:
Levensvatbaarheid van activiteiten en een goede bezetting zijn in dit plan als één van de voorwaardengedefinieerd voor het investeren in accommodaties en velden. Gezien de aanzienlijke terugloop van de ledenaantallen van tennisverenigingen, is hier naar onze mening sprake van een knelpunt. De huidige totale overcapaciteit van de drie tennisverenigingen op Sportpark Den Dries (TC Valkenswaard, VLTC Falcones en TV Ginneve) bedraagt momenteel vier banen. Hierbij is de capaciteit van de op sportpark Den Dries gelegen particuliere voorziening van TC Valkencourt met zowel binnen- als buitenbanen niet meegenomen. Vooralsnog adviseren wij de gemeente Valkenswaard niet te investeren in het vervangen van de toplagen van de tennisverenigingen zolang er geen plan is uitgewerkt om tot reductie van de overcapaciteit van tennisbanen te komen. Wij adviseren om het initiatief voor de planvorming rondom de herstructurering van de tennisparken in eerste instantie bij de verenigingen zelf neer te leggen, waarbij de gemeente als regisseur uiteraard wel kan meedenken over dit proces. Naast de drie tennisverenigingen Falcones, Ginneve en TC Valkenswaard adviseren wij ook TC Valkencourt te betrekken bij de planvorming rondom de herstructurering. Om een indicatie te geven van wat deze herstructurering in ieder geval moet opleveren, zijn wij ervan uitgegaan dat de vier banen die momenteel ‘normatief over’ zijn in Valkenswaard, niet vervangen worden.
Herdefinitie taken en verantwoordelijkheden
In vergelijking met veel andere gemeenten heeft de gemeente Valkenswaard een behoorlijk ruimhartig beleid gevoerd aangaande de buitensportverenigingen. Eerste aanleg van sportvelden en kleedkamers, vervanging en groot onderhoud van sportvelden komen voor een belangrijk deel voor rekening van de gemeente. Vanuit het perspectief van de gemeentelijke regierol en een toename van de eigen verantwoordelijkheid, zelfwerkzaamheid en ondernemerschap bij verenigingen en instellingen, ligt het voor de hand in de toekomst meer verantwoordelijkheden bij verenigingen zelf neer te leggen. Nadere afspraken kunnen hierover de komende jaren worden gemaakt met het maatschappelijke veld.
Op grond van een vergelijking van enerzijds de feitelijke kostprijzen voor instandhouding en beheer van sportaccommodaties en anderzijds de huurtarieven die momenteel worden gehanteerd, kan worden bepaald of deze tarieven redelijk zijn. Een regionaal omgevingsonderzoek kan uitwijzen of de huidige huurtarieven van velden en accommodaties op een laag, redelijk of hoog niveau liggen. Het onderzoek naar de huurtarieven staat gepland voor 2012. Vooruitlopend op dit onderzoek maken wij in de volgende paragraaf inzichtelijk wat de mogelijke financiële effecten zijn van het verhogen van huurtarieven, uitgaande van gelijk gebruik van de betreffende voorzieningen. Het feit of de gemeente daadwerkelijk een huurverhoging wil doorvoeren, is wederom een discussie die vanuit de inhoud gevoerd dient te worden.
Vanuit de in te richten centrale gemeentelijke vastgoedeenheid, kan worden beoogd om tot een meer efficiënte bedrijfsvoering van de buitensporttaken te komen. Hierbij kan worden gedacht aan een optimale benutting van kantines en velden, de opzet van een gemeentebrede jaarprogrammering, gezamenlijke inkoop, vrijwilligersbeleid en gezamenlijk onderhoud van de sportvelden.
Maatschappelijke optimalisering
De revenuen die gepaard gaan met de verhoging van de huurtarieven voor de sportvelden zijn gebaseerd op een gefaseerde verhoging van de jaarhuur van velden met € 800,- per gewoon veld en € 1.000,- voor de kunstgrasvelden. Voor de beeldvorming: dit betekent een verhoging van circa € 1,50 per lid per maand.
Voor de invulling van dit hoofdstuk baseren wij ons op het onderzoek ‘Ontwikkeling varianten zwembad De Wedert’ (17 december 2009) dat is verricht door het bureau Hopman & Andres. Voor een uitgebreide toelichting en achtergronden verwijzen wij naar dit rapport. Hier volstaan wij met een opsomming van de belangrijkste elementen uit het rapport.
In onderstaande kaarten zijn de locaties van de zwembaden weergegeven. Een bolletje is opgebouwd uit twee helften. Het bovenste gedeelte van een bolletje geeft de beoordeling van de technische staat van een accommodatie weer, het onderste gedeelte van een bolletje heeft betrekking op de functionele staat. Groen impliceert een ‘goede staat’, oranje een ‘voldoende staat’ en rood een ‘matige staat’. De inschaling is gedaan door de gemeente Valkenswaard zelf.
Gezien de verschillen tussen het aanbod, de configuratie en de prijsstelling van deze baden ten opzichte van De Wedert, veronderstelt Hopman en Andres dat de concurrentie voor De Wedert vanuit deze baden minimaal is. Zij bedienen immers in grote mate een andere doelgroep. Het E3-strand in Eersel wordt voornamelijk bezocht door jongeren ouder dan 16 jaar. Deze jongeren kwamen voorheen op zomerse dagen naar De Wedert. Gezien de uitstraling van De Wedert voor de leeftijdscategorie ouder dan 16 jaar tot aan de leeftijd waarop men kinderen krijgt, is De Wedert niet interessant. De concurrentie vanuit dit dagstrand zou alleen gelden voor het openluchtbad, maar richt zich dus op andere doelgroepen.
Onderstaande grafieken geven inzicht in bezoekersaantallen van het binnenbad De Wedert. Het bezoekersaantal is de laatste jaren afgenomen tot circa 127.000. De grootste doelgroep van het binnenbad bestaat uit leden van zwemverenigingen (circa 51.000 bezoekers in 2008). Daarna volgen recreatief zwemmen (36.000 bezoekers), les zwemmen (27.500 bezoekers) en doelgroepen (13.000 bezoekers).
Bezoekersaantal binnenbad De Wedert (totaal)
11.3 Ontwikkelingen en knelpunten
Technische veroudering buitenbad
In tegenstelling tot het binnenbad heeft het buitenbad wel te maken met een aantal technische knelpunten.
Zowel het grote niervormige bad als het kleine springbad bevinden zich in een matige tot slechte conditie. De huidige constructie veroorzaakt scheuren, waardoor structureel sprake is van lekkage.
Hierdoor gaat er geconditioneerd water verloren en dient dit continu te worden aangevuld. Dit neemt extra kosten met zich mee. Wanneer besloten wordt de buitenbaden te handhaven, wordt voor deze tekortkomingen geen structurele oplossing geboden en dient dus rekening te worden gehouden met jaarlijks terugkerende reparatiewerkzaamheden.
11.4 Maatschappelijke optimalisering
In de scenario’s 1, 2 en 3, waarbij het huidige binnenbad blijft, is sprake van renovatie via het treffen van noodzakelijke bouwkundige, werktuigbouwkundige en elektrotechnische maatregelen, alsmede het treffen van een aantal maatregelen ten behoeve van de waterbehandeling. Bij scenario 2 bestaan de functieverbeterende maatregelen uit de aanleg van een tribune en bergruimten.
Vanuit het gemeentelijke (concept) sportbeleid wordt ingestoken op behoud van het gemeentelijke binnenbad. Gezien de functie richting de bevolking en de goede technische staat van het binnenbad enerzijds en de onzekere economische en financiële situatie anderzijds, adviseren wij in dat geval te kiezen voor instandhouding van het huidige bad (scenario 1). Hiermee wordt behoud van het huidige voorzieningenniveau op korte en middellange termijn gegarandeerd tegen de minste kosten.
Aangaande de functionele verbeteringen (realiseren tribune en bergruimte) met een verwachte investering van circa € 300.000,-, zoals voorgesteld in scenario 2, hebben wij de volgende opmerkingen:
Realiseren tribune: Deze investering moet naar onze mening in principe bijdragen aan een verhoging van de exploitatieopbrengsten (consumpties), waardoor deze budgetneutraal gerealiseerd kan worden.
Hiervan is echter op grond van het onderzoek van Hopman & Andres geen sprake. Daarnaast is een tribune een investering die je niet afschrijft in een korte termijn, terwijl de levensduur van het huidige bad naar verwachting niet langer is dan circa 10 jaren.
Vanuit het gemeentelijke (concept) sportbeleid wordt ingestoken op behoud van het gemeentelijke buitenbad. Gezien de functie richting de bevolking (met name gezinnen) en de goede functionele staat enerzijds en de onzekere economische en financiële situatie anderzijds, adviseren wij te kiezen voor instandhouding van het huidige bad (scenario 1). Hiermee wordt behoud van het huidige voorzieningenniveau op korte en middellange termijn gegarandeerd tegen de minste kosten.
11.6 Financiële optimalisering
De gemeente Valkenswaard kan overwegen de tarieven richting verschillende gebruikers (vrijzwemmers, doelgroepen, zwemschool, zwemverenigingen) te verhogen. Niet bekend is welke tarieven momenteel worden gevraagd en hoe deze zich verhouden tot baden in de omgeving. In de financiële uitwerking zijn wij uitgegaan van een fictieve tariefsstijging voor recreatief gebruik, doelgroepen, verenigingen en particulieren.
Maatschappelijk ondernemerschap
Het moet naar onze mening mogelijk zijn meer uit het huidige zwembad te halen via maatschappelijk ondernemerschap, waarbij een optimale balans wordt gevonden tussen de maatschappelijke en de financiële prestaties van de zwembaden. Hierbij kan worden gedacht aan maatregelen in de sfeer van groenonderhoud, schoonmaak, energiegebruik, openingstijden, marketing, uitbreiden van het programma-aanbod, doelgroepenprogrammering, arrangementen en personeel.
Naar onze mening moet niet ‘te snel’ wordt overgegaan tot eventuele privatisering van het zwembad. Momenteel is immers nog sprake van onvoldoende grip op de maatschappelijke en financiële prestaties en zijn eventuele optimalisatieslagen nog niet doorgevoerd.
Hierdoor kan in geval van eventuele privatisering sprake zijn van ‘duurkoop’ in plaats van ‘goedkoop’, zowel in de dienstverlening naar de burger als voor de kosten voor de gemeente. In het perspectief van een zich ontwikkelende professionele vastgoedorganisatie adviseren wij de gemeente Valkenswaard om de volgende stappen te volgen:
12 Bedrijfsvastgoed en overig vastgoed
Het bedrijfsvastgoed en het overige vastgoed maakt geen deel uit van de vraagstelling die we moeten beantwoorden voor de gemeente Valkenswaard. Desalniettemin is gedurende dit traject informatie verkregen die wij waardevol genoeg achten om deze te delen met de gemeente. Deze informatie is in dit hoofdstuk opgenomen voor respectievelijk het bedrijfsvastgoed en overig vastgoed.
Het bedrijfsvastgoed en het overige vastgoed maakt geen deel uit van de vraagstelling die we moeten beantwoorden voor de gemeente Valkenswaard. Desalniettemin is gedurende dit traject informatie verkregen die wij waardevol genoeg achten om deze te delen met de gemeente. Deze informatie is in dit hoofdstuk opgenomen voor respectievelijk het bedrijfsvastgoed en overig vastgoed.
Nadere analyse is noodzakelijk naar de mogelijkheid om ruimtegebruik in het gemeentehuis te verhogen en de condities waaronder dit kan plaatsvinden. Wij adviseren dit ruimtelijke vraagstuk integraal op te pakken met de transformatie van De Hofnar en te kijken naar verbindingen die tussen beide gebouwen te leggen zijn, bijvoorbeeld aangaande publieksruimten, vergaderfaciliteiten en kantoorfuncties.
Zonder uitputtend te willen zijn spelen ten aanzien van het overige vastgoed van de gemeente Valkenswaard momenteel de volgende ontwikkelingen, knelpunten en kansen ter optimalisering:
Verkopen / afstoten overig vastgoed
Indien vastgoed geen maatschappelijke functie heeft en ook geen strategische functie (in verband met toekomstige projectontwikkeling), kan naar onze mening in principe tot verkoop van dit vastgoed worden overgegaan. Voorwaarde is wel dat een ‘goede prijs’ wordt verkregen en er een partij aanwezig is die het vastgoed ook daadwerkelijk wil overnemen. Voor de gemeente Valkenswaard gaat het onder andere om de volgende vastgoedobjecten:
Indien het niet mogelijk blijkt of ongewenst is om overig vastgoed te verkopen, kan worden bezien of ‘huuroptimalisatie’ tot de mogelijkheden behoord. Ervaring is dat gemeenten doorgaans bescheiden huren vragen voor de verhuur van eigendommen. Zeker wanneer sprake is van ‘commercieel vermogen’ valt hier mogelijk meer uit te halen. Hierbij denken wij bijvoorbeeld aan het Oude Raadhuis of de trouwkapel.
13.1 Projecten maatschappelijke optimalisering
Om tot maatschappelijke optimalisering te komen houden wij in de periode 2012-2019 rekening met een investeringsbehoefte van circa 9,5 miljoen euro. Hierbij hebben wij geen rekening gehouden met eventuele ambtelijke kosten die gepaard gaan met de uitvoering van de maatregelen. Voor de periode na 2019 moet rekening worden gehouden met vernieuwingskosten voor een aantal basisscholen.
13.2 Projecten financiële optimalisering
Bij uitvoering van financiële optimaliseringsmaatregelen wordt structureel een bedrag vrijgespeeld van 585.000 euro per jaar. Hierbij hebben wij aan de kostenkant nog geen rekening gehouden met eventuele organisatorische kosten, zoals afvloeiingskosten personeel. Aan de opbrengstenkant is nog geen rekening gehouden met de verkoopopbrengsten door herontwikkeling van bestaande panden en gronden. Tevens is voor een aantal ‘nader te bepalen’ maatregelen nader onderzoek vereist om tot een opbrengstenindicatie te komen.
Om tot uitvoering over te kunnen gaan van alle maatschappelijke en financiële projecten die hiervoor zijn genoemd, is het noodzakelijk om te beschikken over voldoende capaciteit en voldoende deskundigheid binnen de ambtelijke organisatie. Uitvoering zal de komende jaren een behoorlijke claim leggen op de capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie.
Om het gehele traject van interne en externe transformatie in goede banen te leiden, is het gewenst om hier een strakke organisatiestructuur op te zetten. Vanuit andere gemeenten hebben wij goede ervaringen met een structuur waarbij wordt gewerkt met een integrale stuurgroep (managementteam) en ambtelijke projectleiders.
Deze ambtelijke projectleiders kunnen dan via vooropgestelde businessplannen uitvoering geven aan de verschillende projecten zoals hier gedefinieerd. In een businessplan worden dan afspraken gemaakt over doelstelling, tijdspad, communicatie, organisatie en kosten van het betreffende project. De ambtelijke projectleiders leggen in dit model verantwoording af richting de integrale stuurgroep.
Bijlage 1 Overzicht accommodaties
Accommodaties voor onderwijs en opvang
Accommodaties voor welzijn, jeugd en cultuur
Jeugdaccommodatie De Kleine Rimboe Jeugdaccommodatie Jong Nederland Jeugdaccommodatie KPJ Dommelen | |