| Organisatie | Lingewaard |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels commerciële binnensport op bedrijventerreinen |
| Citeertitel | Beleidsregels commerciële binnensport op bedrijventerreinen |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 07-07-2011 | nieuwe regeling | 30-06-2011 Lokale (gemeente)krant, 06-07-2011 |
De gemeente krijgt incidenteel verzoeken van ondernemingen om bedrijfspanden op bedrijventerreinen te mogen gebruiken ten behoeve van binnensportactiviteiten. Meer specifiek betreft het sport-en fitnesscentra. Voor de Houtakker II staan 4 bedrijven uit deze branche ingeschreven als belangstellenden. Soms willen ondernemers de bedrijfsfunctie combineren met horeca en/of een bedrijfswoning. In het vigerende gemeentelijke beleid is binnensport niet toegestaan op bedrijventerreinen. Verzoeken daartoe worden door uw college afgewezen. Gelet op de trends en ontwikkelingen in de (binnen)sport de laatste jaren en de belangstellenden voor de Houtakker II, dient echter de vraag te worden gesteld of het bestaande beleid moet worden herzien? Het vestigen van deze bedrijven kan als een mogelijkheid gezien worden om oplopende leegstand op bedrijventerreinen te voorkomen. En als dat zo is, welke voorwaarden moeten dan gelden voor binnensport op bedrijventerreinen? Deze notitie gaat in op de ontwikkelingen in de binnensporten, de afwegingsaspecten die bij vestiging aan de orde zijn en sluit af met een voorstel voor een juridische regeling. Tenslotte moet op relatief korte termijn een aantal bestemmingsplannen voor bedrijven geactualiseerd worden. Deze beleidsnotitie levert een bijdrage aan de actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid.
Definities en achtergronden check
Er bestaan geen eenduidige definities in de ruimtelijke ordening voor fitness en andere bedrijfsmatige sportvoorzieningen. In de standaard vergelijkbare bestemmingsplannen SVBP 2008 wordt een niet limitatieve opsomming gegeven. Fitnesscentra en sportscholen worden (net als zwembaden, stadions, skicentra, golfterreinen, sportbaden en maneges) tot de hoofdfunctie ‘’sport’’ gerekend. Sportactiviteiten maken steeds vaker onderdeel het van het bredere concept Leisure. Kenmerken zijn;
Het kan bij bedrijfsmatige commerciële activiteiten gaan om zeer uiteenlopende activiteiten, waaronder medische fitness, sportschool, conditietraining, krachtsport (medische) fitness, aerobics. In dit rijtje zouden echter ook bovenstaande activiteiten in combinatie met sauna, massages, zonnebank en ook fysiotherapie genoemd kunnen worden.
Leisure voorzieningen worden gedefinieerd als permanente voorzieningen ten behoeve van vrije tijdsbesteding waarvoor entree betaald moet worden. Van grootschalige leisure is sprake als het een of meerdere van de volgende kenmerken bezit:
Wellness duidt op leisure gerelateerd aan het thema gezondheid en ontspanning. Gelet op de ruimte omschrijving van het begrip 'leisure' is echter dit begrip te ruim voor planregels en dient beperkt te worden tot die functies die passend zijn voor bedrijventerreinen. Het gaat dan om: wellness, fitness- en healthcentra (waaronder begrepen fitness in combinatie met sauna's, beautycentra). Wellness en beautycentra zoals bijvoorbeeld schoonheidsspecialisten horen volgens ons niet op bedrijventerreinen, omdat zij ingepast kunnen worden in het stedelijke gebied. Wellness maakt dan ook geen onderdeel uit van deze beleidsnotitie.
Fitnesscentrum: gebouw waar op basis van bedrijfsmatige aanpak conditie- of krachttraining mogelijk wordt gemaakt. Met fitness wordt het geheel van sporten en activiteiten die bedreven worden in sportscholen/fitnesscentra bedoeld.
Met de bestemming 'Sport‘ aangewezen gronden kunnen bestemd worden voor: commerciële sportvoorzieningen, te weten een fitnesscentrum, sportcentrum, sporthal, sportschool, sportzaal of squashcentrum;
Binnensport nader bekeken check
Sport en leisure zijn van oudsher sterk met elkaar verweven. Sinds de jaren ’80 zien wij de opkomst van sportscholen, fitnesscentra, etc., die inspelen op de behoefte om sport te kunnen bedrijven met professionele begeleiding. Daarnaast zien wij ook steeds meer combinaties tussen sport/leisure en wellness als onderdeel van de vrijetijdseconomie c.q. de zorgeconomie.
De laatste decennia wordt algemeen meer tijd besteed aan sportbeoefening. De toename komt vooral voor rekening van de sporten op individuele basis (zoals fitness en aerobics). De individuele basis maakt de keuze van tijdstip en frequentie gemakkelijker dan bij de teamsporten. Bovendien wil men in mindere mate verplichtingen aangaan die bij teamsportclubs behoren. Dit heeft geresulteerd in een teruggang van de deelname aan teamsporten en tot een toename in de behoefte aan sportscholen en fitnesscentra. De belangstelling voor sportbeoefening op weekdagen is toegenomen. Fitness is de meest beoefende sport in Nederland, circa 10% van de bevolking bezoekt regelmatig een fitnesscentrum. Nog steeds bevindt de fitnessbranche zich in Nederland aan het begin van een groeifase en er zijn nog meerdere evoluties mogelijk. Fitnesscentra waren enkele jaren geleden ongeveer overal gelijk, de branche wordt echter steeds diverser en ontstaan er centra in allerlei soorten en maten die op specifieke doelgroepen zijn gericht. Voor mensen met een smalle beurs zijn er budgetcentra en ook voor dames zijn er een aparte faciliteiten (Curves).
Op dit moment wordt het succes van een fitnesscentrum vooral bepaald door de omvang en kwaliteit van het aanbod evenals door extra diensten zoals sauna, zonnebank en kinderopvang. Een belangrijke ontwikkeling is dat de Nederlandse markt op dit moment te maken heeft met grootschalige, buitenlandse kwaliteitsclubs zoals Cannons en Fitness First. Nieuwe takken van sport worden tegenwoordig op inventieve wijze door particuliere ondernemers mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld binnensportversies van buitensportactiviteiten (skihallen, klimwanden en dergelijke). Er valt een trend waar te nemen van clustering van verschillende sporten in één gebouw. Schaalvergroting en gemeenschappelijk gebruik van bepaalde voorzieningen (o.a. horeca en parkeren) kunnen bij dergelijke clusters kostenvoordelen opleveren. De nieuwe (binnen) sport accommodaties kunnen worden aangemerkt als een traditionele maatschappelijke voorziening, maar evengoed als bedrijven waarin tegen betaling diensten (sport en ontspanning) worden aangeboden. Sportscholen en fitnesscentra zijn niet meer gebonden aan een situering bij sportcomplexen.
Fysiotherapeuten huren steeds vaker ruimtes in een sport –en of fitnesscentrum. Patiënten stellen dit zeer op prijs omdat zij vinden dat daarmee de kwaliteit van de dienstverlening toeneemt. Mede daardoor worden de fitnesscentra steeds omvangrijker. Daarnaast vindt er qua samenwerking ook schaalvergroting plaats; momenteel bestaat 15 procent van alle fitnesscomplexen uit ketens. Anderzijds verbreden de centra zich in rap tempo en bieden zij speciale diensten aan die tot voor kort ongebruikelijk waren voor een fitnesscentrum.
De markt voor vrijetijdsbesteding maakt een spectaculaire groei door. Hoewel Nederlanders minder tijd hebben voor ontspanning, geven ze er steeds meer geld aan uit.In stedelijke gebieden vormt een combinatie van wonen, werken, winkelen en leisure een grote aantrekkingskracht. Leisure valt soms ook goed te combineren met werkgerelateerde functies. Bedrijven en werknemers hechten naast factoren als bereikbaarheid en kwaliteit van het pand steeds meer aan de kwaliteit van hun werkomgeving en de aanwezige voorzieningen. Ze wensen bijvoorbeeld horeca of winkels in de directe omgeving van de werkplek. Ook bij de herstructurering van bedrijventerreinen kan de leisure-industrie een rol spelen.
Vrijetijdsvoorzieningen worden vaak nog vergeten in de planologische besluitvorming. Kansen bestaan er mogelijk bij vernieuwing (revitalisering) van de bestaande, oudere bedrijventerreinen. Verpaupering kan worden tegengegaan door in panden nieuwe functies toe te staan die de omliggende functies niet belemmeren.
De structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties 2010 van de provincie laat zich niet uit over leisure en/ of sportvoorzieningen. Voor grootschalige leisure voorzieningen biedt het beleid geen heldere aanknopingspunten. Binnensporten zijn qua functie volgens de provincie in principe niet wenselijk op een bedrijventerrein. Ook niet wanneer sprake is van geheel nieuwe (leisure) concepten, waarbij verschillende functies t.b.v. vrijetijdsbesteding bij elkaar komen (combi’s van sportschool en welness bijvoorbeeld). In principe zullen dergelijke functies een plek in of rondom woonmilieus moeten krijgen. Leisure en sportvoorzieningen zijn consument gerichte activiteiten, die volgens het provinciale beleid niet thuis horen op bedrijventerreinen. Bedoelde activiteiten nemen de plaats in van de reguliere bedrijven en genereren mobiliteitseffecten en parkeeraffecten waarmee op de bedrijventerreinen geen rekening mee is gehouden.
Indien sprake is van meervoudig grondgebruik, van voorzieningen met een minimale omvang van 1500 m2 en adequate parkeervoorzieningen, biedt de provincie de mogelijkheid om medewerking te verlenen aan een ontheffingsprocedure. Bij de keuze voor het verlenen van medewerking worden de (on)mogelijkheden voor vestiging van de betreffende voorziening op andere locaties betrokken. In dit verband is ook de minimale omvang van de activiteit van 1500 m2 opgenomen, omdat juist de meer omvangrijke voorzieningen een probleem hebben bij het vinden van een locatie in het bestaande stedelijk gebied. Voorzieningen met een kleinere oppervlakte worden hiertoe wel in staat geacht.
In het regionaal plan zijn geen beleidsregels opgenomen voor sportvoorzieningen. De stadsregio hanteert het principe dat bedrijventerreinen in principe niet vervuild mogen worden voor oneigenlijke functies, zoals sport en horeca. Grootschalige thematische en bovenlokale voorzieningen, zoals “leisure”, passen op grond van ruimtelijke aspecten alleen in een stedelijk netwerk, op een gunstig ontsloten plek. Thematische ontwikkelingen zijn toegestaan, als daarvoor grenzend aan de bestaande centra geen geschikte locatie voorhanden is en het thema specifiek aan een perifere locatie is gebonden.
Beleid gemeenten in de stadsregio check
Bij de buurgemeenten worden over het algemeen sportscholen en fitnesscentra niet toegelaten op bedrijventerreinen. Vooral Nijmegen en Arnhem zijn daar vrij consequent in. Er zijn echter ook uitzonderingen waarneembaar. Spa & Wellness en Liftestyle Resort Six Senses is met toestemming van de provincie Gelderland gevestigd op het bedrijventerrein Graafstaete in Duiven. Het betreft met een totaal bedrijfsvloeroppervlak van ruim 19.000 m² bvo en circa 650 bezoekers per dag (met een maximum capaciteit van 1.000 bezoekers per dag) een relatief grootschalige ontwikkeling. Het is een totaalconcept onder een dak. De initiatieven in Lingewaard zijn veel kleinschaliger.
Incidenteel worden ook minder omvangrijke sportscholen en fitnesscentra op bedrijventerreinen toegelaten. In Heteren is bijvoorbeeld een sportschool gevestigd op het regionale bedrijventerrein de Poort van Midden Gelderland. Het betreft een Boss Gym, die krachtsport, cardio-fitness en spinning aanbiedt. In het bestemmingsplan is een ontheffing opgenomen voor gebruiksveranderingen. Het gebruik mag niet meer omvatten dan een bruto-vloeroppervlak van 1500 m2; het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkelingen en de parkeerbalans. Het gebruik mag verder geen nadelige invloed hebben op het karakter van de directe omgeving; er mag geen sprake zijn van een detailhandelsbedrijf of een horecagelegenheid, discotheek of bar-dancing en; tenslotte kan er geen sprake zijn van erotisch getinte horeca of prostitutie. Boss Gym is pas in het bedrijfspand gekomen nadat het pand gebouwd was. Het betrof een wijziging van gebruik. De oorspronkelijke bedrijfsbestemming is behouden. Een tweede voorbeeld is Sportpiazza. Dit bedrijf is al jaren gevestigd op het bedrijventerrein de Sluisweg in Heumen. Voorheen was dit bedrijf gevestigd in een woonwijk. Door toenemende populariteit gaf dit meer en meer overlast. Het college van b&w van Heumen heeft daarom medewerking verleend aan vestiging op de Sluisweg.
Conclusie zowel het provinciale als het regionale beleid bieden weinig mogelijkheden tot het toelaten van sportvoorzieningen kleiner dan 1.500 m2 op bedrijventerreinen. In diverse gemeenten bevestigen uitzonderingen echter deze regel.
De gemeente Lingewaard ziet een maatschappelijk belang in de beschikbaarheid van voldoende voorzieningen op het gebied van bewegen. Gezien het maatschappelijke belang kent de gemeente een positieve grondhouding ten opzichte van de realisatie van dit type voorzieningen. De voorwaarden die hieraan worden gesteld, zijn voor binnensporten vrijwel gelijk, aangezien er ruimtelijk c.q.planologisch gezien weinig aanleiding is om een afzonderlijk planologisch beleid en dus onderscheidende vestigingsvoorwaarden te benoemen. Een bestemmingsplan en de hierin opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten dient op eenduidige wijze duidelijk te maken welk bedrijf wel en welk bedrijf niet is toegestaan op een bedrijventerrein. In de praktijk ontbreekt die duidelijkheid in sommige gevallen. Zo kan het onduidelijk zijn of een bedrijf (in overwegende mate) moet worden aangemerkt als regulier bedrijf of bijvoorbeeld als detailhandel/sport- c.q. een maatschappelijke voorziening.
In alle gevallen geldt dat dit type voorzieningen zich op sociaal veilige en goed per auto, fiets en bij voorkeur ook te voet bereikbare locaties moet vestigen. Locaties in het buitengebied of bedrijventerrein voldoen in de ogen van de gemeente in de meeste gevallen niet aan deze voorwaarden en zijn bovendien primair geschikt voor vestiging van respectievelijk landelijke functies en bedrijven. Situering van sportscholen en fitnesscentra mag niet leiden tot een onnodige verstening van het buitengebied of het opsouperen van de beschikbare ruimte voor bedrijven op bedrijventerreinen. Maatwerk is mogelijk. Bijvoorbeeld voor goed bereikbare locaties aan de rand van een bedrijventerrein én situaties waar dit soort voorzieningen een functioneel onderdeel uitmaakt van een aan het bedrijventerrein of buitengebied gebonden hoofdactiviteit.
De gemeente voert geen actief beleid ten aanzien van fitnesscentra en sportscholen. Het beleidskader is opgesteld om aanvragen van externe partijen op een zo objectieve manier te kunnen toetsen.
Als zodanig wordt het beleid gebruikt bij de vergunningverlening. Het beleid vormt met andere woorden een leidraad bij de verlening van binnen- en buitenplanse ontheffingen, herzieningen van bestemmingsplannen en projectafwijkingsbesluiten.
Indien functies worden aangemerkt als praktijkruimte en/of particuliere dienstverlening, dan geldt als uitgangspunt, dat deze consument gerichte activiteiten niet op bedrijventerreinen gehuisvest dienen te zijn. Het situeren van consumentgerichte activiteiten gaat ten koste van de beschikbare ruimte voor de reguliere bedrijvigheid op de bedrijventerreinen en kan mobiliteits/ parkeereffecten genereren waarop het bedrijventerrein niet berekend is. Bij leisure-, sport-, of onderwijsvoorzieningen is eveneens sprake van consument gerichte activiteiten die in principe niet op bedrijventerreinen behoren. Verder geldt als uitgangspunt, dat er geen (nieuwe) bedrijfswoningen worden toegelaten op bedrijventerreinen.
De gemeente Lingewaard kent momenteel al een redelijk uitgebreid aanbod aan ´´leisure´´ en sportactiviteiten. Daarnaast is er een divers aanbod van bedrijven in de categorie wellness. Het huidige aanbod is erg uiteenlopend en moeilijk in ruimtelijke hokjes onder te brengen. De grootste kernen, Huissen, Bemmel en Gendt hebben elk hun eigen aanbod met relatief grootschalige voorzieningen. In Huissen wordt Fitnesscentre Huissen met een totaal pakket aan voorzienignen op sportpark Blauwenburcht gerealiseerd. Naast sport en spelactiviteiten bevat het pakket ook kinderopvang, een pedicure en een schoonheidsspecialiste. Voor de verplaatsing van dit fitnesscentrum is locatieonderzoek gedaan. Diverse locaties zijn onderzocht, waaronder vestiging op bedrijventerreinen (namelijk het Agropark I en Pannenhuis I). Deze locaties kwamen als minder gunstig uit de bus vanwege de ligging ten opzichte van het verzorgingsgebied (ongunstig). Qua bereikbaarheid zouden deze locaties gunstig zijn voor auto’s, maar ongunstig voor fietsers. Een fitnesscentrum paste qua beeld maar niet qua functie. Verder werd geconcludeerd, dat bedrijfswoningen niet gewenst zijn op bedrijventerreinen en er prioriteit moest worden gegeven aan uitgifte aan bedrijven. De Blauwenburcht werd als de meest geschiktere vestigingslocatie geselecteerd.
In Bemmel aan de Van Nispenlaan is een fitnessruimte/ zonnebank/sauna bij het nieuwe zwembad gerealiseerd. Aan de Kruisstraat te Gendt is het American Style Squash & Fitness centrum gevestigd. Verder noemen wij zonder volledig te willen zijn de Schaapskooi te Bemmel (tennis, fitness en een grand café). Zowel Huissen als Bemmel hebben een eigen Curves vestiging. Verder noemen wij de Golden Flower Tai Chi school gevestigd aan de Roswaard in Doornenburg en Judokwai, gevestigd aan de Kolk te Huissen.
Al deze voorzieningen zijn gevestigd buiten bedrijventerreinen. Ook op bedrijventerreinen zijn dit soort voorzieningen al aanwezig. Zo is sinds 2010 op het bedrijventerrein Houtakker I een zogenoemde Lana Spa, een Thaise massagesalon-zonnebank gevestigd. Op de Houtakker 55 H is verder een Reiki massagepraktijk gevestigd.
De gemeente heeft echter een grote mate van beleidsvrijheid heeft met betrekking tot het planologisch mogelijk maken van het realiseren van sportaccommodaties. Fitness en sportcentra maken vaak bezwaar tegen vestigingen van concurrenten. Op grond van bestaande jurisprudentie kan worden afgeleid, dat het aanwezig zijn van een concurrent niet betekend dat geen planologische medewerking verleend zou moeten worden aan een initiatief. Planologische medewerking kan worden geweigerd als redelijkerwijs te verwachten is, dat door het verlenen van planologische medewerking het voorzieningenniveau voor de consument ter plaatse in gevaar komt. De gemeente heeft geen instrumenten om (ongewenste) concurrentie tegen te gaan. De gemeente kan op grond van stedenbouwkundige randvoorwaarden eisen stellen aan de ruimtelijke uitstraling en beeldkwaliteit van vestigende bedrijven.
De inschrijvingen voor de Houtakker II zijn eveneens erg divers. Eén bedrijf wil een kavel van 2.500 m2 -3.000 m2 voor een multifunctioneel sportcentrum met horeca. Een ander bedrijf een fitnesscentrum van 500-1000 m2. Weer een ander bedrijf wil tussen de 1.000-2.000 m2 met woonhuis.
Voldoende geschikte ruimte voor bedrijven en kantoren is van groot belang voor de economische ontwikkeling van de gemeente. Niet alleen gaat het om ruimte voor nieuwe bedrijven, maar ook om ruimte voor bedrijven, die uit de kernen en het buitengebied worden verdreven, vanwege groei of milieuoverlast. Dat betekent, dat de bestaande en de ontworpen bedrijventerreinen in beginsel zo goed mogelijk moeten worden benut voor de vestiging van bedrijven en niet voor andere doeleinden. Terughoudendheid is daarom vereist bij het vestigen van sportvoorzieningen op bedrijventerreinen. Daarbij moet echter worden overwogen dat het beginsel "bedrijventerrein is voor bedrijven" uiteraard niet hoeft te worden verbroken door de vestiging van een of enkele sportscholen op een bedrijventerrein. De centrale vraag bij een nieuw initiatief is bovenal het belang van een voorziening voor de gemeente of kern.
Oorspronkelijk zijn bedrijventerreinen ontstaan om bedrijfsmatige functies van woongebieden te scheiden. De terreinen boden plaats aan (milieu)hinderlijke bedrijven. In de loop der jaren zijn bedrijven echter steeds minder industrieel en steeds meer dienstverlenend geworden. Het aantal zware productiebedrijven neemt af en de kantoorgedeeltes bij bedrijven worden steeds groter. Op lokale en regionale bedrijventerreinen groeit het aantal (bestel)busjes ten koste van vrachtwagens. Door de ´verdienstelijking´ van de bedrijven verandert ook het bedrijfsmatige karakter van bedrijventerreinen. Het aandeel bedrijven uit lichtere milieucategorieën neemt toe, waardoor veel terreinen niet meer geschikt zijn voor zwaardere industriële activiteiten. De Houtakker I is hier een voorbeeld van. Hierdoor zijn lokale bedrijventerreinen de laatste jaren ook vaker gebruikt als alternatieve locatie voor functies als perifere detailhandel (meubels, sanitair, bouwmarkten), woonwinkels, kantoren. Hierdoor zijn vestigingsmogelijkheden voor zwaardere activiteiten verder afgenomen.
Naast detailhandel, horeca en kantoren zijn er in toenemende mate andere functies die vandaag de dag een beroep doen op een vestigingsplaats op een bedrijventerrein. Voor vrijwel al deze functies geldt dat deze een sterk consument gericht karakter hebben en daarmee enigszins vergelijkbaar zijn met de functie detailhandel. Veel van deze functies wekken dan ook verkeersstromen en parkeereffecten op die vanuit het functioneren van een bedrijventerrein niet wenselijk zijn. Ook kunnen deze functies gezien worden als functies die een bijdrage leveren aan het goed functioneren van stads- en dorpscentra of functies die gelet op hun oriëntatie op de ‘consument’ een zekere spreiding over het stedelijke gebied dienen te hebben.
Fitness, horeca en care functies zijn in bestemmingsplannen veelal niet toegestaan op bedrijventerreinen. Dit in tegenstelling tot perifere detailhandelsvestingen. Fitness, horeca en care functies staan weer een stap verder van bedrijfsmatige activiteiten af dan volumineuze detailhandel. In ruimtelijk opzicht zijn deze functies minder gewenst op bedrijventerreinen. Waar van volumineuze detailhandel zoals autodealers en bouwmarkten nog gesteld kan worden dat deze niet op andere locaties passen kan dat van deze lichtere leisure- en zorgfuncties niet gezegd worden. Uitsluitend op lokale terreinen kan gedacht worden aan uitzonderingen. Vooral op terreinen zoals Pannenhuis I en Houtakker I zijn publieksfuncties geconcentreerd.
Het weren van bedrijventerrein vreemde sectoren
Functies die van oudsher in bestemmingsplannen niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen dienen wellicht opnieuw belicht te worden. Detailhandel, fitness en ook horeca vinden in toenemende mate een plek op bedrijventerreinen. Dit in de wetenschap, dat vestiging van deze bedrijven een beperking kan vormen voor de verdere ontwikkeling van (zwaardere) bedrijvigheid op de terreinen. Ook kunnen deze functies nadelig zijn voor de infrastructurele belasting (groter aantal verkeersbewegingen) en de veiligheid op een bedrijventerrein. Gemengde economische zones of ‘werklandschappen’ waarbij sprake is van een mix van bedrijvigheid met o.a. dienstverlening komen echter steeds meer voor. Multifunctionaliteit kan de aantrekkelijkheid van bedrijventerreinen vergroten en daarmee ook de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de locaties.
Wie zien mogelijkheden om voor fitness en andere commerciële binnensporten onder voorwaarden op bedrijventerreinen te vestigen. Uitgangspunt blijft, dat fitness bij een sportcomplex beter ruimtelijk in te passen is dan tussen transport- en productiebedrijven op bedrijventerreinen. Hoewel consument gerichte activiteiten in principe niet op een bedrijventerrein thuishoren, kan vanuit het principe van intensief (meervoudig) ruimtegebruik beargumenteerd worden dat bijvoorbeeld een sportschool die op de tweede etage van een bedrijfsbebouwing is gelegen, toch op de juiste plek is gevestigd. Doordat in het geval van de sportschool ook sprake is van avondgebruik kan vestiging ervan bijdragen aan het verhogen van de sociale veiligheid van het gebied en daarmee een extra argument vormen om deze nieuwe bedrijvigheid toe te laten.
Fitness, horeca en ’care’’ functies zijn in het bestemmingsplan niet toegestaan op bedrijventerreinen en staan weer een stap verder van bedrijfsmatige activiteiten af dan volumineuze detailhandel. In ruimtelijk opzicht zijn deze functies minder gewenst op bedrijventerreinen. Waar van volumineuze detailhandel zoals autodealers en bouwmarkten nog gesteld kan worden dat deze niet op andere locaties passen kan dat van deze lichtere leisure- en zorgfuncties niet gezegd worden. Leisure functies kunnen categorisch afgewezen worden voor agrologistieke terreinen. Uitsluitend op lokale terreinen kan gedacht worden aan uitzonderingen. Op de zichtlocatie Karstraat en de Houtakker II is sprake van zo`n uitzondering. Op deze twee terreinen zijn publieksfuncties geconcentreerd. Horeca hoort in dorpskernen en is belangrijk voor de leefbaarheid in kernen. Concurrentie van goedkope locaties op bedrijventerreinen is niet gewenst. Voor fitness en sportscholen is op de lokale bedrijventerreinen onder omstandigheden een uitzondering mogelijk. Uitgangspunt moet blijven dat fitness bij een sportcomplex beter ruimtelijk in te passen is dan tussen transport- en productiebedrijven op bedrijventerreinen.
In de vorige paragraaf is geconstateerd dat in de laatste jaren de bedrijvigheid op terreinen minder zwaar is geworden. De verdienstelijking van de bedrijvigheid en de vestiging van publieksfuncties als bouwmarkten en fitnesszaken hebben de vestigingsmogelijkheden voor zware milieuhinderlijke bedrijven sterk ingeperkt.Dit is geen specifiek Lingewaards verschijnsel, maar zien we in de gehele provincie Gelderland terug.De hoge bebouwings- en bewoningsdichtheid is hiervan een belangrijke oorzaak. Soms staan er zelfs nog woningen op het bedrijventerrein zoals bij bedrijventerrein Gendt Bemmel en Pannenhuis I.
Samenvattend worden, als het gaat om functioneel gebruik, voor bedrijventerreinen de volgende ordeningsprincipes gehanteerd
De ordeningsprincipes zoals deze hierboven zijn aangeduid hebben ertoe geleid dat in bestemmingsplannen in algemene zin is aangegeven welke functies op bedrijventerreinen zijn toegestaan. In meer specifieke zin zijn in de zogenaamde Staat van bedrijfsactiviteiten de typen bedrijven genoemd welke zich in het betreffende bestemmingsplangebied mogen vestigen. Daarmee zou eenvoudig vast te stellen moeten zijn of sprake is van een wel of niet in overeenstemming met het bestemmingsplan gevestigd bedrijf.
Binnensport op bedrijventerreinen: voor en nadelen. cbheck
Er zijn voor-en nadelen verbonden aan het vestigen van binnensportvoorzieningen op een bedrijventerrein. Gezien vanuit de sportvoorziening, kan een bedrijventerrein een aantrekkelijke locatie kan zijn, vanwege de volgende voordelen:
Bij de ‘niet-bedrijven’ functies spelen voornamelijk financieel economische overwegingen een rol bij de wens voor vestiging op bedrijventerreinen. Als gekeken wordt naar de prijs die verschillende functies voor hun vestigingslocatie moeten betalen, dan kan worden geconcludeerd dat vestiging op een bedrijventerrein voor al deze functies veelal de goedkoopste locatie vormt. Een bedrijfskavel is vaak goedkoper dan een kavel in een woonwijk. De huurprijzen op bedrijventerreinen liggen over het algemeen ook lager dan bijvoorbeeld in een centrumgebied.. Zowel voor de detailhandel als voor kantoren, maar ook de (para)medische sector en sportscholen-fitness is vestiging op een bedrijventerrein in financieel opzicht voordeliger dan vestiging op locaties die voor deze functies zijn bedacht. Daarmee kent de markt een eigen (financieel) ordeningsprincipe dat veelal niet overeenkomt met het door de overheid gevoerde ruimtelijke ordeningsbeleid. Vaak wordt
Tegenover deze voordelen staan enkele nadelen vanuit de bedrijven gezien:
Hoewel aangegeven is dat consument gerichte activiteiten in principe niet op een bedrijventerrein thuishoren, kan vanuit het principe van intensief (meervoudig) ruimtegebruik en een herstructurerings behoefte beargumenteerd worden dat bijvoorbeeld een sportschool die op de tweede etage van een bedrijfsbebouwing is gesitueerd, toch op de juiste plek is gevestigd.
De ruimtelijke schaalvergroting en parkeerbehoefte bij binnensportvoorzieningen maken het uitwijken naar locaties buiten de woonwijken steeds meer aantrekkelijk of soms zelfs noodzakelijk.
In deze notitie gaan wij vervolgens nader in op een aantal van deze afwegingscriteria.
Bedrijventerreinen worden steeds meer verdeeld in zones met een bepaald thema, bijvoorbeeld met zones voor transport, kennistechnologie, autoshowrooms e.d.. Soms is deze zonering bedoeld voor een herkenbare identiteit van een bepaald gedeelte en daarmee voor een wederzijdse commerciële versterking van bedrijven, en soms is het doel om gebruik te kunnen maken van gemeenschappelijke technische toelevering of voorzieningen, zoals gemeenschappelijke wasplaatsen en technische dienstverlening bij transportbedrijven. Zo is het Agropark II en in mindere mate het Agropark I bestemd voor bedrijven uit de agribusiness. Het Looveer is bestemd voor bedrijven uit de hogere milieucategorie. Vestiging van sportvoorzienigen op deze terreinen is niet gewenst. Voor de overige bedrijventerreinen geldt, dat eventueel bestaande zonering zo min mogelijk dient te worden verstoord.
Conclusie± De vestiging van binnensportvoorzieningen mag een thematische indeling van een bedrijventerrein niet verstoren. Op grond hiervan zijn het Agropark I en II en het Looveer niet geschikt voor de vestiging van binnensport.
Representatieve zones van bedrijventerreinen CHECK
De randen van bedrijventerreinen worden vaak gereserveerd voor representatieve kantoorachtige bedrijven of kantoorgedeelten van bedrijven en perifere detailhandelsvestigingen. De productie en opslaggedeelten worden dan meer van de weg afgekeerd. Het gemeentelijke segmenteringsbeleid stimuleert representatieve bebouwing aan de Karstraat onder andere bij het Pannenhuis I en de zichtlocaties van de Houtakker I en II. Aan de Karstraat zijn veel perifere detailhandelsvestigingen op zichtlocaties. Dat gebeurt in de zichtlocaties langs de buitenwegen, maar ook langs representatieve hoofdwegen door het bedrijventerrein. De bedoeling is om bedrijventerreinen zo veel mogelijk een representatieve uitstraling te geven. Gesloten gebouwen voor binnensport kunnen afbreuk doen aan de gewenste uitstraling in deze zone. In representatieve zones langs hoofdwegen dienen binnensportgebouwen te worden vermeden tenzij zij aantoonbaar een bijdrage leveren aan de gewenste stedenbouwkundige .c.q. ruimtelijke kwaliteit van locaties. Voor diverse bedrijventerreinen zijn beeldkwaliteitplannen/ stedenbouwkundige visies vastgesteld. Elke nieuwe ontwikkeling dient getoetst te worden aan deze plannen/visies en zal binnen deze kenmerken dienen te passen. Op beeldbepalende locaties moeten de functies qua aard en schaal en beeldkwaliteit in de ruimtelijke structuur passen.
Horeca hoort in de kernen en is belangrijk voor de leefbaarheid in kernen. Concurrentie van goedkope locaties op bedrijventerreinen is niet gewenst. Bij veel fitness en sportscholen treffen wij zogenoemde ondergeschikte horeca aan. Het betreft een voorziening, die niet op zich is ingericht, maar verband houdt met de kernactiviteit en daaraan toegevoegd is. M.a.w. de voorziening heeft geen betekenis voor de hoofdfunctie in planologisch opzicht. De sportschool blijft dus sportschool al dan niet met een horecavoorziening. Ondergeschikte horeca kan als volgt omschreven worden:
Het in verband met een andere hoofdactiviteit op een perceel verstrekken van eten en drinken tegen betaling voor gebruik ter plaatse in die mate dat duidelijk herkenbaar is dat die hoofdactiviteit de kernactiviteit is die op het perceel plaatsvindt en het verstrekken van dat eten en drinken alleen plaatsvindt als beperkt en ondergeschikt onderdeel van en voortvloeiende uit de hoofdactiviteit.
Net als bij sportkantines wordt bij ondergeschikte horeca uitgegaan van een horecabedrijf. Een exploitatievergunning zal moeten aangevraagd en/of als alcohol wordt geschonken een drank-en horecavergunning. Mogelijk overlast voor omwonenden dient tot een minimum beperkt te worden en op aspecten als geluid worden individuele aanvragen getoetst. Aanvragers van een bouwvergunning voor voornamelijk sportscholen, trekken meer dan gemiddeld de aandacht van de commissie Bibob.
Sportvoorzieningen worden ook in de avonduren, of soms juist in de avonduren gebruikt. Dat betekent dat er extra aandacht moet worden besteed aan de sociale veiligheid van bezoekers. Bezoekers komen per auto, motor, brommer, fiets of te voet. Soms ook met het openbaar vervoer. Een goede verlichting en ruime zichtbaarheid op de locatie zelf en langs de toegangswegen is een eerste vereiste. Daarnaast speelt de zichtbaarheid van sportvoorzieningen vanaf de plekken waar regelmatige mensen verblijven of passeren een belangrijke rol. Het is belangrijk dat er regelmatig mensen zijn die kunnen zien wat er gebeurt. Veraf gelegen stille gedeelten van bedrijventerreinen zijn niet geschikt voor sportvoorzieningen. Onderzoek wijst uit dat op circa 30 meter afstand een persoon herkend kan worden en dat op circa 130 meter afstand gebaren van een mens herkend kunnen worden. Rekening houdend met minder zicht in de avonduren zou een maat van 100 meter als maximum kunnen worden aangehouden. Dat betekent dat de sportvoorzieningen niet moeten komen buiten een strook van circa 100 meter langs doorgaande straten (met avondverkeer). Stille straten en veraf gelegen delen van een bedrijventerrein komen niet in aanmerking voor binnensportvoorzieningen. Op grond van bovenstaande is het bedrijventerrein Pannenhuis II niet geschikt voor sportvoorzieningen. Daarnaast ook delen van het bedrijventerrein Gendt Bemmel.
Het "Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen" schrijft voor dat er geen gebouwen waarin meerdere personen kunnen verblijven mogen voorkomen binnen de aangegeven gevarencirkels van zware bedrijven of inrichtingen. Ook de luchtkwaliteit en geurhinder van zware bedrijven kunnen een rol spelen. Een sportschool is in principe "beperkt gevoelig" en zou daardoor de bedrijfsontwikkeling van zware bedrijven (milieucategorie 4 en hoger) kunnen belemmeren. Daardoor is vestiging op het Looveer uitgesloten evenals grote delen van het terrein Gendt Bemmel. Daarnaast zijn op de bedrijventerreinen Pannenhuis I en II en de Houtakker I en II aardgastransportleidingen en andere externe veiligheidsbronnen aanwezig (waaronder koelinstallaties met ammonia-en LPG stations). Beperkt gevoelige objecten mogen niet binnen deze veiligheidszones gerealiseerd worden.
Conclusie: Delen van de Houtakker I en II, Pannenhuis I en II, Gendt Bemmel alsmede het Looveer komen op grond van externe veiligheidsaspecten niet voor vestiging van sportscholen-fitnesscentra in aanmerking. Per geval/locatie zal dit apart getoetst moeten worden. Binnensportvoorzieningen moeten worden vermeden in zones met zware bedrijven (milieucategorie 4 en hoger) en locaties met externe veiligheidsrisico´s.
Een vraag die beantwoordt moet worden is: kunnen de bedrijfsactiviteiten zelf hinder ondervinden van hindergevende functies in de omgeving?Het is gebruikelijk om bedrijventerreinen in te delen in zones met verschillende milieucategorieën. Dat leidt tot het groeperen van zware bedrijven bij zware en lichte bedrijven bij lichte. Op die manier hebben bedrijven de minste hinder van elkaar. In de brochure “Bedrijven en milieuzonering” van de VNG wordt in de lijst van bedrijven een aantal activiteiten benoemd die als binnensport kunnen worden aangemerkt. Sportschool/ fitnesscentrum, dansschool of sauna vallen op basis van de brochure in de milieucategorie 2, aan te merken als een lichtbedrijf met een maatgevende afstand (indicatieve hindercirkel) tot woningen van 30 meter. Het betreft de categorie “Fittness-centra, badhuizen en saunabaden (SBI-code 9304)” getoetst op het aspect ‘geluid’. Binnen deze indicatieve hinderzone van 30 meter bevinden zich geen hindergevoelige functies, zoals (bedrijfs-)woningen. De gewenste afstand van 30 meter wordt vooral veroorzaakt door de verkeersbewegingen, die de sportscholen en fitnesscentra met zich meebrengen. Het geluid van de verkeersbewegingen kan, vooral in de avonduren, voor omliggende woningen overlast veroorzaken. De overlast hangt nauw samen met het aantal bezoekers dat gelijktijdig aankomt of vertrekt.
Milieuhinder van binnensport voor andere bedrijven kan zich voordoen op de oudere bedrijventerreinen als Pannenhuis I en Gendt Bemmel waar nog relatief veel bedrijfswoningen voorkomen.
Sportscholen en fitnesscentra dienen goed bereikbaar te zijn voor zowel de auto als voor de fiets. Daarnaast moeten zij bij voorkeur ook te voet en met het openbaar vervoer goed bereikbaar zijn. Voor het parkeren dient er voldoende ruimte op eigen terrein aanwezig te zijn. De openbare weg is meestal niet berekend op extra parkeren. In de avonduren kan dubbelgebruik van een aangrenzend parkeerterrein een oplossing bieden, mits de beschikbaarheid van die parkeerruimte door een overeenkomst of op een andere manier kan worden gegarandeerd. Door de aard van het verkeer op bedrijventerreinen is voorts bijzondere aandacht nodig voor de veiligheid van fietsers. Deze moeten bij voorkeur gebruik kunnen maken van een eigen route of van vrij liggende fietspaden. Het betreft publieksaantrekkende functies (= bezoekersintensief). Op bedrijventerreinen is vooral sprake van wegverkeer (vrachtverkeer en personeel). Het overige verkeer (bezoekers, particulieren) is meestal in de minderheid. Bij een groter aanbod van bezoekend verkeer door publiekstrekkende functies kan de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling in het geding komen. Bij het situeren van deze functies op een bedrijventerrein zal dus specifiek naar conflicterende verkeersstromen gekeken moeten worden. Deze zullen bepalend moeten zijn voor de vestiging van deze functies (= maatwerk). In de richtcijfers van het CROW wordt momenteel uitgegaan van 3-4 parkeerplaatsen per 100 m2. Er moet voldoende parkeergelegenheid zijn op het eigen of een aanliggend erf. Parkeren op de openbare weg moet worden vermeden. Het is gewenst dat fietsers gebruik kunnen maken van een eigen route of van een vrij liggend fietspad.
De vestiging van binnensport op bedrijventerreinen moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Daartoe is een toetsingsmoment in de regeling nodig. Dat betekent dat binnensport niet als recht, maar door middel van het verlenen van een ontheffing in de bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen geregeld moet worden. De voorwaarden voor het verlenen van de ontheffing dienen dan in de voorschriften van het bestemmingsplan te worden opgenomen. Bedrijven zoals een sportschool of een solitaire klimhal zouden zich moeten kunnen vestigen op onze bedrijventerrein mits ze passen in het karakter van het gebied en de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost.
De delen van bedrijventerreinen die gelet op de locatie-eisen in aanmerking komen voor binnensportvoorzieningen zijn over het algemeen zichtlocaties, waar ook een concentratie van perifere detailhandel is. Delen van de Houtakker II, Pannenhuis I en II, Gendt Bemmel alsmede het Looveer komen op grond van externe veiligheidsaspecten-vestiging van zwaardere bedrijvigheid niet voor vestiging van sportscholen-fitnesscentra in aanmerking. Per geval zal dit getoetst moeten worden.