Structuurvisie locatiebeleid Lelystad 2013-2025

5.2.1 Stadshart (incl. Ravelijn)

Stand van zaken

Het plangebied Stadshart is centraal gelegen en wordt omsloten door de “Groene Carrë”. Deze “Groene Carré” is een ringweg rond het Stadshart die aan de westzijde bestaat uit de Stationsweg/Middenweg, aan de noordkant uit de Agorabaan en de Kustendreef, aan de oostkant uit de Zuigerplasdreef en de Lindelaan en aan de zuidkant uit de Ziekenhuisweg. Net buiten deze “Groene Carré” ten zuiden van de Ziekenhuisweg ligt het Ravelijn. In dit gebied is een tweetal kantoren ontwikkeld die ook in deze visie worden meegenomen. De bereikbaarheid van het Stadshart is zowel per voet als per fiets goed. De vele parkeermogelijkheden aan de randen van het Stadshart aan de “Groene Carré” zorgen voor een goede bereikbaarheid per auto, terwijl de aanwezigheid van het bus- en treinstation zorgt voor een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer.

Het laatste decennium vindt er een herontwikkeling plaats in het Stadshart. Het plangebied stond eerder bekend als het winkelcentrum “De Gordiaan”, maar is in de herontwikkelingsplannen omgedoopt tot Stadshart. Deze plannen nemen een belangrijke plaats in bij de groeiambities die de stad heeft. Het Masterplan 3.0 Stadshart Lelystad (2013) geldt als leidraad voor deze herontwikkeling. De belangrijkste doelstelling van het Masterplan is het verbeteren van de kwaliteit, sfeer, uitstraling en imago van het Stadshart. Die ambitie wordt bereikt door het versterken van de ruimtelijke, functionele en economische structuur. Deze doelstellingen zijn in de uitwerking vertaald in het combineren en concentreren van de functies wonen, winkelen, werken, voorzieningen (hotel, school) en uitgaan (theater, horeca), waardoor stedelijke- en regionale functies in het gebied worden samengebracht. Het Stadshart wordt dan ook gezien als het belangrijkste voorzieningencentrum van de stad.

De aanwezigheid van de verschillende functies in het Stadshart is terug te vinden in de sectorale cijfers die betrekking hebben op de gevestigde bedrijvigheid en bijbehorende werkgelegenheid. Inherent aan de functie van het Stadshart als belangrijk voorzieningencentrum is de aanwezigheid van concentraties van bedrijvigheid in de sectoren handel, zakelijke dienstverlening en overheid en zorg (publieke dienstverlening). De zakelijke dienstverlening heeft zich vooral aan de buitenrand van het plangebied gevestigd, terwijl de sector handel (detailhandel) vooral te midden hiervan gevestigd is. De publieke dienstverlening heeft zich evenals de horeca enigszins over het gebied verspreid, met een kleine concentratie rond het stadhuisplein. Tot slot is er een lichte concentratie van bedrijvigheid uit de sector informatie en communicatie dat zich in het Zilverpark heeft gevestigd.

De werkgelegenheidscijfers laten een zelfde beeld zien. In totaal is het Stadshart met 4.180 voltijdbanen goed voor ongeveer 14 procent van de totale werkgelegenheid van de stad. De meeste werkgelegenheid (meer dan tweederde) is te vinden in de dienstverlening. De sector overheid en zorg (40 procent) levert de meeste banen. De sector zakelijke dienstverlening komt met bijna 29 procent op een goede tweede plaats. De sector handel (incl. detailhandel) is goed voor 16 procent van de werkgelegenheid op deze locatie. Omdat het Stadshart grotendeels als winkelcentrum bestempeld kan worden, kan dit percentage als laag beschouwd worden. Een verklaring hiervoor kan liggen in het feit dat het hier voltijdbanen betreft, terwijl in de detailhandel veel uitzend- en parttimekrachten werkzaam zijn die niet in deze cijfers zijn opgenomen. Ook afwijkend is het aantal banen in de sector vervoer en opslag. Met 7 procent heeft deze sector toch een aardig aandeel in de totale werkgelegenheid, terwijl het slechts enkele bedrijfsvestigingen in het Stadshart kent. Het tegenovergestelde geldt voor de sector informatie en communicatie die zorgt voor slechts 1 procent van de totale werkgelegenheid. De overige werkgelegenheid is in de sector horeca (5 procent) te vinden.

Figuur 5.2: Banen per sector Stadshart per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Detailhandel

De locatie Stadshart staat aan de top van de hiërarchie van de detailhandelsstructuur en kan worden aangemerkt als hoofdwinkelcentrum met een stedelijk verzorgingsgebied. Het winkelgebied kent de meeste verkooppunten⁵⁸ van de stad en een ruim winkelaanbod. Naast recreatief winkelen kunnen er ook dagelijkse boodschappen worden gedaan. De afgelopen jaren zijn er in het kader van het Masterplan Stadshart (2001) extra winkelmeters aan de voorraad toegevoegd en is er een kwalitatieve slag in het aanbod gemaakt.

Het winkelaanbod is gevestigd in panden van verschillende leeftijd. Het oudste deel van het Stadshart dateert uit de periode 1972-1982 en is vooral gebouwd aan de noordkant van het Stadshart. Een deel van deze panden (De Waag, Agoradek) staat in het kader van het Masterplan Stadshart (2013) op de nominatie om geherstructureerd/getransformeerd te worden. De andere helft van de panden aan de zuidkant, is vooral in de periode daarna (1983-1992) gebouwd. Hiertoe behoort onder andere ook de Kroonpassage. Met de uitvoering van het Masterplan Stadshart heeft er het laatste decennium (periode 2003-2012) tevens een uitbreiding van het aantal winkelpanden plaatsgevonden. Deze panden zijn vooral te vinden in het gebied rond de nieuwe winkelstraat De Promesse.

De leegstand in het Stadshart is 13,7 procent⁵⁹. Naast eerder beschreven trends en ontwikkelingen (paragraaf 3.2) die voor een afname van de vraag naar winkelruimte zorgen, zijn er nog twee andere mogelijke verklaringen voor dit hoge percentage. Enerzijds zijn er tot nu panden in het Stadshart in afwachting van herontwikkeling en/of sloop leeg gehouden (strategische leegstand)⁶⁰. Nu de herontwikkeling vertraging oploopt en op de langere termijn wordt geschoven is er geen sprake meer van strategische leegstand maar van langdurige en structurele leegstand. Een andere oorzaak is dat bekend is dat na een grootschalige toevoeging, zoals bij de stadsvernieuwing die het Stadshart ondergaat, een binnenstad langzaam naar een nieuw evenwicht toegroeit, waarbij de leegstand in de eerste jaren na opening van zo’n project relatief groot is.

De kwaliteit, onderhoud en uitstraling van het overgrote deel van de winkelpanden in het Stadshart wordt als voldoende tot goed beoordeeld⁶¹. Het is vooral de omgeving van de leegstand, De Waag (strategische leegstand) en een aantal panden aan de Neringpassage, dat als slecht tot zeer slecht wordt beoordeeld. Aan De Waag wordt dan ook al jaren geen onderhoud meer gepleegd.

Kantoren

Het Stadshart kent op één enkele concentratie van kantoren aan de Zilverparkkade (zuidkant) na niet echt een grootschalige kantorenlocatie. Veel van de voorraad staat verspreid door het Stadshart heen. Toch herbergt het gebied een kwart⁶² van de totale kantorenvoorraad van de stad en kan daardoor gerekend worden tot één van de belangrijke kantorengebieden. Ook de kantoorpanden in het Stadshart kennen een grote verscheidenheid in bouwjaar. Zo dateren er panden aan de Waagpassage, Neringpassage en de Agoraweg uit de periode 1972-1982, aan het stations- en stadhuisplein uit de periode 1983-1992, aan de Middenweg en Ravelijn uit de periode 1993-2002 en aan de Zilverparkkade en Het Ravelijn uit de periode na 2002. Wat hierbij wel opvalt is dat er in het Stadshart maar weinig kantoorruimte in de laatste 5 jaar is ontwikkeld. In totaal staat ongeveer 13 procent van de kantorenvoorraad in het Stadshart leeg. Een aantal van deze panden staat al meer dan 3 jaar deels of geheel leeg en kan als structurele leegstand aangeduid worden. Opvallend is dat dit niet alleen oude panden zijn, maar dat ook nieuwere panden aan de Zilverparkkade en Het Ravelijn al een aantal jaren leegstaan of zelfs sinds de oplevering in de periode 2006-2007 nog geen gebruiker hebben gehad. De verwachting is dat voor de oudere panden niet snel of helemaal geen gebruiker meer gevonden wordt, omdat deze niet meer voldoen aan de eisen van de huidige kantoorgebruiker. Voor de nieuwere panden aan de Zilverparkkade worden in het Onderzoek Kantorenmarkt 2010 de grootschaligheid en mate van duurzaamheid van de panden, de problematische parkeergelegenheid en het ontbreken van een commerciële kantorenmarkt waarvoor deze panden gebouwd zijn, als verklaringen voor de leegstand op deze deellocatie genoemd. Het pand aan Het Ravelijn staat sinds de verhuizing van de hoofdhuurder, de Kamer van Koophandel, deels leeg. De kwaliteit en uitstraling van de omgeving van de leegstaande panden worden als voldoende beoordeeld. Doordat de leegstand weinig geconcentreerd voorkomt, lijkt het weinig invloed te hebben op de omgeving.

Naast de bestaande kantorenvoorraad is er in het Masterplan Stadshart ook een kantorenprogramma opgenomen. Naar aanleiding van het Onderzoek Kantorenmarkt (2010) is besloten om de kantorenvoorraad op gemeenteniveau bij te stellen. Dit heeft ook tot aanpassingen van het kantorenprogramma voor het Stadshart geleid. Tabel 5.1 geeft een overzicht van deze aanpassingen.

Tabel 5.1: Aanpassingen kantorenprogramma

In totaal is er 12.850 m2 bvo geschrapt of gefaseerd tot de periode na 2020. De meest in het oog springende aanpassing is de halvering van de Stationsbalkons van 10.000 m2 bvo naar 5.000 m2 bvo per pand. De grootschaligheid van beide panden was niet meer van deze tijd: beide kenden een Floor Space Index⁶³ van 4.25. Deze waarde komt voor op de Zuidas, maar is niet voor Lelystad weggelegd. Verder komen verhuringen boven de 5.000 m2 bvo door de slechte situatie op de kantorenmarkt in Nederland nauwelijks meer voor.

Toekomstperspectief; detailhandel & kantoren

Detailhandel

Voor een goed economisch functioneren is het versterken van vooral de lokale verzorgingsfunctie van met name het Stadshart van belang. Concentratie van de marktmogelijkheden en uitbreidingspotenties op één locatie (in deze vooral het Stadshart) biedt de beste kansen. Op deze manier ontstaat er voldoende “kritische massa” voor bezoekers om te voorzien in kwaliteit en attractiviteit.

Het Masterplan Stadshart blijft voor de toekomst de leidraad voor de ontwikkeling en realisatie van een aantrekkelijk stadscentrum. De realisatie van een dergelijke ontwikkeling kent vaak een lange tijdsduur, waarin het te maken kan krijgen met zowel goede als slechte economische omstandigheden. Daarnaast kan ook voortschrijdend inzicht ertoe leiden dat een dergelijk plan bijgesteld dient te worden en dat heroriëntatie van het programma plaats dient te vinden. De realiteit en actualiteit noopt ertoe om kritisch naar het te realiseren programma te kijken. Vooral de negatieve ontwikkeling van de economie sinds 2008 zorgt voor stagnatie in de ontwikkeling van het programma, waardoor een herijking van het masterplan uit 2001 nodig is geweest. Deze herijking is in 2013 uitgevoerd en heeft geleid tot een nieuwe strategie welke is vastgelegd in het Masterplan 3.0 Stadshart Lelystad. Eén van de belangrijkste conclusies is dat het huidige Stadshart te ruim is opgezet, daarom is het noodzakelijk om tot een kleiner, compacter centrum te komen. Hoewel de oplossingsmogelijkheden beperkt zijn, kunnen de volgende uitgangspunten een bijdrage leveren:

• •

  Er is slechts onder voorwaarden en in beperkte mate uitbreidingsruimte.

• •

  Het Groene Carré blijft dan wel de grens van het Stadshart, maar het programma wordt gefaseerd en zoveel mogelijk naar de winkelacht gebracht.

• •

  In de eerste fase wordt de basis van de winkelacht versterkt en op lange termijn van daar uit naar buiten toe uitgebreid. De groei vindt dus plaats van binnen naar buiten.

• •

  Op langere termijn is het noodzakelijk voor een goed functionerend uitgaansgebied een totaalpakket van uitgaansbeleving aan te bieden in een compacte setting. Er is voor gekozen om dan de leisure aansluitend op het theater te versterken.

• •

  De aanloopstraten worden de broedplaatsen voor beginnende ondernemers en voor aanbieders in bijzondere aanbodsegmenten (modelbouw, feestartikelen e.d.) die de hogere huren van de hoofdwinkelstraten niet kunnen dragen. Deze couleur locale zorgt voor het onderscheidend karakter.

• •

  Verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte.

• •

  Tijdelijke inrichting van de nog te ontwikkelen locaties.

• •

  Centrummanagement inzetten voor een gezamenlijk aanpak met alle stakeholders op de

• •

  thema’s veiligheid, leefbaarheid, koopkrachtbevordering, beheer en onderhoud.

Ondanks dat er weinig uitbreidingsruimte is, is een flexibele houding tegenover herontwikkeling aan te raden. Het huidige functioneren van een aantal gebieden is niet optimaal, waardoor het des te belangrijker is dat er ruimte blijft voor nieuwe plannen die de kwaliteit verbeteren. Hierbij is het kwantitatieve deel van een ondergeschikt belang. Ontwikkelingen passend binnen het huidige Masterplan zijn daarom bespreekbaar.

Daarnaast is het voor de toekomstbestendigheid van het Stadshart van belang dat er aandacht wordt geschonken aan de leegstandsproblematiek en de ontwikkelingen in de retailsector. In de uitvoeringsparagraaf is opgenomen te komen tot een strategienota leegstand. Daarnaast is het van belang om de ontwikkelingen en mogelijke effecten op het Stadshart hiervan te blijven monitoren, zoals passantentellingen, een distributief planologisch onderzoek (dpo).

Kantoren

De gemeente koesterde de wens om een kantorenmarkt in Lelystad tot ontwikkeling te brengen. Inmiddels is geconcludeerd dat dit de komende decennia vermoedelijk niet gaat gebeuren. De lokale economie ontwikkelt zich naar een goederengerichte economie en het is waarschijnlijker dat steeds meer zakelijke dienstverlening naar regionale dienstencentra in de buurt als Amsterdam, Almere en Zwolle trekt. De kantorenmarkt in Lelystad bestaat derhalve vooral uit lokale dienstverlening als makelaars, notarissen, juristen etc. Ook de status als provinciehoofdstad maakt dat er verschillende instellingen en organisaties in de publieke en semi-publieke sector gevestigd zijn. Een deel hiervan is gevestigd in de oudere delen van de kantorenvoorraad. Lelystad houdt er rekening mee dat deze kantoorgebruikers in de toekomst een eigentijdser pand willen betrekken (toekomstige vervangingsvraag). De eerder uiteengezette programmering is om die toekomstige vervangingsvraag te kunnen huisvesten, waardoor het Stadshart als groeigebied aangeduid kan worden. Tevens wordt voorgesteld om een Quick Scan uit te voeren om deze vervangingsvraag in kaart te brengen en te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om actief deze vervangingsvraag te herhuisvesten. Verder is het gewenst om de mogelijkheden die zich voordoen om bestaande, leegstaande voorraad te reduceren te benutten. Hierbij moet gedacht worden aan de kantoren Stadhuisplein/TNT (1984, 1.300 m2) en voormalig ING Kantoor Agoraweg 2 (1979, 1.500 m2).

5.2.2 Lelycentre

Stand van zaken

Het Lelycentre is gelegen ten noordoosten van het huidige Stadshart (zie kaartje) en is van oudsher ontwikkeld als centrumlocatie. In de beginjaren functioneerde het Lelycentre als hoofdcentrum van de stad. De locatie ligt ingesloten tussen een aantal dreven die deel uitmaken van de hoofdwegenstructuur en is daarmee goed bereikbaar. Zo is het centrum aan de noordkant omsloten door de Houtribdreef, aan de zuidkant door de Polderdreef, aan de westkant door de Zuigerplasdreef en aan de oostkant door een groen- en woongebied. Doordat het ontwikkeld is als centrumlocatie is functiemenging van wonen, winkels, voorzieningen (gezondheidscentrum, verzorgingscentrum, horeca, fitness) en kantoren uitgangspunt geweest. Deze functies hebben zich vooral aan de westkant van het gebied geconcentreerd, waar onder andere woningen, winkels, voorzieningen en kantoren zich hebben gevestigd. De grootschalige kantoorpanden werden in de beginjaren vooral betrokken door verschillende rijksdiensten en andere publieke instellingen. Veel van deze instellingen hebben zich inmiddels verplaatst naar het Stadshart of hebben de stad verlaten. Het huidige Stadshart heeft dan ook de functie van hoofdcentrum van het Lelycentre overgenomen.

Dit verleden als hoofdcentrum is nog steeds goed terug te zien in de huidige bedrijvigheid en werkgelegenheid in het Lelycentre. De gevestigde bedrijvigheid bestaat vooral uit dienstverlenende bedrijven en organisaties, waarbij vooral de overige en publieke dienstverlening (overheid en zorg) het best vertegenwoordigd zijn. De bedrijvigheid uit de sectoren overheid en zorg heeft zich vooral in de kantoren gevestigd, terwijl de overige dienstverlening en handel zich vooral in het winkelgedeelte hebben gevestigd. Verder is er nog enige horeca gevestigd.

De werkgelegenheid laat enigszins eenzelfde beeld zien. Het Lelycentre biedt plaats aan 9 procent (2.704) van het aantal banen⁶⁴ in Lelystad. Meer dan de helft (53 procent) van deze banen komt voor in de sector overheid en zorg. Afwijkend aan het aantal bedrijfsvestigingen is het aantal banen dat in de zakelijke dienstverlening voorkomt. Deze sector is goed voor meer dan een derde (35 procent) van de werkgelegenheid, terwijl er slechts enkele bedrijven in deze sector gevestigd zijn. Wat verder opvalt is het lage aandeel van de sector handel (7 procent) in de werkgelegenheid op het Lelycentre, aangezien het Lelycentre een winkelcentrum betreft en een grote bedrijvigheid in deze sector kent. Dit heeft te maken met het feit dat binnen de detailhandel veel uitzend- en parttimekrachten (< 12 uur per week) werkzaam zijn en deze niet in de cijfers zijn opgenomen. De overige werkgelegenheid is te vinden in de sectoren overige dienstverlening (3 procent) en horeca (2 procent).

Figuur 5.3: Banen per sector Lelycentre per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Detailhandel

Het Lelycentre wordt binnen de detailhandelsstructuur aangemerkt als wijkwinkelcentrum. Hierbij moet worden opgemerkt dat het verzorgingsgebied naast een wijkfunctie tevens een beperkte stedelijke functie heeft (historisch bepaald). De omvang van de detailhandel omvat ongeveer 9.500 m2 wvo. Het bezoekmotief van de consument aan dit centrum is boodschappen doen en doelgerichte aankopen. Deze detailhandel is gevestigd in panden die begin jaren zeventig gebouwd zijn, echter heeft dit winkelgebied in de loop der jaren wel een aantal opknapbeurten ondergaan. Toch worden, op enkele uitzonderingen na, het onderhoud, de kwaliteit en de uitstraling van het winkelgebied voor het grootste deel als slecht tot zeer slecht beoordeeld⁶⁵. Deze beoordeling in combinatie met de (structurele) leegstand van 9,3 procent⁶⁶ maakt dat het winkelgebied wellicht toe is aan fysieke verbeteringen. Het centrum functioneert in de huidige situatie nog goed, echter staan de leefbaarheid en levensvatbaarheid van het winkelgebied door eerder genoemde factoren onder druk.

Kantoren

Het Lelycentre kent een grote concentratie van kantoren aan de zuidwestkant (Maerlant) en enkele solitaire panden die over de locatie verspreid zijn. In 2010 was het Lelycentre met bijna een derde van de totale kantorenvoorraad één van de locaties met de grootste concentraties kantoren in de stad⁶⁷.

Het overgrote deel van de panden is gebouwd in de jaren zeventig toen verschillende overheidsdiensten zich onder invloed van het regionale spreidingsbeleid in Lelystad vestigden. Deze panden zijn veelal grootschalig van aard en op basis van bouwjaar als verouderd aan te duiden. Een aantal van de overheidsdiensten die zich toen in de kantoorpanden had gevestigd hebben inmiddels de locatie verlaten en zijn verplaatst naar het Stadshart, het Hanzepark of opgeheven. In 2010 stond 20 procent van de kantorenvoorraad op deze locatie leeg.⁶⁸ Een groot deel van deze leegstaande panden staan al meer dan drie jaar deels of geheel leeg en kan als structureel beschouwd worden. Dit heeft ook een negatieve invloed op de kwaliteit en uitstraling van de locatie. Zoals het Onderzoek Kantorenmarkt 2010 weergeeft, bestaat de verwachting dat er voor deze panden niet snel of helemaal geen gebruiker meer gevonden kan worden, omdat ze niet meer voldoen aan de eisen die de kantoorgebruiker in de huidige tijd aan een pand stelt. Wel zijn er de laatste tijd een aantal voorzieningen als een fitnesscentrum en een fysiotherapiepraktijk in de panden getrokken. De kantoorfunctie van deze locatie staat onder druk door de leeftijd van de panden en het aanbod elders (Stadshart), waardoor de kantorenlocatie Lelycentre als krimpgebied aangeduid kan worden. De huidige en waarschijnlijk oplopende leegstand heeft een negatieve invloed op de omgeving, waardoor deze panden in aanmerking komen voor sloop en transformatie als deze kansen zich voordoen. Inmiddels is er een start gemaakt met de transformatie van het gebied rond “De Waterwijzer” (11.900 m2 bvo)⁶⁹.

Toekomstperspectief; detailhandel & kantoren

Uitgangspunt bij het Lelycentre als geheel is in eerste instantie de handhaving van de bestaande situatie, zowel ruimtelijk als functioneel. De bestaande functies zijn hierbij bepalend voor de toekomstige inrichting van het gebied.

Detailhandel

Voor de detailhandel betekent dit dat ingezet wordt op consolidatie van de positie die het winkelcentrum heeft binnen de huidige detailhandelsstructuur: wijkwinkelcentrum met een beperkte stedelijke functie. De ruimtelijke opgave voor de toekomst betreft vooral de leefbaarheid en levensvatbaarheid van het centrum. Ruimte voor herstructurering op termijn naar een compacter en moderner centrum moet worden geboden.

De positie binnen de detailhandelsstructuur en de daarbij behorende bezoekmotieven geven richting aan het gewenste programma. De omvang voor detailhandel bedraagt momenteel 9.400 m² wvo, waarbij de nadruk ligt op het dagelijkse aanbod; het boodschappen doen. Dit wordt aangevuld met frequent benodigde artikelen en (beperkt) niet-dagelijks aanbod. Idealiter is er sprake van de volgende branchemix:

• •

  Twee supermarkten, waarvan één fullservice supermarkt (1.000 – 1.400 m2 wvo) en één discounter (1.000 – 1.200 m2 wvo).

• •

  Levensmiddelenspeciaalzaken en drogisterijen.

• •

  Enkele modewinkels, waaronder een textielhuis.

• •

  Overig winkelaanbod als optiek/gehoortoetsellen, fietsen, boeken/tijdschriften, bloemen, dibevo⁷⁰, woondeco/cadeau.

• •

  Aan detailhandel verwante horeca en overige publieksgerichte dienstverlening.

Wanneer er daadwerkelijk sprake is van herontwikkeling van het Lelycentre zal er opnieuw gekeken moeten worden naar de verschillende programmamogelijkheden gebaseerd op een nieuw uit te voeren dpo. Leefbaarheid en levensvatbaarheid zijn hierin twee belangrijke items. Daarnaast kan een nieuwe ruimtelijke structuur leiden tot verbetering van de interactie tussen bijvoorbeeld de supermarkten en de andere winkels. Tijdens de planvorming van eventuele ontwikkelingsplannen voor het Lelycentre dient er aandacht besteed te worden aan het volgende:

• •

  Realisatie van een compact centrum met een duidelijke routing, waar schaalvergroting een plek kan krijgen.

• •

  Opspannen van het centrum tussen twee supermarkten (twee polenstructuur), waardoor een goede loop ontstaat.

• •

  Zorgen voor een goede, bereikbare locatie van de warenmarkt en versterken van de verbinding tussen de winkels en de warenmarkt.

• •

  Creëren van een duidelijke voorkant van de winkels en andere publieksgerichte voorzieningen.

• •

  Verbeteren van de entrees (maximaal twee).

• •

  Verbetering van de verkeersstructuur en de bereikbaarheid van het centrum: zowel de ontsluiting vanaf de Houtribdreef als de Polderdreef onderzoeken op haalbaarheid.

• •

  Realisatie van maximaal twee goed bereikbare parkeerconcentraties met een directe aansluiting op de supermarkten.

Kantoren

De kantorenlocatie op het Lelycentre is op basis van de analyse bestempeld als krimpgebied. Er wordt ingezet op een heroriëntatie van de kantorenlocatie door een geleidelijke verplaatsing van de kantoorfuncties naar het Stadshart en door herontwikkeling en transformatie van de leegstand als zich hier mogelijkheden voor voordoen. Deze transformatie dient zich te voltrekken naar een andere dan de economische functie.

5.3.1 Gildenhof, Kempenaar⁷¹ , Griend en Jol

Stand van zaken

Bedrijventerrein Gildenhof is een kleinschalig binnenstedelijk bedrijventerrein in de Zuiderzeewijk in het noorden van Lelystad. Het terrein wordt ontsloten door de Schroefstraat die in directe verbinding staat met de stedelijke hoofdontsluitingsweg Houtribdreef. Door de ruimere opzet en ligging op grotere afstand van de woonbebouwing onderscheidt het terrein zich van vergelijkbare terreinen als Kempenaar en Jol. De bouwjaren van de panden op het Gildenhof geven aan dat het een van de oudere bedrijventerreinen van de stad is: de meeste panden zijn gebouwd in de periode 1968-1982.

Het gebied is volledig uitgegeven en uitbreidingsplannen zijn er dan ook niet. De Kempenaar betreft een klein binnenstedelijk bedrijventerrein van slechts 1,6 hectare ten westen van de spoorlijn. Deze locatie is goed bereikbaar via de Houtribdreef en wordt omsloten door de gelijknamige woonwijk. Ook de Kempenaar behoort tot de oudere werklocaties van Lelystad: vrijwel alle panden zijn voor 1982 gebouwd. Het binnenstedelijke bedrijventerrein Jol kent een oppervlakte van 2,2 hectare en ligt ten noorden van regulier bedrijventerrein Noordersluis. Het ligt direct aan de Visarenddreef en is daarmee via de weg goed ontsloten. De panden op dit terrein zijn op een enkeling na gebouwd uit de periode voor 1982. Het terrein is volledig uitgegeven. Het bedrijventerrein Griend is één van de kleinste terreinen van Lelystad. Met de ligging aan de Geldersedreef is ook dit terrein goed via de weg ontsloten. De panden op dit terrein kennen vrijwel allen een bouwjaar tussen 1983 en 1992. Ook dit terrein is volledig uitgegeven.

In het aantal vestigingen van bedrijvigheid op deze binnenstedelijke bedrijventerreinen is de sector handel het best vertegenwoordigd. Deze handel is steeds vaker consumentengericht. Op Gildenhof gaat het traditioneel om handel in auto’s, caravans en andere volumineuze artikelen. Daarnaast is er nog enige bedrijvigheid in de sectoren bouw(nijverheid), industrie & energie en dienstverlening te vinden op dit terrein. In het aantal banen zijn vooral de sectoren (bouw)nijverheid, industrie & energie en dienstverlening bijna net zo sterk vertegenwoordigd als de sector handel. Vooral het grote aandeel (29%) zakelijke dienstverlening en financiële diensten valt op. Een verklaring hiervoor is dat woningcorporatie Centrada op dit terrein gevestigd is. Het onroerend goed is met 69 procent van de banen in de zakelijke dienstverlening en financiële diensten dan ook verantwoordelijk voor het overgrote deel van het aantal banen in de sector. Verder zorgen de aanwezige autobedrijven ervoor dat goed gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheid om bedrijvigheid uit milieucategorie 3.2 te vestigen op het terrein.

Figuur 5.4: Banen per sector Gildenhof, Kempenaar, Griend en Jol per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

De sectorale verdeling van de werkgelegenheid van deze binnenstedelijke bedrijventerreinen verschilt onderling. In algemene zin kan gesteld worden dat de sectoren handel en zakelijke dienstverlening zeer belangrijk zijn voor de werkgelegenheid op elk terrein. Kempenaar vormt hier een uitzondering op. Op dit terrein is (bouw)nijverheid, industrie & energie ook een belangrijke sector. Verder is het opvallend dat op Kempenaar een bepaald percentage aan werkgelegenheid in niet-economische of semi-economische functies (overheid & zorg, cultuur & recreatie) is. Dit kan een signaal zijn voor een langzame functieverandering van het terrein.

De kwaliteit op deze binnenstedelijke terreinen is voldoende, maar kan door de ouderdom snel verminderen als panden leeg komen te staan. Op Gildenhof heeft de kwaliteit in 2005 een positieve impuls gekregen, doordat een gedeelte van de hoofdinfrastructuur (Schroefstraat) werd vernieuwd. Het feit dat er op Gildenhof nauwelijks sprake is van leegstand draagt bij aan de redelijke uitstraling van het terrein.

Als laatste dient opgemerkt te worden dat er op deze binnenstedelijke bedrijventerreinen steeds meer sprake is van consumentengerichte bedrijfsactiviteiten, waardoor de terreinen hun karakter van traditioneel bedrijventerrein verliezen. In combinatie met de weinige leegstand en de geboden werkgelegenheid zorgt dit er echter wel voor dat deze terreinen kunnen worden aangemerkt als goed functionerende werklocaties.

Toekomstperspectief

Hoewel de terreinen nu goed functioneren, bestaat het vermoeden dat wanneer een bedrijf vertrekt het moeilijk wordt een soortgelijke functie terug te laten keren. Daarbij is het oorspronkelijke profiel van deze binnenstedelijke terreinen in de loop van de jaren enigszins vervaagd. Deze ontwikkeling zal de komende jaren gemonitord worden. De toenemende vraag naar bedrijfsruimte van kleinschalige bedrijvigheid en niet-economische functies op bedrijventerreinen in combinatie met de functievervaging die zich op deze locaties voltrekt, heeft ertoe geleid dat voor deze binnenstedelijke bedrijventerreinen (organische) transformatie naar een gemengd milieu wordt voorgesteld door op deze locaties meerdere functies zoals voorzieningen, wonen en in zeer beperkte mate detailhandel toe te staan. De centrale ligging van de terreinen en de goede bereikbaarheid zijn gunstig voor bezoekers van dergelijke functies (sociaal-cultureel, maatschappelijk) en de ligging te midden van woonwijken zorgt daarbij voor een zeker niveau van sociale controle en veiligheid. De nabijheid van woningen kent echter ook belemmeringen. Functies met een hoge verkeersaantrekkende werking en/of geluidsproductie zijn ongeschikt voor vestiging op deze locaties. De gevestigde bedrijvigheid uit een hoge hindercategorie zal niet worden verplaatst, maar mocht deze bedrijvigheid de locatie verlaten dan is het zaak dat er geen bedrijvigheid voor in de plaats komt uit eenzelfde of hogere hindercategorie. Op basis van de categorisering uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging van de VNG kan per locatie bepaald worden welke bedrijvigheid milieutechnisch inpasbaar is. Dit zal bij het herzien per bestemmingsplan opgenomen worden.

Detailhandel

Voor deze locaties gelden de uitgangspunten die in hoofdstuk 4 uiteengezet zijn met betrekking tot detailhandel op bedrijventerreinen. In principe is detailhandel op deze locaties niet toegestaan. Bij hoge uitzondering is het mogelijk om met of zonder ontheffing de vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen toe te laten. Hieronder is weergegeven welke branches naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel wel met of zonder ontheffing kunnen worden toegestaan:

5.4.1 Reguliere bedrijventerreinen

5.4.1.1Flevopoort

Stand van zaken

Het jongste bedrijventerrein van Lelystad is Flevopoort. Dit hoogwaardige bedrijventerrein ligt aan de zuidkant van de stad, naast de A6. De nabijheid van de afrit van deze snelweg zorgt voor een uitstekende bereikbaarheid. Flevopoort heeft een oppervlakte van 84 ha. verdeeld over vijf clusters. Deze clustervorming maakt het mogelijk om te variëren in de kavelgrootte, waardoor een breed spectrum aan vestigingsmogelijkheden ontstaat. Op cluster 5 zijn vooral veel woon-werkeenheden te vinden en op dit cluster zijn ook de meeste, vooral kleine kavels uitgegeven. Op cluster 4 is ongeveer de helft van de kavels uitgegeven, terwijl de uitgifte op clusters 1 en 2 zich vooralsnog beperkt tot een aantal. Cluster 3 is nog niet in ontwikkeling.

Op Flevopoort zijn veel bedrijven uit de sector handel gevestigd en kan met recht een handelsterrein genoemd worden. Verder is ook de sector (bouw)nijverheid, industrie en energie goed vertegenwoordigd. Deze laatste sector concentreert zich vooral op cluster 5 in de woon- werkeenheden. Naast deze sectoren is er ook bedrijvigheid gevestigd die verschillende dienstverlenende activiteiten uitvoeren. Ook in de werkgelegenheidscijfers komt de dominantie van de sector handel tot uiting. Dat “maar” 12 procent van de werkgelegenheid actief is in de sector (bouw)nijverheid, industrie en energie duidt er gezien de hoeveelheid vestigingen op dat er in deze sector vooral kleine ondernemingen met weinig werknemers gevestigd zijn. De totale werkgelegenheid op Flevopoort is 512 banen, wat gelijk staat aan 1,8 procent van het Lelystadse totaal.

Figuur 5.5: Banen per sector Flevopoort per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Ondanks dat Flevopoort een jong terrein is, is er sprake van enige leegstand. Deze leegstand concentreert zich vooral in bedrijfsverzamelgebouwen op het terrein. Meer dan de helft van deze leegstand is structureel te noemen (sinds 2009 en langer leeg). Toch heeft dit nog geen grote invloed op de kwaliteit van het terrein. Doordat er veel aandacht wordt besteed aan de stedenbouwkundige kwaliteit is het terrein een representatieve locatie.

Flevopoort is met betrekking tot toegestane milieucategorieën gezoneerd te noemen. Op het grootste deel van cluster 5 is maximaal categorie 2 toegestaan en op een kleiner deel van dit cluster maximaal categorie 3.2. Op cluster 3 geldt voor het grootste deel een maximale milieucategorie van 3.2 met een klein deel waar bedrijvigheid uit categorie 4.1 is toegestaan. Op de overige clusters (1, 2 en 4) geldt een maximale milieucategorie van 4.1. Opmerkelijk is dat op elk cluster enige verkleuring optreedt in de richting van lagere milieucategorieën dan toegestaan.

Conclusie

Flevopoort is een hoogwaardig terrein met een sterke ruimtelijke kwaliteit en een goede bereikbaarheid. Dit lijkt vooral handelsbedrijven en bedrijven uit de lagere milieucategorieën aan te trekken. De locatie ontwikkelt zich tot een terrein met minder milieubelastende bedrijvigheid. Overigens gaat het vooral om activiteiten met behoefte aan een eigen pand: er is veel leegstand in bedrijfsverzamelgebouwen.

Toekomstperspectief

Flevopoort is nog een jong terrein, waardoor het nog te vroeg is om rigoureuze beleidsveranderingen door te voeren. Er is nog volop ruimte voor groei in dit gebied en het bestaande beleid blijft dan ook grotendeels overeind. Hierbij ligt de focus in de clusters 1 en 2 vooral op bedrijven uit de zwaardere milieucategorieën (vanaf 2 tot 3). Voor de clusters 3, 4 en 5 die zijn gesitueerd aan de stadskant, lijkt mede gelet op de toekomstige ontwikkeling van de wijk Warande, het ongewenst dat zich hier bedrijvigheid uit de milieucategorie 4.1 vestigt. Om te voorkomen dat dit gebeurt dient de toegestane milieucategorie op cluster 4 verlaagd te worden.

Detailhandel

De vestiging van detailhandel op een regulier bedrijventerrein als Flevopoort wordt als onwenselijk geacht. Voor deze locatie gelden de uitgangspunten met betrekking tot detailhandel op bedrijventerreinen die in hoofdstuk 4 zijn geformuleerd. Detailhandel is dan ook in principe niet toegestaan. Naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel is het echter onder zeer strikte voorwaarden mogelijk om in zeer beperkte mate enkele vormen van detailhandel al dan niet met ontheffing toe te staan. In aanmerking komen de volgende branches:

5.4.1.2Larserpoort

Stand van zaken

Het bedrijventerrein Larserpoort betreft het meest hoogwaardige terrein van Lelystad. Het is een locatie met uitsluitend omvangrijke kavels (vanaf 5.000 m2) in het zuiden van Lelystad, pal ten oosten van de A6 en ten westen van Lelystad Airport. De L-vorm van het terrein direct langs de A6 en N302 maakt van veel kavels op Larserpoort een zichtlocatie. Hoewel al in de jaren tachtig enkele gebouwen in het gebied zijn neergezet, is de ontwikkeling van het terrein in de jaren negentig echt op gang gekomen. Er is sprake van een inwaartse ontwikkeling: de zichtlocaties direct aan de A6 en de N302 aan de buitenrand zijn als eerste bebouwd, terwijl de nieuwste gebouwen aan de binnenrand van het terrein tot ontwikkeling zijn gekomen. De ontsluiting is door de ligging naast de snelweg uitstekend en de geplande uitbreiding van Lelystad Airport kan een positieve uitwerking hebben op de uitgifte van Larserpoort.

Veruit de meeste bedrijfsvestigingen zijn actief in de sector handel. Verder zijn er ook bedrijven uit de sectoren informatie & communicatie, zakelijke dienstverlening en (bouw)nijverheid, industrie & energie gevestigd. Hoewel het aantal handelsvestigingen alle andere sectoren overtreft, is de informatie en communicatiesector belangrijk voor de werkgelegenheid op Larserpoort. Dit past bij het hoogwaardige karakter van het terrein. Het is vooral Omroep Flevoland dat een grote bijdrage levert aan de werkgelegenheid in deze sector op dit terrein.

Figuur 5.6: Banen per sector Larserpoort per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Larserpoort is opgedeeld in drie milieuzones: maximaal categorie 3.2, maximaal categorie 4.1 en maximaal categorie 4.2. Opmerkelijk is dat in de zones die bestemd zijn voor bedrijven in de zwaarste categorie (4.1 en 4.2) op twee uitzonderingen na alleen maar handelsbedrijven met een lagere milieuhinder gevestigd zijn. In de 3.2-zone zijn wel vooral bedrijven met een passende milieucategorie te vinden.

Larserpoort is bedoeld voor hoogwaardige bedrijven die belang hechten aan uitstraling. Daarin is het belangrijk dat een terrein goed onderhouden wordt en dat leegstand geen bedreiging vormt voor de ruimtelijke kwaliteit. Er is nauwelijks sprake van leegstand. Wel staan er een aantal grote panden gedeeltelijk leeg, maar omdat het hier gaat om recent gebouwde objecten, is het goed mogelijk dat het hier gaat om bedrijven die rekening hebben gehouden met de groei van hun onderneming. De uitstraling van Larserpoort wordt positief beïnvloed door de samenwerking die de ondernemers onderling zijn aangegaan op het gebied van veiligheid: 21 van de 27 bedrijven nemen deel aan de collectieve beveiliging door middel van cameratoezicht.

Toekomstperspectief

Bedrijventerrein Larserpoort functioneert en ontwikkelt zich goed. Ook in de toekomst zal het terrein fungeren als visitekaartje voor werklocaties in Lelystad. Op het moment zijn er geen zaken die het hoogwaardige karakter van het terrein bedreigen. In de komende jaren ligt de nadruk op het behoud van het hoogwaardige karakter en de verdere groei van het terrein. Bij nieuwe vestigingen is het gewenst om vooral te richten op bedrijvigheid in de milieucategorieën tot en met 3 en waar passend naar aard en schaal categorie 4.

Detailhandel

Om het hoogwaardige karakter van Larserpoort te behouden gelden iets andere uitgangspunten met betrekking tot de vestiging van detailhandel op bedrijventerreinen. De vestiging van detailhandel op Larserpoort wordt als zeer onwenselijk beschouwd en met uitzondering van productiegebonden en ondergeschikte detailhandel wordt detailhandel op deze locatie dan ook niet toegestaan.

5.4.1.3Noordersluis

Stand van zaken:

Noordersluis is een bedrijventerrein gelegen in het zuidwesten van Lelystad. Het terrein is een van de grotere terreinen en kent een gemengd karakter; zowel lichte als industriële bedrijvigheid funcioneert op dit terrein naast elkaar. De ligging aan het stedelijk hoofdwegennet (Visarenddreef en Westerdreef) en een doorgaande vaarroute nabij het Markermeer vormen specifieke vestigingsfactoren die gunstig zijn voor transportbedrijven, dienstverlenende bedrijvigheid en bedrijvigheid gericht op zeil- en recreatievaart. Het gebied is verder functioneel en ruim opgezet, waarbij de Zuiveringweg voor de belangrijkste interne ontsluiting zorgt.

Het terrein kent een geleidelijke ontwikkeling in de tijd. Het oudste gedeelte aan de westelijke rand is gebouwd in de jaren zeventig. Vervolgens is Noordersluis in de jaren tachtig en negentig in oostelijke richting uitgebreid, waarna in de jaren 2000 vervolgens sprake geweest is van opvulling van lege plekken verspreid over het gehele terrein. Momenteel is Noordersluis vrijwel geheel uitgegeven. Aan de zuidoost rand en in het noorden van het terrein zijn nog kavels beschikbaar voor toekomstige uitbreiding van in totaal 12,3 hectare. Aanvankelijk is het terrein in de jaren 70 aan de rand van de stad ontwikkeld. In de loop der jaren is Noordersluis echter steeds meer ingesloten geraakt door woningbouw.

Het bedrijventerrein kent enige leegstand (14%). Wat opvalt is dat deze leegstand verspreid is over het terrein en voorkomt in de nieuwere (jaren negentig en later) en in bedrijfsverzamel- en kleine gebouwen. Het grote deel van deze leegstand kan als structureel worden aangeduid, omdat veel panden al sinds 2009 of 2010 leegstaan.

Noordersluis kent een inwaartse milieuzonering, wat inhoudt dat in het midden van het terrein een maximum van milieucategorie 4.2 toegestaan is en dat de maximaal toegestane categorie afneemt

naarmate de zone verder naar de rand van Noordersluis – en dus dichter bij de woongebieden – ligt. Voor Noordersluis geldt aan de zuidelijke rand van het bedrijventerrein een maximale categorie 3.1 en aan de noordelijke rand een maximum van categorie 3.2. In de praktijk blijkt dat de zonering op dit terrein goed gehandhaafd wordt. De bedrijvigheid met een zwaardere milieuhinder op Noordersluis zitten vooral in het gebied waar zij volgens de milieuzonering gevestigd mogen zijn. Echter, doordat er alleen sprake is van een bovengrens aan toegestane milieucategorieën en een ondergrens ontbreekt, wordt deze zwaardere bedrijvigheid omringd door bedrijvigheid uit lagere milieucategorieën. Dit zou voor negatieve externe effecten kunnen zorgen.

De bedrijven op Noordersluis zijn voornamelijk actief in de sectoren (bouw)nijverheid, industrie & energie, handel en zakelijke dienstverlening. Hieruit blijkt dat Noordersluis zeer geschikt is voor groothandel en industrie, hetgeen ook uit de werkgelegenheidscijfers blijkt. Zo is 57 procent van de werkzame personen op Noordersluis werkzaam in de sector (bouw)nijverheid, industrie & energie. Met 3.211 banen (11,2% van de totale werkgelegenheid in Lelystad) is Noordersluis een van de belangrijke bronnen voor werkgelegenheid.

Figuur 5.7: Banen per sector Noordersluis per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Naast bedrijfspanden zijn er op Noordersluis ook redelijk veel (bedrijfs)woningen ontwikkeld. Er is sprake van een clustering van deze woonfunctie in drie deelgebieden: in het zuiden langs de vaart, in het oosten in de omgeving van de Schoepenweg en in het noorden in de omgeving van de Spuiweg. Daarnaast zijn er verspreid over het terrein ook nog een aantal woningen te vinden. De woningen in genoemde clusters worden vooral omringd door bedrijven in milieucategorie 2, en in mindere mate categorie 3. Dit lijkt weinig tot geen problemen te veroorzaken. De verspreide woningen bevinden zich echter vaak in de nabijheid van bedrijven uit de zwaardere milieucategorieën (3.2 en 4) wat voor ongewenste situaties kan zorgen.

Toekomstperspectief

In de loop der jaren is Noordersluis omsloten geraakt door woonwijken, maar gezien de samenstelling van de werkgelegenheid (veel nijverheid, industrie & energie), de maximaal toegestane milieucategorie (4.2) en de aanwezigheid van een aantal grote (in oppervlakte) bedrijven met zwaardere milieuhinder is Noordersluis een terrein dat in eerste instantie niet direct in de nabijheid van woonwijken verwacht zou worden. Dit en het feit dat er steeds meer bedrijven uit lagere milieucategorieën op het terrein verschijnen zal voor de toekomstbestendigheid van het terrein de nadruk komen te liggen op deze laatste ontwikkeling. Om ongewenste nabuurschapseffecten tussen

bedrijven onderling en tussen het terrein en omliggende wijken te voorkomen kan Noordersluis verder verkleuren in de richting van een bedrijventerrein voor bedrijvigheid met een lagere milieubelasting en een lager risico. Hier wordt mee gestart door de huidige milieuzonering enigszins aan te passen (zie figuur 5.8). Het overgrote deel van Noordersluis zal blijven functioneren als regulier bedrijventerrein (milieucategorie 2 t/m 4.2), maar een deel van het terrein ten noorden van de Zuiveringweg dat nu is gezoneerd voor bedrijvigheid uit de milieucategorieën tot en met 4.1 en 4.2 zal worden teruggebracht tot een maximum van milieucategorie 3.2. Op dit deel van het terrein bevindt zich geen bedrijvigheid uit de hoogste categorieën.

Figuur 5.8: Herziene milieuzonering Noordersluis

Verder kent Noordersluis een opgave ten aanzien van wonen op het terrein. Er is hier sprake van verschillende concentraties woningen te midden van bedrijvigheid. De behoefte aan voorzieningen (voetpaden en speelplaatsen) die bewoners hebben staan in contrast met de functie bedrijventerrein. Op termijn kunnen dergelijke voorzieningen de marktconformiteit van het terrein beschadigen. Om dat te voorkomen wordt de verdere uitbreiding van de woon-werkfunctie niet aangemoedigd.

Detailhandel

Voor Noordersluis gelden de uitgangspunten met betrekking tot de vestiging van detailhandel zoals deze in hoofdstuk 4 geformuleerd zijn. Detailhandel op deze locatie wordt in principe niet toegestaan. Slechts onder die strikte voorwaarden is het mogelijk dat er naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel al dan niet met ontheffing in zeer beperkte mate detailhandel wordt toegestaan uit de volgende branches:

Aan de oostkant van dit regulier bedrijventerrein is de PDV-locatie Westerdreef gelegen. Op dit deel gelden andere voorwaarden met betrekking tot de vestiging van detailhandel. Hierop wordt in paragraaf 5.4.4.4 nader ingegaan.

5.4.1.4Middendreef

Stand van zaken

De locatie Middendreef kan getypeerd worden als een gemengd bedrijventerrein en is centraal in de stad gelegen aan de oostkant van het spoor in de directe nabijheid van de Larserdreef. De locatie is bestemd voor bedrijvigheid passend in de milieucategorieën 1 en 2. Er zijn 458 arbeidsplaatsen (1,6% van het Lelystadse totaal), waarvan maar liefst 89% actief is in de zakelijke of financiële dienstverlening. Dit is passend bij het feit dat er op het terrein enkele panden staan die zijn aangemerkt als kantoor.

Figuur 5.9: Banen per sector Middendreef per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Vrijwel alle panden zijn gebouwd in de jaren negentig. Daarna heeft nog een zeer beperkt aantal bedrijven zich hier gevestigd. Het terrein is bijna in zijn geheel uitgegeven. Verder is er op het terrein geen sprake van leegstand en zijn de panden van goede kwaliteit met een prima uitstraling. De waardeontwikkling van de objecten in de afgelopen periode van 5 jaar is dan ook positief.

Toekomstperspectief

De diverse kwaliteitsaspecten geven geen reden om aan te nemen dat er op de korte- en middellange termijn negatieve ontwikkelingen plaats zullen vinden die een vorm van herstructurering noodzakelijk maakt. Het terrein functioneert prima en is in relatie tot de beperkte omvang goed voor relatief veel banen. De locatie geeft ruimte aan kleinschalige, gemengde bedrijvigheid uit de milieucategorieën 1 en 2. Detailhandel op deze locatie is niet toegestaan.

5.4.1.5Rivierenbuurt (Ketelmeerstraat, Merwede en Sont)

Stand van zaken

De Rivierenbuurt is een wijk aan de zuidoost kant van Lelystad. De bedrijventerreinen in deze wijk zijn verdeeld over twee locaties: aan de zuidrand kan bedrijvigheid zich vestigen aan de Ketelmeerstraat en de Merwede en aan de noordrand op Sont. Het terrein Sont is een erg klein terrein dat ontwikkeld is in de jaren tachtig. De zone Ketelmeerstraat heeft zich vooral in de jaren negentig en begin jaren 2000 ontwikkeld. Merwede is de nieuwste werklocatie in dit gebied en is de laatste vijftien jaar tot ontwikkeling gekomen. De zone Ketelmeerstraat en Merwede zijn via de Larserdreef goed bereikbaar vanaf de A6 en kennen door de ligging aan deze toegangsweg tot de stad ook een aantal zichtlocaties.

Op deze werklocaties is vooral relatief lichte bedrijvigheid te vinden in de dienstverlening en handel. Verder zijn er in de Ketelmeerstraat bovendien een aantal ICT-bedrijven gevestigd en zijn er een aantal bedrijfspanden in de gemeentelijke registratie aangemerkt als kantoor. Passend bij deze achtergrond van sectoren en hoeveelheid kantoren blijkt dat de meeste bedrijven tot de lagere milieucategorieën behoren. De bedrijven met de hoogste categorie zijn autobedrijven die veelal tot categorie 3 behoren.

De werkgelegenheid op de drie locaties geeft een divers beeld. Op deellocatie Sont valt het grote aandeel (58 procent) van de sector cultuur, recreatie & overige dienstverlening op. Veel van deze banen worden onder overige dienstverlening gerekend en met name wellness en lichaamsverzorging is goed vertegenwoordigd. Verder zijn de sectoren Zakelijke- en financiële dienstverlening (27 procent) en Overheid en zorg (11,5 procent) goed vertegenwoordigd. Op de deellocatie Ketelmeerstraat zijn het vooral de sectoren Handel en Informatie en communicatie die voor de werkgelegenheid zorgen (beide 40 procent). Daarnaast zorgen de sectoren Zakelijke en financiële dienstverlening, Overheid en zorg en Cultuur, recreatie en overige diensten voor de overige werkgelegenheid met respectievelijk 11,4 en 5 procent. Op de deellocatie Merwede is het de sector Zakelijke en financiële dienstverlening (93 procent) die voor vrijwel alle werkgelegenheid zorgt. De sector Handel zorgt op die deellocatie voor de overige werkgelegenheid.

Figuur 5.10: Banen per sector Sont, Ketelmeerstraat en Merwede per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Er zijn in de Rivierenbuurt geen aanwijzingen te bespeuren voor toekomstige aandachtsgebieden, hoewel er wel sprake is van (beperkte) structurele leegstand kan de kwaliteit en uitstraling van het gehele gebied als positief worden aangemerkt. Dit wordt ondersteund door het feit dat de vastgoedwaarde op de terreinen de laatste jaren voornamelijk een positieve ontwikkeling heeft doorgemaakt.

Toekomstperspectief

In tegenstelling tot de binnenstedelijke bedrijventerreinen Gildenhof, Kempenaar, Jol en Griend, zijn er op deze terreinen geen signalen en redenen om aan te nemen dat er op de korte en middellange termijn sprake zal zijn van een teruggang in kwaliteit en problemen met structurele leegstand. Waar op andere terreinen een functieverandering naar meer niet-economische activiteiten wordt toegestaan, is daar op deze locatie geen sprake van. Detailhandel en niet-economische functies worden op deze locaties dan ook zoveel mogelijk geweerd..

Enige uitbreiding is nog mogelijk op de deellocatie Merwede. Conform de afspraken binnen het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren van de Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) is hier in de periode tot 2020 nog 1,6 hectare beschikbaar voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijfslocaties. De focus hierbij zal vooral liggen op kleinschalige, gemengde bedrijvigheid uit de milieucategorieën 1 tot en met 3.

Detailhandel

Voor de Ketelmeerstraat gelden de uitgangspunten met betrekking tot de vestiging van detailhandel zoals deze in hoofdstuk 4 geformuleerd zijn. Detailhandel op deze locatie wordt in principe niet toegestaan. Slechts onder die strikte voorwaarden is het mogelijk dat er naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel al dan niet met ontheffing in zeer beperkte mate detailhandel wordt toegestaan uit de onderstaande branches. Op de Sont en de Merwede is detailhandel uitgesloten met uitzondering van productiegebonden en ondergeschikte vormen van detailhandel.

5.4.1.6Airport Garden City / Larserknoop

Stand van zaken

De ontwikkeling en het beheer van “Airport Garden City” (Larserknoop) is in handen van de Ontwikkelingsmaatschappij Airport Lelystad Almere (OMALA) en is een initiatief van de gemeenten Lelystad en Almere en de provincie Flevoland. Deze partijen zijn allen vertegenwoordigd in eerder genoemde ontwikkelingsmaatschappij. Het plangebied voor dit terrein ligt tussen het bedrijventerrein Larserpoort, de A6, de N302 en Luchthaven Lelystad en heeft nu vooral nog een agrarische functie. Voor de periode tot 2020 is 96 hectare grond beschikbaar voor de ontwikkeling van een hoogwaardig bedrijventerrein.

Door de ligging nabij de A6 en de N302 is het gebied over de weg goed bereikbaar. De toekomstige ontwikkeling van een hoogwaardige openbaarvervoersverbinding (HOV) maakt dat het gebied een knooppuntfunctie krijgt. Dit maakt het aantrekkelijk voor grootschalige publieksfuncties, zoals beurs-, congres- en tentoonstellingsruimten. Daarnaast is het geschikt voor logistieke bedrijven en aantrekkelijk voor (regionale) kantoren die zich wegens de uitstraling en nabijheid van de luchthaven willen vestigen.

Toekomstperspectief

Het besluit tot verlenging van de start-/landingsbaan van de luchthaven, maakt het voor grote vliegtuigen mogelijk te landen op Lelystad Airport. Dit is een stimulans voor de bedrijvigheid in Airport Garden City. Het plangebied is deels als hoogwaardig, deels als logistiek en deels als luchthavengerelateerd terrein bedoeld en kent een ruime milieucategorisering die ruimte biedt aan bedrijvigheid tot categorie 3.2/4.1 Tot 2040 is 171,5 hectare uit te geven en in de jaren daarna nog eens 23,5 hectare. Het toekomstige bedrijventerrein Airport Garden City zorgt ervoor dat het tekort⁷² aan hoogwaardig terrein in Lelystad aangevuld wordt. Tevens draagt het terrein bij aan een uniek aanbod aan logistiek terrein nabij een luchthaven, wat het terrein tot een locatie van “bovenregionaal belang” maakt. Het programma voor dit plangebied blijft dan ook gehandhaafd. Detailhandel dient evenals op de andere reguliere bedrijventerreinen in beginsel geweerd te worden. Buiten productiegebonden en ondergeschikte detailhandel is de vestiging van detailhandel op dit terrein dan ook niet toegestaan. .

5.4.1.7Luchthaven Lelystad

Stand van zaken

Het bedrijventerrein bij Lelystad Airport is een niet-gemeentelijk, thematisch bedrijventerrein dat bedoeld is voor vliegtuig- en passagiersgerelateerde bedrijvigheid. Kantoren die geen relatie hebben met de luchthaven, wonen en niet-locatieverzorgende voorzieningen zijn uitgesloten voor vestiging. Deze verbondenheid met luchthavenactiviteiten is terug te zien in de sectorale verdeling van de werkgelegenheid. Er is vooral werkgelegenheid in de sectoren vervoer & opslag en overheid & zorg (hieronder valt ook onderwijs: vliegschool).

Figuur 5.11: Banen per sector Luchthaven Lelystad per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Het luchthaventerrein heeft zich ontwikkeld vanaf 1975 en is met name in de jaren tachtig en negentig van de 20e eeuw gegroeid. Met het oog op de toekomstige ontwikkelingen ten aanzien van de luchtvaart van en naar Lelystad, is er op het terrein nog voldoende plancapaciteit. In de periode tot 2030 is er op het gebied direct nabij de luchthaven 18,4 hectare uitgeefbaar.

Op verschillende plekken op het terrein is er sprake van verouderde gebouwen, die qua uitstraling en kwaliteit achterblijven bij de nieuwste bebouwing. Het gaat in dit geval ook om panden die (gedeeltelijk) leegstaan. Dit is een mogelijke bedreiging van de kwaliteit en uitstraling van het terrein in de toekomst.

Verder geldt op het bedrijventerrein naast de luchthaven een maximale milieucategorie van 4.2 voor vestiging van bedrijvigheid. In de praktijk blijken er echter vooral bedrijven uit lagere milieucategorieën (maximaal 3) gevestigd te zijn.

Toekomstperspectief

De toekomst van dit niet-gemeentelijke terrein is gerelateerd aan de toekomstige ontwikkeling van de luchthaven en is gericht op groei. Voorwaarde voor vestiging is dat bedrijvigheid vliegtuig- en/of passagiersgerelateerd moet zijn.

Detailhandel

In het op te richten terminalgebouw op het luchthaventerrein wordt op termijn ruimte geboden aan detailhandelsactiviteiten. Daarbij wordt beoogd om enkel die detailhandelsvestigingen toe te staan die zijn gericht op de passagiers- en bezoekersstromen van de luchthaven. Deze voorzieningenconcentratie staat derhalve los van de stedelijke verzorgingshiërarchie.

5.4.1.8Bio Science Park

Stand van zaken

Het Bio Science Park is een nog te ontwikkelen bedrijvenlocatie ten oosten van afrit 11 van de A6 in het buitengebied van Lelystad. Het is een niet-gemeentelijk terrein van Wageningen University & Research Centre (WUR) dat specifiek bedoeld is voor bedrijven uit de agro- en farmaceutische sector en voor de ontwikkeling van kennisinstellingen met een identiteit van technologisch hoogwaardige bedrijvigheid. Activiteiten die zich hier mogen vestigen moeten passen binnen de milieucategorieën 1 t/m 4.

Toekomstperspectief

Hoewel sinds 1999, de oplevering van het Bio Science Park, er nog geen bedrijven zijn gevestigd, blijft het thema “Bio Science” gehandhaafd. Het betreft hier een niet-gemeentelijk terrein. Detailhandel wordt op deze locatie is uitgesloten.

5.4.2 Industrieterreinen

5.4.2.1Oostervaart

Stand van zaken

Oostervaart is een industrieterrein in het noorden van Lelystad en ligt tussen de A6, de Houtribweg en het Overijsselse Hout. Het terrein is zowel over de weg (nabijheid A6) als over het water goed bereikbaar. De ligging op enige afstand van de woonkern, maakt het terrein geschikt voor industriële bedrijven uit de hoogste milieucategorieën. Het industrieterrein bestaat uit twee deelgebieden: Oostervaart en Oostervaart-Oost. Deelgebied Oostervaart is in de jaren zeventig in ontwikkeling genomen en is inmiddels geheel uitgegeven. Het grootste deel van de panden op dit industrieterrein is gebouwd vóór 1982. Vervolgens is er met name in de jaren negentig en het begin van de 21e eeuw tussen de bestaande bebouwing bijgebouwd. Oostervaart-Oost is vanaf 2001 in ontwikkeling en de plancapaciteit van 10,4 hectare voor uitbreiding bevindt zich dan ook in dit deelgebied. De uitbreidingsruimte op dit terrein kan bijdragen om het tekort aan industrieterrein binnen de MRA terug te dringen.

Figuur 5.12: Banen per sector Oostervaart per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Met 3.155 banen (11 procent van het totaal) is Oostervaart qua werkgelegenheid één van de grootste terreinen in Lelystad. Aangezien Oostervaart als industrieterrein aangemerkt kan worden is het niet verrassend dat bijna de helft van de werkgelegenheid in de sector (bouw)nijverheid, industrie & energie voorkomt. Wat daarentegen wel opvalt is het grote aandeel werkzame personen in de sector zakelijke dienstverlening en financiële diensten.

Overeenkomstig de werkgelegenheidscijfers zijn de gevestigde bedrijven op Oostervaart vooral actief in de sector (bouw)nijverheid, industrie & energie. Verder zijn er ook veel bedrijven uit de sector handel gevestigd op dit terrein. Bedrijfsvestigingen in andere sectoren komen in mindere mate voor. Hoewel er veel bedrijven uit de industriesector zijn gevestigd op Oostervaart en de maximaal toegestane milieucategorie op het hele terrein 4.2 is (met een kleine zone categorie 5), zijn er in de praktijk veel bedrijven te vinden die met hun activiteiten in lagere milieucategorieën vallen. Van een concentratie van bedrijven in de hogere categorieën (3.2 en 4) is geen sprake. Deze milieubelastende bedrijven zijn vooral verspreid over Oostervaart en worden veelal omringd door bedrijven uit een lagere milieucategorie. Wat betreft bedrijven uit de lagere milieucategorieën is er wel een ruimtelijk patroon te onderscheiden. Deze bevinden zich met name aan de westelijke en noordelijke rand van het industrieterrein.

Naast bedrijven bevinden zich op Oostervaart ook woningen. Deze woningen, veelal in combinatie met een bedrijfsgebouw, concentreren zich vooral in twee gebieden: de omgeving Bronsweg/Platinastraat en het zuidwestelijke puntje van Oostervaart tussen de Goudstraat, Zilverstraat en Binnenhavenweg. Deze woningen zijn al in de jaren zeventig gebouwd en hebben dus de hele ontwikkeling van het industrieterrein meegemaakt. De woningen zijn inmiddels vooral omringd door bedrijven uit de lagere milieucategorieën.

Dat Oostervaart een ouder terrein is heeft zijn weerslag op de ruimtelijke kwaliteit. Met name de oudere panden in de achterstraten van het terrein zijn mogelijk toekomstige aandachtsgebieden ten aanzien van onderhoud, uitstraling en kwaliteit. Verder heeft het parkeren op de openbare weg in het gebied rond de Bronsweg, Chroomstraat en Platinastraat een negatieve uitwerking op de ervaring van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast kan leegstand een indicator zijn voor afnemende ruimtelijke kwaliteit. Op Oostervaart staan echter weinig panden leeg en voor de leegstaande panden geldt dat er nog geen sprake is van structurele leegstand (langer dan drie jaar leeg). De (gedeeltelijk) leegstaande panden zijn over het algemeen wel de oudere panden uit de jaren zeventig en tachtig, waarvan de WOZ-waarde de afgelopen vijf jaar is gedaald. Overall geldt voor Oostervaart echter dat ongeveer net zo veel panden in waarde zijn gedaald als gestegen. In de Quick-scan Herstructurering Bedrijventerreinen Lelystad (2009) is wel geconstateerd dat er een opgave voor Oostervaart ligt om in de toekomst de kwaliteit, het onderhoud en het beheer te verbeteren.

Conclusie

Oostervaart is één van de oudere werklocaties van Lelystad en functioneert goed. Een belangrijk deel van de Lelystadse werkgelegenheid is op het terrein gevestigd en er is sprake van een beperkte leegstand. Hoewel het aandeel vestigingen uit de industriesector het grootst is van alle sectoren, lijkt het karakter van “zwaar industrieterrein” onder druk te staan. De opkomst van het aantal vestigingen van bedrijvigheid uit de lagere milieucategorieën kan een negatieve invloed hebben op de bedrijvigheid uit de hogere milieucategorieën en kan het industriële karakter van het terrein aantasten. Het zou ertoe kunnen leiden dat het in de toekomst moeilijker wordt om leegkomende plekken op het terrein op te vullen met bedrijvigheid uit de zwaardere milieucategorieën, omdat het ondanks de rechtmatige vestiging op basis van de milieuzonering kan leiden tot conflicten met bedrijvigheid uit de lagere categorieën.

Toekomstperspectief

De huidige status quo op Oostervaart zal zoveel mogelijk worden gehandhaafd, waardoor ook in de toekomst ruimte is voor de vestiging van een mix van bedrijvigheid uit de milieucategorieën 2, 3, 4 en 5. Uitgangspunt hierbij is echter wel dat er voldoende ruimte voor industrie op het terrein beschikbaar blijft. Binnen Plabeka is afgesproken om binnen de deelregio Almere-Lelystad ruimte te blijven bieden aan bedrijvigheid uit de hoogste milieucategorieën, omdat daar in andere deelregio’s minder mogelijkheden voor zijn. De uitbreidingsruimte hiervoor ligt op Oostervaart-Oost, omdat daar nog uitgeefbare kavels beschikbaar zijn. Verder is de bedrijvigheid uit de zwaarste milieucategorieën gevestigd op het oostelijk deel van Oostervaart dat ruimtelijk aansluit aan Oostervaart-Oost. De bedrijvigheid uit de lagere milieucategorieën hebben zich vooral in de (noord)westelijke zone van het terrein gevestigd. Door bedrijvigheid uit de laagste milieucategorieën (1 en 2) op Oostervaart-Oost en een deel van Oostervaart uit te sluiten, kan het karakter van (zwaar) industrieterrein worden gewaarborgd. Daarmee kan Lelystad – zoals in Plabeka-verband afgesproken – op deze locatie ruimte blijven bieden aan zwaardere bedrijvigheid. Bedrijvigheid in de laagste milieucategorieën kan voor een dusdanige verstoring voor de bestaande, zwaardere bedrijvigheid zorgen, dat bij herziening van bestemmingsplannen een minimale grens onderzocht zou moeten worden. Op Oostervaart-Oost heeft de gemeente grond in eigendom en kan hiermee bij de gronduitgifte reeds rekening worden gehouden.

Voor het binnenterrein of “industrieel hart” (zie figuur 5.13) op het bestaande gedeelte van Oostervaart zal eveneens onderzocht moeten worden of een minimalisering in milieucategorieën planmatig gerealiseerd kan worden. Deze strikte benadering ten aanzien van milieucategorieën is nodig om het industriële karakter van Oostervaart te kunnen behouden. Door op Noordersluis meer en op Oostervaart minder ruimte te geven aan bedrijvigheid uit lagere milieucategorieën blijft er op stadsniveau een evenwicht in het aanbod aan bedrijven- en industrieterreinen bestaan.

Figuur 5.13: Overzicht “industrieel hart” Oostervaart

Als laatste dient opgemerkt te worden dat in het bestemmingsplan het gedeelte van Oostervaart-Oost langs de A6 aangemerkt wordt als zichtlocatie. Vanwege het economische belang voor zowel de stad, als het profiel van Oostervaart, geldt dat de vestiging van maakindustrie / productie de voorkeur krijgt boven afwegingen ten aanzien van architectonische waarden, beeldkwaliteit en ruimtelijke kwaliteit.

Detailhandel

Gezien de functie van Oostervaart als 24/7-industrieterrein moet opgemerkt worden dat het onwenselijk is om de functies wonen en detailhandel hier meer ruimte te geven. Het toevoegen van meer bedrijfswoningen wordt evenals het toestaan van detailhandel dan ook als onwenselijk geacht. In principe wordt detailhandel op dit terrein niet toegestaan en gelden de uitgangspunten zoals deze in hoofdstuk 4 zijn geformuleerd. Onder voorwaarden is het mogelijk om naast productiegebonden en ondergeschikte detailhandel in zeer beperkte mate detailhandel buiten het industrieel hart toe te staan in de volgende branches:

5.4.2.2Flevokust

Stand van zaken

Flevokust is een toekomstig (nat) industrieterrein dat gepland is in de kustzone aan het IJsselmeer ten noorden van de stad. Vooralsnog heeft het gebied de bestemming “visvijvergebied”, maar in de toekomst moet deze locatie ontwikkeld worden als een specifieke, havengebonden locatie, voor industriële, logistieke en handelsbedrijven.

Toekomstvisie

Met Flevokust wil de gemeente een multimodaal, havengebonden industrieterrein ontwikkelen. Aansluitend bij de ambities, zoals neergelegd in de nota’s “Naar een sterke economie” (2003) en “Strategisch Acquisitiebeleid” (2011), zal de locatie ruimte gaan bieden aan bedrijvigheid passend bij de positionering van Lelystad als industrieel-logistiek complex.

De strategische ligging van Lelystad samen met de Hanzelijn, de doorontwikkeling van luchthaven Lelystad en de aanleg van Flevokust zorgen voor een zeer geschikt bereikbaarheidsprofiel voor diverse vervoersmodaliteiten. Als logistiek knooppunt tussen de Randstad en Noord-Nederland biedt deze multimodaal ontsloten locatie een aanvulling voor de Metropoolregio Amsterdam. Uit het onderzoek ‘Blue Ports, knooppunten voor de regionale economie’ van TNO (2005) blijkt dat de kust bij Lelystad een ‘missing node’ als ‘regional gateway’ is in het nationale binnenvaartnetwerk. De havenfaciliteit op Flevokust gaat dan ook deel uitmaken van een netwerk/systeem met een zeehaven (Circle Lines)⁷³, waarbij samenwerking met een bestaande havenautoriteit i.c. Haven Amsterdam voor de hand ligt. Ook uit onderzoek van Ecorys (2010)⁷⁴ in opdracht van het ministerie van Verkeer en Waterstaat blijkt dat Flevoland – Lelystad een kansrijke locatie is voor een (multifunctionele) binnenhaven.

Door op Flevokust ruimte te bieden aan industrieel-logistieke sectoren wordt niet alleen aangesloten bij de gewenste, regionale positionering van de gemeente ter versterking van de lokale economie (industrieel-logistiek complex), maar wordt ook gehoor gegeven aan de afstemming die binnen Plabeka tot stand is gekomen. Regionaal is er een vraag naar vestigingsruimte voor bedrijvigheid in de zwaardere milieucategorieën, waarbij vooral nat terrein schaars is. Samen met Almere heeft Lelystad aangegeven dit tekort op te willen vangen. Flevokust levert hier een belangrijke bijdrage aan en is dan ook als “van bovenregionaal belang” aangemerkt⁷⁵.

Om de industrieel-logistieke sectoren en bedrijvigheid uit de zwaardere milieucategorieën te kunnen huisvesten zal op Flevokust ruimte zijn voor een industrieel (binnenvaart)haventerrein en een terrein voor distributie, opslag en logistiek. Om het industriële-logistieke karakter overeind te houden en verkleuring van het terrein in de toekomst te voorkomen is het van belang dat duidelijk is wat er wel en wat er niet op deze locatie kan. Zo wordt met het oog op het industriële karakter bijvoorbeeld bedrijvigheid uit de laagste milieucategorie en detailhandel ongewenst geacht. Een meer gedetailleerde uiteenzetting van hetgeen er wel en niet mogelijk is aan bedrijfsactiviteiten op Flevokust is beschreven in bijlage E en zal verder geconcretiseerd worden in het bestemmingsplan.

5.4.3 Kantoren

De kantorenmarkt is veranderd van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. Hierdoor is het noodzakelijk dat er op locatieniveau gekeken wordt naar de te volgen strategie. Op de ene locatie dient actief getransformeerd of gesloopt te worden, terwijl er op een andere locatie misschien nog wel marktruimte is voor uitbreiding. Zoals uit de opgaven in het derde hoofdstuk is gebleken, is er in Lelystad weinig ruimte voor uitbreiding van het kantorenaanbod. Hierdoor ligt het accent op het behouden en/of verbeteren van de kwaliteit van de huidige kantorenvoorraad. Uitbreiding is alleen nog aan de orde op locaties die vanuit het marktperspectief nog als kansrijk worden gezien. Twee belangrijke kantorenlocaties, Stadshart en Lelycentre, zijn al behandeld omdat deze deel uitmaken van centrummilieus. Hieronder komen de specifieke kantorenlocaties aan de orde.

5.4.3.1De Meent / De Schans / De Veste

Stand van zaken

De kantorenlocatie “De Meent / Veste / Schans” is gelegen ten noorden van het Stadshart en is goed bereikbaar vanaf de hoofdwegenstructuur. Aan de oostkant biedt de Zuiderplasdreef toegang tot de deellocatie De Meent. Aan de westkant biedt de Stationsdreef toegang tot de deellocaties De Schans en De Veste (zie kaartje). Door middel van de ligging in de nabijheid van het Stadshart en daarmee van het treinstation Lelystad Centrum is de locatie ook per openbaar vervoer ontsloten.

De locatie is geschikt voor de vestiging van kantoorgebruikers uit een groot aantal sectoren. Toch zijn er op het moment vooral bedrijven en organisaties uit de sectoren (semi-)overheid en zorg en zakelijke dienstverlening gevestigd. De werkgelegenheidscijfers op deze locatie laten eenzelfde beeld zien. Met meer dan 1.200 banen levert de locatie een bijdrage van 4 procent aan de totale werkgelegenheid van Lelystad. De twee sectoren overheid en zorg en zakelijke dienstverlening zijn met respectievelijk 65 procent en 23,5 procent verantwoordelijk voor het overgrote deel van de werkgelegenheid op deze kantorenlocatie. Hierbij valt vooral het grote aandeel van de sector overheid en zorg op dat op deze locatie aanwezig is.

Figuur 5.14: Banen per sector “De Meent / Schans / Veste”

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Als geheel geeft de locatie plek aan 29.101 m2 bvo kantoorruimte (2011)⁷⁷, waarbij op de deellocatie De Schans / De Veste de grotere panden (>1.000 m2 bvo) te vinden zijn. Op de deellocatie De Meent zijn naast een aantal grotere panden vooral ook kleinschalige kantoorpanden (< 1.000 m2 bvo) ontwikkeld. Ook in bouwjaren is er een tweedeling te maken. De panden op de deellocatie De Meent zijn vrijwel allen eind jaren 70 - begin jaren 80 gebouwd. De panden aan De Schans en De Veste zijn jonger en dateren - op een enkel ouder pand na - uit de periode eind jaren 90. Hieruit valt op te maken dat op de deellocatie De Meent meer verouderde panden staan dan op de deellocatie De Schans. Dit blijkt niet direct uit de beoordeling van de kwaliteit van de panden. Over het algemeen wordt dit op beide deellocaties als voldoende tot goed beoordeeld⁷⁸. Er zijn echter wel enkele panden, vooral aan de zuidkant van De Meent, waarvan de uitstraling als problematisch wordt beschouwd.

Wat verder opvalt is dat er wel sprake is van leegstand, maar dat er maar weinig panden zijn die in zijn geheel leeg staan. Bij veel van de panden staan slechts delen of etages leeg, die na vertrek van de huurder niet meer gevuld zijn. Dit gebeurt zowel op de deellocatie De Schans als op De Meent. Een verschil tussen beide is echter dat de leegstand op deellocatie De Meent door de leeftijd van de panden als verouderd beschouwd kan worden, terwijl de leegstaande panden aan De Schans hierdoor wellicht meer toekomstperspectief hebben.

Toekomstperspectief

De ouderdom van de panden in combinatie met de nu nog meevallende leegstand maakt dat de locatie vraagt om permanente monitoring van de stand van het gebied. Zoals uit de gevestigde bedrijvigheid blijkt voldoen de panden op dit moment nog wel aan de eisen van organisaties in de maatschappelijke sfeer (reclassering, schuldhulpverlening) en welzijnszorg, maar heeft een groot deel van de private bedrijvigheid de locatie verlaten. Als ook deze bedrijvigheid hier wegtrekt dan is de kans groot dat de locatie te maken krijgt met structurele leegstand. Dit geldt overigens meer voor de panden aan De Meent dan voor de panden op De Schans / De Veste. Vooralsnog lijkt de locatie goed te functioneren als vestigingslocatie voor kantooractiviteiten in een aantal specifieke sectoren en wordt de locatie te bestempeld als balansgebied. In lijn met het bestemmingsplan wordt de huidige functie als kantorenlocatie dan ook in stand gehouden. Dit betekent dat andere functies als wonen, overige bedrijvigheid en detailhandel op deze locatie uitgesloten worden. De Meent 14 t/m 22 is een uitzondering op het laatstgenoemde. Hier is sprake van functieverbreding naar leisure, cultuur, sport en maatschappelijke voorzieningen. Detailhandel is ook hier uitgesloten.

5.4.3.2 Hanzepark / Botter

Stand van zaken

Deze kantorenlocatie bestaat uit de deellocaties Hanzepark en de Botter. Beide deellocaties zijn gelegen aan de westkant van het bus- en treinstation Lelystad Centrum en worden van elkaar gescheiden door de Visarenddreef. Deze dreef is onderdeel van de hoofdwegenstructuur wat in combinatie met de nabijheid van het station maakt dat beide locaties goed bereikbaar zijn.

Op basis van de gevestigde bedrijvigheid kan geconcludeerd worden dat de locatie een dienstverlenend cluster is. Op de deellocatie Botter zijn vooral bedrijven gevestigd in de sectoren zakelijke dienstverlening en overheid en zorg (provinciehuis). Op de deellocatie Hanzepark is sprake van een oververtegenwoordiging van bedrijvigheid in de sector overheid en zorg. De werkgelegenheidscijfers bevestigen dit beeld. In totaal biedt de locatie Hanzepark / Botter een werkgelegenheid van 1.052 arbeidsplaatsen. Dit is gelijk aan 3.4 procent van de totale werkgelegenheid in de stad. Meer dan driekwart (77 procent) van deze werkgelegenheid komt voor in de sector overheid en zorg. Met de vestiging van het provinciehuis, de rechtbank, het Openbaar Ministerie en de Raad voor de Kinderbescherming op deze locatie is dit niet verwonderlijk. Enigszins opvallend is de werkgelegenheid in de sector informatie en communicatie. Met slechts één bedrijfsvestiging in deze sector, zorgt deze toch voor 12 procent van de werkgelegenheid op deze locatie. Verder is de sector zakelijke dienstverlening goed voor 6.5 procent van de werkgelegenheid. Deze werkgelegenheid heeft zich met name gevestigd in de kleinschalige kantoorpanden (< 200 m2) op de deellocatie Botter.

Figuur 5.15: Banen per sector “Hanzepark en Botter”

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O+S (1/4/2012)

Hanzepark

Het Hanzepark is een centraal gelegen binnenstedelijke locatie in de directe nabijheid van het stadscentrum en het bus- en treinstation Lelystad Centrum. Het doel van de ontwikkeling van deze stationslocatie was enerzijds om kantoorgebruikers vanuit het Lelycentre op te vangen die zich naar het Stadshart wilden verplaatsen en anderzijds de huisvesting van bedrijvigheid die zich door de opening van de Hanzelijn in Lelystad zouden willen vestigen. Om deze doelen te bereiken kent de deellocatie Hanzepark twee voor Lelystadse begrippen grotere kantorenlocaties. In de zuidoostpunt van het Hanzepark ligt het RGD-cluster. In dit cluster hebben verschillende (semi-)overheidsinstellingen als de rechtbank, de Raad voor de Kinderbescherming en het Openbaar Ministerie zich inmiddels gevestigd. Deze instellingen hebben zich in de periode 2000-2010 vanuit het Lelycentre naar deze locatie verplaatst. In totaal omvat dit cluster inmiddels 8.000 m2 bvo aan kantoorruimte uit zeer recente bouwjaren (2003 en 2008). Tevens is er nog eens 7.000 m2 bvo aan uitbreidingsruimte op deze locatie beschikbaar. Door de recente bouwjaren is de kwaliteit en uitstraling van de panden erg goed te noemen. Verder is er ook geen sprake van leegstand op deze locatie. In het naastgelegen Hanzepark was nog eens ruimte voor 35.000 m2 bvo kantoor geprogrammeerd. Deze ruimte was aanvankelijk gereserveerd voor het accommoderen van vooral zakelijke dienstverlening die als gevolg van de opening van de Hanzelijn het Hanzepark een aantrekkelijke vestigingslocatie zouden vinden.

De kantorenmarkt heeft het om redenen van conjuncturele en structurele aard echter zwaar⁷⁹. Dit heeft ertoe geleid dat in 2011 door het college besloten is om het kantorenprogramma voor het deelplan Hanzepark met 28.000 m2 bvo te reduceren. Ondanks het feit dat de rechtbank, het Openbaar Ministerie en de Raad voor de Kinderbescherming de komende periode onder druk van nationale bezuinigingen en schaalvergrotingsprocessen zullen staan, blijft de ruimtelijke reservering van 7.000 m2 bvo in het RGD-cluster wel ongemoeid. Voor het handhaven van deze voorzieningen is het van belang om voldoende uitbreidingsruimte te kunnen bieden. Naast de ruimtelijke reservering in het RGD-cluster zal er nog eens 7.000 m2 bvo in het naastgelegen Hanzepark gereserveerd worden voor uitbreiding van deze justitiële voorzieningen. De reservering voor kantoorruimte in dit deelplan was vooral bedoeld om in te spelen op de vraag die zou ontstaan door de opening van de Hanzelijn. Echter heeft voortschrijdend inzicht⁸⁰ ertoe geleid dat de vestiging van deze bedrijvigheid in twijfel kan worden getrokken. Op basis hiervan is ervoor gekozen om de reserveringen in het deelplan Hanzepark met 28.000 m2 bvo te reduceren van 35.000 m2 bvo naar de 7.000 m2 bvo uitbreidingsruimte. Het bestemmingsplan Hanzepark voorziet in de mogelijkheid om de bestemming kantoor om te zetten in de bestemming wonen. Echter, ook deze markt heeft het zwaar en de verwachting is dat deze woningen niet voor 2020 gerealiseerd zullen worden. De deellocatie Hanzepark kent zodoende in totaal nog voor 14.000 m2 bvo uit te geven grond voor kantoorontwikkeling, waarvan het merendeel bestemd is voor uitbreiding van de justitiële voorzieningen.

Botter

De deellocatie Botter ligt aan de zuidkant van de Visarenddreef en kan ook omschreven worden als een binnenstedelijke knooppuntlocatie. De kantorenvoorraad op deze deellocatie is gelijk aan bijna 32.000 m2 bvo en is opgemaakt uit twee grootschalige en enkele kleinschalige panden. Eén van de grootschalige panden (16.000 m2 bvo) is het provinciehuis dat eind jaren zeventig gebouwd is. In de periode 2005-2007 is het pand echter grondig gerenoveerd en uitgebreid, waardoor kwaliteit en uitstraling van het pand weer voldoen aan de huidige standaard. Het andere grootschalige pand (10.730 m2 bvo) dateert uit 1982 en ligt direct aan de spoorlijn gesitueerd. De kwaliteit van dit pand wordt als goed beoordeeld en het pand kent geen leegstand. De kleinschalige kantoorpanden dateren ook uit 1982 en liggen aan de westkant van het provinciehuis tegen de woonwijk Botter aan. In totaal gaat het om 6.290 m2 bvo verdeeld over eenheden van ongeveer 130 m2 bvo. De kwaliteit en uitstraling van deze panden worden wisselend beoordeeld: een deel van de panden wordt als voldoende beschouwd, terwijl een deel ook als slecht beschouwd wordt⁸¹. Tevens staat een aantal van deze panden leeg. De duur van deze leegstand varieert nogal en lijkt geleidelijk op te lopen. Een enkel pand staat sinds 2008 leeg, terwijl er ook panden zijn die pas sinds kort (2011) leeg staan. Het zou kunnen zijn dat de panden die recent leeg zijn gekomen evenals de panden die al sinds 2008 leegstaan niet meer gevuld gaan worden, waardoor structurele leegstand ontstaat.

Toekomstperspectief

Met betrekking tot de handelingsperspectieven dient onderscheid gemaakt te worden tussen de twee deellocaties Botter en Hanzepark. De deellocatie Botter kan gezien worden als een balansgebied. Op dit moment functioneert deze deellocatie nog goed: er is weinig sprake van leegstand en alle kavels zijn uitgegeven. Wel dienen de kleinschalige panden naast het provinciehuis onder de aandacht te blijven. Er zijn aanwijzingen dat deze geleidelijk leeg komen te staan, waardoor structurele leegstand kan ontstaan. De deellocatie Hanzepark is bestempeld als groeigebied. Er is ruimte gereserveerd om de gevestigde justitiële instellingen de ruimte te kunnen geven om uit te breiden. Voor beide deellocaties geldt dat overige bedrijvigheid, commerciële voorzieningen (waaronder detailhandel) en wonen worden uitgesloten van vestiging.

5.4.3.3Kantorenlocatie “Airport Garden City”

Stand van zaken

De gebiedsontwikkeling “Airport Garden City”⁸² betreft de realisatie van een hoogwaardig en duurzaam businesspark gelegen tussen de A6, de Larserweg (N302) en de luchthaven Lelystad Airport. Het overgrote deel van dit gebied heeft momenteel nog een agrarische functie, maar moet in de toekomst plek bieden aan zowel een gemengd bedrijventerrein als aan kantoren. Het initiatief voor deze ontwikkeling ligt bij de Ontwikkeling Maatschappij Airport Lelystad Almere (OMALA), waarin de gemeenten Lelystad en Almere en de provincie Flevoland vertegenwoordigd zijn.

Airport Garden City biedt een uitstekend ontsloten vestigingslocatie. Gelegen aan de A6 en de Larserweg (N302) is de bereikbaarheid over de weg uitstekend. Daarnaast zorgt de spoorverbinding van Lelystad met Amsterdam en vanaf 2012 met Zwolle voor uitstekende verbindingen met zowel de Metropoolregio Amsterdam als het noorden en oosten van het land. Een bijzondere eigenschap van het ontwikkelingsgebied is dat het over de luchthaven Lelystad Airport beschikt. Het besluit tot uitbreiding van deze luchthaven door verlenging van de start- en landingsbaan en het advies⁸³ om de luchthaven uitbreidingsruimte van het aantal vliegbewegingen te bieden, zal een stimulans voor toekomstige ontwikkelingen in dit gebied betekenen. De gebiedsontwikkeling wordt door de provincie in het Omgevingsplan Flevoland (2006) dan ook aangemerkt als één van de locaties van bovenregionaal belang.

Naast een gemengd bedrijventerrein is er binnen het plangebied ook ruimte gereserveerd voor de ontwikkeling van kantoren. De gronden rondom de luchthaven vormen een specifieke vestigingsplaats voor bedrijvigheid die de omgeving van een luchthaven opzoeken. Deze bedrijvigheid wil zich zowel in bedrijfspanden als in kantoren vestigen. In het bestemmingsplan Larserknoop is echter geen expliciet kantorenprogramma opgenomen, maar is gekozen voor globale bestemmingen waarbij op grond van ontheffingen ruimte geboden kan worden aan kantoorontwikkeling. Ontheffingen worden in beginsel niet verleend aan kantoorbedrijvigheid die getypeerd kan worden als “backoffice”, “kantoren met een baliefunctie” of “kantoren ten behoeve van (semi-)overheidsinstellingen”. Bedrijvigheid die wel op een ontheffing kan rekenen zijn luchthaven- en snelweggerelateerde kantoorgebruikers (zie tabellen 5.2 en 5.). Op deze manier ontstaat binnen het ontwikkelingsgebied een eigen dynamiek die min of meer los staat van de noodzaak tot reductie van het kantorenprogramma in de stad. Dit neemt niet weg dat OMALA de marktontwikkelingen voor kantoren scherp in de gaten zal moeten houden.

Door de keuze om ook snelweggerelateerde bedrijvigheid op de locatie toe te staan is het mogelijk om een kantorenlocatie van bepaalde omvang te realiseren die op zichzelf een aantrekkende werking kan uitoefenen. De concentratie van een dergelijk programma is nodig om echt een kantorenlocatie te kunnen ontwikkelen in plaats van enkele verspreide kantoorpanden. Dit komt de uitstraling van het gebied ten goede. De keuze om snelweggerelateerde bedrijvigheid toe te staan heeft tot gevolg dat het snelweggerelateerde kantorenprogramma⁸⁴ dat in de Gemeentelijke Visie Vestigingsbeleid (2007) nog als zoeklocatie aan de A6 geprogrammeerd was is komen te vervallen.

De kantorenontwikkeling kent een eigen dynamiek, waardoor het lastig is om de omvang van een kantorenprogramma voor het gebied vast te stellen. Getracht is om een inschatting te maken van de hoeveelheid bedrijvigheid die zich in de nabijheid van de luchthaven zouden willen vestigen met een kantoorhoudendheid van 70 tot 100 procent die snelweg- of luchthavengerelateerd zijn. Deze inschatting heeft ertoe geleid dat vooralsnog uitgegaan wordt dat het mogelijk is om een kantorenprogramma te realiseren van 6 hectare bruto uitgeefbaar (60.000 m2 bvo) tot 2030. Dit zou uiteindelijk meer kunnen worden wanneer de markt hiertoe aanleiding geeft. In totaal is er tot 2040 een reservering van 10 hectare bruto uitgeefbare grond opgenomen.

Het is niet de bedoeling dat deze kantorenlocatie gaat concurreren met andere locaties in de regio. Om dit te voorkomen zijn er enkele regels opgesteld waaraan bedrijven moeten voldoen om zich in de nabijheid van de luchthaven te mogen vestigen. Dit moet echter niet tot de conclusie leiden dat zij zich niet in Lelystad mogen vestigen, maar dat zij zich op iets grotere afstand van de luchthaven kunnen vestigen op bestaande of toekomstige werklocaties. Deze regulering krijgt vorm en inhoud langs prijs, kwaliteit en het soort bedrijvigheid. Het soort bedrijvigheid dat zich mag vestigen in het gebied kan gespecificeerd worden in de categorieën “snelweggerelateerde kantoorgebruikers” en “luchthavengebonden, luchthavenverbonden en luchthavengerelateerde bedrijvigheid”.

Tabel 5.2: Snelweggerelateerde kantoorgebruikers naar SBI-codering:

Bron: Gemeente Lelystad, Bestemmingsplan Larserknoop (2010)

Tabel 5.3: Luchthavengebonden, -verbonden en –gerelateerde bedrijvigheid

Bron: Gemeente Lelystad, Economische Programmering Larserknoop (2008)

Toekomstperspectief:

Zoals hierboven beschreven is er geen expliciet kantorenprogramma in het bestemmingsplan voor het gebied opgenomen, maar is het door middel van ontheffingen mogelijk voor snelweg- en luchthavengerelateerde kantoorgebruikers om zich op deze locatie te vestigen. Voor deze kantoorgebruikers is 10 hectare grond gereserveerd dat nog volledig ontwikkeld moet worden. De locatie is dan ook als groeigebied bestempeld.

5.4.4 Voorzieningen

Onder “voorzieningen” vallen verschillende formele en informele werklocaties, zoals PDV-locaties, thematische winkelcentra, de kleinere buurtwinkelcentra en andere concentraties van detailhandel.

5.4.4.1Wijkwinkelcentrum Warande

De omstandigheden in de woningmarkt zijn onder andere de oorzaak van tegenvallende woningbouwproductie en kavelverkoop. Gevolg is dat de ambities voor Warande mogelijk niet haalbaar zijn. De komst van een winkelcentrum in Warande is nauw verbonden met het daadwerkelijke inwonertal van de wijk. Op termijn zal er op basis van de distributieve ruimte en de effecten op de detailhandelstructuur worden bepaald welke omvang en welk profiel aansluit bij de vraag. De ontwikkeling van het wijkwinkelcentrum moet dus volgend zijn aan de ontwikkeling van de woningbouw van Warande.

5.4.4.2Buurtwinkelcentra (Tjalk, Botter, Jol, Kempenaar, Voorhof, Buizerdweg, Boswijk, Lelystad-Haven, Voorstraat)

Stand van zaken

Voor de buurtverzorgende winkelcentra wordt er voornamelijk ingezet op consolidatie. Dit betekent dat er ruimte geboden moet worden voor kwalitatieve verbeteringen en modernisering, met het behoud van de huidige positie binnen de detailhandelstructuur. De Jol, Kempenaar, Tjalk, Boswijk, Voorhof en de Voorstraat zijn in de afgelopen jaren gerevitaliseerd, door toevoeging van vierkante meters, uitbreiding van het winkelaanbod en/of aanpak van de openbare ruimte. Voor de Botter is geen specifieke opgave meer omdat deze gezien de gemiddelde vloerproductiviteit en geringe leegstand in haar huidige staat prima functioneert. Met uitzondering van de toekomstige wijk Warande (Buizerd –

locatie) worden nieuwe locaties binnen deze laag van de hiërarchie niet toegestaan. Lelystad Haven functioneert echter onder het landelijk gemiddelde. Hoewel er maar beperkt sprake is van leegstand heeft de dagelijkse branche het zwaar en is de koopkrachtbinding afgenomen. Gezien deze huidige situatie, verdient de locatie Lelystad Haven voor de toekomst extra aandacht.

Toekomstperspectief

Lelystad Haven

Het buurtwinkelcentrum Lelystad Haven functioneert in de huidige vorm niet naar behoren en de vraag is hoe toekomstbestendig deze locatie is. Omdat het behoud van minimaal een buurtverzorgende supermarkt voor de bewoners van Lelystad Haven van belang is, dient onderzocht te worden welke mogelijkheden er zijn om tot een goed functionerend buurtwinkelcentrum te komen.

Buizerdweg

De enige toevoeging op dit niveau van de detailhandelsstructuur is de locatie aan de Buizerdweg dat een functie voor de inwoners van de Hollandse Hout en de eerste fase van Warande moet gaan vervullen. Tevens wordt verwacht dat het verzorgingsgebied van deze locatie zich uitstrekt tot de Landstrekenwijk. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de Buizerdweg hebben directe invloed op de ruimte voor het wijkwinkelcentrum in Warande. Gezien de ambities voor het wijkwinkelcentrum zijn de mogelijkheden voor de Buizerdweg slechts beperkt tot:

• •

  Eén full-service supermarkt van maximaal 1.250 m² wvo.

• •

  Aanvullende commerciële voorzieningen als één horecagelegenheid in de fastservicesector en een kapper met een gezamenlijke omvang van maximaal 175 m² wvo.

Jol, Kempenaar, Tjalk, Boswijk, Voorhof, Voorstraat en Botter

Bovenstaande locaties functioneren naar behoren en kennen geen opgave voor de toekomst. Het perspectief voor de toekomst voor deze locaties bestaat uit de consolidatie van de huidige situatie.

5.4.4.3Palazzo

Stand van zaken

De PDV-locatie⁸⁵ Palazzo is gelegen aan de zuidkant van Lelystad in het plangebied “Warande”. Het is de woonboulevard van Lelystad en wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten door de Larserdreef. Dit is een van de belangrijkste hoofdontsluitingswegen van Lelystad met een directe aansluiting op de rijksweg A6. De vele parkeerruimte op Palazzo maakt dat de locatie per auto goed toegankelijk is. Verder lopen er diverse fietspaden naar de locatie, waardoor de bereikbaarheid per fiets ook gewaarborgd is. Een bushalte in het winkelgebied zorgt ervoor dat Palazzo ook per openbaar vervoer bereikbaar is.

De locatie is goed voor 199 voltijdbanen. Dit is minder dan 1 procent van de totale werkgelegenheid van de stad. Al deze werkgelegenheid is te vinden in de sector handel. Op Palazzo is dan ook alleen ruimte voor de vestiging van grootschalige, volumineuze detailhandel. Logisch gevolg hiervan is dat de locatie beschikt over een groot aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak. De detailhandel die zich op Palazzo mag vestigen zijn aanbieders binnen het klassieke PDV-aanbod op het gebied van woninginrichting, plant en dier, installatiegerelateerd (zoals zonweringen e.d.), keukens, sanitair, tuincentra, bouwmarkten, ABC-goederen⁸⁶. Aanbieders binnen PDV+ segment zijn ook toegestaan, waaronder rijwielen, verlichting, outdoor, witgoed en babyartikelen (>70% volumineus) Andere grootschalige aanbieders van volumineus aanbod als bruingoed blijven gevestigd in het Stadshart. Palazzo is dan ook een aanvulling op de verschillende centra in de stad met een boodschappenfunctie en kan benoemd worden als woonboulevard+. Om ervoor te zorgen dat er alleen sprake is van volumineuze perifere detailhandel is er een minimum ondergrens aan de vloeroppervlakte van 800 m2 gesteld. Momenteel heeft de locatie vooral een lokale verzorgingsfunctie en zijn het vooral de eigen inwoners van de stad die hun inkopen hier doen. De koopkrachtbinding is ten opzichte van 2009 licht gestegen en bedraagt momenteel 21 procent. De omzet per vierkante meter ligt bij Palazzo lager dan bij de andere Lelystadse winkelgebieden. Dit is te verklaren doordat de branchering “in en om het huis” met veel grootschalige winkels een lagere omzet per vierkante meter realiseren. Het economisch functioneren van Palazzo ligt dan ook rond het landelijk gemiddelde.

De panden op deze locatie dateren uit de periode na 1999 en zijn relatief jong en de kwaliteit, uitstraling en onderhoud wordt over het algemeen als voldoende tot zeer goed beoordeeld⁸⁷. In totaal staat er 5,2 procent van het totaal aantal op Palazzo beschikbare vierkante meters leeg. Het huidige economische klimaat zorgt ervoor dat de winkels in de woonbranche en het concept “woonboulevard” onder druk staan. Dit brengt het risico met zich mee dat de leegstand in de nabije toekomst verder toe zou kunnen nemen, waardoor het functioneren van de locatie in gevaar kan komen.

Toekomstperspectief

De huidige positie van Palazzo wordt omschreven als een grootschalige concentratie van winkels voor laagfrequente aankopen met een stedelijk verzorgingsgebied. De locatie en het concept “woonboulevard” staan echter onder druk van de huidige economische situatie, waardoor de toekomst van deze locatie onzeker is. Voor de toekomst is het dan ook van belang om vooral een antwoord te geven op de gewenste innovatie en dynamiek die de “woonboulevards” behoeven en niet zozeer gericht op het oplossen van leegstand op de woonboulevard (“slechts” 5,2%). Onderstaande uitgangspunten met betrekking tot branchering, functieverbreding en aantrekkingskracht worden noodzakelijk geacht voor de toekomst van deze locatie:

Branchering

• •

  Het blijven toepassen van de brancheringsvoorwaarden in de klassieke PDV-branches: woninginrichting, keukens, sanitair, doe-het-zelf, tuincentra, installatiegerelateerd (zoals zonweringen e.d.), plant en dier, alsmede de ABC-branches; auto, boten en caravans.

• •

  Het blijven toepassen van de brancheringsvoorwaarden in de PDV+ branches: verlichting, outdoor en hengelsport, witgoed, rijwielen en babyartikelen (>70% volumineus)

• •

  Grootschalige sportformules, zoals bijvoorbeeld Topshelf en de binnenstadsversie van Decathlon (tussen de 2.000 en 4.500 m2), hebben steeds meer een recreatief winkelen- karakter (try&buy). Het stadshart biedt voldoende vestigingsmogelijkheden ook in deze schaalgrootte. Concepten groter dan 4.500 m² kunnen op of aansluitend op Palazzo worden gerealiseerd.

• •

  Uitsluiten van de branches levensmiddelen, drogisterij-artikelen, schoenen/kleding en mode, vrijetijd (incl. media, speelgoed, hobby, boeken, beeld- en geluiddragers, e.d.). Deze branches vormen de kern van het winkelaanbod in boodschappencentra (wijk- en buurtcentra) en de recreatieve winkelgebieden (Stadscentrum en Bataviastad).

Functieverbreding

Functieverbreding door meer flexibiliteit in het bestemmingsplan en andersoortige bedrijvigheid toestaan dan detailhandel, hierbij kan gedacht worden aan:

• •

  Bepaalde specifieke sport- en leisurefuncties met een lokale of bovenlokale verzorgingsfunctie, zoals een grootschalig fitnesscentrum (> 1.500 m2). Voor andere dan deze sport- of leisurefuncties kan een vrijstellingsbevoegdheid door B&W worden opgenomen, waarbij de initiatiefnemer eenduidig en objectief verifieerbaar moet aantonen dat vestiging in het Stadshart niet mogelijk is om verkeerskundige, ruimtelijke of milieutechnische (o.a. geluid en/of luchtkwaliteit) redenen.

• •

  Verruiming van de mogelijkheden voor winkelgelieerde horeca. Dit is in lijn met de dynamiek in de sector en op woonboulevards en leidt ertoe dat de levendigheid op de woonboulevards wordt vergroot. Hierbij zou de vrijstelling gelimiteerd moeten worden in aantal vestigingen (maximaal 3) en aantal m2 (totaal max. 500 m2). Het moet daarnaast gaan om winkelgelieerde daghoreca, die de openingstijden van de overige aanbieders volgt. Op die manier wordt voorkomen dat hier een nieuw horecaconcentratiegebied ontstaat, hetgeen beleidsmatig ongewenst is.

Daarnaast gaan we onderzoeken of de eis van minimale vloeroppervlakte per vestiging op Palazzo (800 m2) losgelaten kan worden. Door deze eis los te laten wordt het mogelijk om minder grotere aanbieders te kunnen ontvangen die een goede aanvulling kunnen zijn op het aanbod en daarmee het gebied als woonboulevard versterken. Het is wel van groot belang dat de eis met betrekking tot de branchering strikt gehandhaafd blijft om te voorkomen dat de PDV locatie verandert naar een regulier winkelcentrum.

Regionale aantrekkingskracht

Uitbreiding van Palazzo met alleen de woonbranche zorgt niet voor een regionale aantrekkingskracht. Hier is overigens ook geen distributieve ruimte voor. Er moet meer gebeuren om dat te bereiken. In dit stadium is het lastig te bepalen welke vorm het precies aan gaat nemen. Echter, de volgende criteria zijn leidend:

• •

  De uitbreiding moet resulteren in regionale aantrekkingskracht.

• •

  Toevoeging van vierkante meters winkelruimte moet niet de detailhandelstructuur uit balans brengen.

• •

  De marktruimte dient aangetoond te worden.

Een thematische benadering, bijvoorbeeld „outdoor‟ of „het buitenleven‟ zou hierin kunnen passen en zal grotendeels gaan leunen op de koopkrachttoevloeiing vanuit de regio. In het kader van de ontwikkeling van Warande is het bepalen van de exacte locatie en omvang gewenst.

5.4.4.4Westerdreef

Stand van zaken

In de gewenste toekomstige detailhandelstructuur wordt de Westerdreef gepositioneerd als perifere detailhandelsconcentratie met een stedelijke functie. In de huidige situatie is er echter nog geen sprake van een echte concentratie van perifere detailhandel op deze locatie. Met de groei van het inwonertal van de stad door onder andere de nieuwe wijk Warande, ontstaat er op termijn distributieve ruimte in de doe-het-zelf en tuinbranche tot 5.000 m² wvo. Een aan Palazzo ondersteunend perifere concentratie gericht op het lokale verzorgingsgebied is dan gewenst, zodat Palazzo volledig de ruimte kan nemen om een regionale versterking te weeg te kunnen brengen. Met het oog op de spreiding van deze branches en gelet op de bereikbaarheid van de locatie, is Westerdreef een zeer geschikte locatie. Daarnaast vormt de locatie een mooie schil om bedrijventerrein Noordersluis heen en is sprake van een zichtlocatie.

Toekomstperspectief

De trends en ontwikkelingen en huidige situatie binnen de PDV-markt zijn dusdanig dat een volledige ontwikkeling van de Westerdreef als PDV locatie niet verantwoord is. Ten opzichte van Palazzo kent Westerdreef dan ook een beperktere branchering en is er naast winkels in ABC-branches, installatiegerelateerde branches, rijwielen, badkamers en keukens. ruimte voor een tuincentrum (max. 2.000 m2 wvo excl. buitenruimte) en een bouwmarkt (max. 3.000-3.500 m2 wvo). Door het beperkte PDV-profiel is deze locatie tevens geschikt als alternatief voor verplaatsingen van ongewenste detailhandelsvestigingen op bedrijventerreinen. Naast de doe-het-zelf- en tuinbranche is installatiegerelateerd aanbod een goede aanvulling wanneer er op termijn distributieve ruimte ontstaat. Winkels in parket, keukens, badkamers, zonweringen e.d. passen binnen dit profiel.

5.4.4.5Batavia Stad gebied

Stand van zaken

Het thematische centrum, Batavia Stad, is een Factory Outlet Centre, waarvan de eerste fase in 2001 geopend is. Deze centra kennen hun oorsprong in de Verenigde Staten en zijn ontstaan uit fabriekswinkels. In Batavia Stad krijgen fabrikanten de mogelijkheid om zelfgeproduceerde producten direct aan de consument te verkopen. Het assortiment bestaat voornamelijk uit overtollige voorraden, producten die niet aan de hoge kwaliteitseisen voldoen en uit retourzendingen van aansprekende merken die tegen gereduceerde prijzen aangeboden worden. Batavia Stad kan worden omschreven als een thematisch winkelgebied waar gefunshopt (recreatief gewinkeld) kan worden. Het gebied kent dan ook een bijzondere aantrekkingskracht op consumenten uit de regio en daarbuiten, waarmee het een (boven)regionaal verzorgingsgebied heeft.

Batavia Stad is gelegen aan de kuststrook van Lelystad en is onderdeel van het Museumkwartier. Het plangebied wordt begrensd door de Houtribweg, de Markerwaarddijk en de Museumweg/De Helling. (zie kaartje). Vooral de Houtribweg en de Markerwaarddijk vormen belangrijke toegangswegen tot het winkelgebied. De Houtribweg staat in verbinding met de rijksweg A6 via op- en afrit Lelystad Noord en zorgt voor een verkeersafwikkeling die buiten de stad om gaat. De Markerwaarddijk vormt de verbinding met Enkhuizen. Samen met de vele parkeermogelijkheden zorgt dit voor een goede autobereikbaarheid. Een directe busverbinding vanaf het bus- en treinstation Lelystad Centrum zorgt ervoor dat het centrum ook met het openbaar vervoer goed bereikbaar is. Tevens zorgen verschillende fietspaden ervoor dat Batavia Stad ook per fiets te bereiken is. Het is van groot belang dat de bereikbaarheid goed is, omdat het centrum vele (boven)regionale bezoekers trekt.

Het gebied waarin Batavia Stad is gevestigd, het Museumkwartier, kent een hoop bedrijvigheid in de sector handel. Verder kent het gebied een aantal vestigingen in de sectoren horeca, cultuur, sport en recreatie en de zakelijke dienstverlening. De werkgelegenheidscijfers laten een identiek beeld zien. Het gebied is goed voor 537 voltijdbanen. Dit is iets minder dan 2 procent van het totaal aantal voltijdbanen in de stad. De meeste werkgelegenheid (66 procent) komt voor in de sector handel. De sector horeca is goed voor 19 procent van de werkgelegenheid. Opgemerkt kan worden dat de werkgelegenheid van deze sectoren zich vooral in Batavia Stad heeft gevestigd. De overige werkgelegenheid in het gebied komt voor in de sectoren cultuur, sport en recreatie (8 procent) en in de zakelijke en financiële dienstverlening (5 procent).

Figuur 5.16: Banen per sector Batavia Stad per 1-4-2012

Bron: Provincie Flevoland, bewerking Gemeente Lelystad, O&S, 2012

Batavia Stad kent een zeer laag leegstandspercentage, namelijk 1,2 procent. Deze leegstand duurt over het algemeen niet lang en ontstaat door de verplaatsing van bedrijvigheid. Deze leegstand is dan ook te typeren als frictieleegstand en is niet alarmerend, omdat deze panden snel weer gevuld worden. Het vastgoed is minder dan een decennium oud en kan dan ook niet als verouderd gezien worden. Dit is terug te zien in de kwaliteit en uitstraling van het gebied die als goed beoordeeld kan worden.

In de huidige vorm functioneert Batavia Stad goed. Het centrum heeft een (boven)regionale aantrekkingskracht en kent een groot aantal bezoekers per jaar. In het verleden werd getwijfeld of de ontwikkeling van Batavia Stad de gewenste detailhandelsstructuur niet uit balans zou brengen en negatieve effecten op de winkelcentra Stadshart en Lelycentre zou hebben. Uit periodieke effectmetingen is echter gebleken dat de nadelige effecten van de opening van Batavia Stad op deze winkelcentra minimaal zijn⁸⁹. Batavia Stad lijkt niet te concurreren met bestaande winkelcentra, omdat het aanbod niet hetzelfde is als dat van reguliere winkels. Het centrum kan gezien worden als aanvulling op de bestaande winkelcentra en daarmee een positieve bijdrage leveren aan de detailhandelsstructuur. Omdat de negatieve effecten van Batavia Stad op de positie van de bestaande winkelcentra echter nog steeds op de loer liggen is het van belang om deze effecten te blijven monitoren. Het is dan ook van belang dat het “outlet concept” gehandhaafd blijft en dat reguliere detailhandel uitgesloten blijft. Zodoende wordt de ontwikkeling van Batavia Stad afgestemd op de prioriteit die aan het Stadshart is gegeven.

Toekomstperspectief

Mits het outlet concept gehandhaafd blijft, is er ruimte voor uitbreiding van Batavia Stad Wegens het bijzondere karakter van het winkelgebied en de (boven)regionale aantrekkingskracht wordt Batavia Stad in de detailhandelsstructuur gepositioneerd als thematisch centrum. Ingezet wordt op versterking waarmee de toename van de recreatieve waarde en het fungehalte kan worden bereikt. Om tot deze gewenste versterking te komen wordt afronding met een laatste fase toegestaan, waarmee het aantal vierkante meters aan winkeloppervlak uitgebreid wordt. Het maximum aantal vierkante meters aan winkeloppervlak tot waar Batavia Stad mag groeien is op 25.000 m2 gesteld. Deze toevoeging mag alleen ingevuld worden volgens de eisen van het outlet concept (reguliere detailhandel en detailhandel in de dagelijkse artikelensector is uitgesloten). Door hieraan vast te houden zijn de te verwachten nadelige effecten op de detailhandelsstructuur gering. De effectmetingen die sinds de opening van Batavia Stad gehouden zijn wijzen dit uit.

Het outlet centrum werkt als katalysator voor nieuwe ontwikkelingen die op hun beurt ook weer bezoekers aantrekken. Hier profiteert uiteindelijk de gehele stad van. Daarom kan Batavia Stad niet alleen als thematisch winkelcentrum gezien worden, maar ook als onderdeel van de uitbreiding en versterking van de recreatieve functies op gebieds- en stadsniveau. Met een uitbreiding op komst en de huidige dynamiek in de retailsector is een evaluatie van de afspraken die er tot nu toe zijn gemaakt over het concept onvermijdelijk.

5.4.4.6Overige detailhandelslocaties

Buiten de voornoemde werklocaties is er verspreid over de stad een aantal uitzonderingen voor detailhandel om ruimte te geven aan de dynamiek in de detailhandelssector.

Batavia-Haven

Voor reguliere detailhandel zijn er in Batavia Haven geen mogelijkheden. Doordat de distributieve ruimte ontbreekt en het primaire draagvlak te klein is, is het niet wenselijk om op een dergelijk schaalniveau een extra winkelgebied toe te voegen. Voor deze kleinschalige locatie moet gedacht worden aan nautisch gerelateerde detailhandel zoals een watersportwinkel. Verder is voor te stellen dat vanwege de passantenhaven ook een havenwinkel aanwezig is, waar in beperkte mate dagelijkse goederen worden verkocht ten behoeve van de passanten (zie bijvoorbeeld de voorzieningenmix van Flevo Marina). In het bestemmingsplan is er een mogelijkheid van 500 m² bvo opgenomen ten behoeve van een winkelsteunpunt. Tevens zou een goede mix tussen horeca, leisure en dienstverlenende bedrijven de boulevard kunnen verlevendigen. Voor Batavia-Haven wordt er dus ingezet op consolidatie van de huidige mogelijkheden.

Groene Velden

De locatie Groene Velden wordt niet afzonderlijk in de detailhandelsstructuur opgenomen als detailhandelsconcentratie. Echter, in tegenstelling tot reguliere woonwijken is detailhandel in de vorm van een nevenactiviteit op deze locatie wel mogelijk. Hiervoor geldt dat de verkoopactiviteiten moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

• 1.

  Het moet aan de hoofdactiviteit ondersteunende detailhandel zijn;

• 2.

  De detailhandel is ondergeschikt in termen van benutte bedrijfsruimte. Wanneer er geen sprake meer is van ondergeschiktheid dan betreft het een winkel en is vestiging op de Groene Velden niet toegestaan.

• 3.

  De verkoopruimte mag niet meer dan 20% van het totale bvo van de vestiging bedragen met een maximum van 100 m² wvo.

Uitzondering zijn de reeds specifiek toegestane detailhandel in bloemen en planten en tuingerelateerde detailhandel (niet zijnde een tuincentrum).

Verspreide detailhandel in de wijk Warande

In het meest recente ontwikkelingsplan Warande 2.0 is de mogelijkheid opgenomen om detailhandel verspreid in de wijk te vestigen. Echter, gezien de huidige marktomstandigheden is herijking van dit uitgangspunt noodzakelijk. Nadelige effecten ontstaan voor het toekomstige wijkwinkelcentrum, het buurtwinkelcentrum aan de Buizerdweg en de algehele detai8lhandelsstructuur als er niet zorgvuldig omgegaan wordt met uitbreiding van het winkelaanbod. In de verdere uitwerking van de Warandeplannen en de planologische vertaling dient onderzocht te worden welke mogelijkheden en voorwaarden opgenomen kunnen worden.

Detailhandel in het buitengebied

Gezien de landelijke ontwikkelingen op het gebied van agrarische bedrijfsvoering, zijn agrariërs op zoek naar alternatieve inkomstenbronnen. Dit betreft vaak de verkoop van eigen producten rechtstreeks aan consumenten en het inzetten op recreatieve activiteiten. Als het gaat om de verkoop van producten is het aanbod “vers‟ een belangrijk onderscheidend element voor de boerderijverkoop ten opzichte van bijvoorbeeld supermarkten. Boerderijwinkels kunnen op deze manier positief bijdragen aan de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het landelijk gebied. Uitgangspunt is wel dat de boerderijverkoop geen nadelig effect mag hebben op de detailhandelstructuur. Vandaar dat de volgende randvoorwaarden worden gesteld:

• 1.

  Aan de hoofdactiviteit ondersteunende detailhandel.

• 2.

  De detailhandel is ondergeschikt in termen benutte bedrijfsruimte. Wanneer er geen sprake meer is van ondergeschiktheid dan betreft het een winkel en is vestiging in het landelijk gebied niet toegestaan.

• 3.

  De verkoopruimte mag niet meer dan 20% van het totale bvo van de vestiging bedragen met een maximum van 100 m² wvo.