| Organisatie | Lingewaard |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Wonen op bedrijventerreinen |
| Citeertitel | Wonen op bedrijventerreinen |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 05-03-2015 | nieuwe regeling | 24-02-2015 Lokale (gemeente)krant, 04-03-2015 |
Tijdens de raadsvergadering van 08-07-2004 is de ontwikkelingsvisie Pannenhuis II aan de orde gesteld.
Deze visie sluit het bouwen van bedrijfswoningen op het Pannenhuis II uit. Raadsleden hebben hierover tijdens de raadsvergadering vragen gesteld. Door de voorzitter is toegezegd, dat de voor-en nadelen van wonen op bedrijventerreinen in beeld zullen worden gebracht. In deze notitie zal op dit onderwerp nader worden ingegaan.
In 2001 heeft het college van B&W ‘bijgevoegd collegevoorstel ‘’wonen op bedrijventerreinen’ aangenomen. Besloten is:
Dit collegevoorstel treft u aan in de bijlagen. Geconstateerd wordt, dat wonen op bedrijventerreinen momenteel regelmatig problemen oplevert. Zo ondervinden bewoners overlast van de bedrijfsactiviteiten van anderen, kunnen bestaande bedrijven niet uitbreiden omdat woningen van derden dat vanwege milieuwetgeving beletten of dienen nieuwe bedrijven vanwege de aanwezigheid van woningen aan strengere geluidsnormen te voldoen. Verder komt het ook regelmatig voor dat bedrijfswoningen aan particulieren worden verkocht en dus economisch verzelfstandigd worden. Dit levert strijdigheid met bestemmingsplannen op en kan extra (milieu-)problemen geven.
In deze notitie zullen nog meer van deze problemen aan de orde komen. Allereerst zal de discussie ingekaderd worden door definities te geven en wordt een korte beleidsanalyse gemaakt. Daarna zal concreet gekeken worden naar de voor- en nadelen en tenslotte zal een conclusie worden getrokken. In de bijlagen is informatie opgenomen, die een nadere onderbouwing en verdieping inhoud. Voor de lezer, die uitsluitend geinterresseerd is in de voor- en nadelen van woningen op bedrijventerreinen verwijzen wij naar hoofdstuk 4.
Om duidelijkheid te krijgen wat onder een bedrijfswoning moet worden verstaan zal het begrip moeten worden gedefinieerd. Wanneer in deze notitie sprake is van een bedrijfswoning1 wordt daarmee het volgende bedoeld:
“Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is” (NIROV, 1996).
In deze definitie komt de eis van noodzakelijkheid voor de bedrijfsvoering naar voren als onderscheidend aspect ten opzichte van bewoning voor burgerdoeleinden. Om de noodzakelijkheid te kunnen bepalen zijn onder andere de volgende aspecten van belang:
Een bedrijfsgebouw wordt als volgt gedefinieerd:
“een niet voor bewoning bestemd (gedeelte) van een gebouw dat blijkens de aard en indeling bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf”.
Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen onderscheiden zich van bedrijfswoningen bij agrarische bedrijvigheid door het feit, dat bedrijfsterreinen bestaan uit een clustering van bedrijven welke op relatief korte afstand van elkaar gevestigd zijn, terwijl bedrijven in het buitengebied zich kenmerken door een verspreide ligging in groot schaars bewoond gebied op afstand van de bebouwde kom ten behoeve van recreatie, bos/natuurbeheer of een agrarische functie.
Bij woningen op een industrieterrein is het bestemmingsplan primair bepalend voor de vraag om welk soort woningen het gaat: bedrijfswoningen of burgerwoningen. Vaak is er sprake van een niet duidelijk planologisch geregelde woonvorm. Soms betreft het een woning bij een bedrijf welke wordt bewoond door de eigenaar van het bedrijf, soms betreft het een woning waarin bijvoorbeeld een portier of bedrijfsleider woont; in deze gevallen is sprake van een zogeheten bedrijfswoning. Ook is het mogelijk dat in de nabijheid van een bedrijf woningen staan waarvan de bewoners geen functionele relatie (meer) hebben met dat bedrijf: in dat geval is sprake van burgerwoningen.
Functiemenging is het mengen van bedrijvigheid met wonen, recreëren, water of groen. Functiemenging is dus het naast elkaar voorkomen van verschillende vormen van grondgebruik.
Het Rijk heeft aangegeven menging van wonen, werken en recreëren te willen bevorderen, waarbij de kwaliteit van de leefomgeving moet worden verbeterd. Alleen die bedrijven die onacceptabele risico’s opleveren voor omwonenden en uit oogpunt van milieu, veiligheid en gezondheid niet kunnen worden gemengd met wonen, mogen volgens dit beleid worden gevestigd op specifieke bedrijventerreinen.’
Uitgangspunt voor het beleid van de Provincie Gelderland is, dat bedrijventerreinen primair bestemd zijn voor bedrijfsdoeleinden. Het toelaten van woonfuncties dient vermeden te worden, omdat dit de uitvoering van dit beleidsvoornemen belemmerd.
Het provinciaal beleid wenst woon- en werkfuncties te scheiden. In de “Handreiking bestemmingsplan” behorende bij het Streekplan 1996 is als beleidskader de volgende tekst opgenomen:
“In beginsel horen op een bedrijventerrein geen bedrijfswoningen thuis. Voor zover dat toch wordt toegestaan bevelen wij aan zulks alleen mogelijk te maken op terreinen waar bedrijven van categorie 1 en 2 toegelaten worden, gekoppeld aan een vrijstelling waarbij de bedrijfseconomische noodzaak als voorwaarde is opgenomen”.
De provincie bedoelt met “bedrijfseconomisch” overigens “bedrijfstechnisch”. Bedrijven van categorie 1 en 2 zijn bedrijven met een beperkte milieubelasting en waarbij een afstand tot woonbebouwing zou dienen te worden aangehouden van 0-10 m als het gaat om categorie 1-bedrijven en minimaal 30m bij categorie 2-bedrijven (“Bedrijven en milieuzonering”, VNG 1999).
Ook andere provincies (o.a de provincies Brabant en Limburg) ontmoedigen de bouw van bedrijfswoningen op bedrijventerrein. Woningbouw op bedrijfspercelen is volgens deze provincies in strijd met het streven naar zuinig ruimtegebruik. Niettemin verlenen ook deze provincies goedkeuring aan herzieningen van bestemmingsplannen, waarin gemeenten woningen opnemen.
Huidig beleid met betrekking tot bedrijfswoningen op bedrijventerreinen
In de diverse bestemmingsplannen wordt verschillend omgegaan met het toelaten van bedrijfswoningen.
Het bestemmingsplan “Overklap-Karstraat 1e fase” laat geen bedrijfswoningen toe, de bestemmingsplannen “bedrijventerrein Bemmel-Huissen” en “bedrijventerrein Gendt-Bemmel” laten de bouw van een dienstwoning bij recht toe, waarbij uit de begripsbepalingen volgt dat dat pas is toegestaan als de bedrijfsmatige noodzaak is aangetoond. Wat betreft het bedrijventerreintje aan de Lingewal geldt volgens het bp Buitengebied dat bedrijfswoningen bij recht zijn toegelaten, waarbij als voorwaarde geldt dat deze noodzakelijk moeten zijn voor toezicht en/of beheer. Het bestemmingsplan “De Houtakker 1981” laat bij recht bedrijfswoningen toe voorzover noodzakelijk voor toezicht en beheer. In het bestemmingsplan “Looveer” wordt aangegeven dat bedrijfswoningen binnen een bepaalde zone bij recht zijn toegestaan, met dien verstande dat het op het moment van terinzagelegging van het plan bestaande aantal bedrijfswoningen niet mag worden vermeerderd. Op dit terrein is de situatie als het ware bevroren. Voor het bedrijventerrein aan de Polseweg geldt dat bedrijfswoningen bij recht zijn toegelaten. Het begrip “bedrijfswoning” is hier niet gedefinieerd. Bijgevoegd treft u ter illustratie een kaart aan van het Pannenhuis I waarop de bedrijfs-respectievelijk burgerwoningen zijn aangegeven, alsmede een luchtfoto van het bedrijventerrein Gendt Bemmel. Op het Pannenhuis I zijn momenteel 17 bedrijfswoningen en 5 burgerwoningen aanwezig. In het kader van de quick scan Pannenhuis wordt dit als een ernstig knelpunt gezien. De aanwezigheid van bedrijfswoningen kan volgens de quick scan de (toekomstige) ontwikkeling van delen van het terrein of van individuele bedrijven frustreren en in het ergste geval het hele terrein of onderdelen daarvan op slot zetten.
In de plantoelichting van het bestemmingsplan “Overklap-Karstraat 1e fase” (= Agropark I) staat dat het bestemmingsplan voor fase 2 een vrijstellingsmogelijkheid zal kennen voor bedrijfswoningen binnen een bepaalde zone (zijde Karbrugsevoetpad). Als bijkomende voorwaarde zal hier gelden dat de woning dient te worden geïntegreerd in de bedrijfsbebouwing, waardoor economische verzelfstandiging (“verburgerlijking”) wordt belemmerd. Bij “De Houtakker II” worden geen (nieuwe) bedrijfswoningen toegelaten evenals bij de uitbreiding van het bedrijventerrein Gendt-Bemmel en Pannenhuis II. Geconcludeerd kan worden dat de oudere bestemmingsplannen in het algemeen soepel omgaan met het toelaten van bedrijfswoningen, terwijl bij nieuwe planvorming in beginsel wordt uitgegaan van het niet toelaten van bedrijfswoningen.
3.4 Beleid gemeenten in de regio
Uit een belronde bij buurgemeenten komt naar voren, dat de meeste gemeenten terughoudend zijn t.a.v. het toelaten van bedrijfswoningen. De algemene regel is liever niet dan wel.
De gemeenten, die bedrijfswoningen toelaten verbinden aan dit toelaten voorwaarden. Voorbeelden van deze voorwaarden zijn:
Het aantonen van de noodzaak tot het 'wonen bij de zaak' blijkt in veel gevallen een lastige zaak. Vroeger werd aangevoerd, dat het wonen bij de zaak noodzakelijk was vanwege de veiligheid. Bewaking van een bedrijf is in de meeste gevallen echter overbodig geworden door technische hulpmiddelen zoals camera's, alarmsystemen en professionele bewakingsdiensten. Integratie van de woning in het bedrijfsgebouw, oftewel een inpandige bedrijfswoning kan volgens sommige informatiebronnen ongewenste ontwikkelingen (zoals doorverkoop aan derden) voorkomen. Ook kunnen in bouwvoorschriften bepalingen worden opgenomen om andere vormen van oneigenlijk gebruik tegen te gaan. Ongeacht deze maatregelen blijven zich ook bij inpandig wonen nog problemen voordoen op bedrijventerreinen. In een aantal gevallen zal het vestigen van een inpandige bedrijfswoning niet mogelijk zijn, omdat de bedrijfsvoering overlast en/of gevaren met zich meebrengt welke strijdig zijn met de woonfunctie. In de meeste gevallen zal dan naast een ongewenst woonklimaat de inpandige bedrijfswoning ook problemen opleveren vanuit de milieuregelgeving.
De belangrijkste voordelen van wonen op bedrijventerreinen zijn:
Bedrijfswoningen komen in de praktijk met name voor bij kleinere (eenmans) bedrijven, waarbij het financieel aantrekkelijk is (gebleken) om tegelijk met de bedrijfsgebouwen een woning te realiseren. Dit leidt soms, zoals in Wychen tot kavels met grote vrijstaande woningen met (zeer) kleine (werk)ateliers/bedrijfsruimten.
Door tegenstanders van wonen op bedrijventerreinen wordt gewezen op het feit, dat woonen op bedrijventerreinen bij ‘’ondernemers’’ in trek is, vanwege het feit, dat bedrijfskavels aanmerkelijk goedkoper zijn dan woningbouwkavels. Wanneer de grondprijzen, vergelijkbaar waren met die van woningbouwkavels, zou de vraag aanmerkelijk lager zijn.
Problemen doen zich vooral voor in het kader van de milieuvergunningverlening en de handhaving daarvan:
indien een nieuw bedrijf zich wil vestigen nabij bestaande bedrijfswoningen of een bestaand bedrijf wil uitbreiden nabij bestaande bedrijfswoningen, kan dat zwaardere milieuvergunningvoorwaarden met zich brengen voor het bedrijf (bv. strengere geluidvoorschriften); Indien een bedrijfswoning wordt opgericht nabij een bestaand bedrijf is het mogelijk dat het bedrijf te maken krijgt met de eis dat zwaardere voorzieningen moeten worden getroffen; in een aantal AMvB’s, zoals het Besluit LPG-stations milieubeheer, geldt dat als een (bedrijfs-)woning binnen een bepaalde afstand van het bedrijf is gesitueerd, de AmvB niet meer van toepassing is maar een milieuvergunning moet worden verleend.
Deze problemen nemen toe als de woning wordt verkocht aan particulieren of opgesplitst en verkocht/verhuurd wordt aan derden en er derhalve sprake is van economische verzelfstandiging (“verburgerlijking”). Particulieren zullen sneller geneigd zijn bij situaties van door hen gevoelde overlast en hinder aan de bel te trekken. Veel woningen op bedrijventerreinen worden los van de bedrijven verkocht en worden bewoond door mensen die geen (binding met een) bedrijf hebben. Dit kan in de praktijk gehandhaafd worden. 'Het is veelal niet de eerste generatie bewoners die klaagt maar de tweede generatie. Van de mogelijkheid om handhavend op te treden indien een bedrijfswoning in strijd met de bestemming wordt gebruikt, wordt veelal geen gebruik gemaakt. Handhaving is ingewikkeld, kost veel tijd en energie en is onder invloed van de vele formaliteiten waaraan voldaan moet worden, bij rechterlijke toetsing vaak niet succesvol. Vooral met betrekking tot geluid en stank kunnen problemen optreden. Indien een bedrijf de werkzaamheden wil uitbreiden en/of wijzigen dient in veel gevallen een nieuwe milieuvergunning te worden aangevraagd. In beide gevallen dient een toetsing aan de actuele situatie plaats te vinden: dit kan tot gevolg hebben, dat de uitbreiding/wijziging een (te) grote invloed heeft op de woningen in de omgeving. Dit kan in sommige gevallen leiden tot een weigering voor een nieuwe vergunning. M.a.w. bedrijven worden op slot gezet met alle gevolgen van dien.
4.4. Milieu en veiligheidsaspecten
Het milieu wordt als belangrijkste knelpunt genoemd bij bedrijfswoningen. Op grond van de Wet Milieubeheer zijn woningen immers gevoelige bestemmingen, die bescherming behoeven. In veel gevallen is deze bescherming gelijk aan die voor een reguliere woning. Door de aanwezigheid van woningen kunnen bepaalde categorieën (3 en hoger) bedrijven niet meer worden toegestaan. Het karakter van terreinen wordt daarmee in essentie aangetast. In de bijlagen is hierover meer informatie opgenomen.
Het is niet gewenst dat burgers hinder ondervinden van bedrijven en omgekeerd dat bedrijven worden gehinderd in hun functioneren door terechte klachten van bewoners. In de praktijk blijken schijnbaar elementaire zaken zoals het laden en lossen bij bedrijven, aanrijdroutes van vrachtauto’s of trillingen van machines irritatie en overlast te vooroorzaken voor bewoners . Acceptatie van bedrijven door bewoners en vice versa kan ook een rol spelen. Vaak gaat het daarbij echter niet uitsluitend om zaken als geluid, geur en lucht , maar ook om de subjectieve beleving van bedrijvigheid, zoals de uitstraling of imago. Geluid is bij bewoners een van de voornaamste bronnen van overlast. Vrachtverkeer, laden en lossen (in de avonduren) en overlast van machines zijn bekende voorbeelden.
5. Woon-werkzones als oplossing?
Uit de belangstellingsregistraties voor bedrijfsgrond valt op te maken, dat er momenteel een beperkte (maar toenemende?) vraag bestaat naar kavels met een bedrijfswoning. Het betreft veelal een aanvraag voor een kleinschalige woon-werkeenheid. Deze vraag naar een combinatie van wonen en werken leidt tot een additionele vraag naar ruimte op bedrijventerreinen. Ruimte die schaars is. Verwacht wordt dat dit geen tijdelijk verschijnsel is. Soortgelijke aanvragen zullen in de toekomst een structurelere vraag naar ruimte op bedrijventerreinen gaan uitoefenen. Het identificeren en positief bestemmen van aparte woon-werkzones kan in principe in deze vraag voorzien.
Functiemenging is een vorm van flexibel en zuinig ruimtegebruik. Functiemenging bevordert milieudifferentiatie en daarmee de belevingswaarde en de leefbaarheid. Daarnaast heeft functiemenging een gunstig effect op de mobiliteit, omdat het de ketenverplaatsingen bevordert. Het stimuleren van functiemenging wonen/werken door het behouden en creëren van geschikte bedrijfsruimte in woongebieden zorgt ook voor minder mobiliteit. Uitgangspunten bij het tot stand brengen van functiemenging zijn: Mengen waar het kan, scheiden waar het moet (i.v.m. milieuhinder). Deze notitie pleit voor scheiden, maar niet ten koste van alles.
Wij zijn van mening dat voor woon-werkcombinaties (o.a. voor startende ondernemers) aparte gebieden gepland kunnen worden. Gebiedjes, die afgestemd worden op de vraag. In het kader van de economische beleidsvisie zal ingeschat worden of er behoefte is om naast een zone aan het Karbrugse Voetpad waar woonwerkunits worden toegestaan nog meer gebieden voor dergelijke combinaties te zoneren c.q. reserveren. Bedrijven die volgens ons zeker niet gemengd kunnen worden in gemengde woonwerkmilieus zijn bedrijven, waar ’s nachts of continu gewerkt wordt, die zwaar of frequent vrachtverkeer met zich meebrengen, die gevaar of stank veroorzaken, grootschalige nutsvoorzieningen en bedrijven, zowel klein als grootschalig, die open opslag hebben. Ook zogenaamde A-inrichtingen zoals bijvoorbeeld een heipalenproducent zijn bedrijven die veel geluidhinder veroorzaken en vanuit de wetgeving alleen toelaatbaar zijn op gezoneerde industrieterreinen.
Het toestaan van bedrijfswoningen op toekomstige bedrijventerreinen is strijdig met provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. De nadelen zijn over groter dan de voordelen, waarbij vooral milieuhinder een belangrijk knelpunt is. Beter is het om op basis van de vraag aparte gebieden te zoneren voor woonwerkunits.