| Organisatie | Schagen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Kaders CPO gemeente Schagen |
| Citeertitel | Kaders CPO gemeente Schagen |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 02-09-2022 | nieuwe regeling | 21-06-2022 | 22.001903 |
1.1. Schagen gaat voor meer CPO
In de omgevingsvisie is opgenomen dat de gemeente Schagen CPO initiatieven wil stimuleren. De gemeente past CPO met voorrang toe om initiatieven van groepen met een lokale binding te faciliteren. De gemeente wil waar mogelijk voorrang geven aan die CPO initiatieven.
In februari 2021 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen. Deze bevat de opdracht aan het college om actief beleid te ontwikkelen voor collectieve bouwprojecten van inwoners en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de koopsommen van woningen te verlagen. Deze motie is onder andere richtinggevend aan voorliggende kaders.
We hebben geconstateerd1 dat het binnen de huidige beleidskaders niet goed mogelijk is, snelle kansen voor CPO te creëren én dat er behoefte is aan kaders.
In de Rijksnota Mensen, Wensen, Wonen is één van de speerpunten van het woonbeleid het mogelijk maken van de behoefte aan zeggenschap en keuzevrijheid bij de invloed op de eigen woning van de inwoners. Het kabinet wilde nadrukkelijk het particulier opdrachtgeverschap stimuleren als instrument om de inwoners zoveel mogelijk zeggenschap te geven bij planprocessen voor de bouw van een woning.
Collectief particulier opdrachtgeverschap is op de eerste plaats een vorm van opdrachtgeverschap, waarbij een collectief van gelijkgestemde particulieren met elkaar bepalen hoe en met welke partijen de (private) woningen worden gerealiseerd, en in sommige gevallen ook de openbare ruimte wordt ingericht. Hierbij is het natuurlijk ook nodig om grond(en) te verwerven. Op de tweede plaats kunnen hierbij afspraken worden gemaakt over de prijs van gronden en ook aan wie deze gronden wanneer worden aangeboden.
1.5. Kaders, de eerste stap van de aanpak
Deze kaders zijn de eerste stap van de aanpak voor CPO. Daarbij gebruiken we als vertrekpunt bestaande beleidskaders zoals het grondbeleid en de omgevingsvisie. Na vaststelling door de gemeenteraad van voorliggende kaders wordt het selectie- en toewijzingsbeleid door het college uitgewerkt en vastgesteld.
1.6. Opzet Collectief Bouwen in Schagense wijken en dorpen
1.6.1. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap in Schagen
Voor CPO in de gemeente Schagen gelden deze kernpunten:
Zij verkrijgen de economische en het juridisch eigendom2 en de volledige zeggenschap en dragen verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond of het te transformeren pand, het ontwerp en de bouw van de woning;
Om maximaal gebruik te kunnen maken van wetten en regels hanteren we de definities uit:
Voor inwerkingtreding van de Omgevingswet
het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 1.1.1. onder f:
“particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning”
Na inwerkingtreding van de Omgevingswet
het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL) artikel 5.161c.4:
“particulier opdrachtgeverschap: een burger of een groep van burgers, georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst, die ten minste een zakelijk recht op het gebruik van de grond verkrijgt en volledige zeggenschap heeft en verantwoordelijkheid draagt over het gebruik van de grond en over het ontwerp en de bouw van de woning”
1.7. Motieven voor initiatiefnemers en overheden
Zoveel mogelijk zeggenschap over onder andere kosten, kwaliteit, specifieke woonwensen, energieneutraal wonen of het wonen in een specifieke wijk, zijn voor mensen motieven om zelf te bouwen.
In onze gemeente nemen wij mensen serieus. Niet de overheid bedenkt waar we naartoe gaan, maar mensen maken zelf keuzes en hebben direct invloed op hun eigen leefomgeving. Daarom staan we open voor initiatieven van inwoners en stellen we ze in de gelegenheid om deze vorm te geven. De gemeente ziet CPO als een goede methode om dit te doen. Juist voor de lokale inwoners.
Demissionair minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren heeft in november 2021 een wijzigingsvoorstel ingediend om de Huisvestingswet zodanig te wijzigen dat gemeenten onder voorwaarden voorrang kunnen geven aan inwoners voor een gedeelte van nieuwbouwwoningen tot €355.000,-. Behalve voor inwoners mag de regeling ook toegepast worden voor mensen die nog niet in de gemeente wonen maar wel een economische binding met de gemeente hebben. Nu is het voor gemeenten nog verboden om voorrang te geven aan inwoners. Verwacht wordt dat in de loop van 2022 meer duidelijk wordt over de exacte inhoud van het voorstel en de vaststelling er van.
Om CPO in Schagen verder te kunnen ontwikkelen is er aandacht voor:
Met vastgesteld beleid en de daaruit volgende uitvoeringsprocessen creëren we een instrumentarium om uitdagingen op te lossen en CPO mogelijk te maken.
1.8.1. In beeld brengen behoefte CPO
De komende periode gaan we werken aan het registreren van CPO-bouwgroepen. Enerzijds gaan we deze registratie gebruiken om overzicht te creëren en anderzijds om de geïnteresseerden te informeren over inschrijvingsmogelijkheden voor locaties.
1.8.2. In beeld brengen beschikbare CPO locaties
Naast het inventariseren van de vraag gaan we ook kijken naar mogelijke locaties. We bekijken per nieuw woningbouwproject of hier CPO kan plaatsvinden. Hierbij kijken we ook naar het gehele woningbouwprogramma en wat er al aan CPO projecten loopt. Ook is het natuurlijk mogelijk dat een CPO zelf een locatie aandraagt.
In het voorgaande zijn de doelstellingen en beleidslijn voor CPO vastgelegd. Vervolgstap is het inrichten van een aantal uitvoeringsvraagstukken en processen, zoals het initiatief-, bestemmings- of omgevingsplan, het grondbeleid en de grondprijzenbrief en het toewijzings- en selectiebeleid. Aandacht voor de dialoog met en begeleiding van CPO initiatiefnemers is een integraal onderdeel van planprocessen. Het is belangrijk vooraf duidelijkheid te geven over de stappen die door initiatiefnemers gezet moeten worden en met welke kosten ze te maken kunnen krijgen. Na goedkeuring van het beleid wordt de opgave vertaald in de lopende processen en meegenomen bij nieuwe initiatieven in de stad en de dorpen.
1.11.1. Initiatiefplan – Bestemmingsplan – Omgevingsplan
De Gemeente Schagen voorziet alle initiatieven - die niet rechtstreeks in een bestemmingsplan of omgevingsplan passen - via de zogenaamde intakeprocedure van een integrale ruimtelijke, maatschappelijke en economische afweging. Dit gebeurt op basis van vastgesteld beleid en met een Principe Uitspraak door het college. Aan de hand van de Principe Uitspraak (PU) wordt programmaruimte gereserveerd én worden er onder meer afspraken gemaakt over de beoogde bouwperiode en de eventuele fasering van het project. Het gemeentebestuur kan als voorwaarde bij de planologische medewerking aan initiatieven voor (vervangende) nieuwbouw stellen dat een bepaald percentage CPO wordt gerealiseerd. Op deze wijze wordt het realiseren van CPO woningen geborgd. Aan verbetering van deze processtappen zal continu gewerkt worden.
Bij de grondprijs voor CPO geldt dat altijd een marktconforme prijs voor de grond wordt betaald. Waarbij voor kavels in de vrije sector wordt uitgegaan van een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs die is aanvaard door de gemeente en de verkoper, of van een veiling onder toezicht van een notaris. Afspraken hieromtrent worden vastgelegd en uitgewerkt in de anterieure overeenkomst of exploitatieplan, uitgangspunt is altijd de geldende Nota grondbeleid en de geldende Grondprijzenbrief. Hiermee kan worden geborgd CPO initiatieven voor de juiste doelgroep aan te bieden.
1.11.3. Toewijzings- en selectiebeleid
Als er meer behoefte is dan er locaties en gebouwen beschikbaar zijn, is een transparante toewijzing van CPO locaties aan CPO kandidaten noodzakelijk. Voordat een procedure tot selectie wordt ingezet, worden doelen en randvoorwaarden vastgesteld door de gemeente.
De gemeente hanteert de volgende toetsingspunten:
Als na beoordeling van de toetsingspunten meer CPO’s in aanmerking komen dan dat er locaties beschikbaar zijn dan wordt er overgaan tot loting.
Bijlage 2: Wat is landelijk/ lokaal waargenomen/geleerd bij CPO
Wat is landelijk waargenomen/geleerd bij CPO
In algemene zin kan er gesteld worden dat verwachtingen over CPO zeer uiteenlopend en dat maakt dat processen hierdoor wisselend ervaren worden.
Ook speelt de financiering een rol, voor een (collectief van) particulieren is het (voor)financieren van de ontwikkeling van een bouwlocatie een kostbare aangelegenheid. Meestal moet men dat met eigen geld doen. Bijkomend aspect: hoe hoger de kosten, hoe minder bereikbaar CPO wordt voor starters of mensen met een modaal inkomen;
Wat is lokaal waargenomen/geleerd bij CPO
De ontwikkelsnelheid kan beïnvloed worden. Factoren die daar bij meespelen zijn meerdere deelnemers die toch unanieme besluiten en opdrachten moeten geven, dit vraagt meer afstemmingstijd. Doordat deelnemers zich in het dagelijks leven niet professioneel bezig houden met het bouwen van woningen en dit nu naast hun andere bezigheden moeten doen, vraagt dit logischerwijs ook meer tijd;
Er zijn voorbeelden van initiatieven tot CPO waarbij deze door een ontwikkelende partij worden geïnitieerd, terwijl dit vanuit het concept juist een partij zou moeten betreffen die zich pas na de oprichting van de CPO aansluit. Met andere woorden: een groep deelnemers deelt de wens om woningen te bouwen en verenigen zich in een CPO en zoeken dan gezamenlijk een ontwikkelaar, in tegenstelling tot een ontwikkelaar die een CPO opricht en daarna deelnemers gaat zoeken;
Hierbij is wel de opmerking geplaatst dat van uitzonderingen als bedoeld in regel 2 zo spaarzaam mogelijk gebruik moet worden gemaakt. Bij legitieme uitzonderingen kan worden gedacht aan: verkoop voor realisatie van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).
De rijksoverheid heeft het wettelijk kader voor bevoegdheden op gemeentelijk niveau gecreëerd, maar daar stokt het vervolgens. Het wettelijk kader vindt pas toepassing in de praktijk, als het vanuit de provincie en de gemeente wordt gefaciliteerd met beleid. De rijksoverheid heeft het wettelijk kader voor bevoegdheden op gemeentelijk niveau gecreëerd, maar daar stokt het vervolgens. Het wettelijk kader vindt pas toepassing in de praktijk, als het vanuit de provincie en de gemeente wordt gefaciliteerd met beleid.
Economisch eigendom is een gebruiksrecht op een goed waarvan het juridisch eigendom in handen van een derde is. Bij economische eigendom wordt de eigendom dus feitelijk wel overgedragen, maar blijft de juridische eigendom berusten bij de vervreemder. De economisch eigenaar heeft meestal ook een recht op juridische levering van het goed op een later moment.