| Organisatie | Tilburg |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Tilburg 2022 |
| Citeertitel | Huisvestingsverordening Tilburg 2022 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp | |
| Externe bijlagen | Onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming Beleidsregels bij Huisvestingsverordening Tilburg |
Deze regeling vervangt de Huisvestingsverordening Tilburg 2020 en de bij deze Huisvestingsverorening behorende beleidsregels.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-09-2022 | nieuwe regeling | 18-07-2022 | 220627-19-RUI-01 |
De raad van de gemeente Tilburg;
De Huisvestingsverordening Tilburg 2022 met bijlagen vast te stellen, onder gelijktijdige intrekking van de Huisvestingsverordening 2020, zoals vastgesteld op 22 juni 2020 en bekendgemaakt in Gemeenteblad nummer 164080 van 30 juni 2020 en de daarbij behorende beleidsregels zoals vastgesteld op 25 september 2020 en daarmee:
Opkoopbescherming in te voeren voor woningen met een WOZ-waarde onder de landelijke grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG: € 355.000,00 prijspeil 2022), in de gebieden waar de leefbaarheid op gebied van ‘overlast en veiligheid’ onder druk staat zoals aangegeven op de in de nota opgenomen kaart.
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen
Deze verordening verstaat onder:
Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, zijnde keuken, badruimte en/of toilet, gezamenlijk moet gebruiken en waarvan de deur van het privévertrek uitkomt op een gezamenlijke (verkeers)ruimte;
Hoofdstuk 2. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Paragraaf 2.1 Vergunning voor onttrekking en omzetting
Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Artikel 3. Procedure aanvraag vergunning voor onttrekking en omzetting
Een aanvraag als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt door de eigenaar ingediend bij het college, via een daartoe beschikbaar gesteld formulier (beschikbaar gesteld via www.tilburg.nl, zoekfunctie vergunningaanvraag), waarbij is aangegeven welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken met het oog op de beoordeling van de aanvraag.
De nieuwe eigenaar van een pand waarop een onttrekkings- of omzettingsvergunning rust doet een melding van de eigendomswisseling na aankoop van het pand, via een daartoe beschikbaar gesteld formulier (beschikbaar gesteld via www.tilburg.nl, zoekfunctie vergunningaanvraag), waarbij is aangegeven welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken.
Paragraaf 2.2. Vergunning voor kadastrale splitsing van woonruimte in appartementsrechten
Artikel 7. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Gebouwen met woonruimte mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet gesplitst worden in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid bevatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Artikel 8. Procedure aanvraag vergunning voor kadastrale splitsing van woonruimte in appartementsrechten
Een aanvraag als bedoeld in artikel 7 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 22 van de wet wordt door de eigenaar van de woonruimte ingediend bij het college, via een daartoe beschikbaar te stellen formulier (beschikbaar gesteld via www.tilburg.nl, zoekfunctie vergunningaanvraag), waarbij is aangegeven welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken met het oog op de beoordeling van de aanvraag.
Artikel 10. Voorwaarden en voorschriften
Het college kan aan de vergunning als bedoeld in artikel 7 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 22 van de wet voorwaarden en voorschriften verbinden om een geordend woon- en leefmilieu te waarborgen. Het college kan deze voorwaarden en voorschriften nader uitwerken.
Paragraaf 2.3. Opkoopbescherming
Artikel 13. Gevallen waarin de vergunning moet worden verleend
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (weigering van de vergunning op grond van de Wet Bibob) niet van toepassing is, moet de verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval worden verleend:
als de eigenaar na de datum van inschrijving van de woonruimte ten minste twaalf maanden zijn woonadres (als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen) in die woonruimte heeft en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat deze de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden in gebruik neemt anders dan voor toeristische verhuur;
In de gevallen, genoemd in het vorige lid onder a en b, wordt de persoon of worden de personen aan wie de woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft.
Artikel 14. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend en weigeringsgronden
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (weigering van de vergunning op grond van de Wet Bibob) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend:
als de woonruimte door een door de gemeente erkende zorgaanbieder wordt aangekocht en bedoeld is voor de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie én wanneer huisvesting van de cliënten als (ruimtelijk) passend wordt beoordeeld op de aan te kopen locatie én daarvoor een omzettingsvergunning kan worden verleend;
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.
Hoofdstuk 3. Toegang tot de woningmarkt
Dit hoofdstuk is van toepassing op alle te huur aangeboden zelfstandige en onzelfstandige woonruimten die zijn gelegen in het gebied zoals benoemd in bijlage 3 bij deze verordening.
Artikel 23. Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken
Overeenkomstig artikel 9 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek wordt bij het verlenen van de huisvestingsvergunning een voorrangsregeling gehanteerd voor woningzoekenden waarbij het hebben van een inkomen en/of een startkwalificatie als sociaal-economische kenmerken worden gehanteerd;
Artikel 24. Onderzoek op basis van politiegegevens
Indien de woonruimte is gelegen in het gebied genoemd in bijlage 3 bij deze verordening, komt de aanvrager slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, indien op grond van het onderzoek op basis van politiegegevens, bedoeld in artikel 10a van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, blijkt dat er geen gegrond vermoeden is, dat het huisvesten van de personen van 16 jaar en ouder die zich in de woonruimte willen huisvesten, zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in die straat;
Een persoon van 16 jaar en ouder die zich op een later tijdstip bij de houder van een huisvestingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, wil huisvesten, dient over een huisvestingsvergunning te beschikken. Zulk een huisvestingsvergunning wordt slechts verleend, indien op grond van het in het eerste lid bedoelde onderzoek blijkt, dat er geen gegrond vermoeden is dat zijn huisvesting zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in de straat waarin de woonruimte van de houder van de huisvestingsvergunning is gelegen;
Een onderzoek als bedoeld in het eerste en het tweede lid, wordt uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 10b van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Indien de in dat artikel bedoelde woonverklaring van de burgemeester negatief is, wordt de huisvestingsvergunning geweigerd, behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 15, lid 3;
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Artikel 28. Bestuurlijke boete
Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 2, eerste lid, artikel 7, eerste lid, en artikel 12 van deze huisvestingsverordening, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 5 van deze huisvestingsverordening, kan worden beboet met een bestuurlijke boete.
Met ingang van die dag vervalt de Huisvestingsverordening Tilburg 2020, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Tilburg bij besluit van 22 juni 2020 met inbegrip van nadien doorgevoerde wijzigingen, en de bij deze huisvestingsverordening behorende beleidsregels, zoals vastgesteld door het college op 25 september 2020.
Aanvragen om verlening van een vergunning welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens deze nieuwe verordening.
Vergunningen verleend op grond van voorheen geldende Huisvestingsverordeningen komen niet te vervallen, maar blijven van kracht.
Toelichting Huisvestingsverordening Tilburg 2022
De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad.
Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.
Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperken, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen.
Sinds 10 februari 2010 heeft Tilburg een vergunningplicht voor wijzigingen in de woningvoorraad. Het is niet toegestaan om zonder vergunning van het college zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur), voor andere doeleinden dan wonen te gebruiken. Sinds 1 juli 2013 is daar aan toegevoegd de vergunningsplicht voor het kadastraal splitsen van een woning met één eigendomsrecht in meerdere eigendomsrechten én voor het onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad.
Op 25 september 2020 zijn de bij de huisvestingsverordening Tilburg 2020 horende beleidsregels gewijzigd. Hiermee was het aanvragen van een omzettingsvergunning niet langer mogelijk. De aanleiding lag in de toenemende schaarste in de woningvoorraad en meldingen over de toenemende druk op de leefbaarheid. Het college heeft op dat moment besloten tot een herijking van het kamerverhuurbeleid. Met deze nieuwe Huisvestingsverordening geven we hier invulling aan, en combineren dit met een nieuwe (sterk verwant) sturingsinstrument: de opkoopbescherming.
Op 1 januari 2022 is hoofdstuk 7, Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, van de Huisvestingswet in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in huurwoningen. Door deze omzetting gaan de woningen verloren voor koopstarters en andere niet zeer bemiddelden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van bereikbare koopwoningen in aangewezen gebieden wordt dan een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een huurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt aangeduid als een stelsel van ‘opkoopbescherming’.
Om de opkoopbescherming in te voeren moet de gemeente vaststellen en onderbouwen in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is om de schaarste te bestrijden. Een alternatief hiervoor is dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en).
Voor deze inhoudelijke onderbouwing verwijzen we ook naar het ‘Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming’ (InFact Research, 7 juni 2022), welke als bijlage 1 is toegevoegd.
Duur van het stelsel en aanpassingen
Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de wet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter mogelijk. Dat geldt ook de opkoopbescherming. Hiervoor geldt echter een specifieke bijzonderheid. Het betreffende hoofdstuk van de wet heet ‘7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’. Die tijdelijkheid is uitgewerkt in artikel 51 van de wet, vijfde tot en met achtste lid. Uiterlijk elke vijf jaar moet de praktijk van hoofdstuk 7 door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden geëvalueerd. Die evaluatie kan leiden tot het vervallen van hoofdstuk 7. Dan geldende bepalingen over opkoopbescherming in gemeentelijke verordeningen blijven vervolgens nog twee jaren van kracht.
De redenen van destijds (2020) om een huisvestingsverordening in te voeren, zijn ook nu nog actueel. De woningmarkt staat onder druk, waarmee het voor mensen steeds lastiger is een passende woning te vinden in Tilburg.
Met onze bouwplannen zetten we in op toevoeging van nieuwe woningen. Het overgrote deel van de woningzoekenden blijft echter aangewezen op de bestaande woonruimtevoorraad. Wijzigingen in het gebruik van de bestaande voorraad kunnen helpen bij het verlichten van de druk op de woningmarkt. Het gaat dan bijvoorbeeld om het kamergewijs verhuren van woonruimte. Daardoor worden de kansen op woonruimte voor jonge eenpersoonshuishoudens (zoals studenten en arbeidsmigranten) groter. Kamerverhuur voorziet in de woningbehoefte van deze groepen woningzoekenden. Tegelijkertijd kan dit ook ongewenste effecten hebben. Leefstijlen van deze huishoudens zijn soms strijdig met andere huishoudens waardoor de kans op overlast toeneemt. De opkoop van woningen voor (kamergewijze) verhuur maakt ook dat andere woningzoekenden minder kans maken op een koopwoning.
Met de omzettingsvergunning en de opkoopbescherming kan het woningaanbod voor koopstarters en lage en middeninkomens behouden worden, en wordt voorkomen dat er nieuwe leefbaarheidsproblemen (als gevolg van bijvoorbeeld over bewoning en conflicterende leefstijlen) ontstaan. Woonoverlast als gevolg van individueel gedrag wordt met deze instrumenten niet voorkomen of aangepakt.
Beide instrumenten nemen de aanwezige schaarste op de woningmarkt echter niet weg. Aan het wegnemen van de schaarste werken we met de Woonagenda 2020-2025 en de Stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen 2021. Het aanpakken van de woonoverlast vraagt om de inzet van andere gemeentelijke instrumenten en een bredere strategie. Deze laatste is bij het vaststellen van deze verordening in wording.
De doelstellingen van het Tilburgse kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming zijn:
Het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming draagt bij aan een vitale en inclusieve stad en aan ons bestuurlijk doel: er is voor elke Tilburger een passende woning. We willen dat onze stad ook voor de toekomst een fijne plek is om in te wonen. We werken hieraan onder andere vanuit de Woonagenda 2020-2025 en de Stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen 2021.
In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.
Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn een aantal belangrijke wettelijke definities opgenomen in artikel 1.
Een extra toelichting wordt gegeven op begrippen:
Huishouden: er is sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding wanneer (twee of meer) personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en zij blijk geven zorg te dragen voor elkaar door middel van het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding dan wel anderzijds er de intentie is deze gezamenlijke huishouding duurzaam te laten zijn. In geval van een familierelatie moeten bewoners in de eerste of tweede lijn van elkaar staan wil sprake zijn van een huishouden.
Onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woonruimte: er is aansluiting gezocht bij de definities uit Huisvestingswet, BAG en Burgerlijk Wetboek. Relevant is of de bewoners deze woonruimte kunnen gebruiken zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen (keuken, badruimte, toilet). Bij de onzelfstandige woonruimte(n) moet de deur van een privévertrek uitkomen op een gezamenlijke (verkeers)ruimte. Een tuin wordt hier niet onder verstaan.
Logiesverhuur en logiespand: Het onderscheid tussen kamerverhuur en logies zit in het feit dat de huurder in een kamerverhuurpand daar zijn hoofdverblijf heeft en permanent woont. Als gevolg van de permanente bewoning staan de bewoners meestal ingeschreven in de Basis Registratie Personen (BRP) op het adres van het kamerverhuurpand, of behoren zij daar te zijn/ worden ingeschreven. Maatgevend is dit echter niet. Een logiespand waarin logies plaats vindt betreft de verhuur van kamers aan mensen die elders hun hoofdverblijf hebben en dus niet permanent in de woning wonen.
Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
De vergunningplicht voor wijzigingen in de woonruimte voorraad op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 heeft in beginsel betrekking op alle woonruimte in Tilburg. In de algemene toelichting is reeds ingegaan op de motivering hierbij, hier bespreken wij dit echter nog iets uitgebreider, opnieuw onder verwijzing naar het ‘Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming’ (InFact Research, 7 juni 2022), welke als bijlage 1 is toegevoegd.
In de afbakening van het werkgebied kiezen we voor dezelfde afbakening als in de Huisvestingsverordening 2020. Ondanks de inspanningen om het woningtekort in te lopen, is er in Tilburg nog altijd sprake van een algehele schaarste aan woningen. In de komende jaren blijft de woningbehoefte toenemen. Nieuwbouw blijft van belang en er we werken er aan de productie naar een hoger niveau te tillen. Binnen het bouwprogramma zoeken we naar mogelijkheden om meer in het goedkope en middensegment te bouwen. Het tekort is met al deze inspanningen echter niet binnen voorzienbare termijn weggewerkt en de bestaande voorraad zal beschermd moeten worden.
De schaarste concentreert zich in specifieke segmenten, maar is door het gebrek aan doorstroommogelijkheden in de praktijk over de gehele breedte voel- en zichtbaar. Segmenten waar de schaarste zich met name concentreert zijn: goedkope en middeldure koopwoningen, middeldure huurwoningen, en – door het gebrek aan doorstroommogelijkheden – goedkope huurwoningen. Het gaat hierbij vooral om woningen die minimaal drie kamers tellen. Dit deel van de voorraad speelt een essentiële rol speelt bij de huisvesting van de lage en middeninkomens. Zonder vergunningstelsel bestaat het gevaar dat het segment in de bestaande voorraad afneemt waardoor de huisvesting van de lage en middeninkomens (verder) in de knel kan komen.
Ook voor de duurdere segmenten is een vergunningstelsel voor omzettingen naar kamerverhuur essentieel. De schaarste in deze segmenten beperkt de doorstroming, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten wordt versterkt (ook hogere inkomens blijven daar wonen, omdat men niet door kan stromen). Daarnaast zorgt de schaarste – in de volle breedte – voor een prijsopdrijvend effect, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten groter wordt. Alleen door een goede bescherming van de gehele voorraad, kunnen dat soort negatieve effecten worden beheerst.
In bijlage 1 leest u de uitgebreide onderbouwing van het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming.
Een omzettingsvergunning is nodig als een eigenaar het pand laat bewonen door drie of meer personen, behalve als alle bewoners samen een duurzaam gezamenlijk huishouden vormen. Indien de eigenaar en/of directe gezinsleden (partner en kinderen) woonachtig zijn in het pand, dan mogen daarnaast maximaal twee personen woonachtig zijn zonder dat een omzettingsvergunning nodig is. Een eigenaar die aan twee stellen (vier personen) kamers verhuurt is vergunningplichtig. Ook wanneer een eigenaar een pand verhuurt aan één hoofdhuurder, bijvoorbeeld een studentenvereniging, en vervolgens kamergewijze bewoning plaatsvindt door drie of meer personen is een vergunning nodig. Zie hiervoor ook de Beleidsregels Huisvestingsverordening Tilburg opgenomen in bijlage 4.
Een onttrekkingsvergunning is nodig als een eigenaar woonruimte wil gebruiken voor andere doeleinden dan wonen. Op grond van de Huisvestingswet 2014 is geen vergunning nodig als de eigenaar/bewoner een deel van de woonruimte gebruikt voor een praktijk of kantoorruimte aan huis. Er zijn nog een aantal uitzonderingen benoemd, die specifiek voor Tilburg gelden (artikel 2 lid 3).
De Tilburgse corporaties waarmee de gemeente prestatieafspraken maakt en door de gemeente erkende zorgaanbieder die zich richten op de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie, zijn vrijgesteld van de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen op grond van artikel 21 van de wet. Deze doelgroepen huisvesten zij immers in opdracht van en in samenspraak met de gemeente en het rijk. In overige situaties zijn de erkende zorgaanbieders gelijk gesteld aan particuliere eigenaren.
Op dit moment zijn dat de drie corporaties waar de gemeente het convenant wonen mee heeft gesloten (TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg). Corporaties zijn voor de gemeente en zorgpartijen een belangrijk partner bij de huisvesting van vele aandachtsgroepen. Voor een aantal van deze groepen is kamergewijze verhuur wenselijk. We willen dat corporaties voortvarend invulling kunnen geven aan afspraken die we met hen daarover maken. Recent is wel gebleken dat de uitzonderingspositie om een expliciete duiding van de gezamenlijke opgave vraagt. Die wordt nader uitgewerkt in de prestatieafsprakencyclus.
Artikel 3. Procedure voor aanvraag vergunning voor onttrekking en omzetting
Om het belang dat de aanvrager heeft bij de aanvraag te kunnen wegen tegen het belang van het behoud van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn gegevens nodig over de huidige en de beoogde situatie.
De onttrekkings- en omzettingsvergunningen worden in Tilburg, pandgebonden verleend. Volgens rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn onttrekkings- en omzettingsvergunningen naar hun aard pandgebonden, oftewel deze hebben betrekking op specifieke onroerende zaken/woningen. Het is gelet hierop niet mogelijk een vergunning eigenaar-gebonden te verlenen. Dit heeft als gevolg dat de vergunning op het pand rust en in principe ook ‘meeverkocht’ kan worden. Bij een dergelijke verkoop toetsen we de nieuwe eigenaar wel aan de Wet Bibob. Met het opnemen van een meldingsplicht bij het moment dat een woning van eigenaar wisselt, stelt de gemeente zich in staat om deze toets daadwerkelijk uit te voeren, en op grond van de uitkomst hiervan de vergunning mogelijk in te trekken.
Tevens hebben wij de mogelijkheid opgenomen om een verleende vergunning in te trekken als de nieuwe eigenaar niet binnen twee maanden na de eigendomswisseling van het pand heeft doorgegeven dat het eigendom is gewijzigd. Dit met de kanttekening dat er meerdere intrekkingsgronden bestaan (zie ook artikel 6 en de toelichting hieronder), waar de nieuwe eigenaar ook mee te maken kan krijgen.
Artikel 4. / Artikel 5. weigeringsgronden / Voorwaarden en voorschriften
Aan de vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften verbonden worden. Het weigeren van een vergunning is alleen aan de orde, als het stellen van voorwaarden en voorschriften onvoldoende het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid waarborgen. Voor de beoordeling van de aanvragen zijn beleidsregels opgesteld, zie hiervoor bijlage 4 bij de Huisvestingsverordening Tilburg 2022.
Artikel 6. Intrekken vergunning
Een vergunde situatie heeft betrekking op een woonruimte. Indien een woonruimte in eigendom overgedragen wordt, krijgt de nieuwe eigenaar daarmee de mogelijkheid gebruik te maken van de vergunde situatie. Hiermee is er dus een koppeling tussen de afgegeven vergunning en de eigenaar van het pand, ongeacht of na toekenning van de vergunning een eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. De toepassing van de intrekkingsgrond als bedoeld in artikel 6 onder f. heeft betrekking op de eigenaar van de woonruimte die gebruik maakt van de vergunde situatie.
Als een kamerverhuursituatie actief wordt beëindigd door de verhuurder of meer dan een jaar niet als zodanig gebruikt ontstaat een intrekkingsgrond voor de omzettingsvergunning. De vergunning is als het ware verbruikt. Dat betekent dat de eigenaar een nieuwe omzettingsvergunning nodig heeft als hij daarna weer opnieuw kamers wil verhuren. Bijvoorbeeld wanneer een pand is voorzien van een onttrekkingsvergunning voor kamerverhuur, maar inmiddels weer zelfstandig door een huishouden bewoond wordt mag niet zonder nieuwe onttrekkingsvergunning worden gebruikt voor onzelfstandige bewoning door meer dan twee personen zonder duurzaam gezamenlijk huishouden. Hierbij denken we vooral aan leegstand. Bijvoorbeeld van kamers door wisseling van huurders of ten behoeve van verbouw. Het gaat hierbij ook uitdrukkelijk om gedeeltelijke leegstand. Bijvoorbeeld een woning wordt meer dan een jaar door twee personen onzelfstandig bewoond. De eigenaar geeft aan dat hij wel drie kamers wil verhuren, maar dat dat even niet lukt. Er is dan feitelijk geen sprake meer van gebruik waarvoor een onttrekkingsvergunning nodig is. Het college kan dan om die reden intrekken. Het feit dat de woning een jaar lang niet meer in gebruik is voor een vergunningplichtige situatie is voldoende grond voor de intrekking. Het college hoeft dus alleen na te gaan of haar feitelijke constatering klopt. De eigenaar krijgt na dat jaar niet alsnog de kans om het pand weer in gebruik te nemen. Hij zal daarvoor een nieuwe vergunning moeten aanvragen. Indien de toets aan de weigeringsgronden, ge- stelde voorschriften en voorwaarden negatief uitpakt zal hij de vergunning niet krijgen en mag hij het pand dus nog maximaal aan twee personen onzelfstandig verhuren.
Daarnaast mag een afgegeven vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 enkel gebruikt worden voor de verhuuractiviteit waarvoor hij verleend is. Indien een andere activiteit dan de vergunde huur plaatsvindt (of te wel de omstandigheden zijn gewijzigd), is de vergunning niet meer geldig en is er sprake van een overtreding van het verbod. In dat geval moet een nieuwe vergunning worden aangevraagd, (zie ook: de ter inzage gelegde wijziging van de Huisvestingswet 2014).
Voorgaande gaat alleen over de Huisvestingsverordening en niet over hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.
Artikel 7. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Met de vergunningplicht voor het kadastraal splitsen van woonruimte in appartementsrechten kan de gemeenteraad grip houden op de samenstelling en kwaliteit van de voorraad. In Tilburg is in 2013 de vergunningplicht ingevoerd om te voorkomen dat woningen die illegaal bouwkundig zijn gesplitst op de markt komen.
Het werkingsgebied betreft in beginsel alle bestaande gebouwen die woonruimte bevatten. Er zijn echter uitzonderingen. Voor nieuwbouw van appartementen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en daarmee voldoen aan nieuwbouweisen uit het vigerende Bouwbesluit is geen vergunning nodig. Hetzelfde geldt voor appartementen die ontstaan na reconstructie/transformatie, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en daarmee voldoen aan het vigerende Bouwbesluit nieuwbouw. Ook is geen vergunning verplicht als een bestaande splitsingsakte wordt gewijzigd, mits er geen onder- splitsing plaatsvindt.
Artikel 12. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte
In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht.
De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte.
In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt (tweede lid, onder a) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope of middeldure) woonruimte is (tweede lid, onder b). De onderdelen a en b uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht.
Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel e).
Door onderdeel f is duidelijk dat het stelsel niet geldt voor nieuwbouwwoningen. De Huisvestingswet 2014 maakt op dit moment geen helder onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw, en de indruk kan bestaan dat ook nieuwbouwwoningen onder de opkoopbescherming kunnen vallen. Het is echter altijd de bedoeling van het ministerie geweest de opkoopbescherming in te voeren voor (alleen) de bestaande voorraad. Het ministerie is voornemers de wettekst op dit punt aan te schermen. We hebben besloten in de verordening nu al in de geest van de wet te handelen.
Het is aan de gemeente om te bepalen en te onderbouwen waar men de grens van het middensegment legt. De gemeenteraad stelt deze vast op een WOZ-waarde er hoogte van de landelijke grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG; € 355.000 prijspeil 20221)). NHG is bedoeld ter stimulering van het eigenwoningbezit met name voor lagere en middeninkomens, en heeft dus dezelfde ‘doelgroep’ als de opkoopbescherming. Hierbij merken we op dat het bij de NHG-grens normaal gesproken gaat om de koopsom van de woning. In perioden dat de huizenprijzen snel stijgen (zoals de afgelopen jaren) is de WOZ-waarde vrijwel altijd lager dan de marktwaarde. Met een prijsgrens van € 355.000 WOZ-waarde beschermen we in dit soort marktomstandigheden woningen met hogere marktwaarde.
Een van de redenen waarom de WOZ-waarde wordt gebruikt in de afbakening (en niet de reële verkoopprijs) is dat voorafgaand aan de verkoop duidelijk moet zijn of de woning al dan niet binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan.
De inzet van de opkoopbescherming moet worden gemotiveerd vanuit schaarste, leefbaarheidsproblemen of een combinatie daarvan. Daarnaast geldt dat de opkoopbescherming gebiedsgericht moet worden uitgewerkt. Het is evident dat er schaarste is op de gemeentelijke woningmarkt. Ook is het evident dat als een middeldure woning wordt opgekocht door een investeerder, deze niet door een starter of middeninkomen kan worden gekocht en betrokken. Daardoor worden de kansen van starters en middeninkomens op een koopwoning verder verlaagd, terwijl deze door de schaarste toch al laag zijn. Dat maakt dat de opkoopbescherming vanuit het oogpunt van schaarste op de gemeentelijke woningmarkt van groot belang is.
Houvast voor de vereiste gebiedsgerichte uitwerking biedt het schaarsteargument echter niet of nauwelijks (zie ook en uitgebreider: bijlage 1; Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming’ (In.Fact. Research, 7 juni 2022) ). Het is namelijk evident dat niet iedereen in de straat (het gebied) kan wonen waar hij wil wonen, dat is ook een ontspannen markt zonder schaarste het geval. Schaarste is geen kenmerk van een specifieke locatie/gebied, maar van de regionale en lokale woningmarkt. Gemeente Tilburg kent een drietal kleine kernen – Berkel-Enschot, Biezenmortel en Udenhout - met een hechte gemeenschap, die elk in bepaalde mate een eigen woningmarktgebied vormen. In deze kernen/gebieden geldt dat op basis van het schaarsteargument de opkoopbescherming kan worden ingevoerd. Er zijn hier weinig betaalbare koopwoningen en de woningen die er wel zijn, zijn hard nodig voor de huisvesting van starters/jongeren en huishoudens met lagere inkomens uit deze kernen. De opkoopbescherming kan helpen de toch al lage kansen voor deze doelgroepen niet verder te laten dalen.
Binnen de stad Tilburg geldt dat leefbaarheid een stevig argument is om de opkoopbescherming in bepaalde gebieden in te voeren. Er is sprake van een duidelijke samenhang tussen de toename van de particuliere verhuur (in het goedkope en middeldure segment) en een verslechtering van de leefbaarheid op het vlak van overlast en veiligheid. Ook blijkt in veel gebieden met een toename van de particuliere verhuur de kans op overbewoning toe te nemen. Ten slotte geldt dat er in de gebieden waar de particuliere huursector in opkomst is relatief veel signalen zijn voor onrechtmatig gebruik en onrechtmatige bewoning.
Gegeven deze samenhang is het voorstel de opkoopbescherming in te voeren voor die gebieden waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en veiligheid’ onder druk staat. Het gaat hier om de roodgekleurde wijken in onderstaand kaartbeeld. Voor de wijken Fatima en De Reit geldt dat de gemiddelde score weinig zorgwekkend is, maar er binnen deze wijken grote gebieden zijn waar de leefbaarheid wel onder druk staat. Vandaar dat we ook in deze wijken de opkoopbescherming invoeren.
De gebieden in Tilburg waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en onveiligheid’ onder druk staat
De gebieden in Tilburg waar de opkoopbescherming geldt:
Artikel 13. Gevallen waarin de verhuurvergunning moet worden verleend
De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen.
De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ zijn voorgeschreven door artikel 41, derde lid, van de wet.
> Bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad met de eigenaar:
Dit zodat het bijvoorbeeld mogelijk blijft dat een grootouder een woning kan kopen om te verhuren aan een kleinkind. Tot de eerste graad worden gerekend (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Onder de tweede graad vallen grootouders, kleinkinderen en broers en zussen. Dit geldt niet wanneer men een woning koopt en ‘regulier’ verhuurt, maar met de intentie om deze in de toekomst aan familie in de eerste of tweede graad te verhuren (bijvoorbeeld wanneer een kind gaat studeren).
Volgens artikel 3, eerste lid van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek valt onder bloedverwantschap ook erkenning, gerechtelijke vaststelling van het ouderschap of een adoptie. Volgens het tweede lid van dat artikel ontstaat door huwelijk of door geregistreerd partnerschap tussen de ene echtgenoot dan wel de ene geregistreerde partner en een bloedverwant van de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner aanverwantschap in dezelfde graad als er bloedverwantschap bestaat tussen de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner en diens bloedverwant. Ten slotte bepaalt het derde lid dat door het eindigen van het huwelijk of geregistreerd partnerschap de aanverwantschap niet wordt opgeheven.
> Onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte:
De verhuurvergunning opkoopbescherming moet ook worden verleend indien het een woonruimte betreft die onlosmakelijk verbonden is met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Het gaat hier om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Daarvan is in elk geval sprake als de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte. Indien het eigendomsrecht op de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal daarvoor niet automatisch een verhuurvergunning opkoopbescherming hoeven te worden verleend. Ook appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is gevestigd zijn daar niet onlosmakelijk mee verbonden.
Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam of namen van de betrokken persoon of personen in de vergunning moet(en) worden vermeld.
De vergunning vervalt als de reden waarom ze moest worden verleend niet meer bestaat (tweede lid).
De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte (derde lid).
Artikel 14. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend en weigeringsgronden
Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid).
Het tweede lid geeft een beperkte, maar open mogelijkheid voor het geven van een verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen. Daardoor is er geen behoefte om gebruik te maken van de ontheffingsfiguur, die artikel 41, vierde lid, van de wet ook biedt; dit houdt het stelsel simpel. Dit tweede lid geeft aan dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (eerste lid). Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor vergunningverlening.
De ontheffingsmogelijkheid is er omdat zich situaties kunnen voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard (schrijnende gevallen). Hierbij kan bijvoorbeeld geacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woning bewonen. Middels deze mogelijkheid kan daarnaast ingespeeld worden op situaties die burgemeester en wethouders nog niet van tevoren had kunnen voorzien.
Daarbij is de vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte (derde lid).
In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (vierde lid).
Artikel 15. Procedure aanvraag vergunning opkoopbescherming
Artikel 42, tweede lid, van de wet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken. Klassiek schriftelijk aanvragen moet daarnaast ook mogelijk zijn.
Beslistermijn en ‘silencio positivo’
De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid met zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen.
Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb).
Artikel 16. Te verstrekken gegevens
De aanvrager van de vergunning moet op grond van het tweede lid aantonen dat hij of zij aan de eisen voor het verkrijgen van de vergunning voldoet.
Zeker indien een persoon achtereenvolgens verschillende huwelijken of geregistreerde partnerschappen heeft gehad, zal niet meteen duidelijk zijn of er een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad bestaat. Het aantonen van de familierelaties is mogelijk met behulp van uittreksels uit de Basisregistratie Personen (BRP). In de BRP staan gegevens over ouders en kinderen. Een voorbeeld: als zowel het kind als de grootouder een uittreksel uit de BRP aanvragen, kan het kind op basis daarvan aan de grootouder gelinkt worden als tweedegraadsfamilie. Er kunnen zich situaties voordoen waarin het aantonen van bloed- of aanverwantschap op basis van de BRP onmogelijk blijkt te zijn. Deze situatie zal echter zeer weinig voorkomen. Indien dit het geval is zal moeten worden beslist of de verwantschap voldoende aannemelijk is gemaakt, ook al kan ze niet echt worden bewezen.
Artikel 17. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming
De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend.
Daarnaast mag een afgegeven vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 enkel gebruikt worden voor de activiteit waarvoor hij verleend is. Als iemand bijvoorbeeld in eerste instantie aan zijn of haar familielid verhuurde, en daarna aan een expat, is de vergunning niet meer geldig en is er sprake van een overtreding van het verbod (zie ook: de ter inzage gelegde wijziging van de Huisvestingswet 2014).
Het hoofdstuk Toegang tot de woningmarkt is van toepassing op de door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen gebieden voor toepassing van de artikelen 8 en 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Voor de op dit moment geldende lijst van gebieden zie bijlage 3 bij deze verordening.
Artikel 19. Vergunningvereiste huisvestingsvergunning
Als een huurder zonder huisvestingsvergunning in een woning is gaan wonen, zijn zowel de huurder als de verhuurder in overtreding. Door middel van bestuursdwang (aanzegging dwangsom, oplegging dwangsom en in laatste instantie ontruiming) kan hieraan een einde worden gemaakt. De verhuurder kan bovendien een bestuurlijke boete krijgen. Het is de verhuurder niet alleen verboden om de woning in gebruik te geven aan een huurder die niet over een huisvestingsvergunning beschikt, de verhuurder is ook verplicht de huurder van tevoren te informeren over de gevolgen, als hij de woning toch zonder vergunning vertrekt.
Artikel 20, eerste lid, onder g Aanvraag en beslissing huisvestingsvergunning
Als verklaring omtrent de bron en hoogte van het inkomen wordt in de praktijk alleen geaccepteerd:
De definitie van inkomen en de bepaling dat de eis van het hebben van inkomen van toepassing is op mensen die minder dan zes jaar voorafgaand aan de aanvraag van de huisvestingsvergunning ingezetene van de gemeente Tilburg is geweest, staan in de Wet bijzonder maatregelen grootstedelijke problematiek. Hierop is geen uitzondering voor doelgroepen mogelijk. Alleen een individuele uitzondering op grond van de hardheidsclausule is mogelijk. Zie artikel 27 van deze verordening.
Artikel 23. Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken
We verlenen toegang op grond van twee sociaal-economische kenmerken, namelijk het hebben van inkomen en een startkwalificatie.
Met inkomen wordt bedoeld het inkomen zoals bedoeld in artikel 8 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek:
De definitie van startkwalificatie is te vinden in artikel 1 van de Leerplichtwet 1969: een diploma van een opleiding als bedoeld in artikel 7.2.2, eerste lid onder b tot en met e, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een diploma hoger algemeen voortgezet onderwijs of voorbereidend wetenschappelijk onderwijs als bedoeld in artikel 7 onderscheidenlijk 8 van de Wet op het voortgezet onderwijs.
Indien er meer woningzoekenden voldoen aan de sociaal-economische kenmerken, gaat het hebben van inkomen vóór op het hebben van een startkwalificatie.
Artikel 24. Onderzoek op basis van politiegegevens
Bij overlastgevende gedragingen (art. 10a lid 2, onderdeel a WBMGP) gaat het om gedragingen die op zichzelf meestal niet strafrechtelijk worden vervolgd, maar in combinatie met elkaar veel overlast opleveren voor omwonenden. Het gaat hierbij om het veroorzaken van overlast die hinderlijk of scha- delijk is voor personen of die een gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid door: geluid of trillingen; het plaatsen, werpen of hebben van stoffen of voorwerpen; het verrichten van handelingen waardoor op voor de omgeving hinderlijke of schadelijke wijze rook, roet, walm, stof, stank of irriterend materiaal wordt verspreid; vervuiling, verontreiniging of schadelijk of hinderlijk gedierte in de woning of directe omgeving ervan.
Bij het illegale gebruik van de woning (art. 10a lid 2, onderdeel b WBMPG) kan gedacht worden aan het uitoefenen van een illegaal bordeel, het opslaan en verhandelen van grote hoeveelheden (gestolen) goederen of het illegaal onderverhuren van een woning voor meer personen dan waarvoor de woning geschikt is.
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel c WBMGP kan gedacht worden aan het weg- pesten van bewoners vanwege hun seksuele oriëntatie of afkomst; ernstige andere pesterijen, het gebruik van beledigende of discriminerende taal of andere uitingen en intimidatie ten opzichte omwonenden en bezoekers.
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel e en f, kan gedacht worden aan handel in ver- dovende middelen of andere activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet in of in de omgeving van de woning zoals onder meer het verkopen van drugs in en rond de woning; openbaar drank- of drugsgebruik in de omgeving van de woning.
Met radicaliserende, extremistische of terroristische gedragingen (art. 10a lid 2 onderdeel i) wordt gedoeld op gedragingen, of voorbereiding ervan, die strafbaar zijn gesteld op grond van het Wetboek van Strafrecht. Momenteel is de strafbaarstelling van deze gedragingen opgenomen in de artikelen 131, 132, 134a, 137d, 137e, 140a en 205 van het Wetboek van Strafrecht. Het gaat hierbij om de volgende gedragingen:
Het openbaar maken van een uitlating (of verspreiding of in voorraad hebben van een voorwerp waarin zulk een uitlating is vervat) die, naar hij weet of redelijkerwijs moet vermoeden, voor een groep mensen beledigend is of aanzet tot haat tegen of discriminatie van mensen of gewelddadig optreden tegen persoon of goed van mensen;
Artikel 28. Bestuurlijke boete
Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. De hoogte van een bestuurlijke boete moet altijd evenredig zijn aan de ernst van de overtreding. Hoe hoger het maximum, hoe meer behoefte zal bestaan aan weldoordachte beleidsregels die ertoe leiden dat de evenredigheidseis daadwerkelijk in acht zal worden genomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Zie hiervoor Bijlage 2: Boetetabel bestuurlijke boete Huisvestingsverordening Tilburg, bij deze verordening.
De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).
Bijlage 1: : In.Fact.Research, 7 juni 2022, Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming.
Om deze bijlage in te kunnen zien, verwijzen wij u naar de externe bijlage.
Bijlage 2: Boetetabel bestuurlijke boete Huisvestingsverordening Tilburg 2022
Bestuurlijke boete Huisvestingswet 2014
In de huisvestingsverordening is het instrument van de bestuurlijke boete opgenomen, dat wordt ingezet bij ernstige vormen van (gedeeltelijke) woningonttrekking, zoals bij hennepteelt, drugs- handel of illegale prostitutie in woonruimtes, bij omzetting van woonruimte zonder vergunning, bijvoorbeeld een illegaal kamerverhuurpand of logement, bij het in gebruik geven of nemen van woonruimte zonder vergunning in aangewezen gebieden of handelen in strijd met de aan de verleende vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften.
Bij herhaling van de overtreding kan een hoger sanctiebedrag worden vastgelegd. Door het oplopen van de boetebedragen tot het wettelijke maximum zal de bestuurlijke boete naar verwachting ook preventief werken.
Artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om een bestuurlijke boete op te leggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8, 21, 22 of 45, of het handelen in strijd met de voorwaarden en voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet. Artikel 10 lid 4 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek maakt het mogelijk om een bestuurlijke boete op te leggen bij overtreding van voorschriften van de huisvestingsvergunning. Het college is bevoegd om de boete op te leggen. De hoogte van de boete voor de verschillende overtredingen is door de gemeenteraad bepaald (zie tabel hierboven).
Bestuurlijke boete en last onder bestuursdwang/dwangsom
Een bestuurlijke boete is een boete die door het bestuursorgaan aan een overtreder kan worden opgelegd als bestraffende (punitieve) sanctie, die ook beoogt om herhaling te voorkomen. Met een bestuurlijke boete wordt de overtreding echter nog niet ongedaan gemaakt. Daarvoor kan nog een last onder dwangsom of bestuursdwang nodig zijn.
De last onder bestuursdwang of dwangsom zijn gericht op herstel en zijn daarmee reparatoire sancties. Een dwangsom wordt echter pas verbeurd nadat een last is opgelegd en de begunstigingstermijn is verstreken. Tot dan kan de overtreding straffeloos voortduren. Bij een bestuurlijke boete is dat niet zo. Die is meteen verschuldigd nadat de overtreding is geconstateerd.
De bestuurlijke boete en de last onder dwangsom of bestuursdwang kunnen naast elkaar worden op- gelegd en kunnen elkaar dus aanvullen. De bestuurlijke boete kan daarbij vooral voor de toekomst preventief werken omdat een overtreding van de huisvestingsverordening meteen een beboetbaar feit oplevert.
De boete wordt opgelegd aan degene die de overtreding heeft begaan of aan wie deze overtreding kan worden toegerekend (functioneel daderschap). Bij hennepkweek en andere illegale woningonttrekking is dat ofwel de eigenaar/verhuurder ofwel de (onder)huurder/gebruiker van het pand. Bij illegale omzetting van woonruimte (logies en kamerverhuur) is dat, afhankelijk van de omstandigheden, de eigenaar/verhuurder van het pand of degene die het beheer/de exploitatie verzorgt. Bij het illegaal in gebruik geven zal dit de eigenaar/verhuurder zijn, bij het illegaal in gebruik nemen de (onder)huurder/gebruiker van het pand.
Het staat de gemeente vrij de hoogte van de boete te bepalen, mits het wettelijke maximumbedrag per overtreding niet wordt overschreden. De gemeenteraad heeft voor verschillende overtredingen verschillende boetebedragen vastgesteld, opgenomen in bovenstaande boetetabel. Bij herhaling van de overtreding (recidive) wordt een hogere boete opgelegd. Verder worden overtredingen die vanuit een bedrijfsmatige exploitatie worden gepleegd zwaarder beboet dan overtredingen waarbij dat niet het geval is.
Van recidive is sprake wanneer na het opleggen van een bestuurlijke boete voor een overtreding wordt vastgesteld dat de overtreder opnieuw dezelfde overtreding begaat in hetzelfde of in een ander pand. Als recidivetermijn geldt twee jaar (na de datum van de eerdere overtreding). Een overtreding die na deze termijn wordt herhaald geldt weer als eerste overtreding. In de volgende gevallen is er sprake van "opnieuw dezelfde gedraging":
De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde woonruimte. Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor het zelfde feit. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit wel als "opnieuw dezelfde gedraging";
Overtredingen die vanuit een bedrijfsmatige/commerciële exploitatie worden begaan, worden zwaarder beboet dan andere, omdat de overtreding wordt begaan met winstoogmerk. In de volgende gevallen is er sprake van "bedrijfsmatige exploitatie":
De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingbureau's en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voor uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder;
Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Het in gebruik hebben van woonruimte voor hennepteelt, drugshandel en/of illegale prostitutie is als onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen als daardoor een gedeelte van de woonruimte niet meer voor bewoning geschikt is of wordt gebruikt.
Illegale 'reguliere bedrijvigheid'
Het doel van de bestuurlijke boete Huisvestingswet is om maatschappelijk onaanvaardbare activiteiten en onwenselijke ontwikkelingen tegen te gaan. Het is dus niet de bedoeling om alle illegale gebruik in woningen te gaan beboeten. Bij de onttrekking ligt de focus op gebruik waarop een strafrechtelijke sanctie staat, zoals hennepteelt, drugshandel of illegale prostitutie. Bij illegale 'reguliere bedrijvigheid' in een woning (kantoor, opslag) wordt eerst de mogelijkheid van legalisatie onderzocht en wordt verder de gebruikelijke bestuursrechtelijke weg gevolgd. Bij een illegaal pension in een woning of bij andere uitwassen rondom woningomzetting kan de bestuurlijke boete een nuttige aanvulling zijn op de reguliere handhavingsaanpak. De bestuurlijke boete wordt daar (indien mogelijk) ingezet voor excesbestrijding en bij calculerende overtreders.
Bijlage 3 Aangewezen gebied Wbmgp
Op grond van aanvraag gebiedsaanwijzing Wbmgp aangewezen gebied (Stoeterijstraat 1 t/m 73 en 2 t/m 36, Matterhornstraat 2 t/m 22 en Sierteeltstraat 1 t/m 5 en 2 t/m 10 te Tilburg), waarop hoofdstuk 'Toegang tot de woningmarkt' van de huisvestingsverordening van toepassing is.
De NHG-grens wordt jaarlijks per 1 januari aangepast. Het gaat om een stabiele maar realistische kostengrens. NHG streeft er met haar systematiek naar dat: woningen waarvan de koopsom maximaal gelijk is aan de gemiddelde koopsom in Nederland bereikbaar zijn onder NHG; en deze woning tegen de maximale, wettelijk vastgelegde Loan to Value (LTV) kan worden gefinancierd met NHG.