Beleidsnotitie Nieuwe Landgoederen 2006

Eind jaren ’90 is door het Rijk het concept ‘nieuw landgoed’ ontwikkeld. Het werd gezien als een middel om de particuliere markt te betrekken bij de realisatie van nieuwe natuur, om zodoende bij te dragen aan de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarde van Nederland.

Een nieuw landgoed kan alleen onder strikte voorwaarden worden gerealiseerd. Het Rijk, en daarna de provincies, hebben hiervoor beleid opgesteld. Passend in de ruimtelijke ordeningsstructuur, hebben gemeentes de taak om de omvorming in natuur door middel van landgoederen te verwoorden in beleid en in bestemmingsplannen vast te leggen. Gemeentes hebben daarbij de vrijheid om nadere eisen te stellen, uiteraard passend binnen het Rijks- en provinciaal beleid.

Tot op heden heeft de gemeente Neder-Betuwe geen eigen beleid ten aanzien van landgoederen opgesteld. Inmiddels is al wel een aantal initiatieven tot ontwikkeling van landgoederen binnen onze gemeente ontplooid. Tot nu toe is op basis van het geldende Rijks- en provinciaal beleid, aan de hand van de genoemde initiatieven, de beleidsvorming rond landgoederen opgepakt. Maar om een afwegingskader ten opzichte van andere belangen (onder andere agrarische) en een meerwaarde voor natuur, ecologie, recreatie, cultuur, kortom voor de ruimtelijke kwaliteit van onze gemeente te bieden, is het wenselijk om een aantal algemene eisen en randvoorwaarden op te stellen, waar een nieuw landgoed minimaal aan moet voldoen.

Niet alleen vanwege het behalen van het bovengenoemde is het wenselijk beleid op te stellen. De commissiebehandeling van het bestemmingspan landgoed Schoutenburg eind 2005 leidde tot overwegende bezwaren onder meer ten aanzien van ontsluiting, kwaliteit en bouwmogelijkheden. In mei 2006 is vanuit de raadscommissie dan ook gevraagd om het opstellen van gemeentelijk beleid ten aanzien van landgoederen.

Hieronder wordt in de hoofdstukken 2, 3, en 4 eerst een kort overzicht gegeven van relevant beleid van de hogere overheden. Dit beleid moet namelijk doorvertaald worden in de gemeentelijke randvoorwaarden. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 het gemeentelijk beleid uiteengezet.

Het Rijk stelt dat een nieuw landgoed voor tenminste 90% openbaar en kosteloos toegankelijk moet zijn voor extensieve recreatie.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland is verwoord in het Streekplan Gelderland 2005. Ter bevordering van de landschappelijke en ecologische kwaliteit, de toegankelijkheid en de aantrekkelijkheid voor recreanten (met name wandelaars), wordt in Gelderland de mogelijkheid geboden om nieuwe landgoederen aan te leggen. Ten aanzien van nieuwe landgoederen worden in het streekplan de volgende voorwaarden gesteld:

• •

  Een openbaar toegankelijk bos- en/of natuurcomplex (al dan niet met overige gronden);

• •

  De realisatie van een woongebouw van allure met in beginsel maximaal 3 wooneenheden;

• •

  Een minimale omvang van 5 hectare (nieuw bos of natuurgebied);

• •

  Gelegen in EHS-verweving, EHS-verbindingszones of in multifunctioneel gebied, waarbij voorkeur voor gebieden met een grote mate van verweving, gebieden waar bosaanleg gewenst is en grondwaterbeschermingsgebieden;

• •

  Niet toegestaan in EHS-natuur, waardevol open gebied, in weidevogel- en ganzengebieden van provinciaal belang alsmede in concentratiegebied voor intensieve teelten;

• •

  Een veelvoud van minstens 5 hectare openbaar toegankelijk bos en /of natuur is toegestaan, waarbij een veelvoud van 3 wooneenheden is toegestaan in een woongebouw, mits passend bij de kwaliteiten van de locatie;

• •

  Hoofdfunctie van de bebouwing is wonen;

• •

  Een aan het wonen ondergeschikte kantoorfunctie is toegestaan;

• •

  Er dient sprake te zijn van een totaalvisie, inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet

• •

  Er dient door de gemeente met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding af te worden gesloten over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed, bij te voegen bij het bestemmingsplan.

Naast het Rijks- en provinciaal beleid, is er nog divers ander beleid waar meer indirect rekening mee moet worden gehouden bij de ontwikkeling van landgoederen. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het Groenstructuurplan Gemeenten Kesteren, Echteld en Dodewaard 2001-2011, de Structuurvisie Rivierenland 2004-2015 maar ook andere van toepassing zijnde wettelijke regelingen, bijvoorbeeld de milieuwetgeving en de beleidslijn ‘Ruimte voor de Rivier’. De relevantie hiervan zal echter per locatie verschillen. Daarom wordt hier niet inhoudelijk ingegaan op het overig relevant beleid. In de gemeentelijke randvoorwaarden zal worden opgenomen dat het bepaalde in andere van toepassing zijnde beleid of wettelijke regelingen onverkort blijft gelden. Het kan dus zijn dat een bepaald initiatief of gebruik dat past in dit beleidsplan, niet gehonoreerd kan worden omdat sprake is met strijdigheid met een ander wettelijke regeling. Zo kan bijvoorbeeld de eventuele ontwikkeling van een landgoed in de uiterwaarden strijdigheid opleveren met de beleidslijn ‘Ruimte voor de Rivier’. Eventuele strijdigheid zal per geval moeten worden aangetoond.

Landgoederen dienen te passen in het landschap, mogen geen strijdigheid opleveren met omliggende functies (met name agrarische) en dienen een meerwaarde te bieden vanuit het oogpunt van natuur, water, landschap, cultuurhistorie of recreatie. Dit betekent dat nieuwe landgoederen binnen de gemeente niet overal toegestaan kunnen worden. Het navolgende gemeentelijk beleid is als volgt vormgegeven. Allereerst is bekeken welke gebieden zich qua landschap en gebruik lenen voor de ontwikkeling van landgoederen (voorkeursgebieden). Deze gebieden zijn op een kaart weergegeven. Vervolgens wordt een aantal aanvullende voorwaarden gesteld, om te garanderen dat binnen de aangewezen voorkeursgebieden landgoederen ontstaan welke ruimtelijk inpasbaar zijn, welke daadwerkelijk een meerwaarde voor het betreffende gebied bieden en welke goed zijn afgewogen ten opzichte van andere belangen.

Deze voorwaarden zijn algemeen van aard maar waarborgen de ruimtelijke kwaliteit binnen onze gemeente. Het zijn eisen waar een nieuw landgoed minimaal aan moet voldoen. Afhankelijk van de locatie, omvang en gebruik van het landgoed, kunnen per geval nadere, meer gedetailleerde voorwaarden worden vormgegeven en worden doorvertaald in een bestemmingsplan. Bij onderstaande gemeentelijke randvoorwaarden zijn de relevante eisen vanuit Rijks- en provinciaal beleid meegenomen.

Voorkeursgebieden

Het gemeentelijk ruimtelijk beleid ten aanzien van het buitengebied is verwoord in vijf bestemmingsplannen¹. Hierin wordt uitgegaan van de volgende gebiedsindeling:

• A.

  Hoofdstructuur

  • -

    Agrarisch gebied;

  • -

    Agrarisch oeverwalgebied;

  • -

    Agrarisch komgebied;

  • -

    Uiterwaardgebied (inclusief het Agrarisch gebied met landschappelijke waarden en natuurwaarden (ALN) binnen bestemmingsplan Uiterwaarden Kesteren/Opheusden);

  • -

    Natuurgebied.

• B.

  Nadere gebieden

  • -

    Bosontwikkelingszone;

  • -

    Nationaal Landschap Rivierengebied.

A. Hoofdstructuur

Agrarisch gebied

Op de tot agrarisch gebied aangewezen gronden wordt beoogd met name mogelijkheden te bieden voor een duurzame ontwikkeling van de grondgebonden landbouw in het algemeen en van de bestaande landbouwbedrijven in het bijzonder. De agrarische productie is hier het hoofddoel en biedt daardoor geen ruimte voor de ontwikkeling van landgoederen.

Agrarisch oeverwalgebied

Het beleid voor de oeverwalgebieden is gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke waarden en natuurwaarden, in relatie met een landbouwkundig gebruik. Het oeverwallenlandschap kenmerkt zich door onder meer hoogteverschillen (geulen, ruggen en terpen) en relatief veel opgaande beplanting. Hierdoor leent dit landschap zich voor de ontwikkeling van landgoederen, welke met bos en/of natuur (en met inachtneming van de overige voorwaarden) goed inpasbaar zijn.

Agrarisch komgebied

Ook het beleid ten aanzien van de komgebieden is gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke waarden en natuurwaarden, in relatie met een landbouwkundig gebruik. Dit landschap kenmerkt zich echter overwegend door een vlakke ligging en open (gras)land. De ontwikkeling van een landgoed met opgaande beplanting en bebouwing is niet wenselijk in dit met name open landschap.

Uiterwaardgebied

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van de uiterwaarden heeft als doel het behoud en waar mogelijk versterking van de landschappelijke, visueel ruimtelijke en cultuurhistorische identiteit, ecologische verscheidenheid, behoud van de agrarische bedrijvigheid alsmede recreatief medegebruik. Een landgoed is in de uiterwaarden uitsluitend toegestaan, mits het een bijdrage aan de betreffende gebiedskwaliteiten op en bovendien vanuit Ruimte voor de Rivier, Waalweelde of andere integrale projecten in de uiterwaarden wordt ondersteund.

Natuurgebied

In veel gevallen betreft dit (kleine) gebieden in het buitengebied die op dit moment al een natuurfunctie hebben of gronden waarop natuurontwikkeling is gepland. Het betreft gebieden zoals het bosje bij kasteel Wijenburg, de kleiput “Gat van Marie” en de kolk bij Bruinsma. De ontwikkeling van een landgoed zou de bijzondere natuurwaarden van deze gebieden kunnen aantasten. Nieuwe landgoederen zijn hier dus niet toegestaan.

B. Nadere gebieden

Bosontwikkelingszone

Binnen het plangebied van bestemmingsplan Buitengebied Echteld 2004 zijn gronden aangewezen met de nadere aanduiding Bosontwikkelingszone (toegekend aan gronden in een aaneengesloten zone aan de oostzijde van het toekomstige bedrijvenpark Medel en aan de gronden in een zone tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de provinciale weg N323). Deze gronden vallen binnen de diverse bestemmingen van de hoofdstructuur (dus zowel binnen Agrarisch gebied als binnen Agrarisch oeverwal- en komgebied). De aanduiding Bosontwikkelingszone is gericht op het bieden van mogelijkheden tot ontwikkeling van een ecologische, landschappelijke en recreatieve zone met bossen, landschappelijke beplantingen en landgoederen. Dit als onderdeel van de ontworpen landschappelijk-ecologische structuur. Binnen deze zones is de ontwikkeling van landgoederen derhalve wenselijk.

Nationaal Landschap Rivierengebied

In de Nota Ruimte heeft het Rijk twintig Nationale Landschappen aangewezen. Nationale Landschappen zijn gebieden met internationale zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Het doel van de Nationale Landschappen is de kwaliteiten behouden, duurzaam te beheren en te versterken.

Binnen onze gemeente, ten westen van Kesteren, is een klein deel van het Nationaal Landschap Rivierenland gelegen. Volgens de Nota Ruimte zijn de kernkwaliteiten van dit Nationale Landschap schaalcontrast van zeer open naar besloten, samenhangend stelsel van rivier-uiterwaard-oeverwal-kom en samenhangend stelstel van hoge stuwwal-flank-kwelzone-oeverwal-rivier. Projecten binnen het Nationale Landschap Rivierenland dienen bij te dragen aan: instandhouding en/of verbetering van de kernkwaliteiten met specifieke aandacht voor landbouw, natuur, recreatie, toerisme en de veenweidenproblematiek, het verbeteren van de toegankelijkheid ten behoeve van recreatief medegebruik van het Nationaal Landschap, het behouden en/of verbeteren van de cultuurhistorische kwaliteiten van het Nationaal Landschap. Landgoederen kunnen aan deze doelstellingen bijdragen en kunnen daarom in het Nationaal Landschap Rivierenland worden toegestaan.

Samengevat worden in de onderstaande gebieden nieuwe landgoederen toegestaan:

• 1.

  Agrarisch oeverwalgebied;

• 2.

  Uiterwaardgebied;

• 3.

  Bosontwikkelingszone;

• 4.

  Nationaal Landschap Rivierenland.

Op de kaart behorende bij deze notitie staan de gebieden waar landgoederen kunnen worden toegestaan weergegeven. Binnen deze gebieden is geen EHS-natuur, waardevol open gebied, weidevogel- en ganzengebied en concentratiegebied voor intensieve teelten gelegen, zodat ook wordt voldaan aan het provinciale beleid, dat de ontwikkeling van landgoederen in deze gebieden niet toestaat.

Binnen agrarisch gebied, agrarisch komgebied (inclusief weidevogel- en ganzengebied, exclusief gronden met de nadere aanduiding Bosontwikkelingszone) en natuurgebied (inclusief EHS-natuur) is de ontwikkeling van nieuwe landgoederen dus in principe uitgesloten. Hierbij wordt echter de volgende uitzondering gemaakt. Landgoederen beslaan een groot oppervlak, waardoor het kan voorkomen dat een deel van een nieuw landgoed onverhoopt in een gebied ligt dat de ontwikkeling van een dergelijk project uitsluit. Om enige flexibiliteit te bieden, geldt als eis dat minimaal 80% van de totale oppervlakte van het landgoed binnen de voorkeursgebieden ligt. Maximaal 20% van de totale oppervlakte mag buiten de voorkeursgebieden liggen, mits het landgoed bijdraagt aan de waarden en beleidsdoelstellingen van het niet-voorkeursgebied en dit verenigbaar is met het provinciale beleid. De bijdrage aan de waarden en de beleidsdoelstellingen zal moeten worden aangetoond in een gedegen beeldkwaliteitsplan.

Landgoederen dienen daarnaast binnen de aangegeven voorkeursgebieden nog aan de onderstaande algemene voorwaarden te voldoen.

• 1.

  Bijdrage aan beleidsdoelstellingen t.a.v. landschap, natuur, ecologie en recreatie

  Landgoederen dienen te passen in het landschap en dienen bij te dragen aan de beleidsdoelstellingen die voor het betreffende voorkeursgebied gelden. Dit betekent dat een landgoed moet bijdragen:

  • -

    aan het behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarden en natuurwaarden in relatie met een landbouwkundig gebruik (met betrekking tot Agrarisch oeverwalgebied);

  • -

    aan één of meer gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van de uiterwaarden (behoud en waar mogelijk versterking van de landschappelijke, visueel ruimtelijke en cultuurhistorische identiteit, ecologische verscheidenheid, behoud van de agrarische bedrijvigheid alsmede recreatief medegebruik);

  • -

    aan de landschappelijke-ecologische structuur (met betrekking tot Bosontwikkelingszone);

  • -

    aan één of meer doelstellingen ten aanzien van het Nationaal Landschap Rivierenland (instandhouding en/of verbetering van de kernkwaliteiten met specifieke aandacht voor landbouw, natuur, recreatie, toerisme en de veenweidenproblematiek, het verbeteren van de toegankelijkheid ten behoeve van recreatief medegebruik, het behouden en/of verbeteren van de cultuurhistorische kwaliteiten).

• De wijze waarop het landgoed bijdraagt aan de geldende beleidsdoelstellingen dient te worden onderbouwd in een beeldkwaliteitsplan.

• 2.

  Cultuurhistorie/archeologie

  De oprichting van een nieuw landgoed moet verenigbaar zijn met cultuurhistorische en/of archeologische waarden. Dit dient te worden onderbouwd in een beeldkwaliteitsplan.

• 3.

  Recreatieve meerwaarde

  Een nieuw landgoed dient bij te dragen aan een recreatieve meerwaarde van het gebied. Bijvoorbeeld door een versterking van het (toekomstige) netwerk van fiets- wandel- en ruiterpaden). Een nieuw landgoed mag alleen de mogelijkheid bieden tot extensieve recreatie (conform Rijksbeleid). Hiermee wordt bedoeld een aan de bestemming ondergeschikt gebruik voor dagrecreatie gericht op het rustig beleven en gebruik maken van aanwezige specifieke omgevingskwaliteiten in de vorm van wandelen, fietsen, vissen en dergelijke.

• 4.

  Relatie tot derden en omliggende bedrijven

  Een landgoed mag niet leiden tot een onevenredige belemmering voor derden en geen belemmering vormen voor de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (met name agrarische) bedrijven.

• 5.

  Oppervlakte

  Een landgoed moet minimaal 10 hectare aaneengesloten nieuw bos en/of natuur omvatten.

• 6.

  Toegankelijkheid

  Tenminste 90% van de totale oppervlakte is openbaar en kosteloos toegankelijk voor publiek, hetgeen voor nu en in de toekomst is veiliggesteld, middels het notarieel vestigen van een zakelijk recht.

• 7.

  Bereikbaarheid

  Er mag ten hoogste sprake zijn van een geringe verkeersaantrekkende werking, die afgestemd is op de aanwezige infrastructuur. Het landgoed dient gelegen te zijn aan een adequate openbare weg. Parkeren dient binnen het terrein van het landgoed plaats te vinden.

• 8.

  Beplanting

  Er moet sprake zijn van een hoogwaardige landschappelijke inrichting, welke passend is in de karakteristiek van het omliggende gebied. Een gedegen beplantingsplan, opgesteld door een gekwalificeerd landschapsarchitect, moet de grondslag vormen voor het landgoed.

• 9.

  Bebouwing

  Op het landgoed mag één woongebouw van allure, met een hoogwaardige architectuur, worden gebouwd met bijgebouwen. Uitsluitend in het hoofdwoongebouw mogen wooneenheden worden gerealiseerd, waarbij geldt dat:

  • -

    het woongebouw een inhoud mag hebben van maximaal 2250 m3;

  • -

    er maximaal 3 wooneenheden zijn toegestaan,

• 10.

  Aantal landgoederen

  Binnen het totale grondgebied van de gemeente Neder-Betuwe mogen in totaal maximaal 10 landgoederen aanwezig zijn.

• 11.

  Kantoorfunctie

  De hoofdfunctie van de bebouwing is wonen. Een aan het wonen ondergeschikte kantoor- en praktijkfunctie is toegestaan. Hieronder wordt verstaan: een ruimte waarvan de aard en indeling zijn afgestemd op de uitoefening van administratieve, (para)medische, sociaal-wetenschappelijke, juridische, therapeutische, kunstzinnige, ontwerptechnische en andere hiermede vergelijkbare beroepen, uitgeoefend door de bewoner(s) van de desbetreffende woning / wooneenheid. De oppervlakte van de ruimte welke als kantoor- en praktijkruimte mag worden aangewend is 50m2 per wooneenheid (conform het beleid zoals verwoord in de bestemmingsplannen buitengebied en de gemeentelijke beleidsnotitie Buitengebied). Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen geldt dat er ten hoogste sprake mag zijn van een geringe verkeersaantrekkende werking die afgestemd is op de aanwezige infrastructuur. Verkoop van producten, gerelateerd aan het bedrijf, is niet toegestaan.

• 12.

  Water

  In het plan moet rekening worden gehouden met een watercompensatie voor het te realiseren bebouwd oppervlak. Dat wil zeggen dat in het plan waterberging moet worden opgenomen in de vorm van bijvoorbeeld een waterpartij, moerasgebied, ecologische zone langs een bestaande watergang of grachtachtige functie rondom het woongebouw. Het aspect water dient in overleg met Waterschap Rivierenland te worden vormgegeven.

• 13.

  Milieu en overige regelgeving

  Het bepaalde in andere van toepassing zijnde beleid en wettelijke regelingen bijvoorbeeld milieuwetgeving en de beleidslijn ‘Ruime voor de Rivier’ blijft onverkort gelden. In alle gevallen dient de initiatiefnemer op een overtuigende wijze aan te tonen dat geen sprake is van handelen in strijd met andere relevante regelgeving.

• 14.

  Totaalvisie

  Bij initiatieven voor een nieuw landgoed dient sprake te zijn van een totaalvisie, inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet

• 15.

  Privaatrechtelijke overeenkomst

  Om een duurzame instandhouding van het nieuwe landgoed te waarborgen, sluit de gemeente met de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst af, inclusief de vestiging van een zakelijk recht, over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed. Deze overeenkomst dient bij het bestemmingsplan te worden gevoegd.