| Organisatie | Soest |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Retailbeleid 2016 – 2026 Concentratie, vernieuwing, versterking |
| Citeertitel | Retailbeleid 2016 - 2026 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
Geen
N.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 29-12-2016 | nieuwe regeling | 22-12-2016 |
[Deze bekendmaking is slechts een tekstplaatsing. De oorspronkelijke publicatie is op 28 december 2016 bekendgemaakt in de Soester Courant.]
Het retaillandschap is continu en razendsnel in ontwikkeling. Dit is hét moment om nieuwe beleidsregels met elkaar af te spreken. Regels die ruimte bieden voor vitale, duurzame retailontwikkeling in Soest en Soesterberg.
Met dit retailbeleid bieden we als gemeente ondernemers in Soest en Soesterberg meer ruimte om dát te doen waar zij goed in zijn: ondernemen. Ondernemers moeten de komende jaren kunnen inspelen op trends. Ook op de trends die wij nu nog niet kunnen voorspellen. We geven in dit beleid aan welke ontwikkelingen wel en niet wenselijk zijn voor de winkelstructuur in onze gemeente. We kiezen ervoor onze winkelgebieden verder te versterken en daarom staan we nieuwe ontwikkelingen op het gebied van detailhandel buiten de winkelgebieden niet toe.
De kernwaarden van dit beleid zijn: concentratie, vernieuwing en versterking. Binnen die kernwaarden bieden we ondernemers ruimte voor creativiteit, ondernemerschap en ontwikkeling.
Ik ben trots op dit nieuwe beleid en hoe we dit samen tot stand hebben gebracht. Met de belangrijkste stakeholders (ondernemerscollectieven, retail, vastgoed, horeca, recreatie & toerisme), afgestemd op de regio en voorzien van een concreet actieplan. Onze aanpak wekte de belangstelling van het ministerie. Het past namelijk perfect bij de RetailDeal die minister Henk Kamp tekende met zo’n 50 grote gemeenten. 50 grote gemeenten én Soest . Met dit nieuwe beleid en ondersteuning van het ministerie op zak, kijk ik vol vertrouwen uit naar een vitale toekomst voor de Soester en Soesterbergse retail.
Dit beleid gaat over retail: het geheel van bedrijven die goederen en diensten direct aan consumenten verkopen (detailhandel, dienstverlening en horeca). Het beleid geeft richting aan:
Dit beleid geeft uitgangspunten voor de ontwikkelruimte voor de retail in Soest en Soesterberg. Het beleid fungeert niet als specifiek horecabeleid maar neemt horeca en dienstverlening mee als onderdeel van de winkelgebieden.
Ook op landelijk, provinciaal en regionaal niveau zijn er afspraken over retail (zie bijlage 2). Deze afspraken krijgen ook een plaats in dit Retailbeleid.
1.1 Aanleiding: waarom nieuw retailbeleid?
Het Detailhandelsbeleid 2005 – 2015 Soest en Soesterberg is aan vernieuwing toe. De concurrentie van online winkels neemt alsmaar toe. De samenleving vergrijst. We hebben te maken gehad met langdurige economische laagconjunctuur (2009 – 2014). Consumenten zijn steeds meer bereid om verder te reizen voor een completer retailaanbod.
Consumenten verwachten meer en zijn op zoek naar een beleving. Je ziet met regelmaat retail in de periferie. Consumenten vinden gemak steeds belangrijker. Allemaal ontwikkelingen waardoor de retail verandert.
Ondernemers moeten inspelen op de veranderende consument en de veranderende omstandigheden. Dat vraagt om ruimte voor vernieuwing en ook om aanpassing van alle betrokken partijen (retailers, vastgoedeigenaren, makelaars en overheid). De retailer wil inspelen op de veranderende consument, de vastgoedeigenaar heeft een scherpere visie nodig voor zijn bezit (en huurprijzen) in winkelgebieden, de makelaar kan nog kritischer zijn over welke huurder hij wel of niet aantrekt en beleidsmakers moeten een helder speelveld geven aan de ondernemers en vastgoedpartijen en aandacht besteden aan de openbare ruimte. En dat vraagt om nieuwe beleidsuitgangspunten.
Zonder innovatie gaat de aandacht van de klant verloren.
Winkelgebieden zijn van groot belang voor inwoners en bezoekers van Soest en Soesterberg. Ze bieden levendigheid, fungeren als ontmoetingsplaats en zorgen voor instandhouding van een belangrijk deel van de dagelijkse voorzieningen.
Ook is de retail een belangrijke werkgever en heeft zij aandeel in de economie van Soest en Soesterberg. Voor toekomstbestendige winkelgebieden moet er ruimte zijn voor ondernemerschap met een gelijk en eerlijk speelveld voor alle ondernemers.
Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de retail. Daarnaast komen de uitkomsten van een onderzoek onder het lokale winkelend publiek en het Inwonerpanel aan bod.
Hoofdstuk 3 beschrijft de retailstructuur van Soest en Soesterberg met aandacht voor de vraag en aanbodzijde, een analyse van de winkelgebieden en confrontatie van vraag en aanbod.
In hoofdstuk 4 staan de beleidsuitgangspunten voor de retail in Soest en Soesterberg. Deze spelregels komen voort uit de trends en ontwikkelingen in combinatie met specifieke aandachtspunten in de verschillende retailgebieden.
Hoofdstuk 5 bevat het actieplan voor de retail in Soest en Soesterberg. Dit is een doorvertaling van de beleidsuitgangspunten uit hoofdstuk 4.
1.3 Participatieve beleidsvorming
We hebben ondernemend Soest actief betrokken bij het opstellen van het retailbeleid. Soest kent een groot aantal betrokken ondernemers. Zij waren graag bereid om mee te denken in het proces om te komen tot nieuw retailbeleid.
We hebben een klankbordgroep samengesteld met vertegenwoordigers van alle winkelgebieden: Winkelpromenade Soestdijk, Soest-Zuid, Smitshof, Overhees, woonwinkelconcentratie aan de Birkstraat, de Rademakerstraat in Soesterberg en wooncenter Soesterberg1. En vertegenwoordigers van de Soestdijkse Grachten, Koninklijke Horeca Baarn Soest, vastgoedeigenaren, het Nieuwerhoekplein, de Soester Zakenkring en Uit in Soest deel aan de klankbordgroep.
Ook de visie van het winkelend publiek is van belang voor het ontwikkelperspectief van de retail. Daarom hebben we onderzocht wat zij belangrijk vinden en hoe zij denken over de toekomst van retail.
Als derde en laatste stap in het participatietraject hebben we op 25 mei 2016 een Retail Conferentie georganiseerd. Ruim 100 aanwezigen gingen met elkaar in gesprek over de kansen en bedreigingen voor de retail in onze gemeente. Onder de aanwezigen waren winkeliers, horecaondernemers, leisure ondernemers, vastgoedeigenaren, makelaars, raadsleden, collegeleden en ambtelijke vertegenwoordiging van de gemeente Soest, Regio Amersfoort en de provincie Utrecht.
We hebben alle input en aandachtspunten uit het participatietraject meegenomen bij het opstellen van dit beleid.
Concentratie, vernieuwing en versterking zijn de kernwaarden van dit retailbeleid. Deze waarden komen voort uit de verschillende trends en ontwikkelingen op het gebied van retail, de uitkomsten van het participatietraject en de specifieke retailstructuur van Soest en Soesterberg. Dit zijn de beleidsuitgangspunten die hieruit voortkomen:
Uitgangspunten die we vasthouden
In het Detailhandelsbeleid 2005-2015 zijn keuzes gemaakt voor de detailhandelsstructuur, de volgende uitgangspunten blijven van kracht:
We maken de mengformule mogelijk binnen de winkelgebieden Winkelpromenade Soestdijk, Soest Zuid en de Rademakerstraat. Detaillisten en dienstverleners in deze winkelgebieden mogen (onder voorwaarden) 30 % van het bruto vloeroppervlak tot 25 m2 vergunningvrij inrichten als ondergeschikte, alcoholvrije ondersteunende horeca.
We hebben ontwikkelscenario’s voor supermarkten. Wij staan positief tegenover plannen als verplaatsing van de solitaire supermarkten Boni en Hoogvliet naar de gebieden Winkelpromenade Soestdijk en Soest Zuid. We zijn positief over een mogelijke samenvoeging van Smitshof en Overhees tot één winkelcentrum. En wij zien ruimte voor het toevoegen van een tweede volwaardige (discount) supermarkt in winkelgebied Rademakerstraat in Soesterberg.
Hoofdstuk 2. Trends, ontwikkelingen en lokale consument
De consument verandert en de ondernemers en vastgoedeigenaren veranderen mee, al doen ze dat in verschillende tempo’s. De belangrijkste trends die invloed hebben op de retailsector zijn de volgende:
De retailwereld is door het internet opener geworden, op internet kun je alle verschillende prijzen van één product bij verschillende aanbieders vergelijken.
Mensen kopen ook meer via internet. De marktomvang van online aankopen is opgelopen tot € 8,41 miljard in 2015. Dat is 8,9% van de consumptieve bestedingen. Deze groei zet door maar is voorlopig nog een klein deel van het totaal van de consumptieve bestedingen.
De groep die online oriënteert en offline koopt is op dit moment nog vele malen groter dan de groep die offline oriënteert en online koopt.
Er komen steeds meer verschillende aankoopkanalen en aankooplocaties. De consument is steeds minder trouw aan een specifiek kanaal of een bepaalde locatie. Dit geldt voor zowel de dagelijkse als de niet dagelijkse sector. De ene keer koopt men online, de andere keer in een mooie boetiek, dan weer bij een grote keten maar ook via bijvoorbeeld marktplaats.nl.
De consument is ook bereid verder te reizen voor een compleet aanbod. Als de consument fysiek gaat winkelen is de verblijfstijd in het winkelgebied langer dan voorheen en geeft hij meer uit. Het aantal winkels dat een consument bezoekt is sterk afgenomen. De consument is immers beter voorbereid en meer geneigd tot aankoop.
De consument wil het gezinsleven, werk, reizen en recreëren zo goed en makkelijk mogelijk combineren. De consument wil overal en op elk moment kunnen winkelen. Pick-up points spelen in op de behoefte van de consument: gemak en efficiëntie. De thuisbezorgdiensten als Hello Fresh, Marley Spoon, Thuisbezorgd en Picnic spelen hier ook op in.
De consument moet meer dan ooit verleid worden om naar een specifiek winkelgebied te komen. Het gaat om het totaalplaatje van aanbod, bereikbaarheid, gastvrijheid, kwaliteit openbare ruimte, service, advies, sfeer en activiteiten.
Winkeliers bieden steeds vaker branchevreemde producten aan. Denk aan de drogisterij met kleding, een bouwmarkt met fietsen, servies en pannen bij de supermarkt, een lunchroom bij de boekenzaak, een coffeebar in een kledingzaak. Er ontstaan concepten die allerlei verschillende producten rondom een lifestyle verkopen, in plaats van producten in één productgroep. Deze trend zet zich voort.
In het verleden ontstonden warenhuizen met diverse producten op één locatie. Niet alle warenhuizen konden even goed inspelen op de ontwikkelingen in consumentengedrag. Maar de behoefte om te winkelen op één locatie blijft kennelijk bestaan.
De bevolkingssamenstelling van de gemeente Soest verandert: Soest vergrijst en het aantal huishoudens neemt toe. Dit heeft effect op de consumentenbestedingen en de vorming van huishoudens. Oudere consumenten geven gemiddeld minder uit in de retail (kleinere huishoudens, minder koopbehoefte, gewijzigd consumptiepatroon).
De visie van het winkelend publiek is een belangrijke basis voor het nieuwe Retailbeleid. Zij weten wat goed is en wat beter kan.
We hebben tussen 31 maart en 17 april 2016 een online onderzoek gehouden. Hier werkten 799 personen aan mee (463 via het Inwonerspanel van Soest, 336 via on- en offline promotie).
Conclusies uit het consumentenonderzoek
De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn:
de winkelgebieden in onze gemeente worden goed bezocht voor zowel winkelen als boodschappen doen. Van de respondenten winkelen de meeste mensen bij Winkelpromenade Soestdijk (53%) en Soest-Zuid (38%), gevolgd door online winkelen (33%). Grote plaatsen in de regio zoals Amersfoort en Utrecht worden minder bezocht, 18% en 7%. De meeste respondenten doen boodschappen bij Winkelpromenade Soestdijk (69%), gevolgd door Soest-Zuid (55%), Smitshof (50%) en Overhees (33%), 25 % van de respondenten doet de boodschappen meestal online
Hoofdstuk 3. Retailstructuur Soest en Soesterberg
Dit hoofdstuk bevat analyses van zowel de vraagzijde als de aanbodzijde, een confrontatie van vraag en aanbod en de begrenzing van de winkelgebieden. Daarnaast gaan we in op hoe vraag en aanbod op elkaar aansluiten.
De inwonerprognoses van bureau Companen2 geven inzicht in de ontwikkeling van de bevolking van de gemeente. Mede op basis van deze prognoses is Distributie Planologisch Onderzoek (DPO, zie bijlage 4) uitgevoerd wat ingaat op de effecten van de veranderende bevolkingssamenstelling op het retailaanbod.
Om het draagvlak voor de verschillende winkelgebieden in te kunnen schatten, moet je het verzorgingsgebied kennen.
Aantal bewoners en huishoudens
In onze gemeente wonen 45.418 inwoners (peildatum 1 januari 2015, bron: CBS Statline en Companen). De gemeente bestaat uit de kernen Soest en Soesterberg. In Soest wonen 38.995 inwoners en in Soesterberg 6.423. Er zijn in totaal 20.284 huishoudens, waarvan bijna 17.500 in Soest en bijna 2.800 in Soesterberg. Het gemiddelde huishouden bestaat in Soest uit 2,2 personen en in Soesterberg uit 2,3 personen. Dit ligt in beide kernen onder het landelijke gemiddelde van 2,4.
Qua leeftijdsopbouw verschillen Soest en Soesterberg van elkaar. Soesterberg is over het algemeen jonger dan Soest. Het aandeel 65- plussers ligt in Soest met 22% relatief hoog. In Soesterberg ligt dit aandeel op 17% en landelijk op 18%.
Het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente bedraagt per huishouden € 34.800. Dit ligt 14% boven het landelijke gemiddelde (€ 30.500).
Om het draagvlak voor de verschillende winkelgebieden voor een langere termijn te kunnen bepalen werken we met een prognose voor de ontwikkeling van de bevolking van de kernen Soest en Soesterberg. Dit is noodzakelijk om een distributie planologisch onderzoek te doen.
In bijlage 4 zijn de effecten van een drietal scenario’s voor de bevolkingsontwikkeling opgenomen en zijn de effecten voor de retail vertaald. Voor het berekenen van de distributieve ruimte voor retail naar de toekomst hanteren we de plancapaciteit aangevuld met het vastgestelde woningbouwprogramma, inclusief de kaders voor het volkshuisvestelijk beleid en wonen met zorg, als uitgangspunt in het retailbeleid. Op basis hiervan constateren we dat het aantal inwoners en daarmee het draagvlak voor winkelvoorzieningen in de kern Soest de komende jaren afneemt. In Soesterberg neemt het aantal inwoners tot 2025 toe door uitvoering van het Masterplan Soesterberg.
De gemeente Soest heeft drie winkelgebieden: Winkelpromenade Soestdijk, Soest-Zuid en de Rademakerstraat in Soesterberg. Daarnaast zijn er twee boodschappencentra (Smitshof en Overhees), twee solitaire supermarkten en twee concentraties met woonwinkels (Wooncenter Soesterberg en de concentratie aan de Birkstraat). Winkelpromenade Soestdijk is het hoofdwinkelgebied van Soest en de Rademakerstraat is het hoofdwinkelgebied van Soesterberg.
Soest kenmerkt zich door de langgerekte structuur van het dorp. In de historie zijn twee winkelkernen ontstaan aan dit lint met bebouwing: Winkelpromenade Soestdijk en Soest Zuid, met daartussen veel solitaire winkels.
Er is in Soest ruim 72.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over circa 300 verkooppunten:
Ruim driekwart (77%) van het winkelaanbod is gevestigd in de kern Soest. De overige 23% in Soesterberg.
In onze gemeente valt 33% van de detailhandel onder de categorie ‘verspreide bewinkeling’. Ofwel solitaire winkellocaties binnen de bebouwde kom. Dat is een behoorlijk groot percentage van het aanbod.
De leegstand in Soest is laag en laat sinds 2014 een dalende trend zien. Soest heeft een leegstand van 5,7 % en Soesterberg 2,4 % (peildatum april 2016). Deze percentages liggen onder het landelijk gemiddelde van 7,4 %.
In onze gemeente is het parkeren gratis. Dit is een belangrijk pluspunt voor de winkelgebieden. Soest en Soesterberg staan erom bekend dat je ‘voor de deur van de winkels’ kunt parkeren. Het is belangrijk dit imago te behouden. Op dit moment is de parkeerdruk op een aantal plaatsen hoog. In de winkelgebieden geldt een blauwe zone waar je 1,5 uur mag parkeren.
In de omgeving van Soest en Soesterberg liggen een aantal plaatsen met een sterke regionale positie voor recreatief winkelen, zoals Amersfoort, Utrecht en Hilversum. Ook op het gebied van grootschalig en perifere detailhandel is het aanbod in de regio aanzienlijk. Het aanbod in de regio nemen we mee bij het bepalen van de marktruimte in Soest en Soesterberg.
Op de volgende pagina’s volgt een analyse van het retailaanbod in de verschillende winkelgebieden. Daarbij geven we ook de begrenzing van de winkelgebieden aan. Binnen de grenzen ligt het kernwinkelgebied.
Winkelpromenade Soestdijk (van Weedestraat, Burg. Grothestraat) is het hoofdwinkelgebied van Soest en daarmee de belangrijkste aankoopplaats. Het gebied heeft in totaal circa 14.400 m² winkelaanbod verdeeld over ongeveer 80 winkels. Het winkelgebied strekt zich uit over een relatief lange afstand en het is optisch opgedeeld in twee gedeelten. Het gedeelte ten westen van de Stadshouderslaan is autoluw gemaakt (eenrichtingverkeer). Hier liggen de grootste trekkers als Albert Heijn, Lidl, Action en HEMA. In het gedeelte ten oosten van de Stadhouderslaan zijn veelal zaken met niet-dagelijks aanbod gevestigd, afgewisseld met speciaalzaken met dagelijks aanbod.
Het winkelgebied heeft voor niet-dagelijkse aankopen een bovenlokale functie en bedient ook inwoners van omliggende kernen zoals Baarn, Soesterberg en het buitengebied. Ook qua dagelijkse boodschappen heeft het aanbod in Winkelpromenade Soestdijk een bovenlokale functie. De combinatie Albert Heijn en Lidl heeft extra aantrekkingskracht en bedient inwoners uit de hele gemeente Soest en heeft een aantrekkingskracht op omliggende kernen. Het winkelaanbod is relatief sterk en heeft een goede afwisseling tussen landelijke ketens en zelfstandig ondernemers. Het blijft wel mogelijk om het aanbod kwalitatief te versterken. Op donderdagochtend staat de weekmarkt in het westelijke deel van het winkelgebied.
Horeca is in redelijke mate aanwezig bij Winkelpromenade Soestdijk. Zowel in de aanloopstraten als in het winkelgebied zelf. Er is beperkt ruimte om dit aanbod uit te breiden zolang dit het verblijfsklimaat van het winkelgebied versterkt. Dag horeca voegt het meeste toe aan de retailstructuur.
Het winkelgebied is tussen 2011 en 2013 volledig heringericht. Dit heeft het verblijfsklimaat duidelijk verbeterd. Parkeren blijft een belangrijk aandachtspunt in dit winkelgebied. Er is op dit moment een tekort aan parkeerplaatsen in het winkelgebied. Op basis van het parkeerdrukonderzoek uit 2014 is berekend dat het westelijke deel van de Winkelpromenade Soestdijk parkeerplaatsen te kort komt. In het oostelijke deel van de winkelpromenade, tussen de Steenhoffstraat en de Stadhouderslaan is de parkeerdruk lager. In de straat zelf is het voor bezoekers soms lastig om een plek te vinden maar op een relatief korte loopafstand is er altijd wel ruimte. Vooral op donderdag ochtend (markt), vrijdag middag en zaterdag is het soms lastig een parkeerplaats te vinden.
Door de huidige parkeernorm is het meestal niet mogelijk om in Winkelpromenade Soestdijk bijvoorbeeld de functie van een pand van detailhandel om te zetten naar horeca. Dan zijn er volgens de parkeernorm extra parkeerplaatsen nodig die meestal niet voorhanden zijn. De verantwoordelijkheid voor het creëren van deze extra parkeerplaatsen ligt bij de ondernemers. Dit is een extra reden waarom het wenselijk is om de parkeervoorzieningen bij Winkelpromenade Soestdijk uit te breiden of in elk geval ruimte te bestemmen om parkeerplaatsen aan te kunnen leggen.
Het toevoegen van een sterke trekker aan de oostzijde kan het winkelgebied versterken. Het oostelijke deel van het gebied heeft een lagere passantenstroom3. Een sterke trekker kan de passentenstroom verhogen wat een positief effect heeft op dat deel van het winkelgebied.
Denk hierbij aan verplaatsing van een supermarkt of het aantrekken van een bekende of aansprekende retailer.
Foto 3 en 4: Winkelpromenade Soestdijk
Begrenzing Winkelpromenade Soestdijk
Op Figuur 5 is de begrenzing van het winkelgebied Winkelpromenade Soestdijk aangegeven. De grenzen zijn: Anna Paulownalaan aan de westzijde en de Prins Berhardlaan aan de oostzijde met de toevoeging van het pand van Weedestraat 4 – 6.
Figuur 5 Begrenzing Winkelpromenade Soestdijk
Winkelgebied Soest-Zuid bestaat uit de Zuidpromenade, de winkels aan de Soesterbergsestraat en het Plein van Zuid. Het winkelgebied Soest- Zuid heeft een wijkverzorgend karakter. Er is circa
9.000 m² wvo verdeeld over bijna 50 winkels. Soest-Zuid heeft één supermarkt: Jumbo. Het winkelgebied kent een behoorlijk aantal modezaken. In het hogere en het lagere segment, daarnaast is het overig recreatief aanbod redelijk uitgebreid met speciaalzaken zoals een audicien, juwelier en boekhandel. Het winkelgebied wordt op dit moment gerenoveerd om de uitstraling en sfeer te verbeteren.
Op zaterdagen staat de SoesterMARKT in Soest-Zuid. De SoesterMARKT is een bewonersinitiatief. Het is een coöperatie die een kleinschalige markt organiseert en maatschappelijke activiteiten onderneemt. Dag horeca is in Soest-Zuid voldoende aanwezig.
In Soest-Zuid is parkeren geen direct aandachtspunt. Winkelend publiek kan in Soest-Zuid eigenlijk altijd de auto kwijt, blijkt uit onderzoek. Op de Soesterbergsestraat zelf staat het vaak vol maar op Plein van Zuid is er voldoende parkeerruimte.
Begrenzing winkelgebied Soest Zuid
Op Figuur 8 is de begrenzing van het winkelgebied Soest Zuid aangegeven. Het winkelgebied bestaat uit het Plein van Zuid, de Zuidpromenade en de Soesterbergsestraat tussen Soesterbergsestraat 31 -1 en 50 en aan de noordzijde en de Soesterbergsestraat 61-1 aan de zuidzijde. Het pand Soesterbergsestraat 70 valt buiten het winkelgebied.
Figuur 8: Begrenzing winkelgebied Soest Zuid
Winkelcentrum Overhees heeft een buurtfunctie met circa 1.600 m² wvo en 11 winkels. Het winkelcentrum is compact en heeft veel vers speciaalzaken. Dit geldt ook voor winkelcentrum Smitshof met circa 3.000 m² en 9 winkels, waaronder twee supermarkten (Lidl en Albert Heijn). Deze centra typeren we als boodschappencentra.
Figuur 9 en 10 Winkelcentrum Smitshof (rechts) en winkelcentrum Overhees (links)
Begrenzing winkelgebieden Smitshof en Overhees
In de Figuren 11 en 12 zijn de winkelgebieden Smitshof en Overhees geografisch afgebakend.
Figuur 11 begrenzing winkelgebied Smitshof
Figuur 12: Begrenzing winkelgebied Overhees
Het winkelgebied van Soesterberg heeft in totaal ongeveer 3.000 m² wvo verdeeld over 19 winkels. Een belangrijk deel daarvan bestaat uit dagelijks aanbod waaronder de nieuwe supermarkt van Plus en Supermarkt Soesterberg (voorheen Plus). Op woensdagochtend is de weekmarkt in de Rademakerstraat van 9:00 uur tot 13:00 uur. Met de geplande toename van de bevolking en daarmee de vergroting van het draagvlak ontstaat er enige ruimte om het retailaanbod (dagelijks en niet dagelijks) in de Rademakerstraat te versterken.
Er is horeca in het winkelgebied van Soesterberg aanwezig en er is (beperkte) ruimte om dit uit te breiden ter versterking van het verblijfsgebied.
Figuur 13 en 14 Rademakerstraat
Begrenzing winkelgebied Rademakerstraat
Op Figuur 15 is de begrenzing van het winkelgebied Rademakerstraat in Soesterberg aangegeven. Het winkelgebied is geconcentreerd op de Rademakerstraat en is begrensd door de Kampweg aan de Oostzijde en de van der Griendtlaan aan de westzijde met de toevoeging van Rademakerstraat 20.
Figuur 15: Begrenzing winkelgebied Rademakerstraat
Figuur 16: Supermarktaanbod Soest
Op dit moment is er in Soest 10.000 m² wvo aan supermarktaanbod verdeeld over tien locaties. De grootste supermarkt is de Albert Heijn aan de Smitsweg (circa 1.750 m² wvo), daarna volgt de Albert Heijn aan de Burg. Grothestraat (bijna 1.600 m² wvo). Albert Heijn is marktleider in Soest en bezit 60% van het wvo supermarktaanbod. Hoogvliet is gevestigd aan de Wiardi Beckmanstraat (1.495 m² wvo). Jumbo heeft in Soest een supermarkt van ruim 1.200 m² en Lidl heeft twee wat kleinere vestigingen.
Albert Heijn bedient het hogere marktsegment. In het middensegment zijn Hoogvliet, Jumbo en Boni actief. Lidl in het discountsegment (hoewel Lidl door verschillende service-elementen in de winkels, geen echte discounter meer is maar opschuift naar de onderkant van het middensegment). Aldi is de enige echte landelijke discountformule.
Maar deze ontbreekt in Soest. Behalve in het discountsegment hebben consumenten in Soest een divers supermarktaanbod tot hun beschikking.
De online supermarkt Picnic heeft haar verzorgingsgebied in 2016 uitgebreid naar Soest. Uit onderzoek van Supermarkt & Ruimte (juni 2016) blijkt dat Picnic in 2016 in Amersfoort een marktaandeel heeft van 4% dat nog toeneemt.
Figuur 17:Positionering supermarktformules
Figuur 18: selectie uit supermarktaanbod Soest en Soesterberg
De gemeente Soest heeft veel verspreide bewinkeling (32 % van het totale winkelaanbod). Alle winkels die niet binnen de grenzen van de winkelgebieden vallen (zie kaartjes op voorgaande pagina’s) vallen in de categorie ‘verspreide bewinkeling’.
Een groot deel hiervan ligt op het bedrijventerrein en langs de doorgaande weg tussen winkelgebied Soest-Zuid en Winkelpromenade Soestdijk. Circa 8.000 m² wvo (circa 25% van de verspreide bewinkeling in de kern Soest) ligt buiten het bedrijventerrein.
De verspreide bewinkeling voegt niets toe aan de winkelstructuur van Soest. Geconcentreerde winkelgebieden trekken bezoekers door de mogelijkheid om meerdere winkels tegelijk te bezoeken. Verspreide bewinkeling doet in de regel afbreuk aan de aantrekkingskracht van de winkelgebieden.
Figuur 19: verspreide bewinkeling (rood)
Voor een aantal branches is het wel wenselijk om zich buiten de winkelgebieden te vestigen zoals grootschalige of perifere detailhandel.
In Soest is er een concentratie van woonwinkels aan de Birkstraat met onder andere Middelman Wonen en Pronto. In Soesterberg is Wooncenter Soesterberg gevestigd met circa 9.000 m² wvo verdeeld over negen winkels, waaronder formules als Kwantum en Leen Bakker.
Figuur 20 en 21: concentratie woonwinkels aan de Birkstraat (links) en Wooncenter Soesterberg (rechts)
De overige perifere detailhandel ligt veelal verspreid. Vooral in Soest zijn de vestigingen van bijvoorbeeld woonwinkels heel divers.
Figuur 22 en 23: Woonwinkel aan de Kerkstraat (links), Karwei op bedrijventerrein Soestdijkse Grachten (rechts)
3.3 SWOT-analyse van het retailaanbod
Soest heeft de potentie voor een duurzaam gezonde winkelstructuur. Soest heeft namelijk weinig leegstand, hoge kwaliteit winkelaanbod en een gunstig draagvlakprofiel. Aandachtspunten zijn vooral de verspreide bewinkeling en de lage parkeercapaciteit in het hoofdwinkelgebied van Soest. Verder is de sterke mate van vergrijzing in Soest een belangrijk aandachtspunt omdat oudere consumenten gemiddeld minder detailhandelsbestedingen doen (kleinere huishoudens, minder koopbehoefte, gewijzigd consumptiepatroon).
Onderstaande matrix geeft een beknopt overzicht van sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen voor het aanbod.
Goede mix zelfstandig vs. Grootwinkelbedrijf Match winkelprofiel met draagvlakprofiel | |
Soest heeft een supermarktaanbod dat alle marktsegmenten bedient. Ook zijn er diverse speciaalzaken en winkels in de sfeer van persoonlijke verzorging (drogisterijen, etc.). Dit maakt dat Soest een compleet winkelaanbod in de dagelijkse sector heeft. Binnen de niet-dagelijkse sector zijn de recreatieve winkelbranches relatief ondervertegenwoordigd. Dit komt enerzijds door de ligging ten opzichte van plaatsen met een sterke regionale marktpositie voor recreatief winkelen (zoals Amersfoort, Utrecht en Hilversum) en anderzijds door de grote mate van verspreide bewinkeling. Soest heeft binnen de niet- dagelijkse sector verder een relatief groot winkelaanbod in de categorie ‘In en om het huis’. Conclusie: het winkelaanbod typeert zich vooral als doelgericht, zowel in de dagelijkse sector als in de niet-dagelijkse sector met relatief veel winkelaanbod in de categorie ‘in en om het huis’: woonwinkels aangevuld met bouwmarkten en tuincentra.
3.4 Hoe sluiten vraag en aanbod op elkaar aan?
Deze paragraaf geeft inzicht in de beschikbare distributieve marktruimte in verhouding tot het ontwikkelscenario voor de bevolkingssamenstelling. Ofwel: hoe staat het winkelaanbod (in m2 wvo) in verhouding tot het aanwezige draagvlak. In de berekeningen is een correctie doorgevoerd voor de te verwachte ontwikkelingen van internetaankopen. De uitgebreidere analyse is terug te vinden in het Distributie Planologisch Onderzoek gemeente Soest in bijlage 5.
Er is sprake van licht overaanbod in de dagelijkse sector (levensmiddelen en persoonlijke verzorging). Bij de verwachte ontwikkeling van de bevolking is er geen ruimte voor het toevoegen van nieuwe winkelmeters. Er ontstaat wel ruimte om het huidige aanbod te versterken. Bijvoorbeeld door een supermarkt die de exploitatie aantoonbaar kan verbeteren door een (beperkte) uitbreiding.
Er is in de niet-dagelijkse sector in Soest sprake van overaanbod. Hierdoor blijft de vloerproductiviteit (omzet per m2) achter bij het landelijk gemiddelde. Bij de verwachte ontwikkeling van de bevolking blijft er sprake van overaanbod. Als we een deel van de winkelmeters uit de markt halen, stijgt de vloerproductiviteit. Het verminderen van winkelmeters is gewenst.
Figuur 25 en 26: Winkelpromenade Soestdijk en winkelgebied Soest Zuid
In de berekening van de distributieve marktruimte in Soesterberg is ook de oude locatie van de Plus meegewogen. Deze heeft immers een supermarkt bestemming. Er is in de dagelijkse sector winkelgebied in Soesterberg sprake van enig overaanbod. Bij de verwachte toename van de bevolking stijgt de vloerproductiviteit maar is er nog geen ruimte om nieuw winkelaanbod toe te voegen.
Er is wel ruimte voor het realiseren van een tweede, definitieve, supermarkt. Een tweede, complementaire, supermarkt in het winkelgebied van Soesterberg (discountformule) geeft naar verwachting een koopkrachtbinding van 80% . Er is dan weliswaar sprake van enig overaanbod, maar dit overaanbod is groter wanneer de Plus de enige supermarkt is. Dat komt doordat de koopkrachtbinding met een winkelgebied met slechts één supermarkt vele malen lager ligt.
Toevoeging van een extra supermarkt leidt altijd tot verbetering van de bestaande situatie, mits de supermarkt complementair is aan het formuleconcept van Plus.
Figuur 27 en 28: Huidige supermarktlocaties Soesterberg Rademakersstraat
Soesterberg niet-dagelijkse sector
Het winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector in het winkelgebied van Soesterberg is in vrij goede balans met het draagvlak. Er is weinig overaanbod. Het beperkt uitbreiden van het winkelaanbod is in de niet- dagelijkse sector verantwoord, zeker als dit in kwalitatieve zin meerwaarde heeft op het bestaande winkelaanbod.
Hoofdstuk 4. Beleidsuitgangspunten retail Soest
Wij stellen beleidsuitgangspunten op voor de retail binnen onze gemeente. Dit doen we op basis van:
In dit hoofdstuk beschrijven we die beleidsuitgangspunten. Dit doen we in de groene kaders.
De beleidsuitgangspunten voor de retail in Soest en Soesterberg komen voort uit drie kernwaarden.
Om te zorgen dat de winkelgebieden ook in de toekomst goed functioneren, moeten we die winkelgebieden ook als uitgangspunt nemen. De functie detailhandel behouden we specifiek voor aan de winkelgebieden. Er is veel verspreide bewinkeling in Soest. Dit is maar in beperkte gevallen wenselijk (zoals volumineuze detailhandel). Daarom moet nieuwe detailhandel zich, als dit ruimtelijk inpasbaar is, vestigen in de kernwinkelgebieden. Nieuwe detailhandel staan we niet toe buiten deze winkelgebieden. Zo blijven de winkelgebieden aantrekkelijk voor de consument en kunnen we leegstand beperken.
Wij bieden ondernemers meer ruimte om zich te ontwikkelen en in te spelen op de veranderende consument. We bieden ruimte voor nieuwe concepten en filosofieën door blurring (vervaging tussen branches) toe te staan. Denk aan een boekenwinkel met een koffiecorner, een lunchroom in een kledingwinkel of een concept rondom een lifestyle met reizen, wonen, mode en eten. Ook geven we pick-up points ruimte.
Maak sterker wat sterk is. Winkelgebieden zijn niet alleen aantrekkelijk (of onaantrekkelijk) door de aanwezige retailers maar ook door de sfeer van het gebied, de kwaliteit van de panden, de uitstraling van de puien, de kwaliteit van de openbare ruimte, de bereikbaarheid van het gebied en de aanwezige parkeervoorzieningen. Winkelgebieden worden beter gewaardeerd als deze zaken op orde zijn. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid, levendigheid en bereikbaarheid van winkelgebieden.
Versterken zit ook in het handhaven op regels. Hierdoor ontstaat er een helder en gelijkwaardig speelveld.
Met de kernwaarden concentratie, vernieuwing en versterking in gedachten, bepalen we de beleidsuitgangspunten.
4.3 Beleidsuitgangspunten in winkelgebieden
Op basis van de trends: groei in online winkelen, de behoefte van de consument aan beleving, gemak en efficiëntie, de verminderde voorspelbaarheid van de consument en de veranderende
bevolkingssamenstelling zetten we in op concentratie van retail in de winkelgebieden.
We behouden de winkelgebieden Winkelpromenade Soestdijk, winkelgebied Soest-Zuid, winkelgebied Rademakerstraat, en winkels in het westen van Soest (Overhees en Smitshof). Nieuwe detailhandel buiten deze winkelgebieden is niet toegestaan.
Uitzondering is de grootschalige en perifere detailhandel (paragraaf 4.5).
Op basis van de trends branchevervaging en de behoefte van de consument aan beleving maken we de mengformule mogelijk. De mengformule speelt in op de behoefte om de scheidingen tussen branches te laten vervagen: blurring. Zo krijgen ondernemers meer ruimte zonder de toegevoegde waarde van horeca te ondermijnen.
We maken de mengformule mogelijk in de winkelgebieden Winkelpromenade Soestdijk, Soest-Zuid en de Rademakerstraat in Soesterberg. Dit doen we alleen op deze locaties om de winkelgebieden te versterken en de aantrekkingskracht van retail voor consumenten op peil te houden. Dit sluit aan bij de kernwaarde concentratie.
Buiten deze kernwinkelgebieden maken we de mengformule niet mogelijk. Als een ondernemer wel (deels) horeca wil voeren dan is daar een horeca aanduiding/ bestemming voor nodig. Voor iedere aanvraag wordt afgewogen wat een extra horecagelegenheid toevoegt voor de gemeente en de retailstructuur.
Figuur 29: Mengformule Dyanne in Hilversum
Op dit moment mogen alcohol schenkende bedrijven volgens de Drank- en Horecawetgeving geen detailhandel voeren. Dat mag alleen in een aparte ruimte met een eigen ingang. De huidige wet- en regelgeving maakt het blurring concept beide kanten op daardoor onmogelijk. Bij alcoholvrije horeca is het wel mogelijk om detailhandel te voeren. In onze gemeente is het mogelijk om in de winkelgebieden Winkelpromenade Soestdijk, Soest-Zuid en de Rademakersstraat maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak te gebruiken voor detailhandel tot een maximum van 25 m2.
In 2016 voert de VNG een pilot uit met verlichte regelgeving voor blurring formules. Als deze pilot slaagt en de wetgeving zo wordt aangepast dat detailhandel en alcoholische dranken wel in één ruimte verkocht mogen worden, dan is het uitgangspunt voor Soest als volgt:
Op basis van de trends van de veranderende bevolkingssamenstelling en de behoefte van de consument aan beleving besteden wij nadrukkelijk aandacht aan de sociale functie van de winkelgebieden.
De winkelgebieden hebben een belangrijke sociale functie. De centra moeten levendig zijn, een plek voor ontmoeting. Daarom werken wij mee aan activiteiten die ondernemers(collectieven) in winkelgebieden organiseren zoals kleinschalige evenementen ter versterking van het winkelgebied.
Organisatiekracht winkelgebieden
Op basis van de trends van de behoefte van de consument aan beleving, gemak en efficiëntie en de verminderde voorspelbaarheid van de consument zien wij dat het steeds belangrijker is dat winkelgebieden goed georganiseerd zijn.
Winkelgebieden worden sterker als ondernemers goed samenwerken, georganiseerd zijn en er een duidelijke marketingvisie is. Voor het uitvoeren van deze activiteiten zijn financiële middelen nodig. Alle ondernemers in een winkelgebied profiteren van deze activiteiten maar vaak betalen niet alle ondernemers mee. Een Bedrijven Investeringszone (BIZ) of een ondernemersfonds, ingesteld door de gemeente op verzoek van ondernemers, kan hier een oplossing voor zijn.
Inzet op schoon, heel en veilig
Omdat de consument op zoek is naar beleving en een scherpe afweging maakt over welk winkelgebied hij bezoekt vinden wij het belangrijk dat er aandacht is voor de aspecten schoon, heel en veilig.
Schoon, heel en veilig zijn kernwaarden voor succesvolle winkelgebieden. Hiervoor is samenwerking tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente cruciaal. Ieder heeft een rol in het geheel.
Omdat de consument minder voorspelbaar is en minder trouw aan een verkooplocatie of kanaal is het belangrijk dat de randvoorwaarden om naar een winkelgebied te komen in orde zijn. Parkeren mag geen belemmerende factor zijn.
In Soest en Soesterberg kun je gratis, vlakbij de winkels parkeren. Dit is een belangrijk pluspunt. Daarom is het van belang om de parkeermogelijkheden voor de winkelgebieden te versterken waar nodig.
Op dit moment kent Soest parkeerbeleid waarbij er verschillende parkeernormen zijn voor verschillende functies. Door het gebrek aan ruimte om extra parkeerplaatsen te realiseren is het is nu nagenoeg onmogelijk om bijvoorbeeld een winkelbestemming om te zetten naar horeca omdat er voor horeca een hogere parkeernorm is. Deze beperking willen we oplossen. Flexibiliteit voor winkelgebieden is nodig om in te spelen op nieuwe trends en ontwikkelingen.
In Winkelpromenade Soestdijk is er een tekort aan parkeerplaatsen. In Soest-Zuid en de Rademakerstraat is de parkeerdruk minder hoog. Voor Winkelpromenade Soestdijk willen we extra parkeerplaatsen realiseren. We onderzoeken of en op welke manier we de oplossing kunnen vinden.
Specifiek voor Winkelpromenade Soestdijk
Winkelpromenade Soestdijk is het hoofdwinkelgebied in Soest, daarom zetten we in op verdere versterking van dit gebied. We concentreren het recreatieve aanbod in Winkelpromenade Soestdijk zodat de consument meer wordt verleid om naar het gebied te komen. Zo krijgt de consument meer keuzemogelijkheden en neemt de aantrekkingskracht van het gebied toe. Een kleine uitbreiding van het horeca-aanbod kan de aantrekkingskracht verder vergroten. Daarnaast versterkt een trekker aan de oostzijde de winkelstructuur. Denk bijvoorbeeld aan een winkel van een aantrekkelijke (mode)keten of bijvoorbeeld verplaatsing van één van de solitair gevestigde supermarkten (zie hoofdstuk 4.4)
Omdat Winkelpromenade Soestdijk het hoofdwinkelgebied is voor de kern Soest is het toevoegen van niet-dagelijks winkelaanbod in Soest- Zuid niet gewenst. Dit doet namelijk afbreuk aan de aantrekkingskracht van Winkelpromenade Soestdijk. Er is wel ruimte om het dagelijks aanbod te versterken. Voor het toevoegen van winkelmeters is geen marktruimte.
We zijn terughoudend met het toevoegen van horeca in dit tweede winkelgebied van Soest.
Specifiek voor de Rademakerstraat
De groei van de bevolking van Soesterberg vergroot het draagvlak voor het winkelgebied. Omdat de consument behoefte heeft aan gemak, efficiëntie en voorzieningen graag binnen bereik heeft werken we mee aan beperkte uitbreiding van het niet dagelijks aanbod binnen het winkelgebied Rademakerstraat. Voor zover dit toevoegt aan het huidige aanbod. Ook staan wij positief tegenover het realiseren van een tweede volwaardige (discount) supermarkt in het winkelgebied in de Rademakerstraat, complementair aan de Plus.
4.4 Beleidsuitgangspunten supermarkten
De consument heeft behoefte aan gemak en efficiëntie maar ook aan een compleet aanbod. Wij constateren dat de supermarkten de dragers zijn van onze winkelgebieden. Als de supermarkten goed functioneren heeft dit een positief effect op de omliggende retailers. Een goede retailstructuur vinden wij van groot belang.
Uit de distributieve berekening blijkt dat er geen marktruimte is voor nieuwe supermarkten in de kern Soest. Het is wel mogelijk om de bestaande winkelstructuur te versterken door bestaande winkels te verplaatsen en bestaande winkels te clusteren.
Voor deze ontwikkeling zijn scenario’s gemaakt. Deze ontwikkelingen zijn goed voor de retailstructuur van de gemeente. Voor de gemeenschap heeft de huidige spreiding van supermarkten ook voordelen: er is altijd wel een supermarkt in de buurt. Voor de vergrijzende samenleving van Soest is dat prettig.
Als er vanuit de markt een voorstel komt om een van onderstaande ambitiescenario’s te realiseren dan maken we een afweging tussen de toegevoegde waarde voor de retailstructuur en de belangen van de inwoners.
De volgende ambitiescenario’s zijn denkbaar voor de supermarkten van Soest en Soesterberg:
Het hoofdwinkelgebied van Soest heeft met de combinatie van Albert Heijn en Lidl een supermarktaanbod met een grote aantrekkingskracht. Beide supermarkten vullen elkaar aan in formuleconcept en vormen daarmee een belangrijk motief om het hoofdwinkelgebied te bezoeken. Dit winkelgebied kan nog sterker zijn als de Boni of Hoogvliet naar het hoofdwinkelgebied verplaatst. Zowel Boni als Hoogvliet voegen op dit moment weinig toe aan de winkelstructuur door hun solitaire ligging. Door te verplaatsen ontstaat nog meer synergie tussen de zittende supermarkten omdat ze alle drie qua formuleconcept een verschillend marktsegment bedienen.
De winkelcentra Overhees en Smitshof vervullen beide een wijk- c.q. buurtfunctie. Winkelcentrum Overhees is kleinschalig en huisvest Albert Heijn als trekker. Op korte afstand (ongeveer 1 kilometer) ligt winkelcentrum Smitshof met de supermarktcombinatie Albert Heijn en Lidl. Door de sterke overlap in verzorgingsgebied en met twee vestigingen van Albert Heijn zo dicht op elkaar, is samenvoeging van beide winkelcentra tot één versterkt wijkwinkelcentrum met twee elkaar aanvullende supermarkten (Albert Heijn en Lidl), de meest voor de hand liggende ontwikkelingsrichting. De beste locatie voor dit nieuwe winkelgebied is in de omgeving van de huidige locatie van Overhees. Deze locatie ligt centraal in het verzorgingsgebied en heeft een goede ligging ten opzichte van zowel Winkelpromenade Soestdijk als winkelcentrum Soest-Zuid. Als Albert Heijn een vestigingspunt opgeeft, ontstaat distributieve ruimte om de supermarktlocaties te versterken of een nieuwe supermarkt mogelijk te maken. Bij voorkeur een formule in een segment dat nu ontbreekt in Soest, namelijk een echte discounter (Aldi).
Winkelgebied Soest-Zuid vervult in eerste instantie een verzorgingsfunctie voor Soest-Zuid maar trekt ook klanten uit onder andere Soesterberg. Jumbo is de enige supermarkt in dit winkelgebied. Het winkelgebied krijgt een betere aantrekkingskracht als er een tweede supermarkt bij komt. Dit is mogelijk door relocatie van de nu solitair gevestigde Hoogvliet of Boni. De Boni heeft de voorkeur omdat deze formule zich meer van de Jumbo onderscheidt en daardoor meer complementair is.
Met de nieuwe Plus is in het hoofdwinkelgebied van Soesterberg een bijzondere situatie ontstaan. Op de ‘oude’ locatie van de Plus is nog een supermarkt gevestigd. Planologisch is er ruimte voor twee supermarkten. Er zal synergie ontstaat wanneer een formule als Aldi of Lidl zich in het winkelgebied van Soesterberg vestigt. Deze formules onderscheiden zich sterk van elkaar in marktpositionering en van daaruit tot sterkere koopkrachtbinding, minder afvloeiing van supermarktbestedingen naar Soest en dus een hogere vloerproductiviteit. Bovendien genereert een versterkt supermarktaanbod meer aantrekkingskracht voor omliggende ondernemers.
4.5 Beleidsuitgangspunten buiten winkelgebieden
In deze paragraaf staan de beleidsuitgangspunten voor retail buiten de winkelgebieden.
Omdat we het inzetten op het versterken van de winkelgebieden en 33 % van het totale winkelaanbod buiten de winkelgebieden ligt, staan we uitbreiding van de detailhandelsmeters buiten de winkelgebieden niet toe.
Geen nieuwe detailhandel buiten winkelgebieden De gemeente Soest werkt buiten de winkelgebieden niet mee aan het omzetten van een bestemming naar detailhandel. |
Grootschalige en perifere detailhandel
Detailhandel is voorbehouden aan de winkelgebieden. Maar perifere detailhandelsvestigingen en grootschalige detailhandelsvestigingen zijn niet gewenst in winkelgebieden. Grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen hebben veel grote artikelen die een andere en grotere stroom aan laad- en losbewegingen geeft. Dit is niet gewenst in winkelgebieden. Daarom kiezen we locaties voor grootschalige en perifere detailhandel juist buiten de winkelgebieden. Er is voldoende ruimte voor grootschalige en perifere detailhandel in Soest en Soesterberg. Distributief is er geen ruimte om winkelmeters toe te voegen voor grootschalige en perifere detailhandel. We staan het niet toe om nieuwe meters toe te voegen aan het aanbod, tenzij de noodzaak tot toevoeging van meters wordt aangetoond.
De beste plekken voor grootschalige en perifere detailhandel zijn goed bereikbare zichtlocaties zoals Wooncenter Soesterberg en de woonwinkelconcentratie aan de Birkstraat voor wat betreft meubels en interieur. De Koningsweg in Soest en de zichtlocaties aan de Amersfoortsestraat bij woon-werkterrein Soesterberg Noord zijn geschikte locaties voor overige perifere en grootschalige detailhandel. Dit geldt ook voor verplaatsing van bedrijven.
Omdat de consument behoefte heeft aan gemak en efficiëntie zetten we in op het zoveel mogelijk clusteren van consumentgerichte bedrijven zoals autobedrijven. Autobedrijven die auto’s verkopen concentreren we zoveel mogelijk op goede zichtlocaties als de Koningsweg in Soest en aan de Amersfoortsestraat in Soesterberg bij woon-werk terrein Soesterberg Noord. Dit zijn ook de meest geschikte locaties voor relocatie van autobedrijven.
4.6 Beleidsuitgangspunten pick-up points
Omdat de consument behoefte heeft aan gemak en efficiëntie vinden wij het belangrijk dat ondernemers hierop kunnen inspelen. Waar regelgeving soms beperkend was voor het realiseren van een pick-up point maken we dat eenvoudiger.
Je hebt verschillende Pick-up points. Het eerste type pick-up point is gevestigd in of aan winkels, waar consumenten goederen afhalen en daarnaast kunnen winkelen. Voorbeelden hiervan zijn de pick-up points van Bol.com in de supermarkten van Albert Heijn of een PostNL punt in een boekhandel. Het tweede type pick-up point is een aparte locatie voor het ophalen van goederen, vaak op een strategisch gekozen, goed bereikbare locatie. Deze aparte vestigingen van pick-up points verschillen in omvang, in assortiment en in verschijningsvorm. Van kleine vestigingen met kluisjes tot grotere pick-up points voor boodschappen.
Bij deze laatste vorm van pick-up points is geen sprake van uitstalling en fysieke verkoop van producten. De primaire functie is het afhalen van goederen. De locatie heeft geen detailhandelsbestemming.
In de gemeente Soest kiezen we ervoor detailhandel voor te behouden aan de winkelgebieden. Om combinatiebezoek te stimuleren zien wij pick-up points voor detailhandel bij voorkeur in of aan de rand van de winkelgebieden ontstaan.
Distributiecentra van internetwinkels of groothandels liggen op bedrijventerreinen. Een internetwinkel of groothandel kan een pick-up point realiseren maar mag daarbij geen goederen presenteren en klanten mogen niet ter plekke afrekenen.
Omdat wij goed functionerende winkelgebieden in Soest en Soesterberg belangrijk vinden, zetten wij in op het verminderen van de winkelmeters in de niet dagelijkse sector. De kern Soest heeft immers een overaanbod in de niet-dagelijkse sector. Dit overaanbod blijft bestaan als de bevolkingssamenstelling zich ontwikkelt volgens planning. Het functioneren van de retailstructuur kunnen we verbeteren door meters vloeroppervlak uit de markt te halen. Daarbij zetten we in eerste instantie in op het wegnemen van de winkelmeters in de verspreide bewinkeling van panden die leegstaan of leegkomen. Daarnaast concentreren wij ons op het wegnemen van de detailhandelsbestemming van panden die nu niet bijdragen aan een goede retailstructuur voor Soest en dat wel zouden doen bij verplaatsing. Bedrijven die nu verspreid gelegen zijn kunnen we actief benaderen om te verplaatsen daar waar dit een positief effect heeft op de retailstructuur.
Om de ontwikkelingen op de winkelmarkt op te kunnen vangen is het van belang om sterke winkelgebieden te hebben. We willen consumenten een goed alternatief blijven geven voor online winkelen, de veranderende samenstelling van de bevolking bedienen en de totale bestedingen in de winkelgebieden waar mogelijk verhogen. Sterke winkelgebieden hebben een positief effect op de lokale economie: het ondernemersklimaat in de winkelgebieden, de wijkeconomie, het vestigingsklimaat maar ook de maatschappelijke leefbaarheid.
Het uit de markt halen van winkelmeters in de verspreide bewinkeling sluit aan bij de landelijke en provinciale visie. De functie van de vrijgekomen objecten kan dan verkleuren naar bijvoorbeeld wonen, zorg of dienstverlening. Hierbij kijken we naar eerder uitgevoerde experimenten in Nederland.
We weten nu niet precies hoe de retail er over tien jaar uitziet. In dit Retailbeleid doen we (onderbouwde) aannames waar we verdere keuzes op baseren. Dit is het uitgangspunt voor het retailbeleid. Bij de vaststelling van de omgevingsvisie en het omgevingsplan bekijken we alle ruimtevragen integraal. Daarbij kunnen keuzes worden gemaakt die effect hebben op het retailbeleid en of de distributieve ruimte voor de retail in Soest. Dat is ook het moment om opnieuw naar het retailbeleid te kijken.
Daarnaast gaan we na vijf jaar samen met de klankbordgroep (samenstelling van vertegenwoordigers van de retailgebieden, bedrijventerreinen, vastgoed, horeca en recreatie en toerisme) bekijken of het retailbeleid nog steeds actueel is of dat we tussentijdse aanpassingen doen op dit beleid.
Hoofdstuk 5. Actieplan Soest en Soesterberg
Om actief bij te dragen aan het functioneren van de winkelgebieden in Soest en Soesterberg stellen we hier een actieplan vast. Deze acties geven uitvoering aan om de kernwaarden van het Retailbeleid en versterken de sterke punten van Soest en Soesterberg.
Planologische opvolging beleidslijnen
Organisatiekracht winkelgebieden
2. Beleidskader gemeente overstijgend
In dit hoofdstuk worden alle beleidskaders die gemeente overstijgend zijn beschreven. De beleidslijn van regio Amersfoort is vastgesteld in 2015. In 2016 heeft de provincie de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRS/ PRV) herijkt. In de PRS/ PRV heeft de provincie een aantal beleidskaders opgenomen voor retail. Het beleid van de provincie overstijgt het beleid van regio Amersfoort. Dit heeft effect op de houdbaarheid van het 1e aandachtspunt van de beleidslijn van regio Amersfoort.
Beleidskaders regio Amersfoort
Zonder doelgerichte aanpak van grensoverschrijdende vraagstukken in onze regio kunnen we niet de hoge kwaliteit van leven voor al onze inwoners stimuleren en de economische motor van deze regio laten lopen. Daarom werken in Regio Amersfoort de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg veelal aangevuld met Nijkerk en Barneveld aan een gezamenlijke toekomst. De samenwerkende regio heeft een beleidslijn vastgesteld voor retail. De uitgangspunten van dit beleid zijn:
Uitgangspunt is dat de branches die vallen onder “dagelijks“ ontspanning”, en “mode/luxe” voor de binnensteden en winkelcentra behouden blijven. Alle andere branches horen tot de groep van laagfrequente en doelgerichte branches die zich niet per se in een winkelcentrum hoeven te vestigen, vaak omdat het combinatiebezoek met de andere winkels ook laag is. Dat betekent dat naast de al toegestane perifere branches (meubelzaken, tuincentra, bouwmarkten, auto’s, boten, caravans en sanitair) ook winkels in onder andere bruin- en witgoed (consumentenelektronica), sport, fietsen en dierenzaken toe worden gestaan op perifere locaties. Per gemeente worden perifere locaties waar detailhandel is toegestaan aangewezen en wordt aangegeven welke uitgebreidere mogelijkheden wel of niet zijn toegestaan. Op de overige perifere locaties is detailhandel dus niet toegestaan.
Uitgangspunt van de gemeenten in de Regio Amersfoort is om detailhandel zo veel mogelijk te centreren in de bestaande winkelcentra. Verdere verspreiding van detailhandel moet worden voorkomen.
Online retail is enorm gegroeid de afgelopen jaren en de verwachting is dat deze vorm van detailhandel blijft groeien. Pick up-points of afhaalpunten ziet de regio als een specifieke vorm van detailhandel. Het afhalen van goederen, als ondergeschikte activiteit, is in de regio Amersfoort in principe overal toegestaan. Zodra echter op enige wijze sprake is van een showroom, dan is dit alleen toegestaan binnen de winkelgebieden. Het afhalen van goederen, als hoofdactiviteit, is in principe alleen mogelijk in winkelcentra en op bedrijventerreinen als dit apart is vastgelegd in het bestemmingsplan.
Horeca is in de Regio Amersfoort toegestaan op een detailhandelsbestemming. Voorwaarden daarbij zijn: de horeca is ondergeschikt aan de detailhandel en het is niet toegestaan alcoholische dranken te schenken. Wanneer aan deze voorwaarden niet kan worden voldaan of het concept is succesvol en de ondernemer wil groeien, dan moet een horecavergunning worden aangevraagd.
De provincie Utrecht stelt in 2017 Retailbeleid op voor de provincie. Bij de herijking van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRS/ PRV) in 2016 heeft de provincie Utrecht wel een aantal ruimtelijke maatregelen op het gebied van retail opgenomen. De provincie Utrecht heeft de volgende bindende maatregelen opgenomen:
Een goede retailstructuur is van belang voor een vitale economie, het bieden van kwalitatieve en voldoende vestigingslocaties voor het bedrijfsleven, en uit oogpunt van leefbaarheid: de nabijheid en bereikbaarheid van winkelvoorzieningen. Teneinde de bestaande winkelgebieden te behouden en versterken, wil de provincie dat nieuwe ontwikkelingen zich daar concentreren. Ruimtelijke plannen met detailhandel buiten de bestaande winkelgebieden worden in beginsel niet toegestaan, tenzij sprake is van:
Om te voorkomen dat ongewenste vestiging van detailhandel buiten bestaande winkelgebieden plaatsvindt, worden bestaande vestigingsmogelijkheden in nieuwe, dus ook conserverende, ruimtelijke plannen beperken. De ontwikkeling van detailhandel buiten de rode contouren (anders dan de verkoop van eigen producten als nevenfunctie op een agrarisch bedrijf) staat de provincie niet toe.
Op 12 mei 2016 heeft de gemeente Soest in Den Haag de RetailDeal getekend. De Retailagenda (2015) is tot stand gekomen in samenwerking met diverse stakeholders en heeft ten doel om de retail sterker en toekomstbestendiger te maken, de RetailDeal is hier een onderdeel van.
De retail is een belangrijke economische sector voor ons land. Ruim 775.000 mensen werken in de detailhandel, waaronder veel jongeren die hun eerste werkervaring opdoen. De sector omvat circa 110.000 bedrijven die elk jaar een bijdrage van 93 miljard euro aan onze economie leveren. Winkels vormen bovendien samen met horeca en de cultuursector het hart van onze binnensteden en kernen. Winkelstraten zijn een belangrijke factor voor de aantrekkelijkheid, vitaliteit en leefbaarheid van onze steden en dorpen en dragen daarmee bij aan onze welvaart.
In de Retailagenda zijn 20 afspraken gemaakt die samen met alle betrokken stakeholders: retail, vastgoed, Rijk, provincies, gemeenten, kennisinstellingen, vakbonden, horeca en financiers, vastgoedeigenaren en ondernemers moeten worden nageleefd.
Een van deze afspraken is om 50 RetailDeals te sluiten met gemeenten. De gemeente Soest is een van deze gemeenten. In de RetailDeal hebben wij verklaard het volgende te doen:
4 Distributie Planologisch Onderzoek gemeente Soest
Distributie Planologisch Onderzoek, gemeente Soest
Definitief rapport: december 2016
In samenwerking met bureau Companen heeft Bureau van der Weerd in opdracht van de gemeente Soest een uitgebreid distributie planologisch onderzoek (dpo) verricht ten behoeve van de detailhandelsstructuur in de gemeente Soest. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de kernen Soest en Soesterberg. Dit dpo dient als onderlegger voor de nieuwe detailhandelsvisie van de gemeente Soest. Op verzoek van de gemeente Soest zal in dit rapport aanvullend aandacht worden besteed aan de aanbodstructuur van supermarkten in de gemeente en zal een actualisatie worden gemaakt van het in 2015 door BRO opgestelde dpo voor het centrum van Soesterberg. Naast het dpo zal in dit rapport een advies worden geformuleerd ten aanzien van de gewenste ontwikkelingsrichting van de lokale detailhandelsstructuur.
In het eerste hoofdstuk staat de contextanalyse centraal waarbij de vraag- en aanbodzijde van de winkelmarkt in de gemeente Soest inzichtelijk worden gemaakt. In hoofdstuk twee worden vraag en aanbod aan de hand van distributieve analyses met elkaar geconfronteerd. Hoofdstuk drie gaat specifiek in op het supermarktaanbod. Tenslotte wordt in hoofdstuk vier een aantal ontwikkelingsrichtingen gepresenteerd.
Dit hoofdstuk behandelt de marktsituatie in de gemeente Soest. De vraag- en aanbodzijde van de lokale winkelmarkt worden in kaart gebracht.
De gemeente Soest telt circa 45.410 inwoners (peildatum 1 januari 2015, bron: CBS Statline en Companen). De gemeente bestaat uit de kernen Soest en Soesterberg. De plaats Soest telt op dit moment 38.990 inwoners en Soesterberg 6.420 inwoners. In de gemeente Soest wonen circa 20.300 huishoudens, waarvan 17.480 in Soest en bijna 2.800 in Soesterberg. De gemiddelde huishoudengrootte in Soest bedraagt 2,2 en in Soesterberg 2,3 en ligt daarmee in beide kernen onder het landelijke gemiddelde van 2,4.
Qua leeftijdsopbouw van de plaatsen Soest en Soesterberg is er sprake van een aantal verschillen. De leeftijdsopbouw van Soesterberg is over het algemeen jonger dan die van Soest. Het aandeel 65-plussers ligt in Soest dan ook met 22% relatief hoog. In Soesterberg ligt dit aandeel op 17% en landelijk op 18%. In Soest is derhalve sprake van een bovengemiddelde vergrijzing.
Afbeelding 1: Leeftijdsopbouw Soest en Soesterberg vs. landelijk beeld
Het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Soest bedraagt per huishouden
€ 34.800,- en ligt op een hoger niveau als landelijk (€ 30.500,-), ofwel 14%. Rekening houdend met inkomenselasticiteit betekent dit dat de detailhandelsbestedingen in positieve zin, moeten worden gecorrigeerd4
In opdracht van de gemeente Soest heeft bureau Companen een bevolkingsprognose gemaakt op basis van een drietal scenario’s. Deze drie scenario’s zullen ook worden toegepast bij de dpo-berekening. Geconstateerd kan worden dat het aantal inwoners en daarmee het draagvlak voor winkelvoorzieningen in de kern Soest de komende jaren afneemt, tenzij het Hoog-scenario. realiteit zou worden. In dat geval neemt het inwonertal toe tot 2025 om daarna te stabiliseren. Voor Soesterberg geldt dat het aantal inwoners tot 2025 zeer waarschijnlijk toeneemt door ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Over het algemeen luidt de conclusie dat het draagvlak voor detailhandel in Soest overwegend krimpt door de eerder genoemde bovengemiddelde mate van vergrijzing, terwijl in Soesterberg juist sprake is van groeiend draagvlak dankzij een jongere leeftijdsopbouw en plannen voor nieuwe woningen.
Afbeelding 2: Bevolkingsprognose Soest (links) en Soesterberg (rechts) in drie scenario’s (2015-2030)
De gemeente Soest telt ruim 72.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over circa 300 verkooppunten. De dagelijkse sector (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) telt in totaal 16.000 m² wvo en de niet-dagelijkse sector beslaat ongeveer 56.000 m² wvo. Ruim driekwart (77%) van het winkelaanbod is gevestigd in de kern Soest en de overige 23% is gevestigd in de kern Soesterberg. In de gemeente Soest valt (zowel in m² wvo als in aantal winkels) 32% van de detailhandel onder de categorie ‘verspreide bewinkeling’ ofwel solitaire winkellocaties binnen de bebouwde kom. Het betreft in dit geval vooral detailhandel op bedrijventerreinen (perifere detailhandel), maar deels ook opvallend veel detailhandel op solitaire locaties, met name in de kern Soest.
Tabel 1: Winkelaanbod in de gemeente Soest
Bron: Locatus, aangeleverd door de gemeente Soest (mei 2016)
Het centrum van Soest vervult ten aanzien van niet-dagelijkse aankopen een bovenlokale functie en bedient ook de inwoners van de kern Soesterberg en het buitengebied. Ook qua dagelijkse boodschappen heeft het aanbod in het centrum van Soest een bovenlokale functie dankzij het supermarktaanbod dat door de combinatie Albert Heijn en Lidl extra trekkracht genereert en daarmee inwoners vanuit de hele gemeente Soest bedient, aangevuld door omzet van mensen die het centrum bezoeken, in recreatieve zin of zakelijk.
De plaats Soest kent een hiërarchisch opgebouwde voorzieningenstructuur. De Winkelpromenade Soestdijk (Van Weedestraat, Brug. Grothstraat, Steenhoffstraat) kan worden getypeerd als de belangrijkste aankoopplaats en daarnaast is sprake van een enkele andere winkelconcentraties op wijk- en buurtniveau. Onderstaande afbeeldingen geven een overzicht van de winkelconcentraties in de plaats Soest. Zoals gezegd, het centrum vormt het belangrijkste gebied met in totaal circa 14.400 m² verdeeld over ongeveer 80 winkels). Het winkelcentrum Soest-Zuid wordt door Locatus getypeerd als stadsdeelcentrum en beschikt over circa 9.000 m² wvo verdeeld over bijna 50 winkels. Winkelcentrum Overhees vervult een wijkfunctie met circa 1.600 m² wvo en 11 winkels. Ditzelfde geldt voor winkelcentrum Smitshof met circa 3.000 m² verdeeld over 9 winkels, waaronder twee supermarkten (Lidl en Albert Heijn). Verder is aan de Birkstraat sprake van een concentratie met woonwinkels e een grote sportwinkel. Typerend voor de winkelstructuur in Soest is de grote mate van verspreide bewinkeling. Later in dit rapport wordt hier nader aandacht aan besteed.
In Soesterberg is feitelijk sprake van twee winkelgebieden. In de eerste plaats het centrum van Soesterberg met in totaal ongeveer 3.000 m² wvo verdeeld over 19 winkels. Een belangrijk deel daarvan bestaat uit dagelijks aanbod waaronder de nieuwe supermarkt van Plus en Supermarkt Soesterberg (voorheen Plus). Het andere winkelcluster betreft Wooncenter Soesterberg met circa 9.000 m² wvo verdeeld over negen winkels, waaronder formules als Kwantum en Leen Bakker.
Afbeelding 3: Nieuwe vestiging van Plus en een bloemwinkel, beiden in het centrum van Soesterberg
Afbeelding 4: Centrumgebied en bouwmarkt Karwei, beiden in Soest
Soest beschikt over een supermarktaanbod waarbinnen alle marktsegmenten worden bediend. Dit in combinatie met diverse speciaalzaken en winkels in de sfeer van persoonlijke verzorging (drogisterijen, etc.), maakt dat Soest beschikt over een compleet winkelaanbod in de dagelijkse sector. Binnen de niet-dagelijkse sector zijn de recreatieve winkelbranches relatief ondervertegenwoordigd. Dit komt 1) door de ligging ten opzichte van plaatsen met een sterke regionale marktpositie voor recreatief winkelen en 2) door de grote mate van verspreide bewinkeling. Deze twee factoren werken belemmerend om een recreatief winkelhart te kunnen ontwikkelen. Soest beschikt binnen de niet-dagelijkse sector verder over een relatief groot winkelaanbod in de categorie In en om het huis. Samenvattend kan worden geconcludeerd dat winkelaanbod in Soest zich in sterke mate typeert als doelgericht, zowel in de dagelijkse sector als in de niet-dagelijkse sector.
Uit de door de gemeente Soest aangeleverde data inzake winkelleegstand5 blijkt dat de plaats Soest te maken heeft met een winkelleegstand (m² wvo) van 5,7% en in de plaats Soesterberg 2,4%. Voor beide plaatsen geldt dat de winkelleegstand5 onder het landelijke gemiddelde van 7,4% ligt. Bovendien laat de winkelleegstand in de gemeente Soest sinds 2014 een dalende trend zien; in april 2014 stonden in de gemeente Soest 26 winkels te huur of te koop tegenover 17 winkels in april 2016.
Zoals gezegd, Soest kenmerkt zich door een grote mate van verspreide bewinkeling. Onderstaande afbeelding geeft daar een impressie van. Een groot deel van deze verspreide bewinkeling ligt op het industrieterrein, maar wat opvalt is dat een flink aandeel gesitueerd is langs de doorgaande weg tussen winkelcentrum Soest-Zuid en de Winkelpromenade Soestdijk. Circa 8.000 m² wvo (circa 25% van het metrage verspreide bewinkeling in de plaats Soest) ligt buiten het industrieterrein.
Afbeelding 5: Situering verspreide bewinkeling (rood) in Soest (bron: Locatus)
Op basis van een analyse van leegstand op locaties met verspreide bewinkeling kan worden geconcludeerd dat dit type winkellocatie minder conjunctuurgevoelig is dan de overige typen winkellocaties. Afbeelding 5 laat zien dat de ontwikkeling in leegstand bij verspreide bewinkeling sinds het begin van de economische crisis in 2008 stabiel is gebleven rond 4%. Gelet op de lage winkelleegstand in Soest, kan op dit moment worden geconcludeerd dat verspreide bewinkeling geen probleem vormt. Naar de toekomst toe kan dit veranderen. Met name door socio-demografische ontwikkelingen (vergrijzing) en de verdere opmars van online bestedingen kan verspreide bewinkeling de detailhandelsstructuur ondermijnen.
Geadviseerd wordt de verspreide bewinkeling in ieder geval niet te stimuleren. Nieuwe winkels dienen zo veel mogelijk in de bestaande winkelgebieden te worden ondergebracht.
Naar de toekomst neemt het belang van sterke winkelconcentraties toe om autonome ontwikkelingen in de winkelmarkt op te kunnen vangen (groei online bestedingen, socio-demografische veranderingen zoals vergrijzing die detailhandelsbestedingen onder druk kunnen zetten). Sterke winkelconcentraties leveren bovendien een grote bijdrage aan de lokale economie (ondernemersklimaat in winkelcentra, wijkeconomie, gemeentelijk vestigingsklimaat), maar ook aan de maatschappelijke leefbaarheid. Het is vanuit dat kader wenselijk de winkelbestemming op deze verspreide locaties (buiten de industriegebieden en locaties verder weg gelegen van bestaande winkelconcentraties) bij optredende leegstand weg te halen middels een planherziening. Nieuwvestiging van winkels moet zoveel mogelijk gefaciliteerd worden in bestaande winkelconcentraties of in de directe nabijheid daarvan.
Afbeelding 6: Ontwikkeling leegstand naar type winkelgebied (aantal winkels) in Soest (bron: Locatus, Retailfacts
SWOT-analyse aanbodstructuur Soest
In onderstaande matrix is beknopt een overzicht gegeven van sterke- en zwakke punten, kansen en bedreigingen voor de aanbodstructuur in de plaats Soest. Het uitgangspunt om te komen tot een duurzaam gezonde winkelstructuur is goed: weinig leegstand, hoge kwaliteit winkelaanbod, gunstig draagvlakprofiel. Aandachtspunten zijn met name de verspreide bewinkeling, de verspreide parkeercapaciteit in het centrum en mede daardoor gebrek aan verblijfskwaliteit in het centrum van Soest. Verder vormt de sterke mate van vergrijzing in Soest een belangrijk aandachtspunt omdat oudere consumenten gemiddeld genomen minder detailhandelsbestedingen doen (kleinere huishoudens, minder koopbehoefte, gewijzigd consumptiepatroon).
Goede mix zelfstandig vs. Grootwinkelbedrijf Match winkelprofiel met draagvlakprofiel | |
Vervlechting van retail en horeca (blurring)
Om de aantrekkingskracht van detailhandel voor consumenten op peil te houden is het van belang om rekening te houden met de nieuwe trends en ontwikkelingen in consumentengedrag. Door de veranderende samenstelling in huishoudens (meer singles, meer ouderen) en doorbreken van traditionele leefpatronen (opkomst nieuwe werken, verdwijnen 9-5 mentaliteit, meer buitenshuis de wereld willen beleven), zal buitenhuisconsumptie op verschillende locaties verder toenemen, zo ook in winkels. Dit vertaalt zich in een toenemende behoefte van winkeliers om in hun winkelbedrijf ondergeschikte horeca te morgen aanbieden. Het gaat hierbij om lichte horeca zoals warme dranken (koffie, thee), frisdranken (geen alcoholische dranken), broodjes, etc. De gemeente Soest wil vervlechting van horeca binnen detailhandel toestaan tot een maximum van 30% van het winkelvloeroppervlak welke niet meer dan 20 m² mag bedragen, zonder terras. Dit beleidsuitgangspunt biedt omzetkansen voor winkelbedrijven en draagt bij aan vernieuwing van de detailhandelsstructuur met mogelijk nieuwe ‘blurring’-concepten die aansluiten bij een groeiende consumentenbehoefte.
Positie van Pick Up Point’s (PUP’s)
Online supermarktbestedingen nemen toe en online boodschappen doen wordt steeds eenvoudiger en toegankelijker dankzij technologische ontwikkelingen. Gemeenten moeten een antwoord formuleren op ontwikkelingen in deze groeimarkt en mogelijk beleidsregels formuleren in de detailhandelsvisie en bestemmingsplannen. Pick-up-voorzieningen zouden aan de ene kant gestimuleerd moeten worden omdat ze woonwijken ontlasten van rondrijdende bezorgbusjes met bijbehorende effecten op het woon- en leefklimaat van sommige woonwijken die daarop niet ingericht zijn. Van de andere kant toont consumentenonderzoek van Supermarkt en Ruimte (zie ook voetnoot 5) aan dat de klant bij voorkeur bestellingen thuis bezorgd krijgt. Dit verklaart ook het succes van Picnic in de regio Utrecht, waaronder Soest. Het is dus van belang dat gemeenten goed nadenken hoe zij beleidsmatig om willen gaan met “the last mile” van e- commerce.
Zoals gezegd, consumenten hebben een sterke voorkeur om online bestellingen thuisbezorgd te krijgen. Uit de praktijk blijkt inmiddels dat solitaire PUP’s op een bedrijventerrein of langs een verkeersas niet succesvol zijn en dat het dus voor een gemeente niet de eerste voorkeur zou moeten hebben om op deze locaties PUP’s te faciliteren. De primaire voorkeur zou daarom moeten liggen bij het mogelijk maken van PUP’s in of bij bestaande winkelcentra en supermarktlocaties.
Afbeelding 7: Solitair PUP (onwenselijk) en PUP in parkeergarage van supermarkt (wenselijk)
Ten behoeve van het dpo wordt gebruik gemaakt van zo recent mogelijk koopstromenonderzoek (najaar 2016)6. Waar dit koopstromenonderzoek niet voorziet in de benodigde data, wordt gebruik gemaakt van beschikbare referentiecijfers7 over koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing. In het navolgende wordt toegelicht op welke wijze koopstromendata is toegepast in onderhavig dpo.
Volgens recent koopstromenonderzoek realiseert het dagelijkse winkelaanbod in de kern Soest een koopkrachtbinding van 94% en is sprake van een gemeten koopkrachttoevloeiing van 10%. Ter vergelijking: in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal ligt de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector op 90% tot 95% bij een toevloeiing van 10%.
Voor het centrum van Soesterberg wordt uitgegaan van referentiecijfers (zie voetnoot 4). In kernen van vergelijkbare omvang als Soesterberg qua inwonertal en winkelaanbod, ligt de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector op 60% tot 65%. Gelet op het beschikbare winkelaanbod in de dagelijkse sector, achten wij een koopkrachtbinding van 60% reëel bij een toevloeiing van 10%.
Koopstromen niet-dagelijkse sector
Volgens recent koopstromenonderzoek realiseert het niet-dagelijkse winkelaanbod in de kern Soest een koopkrachtbinding van 48% en is sprake van een gemeten koopkrachttoevloeiing van 26%. Ter vergelijking: in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal ligt de koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector op 60% tot 65%.
In het centrum van Soesterberg zijn er de afgelopen jaren geen ingrijpende wijzigingen geweest in het winkelaanbod (metrage) in de niet-dagelijkse sector. Wij achten het daarom reëel om in onderhavig dpo aan te sluiten bij de koopstroomdata zoals gebruikt in het opgestelde dpo voor het centrum van Soesterberg in 2015. In dit rapport (opgesteld door BRO) wordt uitgegaan van een koopkrachtbinding van 5% en een toevloeiing van 35%.
2.Distributieve berekening: confrontatie van vraag en aanbod
In dit hoofdstuk worden de vraag- en aanbodzijde van de lokale winkelmarkt in de gemeente Soest met elkaar geconfronteerd. Deze confrontatie geeft inzicht in de distributieve situatie van de detailhandelsstructuur in termen van gerealiseerde vloerproductiviteiten. Door deze af te zetten tegen normatieve vloerproductiviteiten (per sector) kan inzicht worden verkregen in wel of geen beschikbare distributieve marktruimte. Met andere woorden, op basis van deze analyse kan worden geconstateerd in hoeverre het winkelaanbod (in m² wvo) in verhouding staat tot het aanwezige draagvlak. Dit draagvlak wordt in eerste instantie gevormd door de inwoners van de gemeente Soest. Bureau Companen heeft in opdracht van de gemeente bevolkingsprognoses opgesteld aan de hand van drie scenario’s: Laag, Basis en Hoog. Voor elk van deze drie scenario’s is een distributieve berekening gemaakt, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de dagelijkse sector en de niet-dagelijkse sector in het winkelaanbod. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen de plaatsen Soest en Soesterberg. Voor Soesterberg wordt het door BRO opgestelde dpo uit 2015 waar nodig geactualiseerd. De distributieve berekening voor Soesterberg richt zich derhalve uitsluitend op het winkelaanbod in het centrum van Soesterberg.
In de navolgende tabellen wordt per scenario voor de periode 2015-2030 een benadering gegeven van de distributieve situatie in de dagelijkse sector (levensmiddelen en persoonlijke verzorging). Hierbij is gebruik gemaakt van de bevolkingsprognoses zoals aangeleverd door bureau Companen. Kengetallen over bestedingen (per inwoner) zijn afkomstig van Detailhandel.info en door ons gecorrigeerd voor inkomenselasticiteit (zie hoofdstuk 1). Naar de toekomst toe zijn de bestedingen gecorrigeerd voor de verwachte economische groei op basis van cijfers van het CPB8.
De cijfers inzake koopkrachtbinding en –toevloeiing zijn zoals in het vorige hoofdstuk toegelicht, afkomstig uit het Koopstromenonderzoek 2016 en referentiecijfers. De aanbodgegevens in m² komen van Locatus en zijn naar de toekomst toe constant gehouden. Ditzelfde geldt voor de kengetallen over de normatieve vloerproductiviteit afkomstig van Detailhandel.info.
In toenemende mate doen consumenten aankopen via het Internet. Deze bestedingen worden niet meer gedaan in de fysieke winkels en dat heeft invloed op de fysieke vloerproductiviteit per m² wvo. Als initiatiefnemer van het kennisplatform Supermarkt & Ruimte9 beschikken wij over unieke data op basis waarvan wij een correctie kunnen doorvoeren voor afvloeiing van detailhandelsbestedingen in de dagelijkse sector naar het Internet. Op basis van recent onderzoek (maart 2016) door Supermarkt & Ruimte naar online boodschappen doen, blijkt dat gemiddeld 1,1% van supermarktbestedingen online gedaan worden. Naar de toekomst schatten wij in dat dit % in Soest oploopt naar 5% in 2020, 7% in 2025 en 10% in 2030. Hierbij is rekening gehouden met de lancering van Picnic in de gemeente Soest10. Onderzoek van Supermarkt & Ruimte heeft aangetoond dat Picnic in Amersfoort een omzet marktaandeel heeft circa 4% dat toeneemt. Voor Soest mag daarom verwacht worden dat de trend van online boodschappen doen substantieel effect zal hebben op het lokale winkelaanbod in de dagelijkse sector. Vanuit deze redenering is een correctie doorgevoerd voor afvloeiing van bestedingen in de dagelijkse sector naar het Internet.
Op dit moment is er distributief gezien sprake van enige marktruimte (circa 900 m² wvo). In scenario Laag krijgt Soest te maken met een krimpend inwonertal richting 2030. De toename van de gebonden omzet neemt weliswaar toe door de verwachte groei in bestedingen, en compenseert daarmee afname van bestedingen door lichte krimp van het draagvlak. Wanneer afvloeiing van online bestedingen in de dagelijkse sector buiten beschouwing wordt gelaten, zou het overaanbod richting 2030 daarom afnemen. Zoals gezegd is een correctie voor afvloeiing naar Internet nodig om een realistische benadering te geven van de toekomstige distributieve situatie. Na toepassing van deze correctie moet worden geconcludeerd dat de marktruimte naar de toekomst toe kleiner zal worden. Dit betekent dat de vloerproductiviteit richting 2030 onder druk komt te staan. Toevoeging van winkelaanbod in de dagelijkse sector in Soest, is in scenario Laag alleen wenselijk en vanuit distributief oogpunt goed te verantwoorden wanneer het gaat om versterking van bestaande winkellocaties.
Tabel 3: Benadering distributieve situatie 2016-2030, dagelijkse sector, scenario Laag
In scenario Basis wordt het krimpend inwonertal richting 2030 deels teniet gedaan door woningbouw. Het verschil ten opzichte van scenario Laag is dat de verwachte marktruimte (na correctie voor afvloeiing van online bestedingen) groter is. De vloerproductiviteit van winkels in de dagelijkse sector blijft stabiel. Toevoeging van nieuw winkelaanbod in de dagelijkse sector blijft een kritisch aandachtspunt. Toevoeging kan worden gemotiveerd wanneer het gaat om uitbreiding ten behoeve van versterking van bepaalde winkellocaties, bijvoorbeeld een supermarkt die een aantoonbaar verbeterde exploitatie kan draaien wanneer sprake zou zijn van) uitbreiding.
Tabel 4: Benadering distributieve situatie 2016-2030, dagelijkse sector, scenario Basis
In het Hoog-scenario is sprake van een toename van het inwoneraantal tot 40.000 in 2025 en 2030. Deze toename zorgt in combinatie met de verwachte groei van de bestedingen, dat de gebonden omzet op een dusdanig niveau komt, dat sprake zal zijn van een beduidend hogere vloerproductiviteit, ook na correctie voor afvloeiing van online bestedingen. Vanuit distributief oogpunt ontstaat richting 2025 en 2030 in dit scenario marktruimte voor toevoeging van nieuw winkelaanbod in de dagelijkse sector. Deze ruimte zal voornamelijk van toegevoegde waarde zijn voor versterking van bestaande winkellocaties door uitbreiding, al dan niet in combinatie met een relocatie.
Tabel 5: Benadering distributieve situatie 2016-2030, dagelijkse sector, scenario Hoog
In de navolgende tabellen wordt per scenario voor de periode 2015-2030 een benadering gegeven van de distributieve situatie in de niet- dagelijkse sector. Voor de gebruikte bronnen wordt verwezen naar de tekst bij de dagelijkse sector.
In toenemende mate doen consumenten aankopen via het Internet. Deze bestedingen worden niet meer gedaan in de fysieke winkels en dat heeft invloed op de vloerproductiviteit per m² wvo. Cijfers over online bestedingen in de detailhandel in de niet-dagelijkse sector zijn niet eenduidig. Volgens Detailhandel.info wordt op dit moment 8% van de detailhandelsbestedingen in non food online gedaan. Dit achten wij een reële inschatting. Naar de toekomst schatten wij in dat dit percentage 10% zal zijn in 2020, 15% in 2025 en 2030. Op basis van deze getallen is een correctie doorgevoerd voor afvloeiing van online bestedingen in de niet-dagelijkse sector.
Op dit moment is er distributief gezien in de volledige niet-dagelijkse sector in Soest sprake van overaanbod. Bij een constant genomen aanbod in m² wvo blijft de vloerproductiviteit ondanks een afnemend draagvlak in scenario Laag vrij stabiel (rekening houdend met afvloeiing van online bestedingen), maar ligt deze richting 2030 onder de huidige landelijke normatieve vloerproductiviteit. Dit enigszins negatieve beeld wordt met name veroorzaakt door een achterblijvende koopkrachtbinding. Indien deze op het niveau zou liggen van referentieplaatsen (60%-65%), dan zou de distributieve situatie in scenario Laag er positiever uit zien. Verder merken wij op dat de distributieve situatie op brancheniveau mogelijk een gedifferentieerder beeld laat zien. Het kan zijn dat er in specifieke branches wel sprake is van distributieve marktruimte. Koopstroomdata op brancheniveau zijn vooralsnog niet beschikbaar waardoor dit op dit moment niet inzichtelijk kan worden gemaakt.
Tabel 6: Benadering distributieve situatie 2016-2030, niet-dagelijkse sector, scenario Laag
In scenario Basis ziet de distributieve situatie richting 2030 er wat positiever uit dan in scenario Laag. Het afnemend inwonertal wordt deels gecompenseerd door nieuwe inwoners dankzij woningbouw. Desondanks blijft de vloerproductiviteit in de niet-dagelijkse sector ook in dit scenario nog net onder het niveau van de huidige normatieve vloerproductiviteit. Met andere woorden, ook in dit scenario geldt dat naar de toekomst toe er in de gehele niet-dagelijkse sector sprake is van overaanbod. Ook hier geldt dat op specifiek brancheniveau sprake kan zijn van een genuanceerder c.q. gedifferentieerder beeld en ook hier geldt dat de distributieve situatie sterk bepaald wordt door de relatief lage koopkrachtbinding t.o.v. wat voor een plaats als Soest verwacht mag worden.
Tabel 7: Benadering distributieve situatie 2016-2030, niet-dagelijkse sector, scenario Basis
Tabel 8: Benadering distributieve situatie 2016-2030, niet-dagelijkse sector, scenario Hoog
Rekening houdend met een toename van afvloeiing van online bestedingen, zal de niet-dagelijkse sector in Soest in het Hoog-scenario richting 2030 een groeiende vloerproductiviteit laten zien dankzij groei van draagvlak en de verwachte groei in de bestedingen. Ook hier geldt dat op specifiek brancheniveau sprake kan zijn van een genuanceerder c.q. gedifferentieerder beeld en ook hier geldt opnieuw dat de distributieve situatie sterk bepaald wordt door de relatief lage koopkrachtbinding t.o.v. wat voor een plaats als Soest verwacht mag worden.
Centrum Soesterberg, dagelijkse sector
In de navolgende tabellen wordt per scenario voor de periode 2016-2030 een benadering gegeven van de distributieve situatie in het centrum van de plaats Soesterberg in de dagelijkse sector. Voor de gebruikte bronnen wordt verwezen naar de tekst bij de dagelijkse sector in Soest. Dit geldt ook voor de correctie m.b.t. afvloeiing van online bestedingen.
Op dit moment is er distributief gezien in de dagelijkse sector in het centrum van Soesterberg sprake van overaanbod (circa 900 m² wvo). In dit scenario is sprake van een nagenoeg gelijkblijvend draagvlak. Dankzij de verwachte groei in bestedingen neemt het overaanbod af, maar na correctie voor afvloeiing van online bestedingen, moet worden geconstateerd dat sprake blijft van overaanbod. De gemiddeld realiseerde vloerproductiviteit blijft richting 2030 onder het huidige landelijk normatieve gemiddelde.
Tabel 9: Benadering distributieve situatie 2016-2030, dagelijkse sector, scenario Laag
In dit scenario neemt het draagvlak richting substantieel toe tot circa 8.400 inwoners. Bij een gelijk blijvend aanbod in m² wvo, zorgt deze toename in draagvlak en de verwachte groei in bestedingen ervoor dat de vloerproductiviteit stijgt en het niveau nadert van de landelijke norm in de dagelijkse sector. Vanuit distributief oogpunt is het overaanbod in dit scenario nog altijd van dien aard dat toevoeging van nieuw winkelaanbod in de dagelijkse sector onwenselijk blijft. Voor het supermarktaanbod ligt dit genuanceerder en wordt verwezen naar hoofdstuk 3.
Tabel 10: Benadering distributieve situatie 2016-2030, dagelijkse sector, scenario Basis
Tabel 11: Benadering distributieve situatie 2016-2030, dagelijkse sector, scenario Hoog
In het scenario Hoog neemt het inwonertal richting 2030 verder toe naar 9.500 inwoners. Logischerwijs betekent deze forse toename van het draagvlak in combinatie met de verwachte groei in bestedingen, dat de gerealiseerde vloerproductiviteit verder omhoog zal gaan.
Hierdoor ontstaat vanuit distributief oogpunt marktruimte voor versterking van bestaande winkellocaties in de dagelijkse sector door uitbreiding al dan niet gepaard met relocatie.
Centrum Soesterberg, niet-dagelijkse sector
In de navolgende tabellen wordt per scenario voor de periode 2015-2030 een benadering gegeven van de distributieve situatie in de niet- dagelijkse sector. Voor de gebruikte bronnen wordt verwezen naar de tekst bij de dagelijkse sector Soest. Wat betreft de correctie voor afvloeiing van online bestedingen wordt verwezen naar de betreffende tekst zoals beschreven bij de niet-dagelijkse sector van Soest.
Op dit moment is het winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector in het centrum van Soesterberg in vrij goede balans met het draagvlak. Er is in slechts zeer beperkte mate sprake van overaanbod (circa 100 m² wvo). In dit scenario is de verwachting dat deze constatering richting 2030 onveranderd blijft rekening houdend met een groeiende afvloeiing door online bestedingen. Distributief gezien kan toevoeging ter plaatse van nieuw winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector worden verantwoord, met name wanneer de toevoeging in kwalitatieve zin van meerwaarde is op het bestaande winkelaanbod.
Tabel 12: Benadering distributieve situatie 2016-2030, niet-dagelijkse sector, scenario Laag
Dankzij groei van het inwonertal en de verwachte groei in bestedingen, neemt de gerealiseerde vloerproductiviteit dermate toe dat deze richting 2030 de huidige landelijk normatieve vloerproductiviteit overstijgt. Daarmee ontstaat vanuit distributief oogpunt marktruimte voor versterking c.q. uitbreiding van het winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector in het centrum van Soesterberg.
Tabel 13: Benadering distributieve situatie 2016-2030, niet-dagelijkse sector, scenario Basis
De constateringen zoals beschreven in scenario Basis gelden in het Hoog-scenario in nog sterkere mate. In dit scenario neemt het draagvlak veder toe tot 9.500 inwoners in 2030. Deze toename in draagvlak alsmede de verwachte groei in bestedingen maakt beperkte groei van het winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector mogelijk. Het zal ook hier hoofdzakelijk gaan om versterking van de bestaande winkellocaties door versterking c.q. uitbreiding.
Tabel 14: Benadering distributieve situatie 2016-2030, niet-dagelijkse sector, scenario Hoog
Op dit moment beschikt de plaats Soest over 10.000 m² wvo aan supermarktaanbod verdeeld over tien locaties. De grootste supermarkt is die van Albert Heijn aan de Smitsweg met circa 1.750 m² wvo. Op enige afstand volgt de Albert Heijn aan de Burg. Grothestraat met bijna 1.600 m² wvo. Ook Hoogvliet beschikt over een supermarkt van moderne schaal (1.495 m² wvo). Jumbo is in Soest met een supermarkt van ruim 1.200 m² vertegenwoordigd en Lidl beschikt over twee wat kleinere vestigingen.
Tabel 15: Overzicht superaanbod in Soest (bron: Locatus, 2016)
Het hogere marktsegment wordt bediend door Albert Heijn die in termen van m² wvo marktleider is en circa 60% van het wvo exploiteert. In het middensegment zijn Hoogvliet, Jumbo en Boni actief en het discountsegment wordt bediend door Lidl. Opgemerkt moet worden dat Lidl dankzij toevoeging van service-elementen in de winkels, niet meer als echte discounter kan worden getypeerd en op is geschoven naar de onderkant van het middensegment. Aldi is de enige landelijk opererende discountformule in Nederland maar ontbreekt in het supermarktaanbod van Soest. Met uitzondering van het discountsegment hebben consumenten in Soest een divers supermarktaanbod tot hun beschikking waarin alle segmenten vertegenwoordigd zijn.
Afbeelding 8: Positionerinsmatrix supermarktformules
Bron: Gfk 2014, bewerking Bureau van der Weerd
De afgelopen tien jaar is sprake geweest van de nodige dynamiek in de lokale aanbodstructuur van supermarkten. Qua wvo is sprake van een toename van circa 8.500 m² wvo naar de huidige 10.000 m² wvo door de komst van een nieuwe Lidl en versterking van enkele supermarktlocaties. Verder is C1000 uit het straatbeeld verdwenen ten gunste van Albert Heijn en Jumbo. In 2005 lag de supermarktmarktdichtheid met 0,22 boven het landelijk gemiddelde (0,20 m² wvo per inwoner). In 2016 is dit toegenomen naar 0,26, net boven het landelijk gemiddelde (0,25).
Afbeelding 9: Supermarktaanbod heden (links) en in 2005 (rechts)
Afbeelding 10: Supermarktaanbod in Soest
Distributieve analyse supermarkten Soest
In onderstaande tabel is een benadering gegeven van de distributieve situatie van de supermarktsector in Soest in 2020 aan de hand van de drie scenario’s Laag, Basis en Hoog. De gehanteerde aannames en bronnen zijn zoals eerder in dit rapport beschreven. De koopkrachtbinding is gebaseerd op ervaringscijfers met supermarktaanbod in vergelijkbare plaatsen. Geconcludeerd kan worden dat vraag en aanbod in Soest in scenario Laag redelijk in balans zijn. De gerealiseerde vloerproductiviteit ligt wat onder het landelijk gemiddelde. Bij scenario Basis zal de vloerproductiviteit stijgen maar nog niet tot een dusdanig niveau dat uitbreiding distributief goed te verantwoorden is. In het Hoog-scenario ontstaat marktruimte voor versterking van bestaande locaties. Door een relatief hoge mate van afvloeiing van online supermarktbestedingen (door Picnic i.c.m. autonome landelijke trend) blijft de distributief beschikbare marktruimte echter ook in het Hoog-scenario beperkt.
Tabel 16: Benadering distributieve situatie 2020, supermarkten Soest, scenario’s Laag, Basis, Hoog
Distributieve analyse supermarkten centrum Soesterberg
In navolgende tabel is een benadering gegeven van de distributieve situatie van de supermarktsector in het centrum van Soesterberg in 2020 aan de hand van de drie scenario’s Laag, Basis en Hoog. De gehanteerde aannames en bronnen zijn zoals eerder in dit rapport beschreven. De koopkrachtbinding (80%) is gebaseerd op ervaringscijfers met supermarktaanbod in vergelijkbare plaatsen en is inclusief vestiging van een tweede supermarkt (discountformule) in het centrum van Soesterberg. Geconcludeerd kan worden dat er distributief gezien weliswaar sprake is van enig overaanbod, maar dit zou nog veel meer het geval zijn wanneer Plus de enige supermarkt zou zijn. In dat geval zou de koopkrachtbinding namelijk lager zijn bij een hogere mate van afvloeiing en bovendien moet het m² wvo van de oude Plus-supermarkt worden meegenomen in het dpo, omdat dit wvo onderdeel is van de bestaande harde plancapaciteit (een tweede supermarkt is planologisch reeds mogelijk). Met andere woorden, toevoeging van een extra supermarkt zal altijd leiden tot een verbetering van de bestaande situatie, mits het een aanvulling betreft op het formuleconcept van Plus.
Tabel 17: Benadering distributieve situatie 2020, supermarkten Soesterberg, scenario’s Laag, Basis, Hoog
Afbeelding 11: Oude locatie Plus en nieuwe locatie Plus in centrum van Soesterberg
Het winkelaanbod in de kern Soest heeft overwegend een lokaal verzorgende functie met een sterk doelgericht karakter. Het supermarktaanbod is in plaatsen zoals Soest voor de aanwezige winkelconcentraties de dragende branche. De te volgen koers om in de plaats Soest te komen tot een duurzaam goed functionerende winkelstructuur wordt daarom voor een belangrijk deel bepaald door ontwikkelingsmogelijkheden van supermarkten en winkelaanbod in de sfeer van frequent benodigde niet-dagelijkse goederen.
Zoals blijkt uit de dpo-studie is er naar de toekomst toe in beperkte mate sprake van distributieve marktruimte, hooguit in de scenario’s Basis en Hoog voor versterking van het winkelaanbod. In de dagelijkse sector zijn daarvoor meer mogelijkheden dan in de niet-dagelijkse sector. Versterking van de lokale winkelstructuur moet daarom hoofdzakelijk zijn ingegeven door verplaatsing van bestaande winkels en clustering van bestaande winkelconcentraties. Zoals geconstateerd blijft de recreatieve winkelfunctie achter door de concurrentie van omliggende plaatsen die wel over een sterk recreatief winkelmilieu beschikken. Het winkelaanbod in Soest is daarom hoofdzakelijk doelgericht van aard. Hierin schuilt ook deels een kracht waar naar de toekomst toe verder op kan worden ingezet.
1. Centrum Soest: versterken met extra supermarkt door relocatie bestaande supermarkt
Het centrumgebied van Soest beschikt met de combinatie van Albert Heijn en Lidl over supermarktaanbod met een grote trekkracht. Beide supermarkten vullen elkaar aan in formuleconcept en vormen een belangrijk motief om het centrum te bezoeken. Deze functie en daarmee de trekkracht zou verder kunnen worden versterkt door relocatie van Boni of Hoogvliet naar het centrumgebied. Zowel Boni als Hoogvliet voegen op dit moment weinig toe aan de winkelstructuur door hun solitaire ligging. Door te verplaatsen naar het centrum wordt
1) de supermarktfunctie van het centrum verder versterkt en 2) ontstaat nog meer synergie tussen de zittende supermarkten omdat ze alle drie qua formuleconcept een verschillend marktsegment bedienen.
De winkelcentra Overhees en Smitshof vervullen beide een wijk- c.q. buurtfunctie. Winkelcentrum Overhees is kleinschalig en huisvest Albert Heijn als trekker. Naar onze mening functioneert deze Albert Heijn slechter dan de C1000 (typische actieformule, door consumenten zeer gewaardeerd) die voorheen op deze locatie zat. Op langere termijn zal Overhees als winkelcentrum niet meer houdbaar zijn, mede omdat op korte afstand (ruim 1 kilometer) winkelcentrum Smitshof gevestigd is met de supermarktcombinatie Albert Heijn en Lidl en beter parkeren. Overhees is vanuit dat oogpunt te kleinschalig en biedt onvoldoende locatiekwaliteit om de functie als buurtwinkelcentrum goed in te kunnen vullen. Door de sterke overlap in marktgebieden en met twee vestigingen van Albert Heijn zo dicht op elkaar, is samenvoeging van beide winkelcentra tot één versterkt wijkwinkelcentrum met twee elkaar aanvullende supermarkten (Albert Heijn en Lidl), naar onze mening de meest wenselijke ontwikkelingsrichting. De meest ideale locatie voor dit versterkte wijkwinkelcentrum is –gelet op de centrale ligging in het marktgebied, de ligging t.o.v. het centrum en de ligging t.o.v. Soest-Zuid, in onze optiek de huidige locatie van Overhees. Wanneer Albert Heijn in dit geval een vestigingspunt opgeeft, ontstaat distributieve ruimte om supermarktlocaties te versterken dan wel een nieuwe supermarkt mogelijk te maken, bij voorkeur een formule uit in een segment dat nu ontbreekt in Soest, namelijk een harddiscounter (Aldi).
Winkelcentrum Soest-Zuid ondergaat op dit moment een renovatie. Dit winkelcentrum vervult in eerste instantie een verzorgingsfunctie voor Soest-Zuid maar trekt ook klanten vanuit Soesterberg. Jumbo (voorheen C1000) is de enige supermarkt in dit winkelcentrum. Het winkelcentrum zou aan trekkracht winnen door toevoeging van een tweede supermarkt, bij voorkeur de nu solitair gevestigde Hoogvliet of Boni, waarbij Boni de voorkeur geniet omdat deze formule zich meer van Jumbo onderscheidt dan Hoogvliet en dus voor meer onderlinge complementariteit kan zorgen.
Met de realisatie van de nieuwe Plus is in het centrum van Soesterberg een bijzondere situatie ontstaan. Op de ‘oude’ locatie van de Plus is namelijk nog altijd een supermarkt gevestigd omdat de pandeigenaar Plus aan het huurcontract houdt (Voor meer informatie: http://nos.nl/artikel/2020379-spooksupermarkt-zorgt-voor-onenigheid-in-soesterberg.html).
Planologisch is er ruimte voor twee supermarkten. Vestiging van een formule als Aldi of Lidl toe in Soesterberg zal leiden tot 1) synergie met Plus omdat de formules zich sterk van elkaar onderscheiden in marktpositionering en 2) van daaruit tot sterkere koopkrachtbinding, minder afvloeiing van supermarktbestedingen naar Soest en dus een hogere vloerproductiviteit. Bovendien genereert een versterkt supermarktaanbod meer trekkracht waar ook omliggende ondernemers van zullen profiteren.
5 Resultaten onderzoek onder winkelend publiek
Samenvatting: Dagelijkse boodschappen
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
In de Winkelpromenade Soestdijk wordt het vaakst de dagelijkseboodschappen gedaan
A01. Waar doet u uw dagelijkse boodschappen en hoe vaak?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Als alternatief voor winkelcentra binnen de gemeente kiestmen eerder voor online dan voor omliggende plaatsen
A01. Waar doet u uw dagelijkse boodschappen en hoe vaak?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Het merendeel van de inwoners van Soest verwacht hunboodschappen in de toekomst niet online te gaan doen
A02. Denkt u in de toekomst meer dagelijkse boodschappen online te gaan doen?
A04. Als er een pick-up point in Soest en/of Soesterberg zou komen, zou u daar dan gebruik van maken?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Goede en gratis parkeergelegenheid voor de auto vindt menhet meest belangrijk bij het doen van boodschappen
A03. Hoe belangrijk of onbelangrijk vindt u de volgende aspecten bij het boodschappen doen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Nog geen één op de vijf van de inwoners van Soest wil hundagelijkse boodschappen vanuit huis kunnenregelen
A03. Hoe belangrijk of onbelangrijk vindt u de volgende aspecten bij het boodschappen doen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
A05. Wat mist u nu in het boodschappenaanbod of wat zou u graag verbeterd zien?
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
In de Winkelpromenade Soestdijk wordt het vaakst gewinkeld
B06. Hoe vaak en waar gaat u winkelen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Als alternatief voor winkelcentra binnen de gemeente kiestmen eerder voor online dan voor omliggende steden/dorpen
B06. Hoe vaak en waar gaat u winkelen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Vergelijking van de meest gekozen aankooplocaties voor dedagelijkse boodschappen én winkelen
A01. Waar doet u uw dagelijkse boodschappen en hoe vaak?
B06. Hoe vaak en waar gaat u winkelen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Gastvrijheid van winkelpersoneel vindt men het meestbelangrijk bij winkelen, gevolgd door goede parkeergelegenheid
B07. Hoe belangrijk of onbelangrijk vindt u de volgende aspecten bij het winkelen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Het aanbod van horeca in winkelgebieden is ondergeschiktaan een breed aanbod, sfeer en praktische zaken
B07. Hoe belangrijk of onbelangrijk vindt u de volgende aspecten bij het winkelen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Inwoners hebben voorkeur voor unieke, kleinere winkels in plaatsvan warenhuizen. Elektronica-aanbod is minder relevant.
B07. Hoe belangrijk of onbelangrijk vindt u de volgende aspecten bij het winkelen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Vergelijking van de meest belangrijke aspecten bij het doenvan de dagelijkse boodschappen en tijdens het winkelen
A03. Hoe belangrijk of onbelangrijk vindt u de volgende aspecten bij het boodschappen doen?
B07. Hoe belangrijk of onbelangrijk vindt u de volgende aspecten bij het winkelen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Bij Winkelpromenade Soestdijk scoren mogelijkheid om meerderewinkels te bezoeken en gastvrijheid winkelpersoneel het hoogst
B08a. Welk rapportcijfer geeft u Winkelpromenade Soestdijk voor de volgende aspecten?
Basis: Inwoners van Soest, die regelmatig bij Winkelpromenade Soestdijk komen (n = 538)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Autoparkeergelegenheid en organisatie van activiteiten scorenhet laagst
B08a. Welk rapportcijfer geeft u Winkelpromenade Soestdijk voor de volgende aspecten?
Basis: Inwoners van Soest, die regelmatig bij Winkelpromenade Soestdijk komen (n = 538)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Ook bij Winkelcentrum Soest-Zuid scoort de gastvrijheid vanwinkelpersoneel het hoogst
B08b. Welk rapportcijfer geeft u Winkelcentrum Soest-Zuid voor de volgende aspecten?
Basis: Inwoners van Soest, die regelmatig bij Winkelcentrum Soest-Zuid komen (n = 443)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Het aanbod van horeca en elektronicazaken scoren het laagst
B08b. Welk rapportcijfer geeft u Winkelcentrum Soest-Zuid voor de volgende aspecten?
Basis: Inwoners van Soest, die regelmatig bij Winkelcentrum Soest-Zuid komen (n = 443)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Bij Rademakerstraat Soesterberg scoren autoparkeergelegenheiden gastvrijheid winkelpersoneel het hoogst
B08c. Welk rapportcijfer geeft u Rademakerstraat Soesterberg voor de volgende aspecten?
Basis: Inwoners van Soest, die regelmatig bij Rademakerstraat Soesterberg komen (n = 101)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Het algehele winkelaanbod scoort een flinke onvoldoende
B08c. Welk rapportcijfer geeft u Rademakerstraat Soesterberg voor de volgende aspecten?
Basis: Inwoners van Soest, die regelmatig bij Rademakerstraat Soesterberg komen (n = 101)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Vergelijking van de beoordeling tussen de drie winkelgebieden
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Bijna de helft van de inwoners ziet een combinatie van winkelen horeca wel zitten
B09. In sommige plaatsen zie je, naast de bestaande horeca, combinaties van winkels (of dienstverlening) met alcoholvrije horeca ontstaan. Bijvoorbeeld een lunchroom in een kledingwinkel of een koffiebar in een boekenwinkel. Zou u dit in Soest/Soesterberg ook willen?
Basis: Inwoners van Soest (n = 739)
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
Openbaar vervoer wordt het minst vaak gebruikt om naar eenwinkelgebied te gaan
B10. Hoe gaat u meestal naar het winkelgebied?
Basis: Inwoners van Soest, die regelmatig in het betreffende winkelgebied komen
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest
© GfK January 11, 2017 | Dagelijkse Boodschappen en Winkelen in de Gemeente Soest